西安住宅項(xiàng)目策劃方案

秦風(fēng)地產(chǎn)丈八北路項(xiàng)目策劃方案物業(yè)定位及價(jià)值展現(xiàn)報(bào)

告

架構(gòu)市場分析項(xiàng)目演繹營銷推廣建議視覺表現(xiàn)地塊分析位置：地塊位于丈八路沿線，交通狀況良好，通達(dá)性好；邊界和地形：地形呈規(guī)則的多邊形，目前正在建設(shè)營銷中心。本項(xiàng)目位于丈八北路沿線，高薪中央生活區(qū)板塊，區(qū)域規(guī)劃發(fā)展?jié)摿Υ?。本案地塊現(xiàn)狀科技二路科技四路項(xiàng)目位置：地處丈八路沿線,交通便捷,通達(dá)性好,昭示性強(qiáng)丈八北路規(guī)劃路菜園路地塊性質(zhì)住宅用地占地25.5畝東西長約95米南北寬183.22米容積率5.9總建面約10萬平方米地表狀況地表無覆著物，地上堆土較多，需進(jìn)行清運(yùn)交通狀況沿丈八路，交通動(dòng)線良好，出行便利配套情況項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)城市綜合配套設(shè)施較為健全（醫(yī)療、金融、教育等設(shè)施）地塊現(xiàn)狀凹凸不平，堆土較多、需進(jìn)行處理，地質(zhì)狀況良好。丈八北路183.22米91.86米項(xiàng)目區(qū)域概況:地塊呈不規(guī)則形狀，東西窄南北長；配套較為健全項(xiàng)目地塊南面為低層建筑，受規(guī)劃限制影響較小(日照)；項(xiàng)目臨近主干道(丈八路)，交通通達(dá)性優(yōu)，出行便利；地塊所在區(qū)域規(guī)劃發(fā)展趨勢良好，地塊自身升值潛力巨大。項(xiàng)目四至:東臨丈八東路、北接捷瑞新時(shí)代、南為綜合市場丈八北路91.86米183.22米丈八貸北路神與科著技路淹相連棄接，頂科技語路擁桂有成電熟、寫完善請的生膜活配酸套，泉可為旁丈八改北路鐵帶來滲共享吐的配籠套資叛源。丈八鄰路是煉城西尤直通歐高新CB項(xiàng)D的主索干道解，根裳據(jù)市矛政規(guī)油劃，席該區(qū)土域?qū)⒔z式成為版居住婆集中派區(qū)域兩。唐沿播路城西本案高新科技一路區(qū)域屈發(fā)展塊前景曲：1234地段汁要素屬于點(diǎn)高新災(zāi)二次淘創(chuàng)業(yè)砌發(fā)展馳板塊魂，沿筒丈八斗北路貫，地刊理位麗置優(yōu)令越。揪市場般認(rèn)知嚴(yán)度和秋認(rèn)可條度高淘，發(fā)份展形矮式良研好。未來筑發(fā)展午要素政府邁主導(dǎo)勁，加側(cè)強(qiáng)區(qū)憲域發(fā)勸展規(guī)歲劃及驚城市挽綜合魔配套蹈設(shè)施識(shí)的健寧全，鬧板塊耀發(fā)展讓潛力授巨大苗。地塊欠現(xiàn)狀地上傾無覆殘著物居，啟憤動(dòng)速臭度快誓，便昨于施損工。地塊拒價(jià)值環(huán)境不要素目前瘡區(qū)域盒環(huán)境許尚可航，配濾套較里為完錢善但哨是檔配次較鐵低，核臨近原外事波學(xué)院灘，區(qū)尖域文呀化底孕蘊(yùn)良繭好，純居住貓氛圍及濃厚柏。處在助高新俊中央書生活專區(qū)，綁依托冬區(qū)域能良好曾投資烏發(fā)展梯環(huán)境崖，發(fā)姜展?jié)摮尢勾?，崇具有性發(fā)展測居住禮、商舟業(yè)物績業(yè)稟堤賦，慣并且駕升值鋸潛力廟巨大諷的規(guī)稻模化享地塊登。價(jià)值鋼分析泛：片區(qū)臘長遠(yuǎn)竊規(guī)劃夫發(fā)展積能夠研形成崖較為飲樂觀輛的市靜場前扔景。市場犧分析20乞09年11月全匹市普頓通住孝宅類梁物業(yè)展在售濃均價(jià)遲為49懇78元/㎡，環(huán)據(jù)比增繡長增槍長3.衰11個(gè)百籍分點(diǎn)歉；商吊服用考房類潔物業(yè)厚價(jià)格匯為95副18元/㎡，環(huán)迎比上匪漲1.檔19衣%；寫狠字樓祖在售杯價(jià)格矮為52玩89元/㎡，與唐上月熔相比喚下滑0.述41個(gè)百影分點(diǎn)像；別鄰墅類茂物業(yè)縣在售狗均價(jià)嚇為72另64元/㎡，環(huán)悲比上紙漲0.伐46個(gè)百末分點(diǎn)貝。11月，臂西安懸商品摸房市魄場成郵交15塘2.姨9萬㎡,同比兆增長16黑8.汗58魄%，環(huán)窯比增變長7.求63著%。11月，漂西安索商品懇房市良場成山交15肢2.爆9萬㎡恒，同輝比增懸長16搏8.侵58緩%，環(huán)字比增河長7.腫63秀%。08年西古安商收品房焦總成涂交66推8.奇9萬㎡吐，11月總淹銷量瘋與08年單宰季度抬基本內(nèi)持平鋼。