房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案

長(zhǎng)寧縣中央公園城營(yíng)銷(xiāo)方案提交時(shí)間：2017-3-18區(qū)域認(rèn)識(shí)城市區(qū)域認(rèn)識(shí)本案區(qū)域認(rèn)識(shí)市場(chǎng)區(qū)域認(rèn)識(shí)城市區(qū)域認(rèn)識(shí)長(zhǎng)寧縣位于宜賓市中南部，作為川南重鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，人口眾多，并已基本形成綜合交通網(wǎng)絡(luò)布局。

長(zhǎng)寧縣位于宜賓市中南部，是宜賓市域二級(jí)中心城市，下轄7鄉(xiāng)11鎮(zhèn)，長(zhǎng)寧東臨長(zhǎng)江黃金水道，距離宜賓市約30公里，距離瀘州市約60公里。2014年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值103.13億元，同比增長(zhǎng)5.3%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資101.22億元，同比增長(zhǎng)20.3%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額53.62億元，同比增長(zhǎng)13.2%。截止2014年，長(zhǎng)寧縣總?cè)丝跒?6.24萬(wàn)人，其中常住人口34.26萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口13.72萬(wàn)人，其中縣城人口9.25萬(wàn)人，農(nóng)村人口20.54萬(wàn)人。截止目前，長(zhǎng)寧已基本形成“123456”綜合交通網(wǎng)絡(luò)布局一碼頭：宜賓港長(zhǎng)寧香爐灘碼頭；二高速：宜瀘渝高速、宜威高速；三鐵路：成貴高速、渝昆鐵路、宜敘鐵路；四干線：升格為國(guó)道的S308縣合珙段、省道S309、升格為省道的X097納長(zhǎng)路、旅游干線宜賓-竹海-石海；五縱六橫：連接下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的縣域道路。區(qū)域認(rèn)識(shí)城市區(qū)域認(rèn)識(shí)市場(chǎng)區(qū)域認(rèn)識(shí)本案基本情況市場(chǎng)區(qū)域認(rèn)識(shí)---在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)總層數(shù)梯戶比戶型存量（套）面積段（㎡）主力面積段（㎡）滯銷(xiāo)面積段（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）鼎盛國(guó)際10+1F27+1F1梯2戶3梯6戶套一至套四30100-120110-119當(dāng)期基本售罄3100御景豪庭18F/27F2梯4戶2梯6戶套二套三58183-122111-12283、89套二戶型3300套三戶型3600濱江國(guó)際22F/25F2梯4戶2梯6戶套一至套四20109-117117基本售罄3600恒潤(rùn)首座26F2梯4戶2梯6戶套二套三30117-137117-125基本售罄3600-3800英倫公館26F2梯4戶2梯6戶套二至套四2074-12299-120基本售罄3600溫州商城6F-11F2梯4戶套三268107-120107銷(xiāo)售困難3300財(cái)富廣場(chǎng)27F/33F2梯4戶2梯5戶套三、套四284103-131118-1311033600-3900在售項(xiàng)目住宅總存量約：965套目前長(zhǎng)寧縣在售項(xiàng)目在供應(yīng)存量約為1233套，此存量在縣城區(qū)域內(nèi)處于中等水平市場(chǎng)區(qū)域認(rèn)識(shí)---潛在產(chǎn)品供應(yīng)即將供應(yīng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)套數(shù)（套）英倫府邸370瑞祥苑200鼎盛國(guó)際3期240竹海麗景1200麗雅上游城800即將供應(yīng)產(chǎn)品項(xiàng)目為5個(gè)，整體供應(yīng)量約2610套，供應(yīng)量較大英倫府邸竹海麗景鼎盛國(guó)際上游陽(yáng)光瑞祥苑市場(chǎng)區(qū)域認(rèn)識(shí)---潛在土地供應(yīng)土地編號(hào)成交日期占地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）511524-2016-B-005#2016.12.2221070.72.5353308.871511524-2016-B-006#2016.12.22199232.855784.4511524-2016-B-007#2016.12.22641172.8179527.6511524-2016-B-008#2016.12.2233774.52.894568.6511524-2016-B-009#2016.12.2247727.73143183.1511524-2016-B-0010#2016.12.22480883144264511524-2016-B-0011#2016.12.22334073100221長(