房地產(chǎn)價(jià)格概念培訓(xùn)講義

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)2017年9月房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格的概念及構(gòu)成一房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素二房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)價(jià)指標(biāo)三房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的主要方法四2思考題與閱讀內(nèi)容五一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念及構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的概念房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成(二)(一)3（一）房地產(chǎn)價(jià)格的概念房地產(chǎn)價(jià)格本質(zhì)上是一種產(chǎn)權(quán)價(jià)格，它的大小是由房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的收益能力決定的，并受供求關(guān)系影響（有時(shí)，從某種程度上來說，房地產(chǎn)供求關(guān)系也決定著房地產(chǎn)的交易價(jià)格）。房地產(chǎn)價(jià)格與租金純收入關(guān)系為：P0=R1/(1+r)+R2/(1+r)2+…+Ri/(1+r)i+…+Rn/(1+r)n

其中，P0代表房地產(chǎn)價(jià)格；Ri代表第i年租金純收入(i=1,2,3,…,n)；r代表房地產(chǎn)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率；n代表房地產(chǎn)使用年限。

如果每年支付的租金相等，即Ri=R，且n足夠長(zhǎng)，則：P0=R/r

如果租金每年變動(dòng)一次，且租金遞增率為g，n足夠大，則：P0=R/(r-g)

如果固定年限（如m年）變動(dòng)一次租金，則:P0=R/r[(1+r)m-(1+g)m]注：決定房地產(chǎn)價(jià)格的是租金純收入，而不是房租總收入。4（二）房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成4房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)房屋建筑成本流通費(fèi)用123房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)51.房屋建筑成本房屋建筑成本

基地價(jià)格

其他附加費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)房屋建筑安裝工程費(fèi)

配套設(shè)施費(fèi)

管理費(fèi)

貸款利息

土地使用稅

62.流通費(fèi)用生產(chǎn)性流通費(fèi)用房地產(chǎn)使用價(jià)值在由生產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向流通領(lǐng)域的過程中所引起的流通費(fèi)用如空房看管費(fèi)、包修期內(nèi)的維修費(fèi)等純粹流通費(fèi)用在房地產(chǎn)買賣活動(dòng)中發(fā)生的流通費(fèi)用如廣告費(fèi)、展銷費(fèi)、代售代銷費(fèi)等

房地產(chǎn)流通費(fèi)用，按其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的不同可分為兩種：7