自19回92年以遵來，贈(zèng)西安襲房地乒產(chǎn)業(yè)謊從市疫場初內(nèi)步啟跌動(dòng)到涂相對趣高速戲發(fā)展網(wǎng)以來糊，20產(chǎn)09年1-駛10月西架安樓障市銷胳量已答超18年歷爸年全旱年總銷量，杰而11月更屋是創(chuàng)塊下歷權(quán)年西燃安樓餅市單興月成籌交量炕新高塊。西安閉房地臺(tái)產(chǎn)市歡場延潑續(xù)此乖前上尤升態(tài)濤勢，盼健康愈平穩(wěn)安運(yùn)行。西安睜房地沒產(chǎn)市開場：丈溝八獵北嫂路本案左岸鳳春天本案主要禽競爭果項(xiàng)目區(qū)域煩分析芳：區(qū)域偽熱炒槳，為具開發(fā)陷商爭網(wǎng)搶龍城淺銘園風(fēng)度過天城捷瑞堡新時(shí)深代玫瑰夠公館項(xiàng)目名稱左岸春天開發(fā)商瑞泰地產(chǎn)物業(yè)管理暫無策劃代理自己銷售開盤時(shí)間待定交房時(shí)間占地面積10畝建筑面積5萬平方米均價(jià)4800元/㎡項(xiàng)目概況總戶數(shù)在550戶左右，戶型面積區(qū)間在45—130之間；容積率在6.0，綠化率在40左右。該項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)屬低價(jià)產(chǎn)品，其產(chǎn)品無突出優(yōu)勢，項(xiàng)目在區(qū)域位置上看還算交通便捷，但項(xiàng)目本身并無太大交通優(yōu)勢，生活配套方面能滿足業(yè)主自身需要但檔次都不高。所以，相對周邊其他大盤，其自身優(yōu)勢并不明顯，只能以低價(jià)位在區(qū)域市場中求存，目前項(xiàng)目銷售情況良好，也將會(huì)在價(jià)格上對本案進(jìn)行沖擊。營銷策略一次性3個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。客戶分析小戶型以高新年輕群體以及高新投資客戶為主，年齡在25--45歲之間。項(xiàng)目優(yōu)勢遠(yuǎn)離丈八北路，受車流噪音影響小，居住氛圍良好；與外事學(xué)院隔路相望，人文氛圍良好。項(xiàng)目劣勢自身地塊面積小，自身價(jià)值很難展現(xiàn)，導(dǎo)致項(xiàng)目整體均價(jià)很難有大的突破（區(qū)域5400均價(jià)）推廣方式戶外墻體廣告，短信，及宣傳單頁。個(gè)案沖分析紗：項(xiàng)目名稱風(fēng)度天城開發(fā)商大德地產(chǎn)物業(yè)管理暫無策劃代理西安巨銘地產(chǎn)策略機(jī)構(gòu)開盤時(shí)間09年10月交房時(shí)間11年下半年占地面積95.7畝建筑面積31萬平方米均價(jià)4900元/㎡項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于丈八北路與科技路十字西北角向西50米左右，周邊交通狀況良好，出行便利。項(xiàng)目一期建筑面積在13萬㎡；規(guī)劃7棟高層，總戶數(shù)在1012戶，產(chǎn)品上雖無創(chuàng)新出現(xiàn)，但其地段優(yōu)勢較強(qiáng)，又屬外事學(xué)院開發(fā)，目前工程進(jìn)度較快，為本案面市后的主要競爭對手。營銷策略一次性2個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠（目前5、6號(hào)點(diǎn)式高層基本售罄，3、4號(hào)樓位正在認(rèn)籌當(dāng)中，5000抵充1萬）?？蛻舴治鰪囊黄?、6號(hào)點(diǎn)式高層來看，產(chǎn)品面積基本在60—130㎡左右，因此此部分戶型客戶主要以高新年輕群體客戶為主（主要為自?。挲g在28--35歲之間。項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目整體規(guī)模適中，戶型產(chǎn)品豐富，通過地段及價(jià)格優(yōu)勢（點(diǎn)式高層的低價(jià)策略）引領(lǐng)市場，保證產(chǎn)品去化速度。項(xiàng)目劣勢一期5、6號(hào)高層產(chǎn)品無創(chuàng)新，且布局較差，無舒適性可言。推廣方式戶外墻體廣告，短信，及宣傳單頁。項(xiàng)目屬性定位語：自然風(fēng)度、天然而城項(xiàng)目名稱美立方開發(fā)商天信房地產(chǎn)公司物業(yè)管理暫無策劃代理前線機(jī)構(gòu)容積率5.69交房時(shí)間10年7月占地面積20.8畝建筑面積7萬平方米均價(jià)5400元/㎡項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于丈八北路與科技路交匯處東北角。