房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售物業(yè)階段常見糾紛解決途徑及風(fēng)險(xiǎn)防范

MobileResearchActivitesofETRI房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售物業(yè)階段常見糾紛解決途徑及風(fēng)險(xiǎn)防范中國建筑房地產(chǎn)專業(yè)律師網(wǎng)中國房地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)網(wǎng)主講人：董振武房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范實(shí)戰(zhàn)系列培訓(xùn)課程之商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范二商品房銷售的幾種模式比較分析一目錄開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范三商品房銷售物業(yè)階段典型案例匯總四開發(fā)商自產(chǎn)自銷模式開發(fā)商與代理商協(xié)同銷售模式代理商獨(dú)家代理銷售模式代理商聯(lián)合代理銷售模式【一】商品房銷售的幾種模式比較分析商品房銷售的幾種模式與利弊分析1、銷售代理中主要的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范2、商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范3、商品房包銷行為的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范4、商品房預(yù)售法律風(fēng)險(xiǎn)及防范5、銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范9、商品房銷售中其它熱點(diǎn)問題法律分析6、商業(yè)地產(chǎn)銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及防范7、商品房銷售常見的幾類糾紛及對策8、房地產(chǎn)商如何應(yīng)對業(yè)主群體訴訟【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范1、銷售代理中主要的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范銷售代理與開發(fā)商的法律關(guān)系開發(fā)商的法律風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商如何應(yīng)對銷售代理風(fēng)險(xiǎn)“合同法律關(guān)系”

or“委托代理銷售的合同法律關(guān)系”

1、因銷售代理合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。2、因銷售代理公司及其員工虛假承諾及不當(dāng)行為引起的法律風(fēng)險(xiǎn)?！径可唐贩夸N售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范2、商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范商品房環(huán)境方面的宣傳商品房使用功能廣告表明提供優(yōu)惠或附送禮品和其他法律禁止用語的廣告表明商品房證號、面積、價(jià)格等方面的廣告。商品房銷售廣告與宣傳資料存在的問題如何防范？【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范2345包銷人主體資格的法律效力包銷人在開發(fā)商與買受人的買賣合同中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任包銷人的售房宣傳廣告引起糾紛，開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任包銷人不按包銷合同約定價(jià)格銷售商品房，是否承擔(dān)違約責(zé)任將本該由包銷人銷售的商品房擅自出售，是否應(yīng)當(dāng)賠償包銷人的損失（1）若開發(fā)商違約，由其承擔(dān)全部責(zé)任。（2）若開發(fā)商違約，由包銷人承擔(dān)責(zé)任。（3）若開發(fā)商違約，由開發(fā)商與包銷人共同承擔(dān)責(zé)任。（1）開發(fā)商以高于包銷人與買受人約定的銷售價(jià)格將商品房售出（2）開發(fā)商以低于包銷人與買受人達(dá)成的價(jià)格將商品房出售16商品房包銷中的稅金問題◆常見的幾種包銷合同糾紛法律風(fēng)險(xiǎn)分析（1）開發(fā)商與包銷人對外銷售的稅金承擔(dān)問題（2）開發(fā)商與包銷人之間的稅金承擔(dān)問題

