項目寫字樓營銷推廣方案

項目寫字樓營銷推廣方案項目寫字樓營銷推廣方案關(guān)于營銷的思考HOWWhatWhoHow怎么樣是什么是誰怎樣做目前寫字樓市場怎么樣我們是什么樣的產(chǎn)品我們的目標客戶是誰我們怎么樣抓住目標客戶市場分析項目分析客戶群分析營銷策略價值對接關(guān)于營銷的思考HOWWhatWhoHow怎么樣是什么是誰怎樣市場分析市場分析政策影響 從國家近期出臺的政策看，其目的在于抵制住宅地產(chǎn)投資過熱，而商業(yè)物業(yè)在保值方向明顯優(yōu)于住宅地產(chǎn)，受政策影響較小。隨著投資者逐漸成熟，做長線投資的客戶將更傾向于商業(yè)物業(yè)投資。政策影響 從國家近期出臺的政策看，其目的在于抵制住宅地產(chǎn)投呼市的寫字樓主要分布于中山路、新城大街、以中山路、新華大街的寫字樓最具代表性，從配套、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理都可以說是目前呼市頂級的寫字樓。且緊鄰呼市的主干道，商務(wù)商業(yè)核心區(qū)，具有明確的易識別性，但是由于聚集于大型的商業(yè)區(qū)，存在交通高峰期堵車問題。最為典型的就是中山路的幾大寫字樓。如：國貿(mào)大廈、首府廣場、海亮廣場。呼市的寫字樓主要分布于中山路、新城大街、 根據(jù)產(chǎn)業(yè)的特點，第一產(chǎn)業(yè)不需要辦公物業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)屬于生產(chǎn)領(lǐng)域，通常在其生產(chǎn)性場區(qū)規(guī)劃時即設(shè)計了輔助性辦公用房，其對外購進和租賃寫字樓物業(yè)的可能性很小，僅當(dāng)企業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營或企業(yè)位于城市郊區(qū)且城市規(guī)模較大，企業(yè)對外業(yè)務(wù)聯(lián)系不便時，會考慮為其銷售部門購買或租賃辦公物業(yè)，因此，通常情況第二產(chǎn)業(yè)對于辦公物業(yè)的需求量不大。 第三產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)產(chǎn)業(yè)，主要包括醫(yī)療保健、廣電傳媒、文化娛樂、商業(yè)貿(mào)易、金融服務(wù)以及教育、咨詢、中介等行業(yè)。其服務(wù)的性質(zhì)決定需要購買或租賃處于交通便利地段的寫字樓物業(yè)開展工作，以便為其客戶提供更好的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度是決定一個城市寫字樓物業(yè)市場需求的主導(dǎo)因素。 根據(jù)產(chǎn)業(yè)的特點，第一產(chǎn)業(yè)不需要辦公物業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)屬于生產(chǎn)領(lǐng)呼市城市規(guī)模和經(jīng)濟發(fā)展狀況對寫字樓需求的影響隨著近年城市經(jīng)濟快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)在呼市經(jīng)濟中的比例越來越大，做為以內(nèi)蒙古自治區(qū)的政治、文化中心，缺乏第一、第二產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，第三產(chǎn)業(yè)是帶動呼和浩特經(jīng)濟發(fā)展的主要因素，也是呼和浩特政府要大力發(fā)展扶持的。呼和浩特第三產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展階段，對許多經(jīng)過積累進行轉(zhuǎn)型的公司來說，雖然逐漸注重企業(yè)形象，但也傾向于實用，這是也公寓類產(chǎn)品熱銷的一個因素，目前對高檔辦公物業(yè)需求有限。 2009年呼和浩特三次產(chǎn)業(yè)分別完成投資47.7億元、249.2億元和503.9億元，增長93.6%、34.4%和17.1%。呼和浩特市第三產(chǎn)業(yè)增加值居全區(qū)之首。呼市城市規(guī)模和經(jīng)濟發(fā)展狀況對寫字樓需求的影響隨著近年城市經(jīng)濟呼和浩特市寫字樓市場的供應(yīng)分析1、國家機關(guān)、企事業(yè)單位騰退出的辦公樓

政府機關(guān)單位精簡機構(gòu)，合并部門；使這些政府機關(guān)、企事業(yè)單位原使用的辦公物業(yè)產(chǎn)生富余。而這些富余的辦公物業(yè)建設(shè)時間較早，格局、配套設(shè)施相對落后，因此租金水平不高，剛好滿足處于起步階段的第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)的中小企業(yè)。這些由政府機關(guān)、企事業(yè)單位騰退出的辦公樓成為了呼市辦公物業(yè)供應(yīng)的一個重要來源。呼和浩特市寫字樓市場的供應(yīng)分析1、國家機關(guān)、企事業(yè)單位騰退2、臨街居住建筑改造成的辦公物業(yè)