營銷策略項(xiàng)目處于尾房階段，戶型產(chǎn)品可選擇性有限，目前暫無優(yōu)惠?？蛻舴治隹蛻糁饕愿咝驴蛻羧后w為主（主要為自住），同時(shí)也有部分陜北客戶群體（占5%左右），年齡在28--45歲之間。項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目以精工科技社區(qū)為主訴求，通過地段引領(lǐng)市場，保證產(chǎn)品去化速度。項(xiàng)目劣勢戶型設(shè)計(jì)一般，無新意；空間利用率較低，項(xiàng)目科技感體現(xiàn)不是很具體。推廣方式戶外墻體廣告，短信，及宣傳單頁。西高新精工科技社區(qū)項(xiàng)目名稱捷瑞新時(shí)代開發(fā)商捷瑞地產(chǎn)物業(yè)管理暫定策劃代理待定開盤時(shí)間待定交房時(shí)間待定占地面積15畝左右建筑面積約6.5萬平方米均價(jià)認(rèn)購期均價(jià)4900元/㎡項(xiàng)目概況項(xiàng)目緊鄰丈八北路沿線，整體昭示性強(qiáng)，目前處于前期咨詢階段。項(xiàng)目各項(xiàng)具體指標(biāo)暫時(shí)沒有落實(shí)，整體以中小戶型為主，面積區(qū)間在37-150㎡之間。營銷策略暫無客戶分析以高新年輕群體為主（其戶型面積主要以中小戶型為主）。項(xiàng)目優(yōu)勢戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，實(shí)用性強(qiáng)，吻合年輕群體需求，主打青年無壓力社區(qū)概念引起市場共鳴。項(xiàng)目劣勢產(chǎn)品設(shè)計(jì)無新意，無舒適性可言，公攤較大。推廣方式暫無項(xiàng)目營銷策略左岸春天一次性3個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。美立方項(xiàng)目處于尾房階段，戶型產(chǎn)品可選擇性有限，目前暫無優(yōu)惠。風(fēng)度天城一次性2個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠（目前5、6號(hào)點(diǎn)式高層基本售罄，3、4號(hào)樓位正在認(rèn)籌當(dāng)中，5000抵充1萬）。龍城銘園所有付款方式均優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。玫瑰公館一次性2個(gè)點(diǎn)、按揭1個(gè)點(diǎn)。捷瑞新時(shí)代目前處于前期咨詢階段，暫無任何優(yōu)惠措施。解析此：結(jié)合心項(xiàng)目外自身制的實(shí)夠際情嶺況（愉自身草及周布邊配頑套情趨況、旺開發(fā)普商開聽發(fā)理藝念、恢產(chǎn)品黎形態(tài)從等）喉決定投了項(xiàng)蝕目在鑄銷售鼓過程蛇中的神優(yōu)惠馬幅度洞；項(xiàng)目鏡地段盾因素肚決定豈了項(xiàng)唉目在陡后期絮營銷損過程伍中的練戰(zhàn)略氧思路蓋；結(jié)合仗項(xiàng)目饅產(chǎn)品到形象指訴求濫的表并現(xiàn)、跳項(xiàng)目熱自身標(biāo)硬件姑配套棵、工蘇程形昂象展氏示及縫市場榆客戶允的關(guān)豬注度書來決扛定項(xiàng)盤目價(jià)西值與嘆價(jià)格嗎的統(tǒng)剩一度頌。周邊他競爭縱單因壓素分伴析—銷售真策略通過查上述徒客觀護(hù)分析秀，可歡以肯須定上矮次提表案中哀對于倍區(qū)域樹市場饞及項(xiàng)完目競血爭、紅項(xiàng)目攏自身貢定位卻分析徐的正勾確客智觀性墾。本案義的主陷要競嫁爭對磚手是歪區(qū)域傭內(nèi)同富等規(guī)胖模的牌樓盤殘，同消時(shí)，址周邊賊低價(jià)炮項(xiàng)目蛛對客奪群的屆分流歐不可欲小視賠。那么揪，處浩在如喪此的各環(huán)境喊中，克我們悅該如亡何生寶存取鉛勝？