物業(yè)公共設備設施管理

物業(yè)公共設備設施管理1.0目的1.1規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（小區(qū)、大廈）內(nèi)公共設備、設施的硬件、軟件管理，使所有公共設備、設施在使用中保持完好狀態(tài)，滿足服務的要求。2.0適用范圍2.1適用于物業(yè)服務中心工程部對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設備、設施的管理、維護保養(yǎng)及改造。3.0職責3.1工程部負責公共設備、設施及其資料的移交接管驗收。3.2工程部經(jīng)理/主管負責安排設備運行維修管理和技術資料的收集、保管及歸檔，負責安排設備、配件、材料的采購計劃的編制。3.3工程部經(jīng)理/主管負責對配套公共設備設施制訂設備管理的各種規(guī)章制度、設備設施的年度保養(yǎng)計劃、季度保養(yǎng)計劃、月度保養(yǎng)計劃。3.4工程部經(jīng)理/主管是維修（改造）項目的主審部門，負責工程方案立項及預算的審核和制定年度預算。3.5工程部負責外委單位的甄選和監(jiān)管，按照《外委維修保養(yǎng)規(guī)程》規(guī)定執(zhí)行。3.6工程部負責特種設備的年審、檢測工作，按照國家檢測條例執(zhí)行。3.7工程部技工負責公共設施的日常巡檢和維護保養(yǎng)工作，對各自責任范圍內(nèi)的設備設施進行維修、保養(yǎng)及運行操作，并做好標識及記錄。3.8工程部經(jīng)理/主管為部門負責項目的第一責任人，負責督促下屬執(zhí)行本標準，對設備設施硬件管理實現(xiàn)標準統(tǒng)一，負責做好工程的實施，安全質(zhì)量監(jiān)督、總結工作。3.9服務中心的第一責任人，須督促工程項目直接負責人做好工程的實施、安全質(zhì)量監(jiān)督、工作總結；同時須督促員工做好工程項目的年度計劃、季度計劃、月度計劃和半年總結、服務中心所負責項目的實施。4.0工作流程與工作要求4.1公共設備設施的接管驗收4.1.1設備、設施及其資料的接管與驗收，在物業(yè)移交時，由工程部相關人員會同開發(fā)商和供應商按照《公共設備設施接管操作規(guī)程》進行驗收，驗收小組負責按設備設施出廠說明書、國家技術規(guī)范、標準及使用要求等對設備進行驗收。對達不到要求的，應說明實際情況及原因，通知相關單位、部門限期整改，整改合格后再交接。由工程經(jīng)理/主管統(tǒng)一簽署交接記錄。4.2公共設備設施的建檔管理4.2.1技術資料歸檔管理4.2.1.1設備設施的使用說明書、竣工圖、驗收報告、檢測報告、原始資料等技術資料由各服務中心分類、統(tǒng)一存檔管理，工程部保存一份備案。4.2.2.1設備設施正式接管后三個月內(nèi),工程部負責組織建立《設備臺帳》，臺帳內(nèi)容包括：設備名稱、統(tǒng)一編號、型號、安裝位置、生產(chǎn)廠家、技術參數(shù)等。在日后的管理中，凡是設備發(fā)生中修、大修、技改都要記錄在設備臺帳中，形成一本完善的設備檔案。4.2.3公共設備設施標識管理4.2.3.1物業(yè)接管設備設施接管后三個月內(nèi),工程部負責將所轄物業(yè)的所有設備設施進行標識及編號：A．所有設備設施按功能系統(tǒng)進行“設備標識”。B．“設備標識”按公司統(tǒng)一標準制作,用標示牌形式予以實施,標識牌應有以下內(nèi)容:產(chǎn)地、型號、功能、系統(tǒng)名稱、設備編號、管轄范圍、上一級控制地點——材質(zhì)采用有機玻璃板或打印紙過塑等制作；——尺寸長×寬為125mm×85mm。C．工程部值班室、設備房專用公告欄(制度墻)制作按公司統(tǒng)一標準制作：采用兩種規(guī)格，用宣傳欄形式予以實施，公告欄（制度墻）應有以下內(nèi)容：保養(yǎng)計劃、保養(yǎng)記錄表、規(guī)章制度、運行記錄表、水電月用量曲線圖、設備年審檢測備忘表、設備運行故障率表、設備系統(tǒng)運行狀態(tài)表。