流通費(fèi)用是指商品在流通領(lǐng)域中所耗費(fèi)的一切物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的貨幣表現(xiàn)。3.房地鋸產(chǎn)開清發(fā)稅死費(fèi)8注：律其中癥，增助值稅佩、土援地增胃值稅俘、企危業(yè)所值得稅鳥是房獄企的3大稅蹤蝶種。增值首稅自20邁16年5月1日起貓由營(yíng)無業(yè)稅乳改成攪，稅梁率由5%增加甘到11洽%。4.房地牽產(chǎn)開五發(fā)利載潤(rùn)9滬深悉兩市61家上央市房找企六爸成中磚報(bào)預(yù)神增軌三成購(gòu)虧損截至8月7日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類，滬深兩市共計(jì)61家上市房企披露2017年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)的企業(yè)有36家，占比約為六成；18家虧損，其中8家首虧，虧損企業(yè)占比約達(dá)三成。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，得益于過往兩年樓市的高增長(zhǎng)，主流房企可結(jié)算貨值充足，業(yè)績(jī)相對(duì)穩(wěn)健。從已經(jīng)公布業(yè)績(jī)預(yù)告的房企來看，預(yù)虧的均為轉(zhuǎn)型或者中小型房企，主營(yíng)業(yè)務(wù)依然是房地產(chǎn)的房企業(yè)績(jī)?yōu)檎鲩L(zhǎng)。房地?cái)a(chǎn)開末發(fā)利尋潤(rùn)是切指按旋房地集產(chǎn)開箭發(fā)行論業(yè)平均魂利潤(rùn)捏率計(jì)算災(zāi)，為啞開發(fā)躲房地如產(chǎn)而跳投入放的全尚部資讓本（途包括爆土地落取得藥成本炎和狹冷義的沾房地忘產(chǎn)開們發(fā)經(jīng)剩營(yíng)成植本）津所應(yīng)損獲得南的正零常利繪潤(rùn)。二、若房地余產(chǎn)價(jià)報(bào)格的殿影響駐因素經(jīng)濟(jì)敢因素(一)物理燒因素(二)環(huán)境供因素(三)政策確因素(四)社會(huì)妨因素(五)心理驕因素(六)10（一往）經(jīng)情濟(jì)因謀素影響止房地捷產(chǎn)價(jià)伴格的經(jīng)濟(jì)著因素，主浪要是員指經(jīng)蟻濟(jì)發(fā)音展?fàn)顜蜎r，剪儲(chǔ)蓄眾、消費(fèi)取和投變資水陸平，耳財(cái)政況收支擱和金春融狀旅況，卻物價(jià)滴水平煩尤其扭是建愉筑材料價(jià)機(jī)格水而平等值。經(jīng)濟(jì)笑增長(zhǎng)與對(duì)房織地產(chǎn)吊價(jià)格咱的影膨響大體來說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越快，儲(chǔ)蓄、投資和消費(fèi)水平越高，財(cái)政金融狀況越好，對(duì)房地產(chǎn)的需求量就會(huì)越大，房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)越高；否則就相反。同樣，物價(jià)水平的提高，也會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的上升。11（二舉）物握理因鍵素影響纖房地剖產(chǎn)價(jià)兆格的物理輔因素，主膜要是爪關(guān)于稱房地號(hào)產(chǎn)自殃身的自然或物理的性獎(jiǎng)質(zhì)等希因素列，如鞏房地莊產(chǎn)所刷處的館位置挽，房允屋的張結(jié)構(gòu)稿、類撒型等謠。1220發(fā)17年7月上諒海房侍價(jià)地稈圖20司17年7月上童海房馬價(jià)成奮交TO羞P5（三析）環(huán)盤境因異素影響奪房地處產(chǎn)價(jià)壟格的環(huán)境過因素主要療是指掀房地倍產(chǎn)周圍喪環(huán)境的狀況拐，如蓮噪聲柿、大凈氣污地染狀閘況、描綠化缺狀況獎(jiǎng)、環(huán)嘉境整嘉潔度閣等。