房地產(chǎn)項目開發(fā)流程與運營管理

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程與運營管理2019/04/242第一部分房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程一般要經(jīng)過以下五個階段：1、項目確立階段2、項目前期階段3、項目實施階段—工程施工和產(chǎn)品銷售。4、項目驗收交付階段5、收尾階段具體內(nèi)容詳見《房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖》3房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖－14房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖－1房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖－25房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖－36第二部分與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)和規(guī)范規(guī)定一、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)1、規(guī)劃用地面積：指經(jīng)過批準(zhǔn)的地塊規(guī)劃總用地面積，包括可直接用于項目開發(fā)的土地面積和總用地中應(yīng)提供給城市道路或其他公共設(shè)施使用的土地面積。2、建設(shè)用地面積：可直接用于項目開發(fā)的土地面積，也稱凈用地面積，但不包括應(yīng)提供給城市道路或其他公共設(shè)施使用的土地面積。

3、建筑占地面積：指建筑基底（地面一層）所占用的土地面積。4、建筑密度：建筑總占地面積與項目總用地面積的比率（％）。5、容積率：項目總建筑面積（地上部分）與總用地面積的比值。6、綠地率：項目范圍內(nèi)各類綠化（包括園林小品、休閑涼亭、水域等）所占的土地面積與總用地面積的比率（%）。7主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（續(xù)）7、住宅停車率：汽車的停車位數(shù)量與住宅總戶數(shù)的比率（%）。8、地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高度的1/2以上者。9、半地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高度的1/3，且不超過1/2者。10、層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。11、室內(nèi)凈高：樓面或地面至上部樓板底面或吊頂之間的垂直距離。12、建筑高度：多層指建筑物室外地坪到其女兒墻頂部或檐口的高度；高層指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面層的高度。地下刷室:房間渠地平江面低趨于室陪外地賤平面堪的高隨度超模過該判房間罩凈高珠的1/濾2者為討地下閃室;半地墨下室:房間脾地平攤面低濤于室便外高并度超臣過該民房間肅的凈遼高的1/涂3,且不刪超過1/示2者為缸半地獲下室.9主要叨技術(shù)陵經(jīng)濟傍指標(biāo)念（續(xù)視）13、住職宅建訂筑層但數(shù)的衰劃分巾標(biāo)準(zhǔn)硬：⑴按建抬筑物崇使用贏性質(zhì)糞分類嚴：民用咽建筑棄（供活人們垂從事核非生貸產(chǎn)性因活動旬使用妻建筑鼠，又比分為機居住輔建筑矮如住姥宅、歪公寓朗、宿殊舍和評公共佛建筑槐如圖育書館即、車決站、痕辦工穩(wěn)樓、賤電影儲院、卡賓館幕、醫(yī)灑院）猜工業(yè)偵建筑迎（供狂人們旬生產(chǎn)賞使用壟的建爐筑。⑵按建搏筑物許層數(shù)字或總政高度銅分類淹：住宅征按層仆數(shù)分娘：低層苗住宅許（1—蒼3層）蛇、多蛾層住排宅（4—華6層）承、中緞高層籌住宅結(jié)（7—理9層）抬和高揉層住棍宅（10層以秤上）公共厭建筑己及綜袖合建金筑，總高巧度超些過24帥M的為獨高層誓，但妨不包乎括總覽高度涂超過24明M的單蓮層建偶筑刑建筑熄總高坊度超咽過10逢0M，不沖論是業(yè)住宅疑還是押公共鬧建筑丈、綜治合性組建筑鉤，均備稱為超高呢層建終筑。⑶按建假筑結(jié)弱構(gòu)分緊類木結(jié)片構(gòu)建捉筑磚木街結(jié)構(gòu)搭建筑磚混筑結(jié)構(gòu)抬建筑鋼結(jié)哭構(gòu)鋼筋客混凝外土結(jié)移構(gòu)建螞筑：蔬框架絕結(jié)構(gòu)畜、剪觸力墻柜結(jié)構(gòu)妹、框暴架—初剪力寺墻結(jié)平構(gòu)和宰筒體完結(jié)構(gòu)罰。建筑帳物的推分類1.慮框架晶結(jié)構(gòu)是利披用梁暢、柱雀組成貢的縱先、橫降向框蛛架，蜻承受紹豎向由荷載鳴及水謠平荷圣載的友結(jié)構(gòu)宮。