尋找他取勝屠之道湯：自我您分析流，知鈔己知吊彼百斗戰(zhàn)不肺殆小結(jié)唉：項(xiàng)目驅(qū)所在享區(qū)域發(fā)市場窩城市蓋綜合竄配套肅較為殊健全征，其本資源兩為區(qū)側(cè)域項(xiàng)召目所繪共享區(qū)域港價(jià)值曾解讀育：區(qū)域四市場交項(xiàng)目憐價(jià)值蠅分析濟(jì)：通過悶對周哨邊競級(jí)爭項(xiàng)能目的若走訪型與調(diào)業(yè)研，深了解爽到主憂要競胖爭項(xiàng)酬目及提客戶水定位拆具有莊以下商特點(diǎn)克：周邊辮項(xiàng)目纏都通類過區(qū)歪域市晶場配偶套設(shè)時(shí)施作檔為吸么引市恨場客忌戶關(guān)次注的曉前提堪；周邊覺主要眠競爭發(fā)項(xiàng)目直產(chǎn)品屢設(shè)計(jì)戶無新陶意，階舒適污性差悶，建鹿筑風(fēng)亭格一珍般，念無檔塑次可溝言；區(qū)域事戶型搜產(chǎn)品夕面積俘涵蓋翁面較啊廣，惹基本男在37斜-1縱60露㎡之間挖，且盼中小燒戶型館（37圣-9投7㎡）占67蠻%左右汪；區(qū)域枝部分腔開發(fā)期商的真開發(fā)遭理念叔較為看保守怕，致霧使項(xiàng)從目品障質(zhì)很碰難得日到提腸升，嘩結(jié)合09年的敵市場殊環(huán)境夕，認(rèn)仗為“欣沒有件賣不宇出去內(nèi)的房掃子”腸，所朽以對森營銷糟推廣只的重碎視度來不夠椅，導(dǎo)撒致項(xiàng)兔目品筋牌與偉形象封很難竭提升鑰；而胃部分鬼項(xiàng)目夜通過技加強(qiáng)尖項(xiàng)目社自身突硬件享的投列入贏統(tǒng)取市毒場的范認(rèn)可另（龍醋城銘榮園打少造科聚技住任宅）鼻；多數(shù)歉競爭希項(xiàng)目市客戶雖基本閣以高軌新年糠輕群淋體、詳咸陽鹿、陜捏北客享戶為信主；市場猜置業(yè)注客戶吹以自略住為姥主（印占78詳%），抬投資魔為輔輔（占22每%）。價(jià)值可實(shí)現(xiàn)壓原則莫：通過般前瞻無性的個(gè)規(guī)劃雨理念巧，確探定項(xiàng)文目定仙位方個(gè)向，坡樹形侮象、屋立口轎碑，創(chuàng)最大旅化的執(zhí)滿足捆區(qū)域挎市場艇消費(fèi)廣群體斬的需焰求。本項(xiàng)芳目價(jià)毒值解紫讀：價(jià)值座發(fā)展紛方向費(fèi)：產(chǎn)品切層面龜：以設(shè)禿計(jì)合份理，啄功能想齊全聞、舒掉適性逝好的晌產(chǎn)品停（45凳—9恢0㎡之間長）作址為項(xiàng)勾目發(fā)閃展定錯(cuò)位的場前提掌，同福時(shí)應(yīng)定加強(qiáng)忌項(xiàng)目紛自身節(jié)配套抽的塑謝造，蔽獲得厚市場撫客戶滾贊同夠；另外菠應(yīng)在永產(chǎn)品狡硬件探上投叼入（諸科技障感和偵生態(tài)肢感）超，增陡加項(xiàng)申目自扛身的踐籌碼詞，為陽銷售商奠定探基礎(chǔ)懶，但路應(yīng)結(jié)限合項(xiàng)施目自廉身實(shí)貧際情敬況進(jìn)嶺行科妹學(xué)合稠理的標(biāo)投入捐。客戶障層面嚼：戶型篇特點(diǎn)榨上，杜打造示舒適頓性強(qiáng)敢的產(chǎn)端品，咸同時(shí)壯結(jié)合石項(xiàng)目史科技鋒感與陜生態(tài)你感的蚊塑造芒，爭腿取市貝場客抖戶對垮項(xiàng)目杰的關(guān)弓注；通過盾區(qū)別格市場撤的產(chǎn)徑品設(shè)衰計(jì)與睬開發(fā)故進(jìn)行優(yōu)針對站性的睛客戶唉定位蛙。產(chǎn)品腸價(jià)值畝彰顯猛才能民在區(qū)倍域中撒博得——出位涉！項(xiàng)目勒自身餓從體繁量、最開發(fā)竹、區(qū)缸域配零套、帝產(chǎn)品磚等并死不具泛備領(lǐng)攻先區(qū)袍域的綠條件疊，4月份溫又為狡市場添新盤謊上市知的高炸峰期幼，若根在市降場中核快速晌獲得煩受眾共認(rèn)知暢，取棒得銷巷售佳紛績，辰為本瞇案尋銳找市梨場突當(dāng)破點(diǎn)震，樹為立與處眾不耕同的煤形象掏，將趨成為問項(xiàng)目從成功倚的必膜要條恥件。小結(jié)顛：物業(yè)定位及價(jià)值展現(xiàn)優(yōu)勢已：1、臨較主干通道、見交通紡便利擴(kuò)、地見段優(yōu)緣瑞勢明橋顯；2、周牛邊配摘套齊算全；3、居丈住氛次圍好疤；4、有但教育遵資源魚作為除依托供。劣勢劉：1、此水區(qū)域確內(nèi)，毅缺少淚項(xiàng)目鑼知名袍度；2、產(chǎn)掙品缺脾少創(chuàng)桶新，便無明慌顯優(yōu)檔勢；3、項(xiàng)凡目緊氣鄰小煎村、堡加氣行站，度自身普小環(huán)餡境不殼佳，歲影響險(xiǎn)項(xiàng)目槳品質(zhì)班感；4、項(xiàng)摧目周擺邊人憂流較執(zhí)大，險(xiǎn)社會(huì)霞環(huán)境量較為爽復(fù)雜白。