廣州商務(wù)公寓項(xiàng)目營(yíng)銷定位策略報(bào)告

xx商務(wù)公寓項(xiàng)目營(yíng)銷定位策略報(bào)告Part1.

目標(biāo)Part2.

市場(chǎng)分析Part3.

定位思考Part4.

裝修建議策略案結(jié)構(gòu)1、價(jià)格目標(biāo)2、銷售目標(biāo)3、探討的問題Part1.

目標(biāo)1、價(jià)格目標(biāo)一樓街鋪：起價(jià)120,000元/平米均價(jià)150,000元/平米最高價(jià)200,000元/平米富一樓、二樓商鋪：起價(jià)100,000元/平米均價(jià)

120,000元/平米最高價(jià)150,000元/平米精裝公寓:起價(jià)40,000元/平米均價(jià)45,000元/平米最高價(jià)50,000元/平米毛坯公寓:起價(jià)38,000元/平米均價(jià)42,000元/平米最高價(jià)45,000元/平米年收入60萬以上年收入40-50萬，中高收入人群年收入20-30萬中中產(chǎn)階層年收入10-20萬客戶群金字塔2、價(jià)格支撐前期的準(zhǔn)確定位，是項(xiàng)目成功的基本保證。而產(chǎn)品定位的基本依據(jù)是目標(biāo)客戶群體的鎖定。因此深入分析市場(chǎng)，細(xì)分目標(biāo)客戶與需求，相應(yīng)打造產(chǎn)品，形成產(chǎn)品、客戶、形象、價(jià)格的精準(zhǔn)、順暢的對(duì)接，加之以獨(dú)特的營(yíng)銷方式，才能使項(xiàng)目獲取最大的經(jīng)濟(jì)與品牌效益。平均每套總價(jià)260萬，70㎡戶型占七成中高端定位1、價(jià)格目標(biāo)2、銷售目標(biāo)3、探討的問題Part1.

目標(biāo)2、銷售目標(biāo)先公寓、后商鋪（公寓去化60%商鋪開始放盤）塔樓開盤首月實(shí)現(xiàn)60%銷售率開盤半年實(shí)現(xiàn)90%銷售率裙樓開售首月實(shí)現(xiàn)40%銷售率開售半年實(shí)現(xiàn)80%銷售率1、價(jià)格目標(biāo)2、銷售目標(biāo)3、探討的問題Part1.

目標(biāo)3、探討的問題

問題1：市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析問題2：塔樓定位VS適應(yīng)市場(chǎng)問題3：裙樓定位VS最大價(jià)值市場(chǎng)剖析1塔樓定位2裙樓定位3我們考慮的問題，本次主要是項(xiàng)目的定位目的主要是銷售實(shí)現(xiàn)價(jià)格更高，速度更快。1、同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布2、典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析3、觀點(diǎn)與市場(chǎng)結(jié)論P(yáng)art2.

市場(chǎng)分析保利中環(huán)廣場(chǎng)正佳東方國(guó)際嘉城國(guó)際公寓萬藝廣場(chǎng)御江苑東方文德廣場(chǎng)錦源國(guó)際公寓北京路五號(hào)公館海印東山100駿文雅苑富基廣場(chǎng)泰康城東華星域華標(biāo)品峰達(dá)標(biāo)廣場(chǎng)愛群薈景灣本案本項(xiàng)目周邊區(qū)域1、同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布項(xiàng)目周邊同類產(chǎn)品較多，面臨的競(jìng)爭(zhēng)將極其激烈，項(xiàng)目的精準(zhǔn)定位有助于本案突破競(jìng)品包圍。1、同祝類競(jìng)仔爭(zhēng)項(xiàng)回目分蘆布2、典含型競(jìng)蜻爭(zhēng)項(xiàng)蛇目分?jǐn)牢?、觀漲點(diǎn)與碌市場(chǎng)幼結(jié)論P(yáng)a財(cái)rt野2.市場(chǎng)隨分析2、典仇型競(jìng)榮爭(zhēng)項(xiàng)第目分球析（1）塔允樓定向位分幸析篇（1）塔樓安定位復(fù)分析唇篇項(xiàng)目：東方文德廣場(chǎng)開發(fā)商富春東房地產(chǎn)建筑/占地123000平米/15000平米區(qū)域業(yè)態(tài)文化、藝術(shù)市場(chǎng)項(xiàng)目地段文德路交通地鐵：公園前站、農(nóng)講所站；公交車：珠光路站、珠光路總站；產(chǎn)品概況68000平方米的藝術(shù)家公寓，40-50平米單間或一房為主；熱銷戶型小戶型滯銷戶型稍大戶型開盤時(shí)間2012-10-14交房標(biāo)準(zhǔn)精裝修賣點(diǎn)分析：1、東方文德廣場(chǎng)：文化、藝術(shù)、教育平臺(tái)；2、古典風(fēng)格，命名藝術(shù)家公寓，主題公寓；3、文德路文化、藝術(shù)、教育商圈；4、與北京路商圈一尺之遙；價(jià)格走勢(shì)：均價(jià)：39979元/平米起價(jià)：29000元/平米最高價(jià)：44000元/平米典型的低開高走；分析嚼一：地東方杜文德征廣場(chǎng)大廈命效果爸圖（役上）/售樓貸部場(chǎng)寄景（弄下）分析科一：狡東方弄文德蝕廣場(chǎng)官方爪網(wǎng)簽李數(shù)據(jù)《搜房握網(wǎng)》價(jià)格冷走勢(shì)晴圖項(xiàng)目名稱對(duì)比內(nèi)容對(duì)比本項(xiàng)目文德路★★★★★地段★★★★越秀南文德路文化、藝術(shù)、教育商圈，北京路綜合零售業(yè)★★★★★商業(yè)★★★★廣州老住宅區(qū)，生活配套，零散的批發(fā)市場(chǎng)地鐵站：公園前、農(nóng)講所★★★★★交通★★★★★地鐵站：越秀南站文化藝術(shù)交易中心（市場(chǎng)、品牌店、餐飲、購(gòu)書、拍賣等）★★★★★內(nèi)部配套★★★★停車場(chǎng)、主題商業(yè)文德路商圈、北京路商圈、教育醫(yī)療較為完善★★★★★周邊配套★★★★江灣商務(wù)區(qū)、越秀南汽車站★★★★★綜合評(píng)定★★★★分析該一：臨東方右文德奧廣場(chǎng)免對(duì)比城本項(xiàng)數(shù)目1、藝丹術(shù)家斯公寓早是在禿東方衛(wèi)文德影廣場(chǎng)腰商業(yè)吃基礎(chǔ)股上打正造的頑；2、本雁項(xiàng)目餐公寓毯產(chǎn)品悔的定比位可嚴(yán)參考仁藝術(shù)送家公畏寓；3、項(xiàng)襖目定刃位形龍成區(qū)唯分、絞打造酬特色殃，商蓋業(yè)定環(huán)位和溜公寓圣定位莊相互男關(guān)聯(lián)喬毫無兔疑問甩形成死更大破的影層響力骨。項(xiàng)目：萬藝廣場(chǎng)公寓產(chǎn)品開盤時(shí)間：2011年11月23日公寓分布7—23層，公寓每層18間，4個(gè)110平米左右的戶型，1個(gè)173.64平米戶型，13個(gè)50-60平米的戶型（72%），頂層23層為復(fù)式樓，總量320戶；價(jià)格走勢(shì)：2013年：4.5萬—5.5萬元/平米；2012年：3.7萬—4.7萬元/平米；銷售分析：小戶型40-50平米較為暢銷，面積小，總價(jià)相對(duì)低，便于租賃投資回報(bào)率高而穩(wěn)定；當(dāng)前余量多為100平米的大戶型，總價(jià)過高，影響投資；去化：70—80%；實(shí)時(shí)價(jià)格：例1：公寓1801#面積：173.64平米總價(jià)：8899104元

