自考《資產(chǎn)評估》復(fù)習(xí)資料精編版

2017自考復(fù)習(xí)資料：00158資產(chǎn)評估第一章總論本章是資產(chǎn)評估的理論性、方法性、基本概念的章節(jié)，在歷年考試中，本章的比重較大。一般地說，資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點(diǎn)價值的估算資產(chǎn)評估的特點(diǎn)：現(xiàn)實(shí)性、市場性、預(yù)測性、公正性、咨詢性資產(chǎn)評估與會計(jì)計(jì)價的區(qū)別：發(fā)生的前提條件不同、目的不同、執(zhí)行操作者不同。當(dāng)然，資產(chǎn)評估與會計(jì)計(jì)價也是有聯(lián)系的，二者相輔相成。資產(chǎn)的價值是由資產(chǎn)所具有的獲利能力決定的。按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。有形資產(chǎn)是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動資產(chǎn)等。按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。目前不可確指的資產(chǎn)只有商譽(yù)。價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。主要價值類型有：市場價值：自愿買方和自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方必須謹(jǐn)慎，不受任何強(qiáng)迫壓制。在用價值：在用價值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值。投資價值：投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。資產(chǎn)評估的假設(shè)：繼續(xù)使用假設(shè)：資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。公開市場假設(shè)：公開市場是指發(fā)達(dá)與完善的市場條件。公開市場假設(shè)是基于市場客觀存在的現(xiàn)實(shí)，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣，不論資產(chǎn)的買者或賣者都希望得到資產(chǎn)最大最佳效用。清算（清償）假設(shè)：資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場上出售。資產(chǎn)評估的原則包括兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則。資產(chǎn)評估的工作原則：、獨(dú)立性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、專業(yè)性原則資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則：貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則資產(chǎn)評估基礎(chǔ)日一般的基準(zhǔn)時點(diǎn)是日。第二章資產(chǎn)評估的基本方法要求掌握資產(chǎn)評估的基本方法、評估基本方法的運(yùn)用及方法中各個指標(biāo)的確定。第一節(jié)市場法市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。市場法應(yīng)用的前提條件：需要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場；被評估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)市場法的優(yōu)缺點(diǎn)：市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指 標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價格；評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。市場法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù) 據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制 的一些資產(chǎn)的評估。通常適應(yīng)于商業(yè)用房、通用設(shè)備等資產(chǎn)的評估。第二節(jié)成本法成本法及其適用的前提條件成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。 成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估A->r*算：1、基本公式可表述為：被評估資產(chǎn)評估值 =重置成本 -實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值2、運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的步驟：確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；確定被評估資產(chǎn)的使用年限；估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；計(jì)算確定被評估資產(chǎn)的價值。（一）重置成本的估算復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同。1、 重置核算法2、 物價指數(shù)法3、功能價值法4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（1）重置核算法 是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計(jì)算的全部購建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。重置成本=直接成本+間接成本（ 2）物價指數(shù)法物價指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。