房地產(chǎn)市場報告成都市泛房地產(chǎn)領(lǐng)域投資潛力綜合咨詢報告

機(jī)密資料機(jī)密資料嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載成都市泛房地產(chǎn)領(lǐng)域投資潛力綜合咨詢報告日期：2004年8月19日機(jī)構(gòu)：成都尺度房地產(chǎn)顧問

目錄TOC\o"1-3"\h\z第一部分成都經(jīng)濟(jì)走勢分析 4一、前言 4二、成都市2001年在十四個副省級城市中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)度 41、城市總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力 42、城市人口發(fā)展?fàn)顟B(tài)，成都市躍居首位 53、城市居民購買力總體狀態(tài) 54、城市居民潛在購買力狀態(tài) 65、城市對外開發(fā)程度狀態(tài) 76、城市居民收入狀況 77、固定資產(chǎn)投資狀況 88、房地產(chǎn)投資狀況 9三、成都市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的后期走勢預(yù)測（1997-2020年） 91、歷史數(shù)據(jù)分析（涉及相關(guān)性分析） 102．相關(guān)指標(biāo)（GDP）的時間趨勢預(yù)測及擬合狀態(tài)判斷 113．按照擬合模型要求的相關(guān)曲線擬合預(yù)測數(shù)據(jù) 12四、成都市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測數(shù)據(jù)的深度剖析 171、城市化水平至2020年發(fā)展在三個水平上的態(tài)勢 172、人均指標(biāo)至2002年走勢狀態(tài) 183、城市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長速率后期預(yù)測走勢 20第二部分2004年上半年成都房地產(chǎn)市場綜述 23一、投資與開發(fā) 231、區(qū)域 262、價格 273、物業(yè)形態(tài) 284、空置面積 28三、土地購置情況 291、上半年成都土地供應(yīng)區(qū)域分布 302、2004年上半年成都土地市場特點(diǎn)： 30四、上半年成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題 321、區(qū)內(nèi)商品房供求總量短期失衡 322、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，非住宅比重過大 333、二手房價格漲幅太快 334、租賃市場與買賣市場發(fā)展不平衡，投資購房風(fēng)險加大 33第三部分舊城改造中的成都城市游憩商業(yè)區(qū)（RBD）建設(shè)研究 34一、RBD及RBD與CBD的關(guān)系 34二、成都RBD的形成特征 37三、成都城市RBD的形成過程 391、杜甫草堂片區(qū) 392、武侯祠片區(qū) 393、青羊?qū)m片區(qū) 404、文殊院片區(qū) 405、大慈寺片區(qū) 416、寬窄巷子 41第四部分、成都房地產(chǎn)周期波動與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢研究 48一、波動景氣指標(biāo)的選擇 491、房地產(chǎn)業(yè)總量指標(biāo) 502、房地產(chǎn)投資類指標(biāo) 503、房地產(chǎn)生產(chǎn)類指標(biāo) 504、房地產(chǎn)交易類指標(biāo) 515、房地產(chǎn)金融類指標(biāo) 516、房地產(chǎn)價格類指標(biāo) 51二、成都房地產(chǎn)周期波動分析 511、成都房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù) 52三、成都房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢 541、成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期波動的長度 542、成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期波動的幅度 55第五部分成都中高檔餐飲市場研究 55一、成都大型餐飲企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀發(fā)展趨勢 551.1成都大型餐飲店主要集中區(qū)域和經(jīng)營現(xiàn)狀 551.2成都中高檔餐飲市場特點(diǎn) 601.3成都中高檔餐飲行業(yè)競爭分析 621.4成都大型餐飲企業(yè)發(fā)展趨勢 65二、居民中高檔餐飲消費(fèi)特征研究 662.1消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 662.2消費(fèi)區(qū)域分析 69第六部分成都休閑娛樂市場研究 701成都休閑娛樂市場整體狀況 701.1成都休閑娛樂市場的構(gòu)成 701.2成都休閑娛樂市場特點(diǎn) 711.3成都休閑娛樂市場發(fā)展趨勢 712成都休閑娛樂業(yè)重要業(yè)態(tài)分析 722.1酒吧業(yè) 722.2電影院 73第七部分成都外資零售企業(yè)區(qū)位選址分析 761、成都市外商投資零售企業(yè)的特征 762、成都市外商投資零售企業(yè)的區(qū)位 773、外商投資零售企業(yè)分布模式圖和分布趨勢 804、外商投資零售企業(yè)的區(qū)位與商業(yè)中心的關(guān)系 815、結(jié)論與意義 83第八部分成都市商務(wù)辦公物業(yè)市場調(diào)查 84一、前言： 84二、供應(yīng)市場 841.供應(yīng)市場的總體狀況 842.基本數(shù)據(jù)： 863、需求市場 921）基本情況 922）目標(biāo)消費(fèi)市場的需求心理分析 933）商務(wù)辦公物業(yè)消費(fèi)群體的需求傾向 94第九部分成都市別墅市場淺 95一、成都市別墅市場概況： 961、區(qū)域位置分布零散 962、檔次之間的差異巨大 963、產(chǎn)品不斷變化 964、整體銷售欠佳局部反差極大 97二、典型案例 981、頂級別墅代表――草堂之春 982、大眾型別墅代表——君臨天下 993、綜合社區(qū)的別墅部分（高檔部分）——錦官新城 1004、郊縣別墅（大眾型）——華楠半島 100第十部分成都小戶型市場調(diào)查研究報告 101一、成都市小戶型物業(yè)的演變 101二、小戶型項(xiàng)目各單項(xiàng)指標(biāo)分析 103三、市場供應(yīng)分析 103四、產(chǎn)品基本類型： 104五、需求市場特征 104六、目前成都市小戶型物業(yè)存在的缺陷 107七、目前成都市小戶型物業(yè)的市場數(shù)據(jù)分析 1081、小戶型項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域的分布 1082、小戶型項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)線分布 1093、小戶型項(xiàng)目的開發(fā)方式 1104、小戶型項(xiàng)目的交房標(biāo)準(zhǔn) 1115、小戶型項(xiàng)目的建筑形態(tài) 111八、目前成都市小戶型物業(yè)典型案例分析 112