按炕施工脆方法墾可分胸為全案現(xiàn)澆受、半往現(xiàn)澆饞、裝扶配式樸和半麥裝配龍式4險種。份框架親結(jié)構(gòu)刑可使廈建筑您平面穴的布昂置比修較靈革活，語擴大蠅建筑丘空間煉，方永便建盆筑立翁面的未處理堅。但咳是，趨因為卻側(cè)向樣剛度電比較突小，啄當(dāng)層社數(shù)過斑多時撤，就炸會產(chǎn)科生過禾大的趣側(cè)移尚，易吩引起繩非結(jié)摧構(gòu)性躺構(gòu)件捎(如耳隔墻凡、裝懇飾等父)破霉壞，另而影徒響使憲用要灰求。2.剪力和墻結(jié)刪構(gòu)是利融用建割筑物擱的縱噸、橫車墻體貓承受哲豎向駝荷載釋及水疑平荷型載的京結(jié)構(gòu)季?？v腥、橫寺墻體保既可提作為偉維護但墻也煙可用昂于分薦隔房偵間墻斤。剪紙力墻東結(jié)構(gòu)肢的優(yōu)賀點是稼側(cè)向灶剛度洪大，裕在水璃平荷道載作葵用下強側(cè)移桃小。誓其缺叢點是祖剪力駕墻間壁距小膨，建濱筑平課面布連置不霸方便金，不盯太適銷用于晴要求拳大空濃間的兇公共節(jié)建筑養(yǎng)，結(jié)背構(gòu)自猛重也腐較大霉。3.以框架跪—剪蜻力墻饒結(jié)構(gòu)是在位框架晝結(jié)構(gòu)改中設(shè)咳置適幣當(dāng)剪古力墻巡壽的結(jié)采構(gòu)，保既具糾備了伯框架藍結(jié)構(gòu)晚的優(yōu)階點，脅又綜霜合了廚剪力至墻結(jié)探構(gòu)的誕優(yōu)勢東，在濕框架幻玉—剪家力墻紙結(jié)構(gòu)么中，港剪力開墻主車要承心受水誘平荷余載，賄由框昆架承斗擔(dān)豎泉向荷赤載。帽框架換—剪野力墻益結(jié)構(gòu)狠一般絕用于緒10朗～2涂0層討的建讀筑。4.寄筒體施結(jié)構(gòu)筒體傳結(jié)構(gòu)興可分畜為框獎架—揚核心扔筒結(jié)鍋構(gòu)，努框筒數(shù)結(jié)構(gòu)奸，筒浴中筒僵結(jié)構(gòu)狂，多度筒結(jié)愚構(gòu)等孫?？蛏屑堋R核心狡筒結(jié)紗構(gòu)由沫內(nèi)筒網(wǎng)與外記框架招組成每，這丟種結(jié)料構(gòu)受倡力很渴接近也框架隆—剪夜力墻淹結(jié)構(gòu)侍，適是用于魯10鮮～3糾0層隸的房沫屋。流框筒摸結(jié)構(gòu)報及筒攀中筒衛(wèi)結(jié)構(gòu)掛，有咬內(nèi)筒萬和外錦筒兩也種，沖內(nèi)筒烈一般奏由電否梯間雞\樓丈梯間葉組成押，外作筒一劈燕般為建密排宅柱與嘗窗裙置梁組城成，伯可視墳為開濾窗洞乏的筒勿體。徹內(nèi)筒辰與外監(jiān)筒用禮樓蓋浩連接陡成一算個整圣體，駁共同傍抵抗剝豎向剖荷載盜及水焦平荷富載。舟這種稻結(jié)構(gòu)勝體系未的剛皆度和液承載積力都搞很大繭，適戴用于皆30乳～5奮0層姻的房敢屋。15主要符技術(shù)赤經(jīng)濟講指標(biāo)之（續(xù)火）14、民殲用建皂筑主剩要類良別（劣按功漠能分乳類，尺選摘幅）（1）住飽宅樓怒：供居骨住使瘡用的禁建筑寫。單元傻式住孕宅：由多淘個住鍬宅單盒元拼均接而咬成，婚每個洪單元劇均設(shè)消有樓葵梯或常樓梯挽與電杏梯的盒住宅星。塔式撕住宅度（也旅稱獨揮立單問元式憲住宅內(nèi)或點燙式住魚宅）厲：以公基共樓恩梯或弄樓梯需與電沸梯組手成的拆交通那中心記為核照心，短將多駝套住個宅組駁成一傾個單崗元獨招立建煙造，緊且每偽套住壯宅的托進戶價門至箭樓梯通間門扎或消寸防前革室門叛的距屬離不花超過10米的剝住宅耗。通廊偉式住備宅：由公露共樓棟梯或潮樓梯晌與電怪梯通墊過內(nèi)院、外平廊進納入各含套住體宅，株且至閘少有盛一套楚住房遮的進紙戶門轉(zhuǎn)至樓遣梯間煮門或羞消防伍前室使門的番距離唇超過10米的掩住宅糠。躍層蝴式住緣瑞宅：設(shè)有事套內(nèi)鐘樓梯冷且每水套包權(quán)含兩貪層或厭三層您樓面補的住刷宅。躍廊趟式住璃宅：通過評一層市水平軍共用房誠走道許，聯(lián)譜系兩千層或滔三層您樓面愿各套皇住房幫的住螺宅。（2）商桂住樓友：由底令部商欠業(yè)營聽業(yè)廳牌和住貸宅組摔成的桂建筑牙。（3）綜剝合樓養(yǎng)：具有嗽兩種抄或兩宇種以瞇上使浴用功只能的余建筑竭。（4）其抖他：辦公第樓、灶商業(yè)常樓、宗酒店肝等等鞋。單元解式住盜宅樓塔式謎住宅通廊帆式住粗宅樓躍層旬式住珠宅20（二詳）各扒類住疤宅主息要技語術(shù)規(guī)瘦范要譯求住宅疼樓是船供居膝住使野用的逐建筑綁，不買同的燥住宅攻樓雖誦然具槍有同倍樣的落使用遼功能乖，但劈燕是不覆同類臭型的出住宅侵樓由喜于其趙在建框筑層叮數(shù)、新平面趣組合曉方式爸等方選面的咬不同鞭，在案建筑搖、結(jié)付構(gòu)、育消防燒、民藥防等詠技術(shù)算規(guī)范巧的要礦求上凳存在由較大僅的差帆異，踩并最星終導(dǎo)灰致建賠造成怨本和港公共貼面積勻比例安的差燈異，陰在確劣定項稠目開剩發(fā)方拳案時囑應(yīng)慎懲重。21各類壁住宅某主要笨規(guī)范缺要求病比較誤分析凱表1公共墾部位倆設(shè)計類別多層A(≤6層)多層B

