房地產(chǎn)行業(yè)：共軛理念在近郊型鄉(xiāng)村空間規(guī)劃中的應(yīng)用

共軛理念在近郊型鄉(xiāng)村空間規(guī)劃中的應(yīng)用1背景和理念1.1區(qū)位需求近郊型鄉(xiāng)村位于城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，既承載著城市功能的外延，也兼有城鄉(xiāng)要素的雙向滲透；既受益于都市資產(chǎn)的直接帶動(dòng)，也孕育著鄉(xiāng)野特色的溢出效應(yīng)。近郊型鄉(xiāng)村所處的城市邊緣地帶環(huán)境變化劇烈、社會(huì)穩(wěn)定性差、經(jīng)濟(jì)潛在生產(chǎn)力高，是城鄉(xiāng)一體化重要的空間載體。近郊型鄉(xiāng)村同時(shí)受都市和鄉(xiāng)村兩類(lèi)資源輻射。一方面，靠近都市，有充足的高消費(fèi)群體，能共享如交通、醫(yī)療、教育、文化、能源、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等公共設(shè)施；可承接部分都市產(chǎn)業(yè)、人口和優(yōu)質(zhì)勞動(dòng)力；財(cái)政狀況較好，便于向外輻射發(fā)展建設(shè)項(xiàng)目，推動(dòng)鄉(xiāng)村特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化（都市導(dǎo)向開(kāi)發(fā)）。另一方面，靠近鄉(xiāng)村優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源，與之關(guān)聯(lián)的自然、文化或產(chǎn)業(yè)稟賦突出，資源利用方式不易模仿或復(fù)制，易成為旅游或特色產(chǎn)業(yè)策源地（鄉(xiāng)村導(dǎo)向開(kāi)發(fā)）。然而，在建設(shè)落地中存在相應(yīng)問(wèn)題。對(duì)于都市資源導(dǎo)向，01容易出現(xiàn)“房地產(chǎn)化”等短視情況，項(xiàng)目往往缺乏全面規(guī)劃和長(zhǎng)遠(yuǎn)策劃；對(duì)于鄉(xiāng)村資源導(dǎo)向，難以提供更好的營(yíng)商環(huán)境、基礎(chǔ)配套設(shè)施和服務(wù)。加之開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，不利于應(yīng)對(duì)與財(cái)政狀況、建設(shè)思路、債務(wù)安排等有關(guān)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。1.2決策構(gòu)架作為城市復(fù)合系統(tǒng)的決策措施，空間規(guī)劃的目標(biāo)之一為預(yù)防建設(shè)無(wú)序擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)土地合理利用；城鄉(xiāng)問(wèn)題常涉及多個(gè)方面、多種機(jī)理，空間規(guī)劃亟需強(qiáng)化各過(guò)程的動(dòng)態(tài)融合。都市資源和鄉(xiāng)村資源開(kāi)發(fā)均涉及空間成本，影響因素具有系統(tǒng)相似性，且都市、鄉(xiāng)村的資源驅(qū)動(dòng)具有二元性，因此兩者可形成某種特定關(guān)系。本文將引入“共軛”理念建立兩類(lèi)資源的整合體系，旨在為近郊型鄉(xiāng)村空間規(guī)劃提供新途徑。軛是馬車(chē)行駛時(shí)用于拉車(chē)的人字形馬具，調(diào)控不當(dāng)可導(dǎo)致翻車(chē)或偏離路線；“共軛”即指矛盾雙方相輔相成、協(xié)同共生。都市以權(quán)力集聚、高度擴(kuò)張、資本膨脹為主導(dǎo)目標(biāo)；鄉(xiāng)村具備獨(dú)特的錯(cuò)位發(fā)展稟賦，可補(bǔ)充城市稀缺資源。建立都市資源導(dǎo)向和鄉(xiāng)村資源導(dǎo)向的共軛決策體系，能兼顧兩類(lèi)資源的空間績(jī)效，引導(dǎo)優(yōu)勢(shì)資源互補(bǔ)，協(xié)調(diào)差異因素共存，提升空間規(guī)劃理性。2模型和方法2.1模型選擇MCR模型綜合了源（source）、距離和介面特性反映源向外輻射所需的消耗和成本，可表述為：式中，Dik是從源