zhǎng)寧縣成交商住用地7宗，建筑面積約77萬(wàn)㎡，全部集中于高鐵新區(qū)預(yù)計(jì)2017年長(zhǎng)寧縣住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，如各供應(yīng)項(xiàng)目動(dòng)作迅速，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)近在眼前市場(chǎng)鳥(niǎo)區(qū)域炮認(rèn)識(shí)--謀-市場(chǎng)悉小結(jié)目前窗長(zhǎng)寧溪縣在棚售項(xiàng)破目供尼應(yīng)量筍處于些較正勝常階監(jiān)段；臨近晶返鄉(xiāng)鋸潮，講已動(dòng)碑工項(xiàng)妄目供施應(yīng)量窄逐漸到加大怠，雖黑大部被分項(xiàng)嚇目未內(nèi)取得暴預(yù)售吵許可摸證，識(shí)但因莫地方畫(huà)原因具，大嘗部分怨項(xiàng)目留已經(jīng)益開(kāi)始賓收款范蓄水變；基于汗長(zhǎng)寧毯縣區(qū)壩域市另場(chǎng)需屬求存炒固定徐量（擠無(wú)較垮多外下來(lái)人欄口）侵，各雄在售搖及待臭售項(xiàng)辛目都經(jīng)想在臟過(guò)年行期間肯對(duì)市遇場(chǎng)進(jìn)邪行搶森占；20積16年底蠻，土扒地供腫應(yīng)井屆噴，12合.2去2日當(dāng)匪天成孟交7宗商僅住用進(jìn)地，灰供應(yīng)響量約77萬(wàn)㎡遭，未澡來(lái)住儉宅市稼場(chǎng)競(jìng)吩爭(zhēng)激染烈；因城向市結(jié)搖構(gòu)及引地方悠喜好您，大歐部分感項(xiàng)目梯產(chǎn)品卷均為惕套三殊、套半四，似產(chǎn)品梨同質(zhì)肢化嚴(yán)晌重；客戶灣選擇足較多就，成咳交周杏期勢(shì)蝦必加德長(zhǎng)，寶主動(dòng)牧權(quán)漸悠漸向恭客戶碎傾斜棉。市場(chǎng)餡飽和客源得有限產(chǎn)品勿同質(zhì)區(qū)域柄認(rèn)識(shí)城市嫌區(qū)域達(dá)認(rèn)識(shí)市場(chǎng)察區(qū)域毯認(rèn)識(shí)本案抹基本黨情況本案皮基本策情況--宵-位置本案雙位于英長(zhǎng)寧吉縣江野長(zhǎng)路低旁，哲整個(gè)格項(xiàng)目塞分為2個(gè)地戴塊，秤分別灰是A-糕1地塊梯及A7地塊柱。其閣中A-染1地塊藏四面?zhèn)兣R路正，東瓶南面兩臨花易園東漠街，宋北臨逆竹海烘大道賭，西要面為妥已建范小區(qū)王，東吳面靠哥河。A-閃7地塊藝北臨靜竹海將大道霜，西丘靠花仍園北估街，寬南邊佛為一伸已建門(mén)小區(qū)俊，東獄面為A-達(dá)1地塊慕。本案汽基本門(mén)情況--岸-城市莖道路本案賺臨近30包8國(guó)道（58米景扯觀大鄰道）盒，周邊蛾街道住為新威規(guī)劃淘街道純，容釣量相醒對(duì)較萬(wàn)大，姑為城朝市主攻干道想，周邊唉交通紅便利暴，但蜓目前遺使用艦率較歡低。58米景艘觀大柴道旁蘇，高僑鐵與吩城際悄交通舒必經(jīng)恥之路本案倦基本燙情況--風(fēng)-地塊鏟住宅族價(jià)值本案鍋?zhàn)≌暾急鹊演^大殲，其俗中A-檔7地塊臣呈長(zhǎng)注條形蜂，占專(zhuān)地面嬸積較炒小，返建筑善體量恨較小法且產(chǎn)包品為欠小戶逆型產(chǎn)圍品，分不能檔支撐點(diǎn)產(chǎn)品框溢價(jià)口，可龜作為與過(guò)渡僅性產(chǎn)嘉品投掀放市鳥(niǎo)場(chǎng)；項(xiàng)目A-嚼1較方捐正，復(fù)占地族面積卻相對(duì)鞭較大歇，且賀東面鑄臨河置，體震量、抹戶型朝、居濁住價(jià)視值都唯高于A-好7地塊潮，如存有溢妄價(jià)可學(xué)能，飼必定煉是此泛地塊皇。本案乓基本迫情況--嫂-地塊情商業(yè)傷價(jià)值30次8國(guó)道宣（58米景虎觀大監(jiān)道）城市推主干波道本案累商業(yè)量體量那較少即，基狗本為似社區(qū)共性商窮業(yè)，劫商業(yè)故價(jià)值派較高藝的為可臨近恐主干凝道及景亭觀大生道的位置銀。其攻中A-秒7地塊錄因有忘路面趁停車(chē)宇場(chǎng)設(shè)霜置，照商業(yè)已成熟神度較臂快。本案匙基本燙情況--辯-配套價(jià)值本案栽周邊營(yíng)居住冤人群覽較少擴(kuò)，為陽(yáng)城市突新區(qū)襪，目打前周洪邊配乏套較餃差。本案屑基本頌情況--塘-總平12345678910本案鼓由8棟住策宅+商業(yè)寄組成香，其趁中商搭業(yè)為7號(hào)樓竄、10號(hào)樓踏獨(dú)立御商業(yè)曲外，爛號(hào)樓雙樓下躬為裙宏樓底肅商；項(xiàng)目節(jié)預(yù)計(jì)設(shè)分為2期開(kāi)壤發(fā)。本案雜基本肢情況--終-經(jīng)濟(jì)沒(méi)指標(biāo)A-鍵1地塊A-1地塊基本情況占地面積（㎡）25622.67容積率3.6建筑面積（㎡）92241.61住宅建筑面積（㎡）83116.5（705戶）商業(yè)建筑面積（㎡）4597.11A-銷(xiāo)1地塊紗地塊泛方正輩、自祥然資嶼源較趙好且牧相對(duì)交體量甚較大那，為手本案嫂可能拆實(shí)現(xiàn)同較高兼價(jià)值零部分捏。唯廁一不稈足為陰容積最率較柄高。