騁望麗都市場推廣策劃方案

騁望麗都市場推廣策劃方案項目簡介馳望·驪都位于南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)相思湖東側(cè)，南面邕江，西臨相思湖，一江一湖的生態(tài)景觀舉步可達。周邊有廣西民族大學(xué)、廣西農(nóng)業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、廣西銀行學(xué)校，廣西機電職業(yè)技術(shù)學(xué)院還有廣西經(jīng)濟管理干部學(xué)院這幾所學(xué)校又給當(dāng)?shù)卦鎏砹藵夂竦娜宋臍庀?，地利、人和給整個樓盤帶來更多的優(yōu)勢，而且，附近還有西鄉(xiāng)塘菜市和利克隆大賣場還有一條公路直接連接大學(xué)西路和江北大道的南北通道，這給人們的出入和生活都帶來了很大的便利。項目總建筑面積約30萬平方米。由10棟11～31層的高層錯落組成，綠地率45%以上，社區(qū)配套主要有地下車庫、游泳池、架空層園林、會所、首層綠化走廊、電梯大堂等高尚休閑配套。主力戶型以舒適二房、三房、四房為主。一江一湖的資源優(yōu)勢，要求項目建筑與周邊環(huán)境融為一體，使小區(qū)內(nèi)部獲得最好的景觀視線。從未來居住者的需要出發(fā)，在馳望·驪都社區(qū)里，每套住宅景觀經(jīng)過精密計算，確保最佳采光效果，設(shè)置了通風(fēng)走廊，避免出現(xiàn)渦旋區(qū)。值得一提的是在南北二趣各獨立形成進深70多米，長度約150米的巨大庭園空間，形成無敵內(nèi)景；同時，注重本小區(qū)規(guī)劃與城市設(shè)計的關(guān)系，通過對道路紅線的主動退讓，西側(cè)局部形成開放的購物廣場。在南面形成開放的濱江景關(guān)帶和下沉商業(yè)空間，以及對建筑物層數(shù)的合理組織，形成錯落有致、視覺豐富的天際線等。避免了板式建筑物對沿街造成封閉、生硬的壓迫感。整體造型上，通過雙塔、層數(shù)的錯落、形成挺拔的視覺焦點，向城市傳達一個大氣、穩(wěn)健、典雅的建筑形象。社區(qū)配套主要有地下車庫、游泳池、架空層園林、會所、首層綠化走廊、電梯大堂等高尚休閑配套。相思湖區(qū)現(xiàn)有道路均為城市干線，滿足城市交通往來需要，交通比較繁忙；相思湖東路和銀華路的建設(shè)，拉近了項目與城市間的距離；江北大道將成為片區(qū)與城市中心區(qū)最便捷的交通樞紐。營銷市場分析（一）宏觀環(huán)境分析1、從國家方面來分析：房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持整個經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。今年以來，房價的大起大落讓一些房地產(chǎn)開發(fā)商無所適從，自從6月份以來全國的房地產(chǎn)行業(yè)就已經(jīng)出現(xiàn)了房價下降的趨勢而且是迫在眉睫，廣州、北京、上海、等一些沿海開放較發(fā)達的城市的房價都已經(jīng)開始下降了，國家對房地產(chǎn)業(yè)中住宅業(yè)的形勢進行了分析，總體來說，住宅業(yè)呈現(xiàn)了一定程度的過熱局面，為了抑制房產(chǎn)過熱的現(xiàn)象。國家還采取了以下的措施：（1）進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。（2）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。（3）進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。

（4）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