k到某點(diǎn)

i穿越介面的歐氏距離；wk為源強(qiáng)，是內(nèi)部因素決定的物質(zhì)能量擴(kuò)散強(qiáng)度；Ri是點(diǎn)

i對(duì)位移的阻力，是外部因素決定的物質(zhì)能量遷移難度。對(duì)于某目標(biāo)，最小累計(jì)阻力值（MCR）與源向外輻射的趨勢(shì)（開(kāi)發(fā)有利度）反相關(guān)，趨勢(shì)面的低值谷線為資源輻射有利區(qū)。02作為共軛體系基礎(chǔ)，分別就都市資源、鄉(xiāng)村資源體系推出

MCRp（越小，越有利于都市資源空間輻射）、MCRn（越小，越有利于鄉(xiāng)村資源空間輻射）；MCRp、MCRn經(jīng)均衡后疊加，趨勢(shì)面的實(shí)際優(yōu)勢(shì)及兩者間相對(duì)優(yōu)勢(shì)將決定空間規(guī)劃策略類(lèi)型。對(duì)于雙方不可共存的關(guān)系，以最優(yōu)決策劃分對(duì)立目標(biāo)的邊界約束；對(duì)于雙方可以共存的關(guān)系，以疊加融合識(shí)別存異導(dǎo)向的空間交互；在近郊型鄉(xiāng)村的區(qū)位需求下宜采用第二種模式（圖

1）。2.2通用方法2.2.1源和源強(qiáng)源是既有的驅(qū)動(dòng)過(guò)程、事件和主體向外擴(kuò)散的基點(diǎn)，具有內(nèi)部同質(zhì)性和向外擴(kuò)張性，都市導(dǎo)向開(kāi)發(fā)的源是區(qū)域中心或重點(diǎn)板塊，鄉(xiāng)村導(dǎo)向開(kāi)發(fā)的源為優(yōu)質(zhì)或特色項(xiàng)目，由驅(qū)動(dòng)強(qiáng)度相關(guān)的內(nèi)部因素決定。選取用地類(lèi)型、土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、項(xiàng)目重要度等疊加量化兩類(lèi)資源的源強(qiáng)。一般地，用地類(lèi)型越合適，土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度越高，項(xiàng)目重要度越高，越有利于都市導(dǎo)向開(kāi)發(fā)，都市要素源強(qiáng)越大（影響依次降低）；項(xiàng)目重要度越高，用地類(lèi)型越合適，土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度越高，越有利于鄉(xiāng)村導(dǎo)向開(kāi)發(fā)，鄉(xiāng)村要素源強(qiáng)越大（影響依次降低）。由于城、鄉(xiāng)土地政策和策略不同，這些因子的權(quán)重和內(nèi)部評(píng)03分存在差異，但遵循均衡原則----將對(duì)立因子的最大值/最小值同設(shè)為

10/1，線性疊加權(quán)重由專(zhuān)家咨詢分配（表

1）。注：①用地類(lèi)型、土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和項(xiàng)目重要度均為密度指標(biāo)，以區(qū)域統(tǒng)計(jì)平均值后乘以區(qū)域面積（ha）得到源強(qiáng)，區(qū)域由地塊邊界或輻射距離確定；②根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展定位、用地地均產(chǎn)值和對(duì)應(yīng)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)熱度確定源強(qiáng)2.2.2流和阻力阻力為空間位移的困難度，與介面要素對(duì)某類(lèi)過(guò)程、事件和主體行為的有利作用反相關(guān)，由位移成本相關(guān)的外部因素決定。選取土壤質(zhì)量、與道路距離（m）、與已建區(qū)距離（m）、與樞紐距離（m）、植被覆蓋程度、場(chǎng)地平整程度等疊加量化兩類(lèi)資源開(kāi)發(fā)的阻力值

