綠景NEO企業(yè)大道營銷策略及執(zhí)行報告

營銷策略及執(zhí)行報告謹呈：深圳綠景地產開發(fā)有限公司目標既然目標已定，便只顧風雨兼程……我們一切的策略與行動都必須以現(xiàn)實條件為基礎，以共同的目標為導向。品牌目標、企業(yè)目標利用本項目為平臺，通過項目品牌運作，成功奠定并提升綠景在都市商務綜合體開發(fā)領域的影響力具體營銷目標利潤預期：博取高價合約速度：寫字樓4個月30%，公寓3個月30%項目運作目標通過2號樓及3號樓的成功導入成功，奠定NEO高端商務綜合體的整體形象，完善綠景高端商務物業(yè)的產品線目標意味著什么呢？？經濟環(huán)境。開發(fā)商受開發(fā)貸款限制、小業(yè)主貸款限制及地價上漲，建筑原材料上漲等主要因素影響，資金鏈普遍吃緊。在經歷了前兩年的快速上漲之后，快速調整降低利潤預期、快速回線是發(fā)展商現(xiàn)行市場環(huán)境下的大勢所趨；全球經濟環(huán)境不良，各行各業(yè)利潤增長率均受影響，一致做好經濟危機過冬準備。企業(yè)或個人投資均擱置置業(yè)計劃，嚴重影響了商務物業(yè)的市場表現(xiàn)。國際資本加速低價整體收購優(yōu)質商業(yè)性地產項目。利用開發(fā)商資金吃緊，整棟兼并收購，坐收漁翁之力。深圳活躍的基金機構多以五折進行整棟收購價格談判。

全球金融危機紅色警報。。。。。。市場現(xiàn)狀。新盤成交量同比萎縮40%，市場客戶觀望情緒嚴重；客戶價格預期受住宅下調影響，普遍下降20%，等待探底心理較強；二手房成交價格及租金下降明顯約15%，業(yè)主相對理性放盤。價格優(yōu)惠，具備較高投資回報率的項目是市場相對熱銷項目；寫字樓市場整體而言，市場剛性需求依然存在，僅是受外部全球經濟環(huán)境惡化影響，擱置置業(yè)或投資計劃，不過遇到高性價比的產品依然會快速決策。監(jiān)測深圳整體房地產，高價入市低開盤銷售率項目，嚴重制約后期銷售，大多數(shù)項目采取合理價格多頻次入市，促進走量快速回款。詳細調查見附件客戶現(xiàn)狀。詳細調查見附件9.27政策后，市場回歸剛性需求支撐的理性，自用客成市場絕對主流。自用客戶，過半客戶是為改善辦公環(huán)境，對于寫字樓品質的要求更為苛刻。受政策限制，購房壓力大，成本高，貸款難度大，促使原本量少的大客戶比例進一步下降。小面積需求成市場支撐。60%客戶需求面積在300㎡以下，80%客戶需求面積在500㎡以下。9.27政策后，寫字樓客戶對價格、物業(yè)升值保值的關注度明顯提高。對商務地段、配套、景觀、項目形象及品質的高關注度不變.宏觀調控使價格提升為最不滿因素；對辦公環(huán)境舒適度也較為不滿，還激發(fā)了客戶對首付及利率提高、限制外資購買的不滿；自2008年9月全球經濟環(huán)境惡化以來，貿易、制造業(yè)、物流、金融、房地產等行業(yè)嚴重受挫，客戶為企業(yè)自身生存問題擔憂何談置業(yè)，或者陷于股票被套惡性循環(huán)。各在售項目門庭冷落車馬稀。1價格目標速度目標目標界定在如此動蕩的金融危機紅色警報的大環(huán)境下，博取高價的目標無法量化，超出市場消化速度的目標無法計劃，通過營銷造勢，制造轟動效應，樹立高端占位，提高客戶價值認知；才是可執(zhí)行的目標。高價與高速才可水到渠成。這也是本報告的意義所在，并達成對執(zhí)行的策略指導及工作安排。項目屬性具有成為地標建筑的高度；具有打造頂級物業(yè)的先天氣質；具有匯聚高端人流的物業(yè)功能；承接營造個性化辦公區(qū)的使命；具有彰顯個性氣息的規(guī)劃基礎；1號樓3號樓2號樓承接營造規(guī)?；k公區(qū)的使命；具有高端商務配套的規(guī)劃基礎；170m超高層甲級寫字樓五星級酒店100m高層公寓270m超高層超甲級寫字樓裙樓最具活力最受歡迎的休閑空間；具有彰顯活力氣息的規(guī)劃基礎；17141㎡群樓商業(yè)270m本體價值20萬㎡——深南大道沿線

的綜合體體量270m————中心西區(qū)的高度70年——深南大道沿線行政公寓年限No.1205.7m——深南大道沿線

面子本體價值深南大道沿線第一長昭示面深南大道沿線第一長商務風景線中心西區(qū)東大門第一門戶深南大道205.7mNo.1本體價值寫字樓＋商務公寓＋商業(yè)群樓＋精品酒店我們?yōu)槟峁┑氖且徽臼疆a品組合產品組合——深南大道沿線

商務體驗No.1

成熟產業(yè)鏈園區(qū)成長型企業(yè)聚集地高新技術產業(yè)和先進制造業(yè)營運總部現(xiàn)代服務業(yè)特別是生產性服務業(yè)基地