本案暗基本擦情況--帽-經(jīng)濟(jì)畜指標(biāo)A-降7地塊A-7地塊基本情況占地面積（㎡）12852.28容積率2.4建筑面積（㎡）92241.61住宅建筑面積（㎡）25498.54（239戶）商業(yè)建筑面積（㎡）5072.52A-液7地塊派臨近畜快速能通道勁，商課業(yè)價(jià)消值相憐對(duì)較唱高但劇體量皺較小麗，居攔住環(huán)僵境低冬于A-魂1地塊嘉，可泥作為郵項(xiàng)目辨過(guò)渡惡產(chǎn)品截，快盛速去算化，愁保證同資金歸安全若。本案爸基本舅情況--褲-產(chǎn)品A戶型覽分為A1戶型停（10鐵4.卡27㎡）待，A2戶型礎(chǔ)（11盾7.偷75㎡）誦，A3戶型挽（12番4.惹91㎡）趕。其靈中A3戶型初舒適境度較貓高且資為市算場(chǎng)稀禿缺產(chǎn)標(biāo)品；A1及A2戶型位為套尾三戶低型，找占比讓較高效，但如與目翼前市湊場(chǎng)在蟲(chóng)售產(chǎn)敬品同職質(zhì)化匙較重煮；均配霜置27袋0°全鼻景陽(yáng)暗臺(tái)。本案窄基本孤情況--卵-產(chǎn)品B戶型頂分為B1戶型具（11動(dòng)5.籌07㎡）浴，B2戶型蒼（13若6.匠24㎡）海，B3戶型水（12日4.箏84㎡）局。大艇戶型膨產(chǎn)品麻占比得較多縱，為仇舒適攻性產(chǎn)血品；均配撒置27蓄0°全搖景陽(yáng)傘臺(tái)。本案第基本拆情況--邊-產(chǎn)品C戶型堆分為C1戶型夕（99失.2諸6㎡）母，C2戶型冷（11設(shè)4.丹72㎡）監(jiān)，C3戶型擾（12他5.掃77㎡）仔；整個(gè)同項(xiàng)目罰唯一蜜低于10燃0㎡的C1戶型窗，為譯功能火性套哈三產(chǎn)伸品；均配嫌置27泳0°全碼景陽(yáng)處臺(tái)。本項(xiàng)良目住糕宅從你產(chǎn)品便設(shè)計(jì)除上具吸有一信定的扁優(yōu)勢(shì)捎，在童做到環(huán)項(xiàng)目望基本甲的價(jià)逮值挖舅掘前覆提下午，如梨何結(jié)龜合項(xiàng)檢目整扣體，勝全方匠位提朋升住彼宅產(chǎn)伯品附變加值紙，快禾速樹(shù)浙立市堆場(chǎng)競(jìng)猜?tīng)?zhēng)優(yōu)曾勢(shì)，曠保證敞銷(xiāo)售參速度跑是住蕉宅銷(xiāo)蹦售的吩主要攔方向.本案湖基本襲情況--捷-產(chǎn)品項(xiàng)目唐的主費(fèi)力戶批型是追市場(chǎng)奸的主乘流產(chǎn)嘗品，屠戶型否通透焦，每霉戶均跟有27路0°大陽(yáng)間臺(tái)，留空間曾多變旱實(shí)用浙，景革觀視隱野絕想佳。膏但將汽面臨稈市場(chǎng)與同質(zhì)佛化競(jìng)昌爭(zhēng)。本案睡基本圍情況--偷-S殲WO利T分析優(yōu)勢(shì)

良好的自然環(huán)境具備交通優(yōu)勢(shì)景觀優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)區(qū)域認(rèn)可度較低區(qū)域開(kāi)發(fā)程度較低價(jià)值較高地塊容積率較高小地塊居住條件較差地塊尚未生地市場(chǎng)占有率低、準(zhǔn)備時(shí)間較少市場(chǎng)目前供應(yīng)量較正常可借勢(shì)周邊項(xiàng)目高鐵新區(qū)高價(jià)地塊成交帶來(lái)的價(jià)格空間機(jī)會(huì)

潛在供應(yīng)量加大，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈土地供應(yīng)量加大產(chǎn)品同質(zhì)化如不能抓好返鄉(xiāng)潮，將導(dǎo)致項(xiàng)目完成時(shí)間延后銷(xiāo)售時(shí)間加大，資金將面臨很大壓力威脅打造狗極劇奶特色橫及價(jià)花值的瘋商住吊項(xiàng)目同質(zhì)觀化市榜場(chǎng)上搞如何廳做到走差異親化競(jìng)增爭(zhēng)快速摘去化旗、保負(fù)證靈秘活保證席項(xiàng)目刑快速絞去化尺，迅狹速回答籠資沾金，護(hù)以便深面臨諸任何揪市場(chǎng)鍛變動(dòng)品牌破溢價(jià)借勢(shì)堪財(cái)富變廣場(chǎng)案項(xiàng)目爽做到停品牌智溢價(jià)三大攔目標(biāo)凡規(guī)劃開(kāi)發(fā)巡壽目標(biāo)遼規(guī)劃項(xiàng)目將定位市場(chǎng)菠形象嚴(yán)定位產(chǎn)品蟻定位客群沫定位價(jià)格剛定位市場(chǎng)鍋形象摟定位高端串形象--濃-以高品端形彈象面件市，熊引爆蔥市場(chǎng)獨(dú)特之配置--配-特色憐的綠軋化景風(fēng)觀、脖獨(dú)特當(dāng)?shù)母酱婕优渚蛑酶叨苏硎?-持-不可箭復(fù)制身的自榆然景凱觀中端取價(jià)格--叼-親民夢(mèng)的價(jià)姿格，議吸引皂廣大洗客群市場(chǎng)腔形象營(yíng)定位涵蓋治高檔凈居住淘社區(qū)艱、高色度綠奇化及齒自然漲景觀踐、超日大中緊庭、佛集中洋性商津業(yè)社守區(qū)為妄一體城市松新貴腥、深櫻度宜伸居項(xiàng)形目--塔-中央拒公園動(dòng)城項(xiàng)目培定位市場(chǎng)鴨形象睜定位產(chǎn)品輸定位客群甜定位價(jià)格數(shù)定位產(chǎn)品裂定位主流倒產(chǎn)品商住輸結(jié)合項(xiàng)目泥過(guò)渡萌性產(chǎn)炒品且袍周邊才居住盞環(huán)境系較差乞，以繪高性河價(jià)比緊占領(lǐng)弦市場(chǎng)亭，吸叮引大算量客擋戶，頌完成室短時(shí)柄間蓄督水目匆標(biāo)；獨(dú)立世的商嫩業(yè)產(chǎn)挑品，呀集中寇型社膜區(qū)商徹業(yè)，秧商住扁結(jié)合退；市場(chǎng)易稀缺亦產(chǎn)品市（小賤戶型桂）+市場(chǎng)腰主流獸產(chǎn)品輔（套聞三）達(dá)，減布少客輔戶流漂失。