房地產(chǎn)投資與評估

房地產(chǎn)投資與評估第一章導(dǎo)論

第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)的基本概念及特征（一）基本概念（二）基本特征不可移動性耐久性高價值性異質(zhì)性

二、房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)是獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門，不同于建筑業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)包括：

1.房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營

2.房地產(chǎn)買賣、租賃

3.房地產(chǎn)抵押

4.房地產(chǎn)典當(dāng)

5.房地產(chǎn)評估

6.房地產(chǎn)置換

7.房地產(chǎn)咨詢

8.物業(yè)管理

9.房地產(chǎn)金融三、房地產(chǎn)市場（一）房地產(chǎn)市場的特征——非完全性

1.完全競爭市場的特征交易者眾多產(chǎn)品是同質(zhì)的交易信息是完備的生產(chǎn)要素自由流動

2.房地產(chǎn)市場的特征住房供應(yīng)不充足，供應(yīng)主體不是眾多所有產(chǎn)品都是異質(zhì)的（二）不完全競爭條件下的房地產(chǎn)價格1.基本概念和術(shù)語交易價格：買賣實(shí)際成交的價格最可能銷售價格：對未來交易成交價格的一種可能性估計，是對該物業(yè)未來交易價格的一種預(yù)測。市場價值：通常被評估師采用，指在公允市場中該物業(yè)最可能的價格或具備的價值。投資價值：指投資者對物業(yè)未來利潤的一種判斷。2、需求與房地產(chǎn)價格PPQS短期供給曲線DD’PEP’ESS’長期供給曲線D’DP’EPE（區(qū)分真實(shí)需求和虛擬需求）第二節(jié)房地產(chǎn)投資概述一、房地產(chǎn)投資的含義（一)投資１、定義：企業(yè)和個人以獲得未來利益為目的，投放一定的貨幣或?qū)嵨?，用以開發(fā)經(jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的行為。２、分類：實(shí)物投資：設(shè)備、土地、房屋等等；金融資產(chǎn)投資：股票、債券、期貨等等；無形資產(chǎn)投資；商標(biāo)、版權(quán)、專利等等。固定縱資產(chǎn)憤投資辱與流賞動資棚金投觸資直接霜投資辮與間旺接投甲資生產(chǎn)芬性投血資與脊非生輪產(chǎn)性罷投資短期勵投資梨與長嗚期投委資（二床）房邀地產(chǎn)爸投資房地抽產(chǎn)投惜資是膜將一拜定的贊資金賞投入海到房鬼地產(chǎn)程開發(fā)鳥經(jīng)營做和中旁介服適務(wù)活搖動中輸，以計獲得診更大落的收番益的尿行為仗，房察地產(chǎn)怨開發(fā)繪與經(jīng)慮營的鴿基礎(chǔ)腥，結(jié)巷果是婆形成慕新的膊房地港產(chǎn)使束用價糟值。二、島房地哨產(chǎn)投擴(kuò)資種蘿類（一口）按建對象銜劃分土地闊開發(fā)大投資房屋震開發(fā)香投資房地傷產(chǎn)經(jīng)槳營投日資房地士產(chǎn)中陶介服召務(wù)投燥資物業(yè)步管理嶄服務(wù)券投資（二楊）按濟(jì)建筑亂物類折型分住宅湯投資耀（普屋通住智宅、攔高檔貨公寓笑、別怪墅）商業(yè)集物業(yè)勝投資聚（含稀商場殃、購漁物中費(fèi)心、此超市柱、批筒發(fā)時珍市場豆）工業(yè)文廠房食、倉碎庫投雪資辦公顆樓投陡資旅館法用房壟地產(chǎn)繁（酒對店、政賓館炊、度證假村熔、旅媽店）娛樂累用房朽地產(chǎn)驗(yàn)（游側(cè)樂場歐、娛地樂城另、康螞樂中糖心）餐飲構(gòu)用房飯地產(chǎn)妹（酒畝樓、圾美食通城、映餐館桐、快剩餐店施）（三奸）按擁投資脾的形贈式分１、絨房地召產(chǎn)直棗接投白資房地秧產(chǎn)開她發(fā)投廣資房地北產(chǎn)置舍業(yè)投消資２、壯房地袍產(chǎn)間蒜接投濾資購買謎房地悄產(chǎn)上搜市公婚司股但票購買呼房地狼產(chǎn)企另業(yè)債形券購買辣房地洪產(chǎn)信模托基甩金購買橡住房社抵押展貸款蕩證券三、強(qiáng)房地基產(chǎn)投產(chǎn)資的權(quán)特點(diǎn)投資并量大突，投置資回蘆收期婆長。投資蕩的保培值增訂值性投資帥不確搬定因壘素多姓，風(fēng)包險大投資獄技巧凱性強(qiáng)權(quán)、運(yùn)侵作復(fù)鳥雜投資愚流動對性差投資貼對象附的固銳定性對專得業(yè)知同識和選經(jīng)驗(yàn)搜有一餓定的揮依賴扮性具有殲較高笛的財使務(wù)杠理?xiàng)U優(yōu)點(diǎn)岔：（１閉）有鋸形的桑投資（２鍋）通攔貨膨取脹中犯的保廣值手開段（３香）易拆于融飽資性（４胞）投徑資回制報高（５禾）收疏益的景多重漿性缺點(diǎn)插：（１跡）投莊資量凡大，己支出適集中澡性強(qiáng)（２震）投木資合騾作性疫強(qiáng)（３悠）投渣資回手收期涂長（４耕）投朱資風(fēng)巧險大（５諒）投胸資技其巧性俱強(qiáng)（６欺）投孟資流忍動性慚差（７稅）投去資的嶄固定肉性四、挑房地糖產(chǎn)項(xiàng)箏目投高資的草過程１、晶項(xiàng)目危：在租一定斗的約判束條也件下真，具斯有明著確目槽標(biāo)的氣一次跡性任競務(wù)或霉事項(xiàng)庭。2、倘項(xiàng)目碗的周炕期（搜項(xiàng)目遙壽命討期）毫：項(xiàng)森目從垮開始險到結(jié)妖束的仗壽命塞周期劉,宿是項(xiàng)齡目工慮作在楚時序破上的遮安排.項(xiàng)目粥周期蜜三大搏階段箭：（1創(chuàng)）投擠資前通期：墾從項(xiàng)睡目設(shè)揉想到蠢項(xiàng)目泥投資鈴實(shí)施叛前的苦一段訴時期.市場嘴調(diào)查兆、擺投資院機(jī)會岡研究荷、項(xiàng)問目建沿議投資斜方案播策劃側(cè)、投懲資方癥案可倆行性培研究項(xiàng)目鹽評估擺、項(xiàng)逐目決擴(kuò)策（2潮）投癢資實(shí)向施期疊：從頌項(xiàng)目溫投資腰決策餓后到鬧項(xiàng)目公完成辱交付唱使用郵的一犬段時掉期項(xiàng)目井設(shè)計輛、施看工建饞設(shè)（串發(fā)包糟）管尚理設(shè)備設(shè)采購尾、安貍裝、濫竣工貍驗(yàn)收市場眨推廣食、市豈場營歲銷（3筍）經(jīng)仗營使停用期朵：從黑項(xiàng)目堤交付答使用胳到經(jīng)同濟(jì)壽陪命終痕了（土或?qū)嵚番F(xiàn)投趨資回判收）樣后的眨一段梁時期生產(chǎn)步經(jīng)營忌、設(shè)袖施管剃理租賃冊經(jīng)營舒、物炮業(yè)管鳥理營銷疼促銷DM蘭-開發(fā)煉管理De脖ve涂lo殖pm示en井t綿Ma班na幫ge捷me央ntPM播–項(xiàng)目杠管理仔（建華設(shè)管悅理）Pr愿oj曠ec濁t(yī)愉M研an堆a(bǔ)j適em紙en諸tFM慚–設(shè)施選管理仆.物境業(yè)管籃理Fa帥ci敗li涂ty繁Ma忘na市g(shù)e番me搭nt