3、商品房包銷行為的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)售鄙許可取證風(fēng)險(xiǎn)明預(yù)防預(yù)售齡登記者備案風(fēng)險(xiǎn)參預(yù)防4、商拒品房清預(yù)售協(xié)法律培風(fēng)險(xiǎn)療及防伶范【二】商品舌房銷頸售過漆程中辰遇到編的問腔題及臥風(fēng)險(xiǎn)桿防范5、銀他行按醋揭貸光款中困的法攝律風(fēng)末險(xiǎn)及本防范與銀匆行有仿關(guān)的肯法律執(zhí)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)糧防在按深揭中暖，開公發(fā)商另很容待易由賽于銀門行的穿下列揭行為啞導(dǎo)致訪風(fēng)險(xiǎn)施發(fā)生午，主拳要包及括：肚銀行經(jīng)逾期斜放款斧或未飲按購煎房人葛要求筒放款婦。銀隱行的猛上述燦行為源有可焰能影單響整屢個(gè)項(xiàng)喉目建滑設(shè)進(jìn)義度。與購瓜房人謀有關(guān)述的法福律風(fēng)忍險(xiǎn)按揭異中的結(jié)購房震人與籃開發(fā)椅商直死接發(fā)仁生商要品房藍(lán)買賣彈關(guān)系霜，每岡個(gè)人尚的情挪況千躬差萬班別，固其中版的風(fēng)砌險(xiǎn)隱頂患表陰現(xiàn)在島：①購房絲式人的弊騙貸紙行為乒。②購房集人逾菊期還為款。③拖延末辦理續(xù)產(chǎn)權(quán)冷證。預(yù)狂防【二】商品拆房銷刊售過柳程中煮遇到參的問顫題及正風(fēng)險(xiǎn)蠅防范售后番包租已存在仆的問尖題法姻律卵問仿題金跌融棟問儉題★從金蓬融層穴面來方講，沫售后窯包租器就是捉將不危動產(chǎn)暢和金吩融相局結(jié)合麥的一撞種金草融衍附生品自?！镆恍﹪?yán)搞不棚好的兄售后啄返租漲項(xiàng)目攪實(shí)際風(fēng)就是可非法崗集資龜行為悶?！飶姆ǘ蓪訅好鎭砻敝v，往根據(jù)瞞建設(shè)平部20旺01年6月1日實(shí)廢行的臨商品掉房銷假售管肚理辦糞法第11條之雕規(guī)定帆，房偽地產(chǎn)秧開發(fā)棗企業(yè)狀不得丸采取其售后確包租值，或應(yīng)者變山相售畫后包勿租的貫方式雜銷售煎未竣冰工商傲品房妙?！锛捶脖闶嵌含F(xiàn)房誦，“反售后漸包租居”雖窗不違密規(guī)，科也并套不意揀味著詢穩(wěn)賺胖。即疫便開罩發(fā)商倦承諾蜜承擔(dān)孕擔(dān)保轉(zhuǎn)責(zé)任綁。如滿果開敵發(fā)商時(shí)破產(chǎn)掏，房典租則騙成為慶空中吧樓閣阻，開幸發(fā)商謝的風(fēng)社險(xiǎn)被父投資務(wù)者承踐擔(dān)。6、商殊業(yè)地券產(chǎn)銷醒售法核律風(fēng)錢險(xiǎn)及我防范【二】商品速房銷哥售過介程中銅遇到茶的問搬題及確風(fēng)險(xiǎn)烘防范7、房僅地產(chǎn)號商如偶何應(yīng)員對業(yè)搬主群躍體訴距訟房地鏈產(chǎn)開挖發(fā)的咬復(fù)雜歲性和卡房屋爆商品勉的特拐殊性起決定浙了爭布議或凳訴訟糞的不耐可避勁免性竹，而踩且爭氧議或奇訴訟復(fù)往往困是群姿體性濤的,那么最面對晝?nèi)绱朔奔址獾膯柗空\題開紹發(fā)商且該如脆何應(yīng)室對及致預(yù)防睬呢？◆交房原階段瘋引發(fā)孟爭議乖或訴脫訟之喜應(yīng)對倉方略◆規(guī)劃桿變更呼問題肝引發(fā)寸群體礦爭議擇或訴鞠訟之塌應(yīng)對你方略◆回遷誦項(xiàng)目立房屋季質(zhì)量鎖問題評引發(fā)纏群體槽爭議肚或訴穿訟之隊(duì)?wèi)?yīng)對絮方略【二】商品六房銷辨售過維程中尤遇到象的問欠題及搞風(fēng)險(xiǎn)朵防范8、商太品房軟銷售旬中其撲它熱魯點(diǎn)問報(bào)題法律律分寇析商品值房住抄宅的懲配套仁公建章設(shè)施猛的移何交與丟歸屬交付騰的商尼品房只不符欠合國迷家規(guī)違定標(biāo)及準(zhǔn)或合滴同約脅定問腔題分筑析商品俯房買廟賣中減發(fā)生壞或應(yīng)切交納區(qū)的稅費(fèi)啊及爭威議處箏理層高米、日搭照、嫁采光岸、層賺次、嫌發(fā)射疾塔、變壓課器、趁電纜御等其緩它相惱鄰權(quán)艙糾紛已過結(jié)保修厘期的來商品講房出除現(xiàn)質(zhì)搞量問財(cái)題的承石擔(dān)責(zé)滅任陽臺桐面積宵計(jì)算公寓弱式酒參店、感單身肯公寓饅等買陣賣的滑法律欺問題屋頂貸平臺既買賣娃的效吐力贈送專草坪柿或花抗園的寺法律花效力車庫接的銷換售法注律效辜力【二】商品婆房銷衡售過雙程中映遇到秘的問預(yù)題及鉤風(fēng)險(xiǎn)焰防范1、開清發(fā)商抖、物醒業(yè)公嫌司、昆業(yè)主愚之間阻的法荒律關(guān)膜系2、如膨何做途到開古發(fā)商購、物車業(yè)公謀司、梢業(yè)主“三方忍共贏”3、房事地產(chǎn)現(xiàn)公司根與物搏業(yè)公遷司的右磨合后與配叮合4、開美發(fā)商搞全委河及自貝建物熟業(yè)公魄司的冰利弊網(wǎng)分析6、物傍業(yè)管育理十恒大困叉局7、其忌他物附業(yè)管燙理與辣服務(wù)銀相關(guān)面法律寨問題5、成偷立業(yè)編主委蜓員會當(dāng)?shù)睦麔彵住救块_發(fā)蒙商、罰建筑閉商、偵物業(yè)扇公司舟、業(yè)特主間報(bào)的問靜題及姜風(fēng)險(xiǎn)包防范◆開發(fā)海商與遞物業(yè)爽公司打之間陸的法至律關(guān)炭系前期白介入解階段委托炎與受肌托關(guān)最系前期境物業(yè)諸階段委托波管理傅物業(yè)停的合撞同關(guān)丟系物業(yè)岸管理盾階段基本植不存抽在法震律關(guān)寸系1、開蒸發(fā)商阿、物詠業(yè)公乖司、豈業(yè)主舞之間拌的法憶律關(guān)惹系◆物業(yè)謎公司株與業(yè)柏主委澇員會部的關(guān)睜系委托敞與受踢托的堆法律克關(guān)系【三】開發(fā)壞商、浮建筑箱商、爹物業(yè)摟公司刷、業(yè)社主間餃的問江題及賊風(fēng)險(xiǎn)界防范物業(yè)娛公司晚轉(zhuǎn)變票角色習(xí)，由違管理寄者變丙為服胃務(wù)者重視暢管理跑規(guī)約活制定糾，以涼及物閑業(yè)服雹務(wù)合喜同的棍簽訂應(yīng)當(dāng)伯積極坑推進(jìn)攻物業(yè)肆建管醉分離12、如仿何達(dá)英到開流發(fā)商繳、物歡業(yè)公預(yù)司、置業(yè)主赴三方叫共贏23【三】開發(fā)鳳商、鋒建筑團(tuán)商、糧物業(yè)糾公司地、業(yè)請主間此的問塑題及密風(fēng)險(xiǎn)弦防范3、房墾地產(chǎn)蹦公司降與物俗業(yè)公起司的架磨合猾與配膛合房地鑄產(chǎn)公鑄司與夜物業(yè)白公司分的磨燒合【三】開發(fā)卡商、越建筑怕商、支物業(yè)輸公司近、業(yè)仇主間習(xí)的問犁題及石風(fēng)險(xiǎn)布防范房地箱產(chǎn)公頌司與陳物業(yè)推公司包的配齡合財(cái)務(wù)捧投入財(cái)務(wù)歸收益溝通渠協(xié)調(diào)資源貿(mào)支持人員富素質(zhì)內(nèi)部養(yǎng)管理銳水平接管絕項(xiàng)目對立盲核算業(yè)主役服務(wù)品牌食建設(shè)后續(xù)故發(fā)展4全委與自建的利弊比較【三】開發(fā)禾商、朋建筑秋商、府物業(yè)橋公司挑、業(yè)檔主間產(chǎn)的問伏題及承風(fēng)險(xiǎn)僻防范【三】開發(fā)申商、汽建筑技商、魯物業(yè)末公司難、業(yè)撤主間滲的問垃題及丟風(fēng)險(xiǎn)爭防范有利駛于樹事立良穗好的自品牌邀形象對物植業(yè)管綠理有襯協(xié)助摘作用有利裳于杜齊絕違級規(guī)操抖作有利仇于開境展對弓業(yè)主妹的工白作樹立偷了一軋個(gè)強(qiáng)止大的睬對抗幫對象一些尊內(nèi)部壓操作乖程序驕會受斑制約5、成旱立業(yè)其主委測員會撫的利沒弊“難產(chǎn)音”的歲業(yè)委旬會炒“賺舊管掩家”呆要慎螞行模糊口的車男庫產(chǎn)咱權(quán)自建隨、自鑒管的筍是與獻(xiàn)非服務(wù)培質(zhì)量妻難公僻斷“事實(shí)厘服務(wù)圍”怎珠界定業(yè)主贈隱私蛛權(quán)的免邊界“保安偶”保燈什么物業(yè)術(shù)管理的十粘大困習(xí)局艱難腐的物聰業(yè)收記費(fèi)尷尬皇的自環(huán)我管斗理6、物騰業(yè)管佩理十幻玉大困蓄局【三】開發(fā)郵商、水建筑殖商、皆物業(yè)佩公司止、業(yè)乘主間景的問砍題及姓風(fēng)險(xiǎn)疫防范7、其虹他物遺業(yè)管載理與陰服務(wù)椒相關(guān)潑法律紗問題現(xiàn)行胸法律華對物以業(yè)公留司起寬訴業(yè)策主有擺哪些尖限制螺性條航件？版物業(yè)辭公司慨如何籠應(yīng)對安？業(yè)主誼委員規(guī)會是裁否具憲有起目訴開端發(fā)商搞或物薦業(yè)公銹司的做主體朱資格坊？物業(yè)娛管理仗合同純糾紛盞是否撲適用《消費(fèi)下者權(quán)烏益保偽護(hù)法》？依法賓催繳飽物業(yè)嗚管理奶費(fèi)應(yīng)扣否注鹿意訴游訟時(shí)巾效？物業(yè)券管理算公司刷幫助信業(yè)主伏更換榮維修灣物件攀，出戀現(xiàn)質(zhì)她量問夏題，棋物業(yè)南管理下公司產(chǎn)是否棚應(yīng)賠肯償業(yè)棗主？業(yè)主輕委員王會經(jīng)用選舉閉產(chǎn)生喪但尚粱未進(jìn)先行登炮記備屑案，伍其與偶物業(yè)糠管理陜公司阻簽訂捎的合魔同能澡否作聰為收取物焦業(yè)費(fèi)糟