（7~9層）二類高層A（10~11層）二類高層B（12~18層）一類高層（≥19層）

一個樓梯間可設(shè)非封閉樓梯間，樓梯間可不通至屋面?？稍O(shè)非封閉樓梯間，但樓梯間應(yīng)通至屋頂平臺；當(dāng)分戶門為乙級防火門或設(shè)封閉樓梯間時，樓梯間可不通至屋頂平臺。

單元式住宅每單元≤4戶，且戶門為乙級防火門或樓梯間設(shè)簡易噴淋時可設(shè)非封閉樓梯間；每單元＞4戶時，應(yīng)設(shè)封閉樓梯間。樓梯間應(yīng)天然采光和自然通風(fēng)，且相鄰兩單元在屋頂平臺連通。單元式住宅每單元只設(shè)一個封閉樓梯間時，從第10層起每三層應(yīng)設(shè)連接相鄰單元樓梯、前室或走道的連廊；一梯兩戶的單元式住宅，可從第10層起每層相鄰單元設(shè)置連通的陽臺或凹廊。當(dāng)每單元（每層≤6戶、面積≤650M2）設(shè)1個防煙樓梯間時，可不設(shè)連廊。單元式住宅可只設(shè)1座防煙樓梯間，但從第10層起，每層應(yīng)設(shè)置連通相鄰單元前室或走廊的連廊。入戶門不應(yīng)直接開向前室；前室設(shè)簡易噴淋時，允許2戶，前室設(shè)自動噴淋時，允許2戶以上的戶門，直接開向前室。塔式住宅（每層≤8戶、面積≤650M2），應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。

≥兩個樓梯間

7~11層的通廊式住宅應(yīng)設(shè)兩個以上封閉樓梯間。12層及12層以上的通廊式住宅應(yīng)設(shè)2個以上防煙樓梯間.18層以上的塔式住宅應(yīng)設(shè)2個防煙樓梯間電梯入口層樓面距室外地面的高度超過16米以上的必須設(shè)置電梯。應(yīng)設(shè)電梯每單元應(yīng)不少于2臺，單元式住宅每單元只設(shè)1臺時，應(yīng)設(shè)連廊。每單元電梯應(yīng)不少于2臺消防電梯不要求設(shè)置消防電梯塔式住宅應(yīng)設(shè)消防電梯應(yīng)設(shè)消防電梯應(yīng)設(shè)消防電梯22各類巖住宅柄主要渠規(guī)范倚要求幣比較兼分析桶表2類別多層（9層以下）二類高層B（10~18層）一類高層（19層以上）

消防通道小區(qū)內(nèi)宜設(shè)消防車道，寬度≥3.5M，R≥9M建筑周圍應(yīng)設(shè)環(huán)形消防車道，確有困難時，二類高層住宅應(yīng)沿建筑的一個長邊布置，高層商住樓、一類高層住宅應(yīng)沿建筑的兩個長邊布置。消防車道寬度≥4.0M，R≥12M；消防車道距高層建筑外墻宜≥5米。聯(lián)體住宅群，當(dāng)一個方向建筑物的沿街長度超過150米或總長度超過220米時，應(yīng)在適中位置設(shè)置穿過建筑的消防通道，其凈寬和凈高均不應(yīng)小于4米。建筑物應(yīng)設(shè)有連通街道和內(nèi)院的人行通道，凈寬不得小于1.2米，間距不宜超過80米。消防登高面（僅用于高層建筑）可利用消防車道作為消防登高場地，但應(yīng)滿足5米≤車道內(nèi)側(cè)距住宅外墻≤12米。登高面應(yīng)靠近住宅的陽臺或公共樓梯間，且在此范圍內(nèi)應(yīng)設(shè)有樓梯間的出口；登高面一側(cè)不宜布置裙房，當(dāng)布置裙房時應(yīng)滿足：高度>5米，進深＜4米。長度：塔式住宅不應(yīng)小于建筑周長的1/4，單元式、通廊式住宅不應(yīng)小于建筑的一個長邊長度

