房地產評估二

1第一章緒論1、房地產的評估的對象

2、房地產價格3、房地產評估的特點

4、房地產評估的必要性2第一節(jié)房地產評估的對象1.1土地的內涵與特點

房地產評估的對象是房屋和土地的價值。

1、其中：土地的內涵

土地是地球表面自然要素-大氣、巖土、生物、水與人類在其上的經濟活動共同組成的綜合體。2、土地的特征

根據(jù)土地的自然屬性，土地具有以下特征：（1）土地資源的有限性（2）土地資源的不可替代性

3第一節(jié)房地產評估的對象1.1土地的內涵與特點。

（3）土地使用的可持續(xù)性（4）土地自然性狀的地域差異性。

根據(jù)土地的經濟屬性，土地具有以下特征：（1）利用方式的多樣性（2）土地區(qū)位的可變性（3）土地使用潛力的有限性。

4第一節(jié)房地產評估的對象1.1土地的內涵與特點3、影響土地利用的主要因素（1）自然因素：包括地質、地貌、氣候、水文、土壤等自然條件。（2）經濟因素：包括市場需求、資金投入、稅收、勞動工資、地租等方面。（3）科學技術。（4）社會行政因素：包括土地使用制度、權益、政策、法規(guī)、土地利用管制等方面。

5第一節(jié)房地產評估的對象1.2建筑物的定義、房屋建筑的劃分

1、建筑物的定義建筑物是指人工建造的具有一定功能的物質實體，包括房屋和構筑物兩大類。

其中房屋建筑主要為居民的生產、生活和各種政治、經濟、文化活動服務，如：住宅、廠房、辦公樓、影劇院等。

構筑物是房屋以外的工程建筑，人們不直接在此進行生產和生活活動，如：道路、橋梁、塘壩、煙囪等。

6第一節(jié)房地產評估的對象1.2建筑物的定義、房屋建筑的劃分

2、房屋的分類按使用功能進行分類：（1）居住建筑：供人們生活起居的建筑。（2）公共建筑：專為人們進行各類公共活動的建筑。（3）工業(yè)建筑。按結構劃分：（1）鋼結構：以鋼材作為主要的承重物（2）鋼筋混凝土結構（3）磚混結構（4）磚木結構（5）其他結構

7第一節(jié)房地產評估的對象1.3房地產的定義以及特性

1、房地產的定義房地產是房產和地產的總稱，也稱不動產。包括土地及房屋組成的物質實體和由此派生出的權益。（1）土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響到房地產的價格。（2）房屋使用權的年限取決于土地使用權的年限。（3）城市土地是人類改造自然、經過各種加工的產物，其上凝住了人類大量的物化勞動，投入了各種基礎設施或建筑物。綜上，在房地產估價中，通常評估的是房地產的整體價值。

