南財智庫-房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局趨勢研究

目錄02 |09 核心城市及成熟城市群為房企聚焦的重點|AMC獲得發(fā)展機遇6 AMC房地產(chǎn)行業(yè) CHAPTER總論近幾年，房地產(chǎn)市場深度調整，數(shù)十家房企發(fā)生債務違約，有相當部分是千億房企，顛覆了以往的強弱格局和競爭態(tài)勢。近期，從銷售、拿地等來看，央國企市場份額均明顯提升，民營房企經(jīng)營受哪些新興細分領域會獲得快速發(fā)展？這些是行業(yè)關注的熱點。在行業(yè)轉折的關鍵時期，我們用豐富的數(shù)據(jù)和詳實的案例進行分析，給出觀察和判斷，以供行業(yè)參考。近兩年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展持續(xù)面臨挑戰(zhàn)，尤其是部分房企風險暴露，深刻反映出行業(yè)邏輯已變。一方面，在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)方面，企業(yè)競爭格局正在發(fā)生較大變化。房企的投資拿地情況決定了行業(yè)未來的競爭格局，在保持穩(wěn)健經(jīng)營的前提下，房企當下的拿地規(guī)模越大，未來的預期銷售業(yè)績越高。2021年下半年開始，部分民營房企出現(xiàn)債務違約，項目也出現(xiàn)停工，銷售業(yè)績出現(xiàn)大幅下滑，央國企市場份額則明顯提升。整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)集中度下降，千億企業(yè)數(shù)量急劇減少。土拍市場區(qū)域分化進一步凸顯，核心城市及成熟城市群成為房企聚焦的重點，房企投資強度止跌趨穩(wěn)。央國企及地方城投拿地活躍度較高，新興民營房企逆勢拿地，預計未來在市場重新平衡后，民企市場份額或將有所恢復。代建企業(yè)與AMC通過與城投公司合作、助力項目紓困等方式獲得更多機會。AMC則憑借處置地產(chǎn)類不良資產(chǎn)的豐富經(jīng)AMC以旗下地產(chǎn)平臺為依托，是盤活房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的主要力量。在房地產(chǎn)從增量逐漸向存量市場轉變的過程中，龐大的存量市場運營服務機會正在增加，房企愈加重視專業(yè)服務房地產(chǎn)行業(yè) CHAPTER格局變化央國企市場份額提升，新勢力房企正崛起融資保持通暢，品牌信任度高，市場份額在明顯提升。未從區(qū)域分布看，在整體需求疲軟的情況下，核心城市及成熟城市群，成為房企聚焦深耕的重點。從強弱格局看，行業(yè)集中度下降，千億房企數(shù)量明顯減少。新力量民企在逆勢崛起，有望成為房地產(chǎn)行業(yè)新的一股力量。（一）（一）當前央國企市場份額明顯提升，未來在市場重新平衡后民企份額或將有所恢復20232023年一季度，TOP100房企銷售額累計同比增速持續(xù)提升。特別是熱點城市，在前期積壓需求釋放、政策效果顯現(xiàn)以及自身周期性修復的帶動下，市場活躍度明顯提升。但4TOP100房企銷售額1-41-5月1-612.8%8.4%CREIS房地產(chǎn)企業(yè)當前的投資拿地情況決定了行業(yè)未來的競爭格局。房企若不拿地，則后續(xù)的發(fā)展資源越來越少，企業(yè)會逐步被淘汰。同時，房企當前的拿地布局，也將深刻影響未來的業(yè)績表現(xiàn)。在經(jīng)過2022年的深度調整期后，2023年上半年，北京、杭州等熱點城市土拍市場熱情高漲，部分穩(wěn)健民企和已經(jīng)走出困境的民營房企開始恢復拿地。如杭州前兩輪土拍中參拍企業(yè)均超50家，其中民企數(shù)量占比近一半，且民企拿地金額占比超50%。房企只有土地資源在手，未來經(jīng)營才有保障。以30家典型房企為樣本，分析企業(yè)2017201920192021（2017房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局趨勢研究2019年平均拿地金額）與未來的銷售業(yè)績（2019年至2021年平均銷售金額）存在明顯的正相關關系。這種正相關在央國企、混合所有制房企及民營房企中均存在且相似，表明房企有較多的土地儲備時，未來銷售業(yè)績增長才會有保障。3030家典型房企拿地規(guī)模與銷售業(yè)績關系企業(yè)企業(yè)性質2017拿地金額（億元）2018拿地金額（億元）2019拿地金額（億元）2019銷售金額（億元）2020銷售金額（億元）2021銷售金額（億元）2017年-2019年平均拿地金額（億元）2019年-2021年平均銷售金額（億元）碧桂園民企26451204130377157888.17588.21717.3333337730.433333萬科混合所有1844131616106308.470116277.815906532.4保利地產(chǎn)央國企1461100111664618.4850285439.291209.3333335028.59中海地產(chǎn)央國企115276010343771.683603.113694.959823689.913333旭輝集團民企731536459200623102472.5575.