中鐵貴陽一品天下國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)十二灘項(xiàng)目定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議

四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目目錄發(fā)展背景123項(xiàng)目定位發(fā)展構(gòu)想開發(fā)模式4四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目發(fā)展背景城市慨況貴陽是貴州省的省會(huì)城市位于貴州省中部偏北幅員面積：8034平方公里戶籍人口：430余萬人口屬亞熱帶濕潤(rùn)溫和型氣候貴陽作為首個(gè)國(guó)家級(jí)“國(guó)家森林城市”和“國(guó)最佳避暑休閑城市”，綠帶環(huán)繞，風(fēng)光旖旎，良好的生態(tài)、宜人的氣候是貴陽的驕傲四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目發(fā)展背景城市概況貴陽市是貴州省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、交通中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心。貴陽市轄七區(qū)一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區(qū)面積2403平方公里，人口已超過430萬人，其中市區(qū)人口超過300萬人，是貴州省第一特大城市。四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目發(fā)展背景貴陽市下轄：三縣一市七區(qū)?貴陽市老城區(qū)東起龍洞堡，西至百花山脈、阿哈水庫，南起桐木嶺，東北至洛灣，西北至麥架，包括中心區(qū)和外圍龍洞堡、二戈寨、小河、花溪、新添、白云、三橋、金陽八個(gè)片區(qū)，面積約495平方公里。清鎮(zhèn)市、修文縣、息烽縣、開陽縣總面積5625.5平方千米，占全市面積的68.13%。金陽區(qū)為貴陽市政府駐地——位于金陽新區(qū)林城東路行政區(qū)劃四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目發(fā)展背景城市規(guī)劃貴州市市中心將成為“一城三帶多組團(tuán)，山水相融合”的空間布局結(jié)構(gòu)，打造“城中有城、城中有山，城在林中、您在城中，湖水相伴、綠帶環(huán)抱”的城市格局：一城：以老城區(qū)、金陽新區(qū)共同構(gòu)成城市核心，連片發(fā)展小河、二戈寨、三橋馬王廟、白云等區(qū)域，實(shí)現(xiàn)城市緊湊、集約發(fā)展。主城建設(shè)用地約200平方公里，聚集人口約238萬。三帶：將百花山脈、黔靈山脈及南岳山脈作為城市建設(shè)用地隔離綠化帶及生態(tài)緩沖區(qū)，體現(xiàn)“山中有城、城中有山”的布局特色。多組團(tuán)：順應(yīng)城市自然地形特征，因地制宜的在主城周邊布局4個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能組團(tuán)，即主城北部的高新區(qū)組團(tuán)，南部的花溪組團(tuán)，東部的龍洞堡組團(tuán)，東北部的新天組團(tuán)。主城周邊組團(tuán)建設(shè)用地約100平方公里，集聚人口約82萬。貴陽市中心城區(qū)以老城區(qū)為中心，實(shí)施“北拓、南延、西連、東擴(kuò)”的空間發(fā)展策略。四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目發(fā)展背景城市規(guī)劃貴州市市中心將成為“一城三帶多組團(tuán)，山水相融合”的空間布局結(jié)構(gòu)，打造“城中有城、城中有山，城在林中、您在城中，湖水相伴、綠帶環(huán)抱”的城市格局：一城：以老城區(qū)、金陽新區(qū)共同構(gòu)成城市核心，連片發(fā)展小河、二戈寨、三橋馬王廟、白云等區(qū)域，實(shí)現(xiàn)城市緊湊、集約發(fā)展。主城建設(shè)用地約200平方公里，聚集人口約238萬。三帶：將百花山脈、黔靈山脈及南岳山脈作為城市建設(shè)用地隔離綠化帶及生態(tài)緩沖區(qū)，體現(xiàn)“山中有城、城中有山”的布局特色。多組團(tuán)：順應(yīng)城市自然地形特征，因地制宜的在主城周邊布局4個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能組團(tuán)，即主城北部的高新區(qū)組團(tuán)，南部的花溪組團(tuán)，東部的龍洞堡組團(tuán)，東北部的新天組團(tuán)。主城周邊組團(tuán)建設(shè)用地約100平方公里，集聚人口約82萬。貴陽市中心城區(qū)以老城區(qū)為中心，實(shí)施“北拓、南延、西連、東擴(kuò)”的空間發(fā)展策略。四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目發(fā)展背景城市交通四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展背景城市交通規(guī)劃一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)環(huán)城道路及16條放射線路，鋪以4條軌道交通，構(gòu)織成貴陽便捷有序的立體交通網(wǎng)絡(luò)。四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目發(fā)展背景城市經(jīng)濟(jì)貴陽市近幾年的GDP呈現(xiàn)持續(xù)上漲的良好局面，近5年保持良好的上升勢(shì)頭，遠(yuǎn)超全國(guó)平均增長(zhǎng)速度。由于貴陽市本身屬于農(nóng)村型大城市，農(nóng)村人口基數(shù)大，加快城市總?cè)丝诘脑鲩L(zhǎng)。隨著貴陽市城市競(jìng)爭(zhēng)力的不斷增強(qiáng)，貴陽市的對(duì)外人口吸引力逐步增強(qiáng)，城市中外來人口的數(shù)量穩(wěn)步上升。數(shù)據(jù)顯示，07年的GDP增長(zhǎng)速度是近年來的最高水平。進(jìn)入08年后，受到50年一遇的特大自然災(zāi)害與全球金融危機(jī)背景的影響下，增長(zhǎng)幅度小幅回落，以能源、礦產(chǎn)、制造為首的實(shí)體產(chǎn)業(yè)均出現(xiàn)不同程度的下滑。

2010年全年貴陽市GDP總值達(dá)到1121.82億元，較去年增長(zhǎng)14.8%。四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展背景貴陽市宏觀經(jīng)濟(jì)研究地區(qū)生產(chǎn)總值人民幣1383.1億元消費(fèi)品零售人民幣584.3億元居民可支配收入人民幣19420元同比增長(zhǎng)：+17.1%人均消費(fèi)支出人民幣14300元同比增長(zhǎng)：+20.5%同比增長(zhǎng)：+17%同比增長(zhǎng)：+10.51%同比增長(zhǎng)：+106.9%實(shí)際利用外資美元2.798億元2011年貴陽市的整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展背景比較經(jīng)濟(jì)分析貴陽市在人口數(shù)量、地區(qū)生產(chǎn)總值等硬性指標(biāo)上處于西南地區(qū)省會(huì)城市的末尾，其主要原因是受到人口數(shù)量限制。但第三產(chǎn)業(yè)所占比重是五省會(huì)最高的，占比達(dá)到了53.1%，商娛辦市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大。2012年經(jīng)濟(jì)參考數(shù)據(jù)貴陽市成都市重慶市昆明市南寧市GDP（億元）1383.076854.610011.12509.62211.5人口（萬人）4391159.83329.81643.22270.74人均GDP（元）31505.015910230065.1393016.28168.35城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1942023932219552196620622第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元）733.73383.43623.81214.61058.9第三產(chǎn)業(yè)所占比重53.04%49.36%36.2%48.4%47.88%城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄余額（億元）1521.04594570462615.651581.03消費(fèi)品零售總額584.32861.33415.91271.71073.2四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展背景城市經(jīng)濟(jì)第一產(chǎn)業(yè)：蔬菜種植成為農(nóng)民增收的支柱土地的貧瘠和農(nóng)村人口的不斷外流，使得第一產(chǎn)業(yè)不斷低迷。第二產(chǎn)業(yè)：貴陽的六大支柱產(chǎn)業(yè)有1、鋁工業(yè)，2、裝備制造業(yè)，3、藥業(yè)和食品，4、石化業(yè)，5、卷煙業(yè)，6、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