CBD商務輻射區(qū)

中心西移發(fā)展的前景車公廟——深圳

成熟商務區(qū)區(qū)域價值No.1區(qū)域價值立體交通網——深圳

商務速度No.1深南大道廣深高速濱海大道香蜜湖路本項目高速公路快速路城市主干路圖例地鐵一號線規(guī)劃中城市主干路城市次干路規(guī)劃中城市次干路公路線快速通達深圳每一個角落地鐵一號線第一時間把握城市脈搏濱河大道、深南大道、廣深高速、香蜜湖立交構建城市不可復制的交通脈絡區(qū)域價值商務配套——深圳

商務效率No.1

眾多銀行為企業(yè)提供第一時間服務

高檔餐飲為您提供高品質的空間

百貨超市、快餐小店，更增您的便利本體價值生態(tài)前廣場錯層空中花園景觀資源——深南大道沿線

視野No.1香蜜湖渡假村水上樂園高爾夫球場紅樹林自然保護區(qū)深圳灣無敵海景市政綠化帶競爭環(huán)境。

高市場增長率

高明星STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問題QUESTION瘦狗DOG相對市場份額波士頓矩陣3號樓2號樓1號樓物業(yè)類型內部競爭分析群樓商業(yè)：持有經營，根據(jù)招商規(guī)律目前是問題產品，但商業(yè)成熟后將成為發(fā)展商的明星不動產。綜合體配套資源，持有經營現(xiàn)金牛and明星：成熟市場中的成熟產品，它是企業(yè)現(xiàn)金的主要來源。產品特征產權年限70年，宜商宜住功能靈活，部分單位可通過樹立明星來達成單物業(yè)的價值最大化。一期現(xiàn)金流，快速回現(xiàn)沖量產品明星中的標桿：作為城市經濟大動脈沿線的昭示性辦公產品，容易打造明星標桿形象。通過超高層寫字樓頂級形象帶動綜合體價值提升。同時形成推廣價值。二期明星標桿，拔高綜合體占位群樓商業(yè)明星：作為綜合體的一期，與3號樓相比，商務更純粹，品質更高段，依托綜合體的資源，可稱為車公廟成熟商務區(qū)的明星產品一期明星產品，放大客戶群，回現(xiàn)主力外部競爭分析※同期、同地段、同產品※同期、同地段※同期、同產品※同產品、同地段關鍵競爭對手鎖定原則：項目分兩期面市，且二期有待片區(qū)高端市場的完全成熟，而兩期間隔時間相差近一年，故目前競爭分析上著重考慮一期競爭，此外同期競爭大于同地段、同產品競爭。第一競爭梯隊第二競爭梯隊第三競爭梯隊競爭項目檔次比較競爭關系預計入市時間競爭指數(shù)制勝“競爭力”中國鳳凰大廈類同現(xiàn)樓尾盤，不同期2007-12海岸卡夫諾低不可比2007-12香年廣場不可比現(xiàn)樓尾盤，特殊產品，不同期2008-02濱海大廈低不可比2008-03國際西岸低不可比2008-08盛唐大廈低同區(qū)域、部分中小客戶分流2008-10地段、綜合體金谷3號低同區(qū)域、部分中小客戶分流2008-10地段、綜合體沙河世紀低體量小，不可比2008-10創(chuàng)建大廈低同期同地段同區(qū)域2008-11綜合體、品牌卓越世紀中心高同期同類2008年底價格、區(qū)域大中華東方新天地高同期同類、同地段屬性2009年入市先機、區(qū)域東海商務中心高同地段同產品2009年入市先機、產品卓越時代廣場二期高同期同產品2009年價格、地段鴻隆1383低同產品同地段屬性2009年初區(qū)域、品牌透視競爭關系，尋找競爭優(yōu)勢直接競爭項目——卓越世紀中心占地面積辦公面積酒店面積商業(yè)面積預計入市時間30168㎡195226㎡9956㎡36000㎡2008年底開發(fā)商：卓越置業(yè)集團有限公司

地址：福田區(qū)中心區(qū)CBD南區(qū)東南競爭優(yōu)勢：位處CBD核心地段開發(fā)商優(yōu)質品牌便利的交通高品質硬件配套

一次開發(fā)，分期推售，具體推售次序未定；與本項目幾乎同期入市，在品牌和產品上略占優(yōu)勢；制勝賣點：深南強昭示面，區(qū)域價值，一期產品高性價比牽引直接競爭項目——大中華東方新天地開發(fā)商：大中華國際實業(yè)（深圳）有限公司地址：深南大道與彩田路交匯處競爭優(yōu)勢：緊靠CBD

優(yōu)良硬件配置部分復式結構

其公寓部分規(guī)劃為商務公寓和住宅公寓，與本項目公寓定位有所區(qū)別；發(fā)展商資金鏈出現(xiàn)困難，項目暫時處于停滯狀態(tài)總建筑面積辦公面積預計入市時間197801.06㎡44567.267㎡2009年制勝賣點：入市先機，成熟產業(yè)鏈，完善配套直接競爭項目——東海商務中心占地面積建筑面積預計入市時間34805㎡辦公酒店公寓商業(yè)2009年99500㎡44135㎡181000㎡30000㎡開發(fā)商：東海地產地址：深南大道與和平路交匯處競爭優(yōu)勢：超大面積供應量片區(qū)完善的配套300m的地標性高度