威脅洲：1、項(xiàng)緣瑞目推麥廣節(jié)羨點(diǎn)初擾定今烘年4月，杠屆時(shí)認(rèn)將有屢大量酸的新士盤上友市（皂天朗庸地產(chǎn)沫在此嫂區(qū)域乘拿到型了20聰0畝地詠用于碧開發(fā)壇），倡勢必悟造成記爭奪話客源饞的局餡面；2、區(qū)環(huán)域內(nèi)長原有蜜在售哲項(xiàng)目脫市場貓認(rèn)可影度較肺高；3、工番程節(jié)清點(diǎn)上林，周騾邊項(xiàng)欺目均詞已呈濟(jì)現(xiàn)現(xiàn)婆房或竟準(zhǔn)現(xiàn)群房趨著勢，罰而本埋案暫踩無動(dòng)漏向；4、自霧身商妹業(yè)體綁量較呀大帶腹來的寄市場所風(fēng)險(xiǎn)齊。機(jī)會(huì)冊：1、周領(lǐng)邊競刊爭項(xiàng)才目可帝選戶秘型有寧限，聞而目拒標(biāo)客握群需桐求還揉在增餓加；2、未洪來區(qū)蹦域居秧住氛皂圍形劍成帶俱來的等商業(yè)責(zé)機(jī)遇將；3、借孔助周吼邊大振盤的幅影響上力和站拉動(dòng)變力來才帶動(dòng)廟本盤愚的銷盛售；4、市弊政規(guī)倡劃路共的修席建，珍使丈垮八北放路成樹為連票接高拔新CB菊D的干朋道，傭提升柏區(qū)域向認(rèn)知里度的葉重要夕性。項(xiàng)目SO礦WT分析怒：物業(yè)戀發(fā)展械建議住宅高尚舊精品蘋住宅:建筑竭風(fēng)格傅、配勇套設(shè)品施、悄園林剛綠化賤、戶她型等湖做到塞精細(xì)雕化、國人性英化設(shè)帥計(jì)，涼并提春供完宿美居鈴住服唯務(wù)品互質(zhì)。商業(yè)區(qū)域申性綜合吸商業(yè)躬中心：涵蓋雷超市急、餐臟飲、養(yǎng)娛樂魯?shù)葏^(qū)恥域性倚商業(yè)貓業(yè)態(tài)幸。(沿丈八累路干道噴商業(yè)房誠為兩君層)形象傭適度司拔高蛾，設(shè)辰計(jì)適敬度超筆前。公寓宜居匠宜業(yè)浙精品屆商務(wù)艇公寓繼：主要贈(zèng)針對器高新堂投資問客，蠅公寓鴉特點(diǎn)數(shù)為享冒受型胡、效復(fù)率型火、回度報(bào)型社公寓沈，品猶質(zhì)上礎(chǔ)強(qiáng)調(diào)四服務(wù)藏與舒腎適。物業(yè)少發(fā)展須方向賣：產(chǎn)品柔的合淺理組瞎合與荒搭配久共同熟演藝燭項(xiàng)目兩的整機(jī)體發(fā)溉展戰(zhàn)征略市場飽發(fā)展叢方向——居住舅品質(zhì)士升級(jí)胞和商童業(yè)模掘式改仗造成揉為大車勢所畏趨,城市鐘肌理泊的重叼塑與幅挖掘才；終端系需求冶特點(diǎn)——品質(zhì)容優(yōu)良竊、配世套完反善的啊高性驕價(jià)比漲物業(yè)查；項(xiàng)目各自身黨稟賦——具備謠良好六地段集交通哀優(yōu)勢型，規(guī)謎劃理顫念超殲前的逐時(shí)尚氏性產(chǎn)查品。定位易延展關(guān)鍵得詞：國際存化的毒、時(shí)柿尚的擋、放新鮮鍵的、誤潛力六的，其倡將導(dǎo)的宴既是督一種木標(biāo)準(zhǔn)便，也暴是一炒種生洞活理療念。西高煤新·貴胄蔥地·新新維人類鈴生活托典范牲居住渠區(qū)從城載市發(fā)挎展的皆遠(yuǎn)景卵規(guī)劃吉分析巖區(qū)域毒發(fā)展杠符合衡城市疑發(fā)展岡的主混流方想向，結(jié)合液項(xiàng)目“突破枯市場”的競練爭策徑略。項(xiàng)目殘整體晶市場緞定位塔：誰?會(huì)喜賣歡我刮們的讀產(chǎn)品客群傅分析魂：1西高耀新有剖地緣萬關(guān)系飯的人誰群核心睛客戶虎群2區(qū)域蛙內(nèi)工產(chǎn)作的蔽有購項(xiàng)買力嘗人群此。主要逆客戶托群3其他掀區(qū)域益的投侄資客志群外圍私客戶寧群客群溉細(xì)分鳴：產(chǎn)業(yè)糊園員疲工，茫白領(lǐng)況階層撫，周掉邊個(gè)步體經(jīng)己營者仙、周等邊城漸中村樓人群乎、區(qū)艘域內(nèi)擺公務(wù)政員、嚴(yán)教師廳等穩(wěn)殺定收貓入人擁群。城西崖及其恩他區(qū)毒域購辯房人朗群。第一出次置欄業(yè)者醉居多談?？蛻粑浗缍v：立足搭高新憲新區(qū)磚，輻袋射城財(cái)西魚化寨商圈城西區(qū)本案科技產(chǎn)業(yè)園高新羽區(qū)客戶壞分布章示意旋：1、青少年人診群（風(fēng)主力傭目標(biāo)扭客戶辣）2、投那資客梢群受過他良好據(jù)的教氧育，合已經(jīng)悲開始擾發(fā)展央之路難，擁勢有不闖錯(cuò)的罷工作攔；具有臣雙重贊性格,開始?xì)こ墒熘啵⒃诓綌橙胫鬟_(dá)流社叔會(huì)，思想證御明自非己的減存在租；理性縱中帶率有沖翅動(dòng)欲賞望，鍵深知撕自己賢的位轉(zhuǎn)置；有自停己的庸價(jià)值不判斷田和審獨(dú)美標(biāo)浪準(zhǔn)；擁有匙自己牽的哲璃學(xué)，逼是自染我享嚼樂主沈義的鳴代表脆；需要役內(nèi)心劍的歸咸宿，棒需屬府于自同己的達(dá)空間刃。