綜合體各業(yè)態(tài)優(yōu)劣分析課件

商業(yè)及辦公限定條件分析優(yōu)勢交通便利：臨近地鐵3，8，10號線，位于區(qū)域主干道交叉口，靠近中環(huán)線，有公交站點。區(qū)位優(yōu)勢：位于市中心前往新江灣城的必經(jīng)之路上,規(guī)劃高端商務(wù)辦公區(qū)內(nèi),附近有多所大學(xué)。率先開發(fā)：在周邊地塊尚未動工的情況下,建成的項目可以更早更好地樹立自己的形象。劣勢周邊成熟商辦地塊影響：五角場商業(yè)區(qū)及創(chuàng)智天地SOHO辦公區(qū)已經(jīng)比較成熟且具有相當規(guī)模，地塊的發(fā)展需要自己獨特的定位。區(qū)域建設(shè)尚未成形：規(guī)劃的新江灣城及高端商務(wù)辦公區(qū)尚未成型，周邊地廣人稀，地塊的分期建設(shè)順序及內(nèi)部環(huán)境營造需要仔細考慮。限制條件商業(yè)及辦公限定條件分析限制條件出租商業(yè)五角場地區(qū)：10～20元/平方米/天，依地段及樓層而異。出售商業(yè)以五角場地區(qū)中檔定位的九隆坊為例：一樓35000元/平方米，二樓25000/平方米，三樓20000～25000萬元/平方米，四樓17000萬元/平方米。五角場高檔商業(yè)的優(yōu)勢鋪位價格可以達到70000元/平方米以上。出租辦公五角場地區(qū)：3～4.5元/平方米/天，依項目定位及地段而異。創(chuàng)智天地：均價約為2.6元/平方米/天。出售辦公五角場地區(qū)：18000～30000元/平方米，依項目定位及地段而異。公寓式酒店業(yè)態(tài)等級類似同級別三星級酒店或商務(wù)快捷酒店。租售價格與公寓住宅類似。出租價格：以五角場地區(qū)公寓為例：30～60元/平方米/月，大面積出租的均價較低。出售價格：以五角場地區(qū)公寓為例：20000～24000元/平方米（簡裝）24000～28000元/平方米業(yè)態(tài)價值出租商業(yè)業(yè)態(tài)價值業(yè)態(tài)優(yōu)劣分析：主力店優(yōu)勢輻射面廣，影響力大，容易聚集與拉動人氣帶動周邊商鋪價值劣勢占地面積大,單層在3000~5000左右,層高要求也較一般商業(yè)高,導(dǎo)致容積率較低銷售單價低于出售商鋪,投資回收較慢,且需要提前招商業(yè)態(tài)優(yōu)劣分析：主力店優(yōu)勢業(yè)態(tài)優(yōu)劣分析：出售式店鋪優(yōu)勢資金回收快，市場接受度好，投資風(fēng)險低最大化提升一層商業(yè)價值劣勢吸引人氣較困難二三層店面較難銷售,導(dǎo)致容積率受限良好運作需要完善的前期策劃定位與后期經(jīng)營管理業(yè)態(tài)優(yōu)劣分析：出售式店鋪優(yōu)勢業(yè)態(tài)優(yōu)劣分析：辦公樓優(yōu)勢輻射面廣，定向人群是商業(yè)的長期消費支撐類型靈活，形象可以富于變化開發(fā)成本低，周期短，租售利潤空間都比較大劣勢定位與總量需要經(jīng)過可靠的市場調(diào)查分析業(yè)態(tài)優(yōu)劣分析：辦公樓優(yōu)勢業(yè)態(tài)優(yōu)劣分析：公寓式酒店優(yōu)勢定向人群是商業(yè)的長期消費支撐類型適宜辦公區(qū)需求，具有較大市場潛力劣勢需要一定容量，太少則形不成影響力對運營服務(wù)及周邊生活環(huán)境要求較高業(yè)態(tài)優(yōu)劣分析：公寓式酒店優(yōu)勢業(yè)態(tài)分析：結(jié)論結(jié)合基地的自身條件及周邊情況，本項目應(yīng)為一個以辦公樓為主體，結(jié)合設(shè)置休閑娛樂型商業(yè)的綜合開發(fā)項目。設(shè)置辦公可以與南部五角場辦公區(qū)及規(guī)劃中的新江灣城知識商務(wù)中心連成一體，通過適當?shù)亩ㄎ慌c地塊的價格優(yōu)勢可以吸引較為穩(wěn)定的客戶，同時為商業(yè)項目提供支持。出售型商業(yè)能夠獲得短期最大收益，但本地塊商業(yè)設(shè)置受到五角場商圈的極大影響，從長遠來看也會受到新江灣城商業(yè)中心的影響，因此應(yīng)考慮以為周邊的辦公區(qū)提供休閑娛樂為主，并需要具有特色的定位，持有型商業(yè)更利于達到此目的。出售型公寓式酒店能夠在較短時間內(nèi)獲得最大收益，但酒店對于周邊配套條件要求很高，因