由于基礎(chǔ)建設(shè)投入的增加，能源、礦產(chǎn)、制造為首的實(shí)體產(chǎn)業(yè)均出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)。第三產(chǎn)業(yè)：旅游業(yè)、物流業(yè)的高速發(fā)展居民在吃喝玩樂上的消費(fèi)不斷增加，使得第三產(chǎn)業(yè)得到進(jìn)一步強(qiáng)化，服務(wù)業(yè)全面呈現(xiàn)發(fā)展抬頭趨勢(shì)。

是貴陽市經(jīng)濟(jì)的主要支柱四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目發(fā)展背景城市研究及宏觀經(jīng)濟(jì)研究總結(jié)貴陽綜合實(shí)力增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力穩(wěn)步增強(qiáng)城市基礎(chǔ)建設(shè)及輻射力增強(qiáng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展機(jī)遇極佳?2011年貴陽市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步健康發(fā)展，GDB增長(zhǎng)率你中西部地區(qū)排行第一、增幅達(dá)17.1%，其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)共完成工業(yè)總產(chǎn)值501.2億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的34.8%，比“十一五”末提高近18個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)733.7億元。強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭，預(yù)示著貴陽市經(jīng)濟(jì)未來的增長(zhǎng)潛力。?城市交通、運(yùn)輸能力的不斷發(fā)展，城市圈層的縮小，城市帶動(dòng)區(qū)域的影響力不斷增加。?吸引外資的能力不斷增強(qiáng)。?從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，第三產(chǎn)業(yè)有2005年的45.89%增至53.1%，物流業(yè)和旅游業(yè)將增長(zhǎng)速度有望提升。四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目發(fā)展背景城市研究及宏觀經(jīng)濟(jì)研究總結(jié)消費(fèi)能力提升，消費(fèi)習(xí)慣改變金陽區(qū)城市發(fā)展?jié)摿薮箜?xiàng)目發(fā)展具有極佳機(jī)遇?隨著收入水平的提高和生活條件的改善，貴陽居民的生活方式在不斷變化，消費(fèi)方式多元化趨勢(shì)明顯，居民生活不僅限于基本生活層面上，開始追求高的生活品質(zhì)和精神層面的關(guān)注。?金陽區(qū)是貴陽市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)所在地，市級(jí)體育中心位于新區(qū)南部，市級(jí)文化中心位于新區(qū)中部，未來的貴陽大學(xué)城位于新區(qū)西部，高新科技工業(yè)園為主新區(qū)東南部，是園林式可持續(xù)發(fā)展的新區(qū)，是貴陽市新城市形象的標(biāo)識(shí)。?項(xiàng)目位于金陽區(qū)東北側(cè)，與政府中心相距200余米，與十二灘水庫隔湖相望的是貴陽市區(qū)內(nèi)唯一的高爾夫球場(chǎng)，將為項(xiàng)目提供大量穩(wěn)定的政務(wù)、商務(wù)、休閑的高端消費(fèi)人群貴陽房市之商業(yè)狀況及未來發(fā)展趨勢(shì)調(diào)研伴隨著貴陽經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)形態(tài)正逐漸從傳統(tǒng)零售商業(yè)向現(xiàn)代多元化商業(yè)過渡并發(fā)展貴陽市商業(yè)發(fā)展過程商業(yè)發(fā)展過程商業(yè)早期發(fā)展明代經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心的確立，商業(yè)坊市形成，清代72行商業(yè)格局現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展1990年-20世紀(jì)初，本地零售業(yè)開始進(jìn)入貴陽核心商業(yè)街，如：智誠(chéng)等，形成現(xiàn)代商業(yè)復(fù)興的第一步多中心商業(yè)發(fā)展21世紀(jì)大型零售集團(tuán)如百盛集團(tuán)，大賣場(chǎng)沃爾瑪、家樂福等，專業(yè)零售蘇寧、國(guó)美等相續(xù)進(jìn)入貴陽市場(chǎng)開創(chuàng)了貴陽商業(yè)多中心發(fā)展的格局，也形成了新型業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)多元化商業(yè)發(fā)展隨著近年來大體量綜合體入市，如亨特廣場(chǎng)等項(xiàng)目以及特色商業(yè)項(xiàng)目本項(xiàng)目進(jìn)駐，貴陽市的商業(yè)發(fā)展迎來了現(xiàn)代多元化商業(yè)全面復(fù)興，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期商業(yè)業(yè)態(tài)從傳統(tǒng)百貨及專業(yè)零售向特色商業(yè)及大型綜合現(xiàn)代商業(yè)快速升級(jí)從百貨大樓到shoppingmall商業(yè)版圖的變遷記錄，貴陽商業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生裂變多點(diǎn)開花的商業(yè)布局使得貴陽商業(yè)正在擺脫傳統(tǒng)物理格局-由地段所形成的商圈定義，朝著一種“無中心”軌跡發(fā)散傳統(tǒng)百貨智誠(chéng)百貨專業(yè)零售國(guó)美蘇寧沃爾瑪家樂福大潤(rùn)發(fā)現(xiàn)代百貨星力國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)百盛新大陸特色商業(yè)開AA國(guó)際動(dòng)漫連鎖花果園特色商業(yè)水街城市綜合體亨特城市廣場(chǎng)恒峰步行街鴻通城碧園花城金源時(shí)代購(gòu)物中心貴陽市商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展貴陽房市之商業(yè)狀況及未來發(fā)展趨勢(shì)調(diào)研貴陽房市之商圈分析傳統(tǒng)中心商圈金陽世紀(jì)城商圈中天會(huì)展商圈省政府花果園商圈大營(yíng)坡商圈水東路沿線商圈傳統(tǒng)商圈及沿城區(qū)環(huán)線的新興商圈傳統(tǒng)商圈分析貴陽傳統(tǒng)商圈劃分：“噴水池+紫林庵——大十字路段”商圈、“大西門——市西路”商圈、大南門商圈劃分標(biāo)準(zhǔn)：時(shí)間、業(yè)態(tài)、檔次、消費(fèi)群差異、居民對(duì)商圈的認(rèn)知度貴陽商業(yè)發(fā)展早期，傳統(tǒng)城市布局形成的中心商業(yè)地段，先天的商業(yè)氛圍帶動(dòng)商戶自發(fā)聚集形成以中檔百貨、零售為主，家電、通訊賣場(chǎng)、批發(fā)等專業(yè)市場(chǎng)、餐飲休閑散鋪為輔的“噴水池、紫林庵、大小十字、大西門-市西路、大南門等五大商圈為核心的傳統(tǒng)沿街商業(yè)格局貴陽市傳統(tǒng)商業(yè)格局分析貴陽市傳統(tǒng)商業(yè)格局分析19“噴水池+紫林庵——大十字路段”商圈百貨業(yè)在商圈內(nèi)占主導(dǎo)地位，大型百貨商業(yè)面積超過20萬平方米新興業(yè)態(tài)已開始發(fā)展，業(yè)態(tài)格局逐漸走向多元化，主要為超市、專賣店、專業(yè)店、便利店等新型業(yè)態(tài)在商圈內(nèi)逐漸得到發(fā)展，已初步形成各種業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充、互相競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)格局大型商業(yè)綜合體逐步引入

