房地產(chǎn)項目管理二

房地產(chǎn)項目管理課程簡介學習目的：掌握和運用項目管理理論、方法、工具，進行房地產(chǎn)開發(fā)項目決策和過程管理；專業(yè)方向：主要面向政府主管部門、房地產(chǎn)或城市基礎設施開發(fā)建設公司、金融部門、各類房地產(chǎn)評估咨詢公司、物業(yè)管理公司。理論學時：32學時參考教材：房地產(chǎn)項目運作管理，賈士軍，廣東經(jīng)濟出版社，參考書籍１．房地產(chǎn)項目投資．潘蜀?。袊ㄖI(yè)出版社．１９９９年；２．房地產(chǎn)營銷策劃．曹春堯．上海財經(jīng)大學出版社．２００１年；３．項目管理．喻穎正．暨南大學出版社２０００年；項目管理管理沒有止境

―從金字塔到阿菠羅登月計劃基本概念：

―IPMA、PMI、PMBOK、PMP項目管理

現(xiàn)代項目管理起源于美國。20世紀50年代后期，美國的蘭德公司首次在北極星導彈計劃中運用了PERT技術(shù)。美國的杜邦公司創(chuàng)造了CPM方法，用于研究和開發(fā)、生產(chǎn)控制和計劃編排，結(jié)果大大縮短了完成預定任務的時間，之后它們分別被稱為“計劃評審技術(shù)”和“關(guān)鍵路徑法”?，F(xiàn)代項目管理科學便是從這兩項技術(shù)的基礎上迅速發(fā)展起來的，融合了后來發(fā)展起來的WBS工作分解技術(shù)、蒙特卡羅（MonteCarlo）模擬技術(shù)和EV掙值分析技術(shù)，形成了一門關(guān)于項目資金、時間、人力等資源控制的管理科學。著名的阿波羅登月計劃、曼哈頓計劃等都是采用項目管理的理論和方法而取得成功的經(jīng)典案例。

項目管理管理工具

―甘特圖、PERT、CPM管理內(nèi)容

―九大知識體系、五個階段管理重點

―進度、成本、質(zhì)量、資金平衡房地產(chǎn)業(yè)――過去、現(xiàn)在、未來－－經(jīng)濟的支柱、財富的起點、文化的源泉

（北海、深圳、浦東）－－政府的角色與作用（加入WTO后的競爭）房地碰產(chǎn)業(yè)――行業(yè)赤的獨炒特性予、項飾目的習復雜級性－－短住宅口地產(chǎn)小、商美業(yè)地各產(chǎn)、摧旅游風地產(chǎn)（課憤程重墊點）－－目標釋：以站最快蝦的速頌度、湊最低貌的成伸本向嫌客戶提糖供高產(chǎn)質(zhì)量接的房側(cè)產(chǎn)房地斧產(chǎn)項攤目＋駁項目蜜管理1＋1＝？房地倒產(chǎn)項籃目管俯理模務塊經(jīng)營動環(huán)境糞模塊荒：城市證經(jīng)濟榨與房暮地產(chǎn)悔經(jīng)濟形、城夠市規(guī)曲劃與蕉城市設計傘、房揭地產(chǎn)助政策龍與制蟲度、首國際崇房地凳產(chǎn)比嘴較、狐中國莊房地之產(chǎn)市場蝕趨勢手與機囑會投資鋒策劃謹模塊：區(qū)拒位環(huán)皮境分偽析與詳投資顛區(qū)位緊選擇損、土逼地市場分廟析與狡儲備蛋策略贊、住呼宅市肉場分京析、渠非住誕宅物曉業(yè)市貪場分巡壽析與開暴發(fā)策挨略、丘市場筒調(diào)研鵝與產(chǎn)春品定方位、佳項目慈投資燃分析州與決狡策產(chǎn)品旗設計展模塊愿：環(huán)境符行為常學、券建筑杏策劃楚、場應地規(guī)征劃、昌社區(qū)規(guī)劃占與住但宅設必計、槳景觀結(jié)環(huán)境蕩設計說、規(guī)鄙劃與飛設計測創(chuàng)新量、新妖技術(shù)與扮新材逼料應井用房地滴產(chǎn)項條目管躬理模緊塊投融額資管賊理模勾塊：財務飽報表到分析棟、項愁目投館融資穩(wěn)決策攔、資識金規(guī)劃偽、項虹目權(quán)等益融鴨資結(jié)忍構(gòu)設百計、醬開發(fā)貝項目作融資水、資牢本市老場融資啊、投振資性帶房地狡產(chǎn)融梅資、嬌房地腰產(chǎn)金談融業(yè)澡務項目叫管理稅模塊?。喉椖楷F(xiàn)管理扛概論嚼、房鹿地產(chǎn)鐵開發(fā)輸項目河的組流織流程設脈計、殃房地鎮(zhèn)產(chǎn)項廈目報喘批管急理、把房地弱產(chǎn)項描目設煙計管貌理、冒房地產(chǎn)蛾項目包的信法息管挖理、礙房地峰產(chǎn)項以目風沉險管舌理工程六管理烘模塊輝：招投誘標管鉆理、拋合同沙管理湖、成憂本管兇理、勿采購管理詠、工舊程監(jiān)步理（亦現(xiàn)場繩管理鉛）、竄室內(nèi)護裝修鴉設計響與施秀工管撫理營銷瓶策劃冒模塊批：產(chǎn)品老包裝聯(lián)、價億格策薪略、茫推廣縫方案巴、廣逐告與促銷顏、銷遭售隊層伍組評織、挪賣場拿設計卵、物把管前歡期介誓入房地襲產(chǎn)項怒目管葛理模眼塊項目駛?cè)感２邉潱悍宽摰禺a(chǎn)坦項目軋全案謎策劃舟、居勢住房顫地產(chǎn)薄的全追案策劃翼與經(jīng)幻玉營管嚼理、藝商業(yè)炒房地但產(chǎn)的束全案虜策劃屑與經(jīng)教營管竊理、仍休閑旅罷游房丈地產(chǎn)碧的全敘案策杯劃與捐經(jīng)營味管理企業(yè)偏經(jīng)營仙管理：房麥地產(chǎn)腳企業(yè)內(nèi)戰(zhàn)略庭管理凝、房創(chuàng)地產(chǎn)曉企業(yè)壟法人先治理結(jié)已構(gòu)、催房地紀產(chǎn)企愚業(yè)人諷力資培源管把理、兇房地巴產(chǎn)企鞠業(yè)公尿共關(guān)悟系管理窯、房桃地產(chǎn)查企業(yè)播財務炊管理縫及合芳理避槽稅、乘房地獻產(chǎn)企崇業(yè)法鞭律風險碑規(guī)避辦與防農(nóng)范物業(yè)壯經(jīng)營軟管理：設架施管恩理、它住宅務區(qū)物捆業(yè)管畫理、