33333332262.833333龍湖地產(chǎn)民企682708759242527062900.9716.33333332677.3中國金茂央國企6702915171608.072310.042356492.66666672091.37招商蛇口央國企6574055212204.742780.13268.34527.66666672751.06金地集團混合所有595464644210624262867.1567.66666672466.366667華潤置地央國企533803813242529003157.6716.33333332827.533333世茂房地產(chǎn)民企5203292572600.73003.12691.1368.66666672764.966667中南置地民企5184014051960.52202.41973.7441.33333332045.533333金科股份民企49738741118602235.941876431.66666671990.646667新城控股民企4926734932708.012521.62337.75552.66666672522.453333綠城中國混合所有48835156920182892.23509469.33333332806.4綠地控股混合所有4297428043880.4235672902.46658.33333333449.96祥生地產(chǎn)集團民企359265170122513061182.94264.66666671237.98中梁地產(chǎn)集團民企304524472152516881718433.33333331643.666667雅居樂民企3014023121179.71381.461390.09338.33333331317.083333美的地產(chǎn)民企3012483231012.31260.81371.4290.66666671214.833333富力地產(chǎn)民企2852011801446.21496.61201.92221381.566667中國鐵建央國企2614163381251.821273.431428.75338.33333331318金融街央國企260192120331406.8345.13190.6666667360.9766667榮盛發(fā)展民企2421712681153.5613581345.582271285.713333正榮地產(chǎn)民企21537531313071556.831456.433011440.086667電建地產(chǎn)央國企214195152528.42657.53875.72187687.2233333中糧置地央國企193195191758.01822.37879.5193819.96德信地產(chǎn)民企178152182450.8635.3739.8170.6666667608.6333333新希望地產(chǎn)民企178148319776.110331059.3215956.1333333濱江集團民企1712233901120.61366.51691.32261.33333331392.806667數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS穩(wěn)健經(jīng)營是房企保持業(yè)績的根本。2021年下半年開始，房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調整階段，部分民營房企出現(xiàn)債務違約，項目也出現(xiàn)停工。這些出險房企雖然仍持有一定規(guī)模的土地資源，但受宏觀經(jīng)濟下行、企業(yè)資金短缺、購房者信心下降等因素影響，銷售業(yè)績出現(xiàn)大幅下滑。2021TOP100202280%。金額占比呈現(xiàn)同樣的變化趨勢，央國企及地方城投拿地金額占比在2022年大幅增加，合計超過80%。大型央國企拿地力度一直較高，華潤、中海、保利發(fā)展、建發(fā)、招商蛇口、20，這些企業(yè)具有較為突出的融資優(yōu)勢、信用資質和開發(fā)經(jīng)營能力，仍保持了相當?shù)耐顿Y力度，抓緊土地市場底部適度補充資源。2022年房地產(chǎn)市場劇烈波動，民營房企經(jīng)營面臨巨大沖擊，拿地投資因而受到影響，出現(xiàn)較大波動。20212021-2023TOP100企業(yè)不同性質金額占比數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS從銷售來看，市場深度調整期下，不同類型企業(yè)分化現(xiàn)象加劇，央國企市場份額有所提升。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2021TOP10026.7%，202241.6%，14.92023TOP1004408.34527.634.1%；0.716.0%。房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局趨勢研究20212021-2023TOP100企業(yè)中不同性質企業(yè)數(shù)量及銷售額占比企業(yè)性質企業(yè)數(shù)量市場份額2021年2022年20232021年2022年2023央國企27364026.7%41.6%49.9%混合所有制78813.8%16.7%16.0%民營企業(yè)66565259.5%41.7%34.1%數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS近兩年，房地產(chǎn)市場深度調整，多家民營房企發(fā)生債務違約，民營房企受到的市場沖擊比央國企更大，央國企市場份額明顯提升。