防火間距

多層不應(yīng)小于6米，兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻時間距不限，較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時間距為不小于3.5米；相鄰?fù)鈮榉侨紵w，門窗洞口面積不超過外墻面積的5%且洞口不正對開設(shè)時間距為不小于4.5米。

高層高層+高層≥13米，高層+裙房（或其他民用建筑）≥9米，裙房+裙房(或其他民用建筑）≥6米；兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻或比相鄰較低的建筑屋面高15米及以下范圍內(nèi)的外墻為不設(shè)門窗洞的防火墻時，間距不限；較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時間距為不小于4米。23各類盜住宅牙主要帝規(guī)范央要求膊比較藥分析咬表3類別多層A（≤6層）多層B（7~9層）二類高層A（10~11層）二類高層B（12~18層）一類高層（≥19層）消防供電三級負荷供電（單回路）二級負荷供電(電網(wǎng)雙回路或一回電網(wǎng)供電加自備發(fā)電機)一級負荷供電（電網(wǎng)雙回路加自備發(fā)電機）

消防給水室內(nèi)6層以下可不設(shè)室內(nèi)消防給水設(shè)施。7~9層應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)。底層設(shè)置的商業(yè)網(wǎng)點宜設(shè)置自動噴淋。應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)，每層≤8戶、每層≤650M2的塔式住宅可設(shè)1根消防豎管，但須采用雙閥雙出口型消火栓。商業(yè)部分應(yīng)設(shè)置自動噴淋。室內(nèi)應(yīng)設(shè)2根消防豎管保證同層2個消火栓的水槍的充實水柱同時到達被保護范圍的任何部位。電梯前室、公共走道、商業(yè)部分應(yīng)設(shè)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)。室外消火栓間距≤120米，室外消火栓間距≤40米，供水應(yīng)滿足兩路市政進水，確有困難時可設(shè)一路進水。應(yīng)滿足兩路市政進水。結(jié)構(gòu)框架或磚混結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)框架或短肢剪力墻結(jié)構(gòu)框架或框架剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級為二級（三級）框架剪力墻結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級為二級。結(jié)構(gòu)抗震等級為三級民防多層（≤9層）：按地上總建筑面積的2%修建民防地下室，高層（≥10層）：按建筑底層面積修建“滿堂紅”民防地下室。1、房地姐產(chǎn)土襪地的末使用愧年限濕是如肥何確棍定的垃？居住箱用地們七十肥年；工業(yè)悶用地雅五十注年；教育懷、科夏技、魔文化鑒、衛(wèi)君生、凈體育準(zhǔn)用地金五十鎮(zhèn)年；商業(yè)暮、旅強游、攤娛樂薯用地友四十娛年；綜合偏用地茄或者川其他冶用地孟五十紗年。第三駕部分頂房地夏產(chǎn)常累識部割分2、房子劍的居奧住時妻間是瘋多少企，土春地使竿用年踢限屆梳滿后辯，該腰怎么庸辦？房屋提一經(jīng)釋購買震并取禾得產(chǎn)貧權(quán)后板，即鍵作為孟業(yè)主右個人動所有根的財哪產(chǎn)，廁并無午居住哥年限浙的限哨制，塞擔(dān)對環(huán)該房簽屋所敵占用蠢范圍皆內(nèi)的叮土地胃來說械，因洽為土圖地除插屬于扭集體昏所有疊的外趴，均晨屬于籮國家休所有歉。業(yè)烘主所煩取得神的為漸該土策地的俱一定王年限襲的使語用權(quán)沉。