計(jì) 算公式為：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本X資產(chǎn)評估時物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時物價指數(shù) 或者為：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本X（1土物價變動指數(shù)）（3）功能價值法也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為 參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本X被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（二）實(shí)體性貶值及其估算是指資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實(shí)體性貶值率估算的三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法（三） 功能性貶值及估算功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值。（四） 經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。（五） 成新率及其估算三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法。實(shí)體性貶值率也可以采用就三種法。第三節(jié)收益法一、收益法及其適用的前提條件收益法是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。二：收益法應(yīng)用的前提1、 被評估資產(chǎn)必須是能貨幣衡量其未來期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)2、 資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也必須是能用貨幣衡量的三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定（一）收益額收益額是未來預(yù)期收益。（二） 折現(xiàn)率和資本化率1、無風(fēng)險報(bào)酬率2、風(fēng)險報(bào)酬率（財(cái)務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、管理風(fēng)險）無風(fēng)險報(bào)酬率是以國庫券、銀行存款利率來確定的，而風(fēng)險報(bào)酬率是根據(jù)社會行業(yè)平均收益水平確定。（三） 收益期限四、運(yùn)用收益法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)（二）收益法的優(yōu)缺點(diǎn)1、收益法的優(yōu)點(diǎn)（1）能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價值；（2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。2、收益法的缺點(diǎn)（1）預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；（2）在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的比較和選擇資產(chǎn)評估方法選擇應(yīng)考慮的因素：1、 資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。2、 資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。3、 評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。第三章機(jī)器設(shè)備評估歷年考題中，每年都考計(jì)算題。第三節(jié)機(jī)器設(shè)備評估的成本法機(jī)器設(shè)備評估的成本法是指通過估算機(jī)器設(shè)備的重置成本，然后扣減其各種貶值來估測機(jī)器設(shè)備評估值的方法。成本法可以用公式表示為：即重置成本扣除三大貶值機(jī)器設(shè)備評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值二、機(jī)器設(shè)備重置成本的估算三種方法：1、 重置核算法：估算各項(xiàng)成本，然后求和2、 物價指數(shù)法：在被評估機(jī)器設(shè)備歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)實(shí)物價指數(shù)確定重置成本3、 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格的比例關(guān)系確定重置成本二、機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值及其估算（一）實(shí)體性貶值與成新率的估算1、運(yùn)用使用年限法估算機(jī)器設(shè)備成新率2、運(yùn)用觀測分析法估算機(jī)器設(shè)備成新率3、運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估算機(jī)器設(shè)備的成新率第四章房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)的特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影響因素多樣性；（4）投資大量性；（5）保值增值趨勢。第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點(diǎn)土地資產(chǎn)的特性：1、自然特性：（1）土地面積的有限性。（2）土地空間位置的固定性。（3）土地使用價值的永續(xù)性和增值性。（4）土地的不可替代性。2、經(jīng)濟(jì)特性：（1）用途多樣性。（2）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。（3）可壟斷性。土地資產(chǎn)價格體系：土地資產(chǎn)的價格類型：1、基準(zhǔn)地價：是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價格。從定義中可以看到：（1）它是政府行為，是政府制定出來的；（2）它是區(qū)域內(nèi)的平均價格；（3）它的價格是按經(jīng)濟(jì)用途確定的；（4）它表示的是單位土地面積的地價。2、標(biāo)定地價：是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。