第十一章建設(shè)用地-注評習(xí)題講義

第一節(jié)建設(shè)用地的特性和分類

一、建設(shè)用地的特性（一）建設(shè)用地的非自然生態(tài)利用特性建設(shè)用地以土地的非自然生態(tài)附著物為主要利用方式。（二）建設(shè)用地的區(qū)位利用特性在建設(shè)用地的選擇中，區(qū)位占有十分重要的地位。（三）建設(shè)用地逆轉(zhuǎn)的相對困難性從農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地較為容易，而從建設(shè)用地重新變?yōu)檗r(nóng)業(yè)用地則較為困難。二、建設(shè)用地的環(huán)境（一）自然環(huán)境條件自然環(huán)境條件主要包括地貌、地質(zhì)、水文和氣候等方面。（二）經(jīng)濟環(huán)境條件

1.一般要求。由于建設(shè)用地性質(zhì)的不同，會對經(jīng)濟環(huán)境條件提出不同的要求，但最基本的經(jīng)濟環(huán)境條件應(yīng)包括：（1）城市規(guī)劃條件、（2）交通運輸條件、（3）基礎(chǔ)設(shè)施條件

2.工業(yè)建設(shè)用地要求。從選擇廠址的角度來說，工業(yè)建設(shè)用地應(yīng)符合下列要求：（1）必須符合工業(yè)布局和城市規(guī)劃的要求。（2）廠址選擇應(yīng)對原料、燃料及輔助材料的來源、產(chǎn)品流向、建設(shè)條件、經(jīng)濟、社會、人文、環(huán)境保護等各種因素進行深入調(diào)查研究，并應(yīng)對其進行多方案技術(shù)經(jīng)濟比較，擇優(yōu)確定。（3）接近資源條件或產(chǎn)品消費市場，水、電、氣、能源等協(xié)作條件便利，并應(yīng)有方便、經(jīng)濟的交通運輸條件，與廠外鐵路、公路、港口相連接。（4）居住區(qū)、交通運輸、動力公用設(shè)施、廢料場及環(huán)境保護工程等用地同時選擇。（5）散發(fā)有害物質(zhì)的工業(yè)企業(yè)廠址，應(yīng)位于城鎮(zhèn)、相鄰工業(yè)企業(yè)和居住區(qū)全年最小頻率風(fēng)向的上風(fēng)側(cè)，不應(yīng)位于窩風(fēng)地段。（6）廠址應(yīng)具有滿足建設(shè)工程需要的工程地質(zhì)條件以及水文條件等自然條件。（7）廠址應(yīng)有利于同鄰近工業(yè)企業(yè)和依托城鎮(zhèn)在生產(chǎn)、交通運輸、動力公用、修理、綜合利用和生活設(shè)施等方面的協(xié)作。（8）廠址應(yīng)位于不受洪水、潮水或內(nèi)澇威脅的地帶。當(dāng)不可避免時，必須具有可靠的防洪、排澇措施。三、建設(shè)用地分類（略）第二節(jié)建設(shè)用地的取得、轉(zhuǎn)讓與喪失一、建設(shè)用地的取得《土地管理法》規(guī)定，“任何單位或個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，“國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”。（一）建設(shè)用地取得的基本方式

《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，獲取國有土地使用權(quán)的基本方式有兩種：一是通過出讓方式獲取國有土地使用權(quán)；二是通過劃撥獲取國有土地使用權(quán)。

1.通過出讓方式獲取國有土地使用權(quán)。可以分成兩種具體方式：一是通過招標、拍賣、掛牌出讓方式獲取國有土地使用權(quán)；二是通過協(xié)議出讓方式獲取國有土地使用權(quán)。工業(yè)（包括倉儲用地，但不包括采礦用地）、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓；上述規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費之和；有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。低于最低價時國有土地使用權(quán)不得出讓。

2.通過劃撥方式獲取國有土地使用權(quán)。在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。（1）劃撥用地目錄。符合劃撥用地目錄的建設(shè)用地項目，由建設(shè)單位提出申請，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。（2）劃撥用地的使用年限。國家規(guī)定，依法以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。（3）劃撥用地的變更。國家規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途等不再符合本目錄的，應(yīng)當(dāng)實行有償使用。（二）建設(shè)用地取得的其他方式