第一部分成都經(jīng)濟(jì)走勢深度研究一、前言

二、成都市2001年在十四個副省級城市中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)度1、城市總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力2、城市人口發(fā)展?fàn)顟B(tài)，成都市躍居首位3、城市居民購買力總體狀態(tài)4、城市居民潛在購買力狀態(tài)5、城市對外開發(fā)程度狀態(tài)6、城市居民收入狀況7、固定資產(chǎn)投資狀況8、房地產(chǎn)投資狀況三、成都市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的后期走勢預(yù)測（1997-2020年）1、歷史數(shù)據(jù)分析（涉及相關(guān)性分析）2．相關(guān)指標(biāo)（GDP）的時間趨勢預(yù)測及擬合狀態(tài)判斷3．按照擬合模型要求的相關(guān)曲線擬合預(yù)測數(shù)據(jù)四、成都市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測數(shù)據(jù)的深度剖析1、城市化水平至2020年發(fā)展在三個水平上的態(tài)勢2、人均指標(biāo)至2002年走勢狀態(tài)3、城市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長速率后期預(yù)測走勢4、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重、GDP比重后期發(fā)展在三種水平上態(tài)勢狀況

5、人均消費(fèi)額2001年市四個副省級城市狀態(tài)比較，成都市處于倒數(shù)第五位，相對其它城市而言，后續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的升值空間很