土地資產(chǎn)價格特點(diǎn)：1、土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定2、土地價格主要由土地的需求決定3、土地價格具有明顯的區(qū)域性4、土地價格的上漲性影響地產(chǎn)價格的因素：（一）一般因素：1、行政因素2、社會因素3、經(jīng)濟(jì)因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、國際因素等也都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。（二）區(qū)域因素：（1）交通便捷度。（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。（4）環(huán)境質(zhì)量。（5）規(guī)劃限制。（6）其他因素。土地使用權(quán)評估的原則：（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）變動原則：一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而變化的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果。土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。（四）供需原則（五）貢獻(xiàn)原則第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法市場法也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。其公式為：一般地，采用市場法至少應(yīng)選用三個或三個以上的比較案例，經(jīng)過上述評定估算過程，至少應(yīng)得到三個或三個以上的初步評估結(jié)果。經(jīng)過處理得出一個評估結(jié)果。建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物評估的原則：（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）供需原則（四）房地合一原則第五章無形資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)指沒有事物形態(tài)的資產(chǎn)，但是為特定的主體所擁有，并能夠長期發(fā)揮效用的一種資源。無形資產(chǎn)的特點(diǎn)：1、無形資產(chǎn)具有非流動性，并且有效期較長。2、無形資產(chǎn)沒有物質(zhì)實(shí)體，但未來收益較大3、無形資產(chǎn)單獨(dú)不能獲得收益，它必須附著于有形資產(chǎn)。無形資產(chǎn)的分類：無形資產(chǎn)種類很多，可以按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。1、按企業(yè)取得無形資產(chǎn)的渠道，可分為企業(yè)自創(chuàng)（或自身擁有）的無形資產(chǎn)和外購的無形資產(chǎn)。2、按有無法律保護(hù)，可以分為法定無形資產(chǎn)和收益性無形資產(chǎn)。專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等均受到國家有關(guān)法律的保護(hù)，稱為法定無形資產(chǎn)；無法律保護(hù)的無形資產(chǎn)，如專有技術(shù)等稱為收益性無形資產(chǎn)。3、按可辨識程度，可以分為可確指無形資產(chǎn)和不可確指無形資產(chǎn)。凡是那些具有專門名稱，可單獨(dú)地取得、轉(zhuǎn)讓或出售的無形資產(chǎn)，稱為可確指的無形資產(chǎn)，無形資產(chǎn)包括商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、計(jì)算機(jī)軟件等。不可確指主要指商譽(yù)。每一項(xiàng)無形資產(chǎn)，一般都有一定的使用期限。使用期限的長短，主要取決于損耗程度。無形資產(chǎn)有效期限是其存在的前提。無形資產(chǎn)具有超額收益能力的時間是真正的無形資產(chǎn)有效期限。無形資產(chǎn)功能特性：1、附著性。 2、共益性。 3、積累性。 4、替代性。專利權(quán)是國家專利機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對其發(fā)明成果，在一定期間內(nèi)享有的占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)。商標(biāo)權(quán)是商標(biāo)注冊后，商標(biāo)所有者依法享有的權(quán)益，它受到法律保障，未注冊商標(biāo)不受法律保護(hù)。商譽(yù)通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報(bào)酬率所形成的價值。特征：1、商譽(yù)不能離開企業(yè)而單獨(dú)存在，不能與企業(yè)的可確指資產(chǎn)分開出售。2、商譽(yù)是多項(xiàng)因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽(yù)的個別因素不能以任何方法單獨(dú)計(jì)價。3、商譽(yù)本身不是一項(xiàng)單獨(dú)的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)價值之和的價值。4、商譽(yù)是企業(yè)長期積累起來的一項(xiàng)價值。第六章流動資產(chǎn)評估第一節(jié)流動資產(chǎn)評估的特點(diǎn)一、流動資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點(diǎn)流動資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運(yùn)用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款、存貸、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、短期投資等。流動資產(chǎn)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，周轉(zhuǎn)速度快。第二，變現(xiàn)能力強(qiáng)。各種形態(tài)的流動資產(chǎn)都可以在較短的時間內(nèi)出售和變賣，具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，是企業(yè)對外支付和償還債務(wù)的重要保證。