房地產(chǎn)設計管控思路

集團地產(chǎn)設計管理與業(yè)務交流一、設計管理的范疇與定義1.1設計管理的范疇：設計管理是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)始末的，針對設計成果的，兼顧任務管理、資源管理、進度管理、技術(shù)管理的系統(tǒng)化的管理工作。涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。內(nèi)容包括：從意向項目初判的跟蹤,到項目決策中對意向地塊的規(guī)劃研究分析和概念草案研究，從概念設計到施工圖設計，從施工現(xiàn)場的配合到營銷道具的制作,以至到后期客服的維修、整改的技術(shù)支持。

房地產(chǎn)開發(fā)中的設計管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要的組成部分，在所有標桿地產(chǎn)企業(yè)都處于被高度重視的地位，甚至決定了一個項目的成敗。

1.2設計管理的定義：契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項目的經(jīng)營目標,在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導下，通過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過程中實施的涉及設計內(nèi)容的管理。設計管理中的任務管理作為業(yè)主方的設計人員，區(qū)別于所聘請的設計顧問單位（設計院）中設計人員最大的一點是：前者是任務的制定者，而后者是任務的執(zhí)行者。1.3設計管理的目標：品質(zhì)保證、進度控制、成本控制一、設計管理的范疇與定義設計管理不僅僅是管“設計院”！1.2.1設計管理中的任務管理好的設計管理并不是只是針對設計，而是要跳出設計來談設計，更多的參與到市場策劃、成本測算的工作中去，任務的編制才能有的放矢。1.2.2設計管理中的資源管理在資源管理中涉及到的就是如何委托設計單位，同時建立資源庫。要兼顧以下幾個原則：a.擅長原則b.成本和風險原則c.磨合原則d.技術(shù)優(yōu)先原則1.2.3設計管理中的進度管理設計成果的完成時間直接影響房地產(chǎn)開發(fā)中的報批、施工等下一步環(huán)節(jié)，因此要對總體的設計進行計劃、進度管理?？傮w設計計劃的編制應該是在保證各個專業(yè)設計時間基礎上，能夠?qū)⒃O計中各階段進行完畢，同時保證下一步設計成果需求部門的時間節(jié)點。務求詳盡，可操作性。一、設計管理的范疇與定義房地產(chǎn)企業(yè)的設計管理部門是把客戶對產(chǎn)品的需求轉(zhuǎn)化成設計的語言，對設計托單位提出設計思路和設計要求。我們做的是整合和管理好這么合作資源，定位好我們的角色而不是要取代他們的工作。一、設計管理的范疇與定義一、設計管理的范疇與定義設計公司、設計院地產(chǎn)公司設計部門房地產(chǎn)開發(fā)各個階段兩者工作的區(qū)別接受甲方方案設計任務書參與投資評審獲取土地，提出設計任務書概念規(guī)劃方案設計參與產(chǎn)品定位與策劃建筑方案深化設計負責設計管理擴初設計負責設計管理施工圖設計負責設計管理施工階段工地配合施工現(xiàn)場配合、銷售配合參與竣工驗收與資料備案參與入伙階段工作設計管理方面的區(qū)別作為服務方出現(xiàn)作為業(yè)主方（甲方）出現(xiàn)按照甲方的意圖做設計做產(chǎn)品直線操作（技術(shù)條線）多線操作注重專業(yè)度強調(diào)的是資源整合能力質(zhì)量、進度、成本的平衡意識較弱強調(diào)質(zhì)量、進度、成本的平衡1.4設計公司和地產(chǎn)公司設計部門的區(qū)別職能型設計管理模式：主要特征是設立專職的產(chǎn)品設計管理部門，管理產(chǎn)品設計的全過程，針對公司發(fā)展的不同階段分為本區(qū)域的小職能型及跨區(qū)域的大職能型。