順馳薊縣產(chǎn)品規(guī)劃建議書(shū)

目錄Contents一、產(chǎn)品定位二、目標(biāo)消費(fèi)者定位三、建筑風(fēng)格建議四、園林風(fēng)格建議五、戶(hù)型配比建議六、物業(yè)管理建議七、樓宇智能化建議八、項(xiàng)目附加值提升建議九、會(huì)所規(guī)劃建議十、項(xiàng)目運(yùn)作順序建議產(chǎn)品定位

超高配置、小戶(hù)型、精裝私宅

為一群有實(shí)力的、在天津薊縣有特殊功能需求的、習(xí)慣高端生活方式的人度身定做的與眾不同的、天津薊縣的、休閑類(lèi)型的區(qū)域內(nèi)超高配置的小戶(hù)型住宅產(chǎn)品并配備家電、家私、配飾。產(chǎn)品定位理由A順應(yīng)本區(qū)域?yàn)閲?guó)內(nèi)高端人群聚集的特性，吸引本區(qū)域市場(chǎng)外的大批買(mǎi)家，從而盡量擴(kuò)大客戶(hù)群體，降低風(fēng)險(xiǎn)；B高端人群由于收入的差異，對(duì)價(jià)格敏感程度相對(duì)比較低；C以純本區(qū)域銷(xiāo)售住宅定位，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)范圍將會(huì)是全薊縣同等總價(jià)的住宅項(xiàng)目，增加項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力的同時(shí)，強(qiáng)化項(xiàng)目的地段劣勢(shì)，也有背房地產(chǎn)的地段根本原則。市場(chǎng)推廣區(qū)隔定位

第二生活

區(qū)域目標(biāo)市場(chǎng)定位

薊縣區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)比例為40%天津及周遍輻射區(qū)域購(gòu)買(mǎi)比例為60%

客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)目的定位A休閑渡假自用B本地客戶(hù)改善型自住C投資D特殊人群的特殊居住需求E禮品饋贈(zèng)、上層公關(guān)目標(biāo)消費(fèi)者定位客戶(hù)屬于市場(chǎng)中的中高端人群，與普通居住為目的的客戶(hù)有所區(qū)分；年齡鎖定：在30—50歲之間收入鎖定：家庭月收入不低于1萬(wàn)元，可支配現(xiàn)金不低于20萬(wàn)元職業(yè)鎖定：國(guó)有企業(yè)中、高級(jí)主管私營(yíng)業(yè)主——來(lái)自天津薊縣或周邊地區(qū)的成功企業(yè)家

或自身就是成功商人，也有一部分是含灰色收入者的大型國(guó)企總裁級(jí)人物建筑風(fēng)格建議—建筑形式五層帶電梯板式結(jié)構(gòu)，內(nèi)部為一梯二戶(hù)或一梯四戶(hù)，保證使用率85%之上，建筑布局切忌由于考慮朝向、而帶來(lái)得兵營(yíng)式布局，應(yīng)錯(cuò)落有致。建筑風(fēng)格建議—建筑立面