住瘦宅用碗地的蜻土地營使用鄙時間址為50纏—7科0年，激自開讀發(fā)商逝取得橫該土腦地使?jié)米C蔑書之君日起專計算蔽。在席該土特地使休用年忠限屆府滿后謎，土援地將以由國病家收廚回。慈業(yè)主嗚可以虎在繼坑續(xù)交塔納土愈地出趕讓金固或使娛用費竊的前約提下暢，繼薦續(xù)使舊用該片土地齡。契稅契稅您是指萌房屋撲所有思權(quán)發(fā)返生變梯更時嫩，就圖當(dāng)事算人所倡訂契弱約按傲房價婚的一粥定比灑例向唱產(chǎn)權(quán)仗承受振人征竟收的福一次仁性稅碼收。奸它是喚對房拳地產(chǎn)罰權(quán)變胃動征制收的嘗一種瓜專門呀稅種拐。（丸交易摩手續(xù)靠費經(jīng)進濟適興用房晌減半戚）公共漫維修覆基金公共已維修吧基金鞭是指遼住宅稀樓房施的公性共部伸位和億共用租設(shè)施虹、設(shè)兆備的彼維修魚養(yǎng)護托基金宵。商拉品房賠的公造共維從修基暑金由題購房遍人在虹購房孔時交陣納，壟比例妙為購特房款喊的2%。印花狂稅印花旅稅是莫對經(jīng)違濟活斗動和晃經(jīng)濟招交往器中書曬立、哄領(lǐng)受流憑證暗征收售的一鋼種稅廉。它傳是一趕種兼植有行到為性楊質(zhì)的穴憑證僑稅，妻具有柜征收步面廣午、稅翠負輕柱、由圾納稅澇人自微行購余買并乎粘貼筐印花軌稅票錫完成飼納稅故義務(wù)志等特饒點。3、房禍地產(chǎn)橋常用嶼名詞“五秤證”底：《國有汪土地基使用捎證》、《建設(shè)屠用地劣規(guī)劃敵許可呼證》、《建設(shè)朵工程崇規(guī)劃寄許可逃證》、《建設(shè)煩工程說施工輕許可薄證》、《商品彼房預(yù)數(shù)售（平銷售地）許繞可證》?！岸h書”腎：《新建接住宅暗質(zhì)量干保證完書》、《新建劫住宅俱使用浪說明戲書》?！岸ń稹保菏呛⒅府?dāng)靜事人走約定闊由一崗方向棋對方據(jù)給付帖的，因作為亞債權(quán)連擔(dān)保齒的一朵定數(shù)該額的灰貨幣怨，它酒屬于椒一種駛法律擠上的太擔(dān)保術(shù)方式脹，目攜的在悅于促饑使債濤務(wù)人幼履行獲債務(wù)溉，保植障債釋權(quán)人梯的債患權(quán)得利以實哲現(xiàn)。膊根據(jù)償我國捕發(fā)法并通則簽和《擔(dān)保既法》八十劉九條貢規(guī)定禾，定賣金應(yīng)眾當(dāng)以古書面響形式努約定膽，當(dāng)榜事人煙在定勞金合航同中鎮(zhèn)應(yīng)約倘定交獻付定并金的堆期限語。定飾金合獨同從勺實際念交付踐定金防之日里起生形效，旱定金變的數(shù)位額由侮當(dāng)事購人約頂定，茅但不旅得超趴出合京同標(biāo)腰的額蜓的20練%。如果丹購房焰者交懲了定批金之響后改聚變主廢意決園定不籍買，復(fù)開發(fā)臺商有宅權(quán)以數(shù)購房白者違構(gòu)約為芽由不葉退定每金；超如果侄開發(fā)攻商將早房屋咳賣給魚他人翼，應(yīng)餅當(dāng)向散購房書者雙慨倍返俗還定敗金?！坝喓藿稹睉遥何覈Х勺鍖Α皻⒂喗鹑琛睕]遮有做彎出規(guī)班定?？≡诜柯┑禺a(chǎn)嚇行業(yè)桂常常黃也稱拐作“檔誠意勢金”奧，是干在正蚊式交黑納定爺金之丑前，掘交納霸有效怎期較嗎短的太“少早量定誼金”泛，數(shù)囑額一槐般較喘小，植只要豎收取抬“訂閘金”爺?shù)囊豢鸱秸J珠可，筍如交巾納“捧訂金足”的意一方循無法性履行坑承諾擴，“藏訂金郊”可剩以退趙還，剪所以咽“訂械金”槽不具旋有懲預(yù)罰性括。七通舍一平凳：七通丟一平射：通曲電、差通路叉、通胞給水霜、通柱訊、碑通排太水、哪熱力案、燃架氣、解土地溪平整邪。五通紋一平：通難電、先通路脾、通勾給水回、通揉訊、梁通排象水、附土地抬平整尖。三通繡一平：通母水、翁通電框、通詢路，目場地則平整養(yǎng)。建筑腐面積暢：指建守筑物體外墻燒（柱隊）勒晴腳以廁上各喚層外妹圍水瞞平投威影面元積之貝和，垂包括賓陽臺晝、挑枝廊、差地下舊室、喊室外腫樓梯對等。鬼且具運備有杯上蓋職、結(jié)返構(gòu)牢戲固、閑層高2.擁20米以筋上(含2.跟20米)的永跟久性縣建筑場物.1平方涌公里=1柳00公頃=1罩50賣0畝=1袍00萬㎡1公頃=1巡壽5畝=1萬㎡1畝=6穩(wěn)66憐.6已7㎡五證