。百盛龍港店已出現(xiàn)“超市+百貨”的新型業(yè)態(tài)組合，其商業(yè)規(guī)模及業(yè)態(tài)輻射能力尚未超出傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)典型物業(yè)百貨商城國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、智誠(chéng)名店、南國(guó)花景購(gòu)物中心、東方華仔、百盛龍港店、百盛鮮花店、時(shí)代廣場(chǎng)、老百貨大樓、百貨大樓、德龍港名店專業(yè)賣場(chǎng)國(guó)美電器噴水池店、蘇寧電器噴水池店、國(guó)鼎家電噴水池店、中意電訊噴水池店、紅華家電大十字店、萬卷書城、艾維時(shí)尚體育用品賣場(chǎng)、互動(dòng)體育用品賣場(chǎng)餐飲必勝客噴水池店、德克士噴水池店、德克士小十字店、肯德基大十字店、肯德基時(shí)代廣場(chǎng)店、歡樂比薩娛樂百花劇場(chǎng)、雅迪爾國(guó)際商務(wù)會(huì)所、芝加哥夜總會(huì)、世紀(jì)星光電影城傳統(tǒng)商圈分析貴陽市傳統(tǒng)商業(yè)格局分析20“噴水池+紫林庵——大十字路段”商圈檔次與消費(fèi)群：本商圈為貴陽市高、中檔零售商業(yè)最集中區(qū)域，包括貴陽唯一的高檔百貨智誠(chéng)名店和最具影響力的中高檔商業(yè)的代表國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)和百盛龍港店商圈內(nèi)中檔以上商業(yè)占據(jù)了貴陽市大部分的中高零售市場(chǎng)消化能力，消費(fèi)群包括貴陽中、高收入階層及外地來貴陽的商務(wù)、旅游人士貴陽規(guī)模最大的傳統(tǒng)商圈的地位使其集中了數(shù)量最多的新興商業(yè)（如家電和體育用品專業(yè)店）和餐飲娛樂場(chǎng)所，此類商業(yè)面向社會(huì)各階層傳統(tǒng)商圈分析21經(jīng)營(yíng)情況：一層商鋪基本無空置噴水池周邊200米內(nèi)空置較低省府路以南區(qū)域多個(gè)百貨完全空置或多數(shù)空置項(xiàng)目位置樓層景天成商鋪噴水池附近，合群路1F新大陸數(shù)碼廣場(chǎng)中華南路，本商圈南端1F2F3-4F貴陽市傳統(tǒng)商業(yè)格局分析傳統(tǒng)商圈分析22“噴水池+紫林庵-大十字路段”商圈總體評(píng)價(jià)：貴陽第一零售商圈的地位將得到進(jìn)一步加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍和消費(fèi)者認(rèn)知高，其貴陽第一商圈的地位短時(shí)間內(nèi)不可動(dòng)搖總體發(fā)展空間受限制，有向周邊逐漸擴(kuò)張的趨勢(shì)貴陽市傳統(tǒng)商業(yè)格局分析傳統(tǒng)商圈分析“大西門-市西商業(yè)街”商圈地位貴陽居民認(rèn)知度極高的傳統(tǒng)市級(jí)商圈商圈范圍包括大西門周邊100米環(huán)帶，長(zhǎng)500米的市西商業(yè)街，長(zhǎng)約700米的市西路批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)規(guī)?？偵虡I(yè)面積約35萬平方米總商圈零售商業(yè)市西商業(yè)街百貨商場(chǎng)批發(fā)商業(yè)市西路批發(fā)市場(chǎng)貴陽市傳統(tǒng)商業(yè)格局分析傳統(tǒng)商圈分析24“大西門-市西商業(yè)街”商圈商圈內(nèi)百貨總商業(yè)面積約為12萬平米均是營(yíng)業(yè)面積在2萬平米以下的單體商業(yè)，主題化和專業(yè)化經(jīng)營(yíng)較為突出大部分力圖擺脫市西路低檔形象，但均止于中檔貴陽市傳統(tǒng)商業(yè)格局分析傳統(tǒng)商圈分析25市西商業(yè)街歷史始于1982年，馬路市場(chǎng)、攤位式；1996年市西路高架橋建成，形成市區(qū)商業(yè)街規(guī)模長(zhǎng)約500米，共三層次，總面積約為18000平米業(yè)態(tài)成人服裝、小商品、童裝玩具、鞋類檔次與消費(fèi)群貴陽低檔商業(yè)的代表，主要面向貴陽低收入階層、學(xué)生及郊區(qū)消費(fèi)群樓層經(jīng)營(yíng)總類商鋪數(shù)（個(gè)）空置情況一層服裝約500基本無空置二層童裝約50030%左右三層鞋城約2505%左右合計(jì)——約1250——貴陽市傳統(tǒng)商業(yè)格局分析傳統(tǒng)商圈分析26市西批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模長(zhǎng)約700米，含約30棟商場(chǎng)，40個(gè)市場(chǎng)，總商業(yè)面積約20萬平米，商戶約4000戶業(yè)態(tài)成人服裝、鞋類、童裝玩具、小商品、床上用品、文化體育用品使用率兩端空置較少，中段空置較多，部分可達(dá)20%地下一層、一層空置較少，二三層空置較多商鋪位置空置情況恒豐商城（非沿街）基本無空置裕華市專營(yíng)市場(chǎng)30%左右友誼體育用品批發(fā)市場(chǎng)5%左右貴陽市傳統(tǒng)商業(yè)格局分析傳統(tǒng)商圈分析市西批發(fā)市場(chǎng)業(yè)態(tài)范圍商品種類豐富，以批發(fā)貨品為主成人服裝占據(jù)大市場(chǎng)份額消費(fèi)群體輻射貴州全省貴陽市傳統(tǒng)商業(yè)格局分析傳統(tǒng)商圈分析“大西門-市西商業(yè)街”商圈總體評(píng)價(jià)與發(fā)展預(yù)測(cè)市西=低檔批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展成熟物業(yè)面臨升級(jí)換代，發(fā)展空間遭遇瓶頸城際交通的升級(jí)弱化其交通優(yōu)勢(shì)貴陽市傳統(tǒng)商業(yè)格局分析傳統(tǒng)商圈分析29“大南門”商圈商圈范圍：以騰達(dá)廣場(chǎng)為中心，含瑞金南路，中山西路區(qū)域商業(yè)：星力百貨女性主題館，恒峰步行街等地位：大南門商圈位處貴陽市中心位置，與人氣較高的市西商圈相臨，并受其影響，因此商圈的商業(yè)氛圍較好貴陽市傳統(tǒng)商業(yè)格局分析傳統(tǒng)商圈分析大南門商圈商家名稱規(guī)模建筑形態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況騰大廣場(chǎng)1-5樓約30000方商住底商高端品牌店，品牌效應(yīng),知名度高,但價(jià)格昂貴，經(jīng)營(yíng)情況一般.星天地百貨1-5樓約25000平方米商業(yè)裙樓主要經(jīng)營(yíng)服裝用品為主,生意良好.恒峰步行街1-5樓約40000方商住底商綜合型高端購(gòu)物中心，裝修時(shí)尚現(xiàn)代，倡導(dǎo)休閑購(gòu)物娛樂消費(fèi)購(gòu)物,新中心新開業(yè)不久，經(jīng)營(yíng)情況還看不出，但出發(fā)展前景看不錯(cuò)。.“大南門”商圈主要項(xiàng)目貴陽市傳統(tǒng)商業(yè)格局分析傳統(tǒng)商圈分析“大南門”商圈特點(diǎn)及發(fā)展趨勢(shì)商業(yè)特點(diǎn)：大南門商圈處在市西商圈至大十字之間，具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，區(qū)域內(nèi)以規(guī)模著稱，基本上為大規(guī)模的高端購(gòu)物中心為主，目前最具代表性的商業(yè)有：恒峰商業(yè)步行街，星力百貨，星力百貨女性主題館，星天地百貨，騰達(dá)廣場(chǎng)等，其中規(guī)模最大的是恒峰商業(yè)步行街，知名度最高的是騰達(dá)廣場(chǎng)。大部商業(yè)物業(yè)均為高端商業(yè)裙樓，裝修高檔，外觀形像好，人氣較高,整體看經(jīng)營(yíng)情況良好。發(fā)展趨勢(shì)：從發(fā)展情況看，此區(qū)域商業(yè)基本飽和，發(fā)展空間有限，因此在一定時(shí)間內(nèi)將長(zhǎng)期保持目前的狀態(tài)。