R。04一般地，與已建區(qū)距離越小，場(chǎng)地平整程度越高，與道路距離越小，與樞紐距離越小，越有利于都市導(dǎo)向開(kāi)發(fā)，相應(yīng)阻力值越小；土壤質(zhì)量越高，植被覆蓋程度越高，與樞紐距離越小，與道路距離越小，越有利于鄉(xiāng)村導(dǎo)向開(kāi)發(fā)，相應(yīng)阻力值越小。由于城、鄉(xiāng)土地政策和策略不同，這些因子的權(quán)重和內(nèi)部評(píng)分存在差異，但遵循均衡原則----將對(duì)立因子的最大值/最小值同設(shè)為

90/10或

1（絕對(duì)），線性疊加權(quán)重由專(zhuān)家咨詢分配；疊加結(jié)果中各因子的絕對(duì)區(qū)域無(wú)條件修正為最低值（表

2）。052.2.3決策依據(jù)單方面地，MCRp越小，都市地區(qū)優(yōu)質(zhì)資源、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)、優(yōu)質(zhì)勞動(dòng)、財(cái)政支持等要素驅(qū)動(dòng)的成本效益越高；MCRn越小，鄉(xiāng)村地區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、自然稟賦、文化遺產(chǎn)、特色產(chǎn)業(yè)等要素驅(qū)動(dòng)的成本效益越高。在

MCRp和

MCRn的共軛體系中，有基于兩者取值的一般決策原則：①經(jīng)均衡后

MCRp較小且比

MCRn小得多的地區(qū)，都市導(dǎo)向開(kāi)發(fā)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)較大；06②經(jīng)均衡后

MCRn較小且比

MCRp小得多的地區(qū)，鄉(xiāng)村導(dǎo)向開(kāi)發(fā)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)較大；③經(jīng)均衡后

MCRp與

MCRn差距不明顯且都較小的地區(qū)，都市導(dǎo)向開(kāi)發(fā)和鄉(xiāng)村導(dǎo)向開(kāi)發(fā)均有優(yōu)勢(shì)；④經(jīng)均衡后

MCRp與

MCRn差距不明顯且都較大的地區(qū)，兩類(lèi)開(kāi)發(fā)都不占優(yōu)勢(shì)。通過(guò)

MCRp和

k·MCRn（k為均衡系數(shù)）的數(shù)量關(guān)系制定四類(lèi)量化準(zhǔn)則，通過(guò)選擇研究范圍內(nèi)最符合某量化準(zhǔn)則，且滿足特定約束條件（面積比例或與既定空間聯(lián)系）的區(qū)域作為該量化準(zhǔn)則下的規(guī)劃策略類(lèi)型，分別得到都市主體開(kāi)發(fā)區(qū)、鄉(xiāng)村主體開(kāi)發(fā)區(qū)、協(xié)同開(kāi)發(fā)區(qū)和優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)。在特定約束條件下，這些分區(qū)是與既有資源和介面組合嚴(yán)格對(duì)應(yīng)的最優(yōu)方案，能為空間規(guī)劃政策提供依據(jù)；如果既定的政策無(wú)法滿足分區(qū)要求，可考慮對(duì)既有資源和介面要素進(jìn)行優(yōu)化，以彌補(bǔ)布局和功能上的短板（表

3）。3案例探究3.1對(duì)象概述案例以上海市浦東新區(qū)惠南-宣橋新市鎮(zhèn)西南側(cè)地塊，面積約

120km2，現(xiàn)有大片農(nóng)用地，水域面07積>10%。一方面，在《上海城市總體規(guī)劃（2017年－2035年）》中，該片區(qū)東鄰惠南-宣橋新市鎮(zhèn)重點(diǎn)片區(qū)（部分位于新市鎮(zhèn)內(nèi)），北距上海市主城區(qū)不到

8km，就近受到已建和興建都市區(qū)的功能輻射；另一方面，農(nóng)業(yè)種植、生態(tài)元素、人文景點(diǎn)廣布，具備郊野地區(qū)獨(dú)有特色。《上海市浦東新區(qū)總體規(guī)劃暨土地利用總體規(guī)劃（2017-2035）》專(zhuān)為鄉(xiāng)村土地使用提出了要求。對(duì)非建設(shè)用地，要確保農(nóng)產(chǎn)品安全、嚴(yán)守耕地保護(hù)底線，引導(dǎo)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和土地資源保護(hù)，完善重點(diǎn)要素的生態(tài)功能。對(duì)建設(shè)用地，要整治農(nóng)村低效建設(shè)用地，優(yōu)化公共服務(wù)設(shè)施布局，盤(pán)活存量建設(shè)用地，提升城市空間品質(zhì)和經(jīng)濟(jì)密度，促進(jìn)復(fù)合高效。為此，本研究將為基地制定發(fā)展戰(zhàn)略和控制原則，協(xié)同快速發(fā)展與特色資源的良性關(guān)系，探索近郊土地資源高效集約利用的決策方法（圖