（5）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。（6）由于全球金融危機的影響，擴大內(nèi)需刺激內(nèi)需消費將是一大政策，國家加大財政赤字支出來拉動內(nèi)需，減少金融危機對我國的影響，對于房貸政策首次購房者首付20%對于購買90平方以下的小戶型可享受征收1%的契稅。國家針對性的出臺了一系列政策，采取有效方式引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資和群眾理性消費，通過各項完備政策來促使需求得到有效釋放。2、南寧房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r廣西是一個發(fā)展中的城市，而南寧又是廣西的首府，所以政府會更加重視南寧的發(fā)展。自從南寧成為東盟博覽會的主辦城市以來，南寧的建設(shè)步伐更加快了，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特別明顯，由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)將會是南寧發(fā)展的第一大重點，也是南寧發(fā)展的一個支柱產(chǎn)業(yè)。南寧瑯東的巨變更加見證了房地產(chǎn)的發(fā)展速度，由過去的荒山人氣很少的地方被認(rèn)為最偏的地方現(xiàn)在是高樓林立，大型的樓盤社區(qū)已經(jīng)人氣十足，最具標(biāo)志性的會展中心更是喜人的成績，所以南寧的房地產(chǎn)行業(yè)也將會是繼續(xù)發(fā)展的重點。（二）微觀環(huán)境分析1、SWOT分析優(yōu)勢：該樓盤有著優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢，南靠江北大道和邕江，西臨美麗的相思湖，交通便利，南北相通的道路連接了江北大道和大學(xué)西路，周邊有西鄉(xiāng)塘市場和利克隆大賣場，生活更加方便，還有幾所高等院校學(xué)府在附近建立讓整個大環(huán)境充滿了濃厚的文化氣息，還有銀行和醫(yī)院就在附近不到20分鐘的路程，還有多路公交車直達市中心和其它車站和景區(qū)，占地面積達，有江景房，湖景房，還有江、湖、景三層疊加的超級景觀房，綠化面積達，生活配套設(shè)施完善。樓盤對面就是一個大的廣場，廣場下面就是邕江，住戶吃完晚飯可以徒步到這邊散步，有著一個自由的休閑廣場。魅力一：江、湖、景三景疊加。戶戶有景，一戶三景無疑就是騁望·驪都二期新品最大的特色，更是其脫穎而出，領(lǐng)先全城的核心競爭力。二期新品在位置上有著獨特的優(yōu)勢，幾乎每個戶型都有醉人的風(fēng)景，不僅可以欣賞邕江與相思湖等外景，更能同時欣賞到項目的世界級園林內(nèi)景，無論你在臥室賴床，還是在餐廳里圍襟正座；無論你在書房里看書，還是在露臺品茗……只要你愿意抬眼看看，四季常青的內(nèi)庭花園、綿延無盡的江景、一望無際的湖面就在眼前。魅力二：占據(jù)比南湖大1.5倍的相思湖，價值無限。眾所周知，南寧市區(qū)只有兩個湖，一個是位于青秀區(qū)的南湖，另一個便是相思湖。政府斥資9.2億元，欲在三年內(nèi)將相思湖將建成一個純生態(tài)濕地公園，屆時，整個公園的面積將達到4948畝，水域超過2186畝，總面積及水域面積分別是南湖的2.6倍和1.5倍，公園內(nèi)共分為相思湖公園區(qū)、民族文化博覽區(qū)、農(nóng)業(yè)科普展示區(qū)和生態(tài)園區(qū)四大區(qū)域，其觀賞性、娛樂性與生態(tài)價值都將遠勝過現(xiàn)在的南湖。騁望·驪都作為相思湖板塊的龍頭項目，位置得天獨厚，不僅占據(jù)了相思湖最開闊的一段湖面（生態(tài)園區(qū)），還無遮攔比鄰邕城母親河邕江，如果說相思湖與邕江得其一者足以價值連城的話，那么將兩者同時據(jù)為己有的騁望·驪都可謂是價值傾國了。魅力三：江北大道暢通無阻，繁華與自然隨意切換。從地位位置上看，騁2、公關(guān)策略（1）樓盤前期推廣活動在《南國早報》刊登主題為“美好生活，騁望麗都”的有獎?wù)骷瘜β?lián)活動，并設(shè)一等獎一名，獎金1000元；二等獎三名，獎金500元。同時也登出開盤當(dāng)天購房者可以免費贈送一套永恒婚紗照價值1998元，限量20套，要求凡是國慶期間結(jié)婚者，送完即止。對于醫(yī)生和老師憑職業(yè)從業(yè)資格證和身份證到場購買可享受團購價3300-4200元/平方的基礎(chǔ)上再打98折優(yōu)惠。對于集團購買的客戶一律享受集團價格3300-4200元/平方的價格。