隨著城市化進程的推進，城市局部道路交通條件的改善及周邊配套設(shè)施的建設(shè)，使呼市部分地區(qū)臨街的原本用于居住的住宅樓具備了辦公的條件，許多小公司如婚介、禮儀、廣告傾向于租賃此類物業(yè)。這些住宅與政府機關(guān)、企事業(yè)單位騰退出的辦公樓具有相同的特征和優(yōu)勢，因而成為呼市現(xiàn)階段辦公物業(yè)供給的一個必要補充。3、邊緣產(chǎn)品—商務(wù)公寓 介于辦公與居住之間，具有與寫字樓相類似的大堂、裝修標準、物業(yè)服務(wù)，位置優(yōu)越、面積小、宜住宜辦，使用靈活，日常費用成本低，使這一產(chǎn)品較受有一定積累，處于轉(zhuǎn)型階段的中小公司青睞。2、臨街居住建筑改造成的辦公物業(yè)3、邊緣產(chǎn)品—商務(wù)公寓2003-2005年內(nèi)蒙古大廈首府廣場東達廣場銀都大廈學(xué)府康都加利大廈盤古大廈金沙大廈大天寫字樓波士名人奈倫國際艾博科電大廈誠信數(shù)碼廣場譽博財富中心123456789101112132006-200715、盈嘉國際16、印象北京17、琦琳北辰18、海亮廣場14151617182008-201019、宇泰商務(wù)廣場20、明澤廣場1920主要寫字樓項目分布2003-2005年12345678910111213200呼和浩特市現(xiàn)有寫字樓大部都集中的中山路及新華大街沿線，隨著城市中心交通擁堵日益嚴重，加之城市格局拉大，使外環(huán)交通更為便捷，辦公物業(yè)呈向外發(fā)展趨勢。呼和浩特市現(xiàn)有寫字樓大部都集中的中山路及新華大街沿線，隨著城通過寫字樓供應(yīng)時間可以出出2003-2005年是寫字樓開發(fā)建設(shè)的高峰期，涌現(xiàn)出一批較具代表性的寫字樓項目，如學(xué)府康都、首府廣場、東達廣場等。

但在市場消化能力有限的情況下，2006年以后的綜合體項目為降低開發(fā)風(fēng)險，普遍定位為商務(wù)類公寓進行銷售。這是2006年后呼和浩特市場中純寫字樓項目明顯減少的主要原因。12通過寫字樓供應(yīng)時間可以出出2003-2005年在售寫字樓簡表13項目名稱寫字樓面積電梯中央空調(diào)裝修標準物業(yè)公司銷售周期售價海亮廣場6.7萬8盾安空調(diào)毛坯北京格林豪泰物業(yè)2年7000宇泰商務(wù)廣場4.7萬2毛坯35900匯商廣場3萬4無毛坯未定3年5600匯商廣場宇泰商務(wù)廣場海亮廣場在售寫字樓簡表13項目名稱寫字樓面積電梯中央空調(diào)裝修標準物業(yè)寫字樓租金、物業(yè)費14項目成交均價物業(yè)費（元/月/㎡）入住率約（%）學(xué)府康都B座25100%銀都大廈1.21.7（不含空調(diào)）95%首府廣場1.6970%內(nèi)蒙古大廈1.62195%東達廣場1.15.6460%誠信數(shù)碼1.58.170%學(xué)府康都寫字樓租金最高，達每2元/平方米.天，其他寫字樓秀逸在1.6元左右。寫字樓項目中，學(xué)府康都公共裝修、物業(yè)服務(wù)較好，入住率最高，達100%。銀都大廈自購客戶較多，且經(jīng)營時間較長，入住率達95%；內(nèi)蒙古大廈主要為酒店，只有少量寫字樓對外租賃，相比入住率較高。大部分分寫字樓入住率在60-70%寫字樓租金、物業(yè)費14項目成交均價物業(yè)費（元/月/㎡）入住率典型項目裝修15外立面大堂走廊天花首府廣場玻璃幕墻，純鋁板花崗巖，大理石高級乳膠漆輕鋼龍骨,乳膠漆，藝術(shù)吊頂艾博電子城鋁型板，基座花崗巖花崗巖，大理石精裝藝術(shù)回廊普通吊頂誠信數(shù)碼廣場高檔涂料地面花崗巖，大理石墻面高級涂料普通吊頂世奧大廈花崗巖，鋁塑板花崗巖地面石膏吊頂花崗地面瓷磚藝術(shù)造型吊頂東達廣場雙層中空玻璃幕墻地面、墻面光花崗巖，地面為磨光花崗石，墻面為墻紙或乳膠漆，大堂：鋁合金吊頂走廊：石膏板吊頂學(xué)府康都瓷磚花崗巖，大理石地磚石膏板吊頂匯商廣場雙層中空玻璃幕墻花崗巖，大理石地磚石膏板吊頂?shù)湫晚椖垦b修15外立面大堂走廊天花首府廣場玻璃幕墻，純鋁板花客梯中央空調(diào)供暖商務(wù)中心會所物業(yè)服務(wù)首府廣場廣州日立約克中央空調(diào)設(shè)有商務(wù)行政中心,郵政局,旅游和服務(wù)中心,銀行診所,網(wǎng)吧健身，桑拿，娛樂，中西餐廳、多功能廳等酒店式服務(wù)艾博電子城廣州日立上海昆菱中央空調(diào)地?zé)釤o沒有投入使用保安，清潔，公共設(shè)施及保養(yǎng)誠信數(shù)碼廣場三菱四部約克中央空調(diào)有，服務(wù)暫定公共會議廳（19層）咖啡廳、餐廳（5層）保安，清潔，公共設(shè)施及保養(yǎng)世奧大廈三菱三部有中央空調(diào)設(shè)有打字復(fù)印等設(shè)施會議室，桑拿，咖啡廳，旋轉(zhuǎn)餐廳保潔、公共設(shè)施保養(yǎng)東達廣場8部有無裙房配套商業(yè)保潔、公共設(shè)施保養(yǎng)學(xué)府康都4部有中央空調(diào)無無保潔、公共設(shè)施保養(yǎng)匯商廣場3部無電取暖無無保潔、公共設(shè)施保養(yǎng)客梯中央空調(diào)供暖商務(wù)中心會所物業(yè)服務(wù)首府廣場廣州日立約克中央市場小結(jié)17寫字樓停車位不足，停車場進出困難，是很多企業(yè)逃離中山路的原因除近年新建的首府廣場、誠信數(shù)碼廣場外，原有寫字樓，客、貨梯不分。對商務(wù)環(huán)境影響較大。增加了電梯的保養(yǎng)和維護成本。為降低后期運營成本，許多寫字樓沒有中央空調(diào)，這一現(xiàn)象在舊寫字樓中普遍存在，但一引起新建的寫字樓如“匯商廣場”也未設(shè)中央空調(diào)。新寫字樓項目少，是機會也是風(fēng)險。呼和浩特不缺寫字樓，缺好的寫字樓，這是學(xué)府康都入住率高的原因。盡管現(xiàn)階段呼市寫字樓存在供需不平衡，發(fā)展不成熟等問題。但與住宅相比，寫字樓的升值空間相對較大,在住宅市場受到各種因素的打壓時,投資市場寫字樓將成為一種趨勢,隨著呼和浩特市吸引力的增強及相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,寫字樓的價值會逐漸體現(xiàn)。