運(yùn)營商FM

開發(fā)商DMPM

設(shè)計方PM

承包商PM

供應(yīng)商PM投資商DMPMFM３、始房地廳產(chǎn)項(xiàng)踏目階胳段的細(xì)劃分準(zhǔn)備設(shè)計施工項(xiàng)目償實(shí)施準(zhǔn)期項(xiàng)目滅前期項(xiàng)目亦使用恢期４、查房地駐產(chǎn)投稻資、滑開發(fā)竿的基肝本過俗程收集集市場女信息料，進(jìn)躺行綜押合分曉析項(xiàng)目搬初步肌概念穩(wěn)構(gòu)思扛、初敬步可諷行性樸研究取得訂土地善使用有權(quán)項(xiàng)目惱策劃沿、規(guī)祥劃設(shè)疑計項(xiàng)目虎詳細(xì)燙可行睛性研憂究項(xiàng)目競初步觀設(shè)計求及施者工圖水設(shè)計項(xiàng)目疏施工盈實(shí)施項(xiàng)目堵預(yù)售藥、銷妖售項(xiàng)目斜經(jīng)營然管理第三刻節(jié)旅房地筒產(chǎn)投膀資分紗析的睡基本撈問題一、屈研究袖內(nèi)容掉--流5W1藝H問題１、Wh飼y-徹-目的掏、目停標(biāo)分逆析２、Wh費(fèi)at暴--投資崗類型廁、特井征、催質(zhì)量３、Wh夠er饞e-貍-地點(diǎn)慕(地化段分掛析)４、Wh香en猴--時間阻(時申機(jī)分細(xì)析)５、Wh版o-憲-人-導(dǎo)-（習(xí)目標(biāo)呈客戶賊）６、Ho寒w-杰-方法—投資誕原則屠，投路資收疑益，涼投資舍成本飽，利治潤、曬風(fēng)險滔大小新、風(fēng)狹險措求施等二、鈔房地僵產(chǎn)投泄資的哨主要亞目標(biāo)１、位主要懶是獲傷取利藏潤，蟲也獲壯取無睬形收帆益、睡社會畫效益彎及環(huán)死境效室益。２、果投資坡本金膨的安你全性３、繼投資院對象兩的變婦現(xiàn)性４、征對通畢貨膨麗脹的還防護(hù)林能力三、瓣房地部產(chǎn)投卷資分本析研頁究目養(yǎng)的１、櫻歸納腿總結(jié)辮房地測產(chǎn)投抽資規(guī)傘律２、酸分析賞研究站房地皮產(chǎn)投許資運(yùn)什作技隔巧３、億為投紡資者帖指示址投資蹲方向茅、預(yù)辛算收鳴益４、解減少耕投資活浪費(fèi)沒增大呼投資閑效益５、浙減少撲投資糾風(fēng)險接，加劫強(qiáng)風(fēng)蝴險應(yīng)量對第二倘章尾房地阻產(chǎn)投換資環(huán)炮境分掛析第一碑節(jié)逐房地籌產(chǎn)項(xiàng)寇目投臂資環(huán)弦境要毛素一、繼項(xiàng)蒜目投角資環(huán)蘋境要眨素大停致分左類（一吃）.投資痰環(huán)境悠：擬令投資素地區(qū)患在一葵定時婦期內(nèi)處所具微有的卡能決淘定和捧制約待項(xiàng)目繪投資夠的各郵種外榨部境恐況和類條件維的總亡和。1、投殊資環(huán)掉境要驅(qū)素的買分類（１牙）按殊要素拴存在給的物憶質(zhì)形否態(tài)分盒類：硬環(huán)紙境：騾影響勝項(xiàng)目臺投資饑的各誕種外淡部物富質(zhì)條禾件軟環(huán)濕境：掀影響付項(xiàng)目鎮(zhèn)投資廣的各汗種社素會經(jīng)存濟(jì)文筍化條誤件。（２鉛）按徹要素遠(yuǎn)存在走的范早圍分截類:宏觀圓投資魔環(huán)境診：國符家、兩地區(qū)連投資憑環(huán)境中觀背投資沙環(huán)境驚：地鳳區(qū)、懲行業(yè)懶投資角環(huán)境微觀確投資喉環(huán)境未：地乒塊周陸邊及壺地塊撕投資津環(huán)境（３廈）按原要素兩的內(nèi)蓋容分域類:政治租環(huán)境社會藏環(huán)境法律謠環(huán)境文化喪環(huán)境經(jīng)濟(jì)柄環(huán)境自然傲環(huán)境基礎(chǔ)悅設(shè)施侄環(huán)境二、惡房地斧產(chǎn)投紡資環(huán)寨境具屑體要緊素（一鬼）政男治環(huán)槐境１、昂社會旺秩序２、媽社會研服務(wù)率：硬明件、距態(tài)度檔、效申率３、罪社會腹制度影：決漸策民江主性姥、管達(dá)理透弊明度族、行潛政效瓣率及茂廉潔脊性等涼。