職能部門經(jīng)理對產(chǎn)品設計成果負責2.1職能型管控二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設計管理模式2.允2矩陣加型管質(zhì)控在這必種組皮織結(jié)桃構(gòu)中,項目般團隊危中每獲一成掉員同據(jù)時可薪能要醒受雙末層或眨多重錦領導,即不僅受列職能此部門帝領導幅的指廉揮,還要截受一課個或茶多個斯項目饞經(jīng)理訴的指怠揮和幼領導艷。矩陣響型設修計管會理模壞式：貍也稱孫小項劇目制計，成點立以基項目漁總經(jīng)贊理牽曬頭負夢責的滔項目密中心，嶼除工毫程施刑工管和理人牧員外騙，同弦時各佩職能雀部門土下派借相關(guān)粒技術(shù)合人員見組成滴虛擬辯團隊凳，虛擬爺團隊漁人員微受雙趨重領烏導。二、叢企業(yè)轟現(xiàn)階鉛段宜貴采取錫的設遺計管久理模厭式建議詢：在集繪團現(xiàn)腸有的川人員遵編成仇、組上織情孔況及巖項目償實施壟基礎巾下，建議嘴在今重后1－2年內(nèi)紛采取矩陣碑型設鼓計管蜓理模型式進鋪行設妥計團蓋隊管源理，稅以滿滲足現(xiàn)枯有項竄目的碑實際滔設計殊需求菌為主鳳；今后資在專鼓業(yè)人常員全抬部到未位、悉組織殺架構(gòu)科明晰叢之后液再采怒取職盆能型察管控金的模匪式。二、差企業(yè)汽現(xiàn)階衣段宜昨采取殺的設能計管鐮理模湊式三.建立仿精細稿化市啦場需貨求下遮的規(guī)佩范化復設計服管理隸體系規(guī)范鎮(zhèn)化設礙計管自理體顯系能敬夠提拌高企賴業(yè)內(nèi)籌部的浴設計寄管理熔業(yè)務延水平格,規(guī)碼范設計管仁理制亞度和殼流程誰,以帆保證煌項目倍開發(fā)機質(zhì)量術(shù)，提禮高項杠目開雙發(fā)效歌能，塌提升暮公司項目拍運營除能力瓣，打紫造企往業(yè)核檔心競納爭力腎。3.抬1建立絮規(guī)范歉化管肅理體光系的從意義負責委設計門產(chǎn)品筑研發(fā)略，產(chǎn)歇品線坊的細訓分研玻究，烏項目華投資佛拓展嗎的規(guī)呼劃技道術(shù)可踏行性騎分析勒；進側(cè)行項授目設名計管造理，境保證朝設計戴質(zhì)量肚、進構(gòu)度、翅成本債目標禿的實冰現(xiàn)(總體腳規(guī)劃研、建就筑設維計、麗結(jié)構(gòu)克、水倉電、義景觀允、室舌內(nèi)設哥計)，對承材料果設備積選型士定板?。慌浜蠎舫杀境夤芾聿裰行膶O建立施設計屑成本循基準眨體系廚，建尤立從認研發(fā)魔開始客的成蝦本控燒制理每念與播系統(tǒng)陸，提圈高產(chǎn)霉品綜氧合性譯價比考。組織蛋并參薯與主對要材燒料、嘆設備肌的調(diào)堪研,與成撥本管壇理中萍心配寄合,建立揭按體蟻系、朽專業(yè)分瞧類的抵材料照信息虹庫(含品紅牌及蒼供應左商評土價)設計伸管理暢職責三.2體系爛建立分的組舟成要解素與冒核心翼內(nèi)容三.建立恒精細環(huán)化市榮場需慣求下克的規(guī)群范化未設計主管理綁體系3.披2.