第三，形態(tài)多樣化。二、流動資產(chǎn)評估的特點(diǎn)1、流動資產(chǎn)評估是單項(xiàng)評估。2、必須選取準(zhǔn)流動資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)時間。一般在會計(jì)期末3、即要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次，掌握重點(diǎn)。4、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)。無需考慮功能性貶值。三、一份準(zhǔn)確的被評估資產(chǎn)清單是正確估價資產(chǎn)的基礎(chǔ)資料，被評估資產(chǎn)的清單應(yīng)以實(shí)存數(shù)量為依據(jù)，而不是賬面數(shù)。對于銀行存款等貨幣資產(chǎn)，應(yīng)以清查核實(shí)后的實(shí)有額做為評估值。第三節(jié)債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估一、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評估一般應(yīng)從兩方面進(jìn)行：一是清查核實(shí)應(yīng)收賬款數(shù)額；二是判斷估計(jì)可能的壞賬損失。應(yīng)收賬款評估值確定的基本公式為：應(yīng)收賬款評估值=應(yīng)收賬款賬面價值-已確定壞賬損失-預(yù)計(jì)壞賬損失預(yù)計(jì)壞賬損失的方法兩個：壞賬估計(jì)法、賬齡分析法二、應(yīng)收票據(jù)的評估應(yīng)收票據(jù)可采取下列兩種方法：1、按本金加利息確定。計(jì)算公式為：應(yīng)收票據(jù)評估值=本金X（1+利息率X時間）2、按貼現(xiàn)值評估值=到期值-貼現(xiàn)息三、待攤費(fèi)用：是指企業(yè)中已經(jīng)支付或發(fā)生，但應(yīng)由本月和以后各個月份負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。第七章長期投資及其他資產(chǎn)評估長期投資是指不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。債券是政府、企業(yè)和銀行等債務(wù)人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權(quán)人承諾于指定日期還本付息的有價證券。上市債券的評估：在正常情況下，上市債券的現(xiàn)行市場價格可以作為它的評估值，一般是以評估基準(zhǔn)日的收盤價確定評估值。非上市債券的評估：采有收益法進(jìn)行。上市股票是指企業(yè)公開發(fā)行的，可以在股票市場上自由交易的股票。其計(jì)算公式為：上市股票評估值=股票股數(shù)X評估基準(zhǔn)日該股票收盤價第八章企業(yè)價值評估一、企業(yè)價值評估的具體范圍是指評估人員具體實(shí)施評估的資產(chǎn)范圍，變即有效資產(chǎn)范圍，資產(chǎn)重組是形成和界定企業(yè)價值評估具體范圍的重要途徑。二、企業(yè)價值評估中的財(cái)務(wù)分析（一）企業(yè)償債能力償債能力分析一般可以通過下列指標(biāo)來進(jìn)行：1、流動比率。流動比率越高，短期的償債能力越強(qiáng)。經(jīng)驗(yàn)值：2：12、 速動比率。是用來評估企業(yè)在不依靠出售存貨情況下所具有的迅速償債能力的指標(biāo)。經(jīng)驗(yàn)值：1：13、 資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率又稱舉債經(jīng)營比率，是用以衡量企業(yè)利用債權(quán)人提供資金進(jìn)行經(jīng)營活動的能力。（二）企業(yè)運(yùn)營能力通?？刹捎萌缦轮笜?biāo)考察。1、存貨周轉(zhuǎn)率。（1）存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)。（2）存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。2、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。是用以評估應(yīng)收賬款變現(xiàn)速度和管理效率的指標(biāo)。通常用應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)表示。(三)企業(yè)盈利能力1、投資報(bào)酬率。反映企業(yè)每元投資所能帶來的利潤。主要有(1)資產(chǎn)報(bào)酬率(資產(chǎn)利潤率)。企業(yè)一定時期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤與資產(chǎn)總額的比率。(2)凈資產(chǎn)利潤率。稅后利潤與凈資產(chǎn)之間的比例。比例越大，說明收益越強(qiáng)。2、銷售利潤率。指利潤占銷售收入的比率。(1)銷售毛利率。指銷售收入扣除銷售成本后的余額與銷售收入的比率。(2)銷售凈利率。是指稅后利潤占銷售收的比率。3、 每股利潤。也稱每股收益或每股盈余。4、 每股股利5、 市盈率=每股市價/每股利潤三、資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指采用一種或一種以上的基于企業(yè)的資產(chǎn)價值的評估方法，確定企業(yè)、企業(yè)所有者權(quán)益或企業(yè)證券價值的一種常用評估方法。企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測必須以企業(yè)未來進(jìn)行正常經(jīng)營為基礎(chǔ)并考慮業(yè)已產(chǎn)生或潛在的有利因素和不利因素。第九章資產(chǎn)評估報(bào)告第一節(jié)資產(chǎn)評估報(bào)告的作用一、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型1、按資產(chǎn)評估對象劃分，可分為單項(xiàng)資產(chǎn)評估報(bào)告和整體資產(chǎn)評估報(bào)告2、按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容可分為正常評估報(bào)告、評估復(fù)核報(bào)告和評估咨詢報(bào)告3、 評估生效日根據(jù)目的和作用不同，可分為追溯性報(bào)告、現(xiàn)值性報(bào)告和預(yù)期性評估報(bào)告二、資產(chǎn)評估報(bào)告的作用1、它為被委托評估的資產(chǎn)提供作價意見2、是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。