（二溉）法醬律環(huán)惡境１、打法律追的穩(wěn)臺定性２、秧法律植的完比備性３、貴法律虹的公幻玉正性（三醫(yī)）社閱會環(huán)嗚境１、亞人口雄情況沾：人封口總附量、障結(jié)構(gòu)追、增斃長率軟等２、坊價值均觀念（四癢）文風(fēng)化環(huán)滔境１、喬教育鋼水準(zhǔn)２、踏風(fēng)俗挖習(xí)慣（五愚）經(jīng)窗濟(jì)環(huán)關(guān)境１、劇宏觀賀經(jīng)濟(jì)鋒環(huán)境國民榆經(jīng)濟(jì)緣瑞運(yùn)行腔：Ｇ桐ＤＰ鏡、通垮貨膨盡脹等居民段消費(fèi)吊：居兼民收墻入、腸存款暢余額冠、居寒民消溫費(fèi)結(jié)餐構(gòu)經(jīng)濟(jì)枕政策臨：財捎政政勻策、忙貨幣茂金融封政策取、產(chǎn)總業(yè)政蜘策２、新行業(yè)舍市場暑環(huán)境市場日需求梢量市場陶供應(yīng)籠量市場擇購買戀力市場悟價格協(xié)及競肝爭情秋況３、率企業(yè)拐財務(wù)跨環(huán)境資金勵：渠嗓道、定融資盾成本成本臥：稅倘費(fèi)利潤悠：同戴類項(xiàng)番目的械社會深平均燈利潤４、蜂資源農(nóng)經(jīng)濟(jì)齊環(huán)境人力璃資源土地嬸資源原材沫料能源（六秋）自司然環(huán)吵境位置紋便利康性：邁離商粱業(yè)中角心的殘距離慶、地距塊配多套自然腳風(fēng)光翼：山弄、河縱、湖終、植扭被（七技）基談礎(chǔ)設(shè)寧施１、糊道路轉(zhuǎn)及交瓦通２、勤能源蟲環(huán)境達(dá)：天營然氣３、礙給排掏水管寫網(wǎng)４、吹通訊棗設(shè)施獅：電街視、豎電話喪、寬敲帶網(wǎng)５、膨電力步設(shè)施評：居齒民用何電、刊工業(yè)很用電第二淡節(jié)臥投資版環(huán)境錫的評垃價方科法一、樹冷熱蒸因素血法（搏評價想國際吳投資泉環(huán)境內(nèi)）（一童）政驚策的戚穩(wěn)定作、連踩續(xù)性跟：冷脈、熱（二衡）市雁場機(jī)朱會：閉冷、遭熱（三遮）經(jīng)伸濟(jì)發(fā)測展及預(yù)成績丟：冷售、熱（四隨）文鏟化一凈體化扎：冷舟、熱（五呀）法禽律公企正、養(yǎng)完備夕性：蛇冷熱（六嘉）實(shí)坑質(zhì)性逮障礙齊：冷過、熱（七撤）地慣理及店文化虛差異許：冷袋、熱這是臺對某屢國或借某地賠區(qū)粗增略的非投資滋環(huán)境踐評價疫，是根一種暢基礎(chǔ)梁性的畫投資升環(huán)境竊分析跡方法庭。二、插多因省素等駱級尺考度法主要怒用于款國際惠投資飼環(huán)境泡分析怨，從園８個區(qū)方面馳評價座某國粘或地俯區(qū)投攔資氣仙候。極每個禿因素中劃分副成不棟同等淺級，惹賦予傍不同巷的分收值，仆分別莖為０影、２矮、４飾、６迷、８炸、１生０、隊１２許、１策４、佛１６片、１爸８、凱２０踏分。三、目多因趟素系巷統(tǒng)評車價法１、態(tài)多因章素評軟估法從多歉個角搶度賦陽予環(huán)天境因款素指息標(biāo)不倉同的犯分值芝，然蒼后按鎮(zhèn)不同根的權(quán)雪重累懇計分孟數(shù)。２、嚷綜合譯評價唐法通過基建立宴環(huán)境催因素喉的層算次分棍析結(jié)版構(gòu)，木確定仔同層屯環(huán)境繡因素社的不糊同權(quán)兄重計睜算不告同投紙資環(huán)繡境的逐分值戀，從違而確映定投訂資環(huán)摩境的課優(yōu)劣就。四、嚴(yán)關(guān)鍵富因素謝評價您法從影悶響投還資環(huán)潔境的炮眾多獸因素斃中，喇找出戲影響照投資患動機(jī)拖的關(guān)甜鍵因票素，呢然后脅根據(jù)侄這些撥因素盲用因織素分瞇析法是進(jìn)行弊評價小。第三岸章杏房地柜產(chǎn)市干場分蓋析第一悟節(jié)蔬房地牛產(chǎn)市究場調(diào)怖查一、漸房地希產(chǎn)市墻場調(diào)護(hù)查研昌究的乒誤區(qū)輕視眉調(diào)研也（哭市場尚太大恩了，括做都釋做不趕過來吳，還企調(diào)研酷干什液么？豬）輕信炮調(diào)研刻（只策要有崖調(diào)研旁，只黑要委株托專竄業(yè)機(jī)稠構(gòu)做幕調(diào)研親，一導(dǎo)切都浴萬事旨大吉筑？）盲目顏調(diào)研（不劈燕考慮塔實(shí)際鋒需要符，在型不把昨握調(diào)尋研方告向、倒不對眠調(diào)研搖方法孤進(jìn)行嶼把關(guān)秋的情劉況下冰貿(mào)然潔實(shí)施循調(diào)研赴）二、蝴信息棒收集筐的原弱則１、系可靠運(yùn)性２、沖及時歌性３、待系統(tǒng)茅性４、歲適用慚性５、繞經(jīng)濟(jì)獅性三、戒房地疲產(chǎn)市滋場調(diào)源查階衛(wèi)段劃墾分房地產(chǎn)市場調(diào)查階段準(zhǔn)備階段實(shí)施階段分析和總結(jié)階段房地尋產(chǎn)市葡場調(diào)股查的定步驟一、謠準(zhǔn)備懶階段二、伸實(shí)施爪階段三、梅分析泳和總敘結(jié)階專段1.提出印問題計，確庭定目飽標(biāo)2.初步夕情況擠分析喚（非歇正式勸調(diào)查藥）3.制定剛調(diào)查撕方案僅、計安劃4.建立振調(diào)查袖組織5.收集銷第二迎手資沾料6.收集另第一齊手資鄙料7.數(shù)據(jù)貨的分柱析與茄解釋8.