78910特殊店配套安置猾小區(qū)123456產(chǎn)品糞定位高端志宜居晃社區(qū)穿；不可介復(fù)制共的自巷然景饞觀；超大記中庭愛(ài)景觀惠；唯一齊溢價(jià)靜可能熱銷(xiāo)養(yǎng)產(chǎn)品深度殲宜居特殊略配套項(xiàng)目慌定位市場(chǎng)但形象屋定位產(chǎn)品狠定位客群販定位客群教定位高端辨人群投資滴性人股群剛性截需求基礎(chǔ)趙市場(chǎng)所（大監(jiān)眾）剛需惱客戶油，25蜜-4座0歲，喚各行戀業(yè)人驢群皆秘有，貴價(jià)格餅決定壞一切主體畢投資傘市場(chǎng)傾（中震端、孤中高鵲端）本地律自主蠅經(jīng)營(yíng)膀者，夜本地耕及外市地投踩資性呢客戶引擎毀市場(chǎng)禍（高終端）改善搭性居拼住人梅群：35歲以足上，剖私企柳老板寫(xiě)，企脫事業(yè)列單位挽管理債、高眾收入俗人群掏等。鋒對(duì)居拍住舒雄適度丹要求部較高善。25膠-6霧5歲全冠年齡翻段覆請(qǐng)蓋，積以三布口之柳家為難主營(yíng)銷(xiāo)悅策略推售群節(jié)奏價(jià)格標(biāo)制定營(yíng)銷(xiāo)戴策略推售金節(jié)奏123456789101批次2批次項(xiàng)目催分為2期開(kāi)乎發(fā)，父其中1期包夕括號(hào)拴；8.濁9號(hào)樓晚體量江較小惡，產(chǎn)母品偏敲向剛值需產(chǎn)訂品。舅以相壁對(duì)親裳民的躁價(jià)格亞投放庭市場(chǎng)繁，吸慘引大咸部分摔中低芬端客覆戶，陡形成問(wèn)熱議黎，完乏成短評(píng)時(shí)間獅蓄水芹過(guò)程撥；2期產(chǎn)仆品作鄉(xiāng)豐為高見(jiàn)端宜紫居產(chǎn)暑品進(jìn)移行推榨出，昂在擁弱有了黨較大仿量客呆群的證同時(shí)代，也臘做到卡價(jià)格路的拉監(jiān)升，庭對(duì)老須客戶血及新盞客戶壘均有暴所展桂示；商業(yè)冒產(chǎn)品磚（7.段10）號(hào)抵樓在2期產(chǎn)話品正叉式進(jìn)波入推店售階禽段一哥并推指出。低開(kāi)蜂高走仙、價(jià)搖格拉膽升、匹保證棍資金棟、溢達(dá)價(jià)銷(xiāo)既售推售易節(jié)奏89一期刮住宅茫產(chǎn)品新為8.縣9號(hào)樓潔，2梯5戶，粥共計(jì)23炒9戶；考慮容到需興盡快似占領(lǐng)條市場(chǎng)鞋份額亮，但犁又需覺(jué)展現(xiàn)植熱銷(xiāo)捐局面惰，建者議在獲新春販節(jié)點(diǎn)供期間寧對(duì)項(xiàng)遞目一幕批次即產(chǎn)品8號(hào)樓犧進(jìn)行擇對(duì)外徑宣傳纏并收嫁取入記會(huì)費(fèi)跑用；根據(jù)法蓄水腥情況刻再?zèng)Q錄定9號(hào)樓里推出套節(jié)點(diǎn)龜；少數(shù)呼貨量傷、占泡有市耗場(chǎng)、院靈活之轉(zhuǎn)變*1月2月3月4月5月重要節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)階段媒體組合渠道組合入會(huì)啟動(dòng)公交車(chē)身、大牌全面鋪開(kāi)（根據(jù)不同節(jié)點(diǎn)投放力度、投放點(diǎn)位有所側(cè)重）+陣地包裝事件性活動(dòng)+現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)企事業(yè)資源客戶拓展+鄉(xiāng)鎮(zhèn)渠道+全民營(yíng)銷(xiāo)+老客戶渠道+行銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)6月活動(dòng)配合亮相起勢(shì)圍剿“返鄉(xiāng)潮”開(kāi)盤(pán)前再次爆破亮相活動(dòng)暖場(chǎng)活動(dòng)春節(jié)關(guān)鍵未節(jié)點(diǎn)夏：亮相蓄期（1月）澡：敞低開(kāi)弟高走內(nèi)，全糟城沸杜騰春節(jié)快（1月下否旬—2月下距旬）塔：貍重漢點(diǎn)撒黎網(wǎng)，衡定向踢爆破開(kāi)盤(pán)萄（4-霜5月）儀：樣開(kāi)盤(pán)瞞沖刺司，引分爆全龜城開(kāi)盤(pán)煮前推售節(jié)味奏推售犯節(jié)奏春運(yùn)隙已經(jīng)筆開(kāi)始篩，要敘想抓叢住返孔鄉(xiāng)客渣戶，爆動(dòng)作斑一定憶要迅留速機(jī)會(huì)峰已到察、行蠟動(dòng)迅乘速營(yíng)銷(xiāo)勢(shì)策略推售浪節(jié)奏價(jià)格寇制定營(yíng)銷(xiāo)克策略?xún)r(jià)格掙制定整體摘均價(jià)靈：充斥分考丑慮價(jià)霧格動(dòng)螺態(tài)幅姜度，結(jié)合己市場(chǎng)用、產(chǎn)妖品力端、品弱牌力芽，綜屋合定掏價(jià)；入市具價(jià)格惕：以略脊低于供項(xiàng)目雨市場(chǎng)鹽價(jià)值擋的價(jià)篩格入缺市，提渴升項(xiàng)放目銷(xiāo)料售量；價(jià)格具走勢(shì)團(tuán)：以賠一批決次產(chǎn)軟品作桿為吸邊引客糧戶的健過(guò)渡若產(chǎn)品酷，為仆二批遺次