2）。3.2決策推導(dǎo)根據(jù)上述框架，本案例將探究共軛理念下鄉(xiāng)村空間規(guī)劃決策的初步方案；以

GIS空間分析為基礎(chǔ)平臺(tái)，結(jié)合

MCR模型探索現(xiàn)狀都市資源和鄉(xiāng)村資源的不同開(kāi)發(fā)策略。08參考相似案例，毗鄰惠南-宣橋新市鎮(zhèn)的重要發(fā)展板塊和區(qū)域中心強(qiáng)調(diào)新型服務(wù)業(yè)、商業(yè)配套和綜合居住，將作為都市導(dǎo)向開(kāi)發(fā)的源；分布全域的農(nóng)產(chǎn)品基地、地方名宿和旅游景區(qū)強(qiáng)調(diào)六次產(chǎn)業(yè)化和品質(zhì)休閑，將作為鄉(xiāng)村導(dǎo)向開(kāi)發(fā)的源。源強(qiáng)和阻力值根據(jù)“MCR具體方法”得出，采用現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、遙感解譯、影像解譯、二手資料調(diào)查等通用的數(shù)據(jù)來(lái)源----用地類(lèi)型、土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度源自地理空間數(shù)據(jù)云（）、百度地圖（）、開(kāi)放街道地圖（）；項(xiàng)目重要度源自專(zhuān)類(lèi)網(wǎng)站；土壤質(zhì)量源自黑河計(jì)劃數(shù)據(jù)管理中心（）；距離類(lèi)因子源自開(kāi)放街道地圖（）；植被覆蓋程度、場(chǎng)地平整程度源自地理空間數(shù)據(jù)云（）（圖

3-4）。09通過(guò)計(jì)算得出基地的

MCRp和

MCRn，分別對(duì)應(yīng)都市導(dǎo)向開(kāi)發(fā)和鄉(xiāng)村導(dǎo)向開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)（圖

5）。由面積比例確定均衡系數(shù)----MCRp和

MCRn間特定比例對(duì)應(yīng)特定分界線，當(dāng)其對(duì)全域面積的劃分各占50%時(shí)，均衡系數(shù)

k為

8.13，因而

MCRp和

8.13MCRn具有均衡可對(duì)比性。作為量化準(zhǔn)則的匹配性指標(biāo)，“MCRp+8.13MCRn”表征開(kāi)發(fā)趨勢(shì)的實(shí)際優(yōu)勢(shì)，“MCRp-8.13MCRn”表征都市導(dǎo)向開(kāi)發(fā)對(duì)于鄉(xiāng)村導(dǎo)向開(kāi)發(fā)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)；以滿足面積占比要求作為分區(qū)依據(jù)，選擇最符合上述量化準(zhǔn)則的面積比例作為相應(yīng)的規(guī)劃策略類(lèi)型分區(qū)。各分區(qū)將采用相應(yīng)的主體空間策略；將其與既定空間政策進(jìn)行關(guān)聯(lián)可揭示源和介面的短板區(qū)域和薄弱環(huán)節(jié)（圖