例2其它身部門糊在設都計管仙理過偷程中莫的職肚責成本棒管理粗部門按要碎求及船時向極規(guī)劃泉設計尸部提殲交各犬設計睛階段燒所需哀成本拌目標福；隨著產(chǎn)圖紙戀的不椅斷深頸化，雹調(diào)整呈成本閣及控異制目然標；負責鼓組織濃方案肥設計熱招標羽中的求各項筐工作市場府營銷方部門按要挎求及勇時向藝規(guī)劃衣設計久部提漂交各龜設計干階段曠所需污資料六條件羞；負責興對各下階段汁設計饑成果狗地產(chǎn)王公司缸內(nèi)部闊技術(shù)廳評審網(wǎng)提供碑市場著評價練建議島；負責先制定懷各階晃段設夾計任鍛務書骨中的割市場漲定位揭部分象的內(nèi)葡容前期嘴開發(fā)避部門按要劉求及值時向泉規(guī)劃今設計油部提絨交各撐設計網(wǎng)階段伶所需太資料足條件值；負責旦與政愁府部迫門就蝕各階午段設溫計中章間過扎程成杰果的甜技術(shù)踢溝通惡及完股成各政酒府相塔關(guān)部盲門的刮申報綢審批徐工作三.建立匹精細狡化市椒場需剩求下彎的規(guī)預范化躲設計圍管理狗體系設計哈產(chǎn)品質(zhì)研發(fā)新項杜目規(guī)梯劃分沒析概念喬設計方案無設計擴初晌設計施工表圖設盤計投資開發(fā)營銷成本工程物業(yè)主線臉流程協(xié)作疑部門主責腹部門規(guī)劃丙設計案部3.芒2.勒2巡壽組織故與架魔構(gòu)優(yōu)階化三.建立漲精細縫化市劫場需僚求下?lián)u的規(guī)項范化拒設計構(gòu)管理地體系設計朱總監(jiān)余（兼惰）部門躬經(jīng)理部門狗副經(jīng)身理專業(yè)音組項目積組（橡建筑慎師）項目核組2項目荒組1項目頸組N產(chǎn)品惡研發(fā)鄭組1結(jié)構(gòu)組設備組景觀兔設計笑組室內(nèi)組材料組產(chǎn)品攤研發(fā)蘿組2檔案梯、部門把秘書項目絞組設多計經(jīng)毒理制重點寒“前能期方凍案+項目蝦設計岔管理扣”專業(yè)窮組主事管負慣責制表技綁術(shù)支縱撐平筍臺威重點次“技類術(shù)支悶持+質(zhì)量鋒控制瓣”三.2體系真建立瓣的組漿成要雀素與活核心枝內(nèi)容3.侄2.付2組織飛與架處構(gòu)優(yōu)篇化三.2體系置建立趕的組句成要頸素與依核心雜內(nèi)容3.笛3設計妹流程滿的細墨分三.建立妹精細召化市向場需嘉求下汽的規(guī)章范化剪設計姑管理盆體系一級衰流程:項目光投資養(yǎng)決策篇論證聚管理卡階段德流程(土地桑拓展轟）項目奶設計愛管理袋階段架流程項目艷工程本管理塑階段矛流程項目爆銷售扶管理偉階段趟流程項目彩入伙迅管理揪階段鏡流程項目蜓后評竊估管疼理流給程二級貓流程:設計宗管理掘流程設計呈單位安選擇此管理循流程設計跌合同轎及付您款管聚理流王程材料質(zhì)設備河選型/定板/驗板擾管理踏流程設計場變更救管理蒜流程設計凈流程曲框架贏－1三.建立訊精細虧化市堂場需嗎求下窗的規(guī)孫范化蔑設計美管理圈體系設計鹽費用耽預算趁計劃泳編制痰細則設計極合同橫編制殼工作掃細則設計凳任務杜書編劈燕制工斗作細宅則設計叔、咨柄詢單鬧位選統(tǒng)擇及拐信息余管理敵細則施工虎現(xiàn)場熄設計烘配合亮工作太細則設計段關(guān)鍵胃點控互制工紙作細皮則設計格變更憂管理櫻細則業(yè)務予三級灶流程拍：流爹程圖洋表化宿－－戀模板形化－肯－程宰序化三.建立顫精細蔬化市史場需哨求下禁的規(guī)蓬范化方設計林管理湖體系設計硬流程駕框架臨－2設計目工作擺在論巾證、情定位遵策劃童、設則計實疫施和驕施工貼階段近，按謹不同釣的設常計內(nèi)繁容、哀對象和屆參與逆部門饑及深抽度要碧求劃炸分為概念次設計渴、方頁案設率計、光施工傭圖設各計、渴景觀撥設計發(fā)、裝修順設計特和設盼計變壟更來進株行管寶理。為加瞎快項草目設域計進柜度，善縮短很項目僚開發(fā)減周期手，將侮部品蠟研究貞、材疼料選暖型景荒觀設佛計和裝售修設通計工撿作前湊置，撈使設尼計周秧期縮容短30綿%以上槳。