斬非住英宅性啄物業(yè)管同理、物物業(yè)翁經(jīng)營療管理做、房沈地產(chǎn)把經(jīng)紀戶、房撫地產(chǎn)苗估價教學耳內(nèi)容項目擋管理慮知識土地潮使用捕權(quán)獲蜂取房地卵產(chǎn)項助目市缸場定床位房地械產(chǎn)項暴目規(guī)揚劃設盆計房地憐產(chǎn)項留目工振程管妥理房地賄產(chǎn)項促目銷喇售策陪劃物業(yè)獨管理金的前附期介玩入第一砌講把項裙目管刪理知神識項目都管理疾概述項目靠計劃搭與組倉織網(wǎng)絡寬計劃愉技術(shù)項目女控制項目網(wǎng)管理秋軟件敗及應懷用教學稅內(nèi)容1、項票目管殿理概嫂述項目燦管理摘概念I(lǐng)P拖MA、PM剝I、PM伏BO傭K、PM童P進度沉管理龜、成抱本管刃理、絮質(zhì)量世管理掉、資懂金平翅衡應用圈與發(fā)峰展項目論管理星知識項目劈燕管理購概念在預徹定的巧時間漿內(nèi)運門用有符限的盤資源濁，通版過對秩項目朵進行批有效延的規(guī)正劃、導實施批和控畝制從災而實梢現(xiàn)既究定目辨標或狗任務辛的一爸種系砌統(tǒng)管康理方爭法。特點飲：目榨標明占確、帆進度屆嚴格廈、資滅源有秀限、質(zhì)量撫保證項目跟管理滲知識IP鎖MAIP示MA（In舒te趣rn序at解io纖na柱l婆Pr溫oj星ec格t津Ma昨na觀ge碑me落nt躬A革ss逮oc衰ia弟ti蜂on）于19惡65年在登瑞士樸注冊賀，成勤員主艇要是促各國故的項干目管慢理協(xié)界會，塞是個益非盈仍利性裝的組擇織。斧它的睡宗旨插是促品進全咬球的亂項目怕管理揀的發(fā)村展。利到目壺前為導止，盾共有29個正撫式成記員。IP付MA提供吩了大婚量的悉產(chǎn)品她和服迫務，受包括甜研究競與發(fā)供展、云培訓扁和教下育、難標準搬化和套證書筆制以省及有毛關(guān)會概議、蜘學習揀班和訊研討?zhàn)I會。IP師MA非常俱重視雨專業(yè)鄙人員托資格忌認證追工作偉。項葛目管影理?？迾I(yè)人廟員取升證分潔為A、B、C、D四個攻級別悠，級悉別之滿間的鈔檔次碑標準播差距樓很大解。A級是問工程左主任爹證書蜘級，咸簡稱CP屯D，總富經(jīng)理福一級振。B級為除項目料經(jīng)理博級別射證書簡，C級為暢項目抗管理眠工程芹師級將證書縣，D級為貍項目呆管理乞技術(shù)元員級屋。項目立管理用知識PM庫IPM隔I（Pr勺oj捕ec巖t核Ma輝na渠ge蘿me招nt秘I橫ns四ti另tu皆te）的如成員鑰主要娃以企皂業(yè)、燈大學援、研橋究機涂構(gòu)的辯專家遠為主室?，F(xiàn)錘在已數(shù)經(jīng)有4萬多境會員艦。它找卓有迅成效臥的貢織獻是政開發(fā)腦了一勿套項廈目管頑理知使識體坦系（PM健BO干K），路將項頂目管蓬理的費基本恰內(nèi)容貓劃分害為9個領(lǐng)題域，凳即：供范圍徐管理捆，時捐間管平理，躬成本醬管理圍，質(zhì)下量管攻理，椒人力佩資源宣管理滴，溝趣通管虎理，估采購嫌管理錯，風奔險管他理和警綜合狼管理遣。項目走管理滲知識PM維PPM五P是由PM盟I發(fā)起肥的項形目管局理專爬業(yè)人瞞員資蛋格認筒證，傭其目利的是蘆為了滲給項晶目管戒理人監(jiān)員提碰供一鉆個行送業(yè)標日準，勵使全邊球的文項目她管理掘人員國都能魚夠得動到科座學的猶項目皆管理獻知識掠。美暮國項動目管萌理協(xié)頓會(P綁MI朗)一直宏致力矮于項使目管垂理領(lǐng)萍域的泡研究抽工作葡，全富球PM負I成員乓都在愈為探冷索科姜學的半項目悟管理研體系紐奉而努釋力。轎今天圈，PM婦I制定壓出的攝項目壤管理沖方法幣已經(jīng)冤得到耀全球隨公認冬，PM翼I已經(jīng)蛇成為令全球巡壽項目呢管理香的權(quán)期威機元構(gòu)，堆其組雖織的舒項目犧管理程資格賓認證刃考試木，也粗已經(jīng)魚成為斜項目流管理省領(lǐng)域陪的權(quán)錘威認澤證。艙全球甜每年癢都有確大量上從事啊項目旺管理丈的人痕員參昆加PM鴿P資格稼認證淡。項目閘管理傅知識進度倒管理重點旁是制購定全驅(qū)面詳啄細的膜進度訓計劃海、實靠時跟箱蹤項目進肅度，狡保證招項目智按期仁完成映。以房憶地產(chǎn)脂項目原為例培，包刺括：段前期糖策劃灣進度洪計劃、呢征地陸拆遷疲進度販計劃棟、設醬計報縫建進知度計錫劃、麻施工準粗備階雕段進球度計祖劃、問施工俯進度派計劃腥、配達套設頁施工程戶進度勇計劃街、竣波工驗缸收計師劃、謀銷售墊進度舌計劃喇等項目噴管理申知識成本和管理成本加計劃斧是成詠本管端理的渾基礎己。以潔房地東產(chǎn)項匪目為流例：主要奪包括爪地價搞（土銳地出參讓金午）、輔征地蠟拆遷勾費用朽、前虎期費用貪、配稍套設齊施費紹用、秤土建凍工程熔費、燦管理朝費用更、不朗可預業(yè)見費、父稅金糊等。宏這些諷成本農(nóng)要素章中有靠些是胖相對跡固定輸?shù)?，纏有些鮮則可以補通過石加強茅管理廉來有死效控高制，蹄如不蘆可預崇見費灰，房永地產(chǎn)襪項目一禿般都熊有５咳％左議右的買不可灣預見奸支出席。通疤過有構(gòu)效加識強項社目管理犧，充臺分發(fā)癥揮計杯劃和撈控制嚴的作拐用，廁就能頁顯著售減少郊項目抽中的不澇可預靠知因狗素，享從而仗大大蔑壓縮窯這部掩分費施用。項目脂管理娛知識質(zhì)量丈管理實現(xiàn)葡質(zhì)量探管理鼠的首往要步拍驟是鏡進行四質(zhì)量拜規(guī)劃碼。質(zhì)錯量規(guī)溫劃分兩歡部分拉進行之，即進建立嶄質(zhì)量映標準改體系隱和指反定項刃目中貓具體客工作的睡質(zhì)量留要求腸。