8第一脂節(jié)劫房遭地產譯評估祖的對粥象1.騰3房地宋產的異定義勁以及對特性2、房瀉地產盜的特職性（1）位舞置的鼠固定舞性（2）長青期使繁用性我國環(huán)土地弊使用列權出課讓、償轉讓更的最裙高年燭限：步住宅衫用地70年，肆工業(yè)傷用地50年，基商業(yè)傲用地40年。（3）大鐮量投鍵資性（4）保逢值與手增值聯(lián)性（5）投業(yè)資的廢風險妥性9第二乒節(jié)撫房鼓地產乒價格2.雪1房地個產價咽格概歐念1、房柴地產鹿價格扣概念命及決獲定因乳素房地斜產由墾土地檔和房騙屋構功成的讓，房芒地產緞價格辦實質隙上就堪是土梢地、母房屋憤兩部拒分價載值通漁過市趨場交衫易的杠貨幣濟表現(xiàn)戚。決定筍房地班產價尿格的蠅三種吹因素柴：（1）房習地產羨使用器價值撞的大籠?。?）房刻地產姨的供可應數(shù)樣量（3）對昂房地房誠產的賄有效廈需求10第二掌節(jié)鞠房茶地產靠價格2.久1房地渾產價右格概多念2、房蟲地產銀價格割的特商征房地溉產價償格是塘由地討價和贊房價瞎共同絡組成陜，價弄格特副征主桌要來宵源于燈地價狡與一稱般物鹿品價臺格的捷差異洲性。（1）從械評估翁的角盾度看鐘，房濟地產拐價格喪實質趣上是記一種判權益聽價格約。（2）價灑格構觀成的阻雙重犁性（3）可杰用租弊金的宏形式缺表示（4）沒戒有統(tǒng)狂一的舞市場柄，價所格的逗個別木性強（5）受見折舊父的影蓬響小糧，增纖值性慮強11第二宰節(jié)龜房加地產假價格2.肆2房地揭產價莊格的憑種類1、市恨場價瀉、評承估價2、房過地產甲總價淚、土職地價蔬格、隨建筑劉物價居格3、生遣地價曉、熟臘地價4、抵品押價鄰格、暖租賃兔價格5、單尾位價忠格、榴樓面輛地價其中:單位瓦價格=房地恰產總帆價/土地虧面積樓面站地價=土地責總價/建筑怖總面犬積12第三樂節(jié)證房警地產歇評估袍的特拔點房地黃產評罩估的們特點1、科江學性2、實揭踐性3、公兩正性其中:科學判性和射實踐伍性是件正確窄判斷返房地四產價獻格的乘基礎搖，公正莖性是櫻房地塘產評讀估的血靈魂究。13第四把節(jié)干房撫地產劫評估肚的必帶要性4、1房地搖產評轎估是弟發(fā)展幫市場推經濟廉的需蒸要在新弄形勢娘下，寧無論里土地南的出哄讓、告轉讓跳，房服屋的軍買賣漲、租蜂賃，克都涉撤及到骨房地史產客擾觀的亞市場央價值旅，目借前鈴我國弱的房戀地產克市場勺剛剛者起步疫，還李很不其完善塌，交幻玉易者賢難以睛掌握浸真實慨的市閘場信劍息，伯必須音借助奸房地君產估它價師代的科食學判藏斷，掌提供牽評估餃對象憲的市計場價附格，宋才能掘達到河預期慮的目才標。由此勾可見那，在澡房地袖產市欄場不糞完善搶的情棍況下欺，房堆地產成評估曾尤為蜻重要邊。14第四禁節(jié)劇房敬地產擋評估獅的必鄰要性4、2房地紗產估竹價的長現(xiàn)實懇意義房地免產估冶價主晝要在熄以下嬌領域輔發(fā)揮逮重要枝的現(xiàn)宴實意討義：（1）為堅土地簡使用樣制度寇改革嫁和土本地管膠理提休供科色學依隱據(jù)。（2）為毒各類徹房地飄產交評易服闖務。（3）滿書足房剝地產暮稅收曾的需韻要（4）為滾征地樣拆遷津補償杰費提掀供依度據(jù)（5）對幣城市宴舊房咽拆遷手補償公的評刃估（6）處指理房勤地產屠糾紛最的作崗用（7）企結業(yè)合澤資、篩重組訓和股有份制伸的需切要15對房孤地產嬸相關尤用詞為的補圖充說化明為了玻避免鄉(xiāng)豐引起緊歧義窗，我旋們主喉要使臣用“奧房地蒜產”阻、“擊房地續(xù)”、霧“土艦地”歐和“臣建筑帝物”街幾個薦關鍵將詞，陜其含假義分劇別下瞎：1．“撿房地效產”埋：可男指土腿地，瓜也可褲指建禮筑物況，還刑可指大土地績與建虎筑物溉的合珍成體掩。2．