貴陽市傳統(tǒng)商業(yè)格局分析傳統(tǒng)商圈分析主要商圈對(duì)比相同點(diǎn)商圈均為傳統(tǒng)的市級(jí)商圈，為貴陽市認(rèn)知度最高的商業(yè)核心區(qū)域商圈作為貴陽零售商業(yè)和批發(fā)商業(yè)的代表，分別定位于中、高檔和低檔，且客戶群多樣化不同點(diǎn)“噴水池-大十字”將繼續(xù)強(qiáng)化其貴陽第一零售商圈的地位，并逐漸南向發(fā)展“大西門-市西路”受城際交通影響，未來貴陽服裝鞋帽批發(fā)行業(yè)“霸主”地位受挑戰(zhàn)“大南門”區(qū)域商業(yè)相對(duì)飽和，區(qū)域發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定貴陽市傳統(tǒng)商業(yè)格局分析傳統(tǒng)商圈分析商圈名稱主要項(xiàng)目定位特點(diǎn)變化和發(fā)展大小十字時(shí)代廣場(chǎng)百盛、智誠(chéng)星天地中檔、中高檔商業(yè)氛圍濃厚同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重商圈地位穩(wěn)定商業(yè)空間有限噴水池+紫林庵國(guó)貿(mào)、智誠(chéng)星力百貨蘇寧、國(guó)美中檔、中高檔業(yè)態(tài)完整、一站式商圈地位穩(wěn)定區(qū)域認(rèn)知度高有待進(jìn)一步升級(jí)大西門市西路商業(yè)街星力百貨中檔、中低檔商業(yè)氛圍濃厚客流巨大商業(yè)空間已經(jīng)飽和向中檔時(shí)尚方向發(fā)展大南門荔星名品荔星名店星力百貨沃爾瑪高檔中檔超市和名品店為主商圈范圍相對(duì)模糊向南有一定發(fā)展空間貴陽市傳統(tǒng)商業(yè)格局調(diào)研總結(jié)傳統(tǒng)商圈分析四川一品天下置業(yè)貴陽市傳統(tǒng)商圈研究總結(jié)貴陽市傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)研究商業(yè)輻射力往往與其城市經(jīng)濟(jì)的影響力一致，貴陽市作為貴州省的經(jīng)濟(jì)中心，其商業(yè)市場(chǎng)除能消化市內(nèi)的現(xiàn)有消費(fèi)需求外，同時(shí)，具備吸納周邊鄰近地區(qū)部分消費(fèi)群體前來消費(fèi)能力；除自然形成的傳統(tǒng)商業(yè)中心外，新興/次級(jí)商業(yè)中心尚未真正形成，處于政策引導(dǎo)、概念宣傳、初步發(fā)展的萌芽階段。而現(xiàn)有的傳統(tǒng)商業(yè)中心則由于受到有限的土地/物業(yè)供應(yīng)、合理利用的影響，使得無法進(jìn)一步擴(kuò)大其商業(yè)規(guī)模及對(duì)現(xiàn)有商業(yè)層次的提高；特征2唯一的商業(yè)中心特征1城市地位決定商業(yè)影響力特征3現(xiàn)代商業(yè)贏利模式處在發(fā)展階段特征4專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模小就商業(yè)的贏利模式來看，因受到發(fā)展商經(jīng)濟(jì)實(shí)力及運(yùn)作理念等的影響，推出的商業(yè)物業(yè)仍以分零銷售為主，以商業(yè)概念炒作加以宣傳配合。對(duì)商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)展商長(zhǎng)期持有，以收取租金為物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益這一優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的通常操作模式、贏利模式在貴陽市內(nèi)并不多見；就商業(yè)形態(tài)的分布而言，有一定市場(chǎng)影響力及知名度的零售商度集中在傳統(tǒng)商業(yè)中心內(nèi)，具體涉及百貨、數(shù)碼、圖書等。而在傳統(tǒng)商業(yè)中心以外，則廣為分布一些家具建材、汽車用品、服裝批發(fā)等專業(yè)市場(chǎng)，但多屬于自發(fā)聚集、形成、其專業(yè)化、規(guī)?；潭仁钟邢?；四川一品天下置業(yè)貴陽市傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)研究傳統(tǒng)的百貨公司、臨街門面店鋪、低檔次的批發(fā)市場(chǎng)仍然占據(jù)貴陽商業(yè)市場(chǎng)的主流，主題化商場(chǎng)、購(gòu)物中心等形態(tài)近幾年已被部分商業(yè)項(xiàng)目廣泛炒作或效仿，但至今，仍未出現(xiàn)從建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)規(guī)劃到后期運(yùn)營(yíng)等均體現(xiàn)先進(jìn)商業(yè)理念的此類商業(yè)項(xiàng)目。同時(shí)，也因優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)在貴陽市內(nèi)極為稀缺、使得部分外來品牌租戶的落地場(chǎng)所受到限制或被迫降低其原有的入場(chǎng)條件；特征5傳統(tǒng)百貨是主流特征6業(yè)態(tài)布局單一化特征7商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)馬路化就商業(yè)功能來看，同一商業(yè)物業(yè)甚至整個(gè)商業(yè)中心的商業(yè)功能均顯單一、單調(diào)，普遍以零售為主，復(fù)合型、關(guān)聯(lián)型消費(fèi)功能未得到有效組合及引導(dǎo)，休閑娛樂、中高檔/特色餐飲均欠發(fā)展；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)通常分布于馬路兩則，以過往行人為主要消費(fèi)群體，呈“馬路經(jīng)濟(jì)”現(xiàn)象。貴陽市傳統(tǒng)商圈研究總結(jié)貴陽市新興商業(yè)格局分析新興商圈分析超大型復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積600萬平米，商業(yè)包括大型購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、精品商業(yè)街、寫字樓等多種物業(yè)類型。輻射人口近30萬，目前商業(yè)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)凸顯。30萬平方米的商業(yè)購(gòu)物中心，包括700米國(guó)際風(fēng)情水街商業(yè)模式，匯集頂尖休閑娛樂品牌，與頂級(jí)購(gòu)物中心相呼應(yīng)，構(gòu)筑強(qiáng)大的財(cái)富磁場(chǎng)，主力業(yè)態(tài)為娛樂生活、休閑生活、健康生活，零售商業(yè)包括兒童中心、健身中心、餐飲娛樂設(shè)施等，吃、喝、玩、樂一應(yīng)俱全。缺中天會(huì)展商業(yè)介紹大營(yíng)坡商圈，作為貴陽北大門戶，連接老城區(qū)和金陽、烏當(dāng)?shù)闹匾獦屑~，大營(yíng)坡以及輻射的北京路、新添大道被認(rèn)為為未來最后潛力商圈。水東商圈連接中天·世紀(jì)新城、萬科·玲瓏灣、中天·未來方舟、保利·溫泉新城等大型樓盤，作為其沿線商圈該區(qū)域商業(yè)熱度正在升溫商圈名稱主要項(xiàng)目定位特點(diǎn)變化和發(fā)展世紀(jì)城商圈世紀(jì)城中檔、中高檔自行添加中天會(huì)展商圈中天會(huì)展中檔、中高檔花果園商圈花果園中檔、中低檔大營(yíng)坡及水東路商圈xxxx高檔中檔貴陽市新興商業(yè)格局調(diào)研總結(jié)新興商圈分析四川一品天下置業(yè)貴陽市新興商圈研究總結(jié)貴陽市新興商業(yè)物業(yè)研究商業(yè)輻射力往往與其城市經(jīng)濟(jì)的影響力一致，貴陽市作為貴州省的經(jīng)濟(jì)中心，其商業(yè)市場(chǎng)除能消化市內(nèi)的現(xiàn)有消費(fèi)需求外，同時(shí)，具備吸納周邊鄰近地區(qū)部分消費(fèi)群體前來消費(fèi)能力；除自然形成的傳統(tǒng)商業(yè)中心外，新興/次級(jí)商業(yè)中心尚未真正形成，處于政策引導(dǎo)、概念宣傳、初步發(fā)展的萌芽階段。而現(xiàn)有的傳統(tǒng)商業(yè)中心則由于受到有限的土地/物業(yè)供應(yīng)、合理利用的影響，使得無法進(jìn)一步擴(kuò)大其商業(yè)規(guī)模及對(duì)現(xiàn)有商業(yè)層次的提高；特征2唯一的商業(yè)中心特征1脫離物理地段形成分中心格局特征3現(xiàn)代商業(yè)贏利模式處在發(fā)展階段特征4專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模小就商業(yè)的贏利模式來看，因受到發(fā)展商經(jīng)濟(jì)實(shí)力及運(yùn)作理念等的影響，推出的商業(yè)物業(yè)仍以分零銷售為主，以商業(yè)概念炒作加以宣傳配合。對(duì)商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)展商長(zhǎng)期持有，以收取租金為物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益這一優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的通常操作模式、贏利模式在貴陽市內(nèi)并不多見；就商業(yè)形態(tài)的分布而言，有一定市場(chǎng)影響力及知名度的零售商度集中在傳統(tǒng)商業(yè)中心內(nèi)，具體涉及百貨、數(shù)碼、圖書等。而在傳統(tǒng)商業(yè)中心以外，則廣為分布一些家具建材、汽車用品、服裝批發(fā)等專業(yè)市場(chǎng)，但多屬于自發(fā)聚集、形成、其專業(yè)化、規(guī)模化程度十分有限；自行整改項(xiàng)目自身分析自身分析及swot總結(jié)——自行添加=得出目前復(fù)合型多元化綜合體競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)本案要走主題性餐飲路線（項(xiàng)目定位主題性餐飲聚集地及國(guó)際化美食block）項(xiàng)目定位成立興分析本案項(xiàng)目主題性餐飲成立性分析