編寫艙調(diào)研寸報告9.總結(jié)嫁、反駁饋四、糊房地泉產(chǎn)市費(fèi)場調(diào)考查程版序五、森市場貨信息嗎來源１、象政府率部門各項(xiàng)別政策崗法規(guī)狗、文靜件通父知、五統(tǒng)計凳資料定期繞發(fā)布賢的土留地相階關(guān)信蔥息、橫房產(chǎn)傷信息霧、規(guī)談劃資稀料２、憤企業(yè)迅內(nèi)部財務(wù)結(jié)資料統(tǒng)計吼資料業(yè)務(wù)倘資料其他住平時赤收集趙的資漏料、亂文件３、春消費(fèi)段者消費(fèi)執(zhí)者購才買動慘機(jī)消費(fèi)喪偏好消費(fèi)酷態(tài)度４、蟻競爭每對手競爭坦對手獸樓盤兵資料競爭遠(yuǎn)對手鹽的發(fā)治展戰(zhàn)束、各閑種策駛略５、韻咨詢休單位咨詢肚公司營銷建策劃屢公司市場耽調(diào)查菌公司６、厭媒體報紙網(wǎng)絡(luò)專業(yè)告雜志電視會展是資料７、嘆各種檢展示崖會、懶交易逐會六、漠房地榴產(chǎn)市店場調(diào)陜查的煌主要慈內(nèi)容（一鐮）宏滋觀經(jīng)贊濟(jì)環(huán)嚴(yán)境調(diào)男查１、紗宏觀貿(mào)經(jīng)濟(jì)漏運(yùn)行騾情況２、話房地陰產(chǎn)相涉關(guān)政慎策法溪規(guī)３、六居民騰消費(fèi)搏情況（二島）區(qū)滅域房傷地產(chǎn)充環(huán)境沾調(diào)查１、擺區(qū)域宇及城耗市發(fā)扛展規(guī)笛劃２、離地方賀房地軌產(chǎn)政漠策３、累城市題或區(qū)拾域房圈地產(chǎn)堪需求４、敏各板沉塊的器供給也情況５、哭房地念產(chǎn)交愚易價援格６、希區(qū)域胖或城廊市產(chǎn)漆業(yè)布啦局、羊居民班收入危狀況（三?。┓慷降禺a(chǎn)鄰微觀夏環(huán)境隙調(diào)查１、活競爭異對手制情況借調(diào)查２、譯消費(fèi)獲者調(diào)型查３、撕地塊皺環(huán)境惰調(diào)查匙：交夠通設(shè)利施、垃配套買建設(shè)鴨、自漆然環(huán)安境、貞文化仍環(huán)境享、社欣會治嫩安狀局況、燦周邊愈建筑丸物情夫況、雞未來狗規(guī)劃帆。七、萌房地救產(chǎn)市急場調(diào)唱查的昌方法（一省）訪罵問法自擬鞭調(diào)查隆提綱曾或調(diào)病查問侍卷組頃織訪傾談：１、族面談著調(diào)查２、速電話披調(diào)查３、甜問卷酒調(diào)查（二裁）觀匠察法到售衣樓現(xiàn)遇場和疑施工液現(xiàn)場幕進(jìn)行收觀察躲、記遍錄。（三亡）實(shí)濫驗(yàn)法將調(diào)升查范揭圍縮秘小到廚一個云較小懲的范霧圍進(jìn)夏行實(shí)片驗(yàn)后廊得出尋一定霞的結(jié)錫果，稈然后魄推廣奮或應(yīng)會用。（四全）二值手文除獻(xiàn)調(diào)查查法（五?。┢瞻宀榕c紐奉重點(diǎn)站調(diào)查（六協(xié)）隨厘機(jī)抽寇樣調(diào)瞞查簡單斗隨機(jī)糕抽樣丑：需英掌握休全部叔總體等距享離隨奴機(jī)抽肆樣：逃須有桐全體鋒總體階的資年料分層擊隨機(jī)列抽樣奇：分群蜻隨機(jī)捕抽樣脫：多塘階段晨時應(yīng)甚用（七摸）非崇隨機(jī)煎抽樣奇調(diào)查１、嘉任意礎(chǔ)抽樣資：任濫選選濫擇若浴干人奶進(jìn)行半抽樣喂，由掘稱偶釀遇抽脖樣。２、雹主觀攔抽樣暗：又跟稱判搜斷抽橡樣，巴市場棚調(diào)查吳者根換據(jù)自多己的絹主觀輔判斷刪進(jìn)行江抽樣呢。３、今定額條抽樣懼：又怖稱配嶼額抽討樣，破將總擠體分菊成若頌干類掩別，懼按照撒一定診比例萄在各望類中雹分配末樣本桑單位蔽數(shù)額岡，并臉且按奴照各份類數(shù)暖額任蝕意或負(fù)者主滑觀抽宮樣。第二端節(jié)挎房地惠產(chǎn)市灘場預(yù)床測一、訪房地押產(chǎn)投噸資市覺場預(yù)漸測的呀內(nèi)容１、豬市場毫需求駁預(yù)測２、蘿供給滿預(yù)測３、弓價格因預(yù)測４、械市場打競爭五預(yù)測５、醋突發(fā)煉事件尖影響避預(yù)測二、恐房地往產(chǎn)投調(diào)資市盞場預(yù)謊測的依方法１、掠德爾疲菲法２、款專家廊座談培法２、叼時間斗序列營法簡單亭移動栗平均弱法加權(quán)艙移動問平均妹法指數(shù)墾平滑數(shù)法３、乎回歸謊分析罵法一元偶線性遞回歸多元井線性錢回歸三、塘房地季產(chǎn)投今資分就析的缸種類１、課定性鄉(xiāng)豐分析２、非定量宇分析疲：技述術(shù)經(jīng)各濟(jì)方膠法第四騰章政不同遇類型喇房地戶產(chǎn)投家資分猶析一、咱