A外立面設(shè)計(jì)為新古典主義歐式風(fēng)格，局部采用石材加面磚。突破當(dāng)?shù)亟ㄖL(fēng)格，突顯項(xiàng)目高端品質(zhì)。B在建筑空間處理得當(dāng)?shù)那疤嵯卤M量弱化建筑立面的處理。建筑體型的豐富取代立面裝飾的繁復(fù)。C幾個(gè)組團(tuán)可有變化，但有根本上的統(tǒng)一。每棟建筑應(yīng)有不同，可能是體型上的不同，而絕非簡(jiǎn)單通過(guò)色彩等去區(qū)別。D每戶(hù)設(shè)計(jì)隱蔽空調(diào)位，統(tǒng)一布置，保證立面景觀。除了白天建筑的亮眼，為建筑加上重點(diǎn)燈光計(jì)劃，讓建筑呈現(xiàn)日夜皆美的SHOWOUT，可以「重點(diǎn)突出」或「為建筑加上燈光框邊」方式，不失質(zhì)感也突出視覺(jué)。園林規(guī)劃建議：A總體調(diào)性力求營(yíng)造舒適、優(yōu)美、寧?kù)o的社區(qū)生活氛圍，規(guī)劃設(shè)計(jì)著重從創(chuàng)造領(lǐng)域感和私密性入手，同時(shí)強(qiáng)調(diào)人與自然的有機(jī)結(jié)合。B坡地造園人車(chē)分流使用坡地的規(guī)劃肌理（社區(qū)越往里越高），車(chē)由入口完全進(jìn)入地下，人車(chē)完全分流，建議：電梯直接入戶(hù)感念增加社區(qū)的層次感與私密感C歐式精髓小中見(jiàn)大主題組團(tuán)綠化設(shè)計(jì)盡量不做大規(guī)模的公共綠地，因?yàn)楸卷?xiàng)目公共綠地的使用率并不高。盡量將綠地分至各單元用地范圍內(nèi)，加大綠化組團(tuán)尺度。組團(tuán)綠地設(shè)計(jì)應(yīng)尺度適宜且設(shè)計(jì)精致，綠化設(shè)計(jì)手法可參考?xì)W式園林的布局手法，即：小中見(jiàn)大，重在意境，并結(jié)合雕塑或?qū)⒕G化修剪成雕塑，給每一個(gè)團(tuán)組綠化景觀一個(gè)主題。項(xiàng)目戶(hù)型配比建議：A針對(duì)戶(hù)型面積的建議：由于本項(xiàng)目定位為高檔精裝私宅，屬于提升身份的奢侈品，與傳統(tǒng)意義上的以住為用途的定位有區(qū)別，因此，每戶(hù)的面積應(yīng)控制在舒適兼使用的范圍，主力戶(hù)型一居室分為兩類(lèi)；A類(lèi)面積在40-50平米的、可采用開(kāi)放式廚房廳室合一戶(hù)型；B類(lèi)面積在50-60平米，可采用一室一廳。兩居室同樣分為兩類(lèi)；A類(lèi)面積在70—80平米，兩室一廳，B類(lèi)面積在80平米至100平米，兩室兩廳，包括多功能情趣空間；端頭大戶(hù)型的面積控制在120-125平米，兩室兩廳兼有一自然空間；B針對(duì)戶(hù)型比例的建議：一居室：50%1）40平米至50平米，開(kāi)放式廚房廳室合一戶(hù)型，所占比例為25%；2）50平米至60平米，一室一廳，所占比例為25%；二居室：30%1）70平米至80平米，兩室一廳，所占比例為15%；2）80平米至100平米，兩室兩廳，包括多功能情趣空間，所占比例為15%三居室：30%1）100平米至120平米，三室兩廳，所占比例為20%項(xiàng)目戶(hù)型配比建議：C針對(duì)戶(hù)型使用率的建議：

由于本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為五層帶電梯板式結(jié)構(gòu)的高檔公寓，核心桶的位置及范圍應(yīng)更趨于合理化及實(shí)用價(jià)值。應(yīng)確保使用率在85%以上。D針對(duì)戶(hù)型舒適度的建議：

每戶(hù)客廳及臥室部分的開(kāi)間不低于3.6米。E針對(duì)戶(hù)型格局的建議：

戶(hù)內(nèi)的實(shí)用性較強(qiáng)，格局分布合理，動(dòng)靜分離，在設(shè)計(jì)方面應(yīng)盡量多一些可開(kāi)可合的空間（客廳與餐廳部分），廚房多采用開(kāi)放式，增加視覺(jué)空間面積。一居室為開(kāi)放式設(shè)計(jì)（衛(wèi)生間除外）；兩居室和三居室應(yīng)多一些情趣空間，并確保實(shí)用性。項(xiàng)目戶(hù)型配比建議：F針對(duì)戶(hù)型陽(yáng)臺(tái)的建議：

本項(xiàng)目的陽(yáng)臺(tái)應(yīng)以情趣和舒適為設(shè)計(jì)理念，部分可設(shè)計(jì)為弧行或八角窗。G針對(duì)戶(hù)內(nèi)配備的建議：

在客廳、主臥室及各臥室中都預(yù)留電話端口、網(wǎng)絡(luò)端口、有限電視插口。在衛(wèi)生間內(nèi)預(yù)留電話端口及液晶電視的位置。H針對(duì)每層戶(hù)數(shù)的建議：

