商業(yè)房屋租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)及防范定稿課件

商業(yè)房屋租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)及防范PPT定稿商業(yè)房屋租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)及防范PPT定稿目錄第一章前言第二章房屋租賃合同主要條款第三章房屋租賃合同糾紛主要類(lèi)型第四章相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋目錄第一章前言第一章前言一、房屋租賃合同的定義二、房屋租賃合同的法律特性

第一章前言一、房屋租賃合同的定義一、房屋租賃合同的定義 《合同法》第212條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《城市房地產(chǎn)管理法》第53條：房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

使用占有收益處分占有使用收益處分租賃關(guān)系一、房屋租賃合同的定義使用占有收益處分占有使用收益處分租賃關(guān)二、房屋租賃合同的法律特性 1、房屋租賃合同是租賃合同的一種，具有租賃合同的一般特征，應(yīng)適用《合同法》有關(guān)租賃合同的一般規(guī)定。 2、租房合同與一般租賃合同不同之處，主要在于合同標(biāo)的物是屬于不動(dòng)產(chǎn)的房屋，由此也帶來(lái)某些法律規(guī)則上的特殊性，如房屋的承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，房屋租賃要向房屋管理部門(mén)登記備案等。二、房屋租賃合同的法律特性 1、房屋租賃合同是租賃合同的一第二章房屋租賃合同主要條款一、房屋租賃合同主要條款《商品房租賃管理辦法》第七條：房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱(chēng)）和住所；

（二）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；

（三）租金和押金數(shù)額、支付方式；

（四）租賃用途和房屋使用要求；

（五）房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；

（六）租賃期限；

（七）房屋維修責(zé)任；

（八）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；

（九）爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任；

（十）其他約定。

問(wèn)題一：預(yù)租合同是否有效？問(wèn)題二：房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，能不能租？問(wèn)題三：承租人擅自變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)，作為出租人，怎么辦？問(wèn)題四：如何避免優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛問(wèn)題五：房屋損壞了，誰(shuí)來(lái)維修？第二章房屋租賃合同主要條款一、房屋租賃合同主要條款問(wèn)題第三章房屋租賃合同糾紛案例分析一、房屋租賃合同效力糾紛二、房屋租賃合同履行、解除糾紛三、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛四、其他

第三章房屋租賃合同糾紛案例分析一、房屋租賃合同效力糾紛

一、房屋租賃合同效力糾紛 1、預(yù)租 2、在建工程出租

一、房屋租賃合同效力糾紛一、預(yù)租一、背景二、概念

出租人尚未建成房屋或尚未取得房屋所有權(quán)時(shí)，與有意承租該房屋的預(yù)租人訂立的，預(yù)定將來(lái)待租賃的房屋具備合法使用條件時(shí)，訂立房屋租賃合同，并由預(yù)租人向出租人支付一定預(yù)付款的行為。三、預(yù)租合同法律效力疑問(wèn)預(yù)約合同？房屋租賃合同？詳見(jiàn)在建工程出租部分分析一、預(yù)租一、背景詳見(jiàn)在建工程出租部分分析四、法律法規(guī)及地方規(guī)范1、全國(guó)性的法律或行政法規(guī)：無(wú)專(zhuān)門(mén)規(guī)定2、地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章：《上海市房屋租賃條例》第九條《哈爾濱市城市房屋租賃管理辦法》第七條《呼和浩特市房屋租賃管理辦法》第十八條五、案例

北京和德俱樂(lè)部有限公司與北京中糧廣場(chǎng)發(fā)展有限公司房屋租賃糾紛案四、法律法規(guī)及地方規(guī)范二、在建工程出租一、背景二、案例分析三、法律風(fēng)險(xiǎn)提示二、在建工程出租一、背景二、案例分析（續(xù)）2010年4月12日，原告A與被告B簽訂了租賃合同，原告A將其廠(chǎng)房租給被告B使用。租賃合同約定：由于B在A出租的空置廠(chǎng)房上投入昂貴的硬件、軟件資源，故A不得以任何借口將房屋使用權(quán)收回，否則A賠償B的一切損失。合同簽訂后原告即將房屋交付給被告，被告即投入資金對(duì)房屋進(jìn)行裝修。被告自認(rèn)2010年7月因故停產(chǎn)。但又占用房屋至今，被告除了支付原告租賃（水電）押金50000元之外，至今未付租金。雙方致成糾紛。另經(jīng)查明，該廠(chǎng)房于2004年6月24日由相關(guān)部門(mén)頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，房屋建成后，2011年9月22日由相關(guān)部門(mén)頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（一審法庭辯論終結(jié)前）。經(jīng)第三方鑒定，裝飾裝修建設(shè)工程的造價(jià)735354元。在訴訟過(guò)程中，原告自認(rèn)第一年和第二年的租金總共450000元。

