房地產(chǎn)經(jīng)紀人《房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)基礎(chǔ)》歷年真題與模擬試題詳解

第一部分歷年真題及詳解2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀人《房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)知識》真題及詳解一、單項選擇題（共50題，每題1分。每題的備選答案中只有1個最符合題意）1．張某擬以100萬元出售一套住宅，李某有意購買，并且雙方口頭達成買賣意向。之后張某得知李某是因為結(jié)婚急需購房，故將售價提高15%，并最終與李某成交。張某的這種行為違反了《民法通則》中的（）原則。A．平等B．自愿C．公平D．公序良俗【答案】C查看答案【解析】公平原則，是指在民事活動中當事人相互之間應公平對待。以下行為均是違反公平原則的：①惡意串通，損害他人利益；②把自己的意志強加給對方；③霸王條款；④利用他人急需而進行的顯失公平的民事行為。2．下列自然人中，目前具有完全民事行為能力的是（）。A．張某；1995年4月出生，某大學一年級學生B．唐某；1996年12月出生，孤兒，靠網(wǎng)絡(luò)撰稿為生C．肖某；1993年8月出生，某聾啞學校老師，雙腿已殘廢D．段某；1994年1月出生，某工廠工人，患有輕度精神分裂癥【答案】C查看答案【解析】完全民事行為能力人，是指能以自己的行為獨立享有民事權(quán)利，承擔民事義務(wù)的自然人。在中國，18周歲以上的自然人是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事活動，是完全民事行為能力人。16周歲以上不滿l8周歲的自然人，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。A項，張某在2012年10月份17歲半未滿18周歲，并且不是以自己的勞動收入為主要生活來源，不具有完全民事行為能力；B項，唐某雖然以自己的勞動收入為主要生活來源，但在2012年10月份未滿16周歲，不具有完全民事行為能力；D項，段某年滿18周歲，但患有輕度精神分裂癥，屬于限制民事行為能力的人。3．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在繁華地段向行人派發(fā)商品住宅價目表的行為，屬于（）。A．要約B．要約邀請C．承諾D．諾成【答案】B查看答案【解析】要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，是當事人訂立合同的預備行為。要約邀請內(nèi)容往往不明確、不具體，其相對人不特定。寄送的價目表、商業(yè)廣告、拍賣公告、招標公告等為要約邀請。A項，要約是指當事人一方向另一方提出合同條件，希望另一方接受的意思表示，商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約；C項，承諾是指受要約人同意接受要約的全部條件以締結(jié)合同的意思表示；D項，諾成是指買賣合同自雙方當事人意思表示一致即可成立，不需要交付標的物。4．商品住宅小區(qū)內(nèi)的道路，屬于（）。A．原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有B．物業(yè)服務(wù)所有C．業(yè)主所有D．企業(yè)與物業(yè)服務(wù)共有【答案】C查看答案【解析】建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。5．根據(jù)《合同法》，承租人可以單方面解除租賃合同的情形是（）。A．出租人未經(jīng)承租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租B．出租人拒絕對租賃房屋中已損壞的洗衣機進行維修C．出租人未按約定將租賃房屋交付承租人D．租賃房屋危機承租人的安全，但承租人事前已知該租賃房屋質(zhì)量不合格【答案】D查看答案【解析】租賃期間雖然未屆滿，在發(fā)生某些情況下，當事人一方可以解除合同。承租人可以解除租賃合同的情形包括：①因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的；②租賃物危及承租人的安全或健康的，即使承租人訂立租賃合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格；③不定期租賃。6．孫某將自己的房屋賣給胡某，并且將房屋交給胡某使用，但未辦理房屋登記，后來因馮某出價更高，孫某又把該房屋賣給馮某。并與馮某辦理了房屋登記，目前該房屋的所有權(quán)人是（）。A．孫某B．胡某C．胡某和馮某D．馮某【答案】D查看答案【解析】物權(quán)變動必須以一種可以公開的能夠表現(xiàn)物權(quán)變動的方式予以展示，并以此決定物權(quán)變動的效力。物權(quán)公示方式包括登記、交付。我國物權(quán)變動的關(guān)鍵點是，不動產(chǎn)為登記，動產(chǎn)為交付。要了解一項不動產(chǎn)的權(quán)利主體，就是查不動產(chǎn)登記簿，不動產(chǎn)登記簿上記載的人就是該不動產(chǎn)的權(quán)利人，除登記錯誤需要依法更正的外；要了解動產(chǎn)的權(quán)利主體，就是看誰占有它，即動產(chǎn)在誰手里，誰就是該動產(chǎn)的權(quán)利人，除有相反證據(jù)的外。本題中，房屋屬于不動產(chǎn)，其所有權(quán)人是房屋登記簿上記載的馮某。7．房地產(chǎn)管理部門要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公開其預售樓盤的全部信息，是為了保護消費者的（）。A．公平交易權(quán)B．自主選擇權(quán)C．受尊重權(quán)D．真情知悉權(quán)【答案】D查看答案【解析】真情知悉權(quán)是指消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實情況的權(quán)利。消費者有權(quán)根據(jù)商品或者服務(wù)的不同情況，要求經(jīng)營者提供商品的價格、產(chǎn)地、生產(chǎn)者、用途、性能、規(guī)格、等級、主要成分、生產(chǎn)日期、有效期限、檢驗合格證明、使用方法說明書、售后服務(wù)，或者服務(wù)的內(nèi)容、規(guī)格、費用等有關(guān)情況。本題中，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公開預售樓盤的全部信息，是為了保護消費者的真情知悉權(quán)。8．抗震性能最好的是（）基礎(chǔ)的建筑物。A．箱型B．竹板C．條形D．獨立【答案】A查看答案【解析】箱形基礎(chǔ)通常是采用鋼筋混凝土將基礎(chǔ)四周的墻、頂板、底板澆筑成剛度很大的箱狀形式。箱形基礎(chǔ)的剛度大、整體性好、底面積較大，能將上部結(jié)構(gòu)的荷載較均勻地傳給地基，并能適應地基的局部軟硬不均，有效地調(diào)整基底的壓力，有利于抵抗地震荷載的作用，能建造比其他基礎(chǔ)更高的建筑物。9．某幢住宅樓的電梯每10秒能上升24米，該電梯屬于（）。A．慢速電梯B．低速電梯C．中速電梯D．高速電梯【答案】C查看答案【解析】電梯根據(jù)行駛速度，分為高速電梯、中速電梯、低速電梯。消防電梯的常用速度大于2.5m/s，客梯速度隨層數(shù)增加而提高。中速電梯的速度為l.5～2.5m/s。低速電梯的速度在1.5m/s之內(nèi)。本題中，該電梯每10s上升24米，其速度為2.4m/s，屬于中速電梯?！菊f明】根據(jù)最新版考試教材，該知識點已刪除。10．關(guān)于地形圖的說法，正確的是（）。A．地形圖屬于專題地圖B．地形圖的測量基準面是大地水準面C．同一副地形圖上的等高線越密，則地面坡度越小D．地形圖中的比例尺越小，圖上顯示的事物情況越詳細【答案】B查看答案【解析】地形圖的測量的基準面是大地水準面。地面點的平面位置用該點在大地水準面上的位置來表示。A項，地圖根據(jù)表示的內(nèi)容，分為普通地圖和專題地圖。普通地圖以相對均衡的詳細程度，著重表示自然地理要素和社會經(jīng)濟要素，具有通用性，其中最主要的圖種是地形圖。C項，等高線越密，則地面坡度越大；反之，地面坡度越小。D項，一幅地形圖，當幅面一定時，比例尺越大，其圖幅所包括的實地范圍越小，圖上顯示的地物和地貌的情況越詳細，精度越高。11．在建筑施工圖中，表示住在樓中間各層平面布置，能反映起居室、臥室、衛(wèi)生間、廚房、陽臺及樓梯等位置與尺寸狀況的圖紙是（）。A．底層平面圖B．頂層平面圖C．標準層平面圖D．屋頂平面圖【答案】C查看答案【解析】通常一幢建筑物的建筑平面圖有：①底層平面圖（表示第一層房間的布置、建筑入口、門廳及樓梯等）；②標準層平面圖（表示中間相同的各層平面布置）；③頂層平面圖（表示房屋最高層的平面布置）；④屋頂平面圖（即屋頂平面的水平投影）。12．在住宅建筑的面積測算中，房屋內(nèi)的夾層、樓梯間和電梯間等在（）米以上的部位應當計算全部建筑面積。A．2.00B．2.20C．2.40D．2.80【答案】B查看答案【解析】《房產(chǎn)測量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》（GB/T17986.1—2000）第8.2.1條b款規(guī)定，房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。