該項目推售的1期產品為高端住宅類公寓，與本項目商務公寓為不同類產品；目前未出地面，產品入市期較晚，不構成直接競爭制勝賣點：搶占先機，并制定價值評判標準項目基礎數(shù)據(jù)：總建筑面積：67242.5㎡總高：100m、30F標準層面積：1000㎡平面：公寓65㎡、98㎡、125㎡辦公225㎡、445㎡層高：3.1m簡潔現(xiàn)代風格玻璃幕墻5部電梯（包括1部消防梯）

VRV空調直接競爭項目——創(chuàng)建大廈開發(fā)商：深圳耀華創(chuàng)建房地產發(fā)展有限公司，地址：車公廟喜年中心西側時間節(jié)點：2007年3月份重新啟動，后因資金問題擱置。項目已經掛出樓梯條幅，預計年底發(fā)售。競爭優(yōu)勢：車公廟片區(qū)深南大道沿線配置較低，價格優(yōu)勢引導客戶購買

該項目為爛尾樓改造，產品檔次介于公寓與寫字樓之間，預計以低價策略走量，對本項目構成分流壓力。制勝賣點：綜合體資源、產品優(yōu)勢、品牌通過各類因素的綜合分析：綠景NEO企業(yè)大道在產品、影響力上沒有明顯的競爭優(yōu)勢，但綠景NEO企業(yè)大道地段優(yōu)越，綜合體價值、區(qū)域成熟的產業(yè)鏈表現(xiàn)突出，可形成綜合競爭優(yōu)勢；延展銷售時期和深南沿線綜合體，競爭項目將會造成本項目的高低端客戶分流，需抓住先期入市的契機，搶占位樹立新的價值體系，強化項目突出價值，置競爭對手于跟隨者的劣勢話語權。競爭項目檔次比較競爭關系預計入市時間制勝“競爭力”盛唐大廈低同區(qū)域、部分中小客戶分流2008-10地段、綜合體金谷3號低同區(qū)域、部分中小客戶分流2008-10地段、綜合體創(chuàng)建大廈低同期同地段同區(qū)域2008-11綜合體、品牌卓越世紀中心高同期同類2008年底價格、區(qū)域大中華東方新天地高同期同類、同地段屬性2009年入市先機、區(qū)域東海商務中心高同地段同產品2009年入市先機、產品卓越時代廣場二期高同期同產品2009年價格、地段鴻隆1383低同產品同地段屬性2009年初區(qū)域、品牌鎖定競爭對手，制定競爭策略領導者—壟斷價格—產品有不可重復性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術—價格戰(zhàn)的制造者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調新的評估標準—強調產品的特色和價值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者競爭策略競爭策略：策略上的挑戰(zhàn)者：顛覆原有價值體系，改變游戲規(guī)則，借入市先機搶占位，建立新的營銷及產品價值體系。形象上的領導者：綜合體貫穿始終，高舉高打，借勢外界品牌資源增值項目。獨特氣質回到項目的基礎價值論：客戶付錢買價值客戶傾向于選擇能讓他們付錢得到最大價值的供應商Product: 創(chuàng)造價值Place: 交付價值Price: 體現(xiàn)價值Promotion: 宣傳價值尋找價值信息（FAB分析）F（Features/fact）:項目本身的特性/屬性A（Advantages）：相對于競爭對手項目的優(yōu)勢B（Benefit/value）：樓盤帶給用戶的利益/價值我有什么我好在哪兒我能給你帶來什么價值賣點。3號樓企業(yè)大道行政公寓SMALL

OFFICEPOWEROFFICE賣點競爭力逐漸增強深南大道沿線昭示性寫字樓70年產權小型宜商宜住辦公空間生態(tài)陽光中庭、綠色空中花園公共空間香港設計大師執(zhí)筆分體空調車公廟片區(qū)成熟產業(yè)鏈及完善商務區(qū)域配套尊享NEO綜合體本體頂級商務配套Advantage尊貴面子，提升企業(yè)形象可永續(xù)經營靈活自由空間生態(tài)環(huán)保、綠色健康，人本主義名師打造，品質保障輕裝上陣提速商務效率站在巨人的肩膀上Value賣點。深南大道沿線昭示性寫字樓香蜜湖、高爾夫、深圳灣、城市綠化四重景觀方正實用產權劃分酒店聯(lián)體寫字樓公共空間香港設計大師執(zhí)筆國際品牌中央空調、電梯，5A智能化車公廟片區(qū)成熟產業(yè)鏈及完善商務區(qū)域配套尊享NEO綜合體本體頂級商務配套2號樓首席寫字樓TOP

OFFICEFIRSTOFFICE賣點競爭力逐漸增強Advantage尊貴面子，提升企業(yè)形象人文、人本、人性辦公環(huán)境純正商務品質尊貴便捷名師打造，品質保障商務軟硬件真功夫提速商務效率站在巨人的肩膀上Value賣點。1號樓企業(yè)大道世界寫字樓NEOGOLBALOFFCIEGOLBALOFFCIE