在廁項目壇實施工過程宰中，經(jīng)還要約根據(jù)恐質(zhì)量色規(guī)劃陳對各項催工作叨進行濃檢查貞和驗裹收，協(xié)并將役檢查屈和驗賽收的挺結(jié)果揚及時腳記錄以氧便隨鞭時提頃供項乒目質(zhì)悼量的凱相關(guān)慚信息動。質(zhì)量良是企修業(yè)的揭生命預線，戒一個餡項目串即使湖在規(guī)頁定的那時間峽和成本內(nèi)掙完工喜，但懼如果柱質(zhì)量酬無法凝保證趙，這鹿個項效目也陷是失冠敗的駱，因此鉗建立仁質(zhì)量情管理姐機制磨也是劫房地嶼產(chǎn)項竿目管翼理的英必然摔要求壞。項目獅管理候知識資金原平衡資金嫂平衡倒即實外現(xiàn)資孕金收吳入和庸資金浮支出題的平瘦衡，點為此往，必須泊制定譜項目嚼的資把金平艇衡計荒劃。槳以房茶地產(chǎn)毀項目沒為例太：作為一壤種資殼金密宋集型劈燕的特反殊商航品，鐘住宅游產(chǎn)品押的銷抹售尤風顯重要，遙資金面的回篩籠是屯每個床房地原產(chǎn)投呆資項汽目的需重點堤，也道是影響資狗金平書衡的鎖關(guān)鍵延因素尊。由于欺商品需房允線許預惕售，爪因此耍一些冊企業(yè)搬在項頭目開迅發(fā)資太金未落男實時受便投散入建霸設，結(jié)超出稿企業(yè)紛自身綢的經(jīng)械營能康力開夠發(fā)，不考蓮慮資劇金來螺源和敬資金雄平衡廊問題同，致豬使大品量樓羽盤爛基尾。項目肚管理陪知識項目您管理寫應用敲與發(fā)客展大型傍工程產(chǎn)品治研發(fā)大件戰(zhàn)生產(chǎn)設備突大修項目吉管理烈知識2、項贊目計執(zhí)劃與昨組織項目卡計劃資要求緊：目事標明擊確、鑄指標慢格式計化、佩任務據(jù)模塊躍化、引考慮訓動態(tài)蹄性項目醫(yī)計劃著內(nèi)容啦：設見計工扔作分主解結(jié)越構(gòu)、稻編制棄工作例說明莖書、黃分派普任務此和授并權(quán)、驗估算攝成本桌和預斑算、拌編制權(quán)進度胃計劃堪、報控告制偉度、器設計裙項目塊管理桃組織項目角管理需知識小型盛計算桐機系震統(tǒng)研丈制（頁工作值分解憲任務抹矩陣庭）任務描述WBS碼WBS等級研發(fā)部工程部生產(chǎn)部設計1.01

主機

系統(tǒng)CPU

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顯示器樣機制造2.02交付使用3.033、網(wǎng)暈絡計援劃技貼術(shù)原理凍：以略圖論緞為基綿礎，嗓以網(wǎng)扮絡形先式描閘述復糧雜項卡目的射任務幟結(jié)構(gòu)葬，采遲用一帖定的泰算法插求解倉關(guān)鍵佛路線軍，圍欲繞關(guān)裙鍵路烈線安棍排進測度計這劃，積確保端項目倍按期斑完工盜。項目尚管理禿知識網(wǎng)絡溪計劃斥技術(shù)操作刊步驟爐：將項甘目分巖解為民若干赴活動辱，確漂定所擋需時祖間、章資源佛；明確糖各活川動之石間的挪邏輯刃關(guān)系兔；繪制輔連接醉所有渡活動之的網(wǎng)插絡；估計切完成干各項埋活動枝的時嚼間和險成本霉；計算禮各項減活動歪開工柳和完裝工時振間，矮確定序關(guān)鍵報路線綿；運用頌網(wǎng)絡秋對項叼目進抽行計皮劃和殘控制暈；項目萄管理偶知識網(wǎng)絡忘計劃幅技術(shù)方法帆：AO賞A雙代甩號法圓：箭粒頭表海示活勇動，罪節(jié)點效表示撇事件AO竭N單代割號法腎：節(jié)然點表鳳示活拆動；項目缺管理吊知識網(wǎng)絡雖計劃舍技術(shù)舉例道：1、A必須妻在B之前嚼完成戴，B必須鍬在C之前予完成深；2、A完成襪后，B和C才能前開始價；3、A必須放在C和D之前醬完成肥，B必須眠在D之前付完成跪；4、A和B必須黎在C和D之前殃完成益；項目嗓管理住知識網(wǎng)絡完計劃尖技術(shù)1、2、3、4、項目精管理棵知識ABCABCADBCACBD網(wǎng)絡鴨計劃睛技術(shù)關(guān)鍵錄路線辯分析態(tài)：通可過各曉項活絹動時現(xiàn)間參乓數(shù)的成計算華確定紙關(guān)鍵喚路線園，從隸而確印定項荷目完秋工周偽期。時間衫參數(shù)鍋：ES－最洗早開爆始時閘間；EF－最喊早結(jié)墊束時青間；LS－最赤遲開突始時釘間；LF－最疏遲結(jié)單束時暈間；t－作碧業(yè)時魂間；S－松底閑時濫間；關(guān)系擋：t＝EF－ES工t＝LF－LSS＝LS－ES沖S＝LF－EF項目金管理興知識網(wǎng)絡疏計劃遺技術(shù)步驟董：計算ES、EF；計算LS、LF；計算S；確定烘關(guān)鍵覺路線摟（S為0的一它條活船動鏈業(yè)）；計算約項目孫完工結(jié)的全痕部時葡間T；（關(guān)厘鍵活爺動的子作業(yè)賭時間耍相加照而成挑）編制衰進度處計劃互表。項目梯管理牲知識網(wǎng)絡經(jīng)計劃丸技術(shù)舉例已：某企擠業(yè)擬燥開發(fā)嗚一地稿產(chǎn)項安目，抬各項攜活動鹿的相陡互關(guān)預系及樓預計紋完成件時間躲如下磚表所揭示，請試確瓣定該思項目吃的完仁工時翠間和邀關(guān)鍵叢路線滔。項目弊管理致知識項目棗管理橡知識活動代號開發(fā)活動預計時間緊先活動A前期市場調(diào)查2B可行性研究1AC設計、報建5AD施工準備9BE施工進度6BF配套設施2D、EG竣工交付3C、FH物業(yè)管理介入1G網(wǎng)絡囑計劃陣技術(shù)PE持RT的應裳用特點桂：非消確定招性網(wǎng)穴絡計糟劃，楚運用魚概率逝分析毛，相賠對復誰雜三種油作業(yè)昨時間兄：樂掏觀時模間、攤可能枝時間憤、悲虎觀時捆間項目盡管理你知識4、項音目控待制確定鐮標準衡量腹偏差采取罩糾正淺措施項目石管理魄知識5、項仿目管些理軟庭件及個應用PR發(fā)OJ忽EC漠T通用乳性行業(yè)早特性項目獎管理輪知識第二覺講胞土而地資曲源獲從取宏觀設環(huán)境蓋、區(qū)花域經(jīng)簽濟與朋城市微發(fā)展昨規(guī)劃區(qū)域獅房地鋪產(chǎn)政釀策與朱市場擬開趕發(fā)地叔段的塔確定土地踏獲取映方式籠與途叮徑土地導儲備默問題教學治內(nèi)容1、宏椅觀環(huán)巷境、沙區(qū)域?qū)咏?jīng)濟絡與城矩市發(fā)層展規(guī)屢劃行業(yè)雅發(fā)展渾趨勢逐（繁脊榮？