產(chǎn)腎品溢助價(jià)做積基礎(chǔ)市場(chǎng)悼比準(zhǔn)壘＋親軋民價(jià)格=快速縱去化市場(chǎng)匆比準(zhǔn)鼠價(jià)機(jī)會(huì)啄節(jié)形點(diǎn)引爆乓市禿場(chǎng)快速谷去時(shí)化溢價(jià)寒空狹間項(xiàng)目?jī)r(jià)值權(quán)重本項(xiàng)目溫州商城英倫府邸御景豪庭鼎盛國(guó)際分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值區(qū)域價(jià)值40%地理位置20%907.80%807.60%1008.00%807.60%807.60%道路交通20%907.80%907.80%907.80%807.60%907.80%周邊配套30%7011.40%8011.60%7011.40%9011.80%8011.60%居住環(huán)境30%10012.00%8011.60%9011.80%9011.80%8011.60%小計(jì)100.00%40.00%38.60%39.00%38.80%38.60%項(xiàng)目?jī)r(jià)值60%開(kāi)發(fā)商品牌20%9011.80%9011.80%9011.80%9011.80%9011.80%社區(qū)配套30%9017.20%9017.20%8016.40%9017.20%8016.40%園林景觀20%10012.00%7011.40%8011.60%10012.00%9011.80%房型設(shè)計(jì)30%10018.00%8016.40%9017.20%9017.20%8016.40%小計(jì)100.00%59.00%56.80%57.00%58.20%56.40%總計(jì)權(quán)重分值比例100%99.00%95.40%96.00%97.00%95.00%類(lèi)比樓盤(pán)均價(jià)/3500360036003500加權(quán)類(lèi)比值//3339345634923325加權(quán)平均：/356530%40%10%25%價(jià)格槍制定--幕-住宅通過(guò)消競(jìng)爭(zhēng)垮樓盤(pán)講比較稅法，項(xiàng)目暮整體靈均價(jià)賄約35話65元/㎡，按沿照推險(xiǎn)售節(jié)濃奏，腰優(yōu)先政推售俘價(jià)值凈相對(duì)絕較低竹的住填宅產(chǎn)弱品8.扣9號(hào)樓庸，建議困按照淋當(dāng)期臟均價(jià)34房誠(chéng)00元/㎡制定群價(jià)格價(jià)格到制定--玻-商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值權(quán)重本項(xiàng)目商鋪溫州商城御景豪庭鼎盛國(guó)際分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值環(huán)境價(jià)值40%區(qū)域價(jià)值40%9015.40%9015.40%10016.00%8014.80%區(qū)位環(huán)境10%802.80%702.20%802.80%702.20%交通環(huán)境20%907.80%907.80%807.60%907.80%人流狀況30%8011.60%8011.60%9011.80%8011.60%小計(jì)100.00%37.60%37.00%38.20%36.40%開(kāi)發(fā)價(jià)值30%總體規(guī)劃35%10010.50%809.50%809.50%709.00%產(chǎn)品35%9010.45%809.50%809.50%709.00%業(yè)態(tài)規(guī)劃10%903.40%802.86%802.86%700.90%商業(yè)配套20%905.60%805.20%805.20%805.20%小計(jì)100.00%29.95%27.06%27.06%24.10%品牌價(jià)值30%開(kāi)發(fā)商品牌/實(shí)力40%9011.80%9011.80%9011.80%8011.60%物業(yè)管理能力20%805.20%805.20%805.20%704.80%商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力20%704.80%704.80%704.80%704.80%開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)能力20%805.20%805.20%805.20%805.20%小計(jì)100.00%27.00%27.00%27.00%26.40%總計(jì)權(quán)重分值比例100%94.55%91.06%92.26%86.90%類(lèi)比樓盤(pán)均價(jià)/130001800014000加權(quán)類(lèi)比值//1183816606.812166占比30%40%30%加權(quán)平均：/13843.86通過(guò)獲競(jìng)爭(zhēng)誰(shuí)樓盤(pán)昏比較暑法，項(xiàng)目著底層某社區(qū)龜商業(yè)節(jié)整體基均價(jià)斧約13唉80仰0元/㎡，后穴期商莖業(yè)逐版漸呈侮現(xiàn)后邊，價(jià)孩值將擱有所擾提升價(jià)格答制定--重-商業(yè)商業(yè)翁各樓結(jié)層價(jià)劑格說(shuō)愿明：樓層比例價(jià)格（元/平米）集中性商業(yè)2F0.456200集中性商業(yè)1F1.216500社區(qū)商業(yè)2F0.45500社區(qū)商業(yè)1F113800商業(yè)悅一層唯商業(yè)懷成交趴均價(jià)13倚80臘0元/㎡，扒考慮連到動(dòng)想線、牛人流祖、優(yōu)味惠等安因素溜，裙慘樓底碧商部湊分主要疊價(jià)格細(xì)為12密00廚0-孟15奇00佩0元/㎡，棄集中盼性商塊業(yè)（7.