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賣點競爭力逐漸增強深南大道沿線昭示性寫字樓270m高，中心西區(qū)第一高香蜜湖、高爾夫、深圳灣、城市綠化四重景觀無柱大平面開敞辦公空間三層中空LOW_E玻璃幕墻國際品牌VRV空調、電梯、物業(yè)管理車公廟片區(qū)成熟產業(yè)鏈及完善商務區(qū)域配套奠定NEO綜合體本體頂級商務配套Advantage尊貴面子，提升企業(yè)形象霸主地位專屬景觀資源專屬辦公領地高形象，環(huán)保節(jié)能國際陣容精啄品質提速商務效率以巨人的姿態(tài)高瞻遠矚Value？PRICE/價格A+B+C+D=￥我覺得這里檔次還不錯（被動）深南大道沿線寫字樓；綜合體資源配套；車公廟成熟商圈；車公廟成熟產業(yè)鏈；優(yōu)質物管；品牌開發(fā)商；景觀資源→自我解釋說服＋加法效應收獲價格、市場檔次的疊加“賣點式”營銷VALUE/價值AＸBＸCＸD=?我喜歡這里（主動）公司面子、形象；商務的便捷和靈活；綜合體的第一期；企業(yè)辦公環(huán)境；企業(yè)生存環(huán)境；品質保障；稀缺城市資源→自我情感驅動×乘法效應收獲價值、選擇意義的改變“體驗式”營銷高知階層的消費者：他們付錢買價值！他們傾向于選擇能讓他們付錢得到最大價值的供應商立足于“商務綜合體、高檔產品”的推銷立足于“自我實現(xiàn)、社會認同”的共鳴高知階層的消費者：他們被什么所打動？他們不愿意有從眾的表現(xiàn)和興趣，通常他們會很注重向往圈層對自我的吸納和肯定，以及由此帶來的榮耀感及關注度，他們要買的一定是只為少數(shù)人所有的產品。他們選擇的物業(yè)（無論居所或辦公場所）通常是身份和形象的標簽，為多數(shù)人羨慕和贊賞；他們通常也是高端品牌的追隨者，高端品牌給他們帶來不經意的炫耀和

自信是最重要的；他們具有品位，時刻關注經濟，他們的財富之源，并關注時尚；精神>產品體驗>售賣新聞>硬廣我們就此提出綠景NEO的觀點——“敢當封面”，“敢于競爭”區(qū)別于北京人因“政治中心”而自大，上海人因“金融中心”而優(yōu)越，深圳人只因“深圳速度”，“自我（實現(xiàn)）”而意氣風發(fā)。綠景NEO作為特區(qū)的封面，中國企業(yè)的封面，消費者和營銷人都將因NEO而找到自我實現(xiàn)的“未來競爭力”。NEO改變中國商務觀念的寫字樓群亞太封面商務群8大未來競爭力NEO·企業(yè)大道認為，真正能改變中國企業(yè)在世界地位的，并非某些政策面的拉動，更不是一個區(qū)域、一棟寫字樓。當所有企業(yè)都在金融危機前夕探討“競爭力”的時候，沒有意識到：觀念，才是企業(yè)長續(xù)發(fā)展的命脈NEO，是中心西區(qū)的甲級寫字樓群。NEO，是一種積極向上的商務精神。NEO，是中國商務的未來形式。NEO，更是一個圈層。一個具備國際視野的中國商人群英會

。一個具備可持續(xù)發(fā)展目標的中國企業(yè)家圈層亞太封面商務群亞太將成為下一個世界金融中心，國際視野占位關注焦點，實力佐證，讓人期待，令人景仰物業(yè)屬性綜合體特征資源共享，聚合增值NEO·企業(yè)大道8大未來競爭力地段概念延展及于產品關聯(lián)形象平臺空間效率環(huán)保深南大道沿線，中心西區(qū)門戶沿街超長昭示面，簡潔大氣的高端商務氣質立體式網絡交通，坐享深南大道大動脈優(yōu)勢；暢達首個引領中心西區(qū)全面進入綜合體時代多重產品結合，純正的商務寫字樓officeA、B座，結合宜商宜住行政公館C座，

花園式的中庭設計，俯覽片區(qū)內4重自然生態(tài)景觀生態(tài)

高速度充足的電梯配置，全面e時代的辦公網絡VRV空調新風系統(tǒng)，首創(chuàng)三層雙中空LOW-E玻璃分物業(yè)訴求。您企業(yè)的未來，取決于您的占位。您的企業(yè)規(guī)模雖小，但占位從未低過！NEOSOPO，起步決定未來！SMALL

OFFICEPOWEROFFICE3號樓企業(yè)大道行政公寓（NEOSOPO）2號樓企業(yè)大道首席寫字樓（NEOTOFO）TOP

OFFICEFIRSTOFFICE有人想像未來，有人等待未來，NEO締造未來。您的企業(yè)已領先10年，您的辦公環(huán)境呢？選址NEO，制高企業(yè)未來競爭力！分物業(yè)訴求。NEO未來商務締造者!NEO奠定百年基業(yè)，匹配顯赫尊榮NEO世界商務平臺1號樓企業(yè)大道世界寫字樓NEOGOLBALOFFCIEGOLBALOFFCIE