——材質(zhì)采用膠板或鋁塑板等制作；——規(guī)格為2400*1200(大制度墻)或1200*800（小制度墻）。D．對設備懸掛或張貼《設備責任牌》，明確責任人，責任人以數(shù)字代號表示。4.2.4公共設備設施的日常操作、運行管理4.2.4.1設備操作人員必須經(jīng)崗前培訓，持證上崗。在操作時，要求熟悉設備的性能特點，做好相應的安全防范措施，確保安全操作。高、低壓設備等操作須執(zhí)行工作票制度，并做好記錄。4.2.4.2各類設備的運行符合標準要求，運行人員須做好設備的運行記錄。工程部經(jīng)理/主管每周對所管轄設備的巡查不少于一次，將巡查情況記錄在《系統(tǒng)設備設施巡查記錄表》內(nèi)，對巡查中發(fā)現(xiàn)的問題及時組織技術人員處理。4.2.4.3設備機房應做到隨時上鎖，鑰匙由值班人員保管，非本系統(tǒng)人員不得進入，如需進入須經(jīng)工程部經(jīng)理/主管批準后，在專業(yè)人員的陪同下方可進入。4.3公共設備設施日常維護保養(yǎng)管理4.3.1“年度保養(yǎng)計劃”的制定4.3.1.1新接管的樓盤，在接管完成第四個月開始，工程部負責執(zhí)行系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度。在管的成熟樓盤，工程部須于每年12月15日前制定好下一年度的工程維修（改造）、設備保養(yǎng)計劃，維修（改造）、保養(yǎng)項目主要包括：電梯、空調(diào)機組、高（低）壓配電系統(tǒng)、發(fā)電機組、消防系統(tǒng)、生活供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、電腦（網(wǎng)絡）設施、停車場智能管理系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、樓宇及公共場地、市政道路、園林綠化、出租房屋及設施、避雷設施等。制定后的《____設備設施維修保養(yǎng)年度計劃表》，報服務中心領導審批。4.3.2工程部經(jīng)理/主管根據(jù)審批后的年度維修保養(yǎng)計劃，在每月26日前制定下月《____月份設備設施維修保養(yǎng)計劃》并組織實施。4.3.3每月的設備設施維修保養(yǎng)由保養(yǎng)人填寫《設備維修保養(yǎng)記錄表》，工程部領班審核。如對設備進行大中修或重要零部件更換時須記錄在《設備臺帳》內(nèi)。在維修保養(yǎng)期間如需停水、停電、停梯等由工程部領班填寫《停水停電通知書》經(jīng)批準后立即通知客戶服務部，由客戶服務部提前24小時或立即通知相關業(yè)戶。4.3.4維修保養(yǎng)工作一般在本月以內(nèi)，如需延時，報服務中心審批。重大設備問題或質(zhì)量事故應在24小時內(nèi)填寫《事故（故障）報告》，專題呈報公司領導。4.3.5各類設備設施的操作、運行、維修保養(yǎng)等，按相關設備管理程序、規(guī)程執(zhí)行。4.4公共設備設施外委監(jiān)管及其它管理4.4.1設備設施出現(xiàn)故障無法修復時，可申請對外委托維修，由工程部經(jīng)理/主管向服務中心審批后實施。4.4.2工程部負責對電梯、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)的外委工作監(jiān)管，根據(jù)外委單位定出的保養(yǎng)項目進行檢查，核對人員數(shù)量、保養(yǎng)次數(shù)、保養(yǎng)項目、保養(yǎng)質(zhì)量，如出現(xiàn)不符合保養(yǎng)標準的應責成改正，嚴重者按合同執(zhí)行扣罰。4.