地塊液周圍限公園瞎環(huán)繞煉，環(huán)搞境較另好。青浦插趙巷——萬(wàn)科拿有山低密遵度海害派風(fēng)矮格的下國(guó)際姿別墅鉆社區(qū)13（四均）政江策因戀素政策飯因素主要?jiǎng)邮顷P(guān)灘于影籃響房痰地產(chǎn)咸價(jià)格貢的制度、政策、法規(guī)、行政嗽措施等，漿如土前地制綠度、懂住房盤制度立、城貼市規(guī)崖劃、拴城市劑發(fā)展喬戰(zhàn)略乘、土地涼利用湖規(guī)劃曬等。14（五紋）社閥會(huì)因污素社會(huì)堤因素主要芒是政隱治安史定狀慈況、診社會(huì)鞋治安工水平蓄、房極地產(chǎn)疼運(yùn)行狀況集、城朵市化茅水平棟以及輔人口廢狀況限等。城鎮(zhèn)搜化會(huì)啊給房鑼地產(chǎn)物業(yè)帶駐來巨立大需聞求。15公共焦配套巨設(shè)施翻完善新會(huì)影傲響住螺房需聾求。（六謝）心賞理因樣素人們筆的心理訪狀態(tài)對(duì)房仙地產(chǎn)卡價(jià)格戶也有妨重大嬌影響擺，如就購(gòu)買角或出蹤蝶售的心暈態(tài)、釣欣賞挽趣味囑、時(shí)卷尚風(fēng)許氣及發(fā)對(duì)享塘受、側(cè)舒適邊程度旨的追棒求等黨。當(dāng)房群地產(chǎn)受需求見者看術(shù)中了停某宗筐房地粘產(chǎn)時(shí)疾，如果框該房俗地產(chǎn)婦擁有月者惜蕩售，晉則房卡地產(chǎn)需求葬者只悼有出助高價(jià)繩才可疫能改現(xiàn)變其鏈惜售態(tài)度餃，因朗此，礦如果貝達(dá)成蛾交易軋，其話成交價(jià)格濁通常和會(huì)高橫于正準(zhǔn)常市逆場(chǎng)價(jià)攤格。房地膨產(chǎn)擁考有者啟偶然羞發(fā)生元資金膨調(diào)度困難湯，急國(guó)需現(xiàn)戴金周咳轉(zhuǎn)，偶無奈爬只有出售杏房地算產(chǎn)變熄現(xiàn)，劇這時(shí)要的成牧交價(jià)格多禾會(huì)低渠于正釋常市戀場(chǎng)價(jià)萌格。16三、攔房地門產(chǎn)價(jià)曲格的并評(píng)價(jià)孕指標(biāo)房地爪產(chǎn)指栗數(shù)(一)房?jī)r(jià)四收入思比(二)空置鹽與吸廚納指渴標(biāo)(三)租售從比值(四)住房速消費(fèi)有支出幸比率(五)17（一它）房磁地產(chǎn)寸指數(shù)房地它產(chǎn)價(jià)霧格指胡數(shù)（Re柏al曬E川st廊at類e溪Pr抹ic袖e再In岡de廣x）是怠動(dòng)態(tài)拋描述蛋一定爺區(qū)域振內(nèi)各傲類房修地產(chǎn)胖（包損括商宗業(yè)用怠房、具住宅紅和辦姻公樓逼等）榜價(jià)格喘變動(dòng)促及總陪體價(jià)順格平伐均變既動(dòng)趨昨勢(shì)與繁變動(dòng)侄程度旺的相帆對(duì)數(shù)岔。理論畫依據(jù)是”特征澤價(jià)格膨理論“，晨其內(nèi)晃涵為節(jié)消費(fèi)嚴(yán)者在暴追求毛效用潛最大肆化過摧程中烘，每融增加美一個(gè)寨單位蔬某種洽屬性銹的消用費(fèi)愿徹意支敲付的王邊際濕費(fèi)用麗。1820漿17年6月新押房指惑數(shù)（塊部分童城市您）來源秩：（一爐）房闊地產(chǎn)嚼指數(shù)房地杯產(chǎn)綜餐合景猾氣指孕數(shù)房地富產(chǎn)綜沿合景援氣指衣數(shù)是根械據(jù)一框定的恥原則移選取吹包括從房地蜜產(chǎn)價(jià)戚格在為內(nèi)的解多種懼反映昨房地曾產(chǎn)景亦氣或勁房地僅產(chǎn)業(yè)筐發(fā)展沸狀況銳的經(jīng)稿濟(jì)指牢標(biāo)。一般謙是以種經(jīng)濟(jì)勞周期膊理論歡、經(jīng)也濟(jì)景叛氣預(yù)落警理末論等掛為基礎(chǔ)進(jìn)行婦編制槳的，部主要觀用于顯宏觀和經(jīng)濟(jì)南形式世與宏用觀行衰業(yè)發(fā)射展的寒分析床。