三.建立漢精細育化市錢場需劇求下爛的規(guī)釋范化踩設計捏管理趴體系設計謹管理布關(guān)鍵吐點的譜控制設計跟管理茄中設某計任袖務書綢、設速計評游審和運變更網(wǎng)控制劇是管傳理的陡關(guān)鍵浪環(huán)節(jié)憂，設克計管涌理中趣的問六題將為后辯續(xù)施篇工管絕理和屆成本瓜管理罰帶來夢巨大腳的隱具患!三.建立蝕精細六化市用場需掉求下其的規(guī)仍范化肆設計怎管理漂體系設計惹過程躺各橫頂向關(guān)狀系的瞧控制三.建立惠精細值化市參場需尤求下忽的規(guī)卡范化前設計傾管理位體系成本拳的全恥過程攻參與廟從慈房地騾產(chǎn)開戴發(fā)價固值鏈邁（VA訊C）模驅(qū)型可扇以看靠出，仍成本罪管理片基本公貫穿震了項粘目開聰發(fā)的光整個徹過程焦。成槐本管占理部悼門的清提前諷介入援不僅頂可以隆對項愛目盡拍快熟槍悉，靜還有沙利于眼整個必項目塘成本托的控臺制，仆特別求是隨耍著行戚業(yè)競批爭程奇度的慢加劇幼，在參利潤初率差杠不多寄的情令況下櫻，這勤點尤憲為重勺要。加強李設計耗階段然成本惹管理腫的方鑄法：1)項目粘拓展顏階段派（土把地獲賀取前肆）：成本談管理棟部門怎在拓讓展階鴨段根溜據(jù)成倚本數(shù)芬據(jù)庫貪及設票計部旬門提械供的旱概念夕設計熱草案禮等進糠行項正目成網(wǎng)本估懸算工搞作；2)項目談定位洞階段趁（土愿地獲柱取后姓）：成本生管理雁部門藍根據(jù)地營銷狼部門塊提供奇的產(chǎn)正品建突議書斜，設淺計部鴉門提椅供的涉概念駐設計飽方案獅，相耳關(guān)規(guī)煩劃指施標和抗產(chǎn)品鉆建造拜標準您等進練行項脅目成稀本測盆算工疼作；3)方案禾階段畫：成本憲管理茶部門戶根據(jù)乓方案尤設計廁成果識進行疫項目切成本授匡算睬工作賀；4)擴初么階段：成本竊管理掃部門嬸在擴輸初階壁段編性制建遍安成肆本概喊算，柿同時法組織貢相關(guān)交部門園編制朵項目桂正式也的目暴標成比本（包娃括工毛程部哪門編獻制工礙程管逐理費蜘、監(jiān)探理費杰測算注，拓駁展及暗報批口報建盼部門圣編制汪土地晃費用店和報嚼批報乓建費嚇用測闖算，群營銷畜部門插編制蠢營銷董費用文測算斬，財立務部撿門編悟制管宣理及斜財務務費用鉛測算匯等，親具體朱可根釘據(jù)成揪本科摩目表漫進行們細分低），澆最終步形成酸項目房誠正式貧目標禿成本書，并神報公幟司領冤導審供批。項目濤正式踏目標妨成本骨經(jīng)審陡批后覺，分驕解到攪各個反部門喉（或驢者相悉關(guān)崗緒位）剝等；營通過紡責任媽成本統(tǒng)來進眠行追自溯。銹通過恥項目亦正式賤的目宴標成吹本指驢導項旗目進可行施仁工圖獵的限溜額設錫計，判并以美此指獻導招倆標、香施工寨、采栗購等密業(yè)務域活動鍋中的妖成本部費用怨使用笑與管偷理。項目壁正式陳目標嫁成本衡一經(jīng)娘確定祥，不座允許環(huán)隨便禁修改裳；在口工程院實施裝過程妨中，梅每月慚通過至項目仆動態(tài)燃成本遞來進療行管剛理；膛如遇離項目鉛定位罵改變貸，原刃材料亭價格艱上漲焰等特五殊情御況可驕經(jīng)領講導審嶼批后名進行救修正蹦通過融。設計易過程鵝中，塞成本取管理遇的全喝過程穴參與三.建立籌精細隆化市章場需展求下邊的規(guī)嗚范化戒設計舒管理撓體系3.補5計劃據(jù)管理設計培周期厚基準目的倦：理順毅各項漏工作拉的銜征接關(guān)贏系，孝明確扶里程賊碑點費和責古任歸奮屬，肥保障幼開發(fā)周茶期基出準的輪有效藥實施午，實薯現(xiàn)快渣速滾史動的恭地產(chǎn)估開發(fā)蛙模式禿。三.建立榜精細萄化市煙場需寇求下防的規(guī)兆范化繁設計歐管理僚體系地產(chǎn)鄭項目葡設計獵周期值參考庫基準姻值簡毅圖三.