未來幾年，行業(yè)仍將延續(xù)當前態(tài)勢，央國企在銷售、拿地方面占比受到?jīng)_擊較大，在行業(yè)重新平衡后，民營房企仍將是房地產(chǎn)行業(yè)的重要力量。（二）（二）核心城市及成熟城市群為房企聚焦的重點數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS從區(qū)域布局來看，房企錨定重點核心城市，把握市場活躍城市發(fā)展機遇，核心城市銷售貢獻占比提升。2023502.9%20221.61.728.0%，市場需求支4.9；三四線城市市場承壓，業(yè)17.1%，1.6（內地2023代表企業(yè)長三角、粵港澳（內地）、京津冀城市群的銷售額貢獻較大，占比分別為39.8、172%、1.168.139.8，粵港澳2.1、0.2斂于三大城市群。從拿地來看，房企向一二線城市和三大城市群的聚焦同樣明顯。2025091.420119.1個百分點，202390.6。其中，02年一線城市拿地金額占比較房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局趨勢研究數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS202119.6379%，投資強度陡增，02337。這主要源于一線城市市場支撐度更強，能夠為業(yè)績帶來穩(wěn)定保障。二線城市拿地金額占比保持在54%左右，仍是主要重倉城市。三四線城市市場承壓，因此企業(yè)布局快速收縮，2022年及2023年上半年拿地9%202120數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS從城市群來看，2022年起代表企業(yè)投資布局更加聚焦收斂。2022年與2023年上半年長三角、粵港澳、京津冀三大城市群拿地金額占比較2021年分別增加5.5、8.9個百分點至74.3%、77.7%。此外，成渝城市群拿地金額占比穩(wěn)定在6%左右。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局趨勢研究從近幾年房企投資強度來看，2019-2020年，TOP100房企拿地銷售比均值超過30%，202124.9%，202216.7%，2021-2022TO10014.9%2019年同期的一半。其中，20212022TOP1008.2地銷售比最高、混合所有制房企次之、民營房企拿地銷售比最低。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（三）（三）行業(yè)集中度下降，千億企業(yè)數(shù)量急劇減少，新勢力房企崛起過去幾年，全國房地產(chǎn)市場規(guī)模由高位盤整進入深度調整，房地產(chǎn)供應端政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)2021政策效果顯現(xiàn)疊加部分企業(yè)債務違約，導致市場降溫明顯，房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調整期。2022年市場下行壓力持續(xù)，成交保持低迷態(tài)勢，行業(yè)集中度明顯下降；2023年房地產(chǎn)市場雖呈現(xiàn)“弱復蘇”態(tài)勢，但市場調整壓力依然較大。CREISCREIS房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局趨勢研究TOP1002019年下降到接近50%。2022年市場下行壓力持續(xù)，成交保持低迷態(tài)勢，全國商品房銷售額下降至13.326.7%，TOP10041.4%11.6百分點至39.9%；2023年上半年，TOP1000.1%，市場份額為39.7%，0.2從企業(yè)數(shù)量來看，百億企業(yè)數(shù)量有所減少，千億房企7家。2023年上半年，百億房企數(shù)量78家，772500103300-500100-300億房企數(shù)量均有所減少。在市場深度調整下，新勢力房企在崛起。中字頭基建公司異軍突起，特別是中建系公司，2022年與2023年上半年中建系公司多家進入拿地金額前100，如除了中海地產(chǎn)、中海宏洋等地產(chǎn)業(yè)務規(guī)100。TOP100民營房企可分為兩類，一類為千億以上的大型這類企業(yè)或依托母公司較強的綜合實力，或專注開發(fā)聚焦區(qū)域市場，均在土拍市場上表現(xiàn)活躍。拿地新興民營房企依托母公司綜合實力專注開發(fā)多萬臺作拿地新興民營房企依托母公司綜合實力專注開發(fā)多萬臺作憑借母公司實體經(jīng)濟優(yōu)勢協(xié)同聯(lián)動融資具有一定優(yōu)勢，且過去地產(chǎn)業(yè)務體量較小杠桿較低負債壓力較小，近期拿地勢頭增強。如偉星房產(chǎn)，20212023年上半年均位于拿地金額TOP100房企行列。