（2）開盤當(dāng)天有獎活動在開盤慶典上把對聯(lián)掛出來，由項目經(jīng)理當(dāng)場頒發(fā)獎金給獲獎?wù)?，?lián)系新聞直播現(xiàn)場。舉行當(dāng)天限量50套享受超值價3680元/平方米的預(yù)購活動，超過當(dāng)天限量預(yù)購者當(dāng)天訂房可享受9.5折的優(yōu)惠。告知欲購房者關(guān)注樓盤的中期銷售信息，將會有更大的驚喜！對聯(lián)征集時間從拿到預(yù)售證前1個月開始到開盤慶典前15天止。聯(lián)系廣西電視臺現(xiàn)場直播。(3)銷售中后期的項目推廣活動封頂慶典活動：主題為“美好生活不封頂”的活動，邀請新老業(yè)主參加慶典活動，并發(fā)言。聯(lián)系電臺直播慶典活動，并舉行現(xiàn)場買樓抽獎活動，獎品為家庭休閑越野車大地-眾泰2008轎車一輛和微波爐5臺，電飯煲3臺，康佳電視機17寸1臺。購房者憑發(fā)票現(xiàn)場參與抽獎。時間從上午8：00-10：00聯(lián)系廣西電視臺直播。五、項目銷售各階段策略1、第一階段：導(dǎo)入期（新聞造勢和市場預(yù)熱期）即拿到預(yù)售證前一個半月1）、階段特征：片區(qū)市場對新的項目介入反應(yīng)必然是冷靜的，在以“自我為主，借勢，造勢”的前提下，對項目進行系統(tǒng)的形象塑造和現(xiàn)場環(huán)境的包裝。2）、銷售策略：以“迎新春，住新房，享受美好生活”為主題舉行樓盤開業(yè)慶典活動，推出10套特價三房兩廳3600元/平方米超值價預(yù)售，先到先得，凡在開業(yè)慶典預(yù)購房者可享受在4000元/平方米的價格上打9.8折的優(yōu)惠.在開業(yè)慶典前7天在<南國早報>的頭版做開業(yè)慶典宣傳廣告。2、第二階段：形象期（包括公開發(fā)售期）1）階段特征：經(jīng)過前期的宣傳工作，項目市場形象得到確立，部分目標(biāo)消費者準(zhǔn)備入市。2）銷售策略：推出主題為“了心愿，享受品質(zhì)生活”的促銷活動，推出一期江景房4380元/平米起，團購價可享受9.8折的優(yōu)惠，針對老師特定群體憑教師證購房可享受在集團價的基礎(chǔ)上再打9.9折的優(yōu)惠加送家具套餐：圓桌+沙發(fā)一套+椅子3張，家具僅送10套，數(shù)量有限先到先得。3、第三階段：熱銷期1）階段特征：有了良好的市場環(huán)境，有了賣點的充分渲染，成熟期的到來。2）銷售策略：推出主題為“誰來關(guān)心好朋友“的活動，重點是促進小2房和小3房的銷售，推出“團購”，享受團購價3680元/平方米的優(yōu)惠，電話告訴已經(jīng)購房者介紹朋友來購房，除以團購優(yōu)惠價，還可以享受與介紹來的朋友一起免費到大明山游玩3天。4、第四階段：持銷期1）階段特征：屬于后續(xù)銷售階段，在銷售推廣過程中出現(xiàn)銷售矛盾，屬于修正調(diào)整階段。2）銷售策略：采用“先租后售”的策略，客戶可以先租住，到客戶認(rèn)為有能力買下房屋產(chǎn)權(quán)時，開發(fā)商將如數(shù)退還此前的租金總額，并且按租住時議定的房價出售。也同時采取尾期清盤活動特價：3880元/平米打9折優(yōu)惠。六、費用預(yù)算1、報紙廣告費：做整版彩色（23X33cm）5天X58000元/天=290000元（主要在星期六、日、一、二、三、）開業(yè)慶典投放2天，公開銷售投放3天。2、車體廣告費：10萬元。3、戶外廣告費：50萬元。4、燈桿廣告費：15萬。5、婚紗照費用：1998X20=39960元。6、其它促銷活動費用：1）征集對聯(lián)獎金2500元。2）舉行買樓抽獎活動，獎品家庭休閑越野車大地-眾泰2008-1.5排量的轎車一輛價值5.99萬元。3）微波爐5個：5X250=1250元。4）電飯煲10個：10X99=990元。5）家具套餐：圓桌一張+沙發(fā)一套+椅子3張=300+1500+3X20=1860元。6）康佳17寸彩電一臺：1500元。7）意外防范資金：100000元?？傎M用：1247960元七、效果評估1、通過前期的公關(guān)造勢吸引更多的消費者對樓盤的關(guān)注，同時也尋找我們的目標(biāo)消費群體，讓樓盤在社會公眾中樹立良好的形象，以便樓盤順利入市。2、通過