么泡沫呢？）區(qū)域眉經(jīng)濟稈狀況雨（上耕海與后綿陽攜比較說）城市刷發(fā)展搶規(guī)劃辛（熱訓點？豈前瞻礙？）土地潛資源華獲取我國盲城市限房地死產(chǎn)管航理法（共7章72條）第一墾章諷總則肆第稍二章過房蔥地產(chǎn)謊開發(fā)饅用地敗第搶一節(jié)偷土援地使效用權(quán)補出讓有第肚二節(jié)蠶土嘉地使執(zhí)用權(quán)泊劃撥是第比三章腹房嶄地產(chǎn)晴開發(fā)錦第市四章任房壘地產(chǎn)訪交易嚼第霸一節(jié)暴一茶般規(guī)淺定齡第二稍節(jié)網(wǎng)房地漸產(chǎn)轉(zhuǎn)院讓顛第三屯節(jié)變房地含產(chǎn)抵執(zhí)押煤第四部節(jié)淋房屋遲租賃共第拿五節(jié)猶中格介服虧務機擊構(gòu)跡第五尾章塵房地女產(chǎn)權(quán)足屬登捧記管致理憑第六雜章坑法律售責任傅第字七章躲附伶則我國魂城市賢房地罪產(chǎn)管膀理法第七督條疊土地顯使用仁權(quán)出顫讓，雄是指祥國家坐將國色有土吊地使誕用權(quán)去（以景下簡專稱土樂地使柴用權(quán)匠）在遞一定背年限辭內(nèi)出承讓給湯土地歸使用鑼者，顆由土客地使踐用者彈向國略家支卵付土脫地使銜用權(quán)室出讓垂金的掉行為江。第十盤二條牲土露地使湯用權(quán)柔出讓島，可嗚以采覺取拍籍賣、味招標傳或者順雙方河協(xié)議振的方陳式。訓商業(yè)鳴、旅敢游、京娛樂男和豪求華住庸宅用典地，勤有條素件的征，必竊須采倡取拍甘賣、隱招標鼻方式遇；沒摩有條損件，肝不能詳采取壘拍賣移、招蓬標方屆式的況，可騰以采賣取雙怒方協(xié)夢議的藝方式服。采述取雙稈方協(xié)涉議方素式出吊讓土鬧地使濱用權(quán)羞的出螺讓金頁不得塵低于倍按國決家規(guī)獵定所胳確定哄的最連低價降。我國已城市怎房地殺產(chǎn)管鄰理法第二乳十四陸條悔房地剛產(chǎn)開屯發(fā)必敢須嚴明格執(zhí)積行城淹市規(guī)擱劃，尼按照翼經(jīng)濟杰效益應、社范會效競益、萍環(huán)境染效益欲相統(tǒng)皮一的計原則怠，實更行全污面規(guī)繭劃、天合理葵布局則、綜蛾合開礦發(fā)、濾配套儉建設奧。第二閘十五熄條聰以出鍋讓方撲式取直得土泡地使面用權(quán)餓進行打房地擊產(chǎn)開許發(fā)的棵，必僵須按房誠照土揀地使番用權(quán)辱出讓默合同蛋約定圓的土弊地用孝途、澤動工搭開發(fā)壩期限睛開發(fā)槍土地粗。超滿過出鄙讓合沒同約抹定的麻動工乓開發(fā)鼠日期寺滿一扇年未戀動工絹開發(fā)頑的，斷可以市征收枕相當銳于土建地使朋用權(quán)搏出讓俯金百脂分之閣二十筑以下都的土束地閑梯置費蟻；滿您二年恰未動幣工開騙發(fā)的樹，可石以無銜償收痕回土許地使聯(lián)用權(quán)盟；但鳳是，鋤因不炸可抗奸力或優(yōu)者政瞎府、即政府諷有關(guān)想部門御的行蜂為或哨者動頃工開蠻發(fā)必習需的笨前期奴工作迫造成允動工鏟開發(fā)由遲延牛的除驗外。我國菠城市抄房地循產(chǎn)管拋理法第二愧十九花條龜房地觸產(chǎn)開逼發(fā)企院業(yè)是慘以營飼利為堪目的謙，從岸事房定地產(chǎn)愉開發(fā)刊和經(jīng)會營的澤企業(yè)膚。設勸立房監(jiān)地產(chǎn)沙開發(fā)筋企業(yè)梳，應捎當具湯備下蹲列條先件：蝴（廚一）翁有自何己的烏名稱家和組呆織機陽構(gòu)；友（瞞二）吵有固到定的福經(jīng)營宴場所可；魯（三狡）有安符合碑國務腿院規(guī)蠶定的定注冊竿資本難；蹤蝶（四熄）有截足夠類的專罪業(yè)技當術(shù)人浴員；兄（煌五）衰法律顧、行躺政法琴規(guī)規(guī)脈定的晴其他襲條件旨。我國員城市輝房地崇產(chǎn)管攻理法第四房誠十四脹條傻商品宵房預側(cè)售，糞應當旺符合充下列月條件溪：（坊一）錘已交晃付全腐部土容地使攝用權(quán)陪出讓域金，狐取得言土地精使用對權(quán)證世書；魄（脊二）穩(wěn)持有斤建設組工程諸規(guī)劃進許可殃證；喬（獸三）逼按提辰供預滑售的機商品攪房計盟算，箱投入呼開發(fā)內(nèi)建設投的資菠金達廣到工矩程建嘉設總?cè)顿Y否的百利分之迷二十冷五以貪上，凡并已娘經(jīng)確張定施押工進鎮(zhèn)度和扎竣工按交付硬日期顆；哀（四寒）向?？h級扒以上貞人民筐政府副房產(chǎn)然管理鴿部門源辦理銷預售駕登記暮，取溜得商糧品房僑預售模許可嗎證明己。以市克場公搜開供薯地收忌益論議：20鞋00年，35名0億元眨；20嚷01年，49椒2億元揀；20雙02年，碌而業(yè)真內(nèi)人繪士保程守估線計為艙近千執(zhí)億元（萬僅1-溪9月，莖就達68鳥3.株98億元探）一項魯統(tǒng)計飼顯示兵，目坦前全袋國31個省(區(qū)、奶市)的近15蔽00個市(縣)開展這了土脫地招非標拍渴賣掛塵牌出墊讓工楚作，綠在市興場發(fā)繡育的東墨南省歉份，濱八成杯的市(縣)開展狗了這滅項工緞作。剪而在不有些地方洞，10瀉0%的市(縣)開展斃了招龜標拍蔥賣。千中部花省份濤江西，20用01年開遇展國午有土流地使匹用權(quán)位招標作拍賣握工作析的市(縣)約占陽全省役市(縣)總數(shù)濃的80幟%，今型年已中經(jīng)達背到10碑0%。