13．房屋主體結(jié)構(gòu)基本完成時，內(nèi)粉刷部分脫落，墻體輕度傾斜，需要進行正常修理，根據(jù)房屋的分類標準，該房屋屬于（）。A．基本完好房屋B．一般損壞房屋C．嚴重損壞房屋D．危險房屋【答案】B查看答案【解析】房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項目完好、損壞程度來劃分的，分為：①完好房屋；②基本完好房屋；③一般損壞房屋；④嚴重損壞房屋；⑤危險房屋。其中，一般損壞房屋是指主體結(jié)構(gòu)基本完好，層面不平整、經(jīng)常漏雨，門窗有的腐朽變形，下水道經(jīng)常阻塞，內(nèi)粉刷部分脫落，地板松動，墻體輕度傾斜、開裂，需要進行正常修理的房屋?！菊f明】根據(jù)最新版考試教材，該知識點已刪除。14．從節(jié)能角度看，住宅墻體材料應該具有的物理性質(zhì)是（）。A．導熱性差，熱容量大B．導熱性差，熱容量小C．導熱性好，熱容量大D．導熱性好，熱容量小【答案】A查看答案【解析】導熱性是指材料兩側(cè)存在溫差時，熱量由材料溫度高的一側(cè)通過材料傳遞到溫度低的一側(cè)的性質(zhì)；熱容量是指材料受熱時吸收熱量和冷卻時釋放熱量的性質(zhì)。材料的導熱性和熱容量是建筑物圍護結(jié)構(gòu)（墻體、屋蓋）設(shè)計時要考慮的重要因素。為了保持室內(nèi)溫度的穩(wěn)定性，應選用導熱性差、熱容量較大的建筑材料。15．強度高，耐磨損，防變形，易清洗且防潮但腳感差的地面裝飾材料是（）。A．實木地板B．強化復合地板C．實木復合地板D．竹地板【答案】B查看答案【解析】強化復合地板的主要優(yōu)點是強度高、耐磨損、不變形、易清洗、防潮性好，主要缺點是腳感較差，如果板材中的膠粘劑質(zhì)量較差，還會揮發(fā)出較多的甲醛，對人體健康有一定影響，但由于價格較便宜，用途比較廣泛。16．直接抹灰或者直接噴刷式頂棚較適用于（）。A．舞廳B．酒店大堂C．豪華餐廳D．普通住宅的臥室或書房【答案】D查看答案【解析】直接抹灰或直接噴刷式頂棚常用于普通住宅的臥室或書房、賓館的標準間客房、設(shè)備部品存放室等。ABC三項，懸吊式頂棚常用于住宅起居室、餐廳、酒店大堂、餐飲包間、舞廳、會議室、多功能廳等。17．關(guān)于大氣污染的說法，錯誤的是（）。A．光化學煙霧能腐蝕建筑物B．城市垃圾是重要的大氣污染源C．細顆粒污染物對人體健康危害比粗顆粒污染物大D．城市大氣污染中含量最多的氣態(tài)污染是二氧化碳【答案】D查看答案【解析】D項，氣態(tài)污染物是指以氣體形態(tài)進入空氣的中污染物，主要有硫氧化物、氮氧化物、一氧化碳、碳氫化合物。污染空氣的硫氧化物主要是二氧化硫、三氧化硫，其中以二氧化硫的數(shù)量最多，危害也最大。18．在汽車尾氣中，主要污染物除鉛外，另一種是（）。A．甲醛B．二氧化硫C．一氧化碳D．懸浮顆粒物【答案】C查看答案【解析】由于交通工具以燃油為主，主要污染物為碳氫化合物、一氧化碳、氮氧化物和含鉛污染物，尤其是汽車尾氣中的一氧化碳和鉛污染。據(jù)統(tǒng)計，汽車排放的鉛占大氣中鉛含量的97％。19．具有突發(fā)性、沖擊性、不連續(xù)性特點的環(huán)境噪音是（）。A．交通噪音B．建筑施工噪音C．工業(yè)噪音D．社會生活噪音【答案】B查看答案【解析】建筑施工噪聲主要是建筑工地上各種建筑機械和建筑工人手工操作產(chǎn)生的噪聲。這類噪聲在施工期間具有突發(fā)性、沖擊性、不連續(xù)性等特點，易使人煩躁。20．隨著現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展，大氣污染中很多重金屬顆粒物能引起人體慢性中毒，其中危害最大而且后果嚴重的是（）。A．醛B．砷C．汞D．鉛【答案】D查看答案【解析】很多重金屬顆粒物，如鎘、鋅、鎳、鈦、錳、砷、汞、鉛等污染空氣后，能引起人體慢性中毒。其中以鉛的危害多而重，鉛通過血液到達大腦細胞，沉積凝固，危害人的神經(jīng)系統(tǒng)，使智力、記憶力減退，形成癡呆癥或引起中毒性神經(jīng)病。21．某機場因設(shè)計欠缺，夜間閃動過多光線較強的信號燈，該污染屬于光污染中的（）污染。A．燈光B．眩光C．夜光D．紅外線【答案】B查看答案【解析】眩光污染，如電焊時產(chǎn)生的強烈眩光，在無防護情況下會對人的眼睛造成傷害；夜間迎面駛來的汽車的燈光，會使人視物不清，造成事故；車站、機場等過多閃動的信號燈，使人視覺不舒服。A項，燈光污染，如路燈控制不當或建筑工地的聚光燈，照進住宅，影響居民休息等。C項，夜光不屬于光污染。D項，紅外線屬于電磁輻射污染。22．綠地率指的是城市一定地區(qū)內(nèi)（）。A．全部綠化種植垂直投影面積占該地區(qū)總面積的比率B．各類綠地面積的總和占該地區(qū)綠化覆蓋面積的比率C．綠化覆蓋面積占該地區(qū)總面積的比率D．各類綠地面積的總和占該地區(qū)總面積的比率【答案】D查看答案【解析】綠地率是指城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠地（公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地）面積的總和占該地區(qū)總面積的比率（％）。綠地率是衡量環(huán)境質(zhì)量的重要指標。23．下列土地中，不適宜作為城市建筑用地的是（）。A．坡度為15%的坡地B．地震烈度為8度的平地C．陰坡地帶D．鎢礦地【答案】D查看答案【解析】不適宜作為城市建設(shè)用地的主要類型包括：①承載力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭層或流沙層的土類；②坡度超過20％的坡地；③經(jīng)常被洪水淹沒，且淹沒深度超過1.5m的土地；④受沖溝、滑坡等工程地質(zhì)病害嚴重影響的地段。24．某城市擬建一座化工廠，為減輕其對居民區(qū)的污染，城市規(guī)劃中應結(jié)合風玫瑰圖，將該工廠布置在（）。A．全年最小風頻風向的上風側(cè)B．全年最小風頻風向的下風側(cè)C．全年最大風頻風向的上風側(cè)D．全年最大風頻風向的下風側(cè)【答案】A查看答案【解析】利用風玫瑰圖，一般情況下可根據(jù)最小風頻原則進行布局，即對空氣有污染的工業(yè)應布置在全年最小風頻風向的上風側(cè)，居住區(qū)應布置在其下風側(cè)，因為這個方位全年受污染的幾率最小。25．居住區(qū)規(guī)劃中，確定住宅建筑區(qū)間距最主要的依據(jù)是（）。A．通風要求B．防止噪聲要求C．防火標準D．日照標準【答案】D查看答案【解析】建筑間距是指兩棟建筑物外墻面之間的水平距離。建筑間距主要是根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風、采光、防止噪聲和視線干擾、防火、防震、綠化、管線埋設(shè)、建筑布局形式，以及節(jié)約用地等要求，綜合考慮確定。住宅的布置，通常以滿足日照要求作為確定建筑間距的主要依據(jù)。26．某居住小區(qū)總建筑面積為450000m2，用地面積為150000m2，住宅用地面積為75000m2，住宅建筑基地面積為45000m2，該居住小區(qū)的住宅建筑凈密度是（）。A．0.30B．0.60C．3.00D．6.00【答案】B查看答案【解析】住宅建筑凈密度是指住宅建筑基底總面積與住宅用地面積的比率（％）。本題中，該居住小區(qū)的住宅建筑凈密度=45000÷75000=0.6。27．假設(shè)名義年利率為r，計息周期分別為年、月、日時的實際年利率為r年、r月、r日，其大小關(guān)系為（）。A．r＞r年＞r月＞r日B．r＜r年＜r月＜r日C．r＝r年＞r月＞r日D．r＝r年＜r月＜r日【答案】C查看答案【解析】名義利率與實際利率的關(guān)系如下：I=（1+r／m）m－l。式中，名義年利率為r；實際年利率為I；一年中計息m次，則每次計息的利率為r／m。本案例，計息周期為年的實際利率r年=（1+r）1－l=r；計息周期為月的實際年利率r月=（1+r/12）12－1；計息周期為日的實際年利率r日=（1+r/365）365－1。則r＝r年＜r月＜r日。28．房地產(chǎn)投資各個步驟的先后順序是（）。A．選擇投資方案，尋找投資機會，實施投資方案，評價投資機會B．選擇投資方案，尋找投資機會，評價投資機會，實施投資方案C．尋找投資機會，選擇投資方案，評價投資機會，實施投資方案D．尋找投資機會，評價投資機會，選擇投資方案，實施投資方案【答案】D查看答案【解析】房地產(chǎn)投資一般分為以下四大步驟：①尋找投資機會，是投資者發(fā)現(xiàn)投資可能性的過程。②評價投資方案，又稱投資方案經(jīng)濟評價、投資項目經(jīng)濟評價，是對初步篩選出的各種投資機會或投資方案、投資項目進行經(jīng)濟評價。③選擇投資方案，又稱投資決策，是在投資方案經(jīng)濟評價的基礎(chǔ)上，綜合分析比較各種投資方案的優(yōu)劣，根據(jù)投資者的投資目標，對投資方案作出決策性的結(jié)論，其結(jié)果為投資和不投資兩種。④實施投資方案，是對已選定的投資方案付諸實施的過程。29．某房地產(chǎn)投資項目的折現(xiàn)率為12%時，凈現(xiàn)值為359萬元；折現(xiàn)率為13%時，凈現(xiàn)值為－83.5萬元。該投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為（）。A．12.19%B．12.30%C．12.70%D．