單價(jià)：51250元/平米例2：公寓1714#面積：54.88平米總價(jià)：2551163元

單價(jià)：46486.2元/平米客群分析：投資客（85%），自用（15%）；分析觀二：看萬藝霉廣場(chǎng)郵公寓扣產(chǎn)品廣場(chǎng)倦外立裁面（潑上）/建筑蜘公地五防護(hù)授欄（押下）分析閉二：播萬藝晨廣場(chǎng)裂公寓鄰產(chǎn)品負(fù)一俗樓規(guī)建劃地泡鐵出移入口售樓激部樓滴盤模浸型1、萬楊藝廣賺場(chǎng)公花寓位宅于海來珠廣宋場(chǎng)商席圈中該央，今地域男位置侮極佳章；2、價(jià)孔格在辱開盤棵后多任次漲越價(jià)，東典型純的低患開高異走；3、當(dāng)孤前價(jià)緞格比語(yǔ)較虛巨高，貢去化談也多灰集中貧在之荒前的弊低價(jià)微位，近期礦銷售思量較訓(xùn)少；4、多亦次漲熔價(jià)說疼明開換發(fā)商剛對(duì)該勾公寓盟產(chǎn)品寄的高搬度看菜好。分析活二：陳萬藝碌廣場(chǎng)貞公寓回產(chǎn)品——標(biāo)準(zhǔn)詠層平瘋面示墓意圖萬藝昏廣場(chǎng)萌公寓院標(biāo)準(zhǔn)酸樓層街平面鴨圖，砍主力廣產(chǎn)品豬戶型障面積或?yàn)?0窩—5抓0平米撞，占迷七成徒以上壘，布數(shù)局精盆巧細(xì)協(xié)致。項(xiàng)目：達(dá)標(biāo)國(guó)際商務(wù)公寓開發(fā)商廣州江南房產(chǎn)有限公司區(qū)域地段海珠江南大道南362號(hào)開盤時(shí)間2009年11月15日建筑/占地面積115402平方米/10603平方米樓層布局：-2層地鐵入口1層蘇寧、必勝客4層金悅酒家5層3D電影院8-28層寫字樓31層江南地產(chǎn)總部32層精英俱樂部33-44酒店式公寓45-48層達(dá)標(biāo)五星級(jí)酒店49層西餐廳頂層飛機(jī)坪公寓產(chǎn)品：均為42-66平米大單間產(chǎn)品；總量：每層18間，196間；價(jià)格走勢(shì)：開盤價(jià)：15000元/平米均價(jià)：26800元/平米最高價(jià)：34000元/平米分析或三：塘達(dá)標(biāo)倦國(guó)際量商務(wù)蹲公寓《搜房家網(wǎng)》價(jià)格言走勢(shì)唯圖大廈牽外立跑面實(shí)時(shí)價(jià)格：例1：公寓4117房面積64.9603平米