目標(biāo)跪客戶菊特征蓮描述埋：客戶漫界定拒：投資女者最父關(guān)注佛的是種項(xiàng)目鬧的投芒資價(jià)話值，絹也就伙是項(xiàng)斑目的覽發(fā)展糾前景奶，及拔未來鎖的居說住者半對項(xiàng)萌目的燥興趣幻玉。升戲值潛原力、厘空置車率、晶價(jià)格漆、杯放租好時(shí)間來等因戚素都款將影柔響到扔他們瞇的投冠資信富心。趨區(qū)域邀環(huán)境山的日妻趨成纏熟，寄使本毀案也暑將受明到投私資者獨(dú)關(guān)注觀，在拳推廣億時(shí)要奮兼顧咬對投案資者遍的吸早引。投資笨型客飛戶心魯理：年齡核心層25——45歲，單身、有異性朋友或剛結(jié)婚教育概況文化教育水平較高，視野開闊，思維開明職業(yè)周邊區(qū)域的貿(mào)易、高科技、第三產(chǎn)業(yè)、自由職業(yè)者積累幾年工作經(jīng)驗(yàn)的收入現(xiàn)階段收入為3000——10000元左右居住方式多為與朋友共同租房或獨(dú)自租房通過干市場達(dá)回顧貼、項(xiàng)暗目定活位、感產(chǎn)品放及目奇標(biāo)客醒群的亞有機(jī)急整理糧，我們輩將以壇此為醒依據(jù)杜來推劣導(dǎo)項(xiàng)窮目的膨案名每及營嶺銷推角廣策第略。居住努客群賭分析譜：將居秀住合洞理性感和功旅能性專綜合觸考慮導(dǎo)，在走戶型泄尺寸異和布瞧局上陶體現(xiàn)“精暫度”基本吵原則優(yōu)化錢戶型腿結(jié)構(gòu)：從整封體戶便型面竿寬進(jìn)承深合繩理性莊，內(nèi)設(shè)部功率能空抗間布搏置合耽理性彩等方酷面優(yōu)舍化戶病型布腳局。壓縮碑無感陶知尺伸度：從居請住者攏的感達(dá)受角點(diǎn)度出辜發(fā)，址滿足家實(shí)用恭的需區(qū)求，捎盡量宅縮減弦感知汪不到福且功修能性奸不強(qiáng)借空間解的尺碑度。贈(zèng)送周實(shí)用瘦面積松：贈(zèng)送這面積穿不能糖是無洗用多憤余的灣面積奏，而株是需鳥要與治實(shí)際梁購買抗空間印良好券結(jié)合體，便扯于居扣住使歸用，棕增強(qiáng)似業(yè)主常購買瓜性價(jià)腎比，褲并增設(shè)添空淺間情挪趣戶型角設(shè)計(jì)你核心要理念張弛級(jí)適度界的精自準(zhǔn)設(shè)穴計(jì)帶嚇來的即舒適某、實(shí)逃用的弄藝術(shù)獄空間關(guān)鍵現(xiàn)動(dòng)作產(chǎn)品欣定位籠建議低：戶型云品質(zhì)爺化的贊基本芬原則撓、核裂心理略念與犯關(guān)鍵盜動(dòng)作面積連區(qū)間惡：56評.2孔4—惰—1剛12對.2悔8㎡主力兆戶型擊：79僚.5端9—菊—9荷0.褲50趙㎡由上身圖可帶以看筑出：項(xiàng)目懸產(chǎn)品瓶多為強(qiáng)市場像上剛艇性需規(guī)求較難大的2室，揮公攤碌較小逗；面積燃區(qū)間樣為79宇.5瘋9—餓—9摘0.包50皆㎡，2梯8戶，逝私密購性較摔差，衡產(chǎn)品躁上無亂創(chuàng)新為突破改。產(chǎn)品虛定位童：兩室外戶型座：兩房翠兩廳兔一衛(wèi)發(fā)產(chǎn)品器設(shè)計(jì)皇特征汗：簡單船的空捎間功羅能，陵強(qiáng)調(diào)滲主臥餡開間搜；空中晝花園拼，可圍任意滲轉(zhuǎn)換兼；空間宜實(shí)用莫性強(qiáng)逮，無灶浪費(fèi)臘空間膛；盡量甲增加恥采光麗面，品保證今室外饒景觀壤。產(chǎn)品澇的結(jié)薦合，摟概念層的嫁要接，漫將使軋得項(xiàng)串目擁削有獨(dú)凝特的思文化構(gòu)，符土合區(qū)帝域“實(shí)用渾、潮接流”的要?jiǎng)忧蟆Ｕ砂四c路沿副線考押慮選研擇大通型超歉市、摟百貨胞、休步閑娛角樂、搬大型定餐飲稈或者過大型叨專業(yè)病市場鈔（家犯居產(chǎn)淡品）啄；地括塊一輸層底郵商可僅以選此擇特早色餐絹飲、憑便利最店和繭小型賭超市堪等業(yè)介態(tài)（渾滿足斬社區(qū)久商業(yè)碼需求逗）；瞞其他柜部分橋可以頁選擇仔專賣維店健位身場者所、策洗衣惹店、捏理發(fā)滋店等床商鋪高，經(jīng)名營的張業(yè)務(wù)停種類育主要蕩是以狀滿足拆居民洞基本伶生活鬧需要圈。一、斬緊密濱結(jié)合雞商業(yè)房誠功能敞定位陪，貫曾徹對班于本炎項(xiàng)目若整體栗商業(yè)起價(jià)值斑的判坑斷，犁最終索實(shí)現(xiàn)被商業(yè)控業(yè)態(tài)爆的合娘理分者布，僻讓業(yè)向態(tài)選膨擇體紐奉現(xiàn)其情地段揉價(jià)值弦。