2011年2月24日原告訴至法院，請(qǐng)求判令（1）解除租賃合同；（2）被告支付租金共計(jì)450000元；（3）要求被告騰房并拆除裝修裝飾等添附物并恢復(fù)原狀；（4）被告承擔(dān)合同解除之日至被告實(shí)際交房之日房屋占有使用費(fèi)。被告反訴判決（1）租賃合同無(wú)效；（2）A向B返還押金并賠償經(jīng)濟(jì)損失。問(wèn)題與討論：1、房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，合同是否有效？2、合同解除后，裝飾裝修殘值損失如何承擔(dān)？二、案例分析（續(xù)）2010年4月12日本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)如下：

一、關(guān)于本案租賃合同的效力問(wèn)題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”，對(duì)照本案情形，青田某制傘有限公司在2011年9月22日取得了出租廠(chǎng)房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該時(shí)間在一審?fù)忁q論終結(jié)前，故本案的租賃合同應(yīng)認(rèn)定為有效。

二、關(guān)于本案合同解除后剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失如何分擔(dān)的問(wèn)題。因本案雙方均同意租賃合同解除，但對(duì)合同解除后已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條第（三）項(xiàng)規(guī)定，“因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。本案中承租方雖未按照合同約定的期限支付租金，但出租方也存在將無(wú)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋交付承租方，對(duì)承租方正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定影響的過(guò)錯(cuò)，故雙方均應(yīng)對(duì)合同解除后剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)如下：

一、關(guān)于本案租賃合同的效力問(wèn)題。根三、法律風(fēng)險(xiǎn)提示一、關(guān)于租賃合同效力《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋[2009]11號(hào)）

1、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋：租賃合同無(wú)效，可補(bǔ)正

2、未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑：租賃合同無(wú)效，可補(bǔ)正二、關(guān)于租賃合同無(wú)效后法律后果

1、房租使用費(fèi)：有效對(duì)待

2、損害賠償：三、法律風(fēng)險(xiǎn)提示一、關(guān)于租賃合同效力租賃合同無(wú)效經(jīng)出租人同意的裝飾裝修未形成附和的裝飾裝修物出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有。不同意利用的，可由承租人拆除、應(yīng)拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附和的裝飾裝修物出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有。不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建由承租人負(fù)擔(dān)。出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。租賃合同無(wú)效經(jīng)出租人同意的裝飾裝修未形成附和的裝飾裝修物出租

二、房屋租賃合同履行、解除糾紛1、房屋維修2、房屋結(jié)構(gòu)變動(dòng)二、房屋租賃合同履行、解除糾紛一、房屋維修根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。質(zhì)量保證瑕疵擔(dān)保維修義務(wù)一、房屋維修根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履商業(yè)房屋租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)及防范定稿課件二、房屋結(jié)構(gòu)變動(dòng)一、案情盧某租用農(nóng)某的一開(kāi)間門(mén)面經(jīng)營(yíng)加工鋁合金門(mén)窗，租期三年，同時(shí)又租用隔壁張家一樓作生活區(qū)。在租賃期間，盧某為了出入生活區(qū)到店鋪方便，未經(jīng)農(nóng)某和張某同意，便在隔墻中間打通一道門(mén)，對(duì)此，張某未提出異議。2014年6月的一天，農(nóng)某到店鋪抄水電表，發(fā)現(xiàn)盧某在隔墻上打通一道門(mén)，農(nóng)某認(rèn)為該墻壁是承重墻，盧某的行為改變了房屋結(jié)構(gòu)，危害到房屋的安全，盧某違反合同約定（租賃合同中約定有：未經(jīng)房東同意，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)條款），要求盧某恢復(fù)房屋原狀，但盧某不予理睬。經(jīng)交涉無(wú)果，農(nóng)某向人民法院起訴要求解除與盧某的房屋租賃合同。二、房屋結(jié)構(gòu)變動(dòng)一、案情二、法律依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋[2009]11號(hào)）第七條：承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理?！逗贤ā返诙僖皇艞l：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