20奪02年土眾地市止場回討望今年1-騾9月，結(jié)全國眾范圍喇內(nèi)招攏標拍倍賣掛形牌出侄讓土盯地的日宗數(shù)估、面楚積、頂價款較占出始讓總承宗數(shù)即、面水積、降價款專的比刊例分侵別為20碧.0帝8%、29重.7鏡8%、45牙.5尋6%。土地臭掛牌開交易縱方式便快速真推廣發(fā)，大倘受歡吃迎。崗許多艦人認灑為，廚與招顫標拍樣賣相扭比，山掛牌鴉方式霧具有頭實施達者操襯作簡顧便、桐參與死者理舅性競省價等戴優(yōu)點妄。20嘴02年土伸地市頂場回說望房地肥產(chǎn)投碼資繼接續(xù)高寧速增斯長，20符02年1-煤11月，獲全國伏房地汗產(chǎn)開恐發(fā)完間成投山資62勿28億元刃，同嘉比增慎長了28曉.2濁%。中襯國人既民銀沾行20目02年二梁季度湊貨幣突執(zhí)行花情況早報告旺指出鬼，20列01年房捆地產(chǎn)陶開發(fā)壞投資雕對中沸國GD樣P增長巧的直禽接和或間接儀貢獻概率共摩計1.逝9到2.櫻5個百效分點拍。專接家估原計20率02年房歌地產(chǎn)表對國犬民經(jīng)性濟也冬可能始保持算這種農(nóng)貢獻剪率。20孝02房地臨產(chǎn)市攔場據(jù)國域家統(tǒng)技計局煤的有蓋關(guān)數(shù)腔字，譽去年1-滲11月，稱全國飾有7個省耐市房塞地產(chǎn)館開發(fā)旁投資渴增幅嗓超過40遙%，8個省弟市新粱開工轎面積援增幅題超過40基%，個江別省銀市房唱地產(chǎn)氧開發(fā)講新購璃土地挨投資垂同比德增長使了15阿0%。一槍部分我城市敏的房罩地產(chǎn)示開發(fā)妻投資灰占固威定資壤產(chǎn)投她資的潑比重奔達到30帽%以上否，北賄京、潛上海辱、廣祝州、浙杭州盈等城祥市維敲持50戀%的比屑重達12個月疊以上革，而翁深圳初房地像產(chǎn)投蕩資占村整個胳投資音的比究例更歲接近60邀%。20虛02房地敏產(chǎn)市進場經(jīng)濟吊增長享對房奶地產(chǎn)若投資伙的過漫分依噸賴。炒由于親房地蹦產(chǎn)業(yè)障的帶柳動性欲很強棍，“筑如果亭房地違產(chǎn)投焦資增再幅一法旦出認現(xiàn)較暗大下頸滑，想它對駐當?shù)靥两?jīng)濟覆的負化面影啄響將群難以青估量梢”焰。距杭芒州不繼遠的祝南京乘，1月23日拍借賣兩捎塊土預地，溪一塊德成交職價為能每畝22養(yǎng)0萬元尖，另微一塊匆更高及達每捎畝29象5.速7萬元轎。高膛地價畫帶來鹿的必饒然是棕高房食價，方消費巧者會箱買單說嗎20峰02房地喜產(chǎn)市拒場“全國冠房地群產(chǎn)市萌場總夸體上門保持煩健康淚、快在速發(fā)家展態(tài)歪勢，肚但部分地彎區(qū)存劣在投劣資增薄幅過霞大、碼土地座供應奸過量栗、價尊格上蘭漲過騙快和結(jié)弊構(gòu)不密合理靈等問楚題，保個別某地區(qū)忽問題戚還較牲嚴重憲”－《當前陸我國割房地南產(chǎn)市簽場運尾行情襖況分旅析報饅告》20頁02年11月19日，主國務覆院總枕理朱鹿镕基紅在香肌港會戲見駐四港中資機皺構(gòu)負晃責人瞧時再猛一次倍重復唯了他賄在國個慶節(jié)例視察殼深圳燦時說午的話，椅“有載些城趕市，壩不是昆全部脊，房鋒地產(chǎn)糠有一秧點熱禁，空學置率婦太高，麗而且汁還在猶增長卸。”20蘭02房地段產(chǎn)市土場“目前睛部分冊地區(qū)非投資僵增幅座過大丸、土堡地供庫應過額量、寫價格丹上漲過快憐，出主現(xiàn)了爺不同墳程度額的‘份過熱澆’、圖‘虛純熱’璃和結(jié)羊構(gòu)性何問題遲，存在較傭嚴重嫂的市賺場風功險”暈；主磚要表為現(xiàn)為坑六個崖方面源：腎部分暮城市允房地產(chǎn)女開發(fā)知規(guī)模視過大悟；部司分地鋒區(qū)投喂資增持幅過吊大、墻土地躺供應參過量，恰攤子銳鋪得鮮太大調(diào)；有存些地誦區(qū)不肉能有配效調(diào)饒控市籃場，今房地亞產(chǎn)價格活上漲底過快紙，個迅別城重市有努些區(qū)津位的名地價潤上漲量了1倍以揚上，有的瘋住宅徹項目欄一兩憲年內(nèi)冒價格唇成倍爪增長庸；部寒分地腹區(qū)住慨房供超求結(jié)構(gòu)獄失衡勒，商唯品房腔空置贊量增勸加；癥個別呢地區(qū)諒背離灰國情杠建設燦“豪宅”墾；少任數(shù)地行區(qū)經(jīng)隔濟存沈在對筒房地眠產(chǎn)開脆發(fā)的憲依賴厘性風幻玉險。－1月13～14日武丑漢全紫國住聽宅與泛房地承產(chǎn)工瞎作會炒議，俊劉志彎峰20香02房地吧產(chǎn)市押場20藏02年底特，由舍國家慶計委奸經(jīng)濟學研究達所與狐北京纏新華絹在線棵聯(lián)合識推出失的《中國敗行業(yè)雹景氣劣分析拍報告》指出定，對殲于剛德過去慕的20望02年的游房地捉產(chǎn)業(yè)嚷，可柔以用谷三個綿特點孩來概營括，廳總體縫景氣貞沖高低回落星，地圍區(qū)冷師熱不蜂均，察真實某的房堡地產(chǎn)滔泡沫繭已經(jīng)衣出現(xiàn)鄰。20闖02房地未產(chǎn)市弊場20嫌03年房縫地產(chǎn)碑市場夢展望20撒03是“刑理性框之年睬”。20類03年全協(xié)國整帶頓和綢規(guī)范駁市場門經(jīng)濟免秩序統(tǒng)專項淡整治揚的重彼點是巡壽，整真頓和情規(guī)范召房地伏產(chǎn)市雕場。關(guān)鍵奶詞之茂一：散調(diào)控槽。關(guān)鍵罵詞之青一：眉規(guī)范鄙。關(guān)鍵筑詞之幟一：單經(jīng)濟睛適用凳房。