土地灰投資蛋分析１、刑土地慰出讓做：招井、拍墊、掛暑、協(xié)福議２、撈土地幸儲備銳：政巖府儲曾備與貸企業(yè)盞儲備３、廊土地洲整理忌與開規(guī)發(fā)４、闊土地殼轉(zhuǎn)讓５、瘦土地徹入股臂份投管資二、病住宅介投資鬼分析１、森市場著需求籌分析有效爸需求尚與潛吵在需蜻求家庭油規(guī)模創(chuàng)、家默庭收演入生活斬方式消費(fèi)忘偏好２、膨區(qū)位地選擇交通配套３、支質(zhì)量４、榨戶型匹、規(guī)仍劃三、缺商業(yè)跳用房快投資姿分析1、地暗段2、商錄圈3、經(jīng)姑營環(huán)槳境4、建耍筑規(guī)綁劃、員設(shè)計5、交附通、斃人流座量6、硬段件設(shè)例施四、前寫字耳樓市碌場分需析1、地裹段選貼擇2、寫諷字樓勢經(jīng)營肆環(huán)境3、建棕筑設(shè)黑計4、設(shè)樂備配緣瑞置第五剛章咽房地汗產(chǎn)投蓄資策股略第一貞節(jié)找投懷資時慚機(jī)一、柏客觀衫時機(jī)1、經(jīng)寬濟(jì)周蒙期2、股割市行梅情3、國蒸際形電勢4、城帝市規(guī)服劃5、利羽率、武匯率6、國擠際貿(mào)萍易順電差7、通亞貨膨浩脹8、消可費(fèi)者剩存款摸情況9、產(chǎn)污業(yè)政歇策二、取主觀檔時機(jī)個人嘗根據(jù)完信息款作出耍的判滿斷：1、經(jīng)漸濟(jì)周光期的生蕭條熱期2、通鑄貨膨束脹來噴臨之執(zhí)前3、房評地產(chǎn)車業(yè)的完低谷遣期4、預(yù)劑期第二超節(jié)漏投塔資地道段選雜擇一、慚地理表位置1、交瀉通條乖件：蜓多樣搖性、輛便捷曲性、液可通死達(dá)性2、離采市中肆心和暫主要裙商場至的距動離3、配芝套設(shè)臉施成宵熟度鍛：學(xué)鬼校、樸超市附、銀以行、汗娛樂五設(shè)施二、單社會絮環(huán)境1、治災(zāi)安狀聽況2、文影化氣才息三、釘自然銳環(huán)境1、自廁然景夜觀：殿公園即、河保流、預(yù)山脈陰、湖敲、海破、濕肆地、孩植被蔥等2、空紡氣質(zhì)竟量：懼味道嘩、懸叫浮物3、噪厚音污連染情紅況4、未則來城盾市景多觀規(guī)肥劃第三弄節(jié)姨房地巨產(chǎn)投營資的稻質(zhì)量一、巧建筑筒質(zhì)量二、謀物業(yè)馳管理懲、服攝務(wù)質(zhì)坦量第六弄章隊房地朝產(chǎn)投蹤蝶資成竟本與匹稅費(fèi)一、膽房地差產(chǎn)開地發(fā)投迅資成隆本1、建住設(shè)投否資：土地琴費(fèi)用前期危工程若費(fèi)、及政府則規(guī)費(fèi)建安勻工程類費(fèi)基礎(chǔ)臭設(shè)施仙建設(shè)夠費(fèi)公共相配套些建設(shè)批費(fèi)其他睜費(fèi)用三大主費(fèi)用版（銷賭售費(fèi)考用、哥管理情費(fèi)用熱、財煙務(wù)費(fèi)燒用）不可墊預(yù)見辮費(fèi)2、經(jīng)類營資滲金：活用于違周轉(zhuǎn)鄭的少遷量資誦金，不計講入成臂本房地煌產(chǎn)總槍投資亮估算扛表二、針開發(fā)妖稅費(fèi)1、營荒業(yè)稅給及附暈加2、增傭值稅3、契賭稅4、所童得稅5、產(chǎn)譜權(quán)登括記費(fèi)6、交遣易手程續(xù)費(fèi)7、印管花稅8、工建本費(fèi)三、捐出租業(yè)或自非營項(xiàng)參目投褲資1、運(yùn)各營費(fèi)鍵用2、修感理費(fèi)布用第七愉章樹房地舍產(chǎn)投秀資收靠益分引析第一礙節(jié)扁概述一、吼房地嬸產(chǎn)投唱資收制益分尺類現(xiàn)金罷流量鏟：租融金收聚入減憐去各擁種支級出后滿的余挑額避稅秤收入迅：提蓬取折推舊而撇降低序納稅盜基數(shù)嬸帶來聲的收床益銷售蒸收益志：銷燃售收澡入減承去開破發(fā)經(jīng)懸營成檔本無形襲收益急：心木理享衛(wèi)受，枯知名活度二、吉投資況收益涉的構(gòu)評成管理象報酬震：投仗資者吐付出麗勞動歪的應(yīng)磚得報接酬風(fēng)險追報酬胃：比碰儲蓄窯風(fēng)險吐大銀行露利息胃：失窮去存暈入銀乳行賺日取利喘息的當(dāng)權(quán)第二潔節(jié)供房地可產(chǎn)投梯資收該益估閉算一、秋經(jīng)營彼收入少估算１、湊租售拼方案承的確過定租售薪方式塔及比手例租售逢面積銷售爹進(jìn)度租金談及售梅價付款喬方式２、賴估算冊經(jīng)營糖收入銷售蘭收入出租舅收入是：商烘場、塌店面票、車選庫、就辦公凝樓銷售區(qū)收入豪與經(jīng)列營稅銳金及悟附加叫估算陷表二、制房地和產(chǎn)產(chǎn)揉品定賢價方宣法（一斗）成那本導(dǎo)綢向定笑價1、成挪本加臥成法2、目紹標(biāo)利弊潤法（二爛）需良求導(dǎo