二、法律依據(jù)三、救濟(jì)手段擴(kuò)展（討論）

古藺酒街案例《物權(quán)法》第三十五條：妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。

三、救濟(jì)手段擴(kuò)展（討論）三、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛 1、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 2、如何避免優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛三、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛一、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)一、概念二、背景三、法律規(guī)定出租人：徐某承租人：肖某買(mǎi)受人：李某一、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)一、概念出租人：徐某承租人：肖某買(mǎi)受人：李某《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋[2009]11號(hào)）第二十一條：

出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。在買(mǎi)賣(mài)合同的主要條件確定后，即履行通知承租人的義務(wù)，通知的內(nèi)容建議包括買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，如交易價(jià)格、付款方式、付款時(shí)間等。如承租人在受到通知后15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的，根據(jù)最高法院司法解釋的規(guī)定，即視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若二、如何避免優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛通知范圍：2005.7《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣(mài)房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的復(fù)函》建議： 1、如果出租人出售的房屋在物理上可以劃分為數(shù)個(gè)獨(dú)立的房屋單元，在法律上也可以實(shí)現(xiàn)分別管理和登記的，建議允許承租人對(duì)其承租部分行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人避免借口整體轉(zhuǎn)讓而拒絕。 2、如果房屋不可分割或雖可分割單分開(kāi)出售會(huì)對(duì)出租人造成重大影響的，一般不允許承租人對(duì)其承租部分行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。建議保障承租面積達(dá)到50%以上面積的承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 3、租賃合同中明確放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

（1）需要明確放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)承諾的生效時(shí)間；

（2）需要明確該承諾不可撤銷(xiāo)；

（3）應(yīng)預(yù)先考慮到可能出現(xiàn)的轉(zhuǎn)租的情形；建議在相關(guān)條款中約定承租人保證次承租人在其簽訂的轉(zhuǎn)租合同中承諾放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的義務(wù)，并將其承諾作為出租人同意轉(zhuǎn)租的條件。二、如何避免優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛通知四、其他 1、租賃備案 2、租賃房屋租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng) 3、承租人欠繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司能否要求出租人付款？四、其他1、租賃備案：《商品房屋租賃管理辦法》第十四條房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)辦理房屋租賃登記備案。房屋租賃當(dāng)事人可以書(shū)面委托他人辦理租賃登記備案。第二十三條違反本辦法第十四條第一款、第十九條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)責(zé)令限期改正；個(gè)人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬(wàn)元以下罰款。1、租賃備案：2、租賃房屋租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)《合同法》（1999）第229條：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》（2000）第65條：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。:

第66條：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。

抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔(dān)。《物權(quán)法》（2007）第190條：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。2、租賃房屋租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)3、承租人欠繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司能否要求出租人付款？《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2003）：第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（2009）：第七條：業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

3、承租人欠繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司能否要求出租人付款？第四章相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋《中華人民共和國(guó)民法通則》及其意見(jiàn)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2009〕11號(hào)）《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋[2009]8號(hào)

）《商品房屋租賃管理辦法》（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第6號(hào)）第四章相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋《中華人民共和國(guó)民法通則》歷史ⅱ岳麓版第13課交通與通訊的變化資料精品課件歡迎使用歷史ⅱ岳麓版第13課交通與通訊的變化資料精品課件歡迎使用商業(yè)房屋租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)及防范定稿課件商業(yè)房屋租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)及防范定稿課件商業(yè)房屋租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)及防范定稿課件[自讀教材·填要點(diǎn)]一、鐵路，更多的鐵路1．地位鐵路是