19全國(guó)刪房地虎產(chǎn)開雅發(fā)業(yè)括綜合呆景氣門指數(shù)該指權(quán)數(shù)是究國(guó)家展統(tǒng)計(jì)腳局在19監(jiān)97年研肆制并桌建立杠的一從套針蠶對(duì)房膚地產(chǎn)暗業(yè)發(fā)展?fàn)斪兓t(yī)趨勢(shì)和變化刑程度牌的綜澆合量書化反映誦的指鈔數(shù)體胡系。（二聾）房答價(jià)收菠入比房?jī)r(jià)屢收入纏比（Ho抗us壺in己g逆Pr薪ic肝e嶄to盜I敬nc鄭om糾e映Ra震ti寒o）是宏國(guó)際變被廣錄泛使思用的歷一種示衡量鮮房地耀產(chǎn)市民場(chǎng)發(fā)展莊態(tài)勢(shì)及價(jià)格甚水平的指俱標(biāo)，條指房袋地產(chǎn)跨價(jià)格述與城嘩市居犯民家憑庭年刮收入室之比演。房?jī)r(jià)煮收入游比的喂計(jì)算騰方式襖：以成呆套住斃宅價(jià)向格的是中值湊，除鄭以家片庭年骨收入森的中輔值。一些痛學(xué)者坊認(rèn)為醉，合給理的漂房?jī)r(jià)賣收入卷比的鉛取值知范圍可為4-梢6，高自于這繩一范霉圍，嘩則認(rèn)據(jù)為其匯房?jī)r(jià)尸偏高擋。20震01偷-2園01最5年全齊國(guó)35各大投中城痰市商奶品住傾宅房婆價(jià)收鳥入比斧情況20數(shù)據(jù)敗來源葬：易夜居研絲式究院（三蹦）空銅置與士吸納厭指標(biāo)空置是指報(bào)告展期末已竣汽工的揉商品頃房建飯筑面代積中軋，尚霜未銷淡售或罷出租牧的部鞋分，穿包括兇以前年度叨竣工和本期桃可供透出售（或抗出租我）的綁商品眨房面之積?？罩媚寐剩╒a紫ca斑nc新y布Ra岔te）為氏當(dāng)前源商品芬房空偉置量凱與近慚三年尾竣工寫的商紀(jì)品房已面積上之比億。資料爹來源翠：20蘿15年中降國(guó)住山房空食置率仍調(diào)查苦報(bào)告國(guó)外云的空衛(wèi)置及遇空置兆率空置混房屋杠是指塘可以恒用于六出售拆（或汁出租拖）但趴尚未非出售吊（或舉出租謹(jǐn)）的國(guó)房屋轉(zhuǎn)；空籌置率塘是指哪相應(yīng)廳類型澆的房湊屋的什空置賊量與孕其總粒存量犧的比狐例。國(guó)外助的空趙置及暖空置菜率直仗接反傅映了存當(dāng)前級(jí)市場(chǎng)足的供求荒關(guān)系，而爛中國(guó)綢反映碑的是逆房地?fù)醍a(chǎn)增取量市慎場(chǎng)的銷售泊情況。21（三賴）空良置與桿吸納棚指標(biāo)吸納率反映當(dāng)期新建商品房中被市場(chǎng)占用或吸納的程度。吸納率的變化可以反映市場(chǎng)的需求趨勢(shì)，進(jìn)而確定市場(chǎng)的合理供給量。國(guó)外用吸納率來反映增量房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售狀況。吸納響周期謠是指腥按報(bào)買告期樂內(nèi)的霞吸納巷速度循（單嗽位時(shí)叮間內(nèi)宿的吸珍納量棄）計(jì)默算，視同期齡可供肯出售樹量可峽以全粱部被巧市場(chǎng)歪吸納筑所需嬌要花律費(fèi)的斷時(shí)間毫，在遮數(shù)值澆上等非于吸妹納率賄的倒賄數(shù)。22吸納響率吸納役周期（四廟）租代售比冶值租售翁比值（Re棚nt盯t槽o料Sa劃le鼻R懂a(chǎn)t撐io）是寸指在配特定衰時(shí)期奏內(nèi)，膚某一括國(guó)度蕩或地?fù)P區(qū)，僵平均屈一套矮住房離的租金與售價(jià)之間建的比菌例關(guān)盤系，間該指憶標(biāo)可它以反誤映房叨地產(chǎn)蜻租賃聽與買須賣市擠場(chǎng)上罪租金妖和售談價(jià)之太間的包關(guān)系挪。租售枕比值公式教表示哄：國(guó)際躺慣例壯上合諒理的店租售桌比值備的經(jīng)升驗(yàn)數(shù)貸據(jù)是何，若扯按每才月房倡租計(jì)笛算，新租售港比值恥應(yīng)為1:倚20縮慧0-槍1:非30都0；若序按年磚房租禮計(jì)算訊，租質(zhì)售比棚值為1:誼17貴-1束:2夠5。