)雨向定蹲價1、消襪費(fèi)者篇認(rèn)知理定價2、品遣牌價與值定沖價（三栗）競傍爭導(dǎo)級向定頂價法1、領(lǐng)段導(dǎo)定都價法2、挑金戰(zhàn)定商價法3、隨鼠行就咬市定巨價法第八會章那房地喘產(chǎn)投歇資財肌務(wù)分窯析第一尿節(jié)織財務(wù)她報表一、悶財務(wù)襖分析橋的目腳的1、反寇映項(xiàng)狗目的金盈利開能力2、反在映項(xiàng)亡目的撥清償捧能力3、反激映項(xiàng)岸目的桌資金矛平能車能力二、尤報表即的類醒別（一木）基涂本報宜表1、現(xiàn)持金流尸量表2、損貨益表3、資貴金來寬源與敞運(yùn)用咸表4、資扒產(chǎn)負(fù)框債表（二赴）輔享助報娘表1、項(xiàng)傷目總束投資邪估算附表2、經(jīng)恨營成皂本表碌（需碗要分臭攤）3、房嬌地產(chǎn)宰開發(fā)黎成本修細(xì)項(xiàng)鉛估算統(tǒng)表建安魚成本念估算馬表公共務(wù)配套摩設(shè)施皇建設(shè)像估算喪表基礎(chǔ)舟設(shè)施這建設(shè)賽估算吵表4、開汽發(fā)期岔稅費(fèi)5、銷冊售收算入與諒經(jīng)營腳稅金叫及附怨加估南算表6、投浙資計許劃與旨資金臺籌措圾表7、借怖款還急本付爺息估他算表房地送產(chǎn)開約發(fā)項(xiàng)薪目全腰部投翻資現(xiàn)忙金流滅量表房地鄉(xiāng)豐產(chǎn)開蠶發(fā)項(xiàng)遇目資鏡本金憂現(xiàn)金拼流量彼表資金飽來源糠與運(yùn)孔用表損益棍表名詞喉界定抓：1.經(jīng)營臨資金李：房鵲地產(chǎn)聲開發(fā)對企業(yè)紛用于臺日常弟周轉(zhuǎn)某的資滾金2.經(jīng)營籮成本性：房慘地產(chǎn)荷產(chǎn)品蘭出售懸時，側(cè)將開客發(fā)產(chǎn)汽品成黨本按脈有關(guān)姻財務(wù)燃會計振制度煉結(jié)轉(zhuǎn)搏的成慌本，相包括宰土地窗轉(zhuǎn)讓槍成本泥、房辜地產(chǎn)免銷售駝成本躲。對禍于分弓期收苦款的捐房地再產(chǎn)項(xiàng)獨(dú)目，娛可以多按照痕當(dāng)期報收入馳占全漆部銷汪售收將入的歲比例言，計擱算本肆期應(yīng)申結(jié)轉(zhuǎn)辰的經(jīng)園營成藏本。3.開發(fā)錯建設(shè)虛完成宏后，蕉開發(fā)素企業(yè)充可能模形成蹈固定冰資產(chǎn)涌、無穿形資惱產(chǎn)和過遞延傾資產(chǎn)嶄。固定肺資產(chǎn)睡：包軋括開稠發(fā)企悉業(yè)辦惱公用牌房、驅(qū)以及測自營勇的商送服用歷房。無形夏資產(chǎn)防：主屯要指鍛土地萌使用街權(quán)遞延網(wǎng)資產(chǎn)禽：主協(xié)要指禁開辦司費(fèi)4、管黎理費(fèi)炎用：貨包括提管理跨人員可工資亂、福嘆利、里辦公恒費(fèi)、城差旅僑費(fèi)、濫折舊末費(fèi)、惡修理丘費(fèi)、廳工會反經(jīng)費(fèi)思、勞渡動保罩險費(fèi)墳、咨積詢費(fèi)傷、董包事會私費(fèi)、妨審計憐費(fèi)、閘訴訟唐費(fèi)、站排污票費(fèi)、非綠化下費(fèi)、溪房地野產(chǎn)稅固、車期船使半用稅昆、土爆地使遞用稅廈、無志形資習(xí)產(chǎn)攤驚銷、鑄開辦指費(fèi)攤岡銷、串業(yè)務(wù)格招待今費(fèi)、器壞帳疾損失足、存斷貨盤裂虧以赤及其談他管俯理費(fèi)斑用。5、銷恥售費(fèi)坊用：餓包括偷銷售秋人員睛工資誓、獎剪金、嫂福利亭、福本利、植差旅紡費(fèi)、掠售樓菠中心練折舊疼費(fèi)、太修理伶費(fèi)、澤物料塔消耗忘費(fèi)、她廣告鮮費(fèi)、諷宣傳旅費(fèi)、擔(dān)代銷奶費(fèi)、滲銷售扔服務(wù)柜費(fèi)、扶預(yù)售輛許可愛證申坡領(lǐng)費(fèi)時等。6、運(yùn)罷營費(fèi)香用：緣瑞指開巨發(fā)完護(hù)成后奸，在層項(xiàng)目踢經(jīng)營翅期間鴨發(fā)生法的各佳種運(yùn)低營費(fèi)涌用，冷包括耐管理缸和銷宣售費(fèi)驅(qū)用第九禍章除房地互產(chǎn)投糕資風(fēng)耽險分圓析第一炊節(jié)勒房地貍產(chǎn)投伐資風(fēng)綱險概鏡述一、此風(fēng)險君的含周義風(fēng)險脹是反蜻映一先種特侵殊的干事件藥，這諷種事的件會相帶來這多個鬧不確稍定的絮結(jié)果店，而毅且每伴一個飼不確里定的萌結(jié)果見的出姻現(xiàn)都委有一解個可寨測定君的概賭率值救，是羞對未決來行灶為的蜻決策忘及客滑觀條屢件不岔確定峽性而螺可能量引致脅后果之與預(yù)田定目兇標(biāo)值枯的多爸種負(fù)健偏離掩的綜雄合。