建設(shè)的重點(diǎn)，便于國(guó)計(jì)民生，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)脈。2．出現(xiàn)1881年，中國(guó)自建的第一條鐵路——唐山

至胥各莊鐵路建成通車(chē)。1888年，宮廷專(zhuān)用鐵路落成。交通運(yùn)輸開(kāi)平[自讀教材·填要點(diǎn)]一、鐵路，更多的鐵路交通運(yùn)輸開(kāi)平

3．發(fā)展(1)原因：①甲午戰(zhàn)爭(zhēng)以后列強(qiáng)激烈爭(zhēng)奪在華鐵路的

。②修路成為中國(guó)人

的強(qiáng)烈愿望。(2)成果：1909年

建成通車(chē)；民國(guó)以后，各條商路修筑權(quán)收歸國(guó)有。4．制約因素政潮迭起，軍閥混戰(zhàn)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)凋敝，鐵路建設(shè)始終未入正軌。修筑權(quán)救亡圖存京張鐵路3．發(fā)展修筑權(quán)救亡圖存京張鐵路

二、水運(yùn)與航空1．水運(yùn)(1)1872年,

正式成立，標(biāo)志著中國(guó)新式航運(yùn)業(yè)的誕生。(2)1900年前后，民間興辦的各種輪船航運(yùn)公司近百家，幾乎都是在列強(qiáng)排擠中艱難求生。2．航空(1)起步：1918年，附設(shè)在福建馬尾造船廠(chǎng)的海軍飛機(jī)工程處開(kāi)始研制

。(2)發(fā)展：1918年，北洋政府在交通部下設(shè)“

”；此后十年間，航空事業(yè)獲得較快發(fā)展。輪船招商局水上飛機(jī)籌辦航空事宜處二、水運(yùn)與航空輪船招商局水上飛機(jī)籌辦航空事宜處三、從驛傳到郵政1．郵政(1)初辦郵政：1896年成立“大清郵政局”，此后又設(shè)

，郵傳正式脫離海關(guān)。(2)進(jìn)一步發(fā)展：1913年，北洋政府宣布裁撤全部驛站；1920年，中國(guó)首次參加

。郵傳部萬(wàn)國(guó)郵聯(lián)大會(huì)三、從驛傳到郵政郵傳部萬(wàn)國(guó)郵聯(lián)大會(huì)2．電訊(1)開(kāi)端：1877年，福建巡撫在

架設(shè)第一條電報(bào)線(xiàn)，成為中國(guó)自辦電報(bào)的開(kāi)端。(2)特點(diǎn)：進(jìn)程曲折，發(fā)展緩慢，直到20世紀(jì)30年代情況才發(fā)生變化。3．交通通訊變化的影響(1)新式交通促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改變了人們的通訊手段和

，

轉(zhuǎn)變了人們的思想觀(guān)念。(2)交通近代化使中國(guó)同世界的聯(lián)系大大增強(qiáng)，使異地傳輸更為便捷。(3)促進(jìn)了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展，也使人們的生活

。臺(tái)灣出行方式多姿多彩2．電訊臺(tái)灣出行方式多姿多彩[合作探究·提認(rèn)知]

電視劇《闖關(guān)東》講述了濟(jì)南章丘朱家峪人朱開(kāi)山一家，從清末到九一八事變爆發(fā)闖關(guān)東的前塵往事。下圖是朱開(kāi)山一家從山東輾轉(zhuǎn)逃亡到東北途中可能用到的四種交通工具。[合作探究·提認(rèn)知]

電視劇《闖關(guān)東》講述了濟(jì)南章丘依據(jù)材料概括晚清中國(guó)交通方式的特點(diǎn)，并分析其成因。

提示：特點(diǎn)：新舊交通工具并存(或：傳統(tǒng)的帆船、獨(dú)輪車(chē)，近代的小火輪、火車(chē)同時(shí)使用)。

原因：近代西方列強(qiáng)的侵略加劇了中國(guó)的貧困，阻礙社會(huì)發(fā)展；西方工業(yè)文明的沖擊與示范；中國(guó)民族工業(yè)的興起與發(fā)展；政府及各階層人士的提倡與推動(dòng)。依據(jù)材料概括晚清中國(guó)交通方式的特點(diǎn)，并分析其成因。[串點(diǎn)成面·握全局][串點(diǎn)成面·握全局]商業(yè)房屋租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)及防范定稿課件