《國有土地使用證》

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程施工許可證》

第四眨部分青房地下產(chǎn)測懲繪知侍識什么暢是房飽屋建改筑面遮積？房屋敲建筑標(biāo)面積懇是指頸房屋栗外墻習(xí)（柱汗）勒坊腳以研上各遍層的有外圍破水平破投影鞠面積呢，包女括：臥陽臺狂、挑戒廊、雜地下舍室、透室外孝樓梯搜等，甜且具申備有旗上蓋病、結(jié)時構(gòu)牢美固，碗層高2.拘2米以計上（袖含2.暗2米，芹下同鞠）的香永久但性建良筑。第四墻部分催房地襖產(chǎn)測乳繪知聯(lián)識什么展是房吸屋的綱使用足面積宣？房屋丹使用冶面積挖是指忽房屋層內(nèi)全娘部可厲供使公用的貍空間樓面積沉，房撕屋的莫內(nèi)墻板面水趴平投介影計嘆算。什么巧是房余屋的怠實用即面積縮慧？它是"建筑饑面積"扣除吳公共攻分攤傻面積屯后的立余額貪。使用野率和鄙實用挨率的峰差別悔？第四貌部分層房地適產(chǎn)測職繪知相識什么檔是房膛屋的療套內(nèi)鞠建筑易面積蠅？房屋助套內(nèi)奔建筑像面積銀是指廊由套晌內(nèi)房綱屋使周用面套積、香套內(nèi)拘墻體箏面積斯、套巧內(nèi)陽貓臺建澇筑面武積三奪部分琴組成剛的面列積。套內(nèi)榴墻體隱面積評＝1／2共用間墻墻矛體投協(xié)影面鍛積或鈔＝非逆共用昨墻墻潤體水眼平投臟影面膨積公共短分攤盲面積品＝公慈用建慰筑面晝積分鑰攤系馬數(shù)×套內(nèi)高建筑反面積公用體建筑芹面積館分攤乞系數(shù)毯＝整雹幢建桑筑物貍的公眼用建賽筑面嗽積／繁整幢礙建筑知物的攻各套融套內(nèi)狠建筑定面積痰之和第四攀部分叨房地勇產(chǎn)測提繪知絹識什么肆是房冠屋的著共用泉建筑群面積抵？房屋旱共有刑建筑伯面積鋒是指鹿各產(chǎn)帽權(quán)人嘆共同重占有巴或共冒同使按用的惑建筑相面積單，它債應(yīng)按亂一定橋方式遞在各揮產(chǎn)權(quán)鞏人之治間進殃行分逗攤。公用減建筑減面積帖分攤天系數(shù)頸＝公檢用建樸筑面手積／硬套內(nèi)許建筑攪面積腹之和咽。公用白建筑箏面積防分攤棉系數(shù)第四帝部分苦房地旋產(chǎn)測堤繪知覆識分攤蕉的共評有建推筑面北積：是指抱某個互產(chǎn)權(quán)抹人在鐘房屋逮共有間建筑藝面積陸中所將分攤醒的面嫩積。預(yù)售舊面積漏：俗稱運樓花償面積勉。指帖在商丘品預(yù)鋤售時幫按建頂筑設(shè)粘計圖匆上尺詳寸計沈算的現(xiàn)房屋不面積誰。房屋本產(chǎn)權(quán)揮面積鍬：是指騎產(chǎn)權(quán)聚人依奸法擁司有房銳屋所撕有權(quán)均的房稅屋面壟積。獵它由鈔直轄運市、瞇市、師縣房拼地產(chǎn)棕行政籌主管貍部門理登記奇確權(quán)仁認定集。商品菊房有尾哪些翠公共或面積眠需要樸分攤蛇？第四直部分壇房地骨產(chǎn)測哭繪知祥識1、各抱產(chǎn)權(quán)秘戶的使電梯負井、評管道湖井、是樓梯腳間、薄垃圾劍道、匠配電鄰室、進設(shè)備梯間、狀公共咬門廳檔、過貪道、童地下狂室、剛值班偏警衛(wèi)紫室，駐以及筐為整偵幢建乖筑服梨務(wù)的遙共有罰房屋帖和管粗理房漿屋。2、套(單元)與公訊共建疑筑空樂間之魚間的檢分隔鉗墻以塞及外粒墻(包括孫山墻)墻體逼水平卷投影師面積億的一座半。第四傷部分兔房地濃產(chǎn)測家繪知修識不應(yīng)腐分攤株的共腐有建學(xué)筑面延積包青括那詠些？第四米部分報房地繡產(chǎn)測尾繪知繭識不應(yīng)灰分攤夫的共拋有建裙筑面清積包械括那閥些？1、從企屬于津人防趴工程裂的地矩下室選、半客地下應(yīng)室。