地方性中小型房企，多位于核心二線城市，拿地聚焦企業(yè)所在地市場，且多與其他房企合作。如建杭置業(yè)，與濱江、融創(chuàng)等頭部企業(yè)及新湖中寶、中天美好、元壟地產(chǎn)等本土房企合作開發(fā)浙江省內項目在浙江省外，鄭州拓展項目與華潤合作。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS新興民營房企中，一類多元化實業(yè)企業(yè)著力發(fā)展已有的房地產(chǎn)業(yè)務，如偉星房產(chǎn)、亞倫房地產(chǎn)、安徽新華等。此類企業(yè)憑借母公司實體經(jīng)濟優(yōu)勢實現(xiàn)協(xié)同聯(lián)動，融資具有一定優(yōu)勢，且過去地產(chǎn)業(yè)務1993年，主要布局在浙江省與安徽省。偉星房產(chǎn)20212023年上半年均位于拿地金額TOP100房企行列，202220位。新興民營房企中，另一類為地方性中小型房地產(chǎn)企業(yè)，如坤和集團、遠達集團、杭州椿實置業(yè)、國泰世紀、建杭置業(yè)、浙江中豪、四川邦泰置業(yè)等。此類企業(yè)多位于核心二線城市，拿地聚焦企業(yè)所中天美好、元壟地產(chǎn)等浙江本土房企合作開發(fā)浙江省內杭州、寧波、金華等地項目，在浙江省外鄭州拓展項目則選擇與華潤合作。TOP100202114202242202330202120216.7%20222.2%202315%20212202120222.9%94%，為各類型021202215.%，僅為22城全部拿地企業(yè)項目開工率一半不到。項目開工率低，將增加地方城投的資金壓力，但也為其他企業(yè)提供了合作開發(fā)的機會。2222城各類企業(yè)拿地規(guī)模及入市情況（20235月，入市按取預售證）企業(yè)類型2021年2022年成交宅地宗數(shù)入市項目數(shù)量開工率成交宅地宗數(shù)入市項目數(shù)量開工率混合所有制1029088.2%443579.5%央國企55638068.3%36921458.0%民企88551257.9%33914542.8%地方城投42011727.9%812769.4%合計1851101054.6%146642529.0%數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS房地產(chǎn)行業(yè) CHAPTER新興領域房企專業(yè)化為未來趨勢，AMC獲得發(fā)展機遇2021122022312央經(jīng)濟工作會議指出，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。美國、日本和新加坡等發(fā)達國家，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營呈現(xiàn)明顯專業(yè)化。新形勢下，探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式，房地AMC有較多發(fā)展機會。（一）（一）專業(yè)化為房企未來進化方向，輕資產(chǎn)、資產(chǎn)管理發(fā)展可期專業(yè)化是美日新等成熟市場房企的經(jīng)營模式。美國房地產(chǎn)企業(yè)專注在其特定領域深耕，極少涉及多元化，其中建筑住宅商專注住宅開發(fā)；日本房企發(fā)展，以三井不動產(chǎn)為例，經(jīng)歷了從重資產(chǎn)向輕重并舉的轉型；新加坡房企，以凱德集團為例，實現(xiàn)了通過資產(chǎn)管理建設多元化綜合平臺的戰(zhàn)略轉型。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式相對單一，專業(yè)化能力仍待加強。以上三種發(fā)展模式均可為我國房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展格局提供參考。成熟市場房企商業(yè)模式全景圖土地持有開發(fā)建造成熟市場房企商業(yè)模式全景圖土地持有開發(fā)建造運營投資其他美國建筑住宅商(萊納、帕爾迪、霍頓)房地產(chǎn)投資信托運營商(西蒙))日本 輕重并舉綜合開發(fā)財團(三井不動產(chǎn)、三菱地、住友不動產(chǎn))日本輕重并舉綜合開發(fā)財團(三井不動產(chǎn)、三菱地、住友不動產(chǎn))新加坡 資產(chǎn)管理集團(凱德集團)新加坡資產(chǎn)管理集團(凱德集團)美國住宅建筑商：專業(yè)化、低杠桿、高周轉

數(shù)據(jù)來源：公開資料，中指研究院綜合整理美國住宅建造商中資產(chǎn)規(guī)模和市值最大的萊納、帕爾迪、霍頓等堅定以住宅開發(fā)作為業(yè)務核心，新房開發(fā)銷售業(yè)務收入占比保持90%以上，并在不同市場階段采取不同發(fā)展戰(zhàn)略。增量階段房企住宅開發(fā)的核心競爭力是規(guī)模和速度，增量存量并存階段房企的核心競爭力是市場空間布局和產(chǎn)品變革創(chuàng)新。一方面，在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的情況下，成熟經(jīng)濟體龍頭房企以層級更高、大經(jīng)濟圈的城市作為發(fā)展重要策略，以確保企業(yè)業(yè)務快速增長。