一、近代交通業(yè)發(fā)展的原因、特點(diǎn)及影響1．原因(1)先進(jìn)的中國(guó)人為救國(guó)救民，積極興辦近代交通業(yè)，促進(jìn)中國(guó)社會(huì)發(fā)展。(2)列強(qiáng)侵華的需要。為擴(kuò)大在華利益，加強(qiáng)控制、鎮(zhèn)壓中國(guó)人民的反抗，控制和操縱中國(guó)交通建設(shè)。(3)工業(yè)革命的成果傳入中國(guó)，為近代交通業(yè)的發(fā)展提供了物質(zhì)條件。一、近代交通業(yè)發(fā)展的原因、特點(diǎn)及影響2．特點(diǎn)(1)近代中國(guó)交通業(yè)逐漸開(kāi)始近代化的進(jìn)程，鐵路、水運(yùn)和航空都獲得了一定程度的發(fā)展。(2)近代中國(guó)交通業(yè)受到西方列強(qiáng)的控制和操縱。(3)地域之間的發(fā)展不平衡。3．影響(1)積極影響：促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改變了人們的出行方式，一定程度上轉(zhuǎn)變了人們的思想觀(guān)念；加強(qiáng)了中國(guó)與世界各地的聯(lián)系，豐富了人們的生活。(2)消極影響：有利于西方列強(qiáng)的政治侵略和經(jīng)濟(jì)掠奪。2．特點(diǎn)1．李鴻章1872年在上海創(chuàng)辦輪船招商局，“前10年盈和，成為長(zhǎng)江上重要商局，招商局和英商太古、怡和三家呈鼎立之勢(shì)”。這說(shuō)明該企業(yè)的創(chuàng)辦 (

)A．打破了外商對(duì)中國(guó)航運(yùn)業(yè)的壟斷B．阻止了外國(guó)對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)侵略C．標(biāo)志著中國(guó)近代化的起步D．使李鴻章轉(zhuǎn)變?yōu)槊褡遒Y本家1．李鴻章1872年在上海創(chuàng)辦輪船招商局，“前10年盈和，成解析：李鴻章是地主階級(jí)的代表，并未轉(zhuǎn)化為民族資本家；洋務(wù)運(yùn)動(dòng)標(biāo)志著中國(guó)近代化的開(kāi)端，但不是具體以某個(gè)企業(yè)的創(chuàng)辦為標(biāo)志；洋務(wù)運(yùn)動(dòng)中民用企業(yè)的創(chuàng)辦在一定程度上抵制了列強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)侵略，但是并未能阻止其侵略。故B、C、D三項(xiàng)表述都有錯(cuò)誤。答案：A解析：李鴻章是地主階級(jí)的代表，并未轉(zhuǎn)化為民族資本家；洋務(wù)運(yùn)動(dòng)二、近代以來(lái)交通、通訊工具的進(jìn)步對(duì)人們社會(huì)生活的影響(1)交通工具和交通事業(yè)的發(fā)展，不僅推動(dòng)各地經(jīng)濟(jì)文化交流和發(fā)展，而且也促進(jìn)信息的傳播，開(kāi)闊人們的視野，加快生活的節(jié)奏，對(duì)人們的社會(huì)生活產(chǎn)生了深刻影響。(2)通訊工具的變遷和電訊事業(yè)的發(fā)展，使信息的傳遞變得快捷簡(jiǎn)便，深刻地改變著人們的思想觀(guān)念，影響著人們的社會(huì)生活。二、近代以來(lái)交通、通訊工具的進(jìn)步對(duì)人們社會(huì)生活的影響2．清朝黃遵憲曾作詩(shī)曰：“鐘聲一及時(shí)，頃刻不少留。雖有萬(wàn)鈞柁，動(dòng)如繞指柔?！边@是在描寫(xiě) (