2、供捎出租孫或出幻玉售的桃固定指車位叉或?qū)Ｑ笥密囏値臁?、幢旺外的淺用做鎖公共猶休憩掠的設(shè)棟施或補架空虹層。第四攜部分襪房地厭產(chǎn)測臘繪知酬識層高層高蘭是指絕住宅竭高度撓以"層"為單鞠位計客量，圖每一策層的共高度胸國家懶在設(shè)志計上遍有要豈求，洞這個旱高度通就叫扶層高搏。它馬通常撿包括塞下層老地板驚面或猶樓板逼面到呢上層臟樓板蓄面之棕間的貧距離弊。凈高凈高加是指咽層高飾減去來樓板兵厚度傲的凈外剩值殺。第四孝部分煙房地俱產(chǎn)測紹繪知歷識房屋甘建筑還面積健的計焦算計算都建筑義面積廉的一羨般規(guī)煮定如黑下①計算儲建筑斃面積普的的件房屋洞應(yīng)是爹永久續(xù)性結(jié)蹈構(gòu)的類房屋②計算東建筑鳳面積瞎的房游屋，脈層高毒應(yīng)在2.區(qū)2m以上沙。層躺高是副指上仆下兩蓬層樓躬面或過樓面筍與地枝面之雄間的摧垂直畏距離燃。③同一旋房屋舌如果項結(jié)構(gòu)質(zhì)、層賤數(shù)不浸相同岔時，咸應(yīng)分臉別計柏算建毅筑面糟積。第四齒部分屋房地賴產(chǎn)測麥繪知里識房屋蝕建筑鼻面積緒的計愉算組成籠：套煩內(nèi)使棋用面屈積、及套內(nèi)療墻體鍬面積使、套楚內(nèi)陽蘇臺建刊筑面裝積計算浸：⑴套內(nèi)飲使用遞面積聾為套爽內(nèi)房亡屋使優(yōu)用空訊間的動面積寫，以隸水平歌投影弊面積轎按以勁下規(guī)衡定計否算：①套內(nèi)殊使用麗面積當(dāng)為套沒內(nèi)臥貨室、支起居耳室、繭過廳醬、過誦道、河廚房旅、衛(wèi)細生間哭、廁指所、澆貯藏屬室、遷壁柜控等空霉間面謝積的漫總和淚。②套內(nèi)痛樓梯朽按自暗然層句數(shù)的陣面積兩總和鍛計入翅使用濁面積倉。③不包即括在顆結(jié)構(gòu)亮面積孟內(nèi)的光套內(nèi)煤煙囪黃、通脅風(fēng)道吧、管賞道井煎均計排入使瘦用面帶積。④內(nèi)墻苗面裝鉗飾厚辱度計悶入使臂用面有積。計算螞全部古建筑述面積掛的范告圍：⑴單層才房屋鋸，按宣一層累計算畏建筑疼面積摔；二境層以童上（欄含二免層）橫的房藍屋，容按各歸層建揀筑面杠積的較總和激計算披建筑鋒面積胳。⑵房屋困內(nèi)的版夾層密、插負層、攀技術(shù)報層及沉其樓捧梯間環(huán)、電律梯間甚等其候高度圓在2.衛(wèi)2m以上浪的部贏位計田算建壞筑面付積。⑶穿過麗房屋李的通丘道，類房屋撫內(nèi)的面門廳執(zhí)、大終廳，筋均按潤一層宮計算行面積叢。門糠廳、蠅大廳飼內(nèi)的澆回廊花部分拐，層只高在2.陣2m以上姿的，污按其君水平記投影儲面積拜計算耳。⑷樓梯存間、償電梯哨（觀馳光梯胡）井哄、提惡物井羊、垃雷圾道禿、管能道井特等均畝按房楊屋自啊然層性計算細面積遠。⑸房屋縣天面宗上，糧屬永旦久性襖建筑女，層碑高在2.緩2m以上碑的樓追梯間應(yīng)、水宵箱間侄、電筍梯機壁房及打斜面羽結(jié)構(gòu)壓屋頂幣高度澇在2.認2m以上討的部長位，夕按其業(yè)外圍毅水平表投影鋒面積晶計算哨。第四至部分聰房地似產(chǎn)測璃繪知團識⑹挑樓舟、全伶封閉秋的陽君臺，箭按其打外圍秧水平住投影常面積搜計算督。屬朽永久喉性結(jié)淺構(gòu)有案上蓋臘的室震外樓虛梯，答按各嫌層水層平投昨影面挑積計央算。綠與房俯屋相漸連的已有柱追走廊樸，兩陶房屋碌間有洽上蓋殲和柱漸的走愁廊，雖均按虎其柱成的外史圍水貓平投直影面毯積計獲算。唯房屋馳間永全久性懲的封蒜閉的散架空頂通廊腰，按柄外圍勝水平翁投影蘿面積筋計算沸。⑺地下棚室、插半地額下室父及其店相應(yīng)練出入爸口，諸層高趟在2.刮2m以上閱的，勇按其供外墻乒（不饅包括姻采光慘井、沃防潮谷層及慮保護捎墻）偵外圍區(qū)水平日投影留面積販計算粒。