實(shí)用面積：38.8907東向朝向單價(jià)33670元/平米總價(jià)2187215折后總價(jià)：2100622元租賃價(jià)格：65—75元/平米收益驗(yàn)算：64.9603*75*12/2100622=2.78%（以4117房年收益）銷售分析：當(dāng)前開發(fā)商自行組織租賃和售樓，公寓產(chǎn)品推出帶租約發(fā)售，去化50—60%，當(dāng)前銷售模式可租可賣；客群分析：投資客（75%），自用（25%）；分析谷三：略達(dá)標(biāo)負(fù)國(guó)際甘商務(wù)鴿公寓公寓桑戶型告示范粱房（象上）/商業(yè)巧業(yè)態(tài)王（下徒）1、達(dá)陣標(biāo)國(guó)帳際商裳務(wù)公腿寓位習(xí)于江屈南大嚷道，志昌崗蜓地鐵杏站附日近，擔(dān)鏈接2號(hào)、8號(hào)線螺，方窗便達(dá)堂到業(yè)廣鴨州火拌車站慘、廣纖州南果站、看公園亂前江劇南西澡商圈此、琶益洲展攻貿(mào)中鹿心；2、居叼住地融理位稱置比沙較優(yōu)境越，椒但商弱業(yè)地肯理位勇置卻曬為一彈般，然沒有首主流輩商圈酸和規(guī)聲模產(chǎn)拳業(yè)促綱使單踐價(jià)不太高，歐去化曠偏低對(duì)。分析慨三：蒜達(dá)標(biāo)拜國(guó)際論商務(wù)舊公寓42添.9漠2平米64物.0題0平米42括.3圍8平米44售.6蛾3平米42毯.9擠9平米40劍.0目0平米注：民本P圖片鞋均來劣自《搜房膊網(wǎng)》達(dá)標(biāo)末國(guó)際綢商務(wù)皆公寓業(yè)戶型籃展示付，主源力產(chǎn)斯品戶漫型面插積為40成—5臨0平米嗽，布駐局精去巧細(xì)英致。分析四：東華星域開發(fā)商廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司區(qū)域位置海珠廣州市海珠區(qū)江南大道中79號(hào)交房標(biāo)準(zhǔn)精裝建筑/占地43409平方米/7502平方米開盤時(shí)間2013年4月28日交房時(shí)間2014年10月30日項(xiàng)目大況：建筑面積43409方，住宅28500方，商業(yè)4400方，住宅300套，三梯六戶，45平米的一房一廳，77-85平米兩房，115-130平米三房單位，高層單位視野開闊，可望到一線江景。實(shí)時(shí)價(jià)格：例1：B-2103建筑面積：114.96平米總價(jià)：3633124單價(jià)：31603元/平米例2：B-2002建筑面積：77.33平米總價(jià)：2466118單價(jià)：31890.8元/平米客群分析：剛需用戶70%，投資客30%；短期投資收益不大，該區(qū)域租賃價(jià)格一般，該盤-1層連接地鐵口，有較大升值空間；價(jià)格走勢(shì)：開盤價(jià)：30000元/平米成交均價(jià)：29925元/平米分析拿四：晃東華?星域1、45平米透的一檔房一嘆廳極蠅為火垃爆，扭開盤胸前連蘋夜排閣隊(duì)搶信購(gòu)，舒成為邪日光固戶型非；2、小維戶型照所剩唉無幾嗓，大周戶型起銷售技相對(duì)陡較緩愁；3、示污范房故體驗(yàn)伯比較慮舒適蔬。官方垮網(wǎng)簽健數(shù)據(jù)分析逃四：類東華?星域分析程四：琴東華?星域左：A棟02單元半一:房45鄉(xiāng)豐.7喚6平米右：A棟02單元兩房77壓.3昌3平米A棟05單元大兩房84蛾.6竹8平米A棟標(biāo)莖準(zhǔn)層求平米題圖東華?星域磁戶型稅展示療，主吹力產(chǎn)陪品戶夜型為膛一房吃、兩利房，童面積40虧—9訓(xùn)0平米曉不等依，客專群偏域好小廣戶型薯。示范荒房實(shí)深圖分析漂四：戚東華?星域2、典替型競(jìng)汽爭(zhēng)項(xiàng)篩目分饑析（2）裙雄樓定左位分增析篇（2）裙秋樓定認(rèn)位分其析篇項(xiàng)目：萬藝國(guó)際精品廣場(chǎng)開發(fā)商廣東欣華地產(chǎn)建筑/占地51469/16084項(xiàng)目地段海珠廣場(chǎng)區(qū)域業(yè)態(tài)精品、小商品批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)交通地鐵二號(hào)線：海珠廣場(chǎng)（項(xiàng)目-1樓為線地鐵出口）項(xiàng)目商業(yè)精品采購(gòu)基地（-1至4樓為批發(fā)市場(chǎng)，5樓為美食廣場(chǎng)，5樓一半及6樓為展廳）商鋪產(chǎn)品10-20平米的主力店鋪（占比90%）熱銷產(chǎn)品-1,1,4樓位置較好店鋪滯銷產(chǎn)品3樓位置稍差店鋪余量/銷售率（銷控?cái)?shù)據(jù)）-1樓售罄，1樓剩余11鋪，3樓30%左右的去化，4樓剩余少量（80%）；2樓、5樓、6樓均不出售，只做租賃；開盤時(shí)間2011年11月23日交房時(shí)間2013年9月促銷折扣統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)兩年，每年返8%，興業(yè)專場(chǎng)98折，商業(yè)貸款96折分析艷一：失萬藝劈燕國(guó)際慌精品技廣場(chǎng)營(yíng)銷分析：1樓均價(jià)：25萬/平米；3樓均價(jià)：15萬/平米;客群分析：投資客（80%），自用（20%）；商鋪單位面積較高，投資回報(bào)率3%左右，經(jīng)營(yíng)不確定有一定風(fēng)險(xiǎn)；優(yōu)勢(shì)：成熟精品批發(fā)市場(chǎng)、優(yōu)越區(qū)域位置劣勢(shì)：?jiǎn)蝺r(jià)虛高、未來經(jīng)營(yíng)的不確定性實(shí)時(shí)價(jià)格：例1：商鋪363#16.09平米折后價(jià)：3983398單價(jià)：247569.8例2：商鋪168#10.6平米折后價(jià)：4132790單價(jià)：389885.85例3：商鋪102#20.13平米折后價(jià)：9673612單價(jià)：480556.98分析框一：紅萬藝嘆國(guó)際持精品修廣場(chǎng)1、統(tǒng)糠一經(jīng)勝營(yíng)和摘返租霞：統(tǒng)樂一經(jīng)遮營(yíng)2年，芬每年室返租8%，購(gòu)貓買商膚鋪時(shí)免總價(jià)軌減少細(xì)，未太來兩蒙年內(nèi)勁沒有姨任何噴收益崖，如類這兩高年內(nèi)患需自添行經(jīng)牽營(yíng)，3樓向瞧開放蜜商支謎付20愧0元/平米濕的租鍵金，1樓向烈開發(fā)紙商支鵲付40竹0元/平米揪的租屢金，翅開放主商做輔了完對(duì)美的飄成本外核算駐；2、整夸體營(yíng)罰銷策折略的剝審視鞭：20涉11年11月23日開柏盤后茂開發(fā)側(cè)商沒浙有事關(guān)先預(yù)稅想的孩進(jìn)展庫(kù)，在20慮13年初無進(jìn)行省重新艱包裝輸，樓枝層開疲盤時(shí)振間收康放自覆如，辮價(jià)格椅調(diào)整帆和返太租策殿略相蹲輔相嬌成。分析授一：勤萬藝僅國(guó)際時(shí)精品哥廣場(chǎng)隙對(duì)比朵本項(xiàng)恩目項(xiàng)目名稱對(duì)比內(nèi)容對(duì)比本項(xiàng)目海珠廣場(chǎng)★★★★★地段★★★★越秀南成熟的精品、小商品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)★★★★★商業(yè)★★★★廣州老住宅區(qū)，生活配套、零散的批發(fā)市場(chǎng)地鐵站：海珠廣場(chǎng)★★★★★交通★★★★★地鐵站：越秀南站美食廣場(chǎng)、展廳、與華夏大酒店、地鐵口連通★★★★★內(nèi)部配套★★★★停車場(chǎng)、主題商業(yè)海珠廣場(chǎng)、泰康城以及其他的批發(fā)市場(chǎng)★★★★★周邊配套★★★★江灣商務(wù)區(qū)、越秀南汽車站★★★★★綜合評(píng)定★★★★景博行對(duì)比：1、萬藝國(guó)際精品廣場(chǎng)商業(yè)氛圍比較濃厚，本案周圍沒有形成規(guī)?；膶I(yè)市場(chǎng)，本案商業(yè)定位可參考萬藝模式；2、地鐵站的開通必然有人流注入，尋找特色空間發(fā)展有一定機(jī)遇。項(xiàng)目：東方文德廣場(chǎng)（1）文化產(chǎn)業(yè)寫字樓（2）藝術(shù)家公寓（3）純住宅（4）文化藝術(shù)交易中心負(fù)一：以零批油畫、國(guó)畫、工藝畫等為主；首層：文化和旅游的品牌店；二層：工藝品區(qū)和拍賣功能；三層：教育培訓(xùn)+餐飲功能；四層：購(gòu)書中心；分析浮二：給東方遞文德匪廣場(chǎng)鐵的整合體布樂局、查商業(yè)鳴定位1、依皇托文回德路敲文化沈、藝姿術(shù)、水教育妻商圈胞，基姨于東網(wǎng)方文勸德廣病場(chǎng)文者化、關(guān)藝術(shù)壤、教饅育高摩端平亭臺(tái)，茫打造兇五層30鍋00營(yíng)0平米效商業(yè)謎中心劣；2、整閣體布泳局包信含商北務(wù)中捕心、雞住宅賽、寫膽字樓痰、商扯務(wù)公破寓，是包島容性典極強(qiáng)帆的綜紅合物杜業(yè)，每給予功本案植一些酬商業(yè)賽定位檔啟示副。項(xiàng)目：泰康城化妝品飾品區(qū)6001-6271（共計(jì)271個(gè)店鋪）店鋪面積10-20平米（95%）產(chǎn)權(quán)時(shí)限僅有19年產(chǎn)權(quán)店鋪均價(jià)80000元/平米店鋪?zhàn)饨?00-300元/平米銷售率40%收益3年租約：8%

3年后4-5%實(shí)價(jià)驗(yàn)算：例1：6234號(hào)鋪面積：15.4平米總價(jià)：1651916（按揭1585840元）單價(jià)：107267元帶3年租約每年返還總價(jià)8%年返租：126867元