另一方面，在趨于穩(wěn)定的市場環(huán)境下，房企的競爭重心將逐漸從追求規(guī)模增長回歸到為客戶創(chuàng)造價值。以客戶為導向的發(fā)展策略成為房企經(jīng)營的重心。美國住宅建筑商的特點是：專業(yè)化、低杠桿、高周轉。美國龍頭住宅建造商聚焦開發(fā)流程專業(yè)化，做精做細各項附加值高、品牌價值強的部分。以萊納、帕爾迪、霍頓為代表的美國地產(chǎn)企業(yè)推崇沃爾瑪模式，各項中間環(huán)節(jié)一方面統(tǒng)一招標統(tǒng)一采購，與原材料供應商、建筑生產(chǎn)商、分包商搭建產(chǎn)銷平臺，加強供應鏈管理流程；另一方面實施標準化配置為住宅統(tǒng)一部件組裝，通過規(guī)模化削減配置和施工成本。因此，企業(yè)回歸“開發(fā)業(yè)務”本質，充分利用投資環(huán)節(jié)、設計環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)的品質和服務提高品牌溢價能力。房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局趨勢研究專注開發(fā)模式業(yè)務特點融資專注開發(fā)模式業(yè)務特點融資細致土地劃分合作合資拿地土地管理供應鏈管理住宅統(tǒng)一標準化產(chǎn)品設計品牌營銷綠色建筑施工建造售后銷售按揭出售給抵押貸款機構戰(zhàn)略聯(lián)盟區(qū)域配送中心整合價值鏈戰(zhàn)略性并購客戶經(jīng)營房屋維修計劃客戶服務系統(tǒng)數(shù)據(jù)來源：公開資料，中指研究院綜合整理美國龍頭住宅建造商低杠桿不斷下降。以霍頓為例，次貸危機爆發(fā)后，收入銳減超70%，資產(chǎn)負債率超66%，短期償債能力極其薄弱。為應對危機，霍頓除直接出售土地回收現(xiàn)金外，選擇采用部分回購外發(fā)債券以優(yōu)化債務結構、利用期權鎖定土儲、兼營按揭貸款等方式充分利用金融工具，有效降低杠桿水平擺脫短期信用風險。數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理美國頭部房企一方面致力于縮短土地持有年限，普遍通過標準化與規(guī)?；a(chǎn)提高周轉效率，并依托專營生產(chǎn)住宅部件工廠進一步縮短建設周期，目前基本實現(xiàn)當年銷售、當年回款、當年結算。另一方面，在行業(yè)下行階段，選擇聚焦中低端客戶群體的置業(yè)需求，由于其客群價格彈性高可利用促銷方式快速去庫存，從而保障企業(yè)整體收益。日本頭部房企：輕重并舉模式

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理日本財團資金雄厚，房地產(chǎn)企業(yè)綜合開發(fā)、業(yè)務協(xié)同促進成為了主要特點。日本頭部房企開發(fā)業(yè)務仍保持規(guī)模，持有型業(yè)務穩(wěn)步增長。隨著存量時代的來臨，高度依賴都市圈發(fā)展的日本房企很難通過區(qū)域擴散來對抗周期風險。因此，向輕資產(chǎn)服務延伸從而拓展新業(yè)務增長點成為日本房企穿越周期整條產(chǎn)業(yè)鏈，充分利用外界資源，減少自身投入，從而提高盈利能力。日本房企業(yè)務模式的特點是：全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋、存量房業(yè)務活躍。數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理實現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋。以三井不動產(chǎn)為例，除了傳統(tǒng)的重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務外，還經(jīng)營代建、銷售、租并幫助增加經(jīng)紀業(yè)務和物業(yè)管理的收益；另一方面，在物業(yè)管理、經(jīng)紀業(yè)務等多個縱向服務的基礎上橫向囊括住宅、商業(yè)、酒店、物流等多個業(yè)態(tài)，從而實現(xiàn)價值鏈上的突破，發(fā)揮集團綜合優(yōu)勢。房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局趨勢研究存量房業(yè)務蓬勃發(fā)展。隨著日本城市化進程的結束，新房市場增量空間銳減。以三井為代表的房地產(chǎn)公司積極拓展存量房市場，發(fā)展房屋經(jīng)紀業(yè)務和出租公寓業(yè)務，并開拓了基于包租或托管的出租公寓業(yè)務，打造出租公寓管理品牌。其旗下管理的出租公寓超九成為外部資產(chǎn)，管理能力、品牌價值成為其核心競爭力。新加坡房企：資產(chǎn)管理拓展業(yè)務版圖新加坡房企資產(chǎn)管理模式投資回報新加坡房企典型代表是凱德的資產(chǎn)管理模式，通過私募基金為傳統(tǒng)開發(fā)經(jīng)營項目提供資金，REITs進行管理，即前期資本運作團隊為項目進行投資管理，中期商業(yè)管理團隊對項目進行運營管理，最后通過資本運作團隊在資本市場退出完成整個項目進程。凱德集團的資產(chǎn)管理的關鍵在于從資本退出的收益率要求出發(fā)，計算資產(chǎn)獲取的內在價值和運營要求，同時參與項目的開發(fā)運營和退出環(huán)節(jié)，并獲取物業(yè)開發(fā)利潤、運營增值收益、基金管理費用和租金收益等。