貴陽人餐飲行為貴陽消費(fèi)者外出就餐頻率較高，93%的總體消費(fèi)者表示每周至少外出就餐1次，大于14000的人群外出就餐頻率最高，表示貴陽市消費(fèi)人群對(duì)餐飲消費(fèi)的需求

各細(xì)分人群外出就餐的頻率

（%）總樣本量=200家庭收入小于4000=10家庭收入4000-7999=80家庭收入8000-14000=9014000以上=2040本案項(xiàng)目主題性餐飲成立性分析項(xiàng)目定位成立興分析在外出就餐支出上，家庭月收入14000以下的消費(fèi)者每月支出151-500元，高于14,000的消費(fèi)者每月支出1,000元以上的占比約為58%，預(yù)示貴陽高消費(fèi)人群對(duì)高檔餐廳的需求在不斷增加

總體平均：8214000以下平均：254元4000-7999平均：201元8000-14000平均：909元14000以上平均：1999元總樣本量=200總體4000以下=10個(gè)總體4000-7999=80個(gè)總體8000-14000=90個(gè)14000以上=20個(gè)貴陽人餐飲行為各細(xì)分人群平均每月外出就餐支出本案項(xiàng)目主題性餐飲成立性分析項(xiàng)目定位成立興分析貴陽人餐飲需求概念測(cè)試總樣本量=200家庭收入小于4000=10家庭收入4000-7999=80家庭收入8000-14000=9014000以上=20餐飲方面，更多消費(fèi)者希望引進(jìn)中式快餐、西式快餐、火鍋店、咖啡廳等其中家庭收入在4000元以下的更關(guān)注西式快餐，家收入14,000元以上更喜歡咖咖啡廳和西餐廳消費(fèi)者希望本項(xiàng)目涵蓋的餐飲品類本案項(xiàng)目主題性餐飲附加業(yè)態(tài)成立性分析項(xiàng)目定位成立興分析貴陽人休閑娛樂概念性測(cè)試消費(fèi)者希望涵蓋的休閑娛樂品類休閑娛樂方面，消費(fèi)者多數(shù)更希望有量販?zhǔn)終TV、電影院和美容SPA總樣本量=200家庭收入小于4000=10家庭收入4000-7999=80家庭收入8000-14000=9014000以上=20本案項(xiàng)目定位總結(jié)及業(yè)態(tài)建議：項(xiàng)目定位總結(jié)總結(jié)性文本自行整改四川一品天下置業(yè)貴陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究貴陽市主城區(qū)商業(yè)板塊劃分四川一品天下置業(yè)貴陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究貴陽市主城區(qū)商業(yè)板塊分布四川一品天下置業(yè)貴陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究貴陽市商業(yè)物業(yè)研究傳統(tǒng)的百貨公司、臨街門面店鋪、低檔次的批發(fā)市場(chǎng)仍然占據(jù)貴陽商業(yè)市場(chǎng)的主流，主題化商場(chǎng)、購(gòu)物中心等形態(tài)近幾年已被部分商業(yè)項(xiàng)目廣泛炒作或效仿，但至今，仍未出現(xiàn)從建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)規(guī)劃到后期運(yùn)營(yíng)等均體現(xiàn)先進(jìn)商業(yè)理念的此類商業(yè)項(xiàng)目。同時(shí)，也因優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)在貴陽市內(nèi)極為稀缺、使得部分外來品牌租戶的落地場(chǎng)所受到限制或被迫降低其原有的入場(chǎng)條件；特征5傳統(tǒng)百貨是主流特征6業(yè)態(tài)布局單一化特征7商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)馬路化就商業(yè)功能來看，同一商業(yè)物業(yè)甚至整個(gè)商業(yè)中心的商業(yè)功能均顯單一、單調(diào)，普遍以零售為主，復(fù)合型、關(guān)聯(lián)型消費(fèi)功能未得到有效組合及引導(dǎo)，休閑娛樂、中高檔/特色餐飲均欠發(fā)展；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)通常分布于馬路兩則，以過往行人為主要消費(fèi)群體，呈“馬路經(jīng)濟(jì)”現(xiàn)象。四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展背景貴陽市2011年生產(chǎn)總值構(gòu)成貴陽市應(yīng)以黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展背景城市經(jīng)濟(jì)四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展背景城市經(jīng)濟(jì)十年前，金陽建設(shè)才剛剛起步，十年后的今天，金陽的面貌早已煥然一新。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃來考慮，金陽必將成為貴陽新的經(jīng)濟(jì)中心和生活中心，與貴陽老城區(qū)形成雙足鼎立之勢(shì)。同時(shí)貴陽和金陽將相互呼應(yīng)，共同促進(jìn)貴陽市穩(wěn)步向前發(fā)展。

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首先來看金陽的交通狀況，貴遵、貴黃高速，321、210國(guó)道穿境而過，貴陽環(huán)城高速公路全面覆蓋，黔靈山路、北京西路等讓金陽與老城實(shí)銜接無縫，金陽至貴陽不過10分鐘的車程，同時(shí)，貴陽客車站的遷入使金陽成為真正的交通要塞。同時(shí)金陽地勢(shì)平坦，對(duì)未來的發(fā)展相當(dāng)有利。!`3i4s7j

其次，金陽的人口密度與老城區(qū)相比具有明顯的優(yōu)勢(shì)，相對(duì)于老城區(qū)的喧囂更多了一份寧靜。當(dāng)結(jié)束了一天的繁忙，也許我們更渴望得到的是一分安寧，別讓堵車的尷尬破壞了我們的情緒。“逸”是一種態(tài)度，也是所有都市人向往的生活。