23（五駱）住源房消平費(fèi)支鉆出比濤率住房頂消費(fèi)株支出商比率（Ho秩us消in撲g臨Co匆ns菠um覆pt掛io指n娘Ra播te）是方指居妻民家逃庭的住房角支出占生活擠消費(fèi)次支出的比剝率。國(guó)際上對(duì)用于住房方面消費(fèi)支出的不同表述僅指房租支出；指居住支出，除房租外，還包括水、電、燃料及其他家具和設(shè)備服務(wù)等支出；指購(gòu)買房款或房租、裝飾裝修款、能源使用費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)等。2420誕15年城炊鎮(zhèn)居斤民人噸均消舅費(fèi)結(jié)執(zhí)構(gòu)圖數(shù)據(jù)摔來源個(gè)：國(guó)屢家統(tǒng)蜓計(jì)局四、泛房地攻產(chǎn)價(jià)窗格評(píng)卸估的隔主要振方法土地鑼估價(jià)坑方法房產(chǎn)員估價(jià)牲方法(二)(一)房地挎產(chǎn)估湯價(jià)方抹法(三)25（一狂）土楚地估職價(jià)方銅法5成本增法市場(chǎng)墓比較子法收益研還原霸法123其他警方法路線伙價(jià)估殼價(jià)法4261.市場(chǎng)虎比較凳法市場(chǎng)比較法是一種將待估土地與市場(chǎng)上已成交的同類地塊實(shí)例進(jìn)行比較，以獲得待估地塊價(jià)格的一種方法。具體炕做法應(yīng)注意如下幾點(diǎn)：盡量吧選擇敵用途額相同瓜的地塊演作為約比較唇樣本華；盡量滑選擇月交易唉情況療無反常徹性的改實(shí)例恩；時(shí)間露上的禁接近毛性；盡量菠選擇者地段速等級(jí)木相近的朋交易醫(yī)實(shí)例趙。272.收益垃還原俘法收益川還原佩法是指迎將待鞏估土唇地的單純握收益允資本享化，算惜出收益價(jià)格，并慌以此嘆作為膝該土撞地的糖實(shí)質(zhì)慈價(jià)值少的估亭價(jià)方伏法。估價(jià)公式為:V=(A-C)/R其中，V代表地價(jià)；A代表正常情況下土地年收益；C代表正常情況下年費(fèi)用；R代表還原利率。收益還原法的步驟：第一步，求取總收益第二步，計(jì)算總費(fèi)用第三步，由總收益減去總費(fèi)用得到純收益第四步，決定還原利率第五步，運(yùn)用具體的計(jì)算公式求得估價(jià)額收益菌還原抽法廣表泛應(yīng)增用于秩以收帶益為谷主要使用紀(jì)目的亮的土諸地的養(yǎng)估價(jià)牧，如型租賃劃或企業(yè)用間地的坑估價(jià)口，而玻對(duì)于跡不以管收益況為主要目趣的的地土地壺估價(jià)錫則不張宜使饒用，晃如對(duì)于機(jī)建關(guān)、暖學(xué)校繳、公勢(shì)園等蹈公益畢性用腫地的估價(jià)臭就不恨太適冒宜。283.成本蜘法成本法估價(jià)的步驟：（1）估價(jià)視為空地時(shí)的基地成本；（2）估價(jià)土地上種類建筑改良物的成本；（3）將上述建筑改良物的重置成本減去按實(shí)際使用年限計(jì)算的折舊額，計(jì)算出建筑物的實(shí)際現(xiàn)值；（4）估計(jì)土地改良費(fèi)用，包括平整土地工程費(fèi)、筑路費(fèi)、造景費(fèi)用等；（5）將基地成本地價(jià)和土地改良費(fèi)用)加上建筑重置成本（建筑成本加正常利潤(rùn)），便可計(jì)算出估價(jià)標(biāo)的物的總價(jià)。29成本法是利用估價(jià)標(biāo)的物的重置成本計(jì)算土地價(jià)格的方法。重置成本是指在目前條件下，重新復(fù)制出一塊與標(biāo)的物效用相同的土地所應(yīng)投入的合理成本，因此成本法又稱標(biāo)的物的復(fù)制。4.路線必價(jià)估域價(jià)法路線價(jià)估價(jià)法的步驟：（1）劃分地價(jià)調(diào)查區(qū)段；（2）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度；（3）收集交易案例；（4）計(jì)算宗地價(jià)格；（5）劃分地價(jià)區(qū)段（地價(jià)相近地段相連）；（6）計(jì)算區(qū)段地價(jià)；（7）編制深度指數(shù)表及其他修正系數(shù)表；（8）計(jì)算宗地地價(jià)。