吉10號(hào)樓句）部趕分產(chǎn)飲品單陶價(jià)可便超過(guò)18炸00用0元/㎡。長(zhǎng)寧翼縣整盲體區(qū)劫域?qū)τ?層商順業(yè)抗僑性較露大，碎而本綁案2層商貞業(yè)并戒無(wú)太障多價(jià)兵格支向撐，朋建議邁價(jià)格嶼系數(shù)評(píng)為0.諒4，均始價(jià)55清00元/㎡價(jià)格商制定--作-項(xiàng)目祥貨值載預(yù)估中央公園城產(chǎn)品樓層建筑面積（㎡）預(yù)計(jì)均價(jià)（元/㎡）預(yù)計(jì)產(chǎn)值（萬(wàn)元）住宅/108615.04356538721.26商業(yè)1F5736.86138007916.872F3919.9160002351.95車(chē)位-1F637個(gè)600003822本案股住宅潮共計(jì)咐產(chǎn)值倘約3.飛8億元裙，商除業(yè)共介計(jì)產(chǎn)烈值約1.諸02億元竄，合計(jì)嘆總產(chǎn)次值約淹為4.辣82億元廟（不侍含車(chē)務(wù)位）營(yíng)銷(xiāo)卷策略推售卸節(jié)奏價(jià)格購(gòu)制定營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)策略*6重渠骨道廣爪拓客菜源，噸渠道訪為王老客戶企事業(yè)單位鄉(xiāng)鎮(zhèn)渠道全民營(yíng)銷(xiāo)常規(guī)渠道多管齊下?tīng)?zhēng)搶客戶工業(yè)園區(qū)渠道拓展企事業(yè)單位依托開(kāi)發(fā)商資源拓展長(zhǎng)寧企事業(yè)單位鄉(xiāng)鎮(zhèn)長(zhǎng)寧周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)長(zhǎng)寧工業(yè)園區(qū)內(nèi)各企業(yè)拓展老客戶開(kāi)發(fā)商前期所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)老客戶；全民營(yíng)銷(xiāo)在蓄客過(guò)程中通過(guò)政策手段網(wǎng)羅一切可以網(wǎng)羅的人員全民銷(xiāo)售常規(guī)性渠道安排行銷(xiāo)人員在縣城人流聚集地進(jìn)行常規(guī)性派單營(yíng)銷(xiāo)辦策略--焦-執(zhí)行*企事給業(yè)單冊(cè)位▲工上商局頸▲你食藥劉監(jiān)局貌▲坑國(guó)土瞞資源森局報(bào)▲公舟安局穿▲舌交通財(cái)局舒▲詳司法板局逢▲奔質(zhì)淺監(jiān)局哥▲安騎監(jiān)局汁▲帖畜牧農(nóng)局阻▲環(huán)癥保局歡▲消地羊稅局圣▲齡國(guó)稅愉局哨▲住悉建城太管局黑▲教乓育局符▲雞衛(wèi)即生局掌▲赤水務(wù)齊局澆▲遮電力跌公司納▲學(xué)迎校毯▲長(zhǎng)汗寧縣石人民驢醫(yī)院欄▲長(zhǎng)緞寧縣層中醫(yī)滾院……1、關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)：線下資源客戶關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)，形成直接購(gòu)買(mǎi)2、關(guān)鍵人營(yíng)銷(xiāo)：通過(guò)關(guān)鍵人（資源客戶），推薦其它客戶購(gòu)買(mǎi)3、專(zhuān)場(chǎng)團(tuán)購(gòu)：通過(guò)資源客戶，組織企事業(yè)單位專(zhuān)場(chǎng)團(tuán)購(gòu)?fù)卣鼓Ｊ綘I(yíng)銷(xiāo)布策略--犬-執(zhí)行專(zhuān)項(xiàng)滋、專(zhuān)飲人負(fù)啞責(zé)拓勾展渠論道*關(guān)系圾營(yíng)銷(xiāo)通過(guò)敵關(guān)系閉客戶草項(xiàng)目啟介紹漢，項(xiàng)限目品前鑒，使形成集直接眠購(gòu)買(mǎi)慰：1、通火過(guò)開(kāi)笑發(fā)商轟關(guān)系私介紹冷直接筍購(gòu)買(mǎi)令客戶貼，由灶我方腿完成鋼接待塑及購(gòu)含買(mǎi)流籌程。2、通深過(guò)開(kāi)鈴發(fā)商榮關(guān)系踩組織禍相關(guān)默線下御活動(dòng)勾，我生方從怠中挖正掘意碰向客趙戶，餓進(jìn)一番步拓問(wèn)展。營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)策略--景-執(zhí)行關(guān)鍵稿人營(yíng)疼銷(xiāo)通過(guò)燦關(guān)鍵荒人介偷紹、唐推薦墊，促鑰進(jìn)成振交：獎(jiǎng)勵(lì)鋒政策魂：建絡(luò)議針制對(duì)關(guān)毅鍵人已形成冬推薦彎獎(jiǎng)勵(lì)珠機(jī)制禁，住錫宅20眠00元/套，奮商業(yè)1%，同銳時(shí)，蛋被推羽薦客班戶享凳受額儉外1%優(yōu)惠欄。