二、鍋體量捷較大夸的商販業(yè)在何業(yè)態(tài)詞選擇茂時(shí)要賴堅(jiān)持侍產(chǎn)權(quán)及完整估，統(tǒng)肯一招家商，欠整體消運(yùn)營鍵的原畝則，遺避免愁因產(chǎn)阿權(quán)分些割出栗現(xiàn)的題后期號(hào)管理顯混亂敏等常稼見商求業(yè)運(yùn)散營現(xiàn)欲象。商業(yè)娘業(yè)態(tài)年選擇劣依據(jù)業(yè)態(tài)思選擇溜構(gòu)想商業(yè)痕業(yè)態(tài)尚建議欺：在區(qū)現(xiàn)域發(fā)眨展過突程中永，以芹滿足相項(xiàng)目感自身支需求孤和周啞邊需煌求為犧基準(zhǔn)記，進(jìn)債行業(yè)速態(tài)的唇分析酬與設(shè)己定。區(qū)域商業(yè)就演變吼的一細(xì)般規(guī)籍律區(qū)域啟動(dòng)點(diǎn)期區(qū)域成熟淹期區(qū)域發(fā)展群期社區(qū)習(xí)配套怠為主,區(qū)域顏配套吼為輔爺，滿顧足生班活配止套的犁商業(yè)區(qū)域歐配套恥、社臉區(qū)配加套并企重，革滿足蜂生活扇休閑槳、娛擔(dān)樂的商業(yè)配套社區(qū)桐配套續(xù)為主滿足竿家庭較生活、娛蒸樂為伯主的商界業(yè)小區(qū)隸臨街餃門面辭房以桶餐飲愉，茶校秀、蒙洗衣歷房，璃發(fā)廊影、便利鍵店、他面包撓房等金融、診所認(rèn)、藥品攤店、暢快餐尚店、星發(fā)廊夸、小型仙超市春、花店皂等大型劑超市照、百達(dá)貨市切場，僑家居筑廣場堂等業(yè)豈態(tài)商業(yè)柳業(yè)態(tài)哪發(fā)展鄭規(guī)律隔：項(xiàng)目蹦所在謊區(qū)域毒市場泥空白蝦點(diǎn)初甲探1、綜鄰合型綠高檔謊餐飲餡、休岡閑、遣娛樂攪、健漲身中辨心2、大役型百深貨、松精品敗百貨3、主怕題商派場、陡品牌級(jí)商店梳（專普賣店暴、精架品店遠(yuǎn)）4、家質(zhì)電、淋數(shù)碼簽、通鉗訊周圍揚(yáng)其它撫商業(yè)禁經(jīng)營禾狀況歸良好蹄的有汽車怖服務(wù)謹(jǐn)、超正市、餡餐飲罷類對項(xiàng)嘩目住命宅部碼分有睛較高摩提升餓作用型的有1、高欲檔休偽閑業(yè)儲(chǔ)態(tài)（叼西餐美廳、袋咖啡否店、賢茶道可）2、養(yǎng)筑生健殺體類骨業(yè)態(tài)謊（美酸容、吳美體SP察A、健仆身中株心、揚(yáng)瑜珈副館）3、學(xué)津前教虛育類音（雙軟語幼它兒培報(bào)訓(xùn)等晶）本項(xiàng)妙目商嚇業(yè)業(yè)閱態(tài)切夏入點(diǎn)再分析布：由于臉本項(xiàng)抓目為約商業(yè)威與住餓宅相課結(jié)合慎，所援以建納議：4層部急分挑溜空，營未挑黎空部欄分可稀做為取物業(yè)躁用房攻；設(shè)置孔屋頂匯花園披，增賓加社車區(qū)平甲面空紀(jì)間及之與商服業(yè)的土互動(dòng)告性；并在顆商業(yè)特頂層暈開辟免綠化痰景觀催帶及綢休閑嘉娛樂者場所諷，如攜：休杰閑健感身器犬材、寇露天速咖啡要吧等稀。價(jià)值饒展現(xiàn)羨：綠化盼建議園林麻對內(nèi)滾是鼓架勵(lì)積檢極參易與的袍、親僑切的字、融蠻洽的爭。水景令示意眉：突儲(chǔ)出變念化和弊參與裂性；犧強(qiáng)調(diào)系造價(jià)逝及維里護(hù)費(fèi)摔用：蠢掬水塘即可判，無眠需引地入大蒜規(guī)模曉水體磚，一乖面增嘉加后立期維淹護(hù)費(fèi)援用。價(jià)值倉展現(xiàn)：綠化贊建議外墻10斷0m筋m厚高福密度艘聚苯芳保溫疼隔熱次板流通繞空氣茅層具有雷遮陽忘功能使的磚拴幕墻外窗斷橋襪鋁合例金窗賺框冬季印能把描陽光牲能量支留在侮室內(nèi)途的低謊輻射塵（Lo傘w-鄙E）玻閱璃窗框材與窗勾洞口餡連接些斷橋卡節(jié)點(diǎn)邁處理綢技術(shù)價(jià)值胸展現(xiàn)如：科技各住宅車輛狐出入侵管理小區(qū)努背景半廣播朱信息晴系統(tǒng)小區(qū)贏安防齒監(jiān)控蓬系統(tǒng)抄中心物業(yè)稅管理仆公告在線襲服務(wù)萬能IC卡周界賊防范校系統(tǒng)電子功巡更首系統(tǒng)訪客法對講延系統(tǒng)室內(nèi)蔑安全逼系統(tǒng)防災(zāi)尖害自霧動(dòng)報(bào)恢警系矛統(tǒng)價(jià)值盼展現(xiàn)脅：物業(yè)彼建議營銷推廣建議展示針途徑佛：售樓墓部、杯樣板命間、筒部分忍園林舅景觀假共同鑒組成熄體驗(yàn)梢區(qū)域晶，達(dá)引到良老好的壞形象多展示借；物業(yè)直服務(wù)現(xiàn)：提捕前介非入，攤樹立灣客戶煩信心丘和增領(lǐng)加好懲感。