“停房地摩”：逃專指六土地嗎與建肆筑物曾的合娘成體增，如狗說房睜地價共格時妹，此忍價格艙既包緞含土劉地的面價格子，也澇包含逃地上闊建筑揉物的冊價格姜。3．“掃土地劣”：宅僅指幣土地愁部分揀，如胖說土裙地價蛋格時恐，此餓價格價不含闖地上輩建筑牢物的獲價格范。4．“哀建筑孕物”駕：僅陽指建捉筑物公部分軌，如線說建染筑物謠價格忽時，汁此價您格不猴含建懇筑物港所占菌用的龍土地裕的價暖格。16房地武產概神念的借總結房地產土地建筑物其他土地定著物實物權益區(qū)位實體質量功能土地建筑物房地地上空間地面地下空間房屋構筑物房地先產概嬌念的扣總結17第二棵章摧房糠地產腐評估破的理齒論基照礎1、地辜租理收論2、區(qū)肥位理饅論18第一衡節(jié)出地蕩租理釣論1.栽1地租誼的內憑涵1、地猶租的散概念地租焰是土敬地所咸有者槐憑借液土地感所有菌權獲志得的揚收入宮。因霉此，制土地乓所有增權和佩使用盲權的海分離匯，是儲地租奶產生歷的前走提。2、地贊租理錯論的史發(fā)展參過程（1）資沾產階零級古膀典經莊濟學旁家的痛地租西地價勒理論農業(yè)貢地租姿是為來了使談用土隔地而枯付給毫地主截的部鳥分，度是勞躁動產搖品扣攔除生瘦產投申入、屈維持竿勞動寫者生勇活必么需和揭當?shù)叵筠r業(yè)徹資本繳的普推通利恐潤后率的余然額。（2）馬堤克思像地租炭理論:農業(yè)脊工人中勞動橡創(chuàng)造掠剩余據(jù)價值拐的一果部分芳。19第一榜節(jié)巧地核租理續(xù)論1.夸2級差陶地租避和絕即對地畢租地租密的兩遭種基浴本形豎式：折級差持地租竟和絕涉對地簡租。1、級飛差地芳租定義惑：租幫用較碰優(yōu)土豆地所窗獲得遼的歸議土地待所有鋼者占仿有的膀超額陵利潤吐。實質灶：等嚇量資躁本投挺在土制地上垮產生計不同潔生產撲率的首結果鑒。形成點原因展：（1）土沸地自狡然條殿件的稠差別（2）土給地的毯有限陡性20第一懸節(jié)隨地葛租理秘論1.奇2級差桶地租勾和絕趕對地翁租1、級場差地厲租分類夫：按頁形成甜基礎帶的不職同分挺成兩危種形暈式：模級差火地租Ι和級肌差地妖租Π。級差附地租Ι是指守在肥己沃程軟度和正位置哲較好小的土慚地上葬創(chuàng)造倉的超診額利鉗潤轉償化成嘩的地鐮租。級差吳地租Π是在袖同一篩地塊逗上連配續(xù)增雹加投溝資，柴使各脊次投憲資的屯生產讀率不洋同而恥產生販的超池額利府潤轉皮化成凝的地壟租。兩者駐的區(qū)咽別：積級差壟地租Ι的產纏生條假件是心土地債的肥此沃程只度和遠位置民差別順；級釋差地爆租Π的產胖生條割件是狂對同姐一塊戰(zhàn)土地筋連續(xù)事追加剃投資邪而產汽生的紐奉不同銜的勞掩動生屈產率宅。21第一痕節(jié)納地薪租理兵論1.振2級差氏地租鮮和絕歷對地柱租2、絕薯對地離租定義拘：土勢地所聰有者責憑借早土地冶所有票權壟納斷所赤取得字的地見租。形成便的根碌本原氣因：贈土地駝所有霧權的痛壟斷形成管的條幟件：辣農業(yè)旅資本犬的有鑄機構丑成低竹于工邪業(yè)資綢本的宰有機宣構成22第一墓節(jié)柱地成租理該論1.底3壟斷捉地租定義并：由晌產品艘的壟可斷價下格帶標來的俗超額搜利潤煌轉化咐成的簡地租悅。形成絕的條漏件：攔土地論所有坡權的律壟斷勞；某遮些土頓地具涉有特裹殊條掠件，袋能夠黨產生奮某些泛特別尋名貴和而又畏非常尾稀缺對的產釣品，凍使得禍產品扛的生腔產者劑憑借狹對這燭一商膊品的介壟斷縣經營側，使蜓其價臥格不管僅遠恢遠超蘇過生具產價辟格，設而且特也超煎過其利價值截，從份而形前成壟億斷價暈格。23第一舌節(jié)葡地銷租理自論1.逆4城市遞地租1、馬引克思香建筑肝地段禮地租定義綠：建饒筑地職段地嘴租是憶工商股業(yè)資葛本家鋼和房憐地產旗業(yè)資丈本家菌為了兩獲得做建造敬各種扭建筑橋物所琴需土裳地而虎支付死給土毛地所成有者籍的地捆租。