月返租：10572元分析愈三：押泰康情城六土樓帶掩租約瞇出售1、泰渴康城鏈六樓最商鋪梅帶3年租明約出屋售，詠這僅蕩僅是才一個(gè)鑰售賣繁的噱躲頭，填未來3年內(nèi)莊這個(gè)貝投資印項(xiàng)目丑沒有灣任何武收入餅，返鬼租也吼僅僅乳是在帽本不納合理啄的價(jià)巷格上樂的讓上利，斥讓購(gòu)?fù)操I者反更安京心，參這是兔一個(gè)豆時(shí)髦灶的噱艷頭營(yíng)狀銷；2、成直熟的垮投資鹿者對(duì)凍這樣澇的項(xiàng)頌?zāi)渴俏植粫?huì)糾太感匹興趣雕的，捕究竟深何緣棵故會(huì)膜讓開鹽發(fā)商廳出售禾呢？敗難道扯僅僅剪是資偷金回藍(lán)籠？衡夸大穩(wěn)的租馬賃收穿益也劈燕是誘潮惑。項(xiàng)目：駿文雅苑開盤價(jià)30000元/平米最高價(jià)49000元/平米成交均價(jià)31562元/平米總量615套開盤時(shí)間2013年4月29日去化率26.01%特點(diǎn)純住宅、學(xué)區(qū)房、商圈生活商業(yè)分析：1-3樓為裙樓底商，當(dāng)前并未開售，與東方文德廣場(chǎng)距離50米，一面臨街，商業(yè)定位多為生活配套商業(yè)。分析體四：震駿文吧雅苑官方哀網(wǎng)簽沿?cái)?shù)據(jù)《搜房盜網(wǎng)》價(jià)格虛走勢(shì)量圖分析喊四：促駿文習(xí)雅苑項(xiàng)目：御江苑開盤價(jià)23000元/平米最高價(jià)37000元/平米成交均價(jià)24927元/平米總量215套開盤時(shí)間2012年12月30日去化率63.26%特點(diǎn)純住宅、可望江（22樓以上、南向）、商圈生活商業(yè)分析：1-3樓為商業(yè)建筑，當(dāng)前并未開售，地處北京路與沿江路交接點(diǎn)，一面臨街，商業(yè)氣息不夠濃厚，商業(yè)定位多為生活配套商業(yè)。分析似五：暑御江靠苑官方蜂網(wǎng)簽第數(shù)據(jù)《搜房斤網(wǎng)》價(jià)格東走勢(shì)臉圖分析奶五：慌御江葛苑1、同妨類型窗競(jìng)爭(zhēng)沾項(xiàng)目挺分布2、典塘型競(jìng)騎爭(zhēng)項(xiàng)舉目分詢析3、觀車點(diǎn)與理市場(chǎng)庭結(jié)論P(yáng)a綿rt惕2.市場(chǎng)胳分析東方鈔文德司廣場(chǎng)——40蘋-5纖0m2公寓灘產(chǎn)品碧，開僅盤即楚售光蠶，一家房難無求；萬藝汪廣場(chǎng)——50跟m2左右夕公寓黨產(chǎn)品牽，同等樣呈簡(jiǎn)供不剃應(yīng)求刺的狀倚態(tài)；達(dá)標(biāo)垮國(guó)際——42雹-6道6m2大單位間產(chǎn)爽品熱鄙銷易蒼租；東華派星御——60叨-7墓0m2小戶宰型的插產(chǎn)品秒頗受秘市場(chǎng)望歡迎頑（肅住宅廚性質(zhì)串）3、觀惰點(diǎn)和客市場(chǎng)捷結(jié)論公寓高市場(chǎng)1、廣紹州公鳴寓市站場(chǎng)競(jìng)喜爭(zhēng)激雅烈，20解0-訊30廉0萬是氏競(jìng)爭(zhēng)膚最激穿烈的略價(jià)格岡區(qū)間匪；2、40累-5球0平米雪的大肆單間殲或一草房比返較受碎歡迎本，在雖東華尼星域常出現(xiàn)更連夜怎排隊(duì)豬搶購(gòu)鳳現(xiàn)象頑，60頭-7磨0平米央的大匆兩房辨或小脆三房雀在市悲場(chǎng)反括響很奔是不棚錯(cuò)，育好地挺段的輪中小已戶型的很是淡火爆轟；3、由丘于公恩寓產(chǎn)革權(quán)較番短，址單價(jià)悼相對(duì)姐住宅足更低聞，加徒之商硬業(yè)水鉤電物榴業(yè)，堅(jiān)在租演賃市煌場(chǎng)上淺，50平方集米的茫公寓己租金稱比住鐵宅更盼低，鑄但公萬寓具艇有商紙業(yè)性藥質(zhì)，辰出租口和投綱資都襯更受惰市場(chǎng)仔歡迎灣；4、周柴邊公械寓的足主要?jiǎng)窨蛻舨湃后w險(xiǎn)分為宵三大傅類,一類素是投法資為饅主的盒客戶甚群體飛；一辱類是閱商住驗(yàn)兩宜伶，兼腳具居回住和撓辦公超兩種啟功能憲；另識(shí)一類扔是自逼住型俱客戶搖群體先。購(gòu)牙買者椅多為召企業(yè)球中層踐，已否有首狂套房眉，并竄持有10場(chǎng)0萬左菜右的腰閑置灶資金腐，把巨公寓兩作為架規(guī)避莫現(xiàn)金古貶值茅的有蜓效途認(rèn)徑；忍其次硬是對(duì)貼城市損繁華錯(cuò)、配章套生怪活便襲捷生駐活追哲求的破中產(chǎn)剪階級(jí)絹或?qū)τ痉績(jī)r(jià)奇高（霸總價(jià)掛超20熄0萬）指望而赴卻步傾的剛手需人鐘群用敞于自宏?。粫充N儉產(chǎn)品貼分析地段忌較好集、配治套較墻齊全裝的50恭㎡以下除的公闊寓和70岔㎡住宅安受到愈市場(chǎng)砌歡迎縣，市吹場(chǎng)需訪求量厘大致框銷售貪易。君而戶納型面慕積大覺普遍故難售州。3、觀匯點(diǎn)與塞市場(chǎng)優(yōu)結(jié)論商業(yè)救市場(chǎng)1、廣煌州的拘專業(yè)愿市場(chǎng)敵由初折始的享單層貓逐漸窗往高醬層擴(kuò)譽(yù)展；2、專毯業(yè)市避場(chǎng)越植來越軌細(xì)分謹(jǐn)，使附得原難來不菊大的來市場(chǎng)攪空間誓逐漸本擴(kuò)容銹；3、住言宅商至業(yè)商奮務(wù)組議合成掏為新透的開錘發(fā)趨掌勢(shì)；4、所拘處商購(gòu)圈，艷交通/地鐵綿在商化業(yè)的頌投資最因素笑里所可占比君例越錢來越濁重；5、商票業(yè)設(shè)雖施在黎較多紙地段擺已飽誘和，仙導(dǎo)致財(cái)競(jìng)爭(zhēng)去加劇踏，因著此精鬧準(zhǔn)定齡位和亡迅捷繭營(yíng)銷預(yù)是商丹業(yè)突呆破重售點(diǎn)。暢銷脈產(chǎn)品隱分析萬藝條廣場(chǎng)——負(fù)1、1、3樓有彈在售10優(yōu)-2屑0m2商鋪忍產(chǎn)品傾熱銷友；泰康逢城——10弱-1晉6m2受到門市場(chǎng)黨追捧偶；商鋪熔投資洽者偏誤好小巧戶型丑單位麗，且泰熱銷矛的商姻鋪多給位于饞成熟摩產(chǎn)業(yè)盈的范寒圍，設(shè)受到輕商圈債人氣搏的直胡接輻膽射。位置略相優(yōu)賽勢(shì)相住對(duì)較甲弱的竄項(xiàng)目美，發(fā)識(shí)展商厘選擇輔自持呢運(yùn)營(yíng)膨，旺仁場(chǎng)后切再作遵銷售練。3、觀亦點(diǎn)與碎市場(chǎng)婚結(jié)論新潮殺一族喘：住著悟小戶淚型玩熟獨(dú)特湖：房型陪設(shè)計(jì)隔和現(xiàn)痕代感振較強(qiáng)沾的裝乳修，湊贏得型了許資多新久潮一擁族的爛芳心韻。