20嚇03年房股地產(chǎn)藥市場槳展望為預娃防風掙險，級建設強部將畫在20羨03年上仰半年括完成它房地鐮產(chǎn)市與場預貸警體滴系研悶究，雁并選噴擇已店開展防預警按體系威研究取的5-績6個城濟市試荒運行責；年耍底前拐，在35個大躍中城霸市和切部分陰有代炊表性荷的城劉市推匪廣使瘡用，縫以便霧政府匠及時匯發(fā)現(xiàn)寇市場望運行榮中的梯問題慈，并摩采取茅相應獸措施恨加強超宏觀餅調(diào)控裙。同胡時要極建立底健全塊房地烤產(chǎn)市笛場信疑息披案露制夕度，礎將當洋地房建地產(chǎn)幼市場刊信息望及時免向社腐會公亮示，加引導斧房地投產(chǎn)開步發(fā)企錯業(yè)理帆性投四資、廢住房湊消費慘者理受性消橡費。20扶03年房筋地產(chǎn)假市場游展望今年潤整頓稻規(guī)范誓工作飯的重獵點包瘡括11個方淡面：穩(wěn)一是搜整頓滋房地營產(chǎn)開登發(fā)建祥設中垂違法李違規(guī)揚行為江；二執(zhí)是整汁頓商蘇品房托銷售殃中的眾不規(guī)敵范行葡為；奔三是挑整頓倒土地灣利用到中的區(qū)不規(guī)小范行拖為，霉如擅澇自改秀變土華地利駝用性截質(zhì)、遵利用走集體瞧土地俊搞房腿地產(chǎn)脾開發(fā)興等；崇四是犬整頓假面積何“缺富斤短栗兩”桂行為苦；五覆是整蝕頓不跟履行紡合同志和合尊同欺園詐行臣為；白六是弦整頓智物業(yè)掘管理潔企業(yè)銅的不犁規(guī)范邀行為篇；七寇是整扶頓房匠地產(chǎn)衛(wèi)廣告夸不規(guī)僵范行凍為；惠八是套整頓腦中介襯服務意中的耽不規(guī)膽范行垮為；弦九是燥整頓箱房屋邪拆遷征中的緞違規(guī)擾行為田；十鴿是整叫頓拖意欠工甲程款央行為成；十漲一是蠢整頓紐奉政府漸審批初中的仗不規(guī)舍范行革為，環(huán)如規(guī)攤劃審費批、哭立項姜審批胳、竣媽工驗饞收、楊預銷怨售許暮可等20認03年房躍地產(chǎn)溝市場跑展望20解03年，獨建設軋部將尋會同翼有關(guān)扒部門躲出臺《經(jīng)濟幅適用貿(mào)住房借管理剝辦法》，進唇一步樹明確戚經(jīng)濟彩適用印住房陸相關(guān)犧政策雪。我興國住應宅建矛設將干發(fā)展速以經(jīng)慌濟適帥用住挖房為免重點域的住佩房供府應體睬系，悔多渠鍛道解幫決中末低收椅入家盞庭的塔住房絞問題糖。建麻設部載有關(guān)逼負責丈人要駐求，帝各地制要盡帥快制視訂和現(xiàn)完善勸中低表收入虧家庭菊的收績?nèi)霕伺P準，典經(jīng)濟藏適用哲住房苗購房枯對象洗的條翁件、但購房抄面積鮮標準洗及超佛面積案的處紙理辦康法。遍人均邁住房進面積襖低于誤全國址平均橋水平淚的城賀市，電在審那批城佛市總允體規(guī)柜劃時綁要增悄加居楊住用陪地的船比例姑，確真保中尋低收杏入家類庭住戲房用慢地的炮供應殖。對泉房價穗收入半比較怪高、必對取莫消或均減少慶經(jīng)濟敞適用嗎住房壩的城芝市，裁要控恭制新叉增土吧地的住供應肚規(guī)模捕。經(jīng)營艇城市驚、經(jīng)貢營土高地20茅02年城副市市向長會舉議強暴亂舊城喝、瘋夜狂克曬隆、仇胡亂蜓“標凈志、歡攀高看比傻緊、盲駁目國屯際化踩、窒聾息環(huán)粒境、蘭亂搶萍風頭碰永遠邀塞車蘇、很“假擇古董矛”當脊道、嚷跟人外較勁看上勒去面垂光光識、住鉗進去亞心慌艱慌，驕這就晨是沒大有親喊和力權(quán)的城季市和陵建筑掉所能龜帶給購我們侄的物箏質(zhì)和遵精神伶生活招。中國慢城市留十大掀敗筆2、區(qū)否域房鞏地產(chǎn)稈政策壁與市附場區(qū)域遭差異老與政卻策要乞求（魔沿海彼與內(nèi)股地）城市塵房地拖產(chǎn)供賴需情虛況城市模房地資產(chǎn)企細業(yè)情況況（悅以本定地為嘗例）土地薪資源莫獲取綿陽廟市房載地產(chǎn)鈔投資（19胡99－20暈01年）綿陽企市房祝地產(chǎn)興竣工凡、銷鋸售面辮積19炎99－20職01年3、擬陰開發(fā)揀地段鋤的確高定房地北產(chǎn)投最資地榨段論地價冤影響偉因素適分析（市晶場供鴿求、暢自然洗環(huán)境騎條件而、社舟會經(jīng)汁濟條遙件、痰政府愁規(guī)劃礦、心撈理預收期、瓜國際坡關(guān)系鬼）重點度研究椅城市筐發(fā)展蜻規(guī)劃幼（環(huán)絕境、富配套搞）土地瓶資源遲獲取房地窮產(chǎn)投軌資地場段論地段食、地讓段還曠是地咸段；價格攔＝成環(huán)本（知地價姐、設并計費壘、建災筑費巖、資殃金利留息、蚊稅費權(quán)）＋詳利潤雨；在成輩本構(gòu)抱成中墾，地槽價最包不確下定。強在其救他取禍費相委對固終定（只平均論利潤抓）的級情況紀下，氣地價芹決定腔利潤疑率。土地擴資源考獲取地價臂影響格因素市場懇供求自然牛環(huán)境棒條件社會毯經(jīng)濟鑼條件政府順規(guī)劃心理餐預期國際墓關(guān)系土地丘資源糞獲取4、土錦地獲前取方蜘式與蓄途徑城市卵建設成、安鄭居工殖程、柿城市師景觀皺、地咸方形鄉(xiāng)豐象品牌斗主導薪、資暴金實床力、才土地蠟儲備膠、政央府補毯償土地技公開詠拍賣悅（招罵投標糟制度蝕、一身級市蓮場）4月10日，相中海見（成盈都）嘆公司翻投資2．3億投渠得市役中心境地段（每午畝31萬1萬元渣）土地辟資源研獲取5、土鄰地資壯源儲談備問蝦題新一叼輪圈若地運確動（壟萬科點、萬為達、宴華潤藍）土地悉資源蠶儲備彈與資泳本運陣作土地趴資源末儲備伏量力掏而行土地永資源資獲取第三時講繼房地敗產(chǎn)項殼目市商場定拆位前期殊市場增調(diào)查購房容者心揪理與勢行為蒸分析開發(fā)垂項目缺市場救定位開發(fā)鑼項目巨可行括性研劑究開發(fā)飾項目刻投資哈效益犧評價教學南內(nèi)容房地怠產(chǎn)市屢場調(diào)嫁查市場兩調(diào)查納是為缸實現(xiàn)眾企業(yè)永特定懂的經(jīng)西營目剩標，熄運用隸科學出的理寧論和懂方法莫，以白及現(xiàn)喇代化隊的調(diào)礦查技青術(shù)手計段，魄通過交多種呼途徑久收集軟、整稿理、菊分析套有關(guān)腿房地領(lǐng)產(chǎn)市考場的配資料子信息用，正倚確判筍斷和逮把握適市場誓現(xiàn)狀貌及發(fā)姐展趨水勢，慰為企漿業(yè)科照學決拉策提玻供正習確依述據(jù)的柔一種調(diào)活動獎。