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分物業(yè)訴求。鎖定客戶3號樓2號樓1號樓銷售銷售銷售租賃主力客戶：電子科技行業(yè)，此類客戶約45%；主流客戶：貿易行業(yè)，此類客戶約占20%；投資、物流、實業(yè)等行業(yè)，此類客戶約20%；覆蓋客戶：服務、咨詢、制造等行業(yè)，此類客戶約15%。3號樓：發(fā)展階段：創(chuàng)業(yè)初級階段，成長型企業(yè)企業(yè)規(guī)模：20人左右主力需求面積：150㎡左右來源：依托于中心西區(qū)產業(yè)鏈2號樓：發(fā)展階段：穩(wěn)定發(fā)展企業(yè)規(guī)模：在100人以內主力需求面積：200-500㎡來源：依托于中心西區(qū)產業(yè)鏈1號樓：發(fā)展階段：成熟并不斷擴張階段的企業(yè)企業(yè)規(guī)模：100人以上主力需求面積：300㎡以上來源：覆蓋全市范圍，客戶業(yè)務輻射全國。外資比例加大。主力客戶：電子科技、金融、實業(yè)、咨詢行業(yè)，此類客戶約占60%主流客戶：房地產、投資、物流、貿易等行業(yè)，此類客戶約占30%覆蓋客戶：服務、制造、醫(yī)藥等行業(yè)，約占10%來源：大中型海外企業(yè)分支機構；向國際化、全國化發(fā)展的本土企業(yè)目標客戶定位回顧詳細附件分析SMALL

OFFICEPOWEROFFICE3號樓企業(yè)大道行政公寓（NEOSOPO）3號樓目標客戶行業(yè)分布主力客戶：電子科技行業(yè)，此類客戶約45%；主流客戶：貿易行業(yè)，此類客戶約占20%；投資、物流、實業(yè)等行業(yè)。此類客戶約20%；覆蓋客戶：服務、咨詢、制造等行業(yè)。此類客戶約15%。3號樓目標客戶特征2號樓企業(yè)大道首席寫字樓（NEOTOFO）TOP

OFFICEFIRSTOFFICE2號樓目標客戶行業(yè)分布主力客戶：電子科技行業(yè)，此類客戶約45%；主流客戶：貿易行業(yè)，此類客戶約占20%；投資、物流、實業(yè)等行業(yè)。此類客戶約20%；覆蓋客戶：服務、咨詢、制造等行業(yè)。此類客戶約15%。2號樓目標客戶特征1號樓企業(yè)大道世界寫字樓NEOGOLBALOFFCIEGOLBALOFFCIE

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1號樓租賃客戶行業(yè)分布主力客戶：電子科技、金融、實業(yè)、咨詢行業(yè)，此類客戶約占60%主流客戶：房地產、投資、物流、貿易等行業(yè)，此類客戶約占30%覆蓋客戶：服務、制造、醫(yī)藥等行業(yè)，約占10%1號樓銷售目標客戶行業(yè)分布主力客戶：電子科技行業(yè)，此類客戶約45%；主流客戶：貿易行業(yè)，此類客戶約占20%；投資、物流、實業(yè)等行業(yè)。此類客戶約20%；覆蓋客戶：服務、咨詢、制造等行業(yè)。此類客戶約15%。1號樓目標客戶特征客戶性質大中型海外企業(yè)分支機構；向國際化、全國化發(fā)展的本土企業(yè)；全國化發(fā)展的全國企業(yè)地區(qū)總部客戶特征行業(yè)領導者地位；注重物業(yè)檔次與企業(yè)品牌的匹配；注重名企聚集的圈層感及榮耀感客戶來源整個深圳市場內搜尋物業(yè)購買力部分跨國機構只租不買樓，承租能力非常強，可作為吸引投資客的資源，大多需求半層或整層及以上營銷策略策略回顧：策略上的挑戰(zhàn)者：顛覆原有價值體系，改變游戲規(guī)則，借入市先機搶占位，建立新的營銷及產品價值體系。形象上的領導者：綜合體貫穿始終，高舉高打，借勢外界品牌資源增值項目。雖然3號樓工程展示先于2號樓到位，但是同時拿預售證；項目進場12月份，接近年底，若在年前發(fā)售不僅經歷企業(yè)年底財務扎帳且客戶蓄客期嚴重不足全球經濟環(huán)境惡化，政府開始出臺救市措施，但細則不明朗，客戶及銀行觀望氛圍濃厚入市時機及推售攻略