這些松人具串有一削定的色經(jīng)濟(jì)巖實(shí)力徒，往逗往在女別處郊還有閱住所附，購(gòu)啟買小盡戶型彎使他洗們擁異有了甚一份即真正題屬于梳自己抹的私驅(qū)密空爬間。凝無裝秧修而仿之勞諸累，幻玉少公魚交之土疲勞上，好枯交朋刑結(jié)友騰，愛涌感受病城市吧繁華旬，緣瑞能接央受首荷付10牛0萬左揚(yáng)右的斗房子。曾經(jīng)喇無數(shù)甚次上巧下班絮要一忍到兩社小時(shí)飄左右消的奔饒波讓邁他們仗煩惱蘆，在朽上班污的周袍邊居掌住再梁步行示上班傭才是宗時(shí)尚頓。小估戶型確則是泳他們學(xué)的第迎一選坊擇，任經(jīng)濟(jì)宗基礎(chǔ)仙足夠石按自胖己的綢喜好素購(gòu)房箱。讓仿他們速輕松言就可婆以實(shí)詢現(xiàn)自最己的該居住蠟理想江，對(duì)脊他們覽來說儲(chǔ)，“算住著債玩”散是他侮們對(duì)溜小戶掙型的草居住鉆觀，宣價(jià)格悔高一流點(diǎn)也奏無所瓦謂，卡只要敞自己還喜歡承。他扔們暫荷時(shí)是耐不會(huì)給將其聲出租敘的，形因?yàn)閱∷麄儽硇枰Z自住倡。3、觀型點(diǎn)與憑市場(chǎng)起結(jié)論客戶姻群特劫征匹配抵項(xiàng)目博：萬藝錯(cuò)廣場(chǎng)賭，達(dá)禍標(biāo)國(guó)佳際，饅東方欠文德閘廣場(chǎng)所占窩比例逃：30漁%年輕煌一族墨：想在城附中有興個(gè)家：小戶獵型相正應(yīng)較牛低的涉總房瘋款，哄讓一酷些年皮輕人議圓了枯購(gòu)房頁(yè)夢(mèng)。紫同時(shí)襲年輕俗人正且處于砌打拼爺?shù)哪昙锡g，訊工作圖比較蛙繁忙像，生潛活效隸率較串高，耽于是急對(duì)住淚宅的設(shè)便利倒性要速求也葡較高屯。而豬由于瞇小戶護(hù)型一妥般地濟(jì)處繁住華地抽帶，娘各種柏生活揭配套迎較完很善，歷休閑謹(jǐn)購(gòu)物摧較方真便，衡出行棋較暢周通，上臂下班偏路程卷時(shí)間副不超州半小含時(shí)鳴，能據(jù)接受野首付50憂-1越00萬以悟下的掀房子。工作連與生粉活能泡夠迅麗速切改換，燈讓許矮多事加業(yè)正膀處于桿起步剃期的路年輕速一族飯情有熟獨(dú)鐘遠(yuǎn)。但版一些素年輕肌一族廚并不億打算配長(zhǎng)期怠居住況在小織戶型火中，贊僅將壇其當(dāng)孩作暫兼時(shí)的滴過渡往居所補(bǔ)。隨必著經(jīng)那濟(jì)狀化況的火改善屈，他念們會(huì)抖在交何通同敵樣便扎利的笛區(qū)域差選擇執(zhí)面積簡(jiǎn)較大盈，舒窄適度潔較高婆的住巷所居許住。3、觀僻點(diǎn)與基市場(chǎng)咐結(jié)論客戶績(jī)?nèi)禾氐收髌ヅ溆嗧?xiàng)目芹：萬藝熔廣場(chǎng)維，達(dá)當(dāng)標(biāo)國(guó)戰(zhàn)際，護(hù)東華努星御所占?xì)w比例龜：50逼%投資災(zāi)者：以投魚資房燈產(chǎn)為塊主收蓄益者種：近胡兩年住投資杠股市致回報(bào)駝不穩(wěn)泡，銀雄行利公率也天長(zhǎng)期喊處于錢較低灣水平含，在狐其他燭方面撿更好征的投耕資渠濁道并跳不多券。但塵是大幅部分估城市坡的房些價(jià)卻抓一路夜高歌商，于格是人著們把選目光同轉(zhuǎn)向架了收勻益較例穩(wěn)、揪效益從可觀冤的房矮地產(chǎn)沸市場(chǎng)舒，小前戶型峰因總權(quán)房款誦少，睛投資嚴(yán)方便孤而受昨到許廣多房倍產(chǎn)投萌資客繳戶的斥青睞紐奉。除柱了小融戶型腸總房由款較諷低，底資金綱投入毒較小孔外，臺(tái)小戶黃型由圈于一刺般地床處繁幅華地莖段，醬旺盛烤的租鴉賃需耽求也透使小如戶型再的出葛租率蟻較高繁，租額金收身益較捐為穩(wěn)寺定。蛙同時(shí)仰，隨耐著近商年來摘房地踐產(chǎn)市揉場(chǎng)價(jià)索格的萄高漲尸，小蝕戶型儀的市誤場(chǎng)價(jià)亡格快塘速攀價(jià)升，舅較大因的升懇值空理間更領(lǐng)吸引爪了眾度多投蝕資客救戶對(duì)伯小戶裕型的適投資唉熱情纖。3、觀勿點(diǎn)與徑市場(chǎng)濤結(jié)論客戶堡群特廳征匹配付項(xiàng)目講：萬藝雀廣場(chǎng)次，達(dá)滿標(biāo)國(guó)腔際，毯東方鏡文德柄廣場(chǎng)立，東戴華星竿御。所占象比例截：10抱%辦公舒者：小公言司老巾板或酸高層由管理未者：翁多以溉公司歡經(jīng)營(yíng)輛以智稱慧創(chuàng)敞意型忌產(chǎn)品液為主抵的公透司，旬比如寇廣告漂、設(shè)諷計(jì)、孝咨詢青顧問傅、代騰理、史律師秘或會(huì)輝計(jì)師棕事務(wù)娃所等劣，此胞類公甲司人頃員不璃多，棋需要踩的辦遙公場(chǎng)客所面換積不待大，來往往取其的拳所處貧的公股司業(yè)車務(wù)正稅處于側(cè)上升償階段樂，但臨業(yè)務(wù)洞范圍廟與客難戶群扁體比蒼較有柱限，發(fā)暫時(shí)溉沒有戰(zhàn)精力免能力竄將公汪司規(guī)允模發(fā)盡展的洽很大挪，因忽此對(duì)躺繁華販地段船與交脆通便劉捷有珍一定醉的要傻求。誰他們經(jīng)購(gòu)買逃此類為房產(chǎn)喝往往詳看中去的是柿此處陶的繁贈(zèng)華、授配套誼與便垂利以架及將俘來的散升值眼價(jià)值訊。如楊果有劑需要介也可核以多講間甚肆至整真層的屆購(gòu)買泳后改國(guó)裝使供用。3、觀料點(diǎn)與妨市場(chǎng)普結(jié)論客戶應(yīng)群特的征匹配止項(xiàng)目孩：萬藝袋廣場(chǎng)卷，達(dá)夕標(biāo)國(guó)司際，售東方穩(wěn)文德屑廣場(chǎng)所占逢比例根：10臭%1、項(xiàng)授目地鹽塊特荷征與命優(yōu)劣巾勢(shì)2、項(xiàng)蝦目市講場(chǎng)定州位建菜議3、項(xiàng)柜目客男戶定燃位Pa鉆rt繁3.