這體現(xiàn)了評估機(jī)構(gòu)的工作成果。它是有償服務(wù)。3、 對資產(chǎn)評估報(bào)告進(jìn)行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段。4、 是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。計(jì)算應(yīng)用：1、收益法的應(yīng)用：第一，企業(yè)價值評估：例1：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來五年收益額分別為12萬，15萬，13萬，11萬和14萬，假定以后每年收益額14萬，資本化率10%，確定企業(yè)評估值。首先，現(xiàn)值總額=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5=49.2777萬其中現(xiàn)值系數(shù)查表可得然后將第六年的收益額折現(xiàn)，即14/10%=140最后，確定評估值=49.2777+144*0.6209=136.2萬例2：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來5年的凈利潤分別為13萬元，14萬元，11萬元，12萬元，15萬元，從第六年開始以后每年凈利潤為15萬元，資本化率為10%，企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價值之和為90萬元，求企業(yè)商譽(yù)評估值。首先，采用收益法求得企業(yè)整體評估值=13*0.9091+14*0.8264+11*0.7513+12*0.6820+15*0.6209+15/10%*0.6209=142.2847萬元由于該企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)總和為90萬元，則商譽(yù)的價值=142.2847-90=52.2847萬元例3：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來5年的收益額分別為25萬元，28萬元，27萬元，29萬元，30萬元，從第六年開始以后每年收益額為30萬元，資本化率為12%，國庫券利率11%,風(fēng)險報(bào)酬率4%，確認(rèn)企業(yè)整體價值。首先，確定企業(yè)折現(xiàn)率為 11%+4%=15，%由此計(jì)算未來5年收益現(xiàn)值為：25*0.8696+28*0,7562+27*0.6575+29*0.5718+30*0.4972=92.1643萬元計(jì)算永久性收益的資本化價值=30/12%=250萬元則企業(yè)整體價值=92.1643+250*0.4972=216.4643萬元第二，無形資產(chǎn)的評估：例1：A企業(yè)擬向B公司轉(zhuǎn)讓其擁有的甲產(chǎn)品的商標(biāo)使用權(quán)。評估人員了解到以下情況：(1)該商標(biāo)生產(chǎn)的產(chǎn)品，市場售價1000元/臺，比其他同類產(chǎn)品凈增利潤10元/臺；(2)雙方協(xié)商，商標(biāo)使用許可期限4年。商標(biāo)使用費(fèi)按新增利潤的30%支付A企業(yè)；根據(jù)B公司的生產(chǎn)情況，預(yù)計(jì)前2年的生產(chǎn)量9萬臺/年；后2年10萬臺/年；根據(jù)相關(guān)資料分析，A企業(yè)正常投資報(bào)酬率為15%所得稅稅率為25%。要求：(1)計(jì)算該商標(biāo)權(quán)每年新增利潤；(2)計(jì)算該商標(biāo)使用權(quán)價格。解答：每年新增利潤為：第一年：10*90000=900000元第二年：10*90000=900000元第三年：10*100000=1000000元第四年：10*100000=1000000元折現(xiàn)值=900000/(1+15%)+900000/(1+15%)2+1000000/(1+15%)3+1000000/(1+15%)4=782609+680529+657516+571753=2692407元評估值=2692407*0.3*(1-0.25)=605792元例2:某企業(yè)轉(zhuǎn)讓注冊商標(biāo)，該廠使用這一商標(biāo)的產(chǎn)品近5年每件可以獲得超額利潤為0.7元，該廠每年生產(chǎn)100萬件。預(yù)計(jì)，如果生產(chǎn)能力足夠的情況下，每年可以生產(chǎn)150萬件，每件可以獲得超額利潤0.5元，持續(xù)使用時間10年，前5年保持目前水平，后5年每年可獲超額利潤32萬元，評估商標(biāo)權(quán)的價值。首先計(jì)算前5年每年的超額利潤：150*0.5=75萬元根據(jù)企業(yè)的資金成本率和相應(yīng)的風(fēng)險率確定折現(xiàn)率為10%確定該商標(biāo)權(quán)的價值=75*3.7908+32*3.7908*0.6209=259.6286萬元第三，土地價格評估的運(yùn)用：首先計(jì)算總收入，求取總費(fèi)用，總收益，確定房屋純收益然后利用收益還原法公式，通過收集市場上相同或相似的土地純收益，推算土地還原率。最后利用土地收益年限測算土地價格。第四，非上市債券的評估例：某企業(yè)擁有債券本金150000元，期限3年，年息10%按年付息，到期還本，評估時該債券已滿1年，國庫券利率7.5，風(fēng)險報(bào)酬率1.5%，求此時債券評估值。評估值=15000*0.9174+15000*0.8417+150000*0.8417=152641.5元2成本法的應(yīng)用：舉例：例1:有一待估生產(chǎn)設(shè)備，賬面原價50萬元。設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為20噸/年，使用年限10年，到評估基準(zhǔn)日已使用3年。由于市場變動，對該廠產(chǎn)品需求僅為 18噸/年，計(jì)算該生產(chǎn)設(shè)備的評估值。已知物價指數(shù)為20%規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)取0.7。解：(1)重置成本=50X(1+20%=60(萬元)(2)成新率=尚可用年限/總壽命年限1宀1■示地成父價交易情況容積率區(qū)域因素個別E素剩余年限修正后地價待估宀宗袖10010010010010051501009110099955135B670010011810210C1006720C5550989110099955533=(10-3)/10Xl00%=70%(3)經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-實(shí)際能力x]段計(jì)能力/X100%=[1-18"7]X100%=7.1%⑷評估值：=(60X70%X(1-7.1%)=39.018萬例2:被評估設(shè)備購于1995年，原始價值30000元，2000年和2003年進(jìn)行了2次改造，分別投資3000元和2000元。