銷售中心樣板房現(xiàn)場震為王摩，形毯象樹灶立，塵營造核體驗(yàn)厭氛圍現(xiàn)場趕營銷竭中心將放在葵規(guī)劃湯路口徹，昭樣示性巴好核心至景觀丈八北路18或3.皮22米91任.8吊6米入口售樓杏部：鑒于而產(chǎn)品搖主要高針對稍青年蜂群體潮展開消，而各此類買人群帳對價(jià)據(jù)格較蒸為敏波感，撈并且銳比照讓周邊滅的競盲爭態(tài)渣勢，忘價(jià)格鼓方案眾的設(shè)伙計(jì)將揪對于結(jié)本項(xiàng)奪目效昏益產(chǎn)沃生尤氣為重潑要的抄作用漂。定價(jià)適方法步：以市雄場比灘較法踐選取軌有參繩考性能的對癢比樓傅盤，胳對主晴要類罩比因市素，曾通過允打分叔計(jì)算睬，并穩(wěn)據(jù)此誤進(jìn)行麥加權(quán)蚊試算淺，得好出項(xiàng)席目本溪階段租的參紹考性耍實(shí)收棉均價(jià)狀。價(jià)格倚策略類：理論動(dòng)均價(jià)臭為：48察83元/㎡實(shí)際擾操作配：48桐00元/㎡市場掠理由汁：項(xiàng)目毫現(xiàn)時(shí)枕價(jià)格談為48床83元/㎡，風(fēng)會(huì)度天飲城目培前銷正售均扮價(jià)為49謊00元/㎡，考誕慮到之項(xiàng)目俘自身歲工程宵進(jìn)度輝、項(xiàng)雙目形暖象、唯品牌寧規(guī)模證等客識(shí)觀情宵況，工建議下以48窯00元/㎡價(jià)格寄進(jìn)行悅面市隊(duì)，以乖便引葡起市凱場客筆戶對胖項(xiàng)目饑的關(guān)送注與起置業(yè)融；20感09年11月全動(dòng)市普駕通住投宅類驗(yàn)物業(yè)小在售胞均價(jià)布為49宮78元/平方章米，藍(lán)環(huán)比蓄增長追增長3.畫11個(gè)百舌分點(diǎn)塘；商流服用暑房類僑物業(yè)爛價(jià)格放為95掏18元/平方約米，撲環(huán)比機(jī)上漲1.此19磚%，因際而本啊項(xiàng)目譜有較熱大的敗價(jià)格膚空間豎。說明：此價(jià)惱格為挨針對鴨毛坯擴(kuò)房的孩項(xiàng)目田整體昌均價(jià)材，不海含付聯(lián)款折社扣，籮以及年?duì)I銷產(chǎn)中的面促銷澤成本壩等因攪素。項(xiàng)目陷均價(jià)置：20朝10年4月初舟步進(jìn)記入試仍探階吃段理由率：目茅前西識(shí)高新扔區(qū)域洽處于斬銷售采熱點(diǎn)露爆炸端中。末周遍代項(xiàng)目今價(jià)格證提升好趨勢槳明顯槽，且玩目前純市場湖可售慘房源芹有限皮，稍碼微托釘盤，蔥有利境于提施升項(xiàng)丸目整泊體價(jià)贈(zèng)格。考慮洗到本害項(xiàng)目近的實(shí)難際回布款需瓜求及甲其所爸承擔(dān)粗的整騙個(gè)項(xiàng)由目開尸端的汁人氣譯需求；我們吧建議農(nóng)：在馳上述鉗均價(jià)銜評估平基礎(chǔ)嫁上，幫將首啄期價(jià)次格適另當(dāng)降瞧低。平開叼高走——穩(wěn)步墓快跑西安踏整體溝價(jià)格樂增長汗幅度考為3-飲5%，本遵項(xiàng)目浸有20敗0-僵40話0元/㎡的自眾然增百長空亞間，鴨可以抽突顯項(xiàng)項(xiàng)目睬的升儉值潛穿力；造小幅采增長匙，快劫頻提晉高，遲可以逃有效撥突顯施項(xiàng)目中升值蓄潛力嬌，促嶺進(jìn)銷厘售。項(xiàng)目鋪工程談、營鍵銷節(jié)城點(diǎn)節(jié)涉奏圖帝及階獅段價(jià)備格走乒勢圖新：認(rèn)籌2個(gè)月冶，積孝累一炊定的躺客戶臥量后宿，準(zhǔn)訓(xùn)備解廉籌.開盤雞解籌鑄強(qiáng)銷革一個(gè)令月左鞋右銷暮售率咐達(dá)到65淋%商鋪蒼的強(qiáng)呼銷解芽籌時(shí)揉間放睬在第糟二年蔬的3月初朵開始商鋪歡開盤覽期間找達(dá)到60的解向籌率主力禽商鋪銅招商公寓址清盤2010.102011.32011.52010.42010.7住宅蓄水商鋪解籌住宅開盤住宅持續(xù)銷售住宅銷售95%2011.7商鋪面世啟動(dòng)2011.10商鋪蓄水公寓面世公寓開盤2012.32012.650樸00元/㎡53甚00元/㎡4700元/㎡5500元/㎡第一階段銷售50%蓄水期開盤期第二階段銷售80%第三階段銷售95%商鋪預(yù)期8000元/㎡強(qiáng)銷期尾盤期交房工程派節(jié)點(diǎn)謊圖營銷尊節(jié)點(diǎn)幫圖階段板價(jià)格潔走勢姜圖裝飾至交工驗(yàn)收項(xiàng)目開工主體封頂售樓部完成2010.45678910111