(u(J*k0w)e/J買房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇

再次，金陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也不亞于貴陽老城區(qū)。貴陽奧體中心、貴陽國(guó)際會(huì)議展覽中心相繼建成，商貿(mào)、娛樂、餐飲設(shè)施也在不斷完善，不久的將來，金陽必定會(huì)有一個(gè)翻天覆地的變化，屆時(shí)金陽將當(dāng)之無愧的取代貴陽成為新的中央商務(wù)區(qū)和生活區(qū)。另外，醫(yī)院、學(xué)校、銀行、超市等配套措施已近完善，貴陽一中等重點(diǎn)學(xué)校、金陽醫(yī)院（原貴陽市第二人民醫(yī)院）等的遷入更增強(qiáng)了市民對(duì)金陽未來的信心。&Z2r-v.z+{

隨著大量資金的涌入，新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施已近完善，項(xiàng)目開發(fā)日新月異，也將帶動(dòng)周邊旅游業(yè)的發(fā)展。相信不久的將來，金陽定會(huì)有一個(gè)質(zhì)的飛躍。同時(shí)，金陽的發(fā)展必定會(huì)帶來大量商機(jī)。房?jī)r(jià)比比上漲，商鋪節(jié)節(jié)攀升，相信想要分一杯羹的投資者都已擦亮眼睛，整裝待發(fā)，隨時(shí)準(zhǔn)備進(jìn)入金陽這個(gè)大市場(chǎng)。那么，“你”還在猶豫什么呢？四川一品天下置業(yè)貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)研究商業(yè)圈層研究實(shí)施規(guī)劃區(qū)人口18萬人，用地17平方公里規(guī)劃控制區(qū)人口40萬人，用地40平方公里遠(yuǎn)景控制區(qū)人口50萬人，用地100平方公里項(xiàng)目位于金陽區(qū)東北側(cè)，與政府中心相距200余米，與十二灘水庫隔湖相望的是貴陽市區(qū)內(nèi)唯一的高爾夫球場(chǎng)，將為項(xiàng)目提供大量穩(wěn)定的政務(wù)、商務(wù)、休閑的高端消費(fèi)人群四川一品天下置業(yè)貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)研究商業(yè)圈層研究全省9個(gè)市(州)中，貴陽市常住人口439萬人，占全省人口總數(shù)的12.65%；六盤水市285萬人，占8.22%；遵義市610萬人，占17.58%；安順市228萬人，占6.57%；銅仁市308萬人，占8.88%；黔西南州280萬人，占8.07%；畢節(jié)市652萬人，占18.8%；黔東南州346萬人，占9.97%；黔南州321萬人，占9.25%。與上年的數(shù)據(jù)相比，各地區(qū)人口占全省比重除貴陽市、六盤水市分別提高0.21個(gè)、0.01個(gè)百分點(diǎn)外，其余7個(gè)市州都有不同程度下降。四川一品天下置業(yè)貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)研究商業(yè)圈層研究四川一品天下置業(yè)貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)研究寫字樓市場(chǎng)研究四川一品天下置業(yè)貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)研究寫字樓市場(chǎng)研究四川一品天下置業(yè)貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)研究寫字樓市場(chǎng)研究四川一品天下置業(yè)貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)研究寫字樓市場(chǎng)研究四川一品天下置業(yè)貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)研究寫字樓市場(chǎng)研究四川一品天下置業(yè)貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)研究寫字樓市場(chǎng)研究四川一品天下置業(yè)貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)研究四川一品天下置業(yè)貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)研究四川一品天下置業(yè)貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)研究四川一品天下置業(yè)貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)研究四川一品天下置業(yè)貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)研究商業(yè)圈層研究四川一品天下置業(yè)貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)研究商業(yè)圈層研究四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展背景四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃示意四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的目的該項(xiàng)目作為開發(fā)商在貴陽開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)的目的

樹立企業(yè)品牌形象

保證資金安全

獲取最佳利潤(rùn)四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)一品天下國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)最終將成為：一座——獨(dú)具特色的國(guó)際美食文化體驗(yàn)休閑中心一張——新的城市名片一個(gè)——新興的旅游地標(biāo)四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目指標(biāo)

當(dāng)?shù)厣辖ㄖ娣e為130000平方米時(shí)項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目?jī)粽嫉孛娣e（㎡）43355.00項(xiàng)目?jī)粽嫉孛娣e（畝）65.00容積率(%)3.00綠化率（%）35.00建筑密度（%）45.00建筑凈高（米）100.00總建筑面積（㎡）188500.00地上建筑面積（㎡）130000.00其中：底商（㎡）64000.00高層（㎡）66000.00地下車庫（㎡）58500.00四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目名稱開發(fā)階段2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半年上半年下半年多層商業(yè)開發(fā)建設(shè)進(jìn)度

銷售進(jìn)度

高層商業(yè)開發(fā)建設(shè)進(jìn)度

銷售進(jìn)度

項(xiàng)目開發(fā)及銷售進(jìn)度表四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目指標(biāo)

總投資(元)單位成本備注1、土地成本111,806,500

1.1土地成本108,550,000

167萬元

/畝1.2契稅3,256,500

地價(jià)款3%2、開發(fā)直接成本610,551,630

2.1項(xiàng)目前期工程費(fèi)45,051,630

2.1.1項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)用28,275,000150

2.1.2項(xiàng)目勘察、建筑設(shè)計(jì)及相關(guān)費(fèi)用7,540,00040

2.1.3場(chǎng)地平整、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用3,770,00020

2.1.5施工圖審查費(fèi)用377,0002

2.1.6編制標(biāo)底預(yù)算審查費(fèi)1,508,0008

2.1.7招投標(biāo)管理費(fèi)188,5001

2.1.8排污費(fèi)754,0004按建筑面積2.1.9環(huán)評(píng)1,131,000

建安工程費(fèi)0.2%2.1.10臨時(shí)用水用電100

2.1.11水資源費(fèi)30

2.1.13監(jiān)理費(fèi)用1,508,0008按建筑面積2.2建筑安裝工程費(fèi)565,500,000

2.2.1底商+高層住宅修建費(fèi)390,000,0003,000含主體、水電、設(shè)備安裝、外裝修及公共部分裝修2.2.2地下車庫5.85175,500,0003,000含主體、水電、設(shè)備安裝、外裝修及公共部分裝修3.配套工程成本26,621,858

3.1.園林景觀及門禁系統(tǒng)7,153,575

園林景觀、門禁安全系統(tǒng)及公共設(shè)施3.1.2綠化投入4,552,275300占地面積35%用于綠化3.1.3道路及硬質(zhì)鋪裝2,601,300300道路占用地面積20%3.2管網(wǎng)配套工程12,211,033

3.2.1給水、排水管網(wǎng)6,105,5161%按開發(fā)直接費(fèi)用的1%估算3.2.2強(qiáng)電管網(wǎng)6,105,5161%按開發(fā)直接費(fèi)用的1%估算3.3維修基金7,257,25038.5

4.管理費(fèi)用12,743,4702%按建安成本的2%估算5.不可預(yù)見費(fèi)用19,115,2053%建安成本x3%6.營(yíng)銷推廣費(fèi)用19,425,000

按銷售收入的1.5%估算7.銷售代理費(fèi)用25,900,000

按銷售收入的2%估算8.項(xiàng)目總投入826,163,662

9.項(xiàng)目銷售總收入1,295,000,000

8.流轉(zhuǎn)稅金71,225,0005.50%按銷售收入的5.5%計(jì)算9.土地增值稅119,283,40130%

10.稅前利潤(rùn)278,327,937

稅前利潤(rùn)率34%

所得稅69,581,98425%

稅后利潤(rùn)208,745,952

稅后利潤(rùn)率25%

項(xiàng)