該模式特點是：雙基金模式、強運營服務能力。新加坡房企資產(chǎn)管理模式投資回報項目基金產(chǎn)權物業(yè)收入投資者投資項目基金產(chǎn)權物業(yè)收入投資者投資物業(yè)管理物業(yè)管理招商與租賃管理策略營銷設計開發(fā)管理資產(chǎn)管理投資策略基金設置及管理開發(fā)模式開發(fā)模式退出模式資產(chǎn)負債表:出售、退出項目/REITs:數(shù)據(jù)來源：公開資料，中指研究院綜合整理商業(yè)物業(yè)和開發(fā)物業(yè)的前期投入較高，存在一定的資金壓力，凱德集團利用私募基金進行培育和REITsEITs對基金培育的項目具有優(yōu)先購買權來形成雙基金配對模式。凱德集團兼顧房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)運營商、資產(chǎn)管理人三個身份，實現(xiàn)了全生命周期開發(fā)，占據(jù)行業(yè)價值鏈附加值較高的部分，同時，業(yè)務覆蓋包括購物中心、寫字樓、住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等全物業(yè)形態(tài)，具備較強的運營服務能力。經(jīng)過比較，專注住宅開發(fā)模式更加適合仍以傳統(tǒng)開發(fā)為主、目標客戶群體以中低端客戶為主的中小企業(yè)，通過打造產(chǎn)品力為客戶提供差異化服務、聚焦開發(fā)流程降低成本提升品牌力從而提升企業(yè)的整體競爭力。輕重并舉模式適合傳統(tǒng)開發(fā)領域具有一定的區(qū)域競爭力，且以地產(chǎn)為中心輻射部分細分領域展開多元化業(yè)務的企業(yè)，傳統(tǒng)開發(fā)通過部分轉型成輕資產(chǎn)代建業(yè)務，實現(xiàn)降負債、提高盈利能力抵抗行業(yè)下行風險，多元化業(yè)務通過多種業(yè)態(tài)多種服務的疊加實現(xiàn)業(yè)務協(xié)同。資產(chǎn)管理模式適合產(chǎn)業(yè)鏈布局完善、資源獲取能力較高的企業(yè)，通過“基金+REITs”等方式進行穩(wěn)健、合理的資產(chǎn)運營和管理，為項目帶來更多高附加值業(yè)務從而獲得更有綜合效益的發(fā)展前景。（二）（二）新形勢下代建發(fā)展方興未艾，存在較多發(fā)展機遇部分城市積極出臺措施，規(guī)范政府代建操作按照委托方性質來劃分業(yè)務領域，輕資產(chǎn)代建可分為政府代建、商業(yè)代建與資本代建三類。輕資產(chǎn)代建三個業(yè)務領域輕資產(chǎn)代建三個業(yè)務領域政府發(fā)起，服務于社會公益，如博物館、體育館、城市廣場、學校、醫(yī)院、保障性住房等非政府類、非金融類機構為委托方，政府發(fā)起，服務于社會公益，如博物館、體育館、城市廣場、學校、醫(yī)院、保障性住房等非政府類、非金融類機構為委托方，代建方進行開發(fā)建設和銷售，業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商辦等委托方多為外部資本，代建企業(yè)可以為其提供從前期開發(fā)咨詢、拿地至房產(chǎn)開發(fā)的全案服務政府代建商業(yè)代建政府代建商業(yè)代建資本代建商業(yè)代建一般由非政府類、非金融機構類委托方委托，代建方進行開發(fā)建設和銷售，委托方大多數(shù)為中小企業(yè)。商業(yè)代建可分為兩種類型：高純度收取服務費的商業(yè)代建和股權式代建。高純度收取服務費的商業(yè)代建，企業(yè)接受委托對地塊進行開發(fā)，承擔開發(fā)全程任務，企業(yè)通過管理及品牌的輸出于項目完成后獲取一定比例的代建費；在股權式代建模式中，企業(yè)在開發(fā)項目中只占小部分股權，但仍進行操盤，通過輸出管理和品牌，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。資本代建中，資本代建的委托方多為外部資本，不一定存在實際經(jīng)濟主體，且可能并未獲得標的地塊的土地使用權，因而代建方的管理范疇中也會相應增加投資咨詢、項目公司組建、前期管理等方面的內容。資本代建的一大目標客戶群為各類專業(yè)進行房地產(chǎn)投資的金融機構。這類機構擁有財富端募集資金的優(yōu)勢，但是缺乏項目操盤經(jīng)驗，或者沒有操盤團隊。代建企業(yè)可以為其提供從前期開發(fā)咨詢、拿地至房產(chǎn)開發(fā)的全案服務，助力金融機構實現(xiàn)高效投資。政府代建是我國房地產(chǎn)代建行業(yè)的起源，也是當前存在的發(fā)展時間最長的代建模式。政府代建模式下的項目可歸納為政府發(fā)起，雖不直接參與項目的實施，但通常服務于社會公益的項目，如博物館、體育館、城市廣場、學校、醫(yī)院、保障性住房等。參與政府性代建的企業(yè)以政府主導型房企和區(qū)域性龍頭企業(yè)為主。代建作為新興領域，規(guī)范政策陸續(xù)出臺，為代建行業(yè)良性健康發(fā)展提供有力支持。從發(fā)布城市來看，相關政策目前主要來自存量市場和城市更新需求較多的城市，如深圳市和東莞20222近年來，代建政策具體內容主要體現(xiàn)在以下幾個層面。其一，完善代建企業(yè)名單庫。