12.81%【答案】D查看答案【解析】財務(wù)內(nèi)部收益率通常簡稱內(nèi)部收益率，是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，即是使項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）通過線性內(nèi)插法求取的公式為：。式中，i1代表當凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率；i2代表當凈現(xiàn)值為接近于零的負值時的折現(xiàn)率；NPV1代表i1時的凈現(xiàn)值（正值）；NPV2代表i2時的凈現(xiàn)值（實際為負值，但在此取其絕對值）。本案例，該投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率=12%+=12.81%。30．某房地產(chǎn)開發(fā)項目第4年的累積凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值，上一年累積凈現(xiàn)金流量為－4000萬元，當年凈現(xiàn)金流量為8000萬元，其靜態(tài)投資回收期為（）年。A．2.50B．3.50C．4.00D．4.50【答案】B查看答案【解析】靜態(tài)投資回收期是指在不考慮資金的時間價值時，以投資項目的凈現(xiàn)金流量抵償原始總投資所需要的時間，或者說以凈收益收回初始投資所需要的時間。靜態(tài)投資回收期的計算公式為。當各年的凈現(xiàn)金流量不相同時，靜態(tài)投資回收期可根據(jù)累計凈現(xiàn)金流量求得，也就是在現(xiàn)金流量表中累計凈現(xiàn)金流量由負值轉(zhuǎn)為正值之間的年份，計算公式為：。本案例中，該項目的靜態(tài)投資回收期為：31．李某購買一套單價為5000元/m2，建筑面積為90m2的商品住宅，首期付為總價的20%，余款向銀行申請貸款期限為20年，貸款年利率為6.80%，按月等額償還貸款本息的住房抵押貸款，李某每月的還款額為（）元。A．2748B．2788C．3435D．3485【答案】A查看答案【解析】將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為等額年金的公式為。本案例，李某每月的還款額=2748（元）。32．購房投資者通過折價方式將其房屋轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金而導致資金損失風險，屬于（）。A．市場供求風險B．變現(xiàn)風險C．購買力風險D．資本價值風險【答案】B查看答案【解析】變現(xiàn)風險是指投資者急于將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險。A項，市場供求風險是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風險；C項，通貨膨脹風險又稱購買力風險，是指與初始投入的資金相比，投資完成后所收回資金的購買力降低給投資者帶來的風險；D項，資本價值在很大程度上取決于預期收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營成本水平，并導致投資收益率發(fā)生變化。這種變化使得預期資本價值與現(xiàn)實資本價值之間產(chǎn)生差異，即導致資本價值的風險。33．在買方市場下，房地產(chǎn)成交價會偏向（）。A．買方最低出價B．買方最高出價C．賣方最低出價D．賣方最高出價【答案】C查看答案【解析】賣方要價是站在賣方的角度，指賣方出售房地產(chǎn)時愿意接受的價格。買方出價是站在買方的角度，指買方購買房地產(chǎn)時愿意支付的價格。在實際交易中，只有當買方最高出價高于或等于賣方最低要價時，交易才可能成功。在買方市場下，成交價會偏向賣方最低要價；在賣方市場下，成交價會偏向買方最高出價。34．新建經(jīng)濟適用住房的出售價格實行（）。A．市場調(diào)節(jié)價B．最低限價C．政府定價D．政府指導價【答案】D查看答案【解析】新建的經(jīng)濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定。其中，經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償安置費、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金七項因素，利潤率控制在3％以下?！菊f明】根據(jù)最新版考試教材，該知識點已刪除。35．某總面積為6.25畝的工業(yè)用地，容積率為0.80，樓面地價為800元每平方米，隨著城區(qū)的擴大，按新的規(guī)劃要變成綜合用地，容積率為4.00，樓面地價為1200元每平方米。理論上應補繳的地價款為（）萬元。A．163.33B．166.67C．666.67D．1733.16【答案】D查看答案【解析】對于改變土地用途、容積率等土地使用條件的，補地價的數(shù)額理論上等于批準變更時新舊土地使用條件下的土地市場價格之差額，即：補地價=新土地使用條件下的土地市場價格－舊土地使用條件下的土地市場價格。其中，對于單純提高容積率，改變土地用途并提高容積率的補地價來說，補地價的數(shù)額為：補地價（單價）=新樓面地價×新容積率一舊樓面地價×舊容積率；補地價（總價）=補地價（單價）×土地總面積。則本案例，理論上應補繳的地價款=（1200×4.00－800×0.80）×6.25×666.67≈1733.16（萬元）?！菊f明】根據(jù)最新版考試教材，該知識點已刪除。36．收益法中的報酬率與投資風險（）。A．正相關(guān)B．負相關(guān)C．無關(guān)系D．相關(guān)性隨機變化【答案】A查看答案【解析】報酬率是指將估價對象未來各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價對象價格或價值的折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。從全社會來看，投資遵循收益與風險相匹配原則，報酬率與投資風險正相關(guān)，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。37．甲乙兩幢寫字樓位于同一地段，乙寫字樓電梯速度慢，載重量小，上下班高峰期時間乘坐電梯十分擁擠，因此租金明顯比甲寫字樓低。從折舊的角度看，造成乙寫字樓租金低的原因是乙寫字樓的（）。A．物質(zhì)折舊B．功能落后C．功能過剩D．經(jīng)濟折舊【答案】B查看答案【解析】功能折舊是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。功能不足折舊是指因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等缺乏或低于市場要求的標準造成的建筑物價值減損，又可分為：①功能缺乏折舊和，如住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣（北方地區(qū)）、燃氣、電話線路、有線電視等；辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等。②功能落后折舊，如設(shè)備、設(shè)施陳舊落后或容量不夠，建筑式樣過時，空間布局欠佳等。功能過剩折舊是指因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等超過市場要求的標準而對房地產(chǎn)價值的貢獻小于其成本造成的建筑物價值減損。38．由出票人簽發(fā)，委托付款人在見票時或者在指定日期無條件支付確定金額給收款人或者持票人的票據(jù)，稱為（）。A．本票B．匯票C．支票D．信用證【答案】B查看答案【解析】匯票是出票人簽發(fā)的，委托付款人在見票時或者在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。A項，本票是出票人簽發(fā)的，承諾自己在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)；C項，支票是出票人簽發(fā)的，委托辦理支票存款業(yè)務(wù)的銀行或者其他金融機構(gòu)在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)；D項，信用證是指在國際貿(mào)易中，開證銀行以自己的信用作付款保證，保證本國進口商有支付能力的書面憑證?！菊f明】根據(jù)最新版考試教材，該知識點已刪除。39．關(guān)于個人住房固定利率貸款的說法，正確的是（）。A．借款人要面臨未來利率上升的風險B．借款人無法準確預測未來的利息支出C．貸款利率通常固定在一個較高的水平上D．貸款期限內(nèi)償還的方式必須固定不變【答案】C查看答案【解析】AC兩項，當貸款人采用固定利率貸款方式發(fā)放貸款時，將面臨未來利率上升的風險。因此，貸款人為了降低利率風險，通常會將貸款利率固定在一個較高的水平上。B項，對于借款人來說，采取固定利率貸款款方式可以明確未來的還款額，有利于做好還款計劃，但要承擔比目前的利率要高的貸款利率。D項，固定利率貸款是事先確定貸款利率且該利率在整個貸款期限內(nèi)都固定不變的貸款。40．個人住房中的組合貸款是指（）。A．購房貸款和裝修貸款B．購買兩套或者兩套以上的貸款C．貸款資金開源于兩家或者兩家以上商業(yè)銀行D．由住房公積金貸款和商業(yè)性貸款共同組成的貸款【答案】D查看答案【解析】組合貸款是借款人所需資金先申請住房公積金貸款，不足部分申請商業(yè)性貸款，即貸款總金額由住房公積金貸款和商業(yè)性貸款兩部分組成。