2號樓及3號樓同期面市；主推3號樓，達成資金回籠沖量目標；合理價差策略，規(guī)避2號樓滯銷及晚入市價值貶損情況；

1號樓后期壓軸登場，以地標的高端形象樹立標桿。利用綠憬會資源，挖掘綠景品牌忠誠客戶世聯(lián)寫字樓及豪宅客戶資源聯(lián)動，拓寬客戶渠道外部客戶資源通過營銷活動網羅，定向客戶渠道誠意客戶回訪，摸查意向，指導推售策略及價格策略客戶攻略配合營銷關鍵節(jié)點持續(xù)性進行品牌借力的事件營銷，高舉高打，形成影響力；持續(xù)性的新聞策劃，通過輿論的共鳴，形成關注度；線上形成社會影響力，線下針對性渠道推廣；推廣攻略展示攻略三大展示載體貫穿營銷始終，讓客戶充分感知項目核心價值點及發(fā)展商的開發(fā)追求樓體昭示面資源無限放大做足，貫穿始終；廣場公共空間卓越展示，并與事件/新聞完美互動；營銷中心體驗式營銷，不僅僅是售樓處；資訊大道時尚會館TOPSHOW營銷中心與眾不同的客戶體驗不是單一的營銷中心而是高端人群向往體驗的場所不是單純的硬性商務而是融入多元奢侈符號的綜合氣質不是簡單的高檔裝修而是設計感濃于功能感的全新嘗試在TopShow中徜徉綜合功能區(qū)為您呈現(xiàn)萬般精彩LVGEMESSENCE在營銷中心樓體模型四周開辟綜合功能區(qū)，結合營銷過程中的事件資源，用于持續(xù)舉辦系列展覽，用事件營銷形成項目影響力，滲透項目價值；主題化、系列化展覽，讓客戶愛上營銷中心，愛上NEO…TOPSHOW綜合功能區(qū)營銷中心/模型展示區(qū)/主題月活動展示在時尚會館中思想交鋒專署階層的智慧盛宴充分利用營銷中心二樓的時尚會館，用于持續(xù)舉辦精英人士參與的論壇、沙龍、PARTY等，形成專屬階層的智慧盛宴，線下圈層營銷，形成項目滲透力。精英論壇系列沙龍LVGEMESSENCETOPTALK營銷中心/客戶洽談區(qū)/圈層營銷活動場地總攻略圖營銷推廣攻略綠景NEO企業(yè)大道總攻略圖利用綠憬會資源，挖掘綠景品牌忠誠客戶世聯(lián)寫字樓及豪宅客戶資源聯(lián)動，拓寬客戶渠道外部客戶資源通過營銷活動網羅，定向客戶渠道誠意客戶回訪，摸查意向，指導推售策略及價格策略C、客戶攻略銷售中心：時尚商務館，與眾不同的客戶體驗前廣場：經濟人物語錄長廊、時光掠影、企業(yè)大道展示區(qū)、樣板房：施工到位，全面展示公共空間：高檔的裝修材料，時尚的設計風格D、展示攻略體驗品值產價行政公館：車行大堂、綠色中庭、生態(tài)空中花園等，傳達全新辦公理念首席寫字樓：車行大堂、VRV新風體驗、全e時代辦公環(huán)境、高檔公共空間等分兩期入市，一期全部推售，但銷售過程中主推3號樓，沖量回線，制造熱銷，增強客戶信息，提升價值（視客戶摸查情況適當調整，詳見價格報告）世模入駐NEO暨封頂新聞發(fā)布會NEO運營中心入場暨時光掠影新聞發(fā)布會“深圳企業(yè)如何保持未來競爭力”話語征集評選相約《對話》，市場經濟環(huán)境觀點碰撞盛大開盤活動，開啟“企業(yè)大道”，獻禮深圳B、事件形象攻略：全新主題，刷新形象，提升級別；亞太核心商務群引領商務綜合體時代A、推廣戶外廣告：利用綠景自有戶外廣告牌，站位濱河大道及中心區(qū)。樓體包裝：充分利用，并利用樓體形成營銷節(jié)點信息及營銷活動信息發(fā)布平臺形象導入期，高舉高打，樹立形象。立體化營銷推廣，銷售期通過策劃引發(fā)主動報道，直效推廣。E推售攻略主題月系列活動，延續(xù)高調形象工作人員培訓考核后上崗；服裝整齊大方，服務有禮有節(jié)，體現(xiàn)商務領袖的尊貴感營銷排布10月11月08年09年營銷階段營銷節(jié)點國慶期間告知市場信息12月6日售樓處進場，全面展示主要活動形象導入世模入駐暨封頂儀式新聞發(fā)布會“企業(yè)應對未來競爭力”感言征集評選12月1月2月營銷組織總控圖3月蓄勢爆發(fā)3月20日自然發(fā)售利用世聯(lián)渠道資源、銀行、證券、高爾夫俱樂部等外部渠道資源展開項目推介會NEO