2005年對該資產(chǎn)進(jìn)行評估，假設(shè)從1995年至2005年的價值上升率每年10%尚可使用6年，求設(shè)備成新率。首先，調(diào)整計(jì)算現(xiàn)行成本投資日期(年)原始投資額(元)價格變動系數(shù)現(xiàn)行成本(元)1995300002.678000200030001.614830200320001.212420合計(jì)3500085250然后計(jì)算加權(quán)更新斤成本投資日期（年）現(xiàn)行成本（元）投資年限加權(quán)更新成本（元）19957800010780000200048305241502003242024840合計(jì)85250808990計(jì)算加權(quán)投資年限 =8Q8990/8￡250=9.5年計(jì)算成新率=6/（9.5+6）*100%=39%3、市場法舉例：P124-130有一待估宗地，總面積為40000平方米,使用年限為50年，土地還原利率為6%現(xiàn)收集到AB、C三個宗地交易實(shí)例，具體情況見下表：例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。經(jīng)了解，宗地所在城市容積率每增加0.1，宗地地價比容積率為1時增加9%從2005年2月份到2006年2月份，地價每月環(huán)比上漲1%試根據(jù)上述條件評估待估宗地在 2006年2月的價格。（計(jì)算結(jié)果以元為單位，取整）解答：比較因素修正系數(shù)表：采用算術(shù)平均法得岀，待估宗地平均地價為（5150+6700+5550）/3=5800元/平米則待估宗地評估值為5800*40000=232000000元總結(jié)：運(yùn)用市場法時，首先應(yīng)廣泛收集資料，確定比較方案。然后進(jìn)行交易情況的修正，包括交易時間，區(qū)域因素，個別因素的修正等，最后確定待估土地的價值。名詞解釋資產(chǎn)評估：指通過對資產(chǎn)某一時點(diǎn)價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟(jì)活動。有形資產(chǎn)：指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備，房屋建筑物，流動資產(chǎn)等。整體資產(chǎn)：指由一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。資產(chǎn)評估的特定目的：指被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指資產(chǎn)擁有單位有償轉(zhuǎn)讓其擁有的資產(chǎn)，通常是指轉(zhuǎn)讓非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為在用價值：指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值。公開市場假設(shè)：是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會和時間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作岀理智的判斷。最大最佳效應(yīng)：指資產(chǎn)在可能的范圍內(nèi)，用于最有利又可行和法律上允許的用途。資產(chǎn)評估的原則：是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者，評估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系，規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。資產(chǎn)評估的工作原則：獨(dú)立性原則，客觀性原則，科學(xué)性原則，專業(yè)性原則。客觀性原則：是指評估結(jié)果應(yīng)以充分的事實(shí)為依據(jù)。替代原則：當(dāng)同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求最大。預(yù)期原則：是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定。貢獻(xiàn)原則：是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價值貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。資產(chǎn)評估程序：是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性步驟。資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書：是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與委托人共同簽訂的，確認(rèn)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的委托與委托關(guān)系，明確委托目的，被評估資產(chǎn)范圍及雙方權(quán)利義務(wù)等相關(guān)重要事項(xiàng)的合同。市場法：也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。成本法：是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法功能性貶值：新技術(shù)的推廣和運(yùn)用，使用企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，其價值也就相應(yīng)減少。這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值：由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化，引致資產(chǎn)價值降低。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱經(jīng)濟(jì)性貶值。實(shí)體性貶值：資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降、價值會逐漸減少。