建立古精細速化市素場需奸求下洲的規(guī)蠟范化惠設計堵管理靠體系三.建立適精細監(jiān)化市彎場需內(nèi)求下劉的規(guī)桿范化斗設計足管理劇體系設計捎管理緣瑞效率碰指標加（擬絹定）設計趣管理胞效率挑提升頭的關(guān)讓鍵點漲：三.建立搏精細巨化市聞場需膠求下透的規(guī)樸范化滲設計騎管理枯體系3.辟6項目聞總體興計劃允下設懂計計秒劃的昌分級羞控制三.建立起精細鋸化市伸場需跡求下過的規(guī)田范化剖設計玻管理支體系縮短流計劃幅督查大期，菌在重志要節(jié)亮點提紋前核描對督彩促;通過繁項目捕組周瞧例會留檢查無周工砌作計殿劃，嘉部門盾例會匙檢查白月計諸劃－貍－檢環(huán)查與崗調(diào)整;跨部舊門項澇目協(xié)樓調(diào)會濤協(xié)調(diào)壩解決彎項目軌計劃炭實施隙中的漠不定娛因素伯和困乏難等授，同巨時檢查瞇和修洗訂二坑級計盈劃和瞧一級惰計劃;項目繁特點澤和當煩地報朝批流葉程、痛內(nèi)容備、標芹準是宜影響型設計皮計劃映的主價要因插素和府積累。公司央客觀眨制訂雪一級抱計劃安；設計形部制絨定項鼠目設眼計計侄劃；部門比經(jīng)理濁與各腦項目液設計悔經(jīng)理對分解推計劃界；各項羽目設燙計經(jīng)劫理與貸組員浪再分絞解計辰劃－填－組變員工曲作量圓確定換、討稀論工蘇作唇量的基缺失各級渣計劃傘的制嫌定方估式－鄙－公駐司運膛營部莊門負疲責組球織監(jiān)控杠辦法三.建立鑒精細袖化市贊場需抽求下犯的規(guī)枯范化仇設計癥管理泉體系設計竊部年示度KP徒I(關(guān)鍵習業(yè)績貴指標遣及年廢度計姑劃)考核肥評價設計六部門及月份坡績效瞧計劃/考核甚評價各人使月度副計劃答考核集評價項目炎緊張柴時，發(fā)周計固劃考楚核評陽價設計植巡檢桿制度薪－－旺檢察暈表設計乞部年足度KP構(gòu)I(關(guān)鍵垂業(yè)績光指標萬及年住度計紅劃)考核痛評價寺表設計圣部月脖績效獵考核之評價困表員工濫月績壘效考雅評表考核死制度雙與風導險防略范－福－制居定考賴核梯輔度三.建立絕精細孝化市息場需漸求下沈的規(guī)水范化搖設計劃管理攔體系合理染薪酬腿體系人才攔梯隊汗建設員工努素質(zhì)甘審核糖與培掘養(yǎng)提提升計召劃團隊衡激情脆與凝妹聚力四、換專業(yè)等團隊唐建設藝與能智力提哈升最終姻的改甚進方高向：1、設計夫管理制流程

集團織到目增前為豈止沒匙有設枯計管麗理團息隊，統(tǒng)要走名向上己水平增上規(guī)獻模的剖開發(fā)都業(yè)態(tài)抬，必須戶高度煎重視膝設計陰管理世隊伍桃建設箱，形嚇成系腫統(tǒng)化枯的設巧計管閃理流粉程體淘系，將設效計管刪理按郊階段判和對讓象劃啊分為糧概念籍設計架管理源流程毅、方掙案設剃計管監(jiān)理流沈程、歉施工毅圖設塘計管弊理流陸程、褲景觀歡設計飽管理肌流程揪、精側(cè)裝修業(yè)設計瓣管理益流程收和設自計變記更管擱理流治程，巾使設映計過境程更贈清晰童、職帥責更侄明確民、管慶理更維精細婚化。明確源各個帥設計莊流程幅的邏鉤輯關(guān)味系，蹈明確構(gòu)職責獲，在以制度加上保性證各崗專業(yè)筋之間缸的配海合，屢加快戒設計史進度。2、設計弄任務烘書編忍制

設計逮各階療段，犯最終漂達到糧形成揪比較引明確牌的輸?shù)厝?、拔輸出蕉成果械標準班?/p>

設計遇過程搞中成膊本部硬門介琴入的福深度匠不夠猜，做慣到及闖時提既供成奮本限酬額指尖標，場使成笛本跟虹設計系緊密絕掛鉤今，在粉確定墳限額想設計觀指連標時途，成講本與郊設計螺應反渠復溝蠢通，形達成消一致棍；刑

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