營(yíng)銷(xiāo)丑策略--圓-執(zhí)行專(zhuān)場(chǎng)詞團(tuán)購(gòu)?fù)ㄟ^(guò)敲組織尾專(zhuān)場(chǎng)績(jī)團(tuán)購(gòu)隔，發(fā)芽掘意碑向客登戶，潛促成衫成交擺：1、單建位內(nèi)建部宣裙講團(tuán)慢購(gòu)會(huì)鋪：走泥進(jìn)單那位進(jìn)叉行項(xiàng)言目宣中講及亡針對(duì)粱性團(tuán)茂購(gòu)政欣策宣峰講。2、售貪樓部登專(zhuān)場(chǎng)嘉團(tuán)購(gòu)但：在帥售樓千部組說(shuō)織企丟事業(yè)晃單位宅專(zhuān)場(chǎng)曬團(tuán)購(gòu)誼。3、針對(duì)勿團(tuán)購(gòu)丙客戶寇，根某據(jù)數(shù)吉量給掩出相能對(duì)應(yīng)旨的額晶外優(yōu)慣惠。營(yíng)銷(xiāo)瘦策略--煙-執(zhí)行宋家壩工業(yè)區(qū)下長(zhǎng)工業(yè)區(qū)工業(yè)園區(qū)位于長(zhǎng)寧—開(kāi)佛——古河—下長(zhǎng)沿線通過(guò)通開(kāi)發(fā)觸商資轉(zhuǎn)源/長(zhǎng)寧森縣工演業(yè)園垃區(qū)委水員會(huì)卵搭橋叢，進(jìn)組行渠覆道拓表展：1、單勒位內(nèi)值部宣餓講團(tuán)芹購(gòu)會(huì)/售樓來(lái)部團(tuán)羅購(gòu)專(zhuān)鍛場(chǎng)：膊優(yōu)惠柴政策妙同企示事業(yè)診單位遣。2、關(guān)鍵末人營(yíng)測(cè)銷(xiāo)：川關(guān)鍵散人推隱薦客夫戶成苦功購(gòu)自買(mǎi)，券即可狂獲取業(yè)現(xiàn)金且獎(jiǎng)勵(lì)懶（可互累加給結(jié)算貍，差冠額補(bǔ)敏齊）工業(yè)宗園區(qū)營(yíng)銷(xiāo)形策略--絹-執(zhí)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)岡渠道以長(zhǎng)宰寧縣刃城為攻中心份，由近毀及遠(yuǎn)后水波仰式擴(kuò)傘散：一圈鏟層：擦相嶺輩、開(kāi)島佛、輸李端撥等鄉(xiāng)砌鎮(zhèn)二圈乖層：叛萬(wàn)里區(qū)、花而灘、維銅鼓豬等鄉(xiāng)肆鎮(zhèn)三圈喬層：朽雙河補(bǔ)、梅掉硐、肝富興浙等鄉(xiāng)惜鎮(zhèn)一圈簡(jiǎn)層二圈溪層三圈公層營(yíng)銷(xiāo)但策略--勺-執(zhí)行*1、按廣時(shí)間脆先后患逐步闖向外夸推進(jìn)服，拓馬展力牽度隨騰項(xiàng)目慘節(jié)點(diǎn)增呈現(xiàn)秒極強(qiáng)鬼（亮恥相—春節(jié)撫）—減弱傲（3-并4月）——強(qiáng)（4-糧5月）2、針越對(duì)場(chǎng)尿鎮(zhèn)逢革場(chǎng)日像進(jìn)行學(xué)行銷(xiāo)傷拓展和，每結(jié)次1-蹦2個(gè)鄉(xiāng)貍鎮(zhèn)，濫每個(gè)陽(yáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)雁配備4名行沒(méi)銷(xiāo)人竄員；3、為澇保障和行銷(xiāo)厘效果房誠(chéng)，同守時(shí)配塔備看勒房班撐車(chē)。4、三撤圈層令鄉(xiāng)鎮(zhèn)終脈沖輸式波涂及，紛以其臭它媒準(zhǔn)介推新廣為谷主。5、長(zhǎng)爭(zhēng)寧縣瞧區(qū)域嘆每天顫進(jìn)行寸覆蓋扮宣傳副。行銷(xiāo)絞渠道拓展鄭辦法刷：營(yíng)銷(xiāo)慨策略--墨-執(zhí)行*行銷(xiāo)羊人員箏薪酬言構(gòu)成“底薪+有效赴帶訪+成交絲式獎(jiǎng)勵(lì)”，刺爪激行橡銷(xiāo)人暖員帶臂客積那極性纖。工資構(gòu)成工資標(biāo)準(zhǔn)備注底薪80元/天/人帶訪獎(jiǎng)勵(lì)10元/組有效客戶成交提成300元/套

營(yíng)銷(xiāo)犬策略--請(qǐng)-執(zhí)行*VI男P特權(quán)通過(guò)奏開(kāi)發(fā)冠商原停開(kāi)發(fā)垮小區(qū)枝老客撥戶維屈護(hù)挖綠掘，泥拓展走銷(xiāo)售睛渠道火：1、老睛客戶少二次碧購(gòu)買(mǎi)銀，享辛受額2%優(yōu)惠懲；2、老水客戶冶推薦訴購(gòu)買(mǎi)鐘，贈(zèng)亞送一刺年物巾管費(fèi)凳，新堤客戶紗額外秧享受1%優(yōu)惠灑。營(yíng)銷(xiāo)岡策略--濟(jì)-政策該優(yōu)蟲(chóng)惠政庸策合窯理的題利用雹了開(kāi)完發(fā)商點(diǎn)以前秒開(kāi)發(fā)是項(xiàng)目幕建立留起來(lái)扯的客恭戶資哭源*全民籌營(yíng)銷(xiāo)通過(guò)娘利益遲刺激簽，形修成全昌城營(yíng)漏銷(xiāo)：1、推周薦入赴會(huì)即警領(lǐng)錢(qián)似：凡濱是參愉加全冤民營(yíng)頑銷(xiāo)的洗客戶切需在依銷(xiāo)售映現(xiàn)場(chǎng)價(jià)領(lǐng)取言身份寇證明霜一張界，成雄為本姻案全佳民營(yíng)袋銷(xiāo)人晨，介燒紹客按戶購(gòu)擁房成諒功（虧手續(xù)嘉完成宏）即楚可領(lǐng)技取10肥00元現(xiàn)廊金，笛并積誓累1分，察根據(jù)棋分?jǐn)?shù)呢不同聯(lián)，成浩交后遣獎(jiǎng)勵(lì)欲不同托。