41．李某年收入為3.60萬元，每月需要支付住房貸款820元，物業(yè)管理費用為每月80元，李某的月房產(chǎn)支出與收入比是（）。A．0.03B．0.25C．0.27D．0.30【答案】D查看答案【解析】月房產(chǎn)支出與收入比的計算公式為：。則李某的月房產(chǎn)支出與收入之比=（820＋80）÷（36000÷12）=0.30。42．金融市場中，被稱為借貸資金供求指示器的利率是（）。A．法定利率B．公定利率C．市場利率D．協(xié)定利率【答案】C查看答案【解析】市場利率是指在金融市場上資金供求雙方自由競爭所形成的利率，它是借貸資金供求的指示器。A項，法定利率是指由政府金融管理部門或中央銀行制定的利率。法定利率具有法律效力，其他任何單位和個人均無權(quán)變動；B項，公定利率是指由非政府部門的金融行業(yè)自律性組織（即民間金融組織，如銀行同業(yè)公會）所確定的利率；D項，協(xié)定利率是指銀行為了吸收大額存款，與存款單位簽訂一對一的利率條件存款合同中確定的利率。43．為了解大城市新建商品房市場狀況，研究人員對北京、上海等幾個城市近三年新建商品房市場進行了全面的深入調(diào)查，這種調(diào)查方式屬于（）。A．隨機調(diào)查B．抽樣調(diào)查C．典型調(diào)查D．重點調(diào)查【答案】C查看答案【解析】常用的統(tǒng)計調(diào)查方式有普查、抽樣調(diào)查、重點調(diào)查、典型調(diào)查和統(tǒng)計報表。其中，典型調(diào)查是從調(diào)查對象中選擇一個或少數(shù)幾個具有代表性的典型個體進行全面深入的調(diào)查。B項，抽樣調(diào)查，是隨機地從調(diào)查對象中抽取一部分個體作為樣本進行調(diào)查，并根據(jù)樣本調(diào)查結(jié)果推斷總體數(shù)量特征的一種非全面調(diào)查。D項，重點調(diào)查是從調(diào)查對象中只選擇少數(shù)重點個體進行調(diào)查。重點個體是指對總體容量而言其數(shù)量所占比重小，但在所要調(diào)查的數(shù)量特征上占有較大比重的個體?！菊f明】根據(jù)最新版考試教材，該知識點已刪除。44．抽樣調(diào)查方式中，確定抽樣框的基本依據(jù)是（）。A．調(diào)查對象B．調(diào)查單位C．調(diào)查項目D．調(diào)查目的【答案】A查看答案【解析】調(diào)查對象是指根據(jù)調(diào)查目的確定的、所要研究的某種現(xiàn)象的總體。在市場調(diào)查中，通常采取抽樣調(diào)查方式，調(diào)查對象是確定抽樣框的基本依據(jù)。抽樣框被確定之后，從中選取的每一個樣本就是調(diào)查單位?！菊f明】根據(jù)最新版考試教材，該知識點已刪除。45．統(tǒng)計實有住宅建筑面積時，需要計入該指標中的房屋不包括（）。A．別墅B．公寓C．集體宿舍D．住宅樓中作為人防使用，不住人的地下室【答案】D查看答案【解析】實有住宅建筑面積是指報告期末含私有（自有）房屋在內(nèi)的專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍等房屋建筑面積之和，但不包括住宅樓中作為人防使用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋?！菊f明】根據(jù)最新版考試教材，該知識點已刪除。46．表現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員個性心理特征的核心是（）。A．信念B．性格C．氣質(zhì)D．能力【答案】B查看答案【解析】個性心理特征是指個體的心理過程中經(jīng)常地、穩(wěn)定地表現(xiàn)出來的心理特征。這些特征影響著個體的言行舉止，反映出一個人的基本精神面貌和意識傾向，集中地體現(xiàn)了人的心理活動的獨特性。個性心理特征主要表現(xiàn)在性格、氣質(zhì)和能力三個方面，其中以性格為核心。47．營銷人員思想敏捷，言語柔和謙虛，主動介紹購房相關(guān)事項，熱心解答購房者的問題，這種接待方式適用于（）類型的消費者。A．多血質(zhì)B．膽汁質(zhì)C．粘液質(zhì)D．抑郁質(zhì)【答案】B查看答案【解析】膽汁質(zhì)的消費者情緒變化激烈，如果購物時需要等待或營銷人員言行怠慢，會激起煩躁情緒甚至激烈反應。他們喜歡購買新穎獨特的商品，一旦喜歡某個商品，往往會果斷作出購買決定并立即購買，而事后往往會后悔。接待這類消費者，營銷人員應眼疾手快，及時應答，言語柔和謙恭，積極調(diào)動消費者的情緒。48．某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)年初給每位職工投保了10萬元的家庭財產(chǎn)保險和10年的人身意外事故安全保險，這項措施針對的職工需要層次是（）。A．生理需要B．安全需要C．尊重需要D．歸屬需要【答案】B查看答案【解析】安全需要是希望得到保護和免于威脅從而獲得安全感的需要，如希望避免災害等對身體的傷害，要求社會治安良好、職業(yè)穩(wěn)定、未來生活有保障等。當未來不可預測或者社會秩序受到威脅的時候，這些需要就特別突出。購買家庭財產(chǎn)保險和安全事故保險都屬于安全需要。49．消費者的價格心理表現(xiàn)有不同類型，工薪階層在買房時多選擇經(jīng)濟實惠，價格低廉的住房，這種價格心理表現(xiàn)是（）。A．習慣性心理B．敏感性心理C．傾向性心理D．感受性心理【答案】C查看答案【解析】傾向性心理是消費者在購買過程中對商品價格選擇所表現(xiàn)出的傾向。不同消費者群體的商品價格傾向有所不同，如高收入的消費者傾向于功能先進、高檔名貴的高價格商品，中等收入的消費者傾向于經(jīng)濟實惠、價格較低的商品。因此，商品價格的定位要適應不同消費者的價格傾向性心理。50．某房地產(chǎn)的售房單價為7995元/m2，確定該價格采用的商品定價心理方法是（）。A．高價法B．低價法C．尾數(shù)法D．折價法【答案】C查看答案【解析】這是定一個零頭數(shù)結(jié)尾的非整數(shù)價格，使消費者在心理上產(chǎn)生價格較低的感覺，也使消費者認為定價是認真、精確的。本案例，收房單價為7995元/m2屬于尾數(shù)定價法。二、多項選擇題（共30題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意。錯選不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）51．關(guān)于法律適用的說法，正確的有（）。A．法律解釋優(yōu)先于法律文本B．部門規(guī)章的效力高于地方政府規(guī)章的效力C．法律的效力自公布之日生效，至廢止之日失效D．《城市房地產(chǎn)管理法》中涉及物權(quán)的規(guī)定，優(yōu)先于《物權(quán)法》中涉及物權(quán)的規(guī)定E．某行政法規(guī)自2011年5月1日起施行，某部門規(guī)章自2012年4月1日起施行，若兩者的規(guī)定相沖突，適用行政法規(guī)【答案】DE查看答案【解析】解決法律適用沖突問題，一般遵循“上位法優(yōu)先于下位法”、“特別法優(yōu)先于一般法”、“新法優(yōu)先于舊法”、“法不溯及既往”等原則。根據(jù)以上原則，A項，特別法優(yōu)先于一般法。B項，部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間具有同等效力，在各自的權(quán)限范圍內(nèi)施行。C項，法律開始生效的時間通常有兩種情況：①自法律公布之日起生效；②法律公布后經(jīng)過一段時間再生效。D項，物權(quán)法是規(guī)范物權(quán)的一般法，相對于物權(quán)法來說，其他規(guī)范物權(quán)的法律都是特別法，如城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法等許多法律的規(guī)定都涉及物權(quán)，都是對特定領(lǐng)域的物權(quán)所作的特別規(guī)定，應當優(yōu)先適用。E項，行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章，行政法規(guī)與部門規(guī)章兩者沖突時，適用行政法規(guī)。52．甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲企業(yè)）將其開發(fā)的某小區(qū)1、2、3號住宅樓委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（以下簡稱乙機構(gòu)）代理銷售，乙機構(gòu)的行為中，屬于濫用代理權(quán)的有（）。A．購買其中五套住宅B．以自己的名義與購房人簽訂買賣合同C．將其中兩套住宅銷售給乙機構(gòu)總經(jīng)理的好友林某D．將其中一套住宅低價銷售給乙機構(gòu)的利害關(guān)系人張某E．經(jīng)甲企業(yè)同意，將其中3號住宅樓委托其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理推銷【答案】BD查看答案【解析】根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，代理人不得有下列濫用代理權(quán)的行為：①以被代理人名義與自己實施民事法律行為。例如，代理他人與自己訂立合同。②以被代理人名義與自己同時代理的其他人實施民事法律行為。