特點搖：（1）建敘筑地警段地薦租是材為了叼獲得挑生產偉的場表所和冬空間脅而支誕付的舞，土印地只吃作為辜生產態(tài)條件匙參加期生產明過程千；（2）建涌筑地豪段所那處的翻位置抄對建必筑地蚊段地休租有碌著決晴定性繭影響兼；（3）在奧建筑格地段雷地租掌中，途壟斷徐地租循占有料顯著杠優(yōu)勢床。24第一緩節(jié)鑄地枯租理救論1.杰4城市崗地租2、西菌方新縱古典踐主義困地租淺理論代表襯理論市：阿贊隆索題的地待租模泳型（1）模付型假肺設條詞件：A、一樓個平榴坦的舊、沒龜有任塑何地芹理差由異的遺平原艦，土尚地質輸量處丟處相合等，灑均可多直接冠用于吵開發(fā)街，并蛾可在膀市場久上進對行自由歸貿易胡。B、買灣賣雙陸方對醋土地鉤市場驚都有煎充分營的了枝解，蛛賣方見希望和其收移入最尾大，舍買方獲希望螺其愿者望能棟最大眾程度孔地得側以滿吹足。C、有爸一座腦單一壩核心賞的城盜市，畜城市繩中任而何方宗向的矩交通恭都極灣為便如利。25第一露節(jié)邀地隆租理匯論1.戀4城市夫地租（2）阿摔隆索紛公式殖：Y=仿Pz蛾Z+精P(仁t)務q+術K(厲t)式中樂：Y—君—收入選；Pz蟲——其他即商品醬的單錯位價嫩格；Z—貿—其他掌商品館的數(shù)癥量；P(抹t)穿——距市陶中心t處的繩地價幟；q—掙—土地運數(shù)量籠；K(管t)淹——距t處的僑交通宜費用煌；t—庭—距市戴中心乖距離俊。26第一象節(jié)俯地哪租理碧論1.堆4城市婚地租（3）分譯析在對蹲公式刊進行則分析草后，尾阿蘭頁索指秒出，鋸在開圓支總羅數(shù)不岔超出噴收入雹的前咽提下艘，對級于單恒個家叔庭來尼說，災區(qū)位曾平衡堤的取堂得取砌決于容土地免數(shù)量q、其蒼他商概品的絕數(shù)量Z和距奏中心例距離t之間嫌比例具的確栽定，削即通紐奉過變朋化三賞者的危比例屢關系封，使紋其滿俘意程鄰度最灑大。最終扶家庭糕會選有擇一險個滿身意程送度最鞭高而削又與瓶地價元曲線灣相吻慈合的評區(qū)位遣。27第一徐節(jié)盜地圓租理呆論1.始5地租芬理論尾的應格用1、地雖租理弦論是我地價陵評估鴨的基燥礎；2、級到差地猶租理弊論是走級差繞收益冤測算罰的依符據(jù)；3、地事租理紅論是劑收取羅土地站使用奏稅、素費得厭理論序依據(jù)乏；4、可面通過遍地租將理論妹分析亞推導征出地脖價分斃布。28第二餡節(jié)宮區(qū)復位理鴉論1.攻1區(qū)位瘡理論向概述1、區(qū)連位的泥有關染概念（1）區(qū)影位：烏區(qū)位美是自議然地餐理區(qū)壺位、凍經濟栽地理查區(qū)位重和交碼通地愚理區(qū)卻位在位空間重上有鞏機結寸合的毀綜合慣表現(xiàn)尚。除了楊地理續(xù)坐標貿位置局，還維包括笑可及育性，扶與其孤他地勵方往艱來的風便捷竹性，何與重急要場浴所(如市法中心乘、機迫場、病港口氧、車仗站、嫁政府騙機關磚等)的距撥離，鼻周圍喊環(huán)境舊、景博觀，失在城舅市或冠區(qū)域瞇中的姓地位辨等。（2）自示然地悉理區(qū)鍋位；（3）經震濟地遞理區(qū)稻位；（4）交旅通地就理區(qū)言位。29第二感節(jié)李區(qū)局位理勁論1.攻1區(qū)位歲理論仁概述2、區(qū)盟位理豬論的姿發(fā)展李過程（1）成趙本學婦派-杜能錦及其繡農業(yè)旅區(qū)位花論、埋韋勃責及其澆工業(yè)確區(qū)位深論理論沫核心禾：根任據(jù)企陷業(yè)的密生產妄成本配最低矛，確攀定企牌業(yè)的酒最佳茫區(qū)位妥。（2）市零場學誰派-克里么斯塔漂勒及抗其中盾心地倦理論果和廖華氏的完經濟封景觀理論傻核心遵：以稻市場-價格踩分析永為主純。（3）行乓為學池派：征考慮刃與分瓜析人擋的主訓觀因召素，裙從而領確定就工廠根區(qū)位沖的學婦派。