目

成

本

構(gòu)

成四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目分?jǐn)偤嫌?jì)2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1、土地成本100%

10%25%40%15%10%111,806,500

11008640278656204455059017028990113526602、建安成本100%30%15%15%15%15%10%637,173,488191,152,04695,576,02395,576,02395,576,02395,576,02363,717,3493.管理費(fèi)用100%17%17%17%17%17%17%12,743,4702,123,9122,123,9122,123,9122,123,9122,123,9122,123,9124.不可預(yù)見費(fèi)用100%17%17%17%17%17%17%19,115,2053,185,8673,185,8673,185,8673,185,8673,185,8673,185,8675.營(yíng)銷推廣費(fèi)用100%

20%20%20%20%20%19,425,000

3,885,0003,885,0003,885,0003,885,0003,885,0006.銷售代理費(fèi)用25,900,000

3,200,0006,780,00010,970,0002,970,0001,980,0007.流轉(zhuǎn)稅金71,225,000

8,800,00018,645,00030,167,5008,167,5005,445,0008.土地增值稅1

10%25%40%15%10%119,283,401

11,744,82729,729,09447,529,84818,167,78012,111,853土地成本、土地增值稅按銷售進(jìn)度分?jǐn)?/p>

項(xiàng)

目

動(dòng)

態(tài)

成

本四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目名稱2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半年上半年下半年多層商業(yè)可售面積

64,00064,00064,000

銷售均價(jià)

12,50012,50012,500

銷售率

20%30%50%

銷售收入

160,000,000240,000,000400,000,000

高層商業(yè)可售面積

66,00066,00066,00066,000銷售均價(jià)

7,5007,5007,5007,500銷售率

20%30%30%20%銷售收入

99,000,000148,500,000148,500,00099,000,000銷售面積合計(jì)

1280032,40051,80019,80013,200銷售率

10%25%40%15%10%銷售收入合計(jì)

160,000,000339,000,000548,500,000148,500,00099,000,000銷售稅金5.50%

8,800,00018,645,00030,167,5008,167,5005,445,000

項(xiàng)

目

收

入

測(cè)

算四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目合計(jì)2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半年上半年下半年現(xiàn)金流入1,295,000,0000160,000,000339,000,000548,500,000148,500,00099,000,000銷售收入1,295,000,000

160,000,000339,000,000548,500,000148,500,00099,000,000出租收入0

其他收入0

現(xiàn)金流出887,483,662196,461,825127,779,442158,061,422182,458,892132,937,29289,784,788建設(shè)期開發(fā)成本780,838,662196,461,825111,894,442128,751,422145,436,392117,914,79280,379,788經(jīng)營(yíng)期當(dāng)期成本0

銷售費(fèi)用35,420,000

7,085,00010,665,0006,855,0006,855,0003,960,000銷售稅費(fèi)71,225,000

8,800,00018,645,00030,167,5008,167,5005,445,000所得稅0

凈現(xiàn)金流量407,516,338-196,461,82532,220,558180,938,578366,041,10815,562,7089,215,212累計(jì)凈現(xiàn)金流量

-196,461,825-164,241,26816,697,310382,738,418398,301,126407,516,338凈現(xiàn)值9,215,212-196,461,82532,220,558180,938,578366,041,10815,562,7089,215,212累計(jì)凈現(xiàn)值

-196,461,825-164,241,26816,697,310382,738,418398,301,126407,516,338投資回收期（年）1.21折現(xiàn)率＝8%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率＝56%凈現(xiàn)值出現(xiàn)年份3

項(xiàng)目現(xiàn)金流量表四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)為

貴陽市最大體量的商業(yè)休閑中心

貴陽市的新城市名片

貴陽市新興旅游地標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)的目的為

樹立企業(yè)品牌形象

保證資金安全

獲取最佳利潤(rùn)結(jié)合開發(fā)訴求，130000平方米的項(xiàng)目建筑體量如何落地競(jìng)爭(zhēng)激烈，我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)目標(biāo)四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)分解項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目