路線價(jià)估價(jià)法是由多種具體方法所構(gòu)成的，主要有：（1）配合深度表法。地價(jià)=路線價(jià)×深度指數(shù)×土地面積+(或-)修正值（2）公式計(jì)算法（“哈柏法則”)。基本原理是一宗土地的價(jià)格與其臨街濃度的平方要成正比。深度指數(shù)=所給深度/標(biāo)準(zhǔn)深度×100%地價(jià)=路線價(jià)×標(biāo)準(zhǔn)深度地塊面積×深度因素/勘估地塊面積路線聾價(jià)估題價(jià)法油一般饑適用棵于大略面積走土地筑的價(jià)歉格評(píng)箱估。30路線創(chuàng)價(jià)是償指面陰臨特刃定的后街道蘋而可證及性起相等斧的市溜街地塵，設(shè)仇定標(biāo)寬準(zhǔn)深俗度，系求得蓬在該供深度繭上數(shù)辯宗土行地的煮平均萍單價(jià)拴，此寸單價(jià)壺即為路線界價(jià)。然任后據(jù)氧此路籮線價(jià)憤，再必配合深度魯系數(shù)禮表，用俊數(shù)學(xué)礦方法愛計(jì)算姨出臨教近街竹道的龜其他藝街地氏的價(jià)勁格。紐奉這種告評(píng)估勒方法孔就稱幣為路鉆線價(jià)使估價(jià)圣法。5.其他超方法剩余何法是用得某一狀房地徒產(chǎn)售查價(jià)減骨去房破屋建匙筑造顧價(jià)與授正常旦利潤(rùn)頁(yè)，將可剩余部灑分直招接作出為該起塊土紐奉地的筒總地泡價(jià)的坑一種凈估價(jià)曉方法由。剩余法地價(jià)計(jì)算為：地價(jià)員＝房男地產(chǎn)喬價(jià)格椒－建移筑費(fèi)用－分專業(yè)尿費(fèi)用快－利壤息－弊開發(fā)商利納潤(rùn)香港經(jīng)驗(yàn)專業(yè)費(fèi)用包括建筑師、工程師、測(cè)量師的收費(fèi)，共約為建筑費(fèi)用的6%利息，無論是否需要借貸建筑費(fèi)用，都應(yīng)列入成本，每年約為建筑費(fèi)用的8%開發(fā)商利潤(rùn)約為全部預(yù)付資本的15～20％費(fèi)用序補(bǔ)償稱法是我綠國(guó)特雙有的北一種偉計(jì)算谷地價(jià)訪的方萍法，跑它是攏在我慨國(guó)土著地市場(chǎng)歇不是暗十分草健全佳的條串件下幣，對(duì)晶暫不士便于終估價(jià)夜的征混用土儉地，所以征地扭費(fèi)用來更代替餃地價(jià)貍，實(shí)啦行有訂限的溫有償垃使用雁。一般研做如旁下補(bǔ)瞎償：耕地?fù)]或其廉他類呆型土鴨地的茅補(bǔ)償貨費(fèi)潤(rùn)土地極開發(fā)起基金土地衰上的閥附著懸物補(bǔ)委償費(fèi)囑青欠苗補(bǔ)縱償費(fèi)農(nóng)業(yè)冊(cè)人口矛的安竟置補(bǔ)雕助費(fèi)屠等31（二育）房店產(chǎn)估冶價(jià)方畜法4重置刻價(jià)成誤新折收扣法成本儲(chǔ)法剩余甲法123比較側(cè)法321.成本蠟法成本近法是以倍房屋狼建造壺時(shí)的原值為基種礎(chǔ)，知按直線尾折舊茶法（或謹(jǐn)稱使用誓年限睛法）蹈計(jì)算刑房產(chǎn)證的現(xiàn)駕時(shí)價(jià)躍格的飲一種房誠(chéng)方法窯。成本端法計(jì)爬算方挖法為:房產(chǎn)象價(jià)格=原值-[原值×(嘗1-殘值坡率)/耐用蒙年限]×已使足用年葉限局限撐性：沒有卻考慮丸價(jià)格繳指數(shù)茂因素趁，因工而往狀往使毫得評(píng)流估價(jià)累格脫義離實(shí)癥際情眉況。為此派，這著種方智法目憐前主但要用才于如傷下情史況：齡企事腐業(yè)單舉位核準(zhǔn)定固辦定資懶產(chǎn)和快計(jì)算笛折舊袖；征閱收房削產(chǎn)稅帆；內(nèi)笨部房增產(chǎn)的辭有償切轉(zhuǎn)讓薄等。332.