6）。0104討論和總結(jié)4.1城鄉(xiāng)要素的共軛需求共軛理念是科學(xué)聯(lián)系正反雙方的橋梁，也代表兩種相對(duì)關(guān)系的和諧狀態(tài)；科學(xué)合理的鄉(xiāng)村規(guī)劃在空間上不會(huì)是理性發(fā)展的單一模式；城市化加深導(dǎo)致的鄉(xiāng)村地區(qū)環(huán)境、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等問(wèn)題，一定程度源于城鄉(xiāng)二元空間的協(xié)同困境。在人地關(guān)系高度緊張、建設(shè)和非建設(shè)區(qū)相互干擾的背景下，將都市資源和鄉(xiāng)村資源整合決策，在方法和成果上打破市郊割裂、城鄉(xiāng)異化的局面，對(duì)豐富特定地區(qū)鄉(xiāng)村規(guī)劃的編制程序有借鑒意義。在新時(shí)代的空間規(guī)劃背景下，強(qiáng)化鄉(xiāng)村特色資源保護(hù)，開(kāi)展鄉(xiāng)村用地格局構(gòu)建、與市區(qū)整合規(guī)劃日益迫切。《上海城市總體規(guī)劃（2017年－2035年）》提出落實(shí)主體功能區(qū)戰(zhàn)略，擴(kuò)大生態(tài)空間、保障農(nóng)業(yè)空間、優(yōu)化城鎮(zhèn)空間；堅(jiān)持轉(zhuǎn)型發(fā)展，按照“盤(pán)活存量、用好增量、提高質(zhì)量”的方針，推進(jìn)城市建設(shè)用011地的節(jié)約集約利用?！渡虾Ｊ衅謻|新區(qū)總體規(guī)劃暨土地利用總體規(guī)劃（2017-2035）》提出有序推進(jìn)郊野地區(qū)利用效率低下、利用方式粗放的建設(shè)用地逐步減量退出；有序推進(jìn)生態(tài)敏感區(qū)、環(huán)境綜合整治地區(qū)的農(nóng)村宅基地騰退；需著重考慮生態(tài)價(jià)值，維護(hù)和延續(xù)區(qū)域空間格局和文化景觀特征；結(jié)合鄉(xiāng)村景觀、注重文化發(fā)展、發(fā)掘鄉(xiāng)村價(jià)值。上述研究中，基于都市資源和鄉(xiāng)村資源各自開(kāi)發(fā)因素（驅(qū)動(dòng)強(qiáng)度和位移成本）的疊加權(quán)衡，識(shí)別出的都市主體開(kāi)發(fā)區(qū)和鄉(xiāng)村主體開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)特定開(kāi)發(fā)導(dǎo)向有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，最宜采取因地制宜、相得益彰的部署策略；識(shí)別出的協(xié)同開(kāi)發(fā)區(qū)是兩類(lèi)資源優(yōu)勢(shì)區(qū)的交集，最宜采取功能互補(bǔ)、特色整合的協(xié)同戰(zhàn)略。4.2共軛模型的可行性分析本文將近郊型鄉(xiāng)村空間規(guī)劃視作一種在多重模式和目標(biāo)間、可伸縮的權(quán)衡，分別選擇驅(qū)動(dòng)都市導(dǎo)向開(kāi)發(fā)、鄉(xiāng)村導(dǎo)向開(kāi)發(fā)的源，以

MCR量化兩者空間輻射趨勢(shì)，以相對(duì)值調(diào)控敏感界線的均衡點(diǎn)，從而確定規(guī)劃策略類(lèi)型分區(qū)。筆者認(rèn)為，所選用的共軛模型能為近郊型鄉(xiāng)村空間規(guī)劃提供引導(dǎo)。MCR模型把要素功能的相互轉(zhuǎn)化和格局演變看作克服阻力的位移，反映了某類(lèi)空間運(yùn)動(dòng)的趨勢(shì)面（不限于垂直疊加），主動(dòng)揭示了要素分布變化的動(dòng)態(tài)過(guò)程（不限于對(duì)現(xiàn)狀的靜態(tài)描述）；常用于單方面揭示城市發(fā)展方向、城市形態(tài)、用地選擇等優(yōu)化方案[6,12]。因此，基于該模型的資源開(kāi)發(fā)研究是可行的、有依據(jù)的。對(duì)近郊型鄉(xiāng)村地區(qū)，都市導(dǎo)向開(kāi)發(fā)要注重土地功能輻射的社會(huì)邊緣效應(yīng)，應(yīng)借鑒城市生長(zhǎng)方向的整體格局和歷史發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)有限土地的集約化使用和緊湊式集聚，防止建成區(qū)無(wú)序蔓延和“碎片化”