市場小結(jié)17寫字樓停車位不足，停車場進出困難，是很多企業(yè)逃離項目分析項目分析經(jīng)濟技術(shù)指標總建筑面積：層數(shù)：面積區(qū)間：層高：經(jīng)濟技術(shù)指標總建筑面積：設(shè)備標準設(shè)備（空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安防系統(tǒng)）物業(yè)（物管公司、服務(wù)內(nèi)容）大堂裝修（地面、墻面、吊頂）公共部分：走廊墻面、地面、吊頂交房標準：窗、門、地面、頂、墻面停車位：數(shù)量、費用物業(yè)費用取暖方式電梯：品牌、數(shù)量、速度（米/秒）、承重20設(shè)備標準設(shè)備（空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安防系統(tǒng)）20區(qū)域發(fā)展、規(guī)劃分析區(qū)域發(fā)展、規(guī)劃分析交通、配套分析交通、配套分析呼和浩特甲級寫字樓市場是空白；區(qū)域整體商務(wù)氛圍不濃厚，但在二級政府東遷的帶動下，將成為新的商務(wù)中心，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。交通便捷，配套完善，呼和浩特甲級寫字樓市場是空白；項目SWOT分析項目SWOT分析客源分析客源分析第一類：金融機構(gòu)華夏、浦發(fā)、中信、光大、包商等特點：需求面積大，通常與門店相結(jié)合；注重物業(yè)與企業(yè)形象相匹配；購買力很強，整層租賃或購買；大型金融機構(gòu)對寫字樓形象提升、面積去化具有較大的帶動作用，是近年呼和浩特辦公物業(yè)重要的組成部分第一類：金融機構(gòu)華夏、浦發(fā)、中信、光大、包商等特點：大型金融第二類：集團客戶企業(yè)類型：保險公司、小額貸款公司，商貿(mào)、建筑類企業(yè)集團需求特點：整層租賃或購買，極為重視企業(yè)的形象，要求使用方便；需與自身行業(yè)、層次匹配；

第二類：集團客戶企業(yè)類型：保險公司、小額貸款公司，商貿(mào)、建筑第三類中小企業(yè)自用28從原有的工作室模式發(fā)展為公司型熟悉目前所處辦公區(qū)域的中小企業(yè)租金承受能力有限，更注重交通便捷程度，對辦公物業(yè)關(guān)注度低為提升企業(yè)形象，尋求更高檔的辦公場所。以及從租不如買角度考慮，控制成本、增加企業(yè)固值一