定位懲思考開發(fā)商占地面積大約2000平米項(xiàng)目地段區(qū)域業(yè)態(tài)零散精品批發(fā)、生活區(qū)配套交通公交站：文德南公交站、越秀汽車站公交站、越秀南站、東堤站；地鐵：6號(hào)線越秀南站（或稱團(tuán)一大站，步行距離200米）；汽車站：越秀南汽車站；道路交通：沿江中路、德政路、東濠涌高架、內(nèi)環(huán)路等主干道；其他配套基礎(chǔ)教育完善、醫(yī)療條件較好、商超基本滿足樓棟/樓層單體樓、18樓以上建2棟塔樓/28層（地下3層）樓層分布-1、1、2等三層商業(yè)，-2、-3等兩層停車場(chǎng)，3樓以上為商務(wù)公寓（或有其他業(yè)態(tài)建議）（1）本宵項(xiàng)目劇概要優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）1、地理位置優(yōu)越，連接北京路商圈與江灣商務(wù)板塊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯；2、朝向正南正北，采光及通風(fēng)性能較好；3、交通方便，周邊配套齊全；1、戶型拓展空間有限，實(shí)用率不高；2、公寓規(guī)模體量大，套數(shù)多；3、內(nèi)部配套設(shè)施有限；4、周邊多為住宅，較陳舊；機(jī)會(huì)（O）SO戰(zhàn)略（發(fā)展優(yōu)勢(shì)、搶占機(jī)會(huì)）WO戰(zhàn)略（利用優(yōu)勢(shì)、克服劣勢(shì)）1、區(qū)域多條市政干道途徑，具備較高的城市規(guī)劃發(fā)展空間，2、老城區(qū)域內(nèi)剛性需求，老城區(qū)改造、改善居住條件，五大板塊內(nèi)高薪白領(lǐng)階層、單身貴族居住和投資需求；1、突出區(qū)域優(yōu)勢(shì)、有地鐵、多線路、客運(yùn)站、臨珠江；2、凸顯產(chǎn)品舒適性、投資性，打造產(chǎn)品強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)和提升項(xiàng)目的附加值；1、最大限度展現(xiàn)項(xiàng)目的良好昭示性，在產(chǎn)品方面成為區(qū)域的標(biāo)桿；2、充分利用區(qū)域未來的發(fā)展趨勢(shì)和良好的發(fā)展前景，吸引中高端客戶；威脅（T）ST（利用優(yōu)勢(shì)、轉(zhuǎn)化威脅）WT戰(zhàn)略（減少劣勢(shì)、轉(zhuǎn)化威脅）1、老城區(qū)整體形象不上檔次，現(xiàn)代綜合配套設(shè)施不夠完善；2、受宏觀環(huán)境影響，市場(chǎng)前景需要謹(jǐn)慎對(duì)待；3、周邊同類型項(xiàng)目入市競(jìng)爭(zhēng)；系統(tǒng)的走高端化的競(jìng)爭(zhēng)路線，特出產(chǎn)品的尊貴性，挖掘內(nèi)外部舒適便捷的居住環(huán)境營(yíng)造，確立片區(qū)稀缺性資源的獨(dú)占地位；產(chǎn)品硬件、軟件升級(jí)、有效提升項(xiàng)目的附加值，規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)內(nèi)部外部（2）SW徒OT分析項(xiàng)目酸屬性縣總結(jié)牙：項(xiàng)目臨位屬稍越秀悔南片循區(qū)，幫長(zhǎng)方汽形、咬小地席塊,緊鄰深沿江阿中路恨，昭菜示性醫(yī)強(qiáng)，勵(lì)屬于坦綜合政商業(yè)飛圈、游地鐵撕和客察運(yùn)站墊物業(yè)板，周烘邊商騾業(yè)教滑育配征套齊兼全，燭交通爺便利來，容陸積率蘇高，纏規(guī)模臺(tái)大，敞物業(yè)譜可涵采蓋公應(yīng)寓、岡商業(yè)遭和辦辮公，訊公寓恰為單決房至外兩房梅小戶隱型，牛公建系設(shè)計(jì)肅有一快定優(yōu)繞勢(shì)。項(xiàng)目地塊特征及資源長(zhǎng)方形、小地塊、臨市政干道，昭示性強(qiáng)。項(xiàng)目臨近越秀南客運(yùn)站，傳統(tǒng)老城區(qū)，有比較好的人流。本項(xiàng)目周邊社區(qū)商業(yè)、教育等配套齊全，缺乏公共休閑等資源配套和現(xiàn)代娛樂產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目交通環(huán)境項(xiàng)目周邊通達(dá)性好，公共交通發(fā)達(dá)，未來市政規(guī)劃前景好，地鐵+客運(yùn)站項(xiàng)目屬性總結(jié)總結(jié)產(chǎn)品屬性和公建部分可售單位（商業(yè)辦公除外）全為單房至兩房公寓產(chǎn)品，戶型空間需要緊湊，實(shí)用率要高，要留有充足拓展空間通過合理設(shè)計(jì)處理好項(xiàng)目各物業(yè)間的關(guān)聯(lián)，同時(shí)公寓通過采光天井、庭院、花池、步行橋、多核心筒等設(shè)計(jì)保障了居住的舒適性。項(xiàng)目物業(yè)類型項(xiàng)目共有公寓、商業(yè)、辦公三種物業(yè)類型，屬于商住綜合物業(yè)。公寓體量較大，其次為商業(yè)和辦公。項(xiàng)目規(guī)模體量項(xiàng)目占地面積小，容積率高，實(shí)用率不高，規(guī)模體量較大，配套設(shè)施有限。（3）地響塊的鋒屬性1、項(xiàng)書目地蒼塊特凝征與飛優(yōu)劣昨勢(shì)2、項(xiàng)劫目市壺場(chǎng)定很位建鹿議3、項(xiàng)營(yíng)目客糟戶定討位Pa容rt凈3.定位純思考2、項(xiàng)轉(zhuǎn)目市暮場(chǎng)定劇位建型議（1）塔耳樓定鮮位建單議篇（1）塔賴樓定斗位建蹈議篇推論帽導(dǎo)讀川：目標(biāo)串價(jià)格椅：公母寓均史價(jià)45圓00賣0元/平米以投喂資收羽益推架算為撒例（3%年收還益）每：公寓沫租金閉：11雨2.窗5元/平米/月客戶柏人群與以自焰用為淘主，鉤怎樣疤的公士寓產(chǎn)井品可躺以達(dá)非到這著樣的份居住蘭檔次席？如做魔投資惹，怎容樣的蝕公寓會(huì)產(chǎn)品逆可以槐支撐戚這樣姻的租圈金水報(bào)平呢降？怎樣春的塔吹樓產(chǎn)靈品才能歸適應(yīng)佩市場(chǎng)堅(jiān)？核心宏競(jìng)爭(zhēng)礙力支衣?lián)胃咚賰r(jià)格核心譜競(jìng)爭(zhēng)鹽力深入的市場(chǎng)分析精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位出色的形象包裝高效營(yíng)銷高價(jià)將格=高品婚質(zhì)+高投健資回坐報(bào)+高端周形象+高效降營(yíng)銷塔樓勿定位暈建議1：舒血適型無公寓戶型襪：面積位區(qū)間莫：65稀—7風(fēng)0平米;整體臥占比脫：70飼%（大膛兩房我，小累三房頸）優(yōu)勢(shì)拒：1、兩畝房一舞廳，報(bào)適合顫一家港三口曬居住興；2、居楚住舒侄適、池商圈匪生活聞便捷惑；3、中凍心地丑域便宏于招敵待親立朋，臘便捷怎體面恐；劣勢(shì)泰：1、商或業(yè)用凳地產(chǎn)籌權(quán)年袖限；2、商嫩業(yè)水飼電及奴物業(yè)擦管理夫費(fèi)用疏；3、無和學(xué)位非；4、六帳高：貓總價(jià)漏高、震月供怒高、竿首付鄉(xiāng)豐高、畫稅費(fèi)伴高、肆公攤據(jù)面積做高、沫日常釣生活霉居住朵成本思高；5、投棗資用冰于租磁賃回遭報(bào)率任低，創(chuàng)當(dāng)前罪單位嗚面積供租賃華價(jià)格塔低；機(jī)會(huì)灘：1、客乞群集春中在帖追求挎老廣片州、拼市中鞠心、押高品掠質(zhì)生蔽活的搞中高食層次鐵人群家；2、越杯秀南婚，老燃廣州姓生活況濃厚勻，便孟利享百受商螞圈生掀活，棍品質(zhì)毛生活跨；威脅為：1、無斯學(xué)位此，家城中孩紛子需僑要學(xué)暢位的覺家庭忘購(gòu)置域較少腰；2、六極高限返制，灣擁有些購(gòu)買膊能力桶的人嚇群有典限，蛙年收湯入適采宜30萬元濃以上涉的。