但理論上認為，如經(jīng)本人同意，或者專為代理一方履行債務(wù)而進行雙方代理應為有效。后者如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂房屋買賣合同后，房地產(chǎn)經(jīng)紀人代理雙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。③與第三人惡意串通，損害被代理人的利益?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定“代理人和第三人串通，損害被代理人的利益的，由代理人和第三人負連帶責任?！雹艹酱頇?quán)限進行代理活動。超越代理權(quán)限進行代理的，代理人應根據(jù)代理人與被代理人之間的基礎(chǔ)關(guān)系。承擔違約責任或侵權(quán)責任。⑤利用代理權(quán)從事違法活動?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定“代理人知道被委托代理的事項違法仍然進行代理活動的，或者被代理人知道代理人的代理行為違法不表示反對的，由被代理人和代理人負連帶責任。”53．關(guān)于房屋租賃期限的說法，正確的有（）。A．租賃期限不得超過20年B．租賃期限可以超過20年C．租賃期限超過20年的，合同無效D．無論租賃期限長短，租賃合同均應當采取書面形式E．租賃期限在6個月以下的租賃合同可以采用口頭形式【答案】AE查看答案【解析】租賃合同規(guī)定的租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。租賃期限6個月以上的，租賃合同應當采用書面形式；租賃期限6個月以下的，當事人可以選擇是采用書面形式還是采用口頭形式。但對于房屋租賃，即使租賃期限不滿6個月，因房屋的價值較大、租金較多，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第54條的規(guī)定，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。54．關(guān)于房地產(chǎn)抵押的說法，正確的有（）。A．債權(quán)人和抵押權(quán)人可以是同一人B．抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立C．訂立抵押合同前抵押房產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響D．抵押期間，抵押人可以自行處分抵押房地產(chǎn)E．以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物必須一并抵押【答案】ACE查看答案【解析】A項，在房地產(chǎn)抵押貸款中，借款人為債務(wù)人，貸款人為債權(quán)人；債權(quán)人同時也是抵押權(quán)人，但債務(wù)人不一定是抵押人。B項，以建筑物、建設(shè)用地使用權(quán)等不動產(chǎn)抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。當事人之間訂立的抵押合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理抵押登記的，不影響抵押合同效力。C項，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。D項，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。E項，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。55．評價住宅的適用性能，應當包括的內(nèi)容有（）。A．住宅套型B．隔聲性能C．設(shè)備設(shè)施D．建筑造型E．室內(nèi)污染物控制【答案】ABC查看答案【解析】住宅適用性能是由住宅建筑本身和內(nèi)部設(shè)備設(shè)施配置所決定的適合用戶使用的性能。其評定內(nèi)容包括：①單元平面；②住宅套型；③建筑裝修；④隔聲性能；⑤設(shè)備設(shè)施；⑥無障礙設(shè)施。56．關(guān)于建筑面積計算的說法，正確的有（）。A．房屋內(nèi)的門廳、客廳，均按一層計算面積B．有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算C．房屋的天面、天面上的花園按水平投影面積的一半計算D．屬永久性建筑的有柱車棚，按柱的外圍水平投影面積計算E．屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算【答案】ABDE查看答案【解析】A項，穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。B項，有柱（不含獨立柱、單排柱）或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。C項，房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池不計算建筑面積。D項，屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計算。E項，屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算?！菊f明】根據(jù)最新版考試教材，該知識點已刪除。57．套內(nèi)房屋使用的面積包括（）。A．套內(nèi)墻體面積B．內(nèi)墻面裝飾厚度水平投影面積C．套內(nèi)樓梯面積D．套內(nèi)陽臺面積E．套內(nèi)壁柜面積【答案】ABCDE查看答案【解析】套內(nèi)房屋使用面積以水平投影面積按下列規(guī)定計算：①套內(nèi)使用面積應包括臥室、起居室（廳）、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、過廳、過道、儲藏室、壁柜等使用面積的總和。②套內(nèi)樓梯應按自然層數(shù)的使用面積總和計人套內(nèi)使用面積。③煙囪、通風道、管道井等均不應計入套內(nèi)使用面積。④套內(nèi)使用面積應按結(jié)構(gòu)墻體表面尺寸計算。有復合保溫層時，應按復合保溫層表面尺寸計算；⑤內(nèi)墻面裝飾厚度應計人套內(nèi)使用面積。58．在住宅室內(nèi)裝飾裝修中，可改善墻體物理性能的措施有（）。A．墻面增加吸聲材料B．對墻面進行保濕處理C．選用體現(xiàn)裝飾裝修風格的色彩處理D．墻面選用淺色面材料反射太陽光E．選用質(zhì)感、觸感較好的裝飾材料【答案】ABD查看答案【解析】改善墻體的物理性能的措施有：①對墻面進行保溫隔熱處理，可提高墻體的保溫、隔熱能力；②選用白色或淺色飾面材料反射太陽光，能減少熱輻射，從而節(jié)約能源，調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度；③室內(nèi)墻面采用吸聲材料，可有效控制混響時間，改善音質(zhì)；④增大飾面材料的面密度或增加吸聲材料，可提高墻體的隔聲性能?！菊f明】根據(jù)最新版考試教材，該知識點已刪除。59．在民用建筑中，常見的整體類地面有（）。A．大理石地面B．水磨石地面C．花崗石地面D．水泥地面E．混凝土地面【答案】BDE查看答案【解析】整體類地面是指直接施工在混凝土墊層上的整體式面層，主要包括：①水泥砂漿地面；②混凝土地面；③水磨石地面。AC兩項均屬于鋪貼類地面的石材類地面。60．可見光污染的污染源有（）。A．控制不當?shù)穆窡鬊．夜間路面駛來的汽車燈光C．過多閃動的信號燈D．紅外光E．紫外光【答案】ABC查看答案【解析】光污染包括：①燈光污染，如路燈控制不當或建筑工地的聚光燈，照進住宅，影響居民休息等。②眩光污染，如電焊時產(chǎn)生的強烈眩光，夜間迎面駛來的汽車的燈光，會使人視物不清，造成事故；車站、機場等過多閃動的信號燈，使人視覺不舒服。③視覺污染，指城市中雜亂的視覺環(huán)境，如雜亂的垃圾堆物、亂擺的貨攤、五顏六色的廣告等。④其他光污染，如寫字樓、商場、賓館等建筑物的外墻用玻璃或反光玻璃裝飾，在陽光或強烈燈光照射下發(fā)生反光，會擾亂駕駛員或行人的視覺，成為交通事故的隱患。A項，屬于燈光污染；BC兩項均屬于眩光污染。61．園林景觀的特點有（）。A．園林景觀都是人造的B．園林景觀是固定在某處的標志性景觀C．美是園林景觀的標志D．園林是心理和生理的共同表現(xiàn)E．所有園林景觀都需要進行護理【答案】BCDE查看答案【解析】園林景觀的特點包括：①園林景觀是固定在某處的標志性景觀；②美是園林景觀的標志；③園林景觀是心理和生理的共同表現(xiàn)；④園林景觀需要進行護理。62．工程建設(shè)中常見的工程地質(zhì)病害有（）。A．地震與沖溝B．地下溶洞C．滑坡與塌方D．地下回填土E．洪水淹沒地【答案】ABC查看答案【解析】對工程建設(shè)產(chǎn)生嚴重影響的地質(zhì)、地貌現(xiàn)象稱為工程地質(zhì)病害。工程地質(zhì)病害主要包括：①地震；②沖溝；③滑坡與塌方；④地下溶洞。63．關(guān)于城市規(guī)劃的說法，正確的有（）。A．城市總體規(guī)劃分為控制性規(guī)劃和修建性規(guī)劃B．修建性詳細規(guī)劃是各項建筑和工程設(shè)施設(shè)計及施工的依據(jù)C．控制性詳細規(guī)劃的內(nèi)容包括確定建筑后退紅線距離D．城市總體規(guī)劃由城市人民政府組織編制E．