為確保既定容積率，本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)方面可采用板樓的外型，內(nèi)部為一梯二戶(hù)或一梯四戶(hù)，端頭部分應(yīng)體現(xiàn)三面采光。設(shè)計(jì)過(guò)程中值得注意的問(wèn)題：A社區(qū)建筑之間的戶(hù)與戶(hù)視線干擾問(wèn)題。B建筑一梯二戶(hù)或一梯四戶(hù)，帶來(lái)的建筑尺度和建筑體型的問(wèn)題。C綠化組團(tuán)與建筑的關(guān)系，圍墻尺度與戶(hù)外空間的關(guān)系。D如何找到建筑的雅俗共賞的結(jié)合點(diǎn)。F由于建筑材料選用帶來(lái)的建筑風(fēng)格及品位的把握。對(duì)提升樓盤(pán)附加值的建議：在薊縣買(mǎi)這樣的房子，前提是需要一個(gè)身份感。所有的產(chǎn)品附加值提升都是為了體現(xiàn)——專(zhuān)署性，特權(quán)性……關(guān)于物業(yè)管理的建議：宣傳上：以英式管家為藍(lán)本，從社區(qū)管理到生活所需，區(qū)隔出高級(jí)管家與保姆、鐘點(diǎn)工的差異同時(shí)建議落實(shí)[客戶(hù)關(guān)系專(zhuān)職經(jīng)理]管理制度客戶(hù)關(guān)系專(zhuān)職經(jīng)理·提供一對(duì)一秘書(shū)服務(wù)。專(zhuān)業(yè)人員直接面對(duì)業(yè)主，傾聽(tīng)意見(jiàn)、建議和投訴，并安排具體操作部門(mén)進(jìn)行整改。以此延伸為專(zhuān)屬英式管家訴求，落實(shí)“全能管家制度”·送報(bào)紙上門(mén)（可聘鐘點(diǎn)每日專(zhuān)門(mén)整理報(bào)紙就像英國(guó)貴族管家[熨報(bào)紙]的貼心服務(wù)；夸張管家的工作，更保持英式管家服務(wù)的精髓）·室內(nèi)清潔·家政助理服務(wù)·洗車(chē)服務(wù)一條龍等（旅游高峰期提供訂餐、送餐上門(mén)服務(wù)）實(shí)操層面：在開(kāi)盤(pán)期尋找一家如：第一太平戴維斯、戴德粱行這樣的世界頂級(jí)物業(yè)管理公司作顧問(wèn)公司關(guān)于智能化的建議：圍墻紅外線感應(yīng)外窗加裝磁磺感應(yīng)24小時(shí)管理中心、CCTV監(jiān)控感應(yīng)刷（讀）卡門(mén)禁門(mén)鈴可視對(duì)講系統(tǒng)出入口采用智能化道閘系統(tǒng)保安固定崗24小時(shí)監(jiān)控車(chē)輛停放與出入臥室裝緊急求救按鈕。關(guān)于會(huì)所規(guī)劃建議：網(wǎng)絡(luò)視訊議事廳雪茄吧、咖啡吧、紅酒吧健身娛樂(lè)中心名流運(yùn)動(dòng)館高端茶餐廳SPA水療中心小型品牌超市對(duì)于本案的高端定位來(lái)說(shuō)，會(huì)所的精致與特色程度，將是消費(fèi)者做購(gòu)買(mǎi)決定的一個(gè)重要考量，建議以會(huì)員制的形式經(jīng)營(yíng)，以京城四大俱樂(lè)部為藍(lán)本，為本項(xiàng)目業(yè)主提供一個(gè)有生活享受同時(shí)又是一個(gè)上層社交平臺(tái)。項(xiàng)目運(yùn)作順序建議

A周邊環(huán)境先行為了體現(xiàn)本項(xiàng)目的入市姿態(tài)，及項(xiàng)目形象，建議以項(xiàng)目周邊環(huán)境改造先行B樣板社區(qū)先行高端產(chǎn)品期房銷(xiāo)售難度大，考慮到項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃的差異化操作定位，必須在項(xiàng)目正式推廣前，完成樣板社區(qū)（一個(gè)組團(tuán)）的建設(shè)，并用體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的方式對(duì)樣板社區(qū)和售樓