1.通過國有土地租賃獲取國有土地使用權(quán)。

(1)國有土地租賃與國有土地出讓有兩點區(qū)別：一是所支付的土地使用費不同，國有土地租賃支付的是租金，而國有土地出讓支付的是出讓金；二是對于國有土地可使用的期限不同，租賃的期限低于出讓且相對靈活。（2）國有土地租賃的地位。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。（3）國有土地租賃的適用范圍。對因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實行租賃。對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實行出讓，不實行租賃。（4）國有土地租賃的方式。國有土地租賃，可以采用招標、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標、拍賣方式。（5）國有土地租賃的分類。國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。2.通過國有土地使用者轉(zhuǎn)讓獲取。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)是指擁有國有土地使用權(quán)的用地者，通過合法方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他使用者的方式。主要有：買賣、合資、合作建房、交換、作價入股等方式。（三）建設(shè)用地使用農(nóng)村集體所有土地的例外情況建設(shè)用地原則上要使用國有土地，但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅或建設(shè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的除外。二、取得建設(shè)用地的相關(guān)費用和相關(guān)工作《土地管理法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”。建設(shè)用地如通過行政劃撥方式取得，則須承擔(dān)征收土地的補償費用或?qū)υ玫貑挝换騻€人的拆遷補償費用；若通過市場機制取得，則不但承擔(dān)以上費用，還須向土地所有者支付有償使用費，即土地出讓金。（一）征地補償費用及征地補償安置相關(guān)工作1.征地補償費用。建設(shè)征收土地費用由以下幾部分構(gòu)成：（1）土地補償費。（2）青苗補償費。（3）地上附著物補償費。（4）安置補助費。（5）新菜地開發(fā)建設(shè)基金。（6）耕地占用稅。（7）土地管理費。（二）拆遷安置工作及補償費用在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人給予補償、安置。1.拆遷補償。（1）貨幣補償。（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換。2.搬遷、安置補助費。拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費，對于在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以付給提前搬家獎勵費；在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。（三）出讓金、轉(zhuǎn)讓金土地使用權(quán)出讓金為用地單位向國家支付的土地所有權(quán)收益，出讓金標準一般參考城市基準地價并結(jié)合其他因素制定?；鶞实貎r由市土地管理局會同市物價局、市國有資產(chǎn)管理局、市房地產(chǎn)管理局等部門綜合平衡后報市級人民政府審定通過，它以城市土地綜合定級為基礎(chǔ)，用某一地價或地價幅度表示某一類別用地在某一土地級別范圍的地價，以此作為土地使用權(quán)出讓價格的基礎(chǔ)。在有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地時，政府對地價不作統(tǒng)一規(guī)定，但堅持相關(guān)原則。（四）土地有償使用費1.新增建設(shè)用地土地有償使用費征收范圍。土地利用總體規(guī)劃確定的城市（含建制鎮(zhèn)）建設(shè)用地范圍內(nèi)的新增建設(shè)用地（含村莊和集鎮(zhèn)新增建設(shè)用地）；在土地利用總體規(guī)劃確定的城市（含建制鎮(zhèn)）、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外單獨選址、依法以出讓等有償使用方式取得的新增建設(shè)用地；在水利水電工程建設(shè)中，移民遷建用地占用城市（含建制鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的經(jīng)批準超出原建設(shè)用地面積的新增建設(shè)用地。2.新增建設(shè)用地土地有償使用費征收等別和征收標準。財政部會同國土資源部，結(jié)合各地基準地價水平、耕地總量和人均耕地面積、社會經(jīng)濟發(fā)展水平等狀況，確定了新增建設(shè)用地土地有償使用費征收等別和征收標準。3.新增建設(shè)用地土地有償使用費分成管理方式。新增建設(shè)用地土地有償使用費征收標準提高后，仍實行中央與地方30%:70%分成體制。三、建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓及抵押（一）建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓依法取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)。

1.轉(zhuǎn)讓的條件。（1）以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓條件。①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。（2）以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓條件。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓國有土地所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

2.轉(zhuǎn)讓的其他規(guī)定。建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。（二）建設(shè)用地的抵押建設(shè)用地的使用權(quán)可進行抵押，建筑物和其他土地附著物、正在建造的建筑物等也可以進行抵押，但土地的所有權(quán)不能抵押。以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。四、建設(shè)用地的喪失建設(shè)用地的喪失有兩種情況：土地的滅失和建設(shè)用地被政府收回。由于地震、山崩、泥石流、火災(zāi)等自然原因造成土地滅失的情況，建設(shè)用地自然喪失，但是這種情況非常罕見。建設(shè)用地的喪失主要是被政府收回。（一）正常收回（二）閑置土地的收回閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。

1.閑置土地的認定。具有下列情形之一的，可以認定為閑置土地：

（1）國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；（2）已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足l/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。2.閑置土地處置可選擇的方式；（1）延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過1年；（2）改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；（3）安排臨時使用，待原項目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價；（4）政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者對現(xiàn)有建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)；

（5）政府采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設(shè)項目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，并對原土地使用者給予補償；（6）土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書，將土地使用權(quán)交還給政府。原土地使用者需要使用土地時，政府應(yīng)當(dāng)依照土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書的約定供應(yīng)與其交還土地等價的土地。3.閑置土地的處置。以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。但是，因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。第三節(jié)建設(shè)用地管理的相關(guān)規(guī)定一、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對房屋建筑和建設(shè)用地的限制規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地、水源地和水系、基本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護以及防災(zāi)減災(zāi)等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)作為城、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強制性內(nèi)容。（一）對建設(shè)項目立項的要求按照國家規(guī)定需要有關(guān)部門批準或者核準的建設(shè)項目，以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報送有關(guān)部門批準或者核準前，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。（二）對建設(shè)項目申請用地的要求在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，經(jīng)有關(guān)部門批準、核準、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（三）對基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地的使用規(guī)定城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的公共服務(wù)設(shè)施的用地以及其他需要依法保護的用地，禁止擅自改變用途。（四）對建設(shè)工程規(guī)劃許可的規(guī)定在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行工程建設(shè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（五）對鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地申請的規(guī)定在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請。（六）對城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)臨時建設(shè)用地申請的規(guī)定在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行臨時建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準。臨時建設(shè)影響近期建設(shè)規(guī)劃或者控制性詳細規(guī)劃的實施以及交通、市容、安全等的，不得批準。臨時建設(shè)應(yīng)當(dāng)在批準的使用期限內(nèi)自行拆除。二、《物權(quán)法》對建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定（一）對建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。（二）對建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立的規(guī)定

建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。（三）對建設(shè)用地使用權(quán)變更的規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分?！康匾恢略瓌t建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還