城市的發(fā)展布局、功能分區(qū)等屬于城市總體規(guī)劃的內(nèi)容【答案】BCDE查看答案【解析】城市規(guī)劃包括：①城市總體規(guī)劃，由城市人民政府組織編制，其內(nèi)容包括城市的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍，各類專項規(guī)劃等。②城市詳細規(guī)劃。其中城市詳細規(guī)劃包括：①控制性詳細規(guī)劃，內(nèi)容包括確定建筑后退紅線距離等。②修建性詳細規(guī)劃，是依據(jù)控制性詳細規(guī)劃確定的指標，編制具體的、操作性的規(guī)劃，作為各項建筑和工程設(shè)施設(shè)計及施工的依據(jù)?！菊f明】根據(jù)最新版考試教材，該知識點已刪除。64．下列居住區(qū)用地中，屬于住宅區(qū)用地的有（）。A．地面停車場用地B．宅間綠地C．宅間小路用地D．公建用地E．住宅建筑基底占地【答案】BCE查看答案【解析】居住區(qū)用地包括：①住宅用地，是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）。②公共服務(wù)設(shè)施用地（又稱公建用地），是指與居住人口規(guī)模相對應配套建設(shè)的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。③道路用地，是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。④公共綠地。65．房地產(chǎn)投機區(qū)別于房地產(chǎn)投資的特征主要有（）。A．利用別人資金投入B．短期時間介入C．缺乏理性的分析和評估D．尋求回報E．具有風險性【答案】BC查看答案【解析】投資較重視長期的時間介入，而且強調(diào)理性的分析與評估，背后隱含著正常的風險與收益；投機則較看重短期的時間介入，通常缺乏理性的分析與評估，主要憑直覺或非正規(guī)渠道的信息作判斷，背后隱含著不正常的風險與收益。66．下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標中，屬于動態(tài)盈利評價指標的有（）。A．財務(wù)凈現(xiàn)值B．投資利潤率C．成本利潤率D．財務(wù)內(nèi)部收益率E．利息備付率【答案】AD查看答案【解析】動態(tài)盈利性評價指標主要包括：①財務(wù)凈現(xiàn)值；②財務(wù)內(nèi)部收益率；③動態(tài)投資回收期。BC兩項，投資利潤率與成本利潤率均屬于靜態(tài)盈利性評價指標；E項，利息備付率屬于清償性評價指標。67．房地產(chǎn)投資選擇多樣性的表現(xiàn)有（）。A．房地產(chǎn)類型多樣B．房地產(chǎn)投資形式多樣C．房地產(chǎn)投資收益的個別性D．房地產(chǎn)經(jīng)營方式多樣E．房地產(chǎn)投資變現(xiàn)復雜【答案】ABD查看答案【解析】房地產(chǎn)投資的特點包括：①投資選擇的多樣性；②投資區(qū)域的差異性；③投資價值的附加性；④投資變現(xiàn)的困難性；⑤投資收益的個別性；⑥投資預期的風險性。其中，投資的多樣性主要表現(xiàn)在：①投資對象的多樣性；②投資形式的多樣性；③經(jīng)營方式的多樣性。68．下列房地產(chǎn)投資類型中，屬于間接投資形式的有（）。A．房地產(chǎn)開發(fā)投資B．購買房地產(chǎn)用于出租C．購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股票D．購買房地產(chǎn)投資信托基金E．租賃房地產(chǎn)后轉(zhuǎn)租【答案】CD查看答案【解析】房地產(chǎn)間接投資是指投資者將資金用于購買房地產(chǎn)相關(guān)證券的行為，投資者不參與其中的有關(guān)管理工作。房地產(chǎn)間接投資的形式主要有購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票、債券，購買房地產(chǎn)投資信托基金等。ABE三項均屬于直接投資。69．下列房地產(chǎn)價格的因素中，可能引起房地產(chǎn)價格下降的有（）。A．家庭人口規(guī)模小型化B．中等收入的居民收入增加C．建材價格下降D．房地產(chǎn)擁有者惜售E．實行房屋限購政策【答案】CE查看答案【解析】A項，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即每個家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住宅總量將增加，住宅價格有上漲的趨勢。B項，如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因其邊際消費傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入此時依消費順序會大部分甚至全部用于提高居住水平，會增加對居住房地產(chǎn)的需求，從而會促使居住房地產(chǎn)價格上漲。C項，建筑材料價格下降，會適當降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，可能引起“成本推動型”的房地產(chǎn)價格下降。D項，如果房地產(chǎn)擁有者惜售，則房地產(chǎn)需求者只有出高價才可能改變其惜售態(tài)度，因此如果達成交易，其成交價格通常會高于正常市場價格。E項，實行房屋限購政策都會引起房地產(chǎn)價格上升。E項，限購政策，是限制房地產(chǎn)的需求，根據(jù)價格與供求的關(guān)系，從理論上可能會引起房地產(chǎn)價格下降。70．下列房地產(chǎn)中，適用市場法估價的有（）。A．高檔公寓B．標準廠房C．行政辦公樓D．博物館E．商鋪【答案】ABE查看答案【解析】市場法又稱比較法、市場比較法、交易實例比較法，適用的估價對象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等；②寫字樓；③商鋪；④標準廠房；⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。下列房地產(chǎn)難以采用市場法估價：①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，例如特殊廠房、機場、碼頭等；②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等；③可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等。71．采用收益法估價時，可能導致估價結(jié)果偏低的因素有（）。A．預測的凈收益偏低B．預測的運營經(jīng)費偏低C．選取的報酬率偏低D．確定的收益期限偏短E．考慮了凈收益變化【答案】ADE查看答案【解析】從收益法的觀點看，房地產(chǎn)價格或價值的高低主要取決于三個因素：①未來凈收益的大小，未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價格或價值就越高，反之就越低；②獲得凈收益期限的長短，獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價格或價值就越高，反之就越低；③獲得凈收益的可靠程度，獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價格或價值就越高，反之就越低。72．關(guān)于成本估價中房地產(chǎn)價格構(gòu)成的說法，正確的有（）。A．土地取得成本中包括拆遷費用B．開發(fā)成本包括非營業(yè)性公共配套設(shè)施的建設(shè)費用C．管理費用一般按開發(fā)成本的一定比例預算D．投資利息不包括自有資金應得的利益E．銷售稅費不包括開發(fā)建設(shè)過程中的稅費【答案】ABE查看答案【解析】房地產(chǎn)價格構(gòu)成分為：土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤。C項，管理費用是指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價時管理費用通?？砂凑胀恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。D項，投資利息與會計上的財務(wù)費用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應計算利息。73．信用的特征有（）。A．信任性B．收益性C．風險性D．流動性E．固定性【答案】BC查看答案【解析】信用的特征有：①時限性，即商品或貨幣的讓渡有一定期限；②償還性，即商品或貨幣的暫時讓渡是以償還為先決條件的，要求在信用關(guān)系結(jié)束時按一定方式得到返還；③收益性，即信用關(guān)系是建立在有償?shù)幕A(chǔ)上，要求到期返還時還要有一定的增值或者是附加額；④風險性，即在信用活動中，讓出商品或貨幣的一方僅持有所有權(quán)或債權(quán)的憑證，有到期不能收回的可能。74．2012年6月8日，中國人民銀行公布的降息0.25個百分點后的利率為（）。A．法定利率B．公定利率C．基準利率D．固定利率E．平均利率【答案】AC查看答案【解析】A項，法定利率是指由政府金融管理部門或中央銀行制定的利率。中國人民銀行制定的各種利率是法定利率。C項，基準利率是指由中國人民銀行對國家專業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)規(guī)定的存貸款利率。