二、談房地箏產(chǎn)投睡資風(fēng)阿險的標(biāo)特點(diǎn)1、變窄現(xiàn)性肅差2、客端觀性3、多資樣性4、相太對性5、風(fēng)震險與布收益番的對寬稱性風(fēng)險收益最低壟收益0三、聽房地巡壽產(chǎn)投渣資風(fēng)后險的誘類型（一賀）按固風(fēng)險粱效益訪分1、純役粹風(fēng)棵險：巷只有曾損失威的風(fēng)獅險2、投超機(jī)風(fēng)飽險：馬既可津能是防損失浪也可乳能是擋收益（二旗）按嶄風(fēng)險儀的性獸質(zhì)分1、靜俱態(tài)風(fēng)構(gòu)險：樓自然次災(zāi)害隙和意拋外事幅故2、動貝態(tài)風(fēng)黎險：書經(jīng)營鵲和市師場變笑化帶瓜來的寄風(fēng)險（三竊）系吳統(tǒng)性浙風(fēng)險精和非貧系統(tǒng)輸性風(fēng)愛險房地產(chǎn)投資風(fēng)險系統(tǒng)豬風(fēng)險非系船統(tǒng)風(fēng)洽險通貨年膨脹者風(fēng)險市場確風(fēng)險周期粉風(fēng)險政策稅風(fēng)險利率純風(fēng)險國際旦風(fēng)險經(jīng)營影管理幸風(fēng)險財務(wù)之風(fēng)險其他紡個別脫風(fēng)險（四頸）根賣據(jù)風(fēng)夠險性均質(zhì)分１、犧政策恒風(fēng)險２、吹社會均風(fēng)險效：城額市規(guī)故劃、垂區(qū)域槍發(fā)展?jié)櫼?guī)劃公眾垂干預(yù)塌、治寨安風(fēng)廈險３、盈經(jīng)濟(jì)騙風(fēng)險遺：市狐場風(fēng)奸險、協(xié)財務(wù)葵風(fēng)險妖、融標(biāo)資風(fēng)者險、所地價席風(fēng)險４、促技術(shù)早風(fēng)險５、蠟自然捏風(fēng)險６、截國際醬風(fēng)險第二榜節(jié)惑房地兩產(chǎn)投貧資風(fēng)溉險分超析方堪法一、擋定性酬分析１、想專家省會議露法２、半德爾練菲法３、信幕景燒分析劉法二、烏定量似分析慌（風(fēng)翁險度牲量）１、豬盈虧贏平衡疾分析旗（略設(shè)）２、疼敏感松性分掛析（烘略）３、治概率嚴(yán)分析粉（略冰）第三逝節(jié)憂房地良產(chǎn)投雨資風(fēng)若險防肆范與姓控制一、危風(fēng)險豎防范１、恭風(fēng)險顯自留風(fēng)險定收益溜較大始時，標(biāo)投資錘者主煤動自念留風(fēng)睬險２、透風(fēng)險波轉(zhuǎn)移契約程性轉(zhuǎn)螞移：靜預(yù)售榜、工柏程合晌同、砌保險項(xiàng)目棋資產(chǎn)膊證券妹化：雜股票煤、債賊券、發(fā)信托３、越投資燒組合潛：按活地域蝕組合居、不巾同類搞型組坐合、冠不同臂時間樸組合蹈等４、聞風(fēng)險膜防范在風(fēng)陵險發(fā)撒生前猴采取么有效托措施殘防范鵝風(fēng)險曬發(fā)生鬼或使融其損悶失降撤低。防止旅風(fēng)險屆源發(fā)嚼生對風(fēng)爹險因雜素進(jìn)其行隔稼離加強(qiáng)洽對投班資者笛保護(hù)拜，減慕少損級失５、虜風(fēng)險型回避對投禿資風(fēng)生險進(jìn)練行識邁別后崖，主毅動避暑開風(fēng)報險源嫂的行浩為二、聾風(fēng)險板控制１、追選擇森投資碰風(fēng)險葡小的烏項(xiàng)目２、廉通過討投資豈組合坦降低怒整體君投資旨風(fēng)險３、織通過份市場柿調(diào)查炸，主得動調(diào)絕整以巷降低棵風(fēng)險４、縱加強(qiáng)飾經(jīng)營秤管理５、瘡?fù)ㄟ^升企業(yè)群聯(lián)合沃，并目購降循低風(fēng)適險第十艱章距房地逗產(chǎn)估亮價第一集節(jié)打房地館產(chǎn)估樸價概掀述一、怎房地妨產(chǎn)估還價的菠概念指房寫地產(chǎn)殊專業(yè)渠估價略人員鏈，根笑據(jù)估邊價目冤的，駛遵循剪估價廣原則飼，按灰照估斥價程親序，識采用衛(wèi)科學(xué)含的估杯價方晉法，侍并結(jié)價合估沿價經(jīng)裝驗(yàn)對朽影響欣房地?fù)懋a(chǎn)價奏格的鞠因素論進(jìn)行造分析島，對括房地棚產(chǎn)最換可能盤實(shí)現(xiàn)湊的合零理價掀格作著出推場測和五估計師。二、擠估價棗目的買賣入股交換抵押課稅保險典當(dāng)糾紛捏處理合資府、合青作經(jīng)躁營企業(yè)抬兼并企業(yè)敵承包悠經(jīng)營三、責(zé)房地腳產(chǎn)專啄業(yè)估損價人儲員是指譯經(jīng)房思地產(chǎn)噸估價造師考惜試合耽格，鄙由注歸冊管識理部危門審不定注料冊，葡取得察資格尤證書君后從外事房痛地產(chǎn)扭經(jīng)濟(jì)瘋價值蚊評估叔，并本將其毯結(jié)果屈用價什格來艙表示俱的?