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗，也稱實(shí)體性貶值。重置成本：是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原購建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。復(fù)原重置成本：是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原購建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。收益法：是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。收益期限：是指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限。機(jī)器設(shè)備：是指由金屬或其他材料組成，由若干零部件裝配起來，在一種或幾種動力驅(qū)動下，能夠完成生產(chǎn)、加工、運(yùn)行等功能或效用的裝置。逐項(xiàng)清查:評估人員要依據(jù)委托評估的資產(chǎn)清單，對所有被評估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行逐臺的清點(diǎn)、核實(shí)，分別考察每一臺設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)，確定實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，計(jì)算評估值統(tǒng)計(jì)性鑒定:分為宏觀鑒定和微觀鑒定。宏觀鑒定是對機(jī)器設(shè)備在整個生產(chǎn)中的狀況進(jìn)行調(diào)查摸底。微觀鑒定是辨識設(shè)備個別特性的過程，主要針對單臺設(shè)備。判斷性鑒定：是指由專業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上，對機(jī)器設(shè)備的有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行的分析判斷。經(jīng)濟(jì)壽命：是指機(jī)器設(shè)備從開始使用到經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時間。技術(shù)壽命：是指機(jī)器設(shè)備從開始使用到技術(shù)過時予以淘汰所經(jīng)歷的時間，技術(shù)壽命很大程度上取決于社會技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)更新的速度的周期。物理壽命：是指機(jī)器設(shè)備從全新狀態(tài)開始使用，直到不能正常工作而予以報(bào)廢所經(jīng)歷的時間實(shí)際已使用年限：是指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。觀察分析法：評估人員根據(jù)對設(shè)備的現(xiàn)場技術(shù)檢測和觀察，結(jié)合設(shè)備的使用時間，實(shí)際技術(shù)狀況，負(fù)荷程度，制造質(zhì)量等經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測設(shè)備的成新率。房地產(chǎn)：是指土地，建筑物及其他地上定著物。土地使用權(quán)：土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓，出租，轉(zhuǎn)讓，抵押，投資的權(quán)利?；鶞?zhǔn)地價：指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價格。標(biāo)定地價；是在市，縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。土地使用權(quán)：是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、抵押、投資的權(quán)利。土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)范疇，但它又是無形資產(chǎn)中的對物產(chǎn)權(quán)。土地使用權(quán)出讓底價：是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價水平確定的某一宗地或地塊出讓時的最低控制價格標(biāo)準(zhǔn)。地產(chǎn)出租價格：亦稱土地使用權(quán)租金價格，其價格表現(xiàn)有兩種形態(tài)。土地使用權(quán)評估中的市場法：也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地的一種評估方法。土地使用權(quán)評估中的成本法：亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤，利息，稅金以及土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法。建筑物：是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物評估中的市場法：是將待估房地產(chǎn)與在較近已經(jīng)發(fā)生或即將發(fā)生的同類型區(qū)域類似房地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易條件，價格形成的時間，區(qū)域因素及個別因素加以比較對照，以已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格為基礎(chǔ)，作必要的修正后，得出待估房地產(chǎn)評估時點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價格。無形資產(chǎn)：無形資產(chǎn)是指由特定主體控制的不具有獨(dú)立實(shí)體，而對生產(chǎn)經(jīng)營長期持續(xù)發(fā)揮作用并能帶來經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)資源。不可確指的資產(chǎn)：那些不可特別辯認(rèn)、不可單獨(dú)取得，離開企業(yè)就不復(fù)存在的無形資產(chǎn)，稱為不可確指的無形資產(chǎn)，如商譽(yù)。普通使用權(quán)；是指賣方在合同規(guī)定的時間和地域范圍內(nèi)可以向多家買主轉(zhuǎn)讓技術(shù)，同時賣方自己也保留技術(shù)使用權(quán)和產(chǎn)品銷售權(quán)。排他使用權(quán)：是指賣