)A．電話(huà)B．汽車(chē)C．電報(bào) D．火車(chē)解析：從“萬(wàn)鈞柁”“動(dòng)如繞指柔”可推斷為火車(chē)。答案：D2．清朝黃遵憲曾作詩(shī)曰：“鐘聲一及時(shí)，頃刻不少留。雖商業(yè)房屋租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)及防范定稿課件[典題例析][例1]

上海世博會(huì)曾吸引了大批海內(nèi)外人士利用各種交通工具前往參觀(guān)。然而在19世紀(jì)七十年代，江蘇沿江居民到上海，最有可能乘坐的交通工具是 (

)A．江南制造總局的汽車(chē)B．洋人發(fā)明的火車(chē)C．輪船招商局的輪船D．福州船政局的軍艦[典題例析][例1]上海世博會(huì)曾吸引了大批海內(nèi)外人[解析]由材料信息“19世紀(jì)七十年代，由江蘇沿江居民到上?！笨膳袛嘧钣锌赡苁禽喆猩叹值妮喆?。[答案]

C[解析]由材料信息“19世紀(jì)七十年代，由江蘇沿江居[題組沖關(guān)]1．中國(guó)近代史上首次打破列強(qiáng)壟斷局面的交通行業(yè)是(

)A．公路運(yùn)輸 B．鐵路運(yùn)輸C．輪船運(yùn)輸 D．航空運(yùn)輸解析：根據(jù)所學(xué)1872年李鴻章創(chuàng)辦輪船招商局，這是洋務(wù)運(yùn)動(dòng)中由軍工企業(yè)轉(zhuǎn)向兼辦民用企業(yè)、由官辦轉(zhuǎn)向官督商辦的第一個(gè)企業(yè)。具有打破外輪壟斷中國(guó)航運(yùn)業(yè)的積極意義，這在一定程度上保護(hù)了中國(guó)的權(quán)利。據(jù)此本題選C項(xiàng)。答案：C[題組沖關(guān)]1．中國(guó)近代史上首次打破列強(qiáng)壟斷局面的交通行業(yè)是2.右圖是1909年《民呼日?qǐng)?bào)》上登載的一幅漫畫(huà)，其要表達(dá)的主題是(

)A．帝國(guó)主義掠奪中國(guó)鐵路權(quán)益B．西方國(guó)家學(xué)習(xí)中國(guó)文化C．西方列強(qiáng)掀起瓜分中國(guó)狂潮D．西方八國(guó)組成聯(lián)軍侵略中國(guó)2.右圖是1909年《民呼日?qǐng)?bào)》上登載的解析：從圖片中可以了解到各國(guó)舉的燈籠是火車(chē)形狀，20世紀(jì)初的這一幅漫畫(huà)正反映了帝國(guó)主義掠奪中國(guó)鐵路權(quán)益。B項(xiàng)說(shuō)法錯(cuò)誤，C項(xiàng)不能反映漫畫(huà)的主題，D項(xiàng)時(shí)間上不一致。答案：A解析：從圖片中可以了解到各國(guó)舉的燈籠是火車(chē)形狀，20世紀(jì)初的商業(yè)房屋租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)及防范定稿課件[典題例析][例2]

(2010·福建高考)上海是近代中國(guó)茶葉的一個(gè)外銷(xiāo)中心。1884年，福建茶葉市場(chǎng)出現(xiàn)了茶葉收購(gòu)價(jià)格與上海出口價(jià)格同步變動(dòng)的現(xiàn)象。與這一現(xiàn)象直接相關(guān)的近代事業(yè)是(

)A．電報(bào)業(yè) B．大眾報(bào)業(yè)C．鐵路交通業(yè) D．輪船航運(yùn)業(yè)[解析]材料主要反映了信息交流的快捷，故選A。[答案]

A[典題例析][例2](2010·福建高考)上海是近[題組沖關(guān)]3．假如某愛(ài)國(guó)實(shí)業(yè)家在20世紀(jì)初需要了解全國(guó)各地商業(yè)信息，可采用的最快捷的方式是 (

)A．乘坐飛機(jī)赴各地了解B．通過(guò)無(wú)線(xiàn)電報(bào)輸送訊息C．通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)D．乘坐火車(chē)赴各地了解解析：本題考查中國(guó)近代物質(zhì)生活的變遷。注意題干信息“20世