30第二龍節(jié)衫區(qū)浮位理騎論1.樸2農業(yè)華區(qū)位評理論-成本進學派1、農敵業(yè)區(qū)槐位理插論的酒主要暈內容（1）假苦設條志件（2）結享論R+眼T=料V-蔥C=宅K(純收襲入+生產躁成本箭運輸她費用噸）=市場哪售價-生產除成本產品贈的純津收入裕僅與丟和城擺市的志距離概相關匙，該范純收忘入稱淋為區(qū)念位地身租。31第二亡節(jié)凈區(qū)慣位理啄論1.浩2農業(yè)弦區(qū)位呼理論2、杜閥能環(huán)討的內者容1）第維一區(qū)些：自賭由農裝作區(qū)2）第杏二區(qū)蜘：林結業(yè)區(qū)3）第裝三、寄四、犁五區(qū):作物鄰輪作胖區(qū)4）第雅六區(qū)思：放壇牧區(qū)32第二紹節(jié)自區(qū)賢位理唐論1.蓄2農業(yè)款區(qū)位們理論3、杜吉能農趕業(yè)區(qū)搭位論蘭的主電要貢擁獻1）提翠出在裕假設家自然圍條件民相同承時，倡導致私農業(yè)款生產殖空間跪差異朗的主個要因屬素是財產地報與市咱場間漁的距怒離。2）杜時能理桿論的赴核心倍是農斗業(yè)區(qū)響位地野租。滴推廣蹤蝶到城余市用慢地，粒區(qū)位朋地租殿存在猶著從封市中點心向判外遞千減，刮構成睛同心撤圓分能布的禁規(guī)律宣，為期級差輪地租抬和城黨市土獎地利趴用模說式提潑供了懶依據(jù)猜，從自而促壓進城敢鄉(xiāng)土蔽地的康合理油利用膏。33第二翼節(jié)寶區(qū)糖位理惡論1.豬3工業(yè)硬業(yè)區(qū)賺位理難論-成本升學派1、工藝業(yè)區(qū)利位理紫論的級基本岡內容1）假談設條調件。2）區(qū)桂位因題素分伴類。3）運俱輸費饑用對羨工業(yè)寇區(qū)位真的影清響4）勞醋動成襲本對養(yǎng)工業(yè)慣區(qū)位煮的影選響5）集潑聚因川素對大工業(yè)像區(qū)位坑的影兔響2、韋拌勃區(qū)疊位理蕩論的與貢獻34第二正節(jié)超區(qū)她位理棉論1.愧4中心弱地理污論-市場克學派1、中泄心地承理論劃的主碑要內召容1）假聯(lián)設條箏件a.地域所是一逢個人嘴口和貫經濟弄密度朽均一沙的平傻原，招地域護上的秀經濟瓣活動即各方避向阻孕力相宋等，儀不受訴關稅海和非眼關稅魔壁壘挑的限陶制；b.廠商倡為謀賀取最時大利諸潤盡饑可能魯占有河大的總市場慢；c.消費贊者根利據(jù)最煩短距勞離的選原則刊，盡眼可能粘減少涂交通鏡費用村，自梢覺到坑最近餐的商阿服中尖心購色買商據(jù)品或墳取得白服務素；d.具有縣統(tǒng)一販的交肚通，住同一枕等級著規(guī)模集的城斷市交近通便劑捷性鏡相同萌，即纖交通睛費用法與距哈離成嘉正比艷。35第二秘節(jié)眠區(qū)關位理批論1.凈4中心有地理槍論-市場萌學派1、中憐心地塊理論予的主唱要內叮容2）主壩要內仔容a.相關軟概念中心素地：中心宜性：中心評地職是能：需求描門檻綢：服務噸半徑姨和商才品銷敵售范寺圍：36第二葉節(jié)召區(qū)跨位理蠻論1.不4中心旁地理津論-市場倆學派1、中良心地利理論鐘的主成要內汗容2）主脆要內塔容a.六邊鮮形市吹場區(qū)-形成不過程b.市場念等級坡序列-特點中心協(xié)地商醫(yī)品和射服務殼的需腎求門議檻、縣利潤厚和服慌務范懲圍，扛與中悲心地搭規(guī)模骨、人報口分那布密乏度、撞居民集收入蹄水平醫(yī)、商鼻業(yè)與傅服務駛的種愁類密申切相慈關。c.市場菠網絡界基本館類型懷：市氣場原否則、摟交通桂原則放以及形行政展原洋則37第二均節(jié)膽區(qū)要位理齡論1.剪5區(qū)位沙理論番的應硬用1.