定位項(xiàng)目商業(yè)模式項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目保障策略為確保銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，我們必須在項(xiàng)目定位、商業(yè)模式、價(jià)格策略以及保障策略上狠下功夫：以終端消費(fèi)者需求為導(dǎo)向推導(dǎo)項(xiàng)目定位，以項(xiàng)目定位為基礎(chǔ)確定商業(yè)模式；以市場(chǎng)情況為標(biāo)準(zhǔn)制定營(yíng)銷策略；以全方面的保障策略確保項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目應(yīng)該如何打造？項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？我們自身的優(yōu)勢(shì)是什么？……接下來我們將逐一解析。四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目定位——城市消費(fèi)特征貴陽吃喝玩樂產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，素有“小香港之稱”圖1顯示：貴陽人均可支配收入逐年遞增，消費(fèi)情況良好；圖2顯示：貴陽社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)趨勢(shì)良好，消費(fèi)市場(chǎng)日趨成熟貴陽人追求安逸的生活形態(tài)，并充分發(fā)展在吃喝玩樂上，以休閑、餐飲為主的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，商業(yè)潛力無限四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目定位一品天下國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)城市級(jí)高端主題商業(yè)復(fù)合體四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目商業(yè)模式項(xiàng)目將以“成都一品天下大街”商業(yè)模式為藍(lán)本，結(jié)合貴陽市當(dāng)?shù)厍闆r，以商務(wù)休閑，餐飲娛樂為主題，打造集特色風(fēng)情商業(yè)、酒店、5A甲級(jí)寫字樓為一體的高端商業(yè)，滿足旅游休閑、餐飲娛樂、商務(wù)辦公、商務(wù)接待等多功能需求。四川一品天下置業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃L4L3L2L1L3、L4將打造成休閑娛樂為一體的特色休閑娛樂“集中營(yíng)”L1、L2集各國(guó)風(fēng)情餐飲，異域特色美食的，餐飲“美食城”以茶樓、咖啡吧、健身中心、KTV、小型音樂酒吧、洗浴中心等休閑娛樂為主以各國(guó)風(fēng)味美食、特色餐飲、異域風(fēng)情餐吧等餐飲為主底層商業(yè)業(yè)態(tài)：四川一品天下置業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃本案高層業(yè)態(tài)形式以滿足商務(wù)配套為主，集中發(fā)展商務(wù)服務(wù)式業(yè)態(tài)，如：寫字間、商務(wù)服務(wù)式公寓、商務(wù)酒店等等。高層業(yè)態(tài)：在清晰了我們的項(xiàng)目定位后那項(xiàng)目又是否真實(shí)可行呢？商業(yè)目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)呢？接下來我們將結(jié)合貴陽商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀作一解析四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷策略——貴陽商業(yè)市場(chǎng)分析名次樓盤名稱區(qū)域成交面積（㎡）成交均價(jià)(元/㎡)成交套數(shù)1花果園南明48940.636496.008752小城故事小河6297.693601.0073綠地聯(lián)盛國(guó)際金陽1859.368641.0074振華凱都大廈云巖590.913237.0045祥源大廈云巖439.713775.0032012年3月貴陽市寫字樓項(xiàng)目成交面積排行榜四川一品天下置業(yè)貴陽市2011.01-2012.03月寫字樓供求累積比走勢(shì)圖貴陽市2011.01-2012.03月寫字樓供應(yīng)面積走勢(shì)圖貴陽市2011.01-2012.03月寫字樓成交面積走勢(shì)圖貴陽市2011.01-2012.03月寫字樓成交均價(jià)走勢(shì)圖貴陽市寫字樓市場(chǎng)整體供大于求，銷售均價(jià)在7000元/㎡左右貴陽市寫字樓供需比值復(fù)雜多變，品質(zhì)物業(yè)對(duì)需求刺激明顯。貴陽市場(chǎng)供需比值處于寫字樓合理供需范圍，很多時(shí)候需求大于供給，市場(chǎng)尚存上升空間。貴陽市總體寫字樓價(jià)格相對(duì)較低，和整體物業(yè)水平不高和結(jié)構(gòu)單一有很大關(guān)系。項(xiàng)目營(yíng)銷策略——貴陽商業(yè)市場(chǎng)分析四川一品天下置業(yè)名次樓盤名稱區(qū)域成交面積（㎡）成交均價(jià)(元/㎡)主力面積段（㎡）1蝴蝶泉花園烏當(dāng)13098.0848001548.79㎡2花果園南明10435.492202513~42㎡3家和花園小河7231.1453712410.38㎡4大正雨曦城南明2824.107533.522824.1㎡5貴陽世紀(jì)城金陽2290.571856892.38㎡6百靈時(shí)尚天地云巖2228.3347022709~759㎡7中天會(huì)展城金陽1680.032783843.75~56.98㎡8保利溫泉新城烏當(dāng)1296.261899052~98㎡9金陽文化商業(yè)步行街金陽1284.791157130.11~39.39㎡10萬科金域華府小河1186.311398449.66~72.05㎡2012年3月貴陽市商業(yè)項(xiàng)目成交面積排行榜項(xiàng)目營(yíng)銷策略——貴陽商業(yè)市場(chǎng)分析四川一品天下置業(yè)貴陽市2011.01-2012.03月商業(yè)供求累積比走勢(shì)圖貴陽市2011.01-2012.03月商業(yè)供應(yīng)面積走勢(shì)圖貴陽市2011.01-2012.03月商業(yè)成交面積走勢(shì)圖貴陽市2011.01-2012.03月商業(yè)成交均價(jià)走勢(shì)圖貴陽市商業(yè)供需比值平穩(wěn)，供應(yīng)月均4萬多平方，去化月均2萬余方，銷售均價(jià)從11年11月穩(wěn)步上升，均價(jià)峰值達(dá)17000多元。貴陽市商業(yè)價(jià)格區(qū)間差異較大，品質(zhì)商業(yè)及產(chǎn)品定位優(yōu)質(zhì)物業(yè)價(jià)格明顯高于其他競(jìng)品物業(yè)，可以看出貴陽商業(yè)消費(fèi)彈性較大。金陽區(qū)域商業(yè)銷售均價(jià)可達(dá)15000左右，明顯高于貴陽其他區(qū)域，此區(qū)域商業(yè)品質(zhì)物業(yè)組團(tuán)突出，區(qū)域商業(yè)價(jià)值認(rèn)同度較高。項(xiàng)目營(yíng)銷策略——貴陽商業(yè)市場(chǎng)分析四川一品天下置業(yè)從量化市場(chǎng)供需變化或價(jià)格走勢(shì)看出貴陽商業(yè)需求彈性較大，雖已處于供給大于需求模式階段，但需求尚未飽和，商業(yè)尚處在發(fā)展階段。貴陽市場(chǎng)商業(yè)階段對(duì)品質(zhì)物業(yè)及特點(diǎn)鮮明的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)帶來契機(jī)，而銷售價(jià)格的區(qū)間差異明顯，說明貴陽市場(chǎng)商業(yè)消費(fèi)空間尚存。金陽區(qū)域品質(zhì)商業(yè)組團(tuán)突出，高品質(zhì)的物業(yè)提升金陽商業(yè)價(jià)值認(rèn)同度，這些都為項(xiàng)目打造城市能級(jí)的品質(zhì)主題商業(yè)復(fù)合體帶來基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目營(yíng)銷策略——貴陽商業(yè)市場(chǎng)分析總結(jié)在貴陽打造一個(gè)集商務(wù)休閑餐飲娛樂于一體的高端主題商業(yè)復(fù)合體，實(shí)現(xiàn)預(yù)期產(chǎn)值目標(biāo)，是完全可行的。通過對(duì)貴陽人消費(fèi)特征解析以及與貴陽商業(yè)地產(chǎn)的研究分析，我們不難得出：項(xiàng)目是可行的，但我們?nèi)绾螌⒈卷?xiàng)目打造為區(qū)域內(nèi)的價(jià)值標(biāo)桿項(xiàng)目；升級(jí)區(qū)域消費(fèi)環(huán)境；促進(jìn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目更高溢價(jià)水平呢？四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目熱銷核心面產(chǎn)品：打造符合市場(chǎng)主力需求的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，包括面積、戶型，并有高附加值。價(jià)格：以區(qū)域較有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格入市，起好勢(shì)，借勢(shì)穩(wěn)價(jià)銷售基本面地段：項(xiàng)目所在區(qū)域具有高品質(zhì)商業(yè)價(jià)值認(rèn)同，配套資源優(yōu)勢(shì)明顯，交通便捷，細(xì)節(jié)：一品天下獨(dú)特的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和商業(yè)模式，突出項(xiàng)目特色主題和高端品質(zhì)，切合客戶消費(fèi)心理。技術(shù)面推廣：精準(zhǔn)核心價(jià)值輸出，有效渠道推廣，最大程度獲得認(rèn)知度和美譽(yù)度。推售：業(yè)態(tài)前置，招商先行，集中去化，借勢(shì)快速走量。沒有完善的保障執(zhí)行策略，再好的項(xiàng)目，再好的營(yíng)銷策略，都是鏡花水月那么我們?nèi)绾螆?zhí)行？如何保障項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)？四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目保障執(zhí)行策略一品天下品牌強(qiáng)勢(shì)來襲，項(xiàng)目?jī)r(jià)值明顯可見1專業(yè)管理體系2資源優(yōu)勢(shì)3宣傳優(yōu)勢(shì)增加項(xiàng)目發(fā)展內(nèi)驅(qū)力4用品牌的誘惑，打造消費(fèi)集中地一品天下在成都的成功打造讓品牌實(shí)現(xiàn)價(jià)值升級(jí)，品牌的力度等同于城市的名片通過各渠道重點(diǎn)宣傳使后期延續(xù)性增值體現(xiàn)，加大已進(jìn)入資源影響力外廓，實(shí)現(xiàn)發(fā)站內(nèi)驅(qū)動(dòng)專業(yè)商業(yè)運(yùn)作累計(jì)大量各行業(yè)渠道資源專業(yè)客戶管理、運(yùn)營(yíng)管理等體系實(shí)現(xiàn)專業(yè)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目保障執(zhí)行策略運(yùn)營(yíng)體系市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)庫項(xiàng)目策劃定位市場(chǎng)研判商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系項(xiàng)目開發(fā)體系運(yùn)營(yíng)管理體系人力資源體系項(xiàng)目保障體系客戶體系客戶關(guān)系開發(fā)客戶維護(hù)客戶保養(yǎng)保障招商體系渠道建設(shè)數(shù)據(jù)管理資源整合安全的升值系統(tǒng)四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目保障執(zhí)行策略一品天下置業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)市場(chǎng)調(diào)研策劃定位內(nèi)場(chǎng)銷售團(tuán)隊(duì)資深置業(yè)顧問銷售控制客團(tuán)隊(duì)外場(chǎng)銷售團(tuán)隊(duì)行業(yè)外銷客團(tuán)外銷渠道招商數(shù)據(jù)客戶資源客戶管理實(shí)施大兵團(tuán)作戰(zhàn)計(jì)劃：指揮中心統(tǒng)一安排管理體系實(shí)現(xiàn)四川一品天下置業(yè)項(xiàng)目保障執(zhí)行策略商業(yè)擇地立項(xiàng)前期商業(yè)調(diào)研與策劃精確的商業(yè)定位基本運(yùn)營(yíng)模式的選擇與確立