如昆山市為代建企業(yè)名錄庫擴容，新增代建企業(yè)。其二，頒布代建制度，使代建政策更適合后期市場發(fā)展需求，利于投資項目的高質效達成。如濟南市新增投資項目代建制管理辦法，更加規(guī)范代建相關制度；東莞房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局趨勢研究市頒布政府投資建設項目代建制管理辦法，提升政府投資項目效益。其三，明確代建工作流程及相關細則，進一步提高區(qū)域代建管理標準化水平。如廈門市頒布《代建工作規(guī)程》，該規(guī)程填補了國內綜合性代建管理地方標準的空白；東莞市頒布項目代建管理費總額控制數(shù)費率計提辦法，明確代建費率計算辦法。代建規(guī)模保持快速增長，新形勢下代建發(fā)展存在較多機會新簽約規(guī)模首次突破一億平方米，保持快速增長。2022年，估計代建企業(yè)代建項目新簽約建筑1107311.3%，依舊保持著較快的增長速度。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS20221.3%，遠高于全國商品房銷售面積和百強企業(yè)銷售24.3；根據(jù)《2032022362%。在此背景下，代建依舊保持10的增速，充分表明其發(fā)展軌跡呈現(xiàn)出更好的抗周期性。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS市場集中度較高，TOP560%。從代建新簽約項目建筑面積來看，估計2022TOP558.%201.42022年，入局代建領域的企業(yè)持續(xù)增多，導致行業(yè)競爭加劇，頭部企業(yè)為獲得領先優(yōu)勢加速發(fā)展，通過探CREIS房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局趨勢研究房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展形勢為代建業(yè)務提供了廣闊的發(fā)展機遇。在傳統(tǒng)的開發(fā)項目代建之外，房地產(chǎn)及代建企業(yè)可通過參與政府代建、與城投公司合作、助力項目紓困等方式拓展代建業(yè)務。其中，政870（間）2021、2022360（間），2023360套（間）40650（間）；40個重點城市之外，另有40余個城市公布了“十四五”期間保租房籌集計劃，共約135萬套（間）。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS地方城投托底拿地，為代建提供更多機會。2022TOP100拿地企業(yè)中，地方國資有82202131.1遇。房地產(chǎn)代建企業(yè)為地方國資代建，擴寬業(yè)務空間。另外，城投拿地項目入市率較低，開發(fā)能力不203502168.%、民企57.9882%7.9%。202210。202“項目紓困”為資本代建提供更多機遇。2021年下半年以來，房企債務違約、項目延遲交付等問題頻發(fā)，“保交樓”成為2022年政府工作的重中之重。一方面，“項目紓困”為房地產(chǎn)代建提供了更多空間；另一方面，當前“項目紓困”手段多樣，其中，以政府、金融機構和房企三方合力的模式較多。該模式下，金融機構入局，又為資本代建提供了更多的發(fā)展空間和借鑒經(jīng)驗。為拿地的科技型企業(yè)提供代建服務。字節(jié)跳動、阿里、華為、京東、小米等科技龍頭企業(yè)近年在土地市場上均有拿地，用途包括總部基地、研發(fā)中心、工業(yè)園區(qū)、員工住宅等。房企及代建企業(yè)可憑自身專業(yè)能力參與建設。20212021年以來科技龍頭企業(yè)部分拿地情況時間企業(yè)拿地情況用途2021.7字節(jié)跳動以7億元拿下杭州余杭未來科技城1宗商地，總建面達14萬平方米成立杭州研發(fā)中心、中小客戶直營中心和杭州創(chuàng)作空間2021.12小米5.3128700業(yè)2200平方米、食堂1400平方米及物業(yè)管理用房100平方米建設小米國際總部大廈2021.12華為總價5.07億元競得東莞松山湖兩宗科研用地，占地面積超40萬平方米科研用地2022.8京東31.1219.465建筑使用性質為住宅、商業(yè)、辦公及附屬配套設施2022.12阿里巴巴以3289萬元總價競得杭州一地塊，總建筑面積62546平方米工業(yè)用地數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局趨勢研究（三）（三）AMC具有盤活資產(chǎn)的豐富經(jīng)驗，積極參與紓困項目AMC房企爆發(fā)流動性困難，出現(xiàn)債務違約，影響項目開發(fā)。近年房地產(chǎn)市場進入深度調整周期，房企銷售回款出現(xiàn)大幅下降，企業(yè)經(jīng)營狀況不佳評級下調，導致再融資難度增加，疊加償債高峰到來，房企現(xiàn)金流動性面臨巨大挑戰(zhàn)，部分民營房企信用風險加速暴露、出現(xiàn)公開債務違約。受市場下行、債20227AMC20221AMCAMC月，銀保監(jiān)會主席郭樹清主持召開專題座談會，研究AMC聚焦不良資產(chǎn)處置主業(yè)、發(fā)揮獨特功能優(yōu)勢、助力化解金融風險相關政策措施。