區(qū)位寨條件迅成為睛房地答產估贈價最事首要返考慮役的因末素，經這是鵲因為強區(qū)位征的優(yōu)柳劣是樣衡量積地租青、地日價高崇低的圍尺度塔；2.宏觀拉區(qū)位宅的差專異導她致城訪市之墓間房缺地產馬價格餓的差音異；3.區(qū)位越論是騎城鎮(zhèn)蔬土地演分等孝定級順工作隨的依洪據(jù)；4.區(qū)位抓論是緩市場負比較廳法的腳理論漠依據(jù)兔；5.城鎮(zhèn)細土地桌分等信定級苗成果孝進一屬步充鑼實地典租、引地價丟分布拆模型嘉，完鈴善了染地租益與區(qū)貞位理跌論。38第三給章步房徹地產芝價格狠影響找因素遞與評逐估亡原則1、一氣般因碼素2、城商市區(qū)肺域因脆素3、個富別因物素4、房麗地產內評估抵原則39第一堵節(jié)它一可般因糊素1.摸1一般顏因素1.定義仇：影響太一定萬區(qū)域傘范圍到內所徹有房軋地產傻價格士的共汽同因費素。2.分類1）經混濟因駱素2）社含會因梯素3）行港政因田素4）心通理因患素40第一攪節(jié)噴一潤般因里素1.松1一般脊因素-經濟棕因素1.經濟片發(fā)展碗狀況國民調經濟斧增長種速度旋、國怒民生留產總夢值、輝居民狐收入坦水平言、物祥價指捆數(shù)等竭經濟注因素親都會嘴對房棒地產額價格毯產生耽影響宋。2.財政凡與金滑融狀環(huán)況存款破利率籍、貸犧款利凳率、雁物價余指數(shù)艷、稅子率、侄貸款蠟比例衰和還橫原利形率等鉛財政距金融科因素蝴對房洗屋土聲地價錢格的障高低刪有著絨密切美的關饞系。3.產業(yè)糖結構進入問高度垂城市防化的珠國家羨和地見區(qū)，掉第三積產業(yè)燈的比燭重超賢過第蔬二產槍業(yè)，上地價其會相址應上武升。41第一呢節(jié)菌一壩般因局素1.合1一般寧因素-社會剝因素1、人功口人口拒因素恐對房墾地產艱價格判的影芝響表奪現(xiàn)為乳人口道數(shù)量毯、人解口密冷度和刊人口買素質閃三個掀方面矛。2、家杏庭規(guī)器模家庭找人口侍數(shù)的悔變化啞影響頂住房雹數(shù)量是的變爐化。3、治而安狀師況4、社怖會福扮利42第一載節(jié)國一泰般因未素1.挎1一般賠因素-行政旋因素1、土籠地使捏用制牛度與厘住房陶制度旁、地伸價政僚策2、城娘市規(guī)像劃和甘土地滾利用烤總體術規(guī)劃3、稅糕收制惕度、皮投資泉傾斜脆、優(yōu)部惠政突策4、行站政隸候屬關暮系變虎更行政倘隸屬摸變更體，一真是級啟別上蹈升，音二是邊級別造雖然袋不變每，但盡管轄趙權由出原地災區(qū)劃烘歸另秒一地激區(qū)。嚷（如槐原廣江東省鳥的寶玻安縣吹劃為撤深圳到特區(qū)先的寶里安區(qū)怒）5、交化通管物制43第二菜節(jié)鄭城擠市區(qū)裂域因則素1.旦2城市捏區(qū)域山因素1、定捷義城市訓區(qū)域卻因素禮是指紀城市禮內不他同區(qū)氏段，腥因用競地結壺構、克城市悼設施教投入落、自父然條騎件和遮環(huán)境陜條件翠等方別面的含差異規(guī)，形擺成不漲同類耳型的克均質否區(qū)域驗，并患且這無些因弄素對毛該區(qū)薄域內址的土都地的菊價格捕產生糠不同份程度絡的影葡響。2、分畜類1）商郵服繁襪華度2）交喊通便域捷性3）城律市設洋施完春備度需：基摟礎設肢施和輪生活承服務肺設施4）自觀然條硬件和蝦環(huán)境貞質量44第三棒節(jié)碗個冬別因繪素1.黨3土地撓的個眼別因庫素土地的個別因素區(qū)位：位置適中、商業(yè)集中、通達度好、城市設施齊備面積、寬度、深度：適宜形狀：規(guī)則地質、地形：承載力、土地高低起伏狀況容積率：大小用途：商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地土地使用年期因素：45第三塵節(jié)森個考別因灣素1.絮4建筑