市場桐定位房地餡產(chǎn)市旋場調(diào)散查市場習調(diào)查圈是了趙解消饅費者盟行為嚇的根勻本途錢徑，派是把錢握房座地產(chǎn)震市場脫供求證的根潤本方訂法，寄是分巡壽析市孟場、旺捕捉本市場等機會鄭的重渣要手頑段。市場感調(diào)查鉤是項扒目投笛資決提策分泥析、柿項目翅區(qū)位鐮選擇父、市毅場定探位、弊規(guī)劃燈設計塞、銷展售策歉劃的起前提綁和基申礎。市場逆定位前期露市場破調(diào)查市調(diào)暢內(nèi)容太：宏溪觀環(huán)怒境（政逆治經(jīng)捎濟形崗勢分沫析）、中觀習環(huán)境（城翅市規(guī)懂劃及梅房地秧產(chǎn)市雄場供轉(zhuǎn)求）、微觀徑環(huán)境（競澤爭樓長盤及奏消費區(qū)者需卡求分梁析）市調(diào)弱步驟符：準默備階形段（確販定目著的、宅擬定年計劃輩）、實施柿階段（設仍計問械卷、耐實地粥調(diào)查韻）、分析雷階段（整織理資積料、晨撰寫典報告藏）市調(diào)志方法叼：問餃卷、覆踩盤綿、房規(guī)展；問卷棟調(diào)查向：問眠卷設落計技脾巧；科學逃合理狀使用墾市調(diào)倦分析斯；市場臂定位住房防與需轉(zhuǎn)求市障場調(diào)竊查問釋卷調(diào)查才說明過：個人雙情況艦：住房餅現(xiàn)狀主：住房穗需求鋒：競爭卻樓盤撇及競皮爭對宜手情里況調(diào)凳查（見炸表，P6故1）市場余定位購房渴者心脂理與貸行為篇分析購房娘需要接、需勝求及麻動機擋分析昏；文化齒、家欲庭與羽購房鏟者心膊理；購房團者個畫性特冰征；購房拌者行黎為模勁式；市場籌定位社會描文化術(shù)與消割費行誓為觀念哲引導泉浪費豈；中國宵與美廳國的破差異套：按揭妥買房群小故旬事；北京窮與上糕海的菌差異舟：北京終：厚繡重、因大氣痕、傳練統(tǒng)上海暖：精牌細、課實用描、國搖際化市場悔定位購房辱決策肯原則整體罩屬性被最佳第原則用；非驚報酬反決策籃原則漢；綜被合權(quán)燙衡原勺則；例：P1仇00市場堂定位物業(yè)出行時間價格建筑質(zhì)量物業(yè)管理ABCD25404060520045004500400074737065100709080開發(fā)蓄項目雜市場如定位定位嗎思路政：房提地產(chǎn)布定位腐不是膏對樓得盤本麻身作謎實質(zhì)蔑性改園變，素而是墾市場個發(fā)現(xiàn)瘡；好芒的定旨位能主夠產(chǎn)沙生競拜爭優(yōu)慣勢，重但其石本身胳不是仆競爭酷優(yōu)勢溉。定位俘準則并：受勇眾導及向、炊差別苦化、毒個性宋化；定位言流程陣：制匙定目苗標、困分析譜用戶株心理宏、選掩擇目甩標市奪場、濤明確幅競爭泥優(yōu)勢掘（質(zhì)骨、量裁、價惰）、哭尋找刊最佳易切入授點；市場澡定位定位懲案例瓣：１、深圳蜂寶安術(shù)電子禿城：嚷從商儀業(yè)爛遺尾樓剝到商絕業(yè)奇掩跡（似Ｐ１僅２６耕）２、姑廣州櫻ＸＸ藍公司霉房地番產(chǎn)項塞目市灘場研只究（Ｐ限３６懼９－局３９共０）市場幼定位廣州XG項目東（市場磚研究迅與定輛位部濕分）第一泛節(jié)純項澆目市怪場研馬究一、緩廣州合市房嘩地產(chǎn)倉市場仙走勢地分析脫（宏街觀）二、余廣州圈市海世珠區(qū)揀房地禽產(chǎn)市矮場走裙勢分傳析（縣中觀筋）1、回濕顧與焦展望需；2、市妖場特黨點；3、結(jié)鳴論；三、征本項唯目臨叉近地垂段房陜地產(chǎn)利市場忌走勢懇分析饅（微施觀）1、區(qū)碼位特鉆點；2、購冷買對第象及紫購買板心理權(quán)分析披；3、對少手盤趨分析非；市場股定位廣州XG項目（市奏場研擇究與嶼定位盲部分擴）第二擱節(jié)高項條目環(huán)眠境分鋸析一、玻地塊替環(huán)境爐條件1、土衫地性方質(zhì)綜物述;2、地希塊周角圍景完觀；3、環(huán)吉境衛(wèi)麗生、愚社會布治安逗情況桃；4、交薄通條歸件；5、配劫套設飾施；二、拾地塊SW乎OT分析1、優(yōu)局勢與旗劣勢溉分析僚；2、機聰會與統(tǒng)威脅襯分析透；三、汗結(jié)論市場畝定位廣州XG項目（市暖場研術(shù)究與囑定位楚部分姐）第三盼節(jié)拋項芳目市藍場定烘位一、攤項目辮市場御細分1、項睬目一領(lǐng)期細桿分;2、項傲目二借期細次分；二、擴樓盤扎概念伯導入1、市指區(qū)中悄的大賺型綠嗽色環(huán)畢保社腦區(qū)、港高效全智能馳化社歐區(qū)；2、鬧抱市中草的溫團馨家臨園；三、菊目標慚市場1、市護內(nèi)工園作的書中等沒收入身家庭床、個牙體經(jīng)廁營者敢；2、注舍重環(huán)腹境質(zhì)足量的覺白領(lǐng)鑒階層譽；3、房焰地產(chǎn)毛投資役者、菜海珠川區(qū)本帳地居梳民；市場泳定位廣州XG項目（市綁場研籍究與科定位姥部分客）四、夢項目鳴市場禍定位1、成千本價寬測算搞；2、目腥標市脅場價陶格測爸算；3、定趨價策鄰略；市場堤定位可行鴉性研吵究重視炕市場孫調(diào)查松、市覆場預粉測；項目鏡評估就以經(jīng)嶼濟效對益為兇中心顯；對項卷目的呆評估買全部娃在決采策階環(huán)段進叮行一般創(chuàng)地，?？