剩余躲法剩余宅法估秋價(jià)程心序：（1）調(diào)也查待猾開發(fā)叫房地?cái)a(chǎn)相胳關(guān)項(xiàng)場(chǎng)目；（2）選脈擇最測(cè)佳的刺開發(fā)盜利用扔方式伏；（3）估配計(jì)開識(shí)發(fā)經(jīng)洞營(yíng)期裂；（4）預(yù)館測(cè)開夢(mèng)發(fā)完漲成后陜的房筋地產(chǎn)申價(jià)值界；（5）估搜計(jì)開怒發(fā)成啊本及鄰各項(xiàng)益費(fèi)用離；（6）得寶出評(píng)效估結(jié)平果。剩余竿法計(jì)盯算方科法為:待開村發(fā)房響產(chǎn)價(jià)么格=開發(fā)限完成葛后的巴房地辰產(chǎn)價(jià)紗值-開發(fā)勞成本-管理忽費(fèi)用-投資欺利息-銷售仿費(fèi)用-銷售腹稅費(fèi)-開發(fā)異利潤(rùn)34剩余末法是珠在估稅算開雜發(fā)完插成后近房地等產(chǎn)正常常市場(chǎng)歷價(jià)格的基賴礎(chǔ)上偶，扣除未來窮的正仁常開爹發(fā)成躍本、閱稅費(fèi)窩和利腦潤(rùn)等秋，以織剩余摩之?dāng)?shù)彼來確商定估創(chuàng)價(jià)對(duì)藏象的通客觀復(fù)合理澇價(jià)格浩的一濱種方躺法。3.重置昂價(jià)成朝新折歇扣法重置魯價(jià)成喘新折愉扣法適用喚于對(duì)舊房場(chǎng)產(chǎn)的估秩價(jià)，情它是餡按照重置珠價(jià)和房伴屋的新舊異程度來進(jìn)勸行估掩價(jià)的綢。對(duì)照續(xù)法計(jì)腦算方?jīng)_法為:房產(chǎn)照價(jià)格=重置裹價(jià)×[脈(1箱-殘值覽率)×成新阿程度+殘值罩率]×(劉1+環(huán)境洞因素王增減粥率)×建筑世面積35重置乒價(jià)成衣新折至扣法戀：適用蠶于同懷時(shí)需際要對(duì)塘大量弄建筑鏡物進(jìn)妹行估情價(jià)的龍場(chǎng)合盡，尤鉤其是捕進(jìn)行虜建筑計(jì)物現(xiàn)只值調(diào)首查統(tǒng)退計(jì)，舌但比傻較粗墨略，殘無法奸根據(jù)尖建筑愿物的成具體乞使用夕、?？B(yǎng)情性況進(jìn)庸行調(diào)撐整。4.比較蛛法比較誤法是將殲房產(chǎn)買賣穿實(shí)例與所裂估房攏產(chǎn)相盞比較逗，從閑而確幣定所啞估房產(chǎn)粒的價(jià)聲格的削方法運(yùn)。一并般適由用于框房產(chǎn)酒市場(chǎng)交易蛾過程中的估弟價(jià)。比較挨法計(jì)掉算方航法為:房產(chǎn)樓價(jià)格=買賣產(chǎn)實(shí)例留交易敲單價(jià)×(活1+房屋柳差異喇調(diào)整微增減碧率)×評(píng)估特時(shí)物犬價(jià)指昂數(shù)/交易泊時(shí)物番價(jià)指恨數(shù)×建筑屬面積比較覺法應(yīng)憐注意咸：必須匯掌握怠大量耕的資獨(dú)料，鳴以保缸證房厭產(chǎn)買賀賣實(shí)駱例的諒可比跟性。對(duì)房咱產(chǎn)的鞏建筑羅結(jié)構(gòu)鉗、建條筑年鳥代、驢設(shè)備救、裝蹄修、瀉地段塘層次慈、朝墾向等尖因素段存在頓差異猶的，拆可利落用房黨屋差環(huán)異調(diào)慘整增殲減率扶進(jìn)行蠶調(diào)整鞋。（三伴）房撈地產(chǎn)熄估價(jià)笛方法房地兄產(chǎn)價(jià)倆格評(píng)攜估與換單純芹的地息產(chǎn)價(jià)慢格評(píng)祥估的區(qū)別在于增加了房由屋或塵建筑厭物這咱一部柿分財(cái)產(chǎn)祖價(jià)格。從實(shí)蒜物形閥態(tài)及方固定羽性特屬點(diǎn)來宗看，房屋衣完全監(jiān)可作天為一尼個(gè)商忌品體廁按一般承的商嶼品經(jīng)濟(jì)脹規(guī)律結(jié)合不動(dòng)攔產(chǎn)特房誠(chéng)點(diǎn)來進(jìn)模行評(píng)薪估。房地國(guó)產(chǎn)價(jià)贊格評(píng)是估方譯法主性要有謠：成本蚊法收益劃還原侵法市場(chǎng)農(nóng)比較鉗法37五、鍋思考獲題與特閱讀示內(nèi)容38(三)（一眠）思墓考題1.房地變產(chǎn)價(jià)咸格的