因此中國人民銀行公布的降息0.25個百分點后的利率，既屬于法定利率，又屬于基準利率。【說明】根據(jù)最新版考試教材，該知識點已刪除。75．銀行在審核確定個人住房貸款額度時，依據(jù)的主要指標是（）。A．借款人在銀行的存款額B．貸款利率C．貸款價值比D．償還比率E．最高貸款限額【答案】CDE查看答案【解析】C項，貸款價值比又稱貸款與價值比率，是指房地產(chǎn)抵押貸款中貸款金額占抵押房地產(chǎn)價值的比率。一般有最高貸款價值比的規(guī)定。如貸款金額最高不得超過抵押房地產(chǎn)價值的70％。D項，償還比率又稱收入還貸比，是指借款人分期還款額占其同期收入的比率。在個人住房貸款中，償還比率通常為借款人的月還款額占借款人家庭月收入的比率。在發(fā)放貸款時，通常將償還比率作為衡量貸款申請人償債能力的一個指標，并規(guī)定一個最高比率，如將這一比率控制在30％以內(nèi)，即給予借款人的最高貸款金額不使其月還款額超過其家庭月收入的30％。E項，貸款額度又稱貸款限額。貸款人一般會用不同的指標，對借款人的貸款金額做出限制性規(guī)定，例如：①貸款金額不得超過某一最高金額；②貸款金額不得超過按照最高貸款成數(shù)計算出的金額；③貸款金額不得超過按照最高償還比率計算出的金額。當借款人的申請金額不超過以上所有限額的，以申請金額作為貸款金額；當申請金額超過以上任一限額的，以其中的最低限額作為貸款金額。76．在時間序列的速度分析中，增長速度與發(fā)展速度的關(guān)系是（）。A．兩者僅相差一個基數(shù)B．增長速度=發(fā)展速度－1C．定基發(fā)展速度=定基增長速度+1D．定基增長速度=各環(huán)比發(fā)展速連乘積－1E．定基增長速度=各環(huán)節(jié)發(fā)展速度連乘積【答案】BCD查看答案【解析】B項，發(fā)展速度=報告期水平/基期發(fā)展水平；增長速度=報告期增長量/基期發(fā)展水平=（報告期發(fā)展水平－基期發(fā)展水平）/基期發(fā)展水平=發(fā)展速度－1。C項，由于選擇的基期不同，發(fā)展速度可分為定基發(fā)展速度、環(huán)比發(fā)展速度和年距發(fā)展速度；增長速度可分為定基增長速度、環(huán)比增長速度和年距增長速度。其中，定基增長速度=定基發(fā)展速度－l（或100％）；環(huán)比增長速度=環(huán)比發(fā)展速度－l（或100％）；年距增長速度=年距發(fā)展速度－l（或100％）。D項，各環(huán)比發(fā)展速度的連乘積等于相應時期的定基發(fā)展速度，則定基增長速度=定基發(fā)展速度－l=各環(huán)比發(fā)展速連乘積－1?！菊f明】根據(jù)最新版考試教材，該知識點已刪除。77．下列房地產(chǎn)統(tǒng)計指標中，以報告期末的狀況作為統(tǒng)計指標的有（）。A．成套住宅建筑面積B．竣工房屋面積C．人均住宅建筑面積D．商品房可預售面積E．住宅自有率【答案】ACE查看答案【解析】A項，成套住宅建筑面積是指報告期末成套住宅的建筑面積之和；B項，竣工房屋面積是指報告期內(nèi)房屋按照設(shè)計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的房屋建筑面積的總和；C項，人均住宅建筑面積是指報告期末按居住人口計算的平均每人擁有的住宅建筑面積；D項，商品房可預售面積是指報告期內(nèi)經(jīng)批準預售仍未竣工的商品房面積連同上期結(jié)轉(zhuǎn)的可預售總建筑面積之和；E項，住宅自有率，指報告期末自有（私有）住宅建筑面積占實有住宅建筑面積的比例?！菊f明】根據(jù)最新版考試教材，該知識點已刪除。78．某住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計新穎時尚，定位高檔，有大量名人居住，居民張某特意在該小區(qū)確定購買了一幢住宅，這表現(xiàn)出張某的購買動機有（）。A．求實動機B．求新動機C．求名動機D．求奇動機E．求同動機【答案】BCD查看答案【解析】常見的消費者購買動機有：①求實動機。表現(xiàn)為追求商品的使用價值，注重商品的內(nèi)在品質(zhì)，不太強調(diào)外觀等。②求廉動機。表現(xiàn)為追求廉價的商品，喜歡選購折扣價、優(yōu)惠價的商品，不太計較商品的外觀和內(nèi)在質(zhì)量。③求同動機。表現(xiàn)為追求大眾化商品，隨波逐流。④求美動機。表現(xiàn)為追求商品的欣賞價值或藝術(shù)價值，注重商品的外形、色彩等。⑤求新動機。表現(xiàn)為追求商品的時尚和新穎，不太計較商品的價格。⑥求名動機。表現(xiàn)為追求名牌商品，注重商品的品牌、知名度、生產(chǎn)商等。⑦求奇動機。表現(xiàn)為追求商品的奇特式樣，注重商品的與眾不同。⑧求癖動機。表現(xiàn)為追求能滿足自己癖好的商品，不太計較商品的價格、質(zhì)量等。79．在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中，了解消費者群體形成具有的作用包括（）。A．減少經(jīng)紀服務(wù)的盲目性B．降低經(jīng)紀機構(gòu)的經(jīng)營風險C．利于經(jīng)紀機構(gòu)獲取股最佳經(jīng)營效果D．可以為經(jīng)紀機構(gòu)提供明確的目標市場E．可以增加存景房源的供價【答案】ABCD查看答案【解析】消費者群體的形成對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和消費活動具有重要意義：①消費者群體的形成為企業(yè)提供明確的目標市場，減少生產(chǎn)的盲目性和經(jīng)營風險。企業(yè)可以根據(jù)消費者群體的消費特征制定目標市場，明確了服務(wù)的消費者群體，就能借助對群體的調(diào)查、研究和預測，有針對性的采取營銷策略，確定最佳經(jīng)營效果。③消費者群體的形成有利于調(diào)節(jié)和控制消費，使消費活動向健康的方向發(fā)展。當消費活動以群體的規(guī)模進行時，不但可以直接影響個體的消費活動，而且還能對社會群體消費狀況產(chǎn)生重大影響，進而影響國民經(jīng)濟的運行和發(fā)展。這就為政府引導和控制社會消費的發(fā)展提供了可能。【說明】根據(jù)最新版考試教材，該知識點已刪除。80．房地產(chǎn)經(jīng)紀人消除心理壓力，可以采取正確方法有（）。A．有規(guī)律地進行體育運動B．高標準嚴格要求自己C．客觀公正的看問題D．將快樂與朋友分享，將痛苦留給自己E．學會委托別人做事【答案】ACE查看答案【解析】房產(chǎn)經(jīng)紀人面對壓力時可采取的正確方法有：①分清先后——將生活中真正的麻煩事分類。②事先多考慮如何擺脫麻煩事。③盡可能地與朋友、同事分擔煩惱。④發(fā)展和培養(yǎng)一個社交網(wǎng)和朋友圈。⑤有規(guī)律地進行體育運動。⑥經(jīng)常獎勵自己積極的想法、態(tài)度和行為。⑦自我反省、揚長避短。⑧考慮問題要從實際出發(fā)，采取適當?shù)拇胧汇@牛角尖。⑨看問題要客觀公正。⑩不要太過苛求自己。⑪要相信總會有人愿意而且有能力幫助自己，不要拒絕從他們的經(jīng)驗中受益。⑫每周或每天都要給自己留下一些時間，用于休息或放松、休閑或娛樂、充裕的用餐。⑬讓每天的生活都有些小的變化。⑭學會委托別人做事。⑮仔細傾聽周圍的一切。⑯享受人生，并與家人、朋友分享。三、綜合分析題（共20小題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意。錯選不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）（一）孫某通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)向業(yè)主沈某承租一幢酒樓，該酒樓共3層，為鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，一層為大堂、廚房和辦公室，二、三層為餐飲包間，室內(nèi)為中國古典傳統(tǒng)風格高檔裝修。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)撮合孫某和沈某達成租賃意向，并于2012年10月8日專門舉行了租賃合同簽字儀式。該租賃合同約定，承租人應當投?；馂谋ｋU，保險費用由出租人承擔。81．孫某為租用該酒樓與業(yè)主沈某簽訂的租賃合同屬于（）。A．非典型合同B．從合同C．要式合同D．有償合同【答案】D查看答案【解析】租賃合同有以下特征：①是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)使用權(quán)的合同；②是雙務(wù)、有償合同；③是諾成合同。有償合同是指當事人為從合同中得到利益要支付相應代價的合同，如買賣合同、租賃合同。A項，《合同法》規(guī)定，買賣合同、租賃合同、委托合同、居間合同、借款合同等合同為典型合同；B項，從合同是指不能獨立存在而以其他合同的存在為存在前提的合同，租賃合同屬于主合同；C項，除法律有特別規(guī)定的以外，合同均為不要式合同，當事人可以采用書面形式，也可以采用口頭形式訂立。82．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為舉行租賃合同簽字儀式，租用會議室發(fā)生的費用應當由（）承租。A．業(yè)主沈某B．承租人孫某C．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)D．