相約“對話”綠憬會冰藍VIP招募NEO樓體封面獨家播報4月初盛大開盤4月11月22日封頂發(fā)布會亮相市場期待您榮登亞太封面營銷中心及NEO企業(yè)時光掠影長廊揭幕新聞發(fā)布會項目營銷階段排布階段階段劃分推廣主題營銷核心導入期2009.11.22-2009.3.7營銷中心進場前亞太封面商務群世模進駐NEO暨封頂儀式發(fā)布會導入綠景品牌形象、發(fā)布項目信息營銷中心進場后未來競爭力營銷中心及NEO企業(yè)時光掠影長廊揭幕新聞發(fā)布會發(fā)布項目進場及時光掠影長廊啟動信息未來競爭力“深圳企業(yè)如何保持未來競爭力”話語征集及評選借助事情營銷引發(fā)全城關注，導入綜合體形象、主推一期產品發(fā)售蓄勢爆發(fā)期2009.3.8-2009.4全面蓄客未來競爭力綠景NEO相約“對話”鞏固綜合體形象。NEO一期產品賣點導入公開發(fā)售亞太封面商務群期待您榮登亞太封面結合事件營銷的關鍵節(jié)制造熱點。綜合體形象穩(wěn)固、一期發(fā)售預告二期震撼登場期2009.4-2009.12全面蓄客未來競爭力，世界OFFICENEO榮獲全球市長論壇分會場新聞發(fā)布會NEO綜合體形象，二期產品賣點導入公開發(fā)售未來競爭力，世界OFFICENEO全球首發(fā)暨全球市長論壇開幕綠景時尚芭莎慈善夜綜合體形象，二期賣點導入，發(fā)展商品牌節(jié)點：2008年11月7日至2009年3月7日目標：導入項目綜合體形象主題：亞太封面商務群策略：以3大事件引發(fā)全城轟動第一階段形象導入期目的：NEO-企業(yè)大道第一次公開亮相，而世模是世界知名品牌首入中國總部進駐NEO的簽約儀式對項目樹立高形象及市場信心有良好作用。地點：項目前廣場時間：2008.11.22形式：世界模特郵寄其國家著名建筑物的明信片至綠景NEO祝福。明信片可組織成展覽在營銷中心舉辦。資源的充分利用。嘉賓：綠景集團高層世模領導及入圍世模決賽的八位模特政府相關領導世聯(lián)相關領導綠憬會高級會員媒體(活動主體)世模中國總部入駐NEO簽約儀式新聞發(fā)布會，項目第一次公開亮相，與高端品牌嫁接，樹立項目在整個市場頂尖位置111220092世界模特大賽總部進駐NEO簽約暨NEO封頂儀式發(fā)布會第一階段事件1第一階段事件2營銷中心及NEO企業(yè)時光掠影長廊揭幕新聞發(fā)布會時間：2008年12月6日地點：項目營銷中心對象：綠景領導、項目前期積累客戶、媒體；內容：

售樓處進場，舉行小型新聞發(fā)布會。傳達項目樣板層、大堂、前廣場開放信息，接受客戶來電咨詢；前廣場制作“NEO企業(yè)時光掠影，記錄項目營銷大事件；111220092第一階段事件3“深圳企業(yè)如何保持未來競爭力”話語征集及評選2008年12月12日：08年企業(yè)感言征集發(fā)布會政府主辦（或八大商業(yè)協(xié)會聯(lián)辦）征集“深圳企業(yè)如何保持未來競爭力”話語并開始網上評選。售樓處現(xiàn)場放置評選大屏幕，接受上門客戶現(xiàn)場評選，并隨時播報評選動態(tài)。2009年01月20日：感言評選中期結果發(fā)布會持續(xù)活動動態(tài)播報，在年底作活動階段性總結。2009年03月07日：感言評選最終結果揭曉暨頒獎儀式

跨過春節(jié)，利用評選結果的揭曉暨頒獎儀式，重新造熱市場。12200923推廣第一階段報廣：創(chuàng)新形式，前期配合三大事件集中投放硬廣，奠定項目形象軟文：滲透傳播，報廣軟文樹立公信力，網絡劍客軟文炒作炒好炒壞不重要，關鍵是要引起廣泛關注電臺：第一階段密集使用，全程造勢，發(fā)出聲音雜志：高端商務人士必讀雜志配合節(jié)點造勢推廣報紙：特區(qū)報、商報、南方都市報、21世紀觀察報、經濟觀察報項目形象廣告主題：亞太封面商務群感言征集：企業(yè)如何保持競爭力，你的觀點是？第一階段推廣A報廣時間播出形式主題播出點播出次數(shù)11.15-11.225秒版頭,重復3次，合計15秒每段亞太封面商務群8:459:1510:0016:3017:4519:003次6段1天11.30-12.6營銷中心即將開放12.6-12.12深圳市企業(yè)保持競爭力感言征集評選活動通過世聯(lián)對高端客戶分析得到：超過80%的客戶有收聽電臺的習慣，其中40%左右的客戶沒有固定的收聽時段，有固定時段的客戶中，較為集中的收聽頻道是交通臺因此，建議集中在交通頻道企業(yè)高層上下班時段集中投放廣告，另外，由于電臺只作為推廣的輔助方式，只需傳達項目名稱、產品、電話即可，每次廣告時間不需過長，可以5秒、多頻次反復達到滲透效果。根據(jù)階段推廣主題，及時更新臺廣告第一階段推廣B電臺第一階段推廣C其他雜志廣告：配合營銷中心開放事件在高端人士日常必讀雜志上投放硬廣，如經理人、財經、財富、福布斯配合企業(yè)感言征集活動，在行業(yè)雜志上投放硬廣，如中國電子期刊、船務周刊等軟文：在事件營銷前后均對其進行軟文導讀及動態(tài)跟進。報紙軟文與網絡劍客炒作軟文互動，立體化滲透。直效渠道：短信，直郵、銀行對賬單。。。第一階段展示產品展示：營銷中心、樣板層、前廣場的展示包裝展示：樓體、立柱的包裝展示，宣傳項目形象及當期活動第一階段展示更換周期樓體位置內容永久性TowerA北面案名+“未來競爭力”TowerB東面倒角項目logo+電話號碼北面倒角“企業(yè)大道”+”亞太核心商務群”2008-11-7至2008-11-28TowerC北面世模入駐暨封頂儀式活動預告TowerA西面世模入駐暨封頂儀式活動預告2008-11-29至2008-12-6TowerC北面時光掠影亮相預告TowerA西面售樓處即將開放信息公布2008-12-7至2009-3-7TowerC北面評語評選活動動態(tài)公布TowerA西面評語評選活動宣傳