尚信匝惺诰繎獞陀蓪７空\門從傾事投條資項俘目的雷咨詢采機構(gòu)撿（中格介機撕構(gòu)）絕承擔請，它傷擁有卸大批憐經(jīng)濟硬學家排、市松場分刻析家蔽、財江務專矩家、與律師數(shù)等英舉才。疾；市場梅定位可行再性研管究解享決的生主要蛋問題為什翁么要翼進行恩這個斬項目笛？項目駐的產(chǎn)繡品(勞務)市場透的需宴求情闊況怎掩樣？資源臟條件梯如何百？項目蒸建設公地點駛應選勵在什抖么地倒方？產(chǎn)品掀的生乏產(chǎn)規(guī)概模多豪大為溫宜？采用嚼的生圈產(chǎn)工永藝技俱術(shù)是痕否先捎進可鍋靠？項目眨投資肯估算苦和方塘案比謎較情團況如村何？投資澤盈利你水平次及風片險多衣大？項目盛可行杜性研稀究內(nèi)顆容投資壺項目寫的背方景研逼究投資喇項目弱的市曬場和或生產(chǎn)棟規(guī)模投資利項目掩資源狠情況投資劉項目摟環(huán)境投資畝項目板設計投資裁項目論組織幅機構(gòu)投資泊項目祖進度洗控制投資箏項目悄的財坑務經(jīng)猶濟評廉價項目需可行蓋性研孤究程敏序機會唐可行史性研犯究：院投資精機會脈的粗遲略鑒編定，羊精度雨一般斃在30兆%左右車；初步拖可行膀性研龍究：其對關(guān)州鍵問燃題做淋專門趙調(diào)查慨和研載究，導精度恭在20谷%左右遇，費愉用約1%；可行具性研卵究評傘價：音更加損嚴格倆、細臥致地俊研究碌，投橋資估礎算采割用預災算價塌格，第精度運要求疲在10復%左右盛，費財用約宗為1%辜~3迅%。開發(fā)馳項目濾可行援性研輝究（Ｐ斤４２礦５－膝４６路４）項目伴投資無估算文與資繁金籌倡措計彩劃；項目旬銷售截和租挎賃收懇入測鄙算；項目網(wǎng)財務撈評價拆；項目仔不確永定性租分析揀；項目歉效益蜻評價旱；結(jié)論脈與建攪議；市場除定位投資遵估算統(tǒng)與資烈金籌盡措1、開兼發(fā)成但本估愚算：土地畝成本夢（地澇價、帝征遷斑補償紫、三容通一奴平）久，前期先工程眠（規(guī)失劃設債計、腰可研木、地嶺勘、典報建答），建安叉工程強（樁男基、質(zhì)土建地、五汪通、驗智能獅化設急施、嗽電梯蹈），基礎脅設施復（五撒通工奮程、獄綠化載工程園、道金路及具排水眼工程畏），公建蜓配套仰（學布校、眠醫(yī)院設、文權(quán)體、但娛樂友、郵布電、始市場推、變遺電站兵、調(diào)掠壓站月、垃艦圾處底理）覺，期間系稅費交（配村套建憂設費浸、建弊安監(jiān)條督費搞、供倡水管流網(wǎng)補廉償、朋供電享用電泛負荷存、其務他）別，不可殲預見董費；2、開做發(fā)費嬸用估纖算：員管理崗費用局，銷洞售費芽用，秒財務惰費用尾；3、總流成本燙費用房誠匯總玩及分般攤，4、資負金籌偽措、億使用襯及借繪款利慎息；市場倦定位銷售診和租屈賃收鏈入測朽算1、住城宅銷露售：用市啊場比育較法塘確定蝕售價泳上限尤（平崗均價漏格）漫；用成誦本法約確定戀售價靜下限愉；建議貧銷售亡單價冒；住宅匙部分盜總收努入；2、商笨鋪銷織售；3、車仗庫銷蜻售或令租賃激；市場撥定位財務都評價1、稅餅金計逮算：2、損欺益表玻及靜跑態(tài)盈托利分具析：投資谷利潤顏率、栽投資汁利稅范率3、現(xiàn)百金流敬量表圣及動清態(tài)盈宅利分動析：內(nèi)部游收益包率（FI杰RR）、財務毯凈現(xiàn)聲值（FN社PV）、項目界回收虧期（傲動、搜靜態(tài)以）；4、償被債能洗力分梢析；市場景定位不確競定性外分析萬（風蹲險分鉗析）1、主供要的補風險宜因素摘：開謙發(fā)成就本、遵售價殘、開雕發(fā)周杰期、皺利率圓等；2、盈呆虧平狂衡分賞析：婦計算借投資鎮(zhèn)利潤見率為群零時秤的項豈目銷嘆售率招，項味目銷減售率球要求不越高橋風險鋸越大云；3、敏遺感性雹分析義：選妹取核碎心的茅風險天因素伐（如愈售價奪、成督本等佩），枕分別析計算練其上故下變恰動5％、10％及20％對天項目泊財務濱評價駐指標雄（如晨投資析利潤俱率、FI榮RR、FN呼PV等）奔的影絹響；4、風藍險規(guī)巡壽避與詳控制承措施可：成本府風險嚇、市抽場風友險、探管理攻風險姓及其鄉(xiāng)豐他風煌險；市場運定位項目族效益郵評價1、社疾會效孟益；2、環(huán)爸境效寫益；3、國淋民經(jīng)輸濟評峽價；市場時定位結(jié)論管和建嘩議1、結(jié)濤論：突可行浪、不煎可行孩；2、改斷進建姜議；市場稀定位案擠例鋸：鐵達編公司商品伯混凝處土生棍產(chǎn)項火目投資猴可行脊性研各究市場醫(yī)定位第四宣講抬房咽地產(chǎn)汗項目樸規(guī)劃笛設計總體相規(guī)劃建筑欺風格景觀叨設計戶型種設計配套亦設施教學忙內(nèi)容總體漆規(guī)劃總體遵構(gòu)思欲；因地面制宜暮，與顏周圍喇環(huán)境蹄協(xié)調(diào)背；用地極平衡氣和管隨網(wǎng)布周置；規(guī)劃算設計測要則男；規(guī)劃扶設計總體僑構(gòu)思以人公為本獸的設磨計思士想；因地蛛制宜請，與牙周圍摘環(huán)境敞融合旨；個性勉化設番計，遙主題波鮮明朝；（羨例：失四季石花城原）規(guī)劃倚設計空間狀關(guān)系潑處理動與揀靜的皂關(guān)系假；實與摘虛的裂關(guān)系呈；建筑師與環(huán)法境的折關(guān)系屑；高層提建筑紙與低就層建模筑的碗關(guān)系繳；規(guī)劃閑設計用地歌平衡惕和管條網(wǎng)布錄置小區(qū)焰用地學平衡搖；總體驢布局智與居榴住環(huán)景境；工程誼管線柴和道眼路交僻通的格綜合恐規(guī)劃索；規(guī)劃舍設計規(guī)劃腳設計楊要則功能碧適用摔；面積欣適中首；智能熊化，腰滿足卵高科違技和鏡環(huán)保絕要求阿；規(guī)劃朽設計建筑偏風格建筑杯風格籮與居再住文香化；內(nèi)部碎與外蔑型設禾計；建筑休風格槍類型竄：歐陸編風格輛、異域喉風格拴