與本俘項(xiàng)目籃匹配孤度：繞★★位★√、塔樓擁定位均建議2：全清能型秤公寓(首選拿）戶型弦：面積桃區(qū)間絕：35疤—4脅0平米奴整體阻占比飲：30據(jù)%（公技寓）面積您區(qū)間波：50炸—6想5平米兇整體派占比惕：50成%（小泳兩房烤）面積移區(qū)間形：65乏—7素5平米蔥整體張占比恥：20溉%（大須兩房防或小變?nèi)匡L(fēng)）優(yōu)勢(shì)想：1、總薄價(jià)低蔽，客嗎戶面扁更廣貓，有敞效避殊免銷廉售滯庭緩，篇更利鋒于實(shí)兄現(xiàn)快魔速銷帽售；2、戶壺型、逃面積鋤可選愛擇性粱強(qiáng)，母總價(jià)縮慧跨度疲大，畫滿足法多層舞次需贊求結(jié)界構(gòu)；3、宜注商，喪可做價(jià)辦公硬用途掛，可灣多間吧打通斷，面?zhèn)确e選筒擇自雄由；4、宜蒜居，糖商圈川生活春便捷天，配散套完辦善，發(fā)面積紡適中籍，品額質(zhì)較肆好；5、便犧于投奧資，標(biāo)利于慮銷售鍛，小鑒戶型擴(kuò)易租閃易轉(zhuǎn)撈手，凈租賃姻單位彼租金永高；6、適殼合拓辜展成輔酒店海與寫削字樓瓶；劣勢(shì)冶：商住漆一體已，居挺住氛喜圍不文濃厚龍；機(jī)會(huì)刻：1、追曉求老鋪廣州開、市搖中心未、高曲品質(zhì)商生活眼的中罵高層君次人邀群；2、自漂住、血辦公樹與投我資需連求廣兩闊；銅年收液入20萬元速即可冶擁有捕。3、適終合年脈輕人琴第一貸次置犁業(yè)，匹商住偵一體棵，公恨司辦當(dāng)公需模求；與本屆項(xiàng)目如匹配歉度：犁★★甲★★亮★首選√塔樓規(guī)定位只建議3：精痕致型協(xié)公寓戶型誤：面積疤區(qū)間衡：30莖—4辯0平米趟整充體占靈比：80闊%（一仰房或光大單酬間）面積棉區(qū)間辰：65許—7喘5平米丙整姥體占昨比：20衡%（大烤兩房認(rèn)小三假房）優(yōu)勢(shì)鳥：1、便渾于投柴資；2、宜院商宜皂居，甜可打旋通；3、總慚價(jià)相懇對(duì)低皂，便圾于吸狼引年浴輕化抬客戶壇群；4、適岸合拓攀展成疤酒店珍與寫?zhàn)堊謽亲?；劣?shì)拴：1、銷除售次桑數(shù)增粒多；2、居杯住稍壁缺失泥舒適沉度；3、偏新商業(yè)滑、辦坑公定涂位；機(jī)會(huì)練：1、自材住、付辦公哲與投世資需生求廣沿闊；廳年收務(wù)入20萬元道即可呆擁有速。2、適巷合年繼輕人麻第一碰次置條業(yè)，赴商住往一體寶；3、公昆司辦膨公需橋求；與本母項(xiàng)目摔匹配登度：按★★赤★√、塔樓扇定位元建議4：純械酒店控式公錢寓純酒蕉店式楊公寓絮：戶型圖：面積討區(qū)間孟：30遵—4濕0平米北整體校占比的：30鋪%（一被房或掩大單腫間）面積韻區(qū)間悄：65役—7否5平米纖整體韻占比同：70弟%（大鐵兩房爭(zhēng)或小幼三房車）提供歌酒店危式管次理服隔務(wù)的殊公寓既，集跪住宅暑、酒拳店、改會(huì)所哀多功焦能于敬一體備，具臺(tái)有“廟自用伴”和數(shù)“投趟資”辟兩大爭(zhēng)功效彎。產(chǎn)權(quán)絲式式酒別店公爐寓戶型謙：面積臟區(qū)間磨：30葵—4光0平米榜整疼體占兩比：30帶%（一嶺房或堡大單波間）區(qū)域趁面積蒸：65肺—7蘋5平米慰整康體占芬比：70彩%（大層兩房乓或小繞三房纏）軟硬缸件配郊套按巾照酒嘩店標(biāo)極準(zhǔn)配鄭置，乒納入村酒店窩行業(yè)亦管理目范疇埋，它嫂所銷桐售的歷是設(shè)管于酒逮店內(nèi)諷部的餐公寓賊形式勸的酒姜店套冷房。乒產(chǎn)權(quán)蘇式酒倡店的紐奉本質(zhì)胡在于廢購(gòu)買耳者目版的并庸非自數(shù)住，捏而是倦將客組房委濃托酒冶店管扔理公謎司統(tǒng)沫一經(jīng)驗(yàn)營(yíng)和稈出租博，以逆獲取荷客房便利潤(rùn)濁分紅技和獲頑得酒駕店管西理公女司贈(zèng)紙送一絮定期僻限的絲式免費(fèi)緩入住帳權(quán)。塔樓懇定位費(fèi)建議5：產(chǎn)酷權(quán)式虹酒店兵公寓2、項(xiàng)枝目市吩場(chǎng)定氧位建管議（2）裙辭樓定算位建助議篇（2）裙情樓定村位建鋼議篇怎樣仆的商刷業(yè)定貝位才有巨最大得價(jià)值暗？推論僅導(dǎo)讀議：目標(biāo)忍價(jià)格臣：1樓街抓鋪均逮價(jià)（15壇00伴00元/平米專）-1樓、2樓店次鋪均漫價(jià)（10湊00兇00元/平米咽）投資男收益務(wù)驗(yàn)算闊（3%年收醫(yī)益為綠例）插：1樓街袍鋪?zhàn)飧┙穑?7架5元/平米/月-1樓、2樓店波鋪?zhàn)庀锝穑?5旁0元/平米/月不論握自用憐還是丸投資協(xié)，怎舍樣的堤商業(yè)跟定位狀可以釘支撐危這樣蛋的租允金水括平呢車？？蛛？核心爽競(jìng)爭(zhēng)熔力支松撐高魚價(jià)格精準(zhǔn)揚(yáng)的市率場(chǎng)定青位產(chǎn)業(yè)孤或商攜圈優(yōu)捉勢(shì)支撐小面修積產(chǎn)猶權(quán)商屈鋪單價(jià)毅高，苦總價(jià)誓低高投阿資回仆報(bào)率專業(yè)口團(tuán)隊(duì)癥運(yùn)營(yíng)捉管理高商摟鋪價(jià)遙格裙樓維定位造建議1：老信城區(qū)鋒現(xiàn)代繪服務(wù)掀中心以現(xiàn)載代化帖服務(wù)悄業(yè)為蔥主的設(shè)生活佩、商另務(wù)配端套服采務(wù)中斬心——以現(xiàn)紗代服奏務(wù)為趴主，梁老城峰區(qū)的瓦新天枯地本案約周邊嫩的肥業(yè)嬸廚啊房菜敵、永殘隆燒亦鵝瀨全、檸激檬葉以越南齒菜館哈都屬若于傳申統(tǒng)飲顏食，話充分閣利用瓶緊鄰厲江灣羅商務(wù)進(jìn)板塊資、德普政路誦生活集老區(qū)崇現(xiàn)代叛服務(wù)陣業(yè)空孕白的捕優(yōu)勢(shì)閉，引蛛入現(xiàn)規(guī)代化繡餐飲角（麥黑當(dāng)勞炮、肯駕德基褲、比幫薩客害、真足功夫何、蒙汁自源泡、廣拴州酒醒家泰循國(guó)菜兩、韓臣國(guó)料灶理、摧日本商壽司膠等）屋，餐統(tǒng)飲基皮礎(chǔ)上煉引入棉休閑滿娛樂漏，配糕套便六利店憐、小遣型超既市等殺綜合浙服務(wù)鍋業(yè)態(tài)伙，打傻造生樂活區(qū)喝、江席灣商雀務(wù)板稿塊的乳綜合脫服務(wù)至區(qū)龍依頭。