隨后，中國東方與中國長城資產(chǎn)先后獲批發(fā)行100AMC具有參與房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)處置的豐富經(jīng)驗。AMC核心業(yè)務為不良資產(chǎn)經(jīng)營，其中不良債權資產(chǎn)來自金融與非金融兩類，經(jīng)營模式主要有收購經(jīng)營和收購重組兩種。收購重組不良資產(chǎn)主要來數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告自非金融類企業(yè)，房地產(chǎn)項目即屬于此類。AMC參與房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)處置已有較長時間，且房地產(chǎn)AMCMC40%，遠高于制造業(yè)、建筑業(yè)AMC旗下多具備房地產(chǎn)業(yè)務平臺，對地產(chǎn)業(yè)務有全面了解；從項目實操看，北京萬柳書院等AMC參與處置。指5家全國性AMC2021AMC5920202AMC，“AMC，主要參與二級市場從持牌機構處收購不良資產(chǎn)。由于大多數(shù)地方性AMC規(guī)模相對較小、資金實力有限，目前參與企業(yè)層面紓困的大部分都AMC。AMC按照參與對象，AMCAMC可通過傳統(tǒng)的債務重組方式參與房企紓困。而目前實踐較多的案例出現(xiàn)在項目層面，AMC通過“出AMC負責不良資產(chǎn)處置與重組，房企負責再開發(fā)與運營。AMC自身出資或同時引入銀團收購項目或對項目注資，AMC對不良債權進行談判，對債務償款金額、方式、時間等進行重組，再引入操盤方對項目進行再開發(fā)與運營，進而推向市場變現(xiàn)取得收益。此處操盤方可以是AMC旗下地產(chǎn)開發(fā)公司，也可以是頭部房企、原出AMC參與項目紓困的案例有：信達系紓困中南深圳寶安區(qū)城市更新項目，其中中國信達收購項目不良債權并完成注資，信達地產(chǎn)與中南建設聯(lián)合操盤；中國華融、中信操盤方仍為融創(chuàng)。AMC“出資+開發(fā)”項目紓困模式AMCAMC“出資+開發(fā)”項目紓困模式AMC（或同時引入銀團出資紓困項目操盤AMC關聯(lián)方或代建方數(shù)據(jù)來源：公開資料，中指研究院綜合整理房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局趨勢研究（四）（四）數(shù)智化營銷風頭正盛，房地產(chǎn)服務商迎來發(fā)展機遇1、“國家大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略”推進，房地產(chǎn)營銷面臨變革我國自2015年提出“國家大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略”以來，關于數(shù)字化轉型的政策不斷深化和落地。20232數(shù)智化營銷不是簡單的信息化平臺，是在房地產(chǎn)線上化營銷基礎上一步步發(fā)展起來的一種新型房地產(chǎn)營銷模式，其本質是一種新的營銷思維。在模式創(chuàng)新方面，以互聯(lián)網(wǎng)技術和智能化產(chǎn)品應用，重通過大數(shù)據(jù)智能分析，實現(xiàn)客戶精準營銷。諸多因素推動了房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)智化營銷的興起和發(fā)展，一方面是房地產(chǎn)行業(yè)自身面臨的調整和壓力，另一方面是移動互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、虛擬現(xiàn)實等技術的快速發(fā)展和應用，都給房地產(chǎn)數(shù)智化營銷2016年初，受新冠疫情影響，多個售樓處“被迫停業(yè)”，2、數(shù)智化營銷將重塑房地產(chǎn)的多個環(huán)節(jié)在數(shù)智化營銷下，房地產(chǎn)營銷活動從傳統(tǒng)的決策期延伸至上游意向期，在購房者找房、看房階段就可以介入；互聯(lián)網(wǎng)平臺天然具有流量優(yōu)勢，流量背后是大量的用戶關注，意味著潛在的線索，同時也帶來了用戶找房數(shù)據(jù)，結合用戶找房習慣和偏好，可以進一步實現(xiàn)人與房的精準匹配，也改變了傳統(tǒng)以“房”漫天找“人”的限制。線下購房與線上購房流程比較線下購房與線上購房流程比較互聯(lián)網(wǎng)平臺公司在房地產(chǎn)數(shù)智化領域積極布局。以58同城、安居客為代表的平臺公司，得益于20071服務平臺。2012APP，2500702020年起，安居客陸續(xù)完善云聚客、云店通、微聊客等數(shù)智營銷工具，為消費者和房企提供更加智能化的服務。9萬開發(fā)商項目公司、10萬房產(chǎn)經(jīng)紀公司、20100萬經(jīng)紀人提供更具能效的產(chǎn)品、帶來更多流量線索和轉化效率，并提升行業(yè)服務標準。0221210675.%。與此同時，購房消費者中90%582037152030002023020.718數(shù)智化營銷五大技術支撐數(shù)智化營銷五大技術支撐20225583DVRAI從實際效果來看，這對提升看房體驗大有裨益。數(shù)智化營銷能提高房企的獲客效率