營(yíng)銷(xiāo)符策略--番-政策讓所燥有人悲成為擁我們征的置市業(yè)顧釣問(wèn)營(yíng)銷(xiāo)副策略--臘-推廣我們府需要愚向客絕戶述從說(shuō)什棉么？開(kāi)發(fā)攻商品席牌優(yōu)秀回的戶游型設(shè)凱計(jì)超大燙園林死景觀不可幼復(fù)制巡壽的稀畝缺資條源品牌撓物業(yè)韻管理建筑襲工藝價(jià)值程洼地超前繪的規(guī)仔劃其實(shí)姥我們構(gòu)還有檢很多姐可以引說(shuō)的刃，無(wú)膀論怎畢么說(shuō)系，高端春的形槽象是必愧須要弓建立覽起來(lái)非的營(yíng)銷(xiāo)垮策略--姨-推廣說(shuō)什找么我蛇們知襪道了弓，怎朝么說(shuō)玩呢？動(dòng)靜燦結(jié)合積，利燭用一禽切可水利用佳媒介握樹(shù)立虎形象營(yíng)銷(xiāo)允策略--雹-推廣活動(dòng)遙聚集請(qǐng)人氣活動(dòng)彼造勢(shì)蹄，聚父集人鬧氣，率抓好臥每個(gè)報(bào)時(shí)間寺節(jié)點(diǎn)弱，讓聚項(xiàng)目枝持續(xù)友在市森場(chǎng)上罵進(jìn)行比發(fā)聲闊，保嗽證市薦場(chǎng)關(guān)軋注度災(zāi)越來(lái)驢越高堂。主訴求活動(dòng)海配合媒介盛運(yùn)用之：公交義車(chē)身莫、大答牌環(huán)春茅節(jié)期銜間增牧加車(chē)瞧票直刪投陣地由包裝箏：售樓各部道愈旗、宰售樓單部桁鵲架銷(xiāo)售溪道具絡(luò)：總體織沙盤(pán)降、工媽法展慕示、茂價(jià)值命展板無(wú)、吊禽旗、幼桌卡惡、戶僑型單起頁(yè)亮相棄儀式眉：中穩(wěn)央公級(jí)園城經(jīng)亮相佳活動(dòng)售樓慕部開(kāi)拳放大店型活畢動(dòng)：賢群星員閃耀碗，點(diǎn)浩亮繁啦華（瞧待營(yíng)慨銷(xiāo)中遺心物亞料準(zhǔn)孫備完貼成后毫）節(jié)點(diǎn)遺活動(dòng)鞋：根克據(jù)節(jié)春氣節(jié)列點(diǎn)進(jìn)冰行安杜排認(rèn)購(gòu)原活動(dòng)罩：認(rèn)參購(gòu)抽芳豪禮暖場(chǎng)輸活動(dòng)滲：各仗類(lèi)小道型活棗動(dòng)推廣鳳鋪排春節(jié)——返鄉(xiāng)木潮亮相驚起勢(shì)忍期回家拜不過(guò)哭是穿端越森搖林的匙一場(chǎng)飾旅行20葡17年1月20么17年1月下副旬-2月下策旬營(yíng)銷(xiāo)協(xié)策略--各-推廣營(yíng)銷(xiāo)飛策略--謊-項(xiàng)目綠整體樂(lè)營(yíng)銷(xiāo)毫排期前期造勢(shì)2017.1月通過(guò)移動(dòng)及固定媒介進(jìn)行傳播通過(guò)行銷(xiāo)進(jìn)行渠道散播大訂階段2017.2月收取大訂金額銷(xiāo)售物料準(zhǔn)備營(yíng)銷(xiāo)中心亮相2017.4月亮相活動(dòng)持續(xù)發(fā)聲開(kāi)盤(pán)活動(dòng)2017.5月簽約活動(dòng)正式進(jìn)入銷(xiāo)售期二批次面市2017.6月節(jié)點(diǎn)活動(dòng)聚集人氣一批次商業(yè)2017.7月商業(yè)面市一批次商業(yè)基本呈現(xiàn)強(qiáng)銷(xiāo)期2017.9月選擇性推盤(pán)根據(jù)銷(xiāo)售情況決定節(jié)點(diǎn)活動(dòng)2017.10月節(jié)點(diǎn)活動(dòng)持續(xù)發(fā)聲備注女：根銳據(jù)工沿程進(jìn)妨度及先銷(xiāo)售始進(jìn)度剛作出牌最終應(yīng)調(diào)整附加杏值體循現(xiàn)園林娃景觀裝飾暫小品配套精價(jià)值附加絲式值體穩(wěn)現(xiàn)--遍-園林陶景觀整個(gè)郵項(xiàng)目按分為16個(gè)景崖觀節(jié)劈燕點(diǎn)附加除值體伯現(xiàn)--殖-園林侍景觀商業(yè)號(hào)文化線廣場(chǎng)A-左7地塊漏商業(yè)鳥(niǎo)價(jià)值溉較高灣，且拳有2棟獨(dú)霸立商匙業(yè)，狀建議就除正享常小傘品外切增加榮商業(yè)脊調(diào)性朝的精源神堡羽壘，短加強(qiáng)爹商業(yè)眼氛圍大門(mén)附加廚值體隸現(xiàn)--作-園林酸景觀主入疑口是挺人流證聚集勾的地聞方，努建議臨在入索口處吊附件論設(shè)計(jì)LE載D大屏,增設(shè)捉停留何休息性設(shè)備大門(mén)大門(mén)大門(mén)附加培值體別現(xiàn)--逢-園林給景觀附加比值體它現(xiàn)--純-園林劇景觀中庭毅景觀中庭裹景觀形成顧明確致的主局題式急景觀訴，各戲景觀帥小品自節(jié)點(diǎn)脊有機(jī)拖結(jié)合蝕起來(lái)病使景級(jí)觀區(qū)愿豐富鐵而又少不零茶散附加這值體隊(duì)現(xiàn)--拌-園林穩(wěn)景觀附加座值體永現(xiàn)--貫-園林柿景觀形成終一生渣態(tài)、幼休閑印、觀年景等壁功能腰的復(fù)譯合濱叫河景體觀帶附加坐值體咱現(xiàn)--條-園林夾景觀附加啟值體榮現(xiàn)園林司景觀裝飾之小品配套續(xù)價(jià)值附加南值體砌現(xiàn)--啞-裝飾錄小品附加襲值體疾現(xiàn)園林茄景觀裝飾醋小品配套釋價(jià)值*開(kāi)心宮樂(lè)享——體育孤娛樂(lè)鳥(niǎo)系統(tǒng)附加既值體謹(jǐn)現(xiàn)--熄-配套需價(jià)值手指汪靜脈霞認(rèn)證是利吵用了