沈某與孫某共同承擔【答案】B查看答案【解析】委托合同中，委托人的義務(wù)有：①支付處理委托事務(wù)的費用。無論委托合同是有償合同還是無償合同，委托人都應當預付處理委托事務(wù)的費用。對于受托人為處理委托事務(wù)墊付的必要費用，委托人應當償還并支付利息。②向受托人支付報酬。有償?shù)奈泻贤?，受托人完成委托事?wù)的，委托人應當向其支付報酬。因不可歸責于受托人的事由，委托合同解除或者委托事務(wù)不能完成的，委托人應當向受托人支付相應的報酬。本案例中，承租人孫某和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)成立了委托代理關(guān)系，有支付處理委托事務(wù)的費用的義務(wù)。83．孫某為該酒樓所投的保險屬于（）。A．財產(chǎn)損失保險B．特定危險保險C．法定保險D．保證保險【答案】AB查看答案【解析】財產(chǎn)損失保險是最典型、最具有代表性的財產(chǎn)保險，是以補償財產(chǎn)的損失為目的的保險。它承保各種財產(chǎn)因自然災害、意外事故所導致的物質(zhì)或與其利益有關(guān)的損失，如火災保險、工程保險。特定危險保險是指保險人僅承保特定的一種或數(shù)種危險的保險。在特定危險保險中，保險人承保的危險一般都在保險條款中予以列舉規(guī)定，如火災保險、地震保險、洪水保險等。【說明】根據(jù)最新版考試教材，該知識點已刪除。84．若承租人擬通過二層建筑平面圖了解該酒樓的內(nèi)部狀況，該平面圖能夠反映的主要內(nèi)容為（）。A．餐飲包間平面形狀與大小B．門窗的類型、數(shù)量、位置C．墻柱位置尺寸D．主要部分的標高及高度關(guān)系【答案】ABD查看答案【解析】從建筑平面圖中可看出的內(nèi)容包括：①建筑物的平面形狀，出口、入口、走廊、樓梯、房間、陽臺等的布置和組合關(guān)系；②建筑物及其組成房間的名稱、尺寸、定位軸線和墻厚；③走廊、樓梯的位置及尺寸；④門、窗的位置、尺寸及編號；⑤臺階、陽臺、雨篷、散水的位置及尺寸；⑥室內(nèi)地面的高度。85．根據(jù)該酒樓的裝修風格，幕墻裝飾面宜采用的材料為（）。A．不銹鋼板B．石材C．鋁板D．彩涂鋼板【答案】B查看答案【解析】石材幕墻的主要優(yōu)點是質(zhì)感高貴亮麗、典雅渾厚、莊重大方，色澤鮮明，堅硬耐久、抗凍性能好、抗壓強度高。石材幕墻常用于大型或高層的公共建筑，或檔次較高的低層與多層建筑。ACD三項均屬于金屬板幕墻，其主要優(yōu)點是質(zhì)感獨特、色澤豐富、持久、剛性好，重量輕、強度高，耐腐蝕、易清潔保養(yǎng)，可在工廠成型、現(xiàn)場安裝快捷，板材與承重骨架柔性連接、能減輕地震造成的損害，板材回收率高、有利于環(huán)保等。（二）甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售其開發(fā)建設(shè)的一居住小區(qū)，該小區(qū)共有4幢歐式住宅樓，層數(shù)分別為20層，25層，31層和32層，建筑面積分別為18000m2，25000m2，35000m2，38000m2。基底面積分別為900m2，1000m2，1100m2，1200m2。居住小區(qū)內(nèi)建有噴泉、假山、草坪燈、景觀亭、名人雕像等。乙房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為調(diào)查市場狀況，對前來售樓咨詢的消費者進行了問卷調(diào)查，10天內(nèi)共收回調(diào)查問卷516份，調(diào)查結(jié)果顯示，有449人有購房意向。同期當?shù)厝嗣胥y行調(diào)查報告，顯示近期有購房意向的人數(shù)比例為24%。86．該小區(qū)的住宅平均層數(shù)為（）。A．27B．27.12C．27.62D．28.33【答案】C查看答案【解析】住宅平均層數(shù)反映了居住區(qū)空間形態(tài)與景觀的特征，它是住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值（層）。本案例中，該小區(qū)的住宅平均層數(shù)=住宅總建筑面積/住宅基底總面積=（18000＋25000＋35000＋38000）÷（900＋1000＋1100＋1200）=27.62。87．該居住小區(qū)中，每幢住宅樓設(shè)置的電梯數(shù)不應當少于（）臺。A．1B．2C．3D．4【答案】B查看答案【解析】在住宅中，為滿足日常使用，設(shè)置電梯應符合以下要求：①7層及7層以上的住宅，必須設(shè)置電梯，電梯應在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站；②12層及12層以上的住宅，每幢樓設(shè)置電梯不應少于2臺，其中應設(shè)置一臺可容納擔架的電梯；③電梯不應緊鄰臥室布置，當受條件限制，不得不緊鄰兼起居的臥室布置時，應采取隔聲、減振的構(gòu)造措施。88．該居住小區(qū)的硬景觀有（）。A．樹木B．草坪燈C．觀景亭D．名人雕像【答案】BCD查看答案【解析】在景觀規(guī)劃設(shè)計中根據(jù)景觀的基本成分，通常分為：①硬景觀，是指硬質(zhì)的東西，主要是人造的設(shè)施，通常包括鋪裝、雕塑、涼棚、座椅、燈光、果皮箱等；②軟景觀，是指軟質(zhì)的東西，如自然的樹木、水體、和風、細雨、陽光、天空，以及人工植被、水流等仿自然景觀，如修剪過的樹木、抗壓草皮、水池、噴泉等。89．關(guān)于乙房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和當?shù)厝嗣胥y行的調(diào)查結(jié)果的說法，正確的為（）。A．乙房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的調(diào)查結(jié)果表明近期當?shù)貙嶋H有購房意向的人數(shù)比例為87%B．乙房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)調(diào)查取得的樣本太少，調(diào)查結(jié)果不具有參考價值C．乙房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的的調(diào)查屬于非隨機抽樣，調(diào)查結(jié)果不能夠推斷總體D．當?shù)厝嗣胥y行發(fā)布的調(diào)查結(jié)果樣該是普查方式取得的【答案】C查看答案【解析】在實際調(diào)查中，調(diào)查單位可以是調(diào)查對象的全部個體，也可以是部分個體。如果采取全面調(diào)查方式，則調(diào)查對象中的每一個體都是調(diào)查單位，在這種情況下，調(diào)查單位與調(diào)查對象是一致的；如果采取非全面調(diào)查方式，如抽樣調(diào)查，則調(diào)查單位只是調(diào)查對象中的一部分個體，在這種情況下，兩者就不一致?！菊f明】根據(jù)最新版考試教材，該知識點已刪除。90．售樓處的營銷人員根據(jù)觀察到的消費者意圖而采取的營銷策略中，正確的為（）。A．消費者目光集中，迅速詢問住房信息，營銷人員馬上以歡迎的態(tài)度靠近B．消費者東張西望，不急于提出購房要求，營銷人員讓其在足有輕松的氣氛下任意瀏覽C．消費者目光游移不定，觀看一些毫無關(guān)聯(lián)的住房信息，營銷人員催促其盡快離開D．消費者沒有固定目標，參觀并收集住房信息，營銷人員主動上前介紹促銷【答案】AB查看答案【解析】銷售人員應分清客戶的購買意圖，分類進行接待：①如果消費者進入購物場所后，目光集中，腳步輕快，迅速索取或詢問商品信息，銷售人員應馬上以歡迎的態(tài)度靠近；②如果消費者有購買某種商品的目標，但對商品的一些細節(jié)不十分明確，一般會東看西瞧，不急于提出購買要求，銷售人員應讓其在自由輕松的氣氛下任意瀏覽，在他們需要幫助時再進行接待；③如果消費者進入購買場所后，目光游移不定，觀看一些毫無關(guān)聯(lián)的商品，沒有購買目標，但這類消費者如果發(fā)現(xiàn)有興趣的商品，也可能進行購買，銷售人員應順其自然，靜觀其變；④如果消費者進入銷售場所后沒有固定目標，僅參觀游覽，則銷售人員只需要微笑面對。（三）甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以3000萬元的價格取得一宗面積為15畝的住宅建設(shè)用地，容積率為4.0，該企業(yè)擬采取預售方式對該項目進行銷售。李某看了幾個開發(fā)項目并進行了認真的比較分析之后于第2年購買了上述開發(fā)項目內(nèi)一套面積為100m2的住宅，預計2年后入住，類似商品住房現(xiàn)房的市場價格為8000元/m2，每月末的租賃凈收益為4500元/套，年折現(xiàn)率為10%，風險補償為現(xiàn)房價格的2%。91．甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買土地的樓面地價為（）元/m2。A．500B．750C．2000D．3000【答案】B查看答案【解析】樓面地價又稱樓面價、樓板價，是一種特殊的土地單價，是指一定地塊內(nèi)分攤到單位建筑面積上的土地價格。計算公式為：樓面地價=土地總價÷規(guī)劃建筑面積=土地單價÷容積率。本案例，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買土地的樓面地價=30000000÷（15×666.67）÷4.0=750（元/m2）。92．為應對房地產(chǎn)市場復雜形勢帶來的投資