與本切項(xiàng)目蕩匹配養(yǎng)度：領(lǐng)★★澡★★起★——以經(jīng)簡(jiǎn)營(yíng)小姓商品律、精裳品零片售批累發(fā)的首專業(yè)帽市場(chǎng)小商朽品、裁精品屬零批魄市場(chǎng)劇的升華慌版裙樓船定位鍬建議2：小其商品設(shè)、精怠品超宵級(jí)市懸場(chǎng)周邊闊已基脾本成柴形的統(tǒng)小精敏品、借飾品君專業(yè)豎市場(chǎng)金，把托商業(yè)來氛圍優(yōu)延伸篇至沿共江路圣一帶豬。以公經(jīng)營(yíng)縣中高提端、至國(guó)內(nèi)已外精躬品飾挨品為藝主，敵結(jié)合纖電子貧商務(wù)沖、信份息平肉臺(tái)、樣綜合烈物流捧等現(xiàn)佛代配并套服雁務(wù)，餡打造脂項(xiàng)目愧中高父端小泡精品港飾品愉專業(yè)廳市場(chǎng)請(qǐng)的名竊片，欣搶占柔地域嗎內(nèi)小怕精品偶飾品另專業(yè)都市場(chǎng)蒙的龍致頭地進(jìn)位。與本惰項(xiàng)目著匹配葉度：境★★掙★★中外院中高疏檔煙趣酒品晴牌匯——以批戀發(fā)零齡售中蛾高端室煙酒陣產(chǎn)品傻的商勞貿(mào)城裙樓緊定位侵建議3：中印外中撫高檔阻煙酒廊品牌光匯據(jù)調(diào)蜻查，冶目前什，廣槳州市盤內(nèi)尚盼無成頭形的瓣中高坊檔煙熟酒類應(yīng)批發(fā)奶專業(yè)停市場(chǎng)傅，而匹在江叔灣大尾酒店聰附近墨已初墳步形詠成了凡此類伙商業(yè)狼氛圍拌。本勸項(xiàng)目平體量撤也符允合煙鋒酒批埋發(fā)專型業(yè)市怕場(chǎng)的燈要求年，因漿此本計(jì)項(xiàng)目逝可考荷慮建佛設(shè)煙仁酒批吩發(fā)專敏業(yè)市覽場(chǎng)。與本單項(xiàng)目邊匹配沾度：看★★結(jié)★中韓跟商貿(mào)益中心——以經(jīng)我營(yíng)韓霉國(guó)進(jìn)值口的白服裝棄服飾傳、化裹妝品陪、美儀容美脆體、壺品牌提通訊時(shí)器材眨旗艦循店、摟家居攏精品碎為主寨的中韓爺商貿(mào)注城裙樓訪定位激建議4：中韓僻商貿(mào)煉中心韓潮櫻是當(dāng)葛今較號(hào)為流尼行的弓，韓蒼國(guó)商資品，跳韓國(guó)裝的美很容美份體世貼界聞蓋名，袖廣州淋作為看國(guó)際序級(jí)的泥大都昏市，洪現(xiàn)今何為止鄰卻沒擁有一牧個(gè)以輛韓國(guó)各商品豪為主布題的曬商貿(mào)禍城，披市場(chǎng)闖機(jī)會(huì)椅和發(fā)座展?jié)摵懔^堆大。與本董項(xiàng)目誘匹配這度：慘★★填★★芹★1、項(xiàng)傷目地探塊特塘征與左優(yōu)劣邊勢(shì)2、項(xiàng)眨目市架場(chǎng)定羞位建間議3、項(xiàng)肯目客非戶定巡壽位Pa皇rt貞3.定位薪思考①塔樓名客戶耀群體摘分析廣州系市場(chǎng)叼主流員供應(yīng)渠的公坑寓產(chǎn)野品投憂資客接戶群——投資童客為笨主，掉少量蜜自用葛客戶——投資呀客：忌整層提購(gòu)買5%，6套以嚼上10舞%，少掉量購(gòu)艘買50曲%——自用摘客：35東%（全閥能型倚，可俊自住儲(chǔ)可辦姑公，舊可升糧值、鞋轉(zhuǎn)手塵快，弊配套仍齊全駁）——客戶裳敏感畏點(diǎn)：半稀缺僻地段廟、高腹品質(zhì)版、高珠檔次竭、齊搖全配黃套、扮優(yōu)質(zhì)嬸物管雜、小表面積郵、高弊回報(bào)公寓察目標(biāo)章客戶楚的變撈化：如果忙我們紙按照湊大面枝積、程高總千價(jià)單慰位的霞非主胃流產(chǎn)線品打滾造。就需唯要思臭考：若能承估受的放客戶租有多乖少？思路構(gòu)變化——根據(jù)桐客戶贈(zèng)鎖定荷產(chǎn)品大面堵積、捕高總丙價(jià)單跡位有較復(fù)強(qiáng)經(jīng)死濟(jì)實(shí)伯力的投本資及磨自用末客投資女客——整層宋及多猜套購(gòu)徐買減瘡少——少量仗購(gòu)買偷比重倚加大——集中多購(gòu)買失中高爸樓層呈單位——長(zhǎng)線溫投資完及規(guī)鴿范理膜財(cái)自用藍(lán)客——對(duì)項(xiàng)糾目自帳身功瓜能配獎(jiǎng)套及誘周邊瘦環(huán)境擁要求疫高，始注重襯優(yōu)越吩性——地段男是第蒙一選簡(jiǎn)擇要蠅素，振其次辮是交喜通便刑捷①塔樓辣客戶歇群體盜分析公寓適目標(biāo)威客戶是的變劇化：年收撤入60萬以創(chuàng)上年收庭入40帶-5探0萬年收相入20祥-3倆0萬年收烏入10贏-2幻玉0萬客戶賀群較房誠(chéng)窄小面孔積、某低總身價(jià)單奧位具一固定資西金的沃投資壺客及錫自用友客投資模客——以單衰買一慶套為該主——集中宮購(gòu)買烈中低悉樓層總單位——轉(zhuǎn)手斤快，耽出租終容易職、帶翅裝修靜的單拉位，兵以租黃抵貸自用忘客——相對(duì)洲價(jià)格扯承受渴能力口較低——生活圖工作族的便追利性香是第妙一考最慮因鴉素——帶有品投資寺性質(zhì)掩，短絞期居治所或霞辦公——簡(jiǎn)單熄裝修莊即可度，舒丟適度鼻要求悅不高①塔樓堆客戶遲群體攜分析公寓煤目標(biāo)報(bào)客戶斃的變?nèi)A化：年收口入60萬以萬上年收畝入40他-5增0萬年收贈(zèng)入20熊-3豬0萬年收存入10鳳-2臨0萬客戶薯群較歐廣客戶類別購(gòu)買特性占比預(yù)估客戶認(rèn)同點(diǎn)客戶排斥點(diǎn)提升方向投資客整層購(gòu)買5%地段

區(qū)域發(fā)展?jié)摿?/p>

項(xiàng)目形象檔次

標(biāo)識(shí)性

公共部分裝修

精裝修品質(zhì)

物管服務(wù)1、德政南路的居住區(qū)檔次較低

2、片區(qū)老街舊形象影響客戶對(duì)片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Φ念A(yù)期

4、發(fā)展商品牌認(rèn)知度較低影響客戶對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期A、提升發(fā)展商品牌；B、項(xiàng)目區(qū)位形象塑造；C、豐富自身配套設(shè)施；D、弱化周邊老舊印象；E、可定制的裝修風(fēng)格；F、加強(qiáng)室內(nèi)綠化裝飾；G、營(yíng)造特色主題氛圍；多套購(gòu)買（5套及以上）10%少量購(gòu)買（5套以下）50%自用客商務(wù)辦公20%地段

周邊商務(wù)氛圍

項(xiàng)目形象檔次

標(biāo)識(shí)性