⑻有柱祖（不悄含獨筋立柱鄙、單康排柱其）或晶有圍森護結(jié)驅(qū)構(gòu)的抖門廊莊、門脊斗，磨按其葛柱或璃圍護糟結(jié)構(gòu)勒的外剛圍水遮平投潑影面貍積計暢算。第四合部分址房地確產(chǎn)測貴繪知免識計算餡全部拌建筑想面積戚的范判圍：⑼玻璃到幕墻攤等作謀為房玻屋外漏墻，結(jié)按其昆外圍礙水平顆投影勇面積擊計算個。⑽屬永咳久性鄙建筑趕有柱始的車蛋棚、斜貨棚嬌等，賤按柱前的外腰圍水持平投飽影面辮積計黑算。⑾依坡謊地建葵筑的廣房屋奏，利番用吊緩腳做腥架空煎層，鵝有圍阿護結(jié)炕構(gòu)的枕按其緩高度爬在2.莊2m以上派部位吩的外蘋圍水歲平投之影面梨積計創(chuàng)算。⑿有伸波縮縫字的房尋屋，陷如果慎其與扁室內(nèi)碧相通宗的，驅(qū)伸縮適縫計造算建止筑面沈積。第四訊部分背房地鬼產(chǎn)測族繪知脾識計算磨全部濃建筑劍面積途的范庸圍：⑴與房收屋相富連有眼上蓋釀而無討柱的倡走廊刺、檐換廊，斧按其叉圍護鐘結(jié)構(gòu)蹈外圍森水平視投影罩面積懲的一恩半計富算。⑵獨立斃柱、診單排素柱的玩門廊漠、車船棚、開貨棚斃等屬子永久碧性建項筑，鉗按其仔上蓋貫水平藍投影讀面積高的一驅(qū)半計夫算。⑶未封兵閉的蜜陽臺苦、挑誘廊，為按其悟圍護階結(jié)構(gòu)傭外圍膛水平艇投影抱面積錘的一炎半計侍算。⑷無頂言蓋的鳴室外某樓梯答按各促層水沈平投附影面災(zāi)積的輸一半屑計算臂。⑸有頂晨蓋不烈封閉濕的永杜久性魔的架穿空通塑廊，含按外晨圍水割平投跨影面距積的原一半后計算第四傅部分少房地寫產(chǎn)測謊繪知沫識計算讀一半掙建筑拆面積中的范圾圍：⑴層高屈在2.怨2m以下午（不吼含2.懼2m，下幻玉同）勺的夾艦層、爽插層耐、技轉(zhuǎn)術(shù)層暗和層逗高在2.存2m以下例的地廟下室杏和半溝地下瞞室。⑵突出樓房屋廚墻面無的構(gòu)蜓件、圣配件最、裝潮飾件魄、裝旁飾性答的玻蒼璃幕舞墻、壓垛、丑勒腳扮、臺格階、翻無柱手雨篷掩等。⑶房屋菌間無奏上蓋琴的架爛空通精廊。⑷房屋穴的天留面、批挑臺耕、天樓面上閥的花導(dǎo)園、輪泳池醬。⑸建筑相物內(nèi)病的操危作平開臺、廊上料購平臺址及利辦用建扭筑物觀的空讀間安學(xué)置箱說、罐紐奉的平炊臺。⑹騎樓搖、騎候街樓查的底涼層用月作道俊路街符巷通艘行的利部分層。⑺利用怪引橋棒、高躁架路郵、高咬架橋局、路堵面作險為頂?shù)壬w建震造的漫房屋櫻。⑻活動辭房屋歡、臨木時房拜屋、貌簡易斯房屋疲。⑼獨立殺煙囪備、亭摔、塔蚊、罐歪、池軋、地甩下人捏防干沿、支另線⑽與房裁屋室私內(nèi)不柳相通竄的房抵屋間恰的伸蒙縮縫氣。第四房誠部分事房地拔產(chǎn)測盆繪知株識不計骨算建廉筑面鋼積的感范圍嘉：共有旋建筑讀面積艙分攤１．涌計算退公式各套育應(yīng)分仗攤的裕共有艙建筑述面積組（㎡親）=應(yīng)分膀攤的從共有紙建筑彈面積/參加餐共有趙建筑殼面積擾分攤慮的各寺套內(nèi)諒建筑癢面積濁之和*參加泄共有蓬建筑還面積貍分攤桂的各眼套內(nèi)蹲建筑繼面積逢．２．牧分攤烈的方寺法：住宅取樓：展以套簽為單醋位，姐按各惠套內(nèi)玻建筑完面積昂比例蹄分攤謙共用僚建筑陪面積嚼；瞞商住語樓：掀先將頓住宅申與商螺用的斷共有捐建筑姻面積雹區(qū)分長，商面住共送用部表分進宗行分熄攤，渾然后爭將住珠宅與富商住輛共用課分攤液的面躲積相小加，柱得出術(shù)分攤狗面積畏．第四貓部分贈房地仍產(chǎn)測階繪知撞識第五涌部分醬工程被建筑宣流程凳及施歌工質(zhì)灑量管衣理工程仍建筑苦流程侮：根龍據(jù)《油建筑棟工程朱施工擱質(zhì)量崖驗收聰規(guī)范瀉》建麥筑工并程的懷分部漲（子擊分部幫）工處程劃療