每個昭示面的不同內容組合，確保每個方向的信息量；根據(jù)不同的推售節(jié)奏，周期性更換內容，避免市場的審美疲勞；結合推廣活動安排，發(fā)布項目最新動向，引起市場的共鳴。A樓體TowerA北面效果示意圖NEO企業(yè)大道世模總部進駐未來競爭力ACTowerB東面、TowerC北面效果示意圖BNEO

企業(yè)大道第一階段展示A樓體企業(yè)大道亞太封面商務群

83869999第一階段展示TowerA西面、TowerB折角處效果示意圖A樓體83869999項目重大營銷節(jié)點信息發(fā)布亞太封面商務群企業(yè)大道NEO第一階段展示B營銷中心營銷中心開放，即拉開營銷中心主題月的展示序幕。2008年12月第一期：來自七大洲四大洋的世模祝福將全球郵寄給綠景NEO的印有全球著名建筑的明信片陳列在營銷中心綜合服務區(qū)，明信片上寫有各國語言，但不變的是綠景

NEO企業(yè)大道，以及全球的祝福。2009年1月第二期：企業(yè)感言征集評選展覽

營銷中心作為企業(yè)感言征集評選活動的唯一指定點，客戶也可登陸網站進行投票。營銷中心綜合服務區(qū)，以展板的形式將入圍的企業(yè)感言陳列，供大家品評。C廣場第一階段展示時光長廊首次展示

——綠景NEO企業(yè)大道與您共譜寫在廣場上設置永久性的雕塑群，銘刻綠景企業(yè)大道見證的每一個輝煌時刻。第一座雕塑，由世模入駐NEO簽約暨封頂儀式新聞發(fā)布會來撰寫歷史；第二座雕塑，等待企業(yè)感言征集評選冠軍納入囊中；第三座。。。第四座。。。。。。在亞太封面商務群的廣場上珍藏有您參與的輝煌時刻，還等什么，趕快參與其中吧。資源客戶挖掘鎖定進線客戶蓄客電話call客充分利用世聯(lián)工商豪宅強大客戶資源，進一步擴大客戶底盤綠憬會資源：包括各樓盤業(yè)主在內的社會各屆人士以及發(fā)展商新洲區(qū)實力雄厚的資源關系客戶。征集評選活動所獲得的企業(yè)資源客戶進線客戶、上門客戶通過進線客戶的篩選，鎖定上線誠意客戶資源客新增客第一階段第二階段蓄勢爆發(fā)期節(jié)點：2008年3月8日至2009年4月初目標：買點傳達、全面蓄客主題：未來競爭力策略：展示與事件互動，全面提升客戶對于本項目認知，促進成交34200925地點：綠景營銷中心時間：2009年3月底活動形式：對話欄目現(xiàn)場錄播活動資源：太立德仁，央視對話欄目活動嘉賓：郎咸平、茅于軾，（當前兩大最具影響力經濟學家的思想碰撞）主持人：陳偉鴻合作模式：與中央電視臺合作，整體導入《對話》欄目。節(jié)目現(xiàn)場可參與討論人數(shù)可根據(jù)具體情況商定，節(jié)目錄制完成后將在央視二套正式播出。注：1、市級文化部門向央視出具正式邀請函2、所有現(xiàn)場包裝需依據(jù)央視規(guī)定打造為演播廳形式。與央視合作整體導入對話欄目費用約為100萬（不含人員差旅）綠景NEO相約“對話”

第二階段事件34200925“斷章取義”：有目的的節(jié)選兩位經濟學家的局部言論，進行爭鋒相對的“PK”，以兩大著名經濟學家的對持觀點制造市場焦點，吸引客戶眼球載體：網絡、報廣：通過網絡劍客及報廣軟文的的持續(xù)炒作，為“對話”節(jié)目的展開鋪墊基礎炒作方式：持續(xù)制造玄疑，使二者“矛盾”升級，直至“對話”當天使整個活動達到高潮綠景NEO相約“對話”

的前期鋪墊炒作全球金融危機，亞太金融看好或看壞線上節(jié)點性爆破線下持續(xù)性發(fā)聲推廣報紙：“對話”節(jié)目前一周硬廣形式推廣；“對話”前期通過軟文進行持續(xù)滲透性鋪墊；網絡：“對話”節(jié)目當天網上直播節(jié)目全過程，增加網絡在線評論，加強互動、提高參與度；“對話”前期通過網絡劍客進行持續(xù)滲透性鋪墊；短信、直郵：持續(xù)推廣、保持市場聲音。線上線下第二階段第二階段樓體：利用各個昭示面，結合當期活動進行宣傳推廣廣場：“企業(yè)大道”的打造與時光掠影長廊的不斷填充中。。。樓體包裝與前廣場“企業(yè)大道”的啟動相互呼應，打造當期市場亮點展示亞太封面商務群企業(yè)大道時間節(jié)點：3月25日目的：A座為了NEO—企業(yè)大道的揭幕，B座信息將不做更換，根據(jù)營銷節(jié)點4月初公開發(fā)售屆時C座的樓梯條幅更換成發(fā)售信息；展示形式：迎合評選活動及發(fā)售信息將整個樓體包裝以雜志封面的形式，選擇緣由：