；髽I(yè)技輕術(shù)人農(nóng)員。四、糖估價督原則是人帝們在勾房地紐奉產(chǎn)估故價實(shí)斤踐和仔理論澡探索槳中，僚基于串對房幣地產(chǎn)菜價格冒形成況運(yùn)動連客觀垮規(guī)律截的認(rèn)敢識，餅所總候結(jié)出畫的一僻些簡肝明扼則要的矮在估孕價活睜動中結(jié)應(yīng)遵閘循的寶法則扯、標(biāo)淡準(zhǔn)和腥應(yīng)注左意的紗問題鼻。１、望合法撐原則２、妹最佳杏使用呼原則３、達(dá)供求羞原則４、扯替代均原則５、硬公平剪原則６、槳估價葛期日逮原則７、介預(yù)期惜原則五、辛房地優(yōu)產(chǎn)評加估的竹程序（一燥）明口確估護(hù)價基輪本事?lián)耥?xiàng)１、袍明確戴估價渠對象２、御明確胳估價慮目的３、魯明確撐估價非時點(diǎn)（二牧）初腿選估鮮價方峰法（三撕）確胸定估塊價人宿員（四簽）制駛定估菊價作拼業(yè)計烏劃（五悔）實(shí)丘地踏捉勘（六寶）收觀集整溪理資鹽料（七塔）選收擇估堆價方寶法正責(zé)式估撓算（八爭）確逢定估酒價結(jié)高果（九市）撰緒寫估竿價報疑告（十烈）提艷交報切告六、造估價歪方法１、叮收益羽還原舒法２、淚市場啦比較姿法３、步重置垮成本桿法４、屋假設(shè)泉開發(fā)繼法第二吵節(jié)繞收益目還原利法及皆其應(yīng)冷用一、果收益翅還原匆法原捏理１、懷無限效期２、雞有限持年份３、鏈最一拳般性忌情形４、轟收益狗還原淺法中宜的純魔收益蹤蝶Ａ客觀蠟收益皮：應(yīng)品指正閃常收形益，紡排除廳偶然歐收益純收楚益如誘含無呈形收疏益也他應(yīng)計庭算５、僚還原餓利率米（資估本化昂率）斬的計腫算實(shí)質(zhì)蓮上指擊與估脆價對提象具錦有同璃等風(fēng)畝險對各應(yīng)的壇投資唇收益餅率。收益踢價格門比較悠法。罷在市尋場上脫尋找恥同類盾房產(chǎn)逮的收蛾益率蟲比較啦后確正定還各原利瀉率的騙方法脫。累加逆法。靠＝無流風(fēng)險紀(jì)報酬標(biāo)率+風(fēng)險爆報酬值率+適當(dāng)激補(bǔ)償收益如排序故插入詢法二、除適用佩范圍對于贈具有洗收益浸的住耍房、嗎倉庫制、商哨業(yè)用伙房、節(jié)酒點(diǎn)使、寫擾字樓狹、農(nóng)丟地等摘都適豎用。問它不布限于擴(kuò)估價往對象忙本身距是否豬有收較益，那只要娃估價萄對象報同類足物業(yè)碰具有塑收益芹的能盯力即諷可。對于比政府困辦公破樓、但學(xué)校厚、公荒園等兵公用續(xù)、公耐共建薦筑物完，收輝益法鹽大都途不適臺用三、丈應(yīng)用稠舉例（一建）估鑼價對滴象情烘況該建幼筑物然為出義租寫叼字樓土地融面積小１２診００輝０㎡建筑頂面積咐５２肝００久０㎡建筑蠅結(jié)構(gòu)滿為鋼升筋混備凝土建筑流層數(shù)真２２尚Ｆ土地蘋使用盡年限內(nèi)５０側(cè)年（僑自１攝９８鄰７年曲起）（二尊）估營價要莖求需要肥評估掛該宗忙房地止產(chǎn)20躺08年1月的理買賣填價格（三至）評究估過衣程1、初坡步選餃用估架價方還法：群收益至還原嘗法2、收繼集資熱料可出概租的姓凈面察積：31浙20國0㎡，占60刺%；其教余部占分為惠公共童通道狠，大若樓管軌理用能房和府其他主占用而面積灶。月租岔金：35美元/月.裹㎡，按共凈面霜積計淘算；出租頂率：挺平均呢為90找%；建筑放物原兼值：55刻00萬美痛元家具洋設(shè)備慣原值老：50寸0萬美駐元經(jīng)營舞費(fèi)用允：10萬美嶺元/月房產(chǎn)逆稅：勢按建模筑物救原值銹扣減30摘%的余友值的1.俗2%計算虜（每細(xì)年）營業(yè)程稅幾欺其他航：月叢收入加的5%3、計直算總姐收益年收焰益=3妨12紀(jì)00歌×3喂5×柿12頑×9吹0%絹=1私17影6.攜36萬4、計今算總揀費(fèi)用折舊鼓費(fèi)：替房屋勺使用礦年限50年，違家具鏈折舊尾年限10年，辮殘值40州%年折址舊費(fèi)=5肌50刑0/唐50玻+5薯00（1-只40犬%）/1適0=1瓶58萬經(jīng)營帖費(fèi)用茄：10拘×1牧2=捉12造0萬房產(chǎn)銳稅：55忽00即×0崗.7籮×1晚.2么%=介46萬其他稅稅費(fèi)撲：11改76蒙.3筒6×蠢6%著=7燥0.扒76年總貞費(fèi)用鈔：15洽8+辨12既0+饅46黃+7央0.翠76仿=3車94止.7武6萬5、計占算年多純收社益=年總縮慧收益-年總頓費(fèi)用=7即84怒.6萬6、計夏算估嚴(yán)價對滴象價億格第三臭節(jié)哄市場美比較錦法一、持概念闊與原懲理1、概身念：煌將估假價對蟻象與軟其所蜻