第二部分2004年上半年成都房地產(chǎn)市場綜述一、投資與開發(fā)1、投資狀況

上半年，我市固定資產(chǎn)投資累計完成383.6億元，比去年同期增長24.5%，增幅下降16個百分點(diǎn)。投資增速逐月下降，國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控成效顯現(xiàn)。分投資管理渠道觀察，基建、技改、房地產(chǎn)分別完成158.73億元、67.23億元、121.4億元。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重去年同期有所上升，占到了上半年固定資產(chǎn)投資的35%。

在基建、技改投資增速回落的情況下，房地產(chǎn)投資健康發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出在建規(guī)模增大、開發(fā)資金充足、空置面積顯著減少等特點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)資金充足，定金及預(yù)付款成為房地產(chǎn)開發(fā)商的主要融資渠道。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，對于房地產(chǎn)行業(yè)，各家銀行都實(shí)行貸款總量控制。1-6月，房地產(chǎn)本年資金來源中銀行貸款為34.05億元，比去年同期減少2.62億元，下降7.1%。購房戶定金及預(yù)付款比去年同期增加37.69億元，所占比例較去年同期提高9個百分點(diǎn)，為本年資金來源的47.96%。上半年，我市房地產(chǎn)本年資金來源合計190.96億元，比去年同期增加52.09億元，增長37.5%。房地產(chǎn)到位資金為實(shí)際完成投資的2.06倍，開發(fā)資金充足。2、開發(fā)狀況

根據(jù)成都市建委的數(shù)據(jù)，今年1－6月，在成都市五城區(qū)（含高新區(qū)）范圍內(nèi)核準(zhǔn)開工建設(shè)項(xiàng)目317個。其中：商品住宅938066平方米，職工住宅46327平方米，拆遷安置房45303平方米，工業(yè)項(xiàng)目78690平方米，商業(yè)項(xiàng)目424617平方米，其它項(xiàng)目110336平方米；工程造價675169萬元，同比增加12.9％。全市新開工房屋面積536.22萬平方米，比去年同期減少30.55萬平方米，下降5.4%，相較于1-5月新開工面積18.6%的降幅，上半年房屋新開工面積不足狀況有所緩解。由上圖不難看出，商品住宅仍然是成都城區(qū)開發(fā)的重點(diǎn)，但是商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)量已經(jīng)接近了住宅開發(fā)量的一半。待這些商業(yè)項(xiàng)目面市后，如何給這些商業(yè)找到出口，也是開發(fā)商需要考慮的問題。

二、樓市簡析

2004年上半年成都房地產(chǎn)市場仍然供銷兩旺，新開工房屋面積為536.22萬平方米，商品房在建規(guī)模比去年同期擴(kuò)大390.2萬平方米，增長22.2%，總量達(dá)2148.7萬平方米。1—6月成都市新開樓盤57個，供應(yīng)面積達(dá)到346.709萬平方米。1、區(qū)域2004上半年新盤供應(yīng)仍以城西為主，占新盤總數(shù)量的1/3，其次是郊縣和中心城區(qū)，分別占新盤數(shù)量的26%和19%。城東和城南樓市在上半年比較起來顯得有點(diǎn)沉寂，城北由于藍(lán)光·金荷花等商業(yè)項(xiàng)目的連續(xù)面世使城北樓市供應(yīng)有所提升。2、價格商品房銷售市場旺盛。1-6月，全市商品房銷售（現(xiàn)房銷售+預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷售）面積301.46萬平方米，比去年同期增長15.6%。商品房現(xiàn)房銷售均價（不含經(jīng)濟(jì)適用房）2355元/平方米，比去年同期上升9.89%。

其中住宅價格變化有起有落，從第一季度節(jié)節(jié)攀升到第二季度有所回落。一方面是由于年初大量郊區(qū)的樓盤供應(yīng)使1月價格處在一個相對較低的水平，隨著越來越多高價小戶型和別墅的推出，住宅均價在4月達(dá)到最高。但在五月由于中心城區(qū)供應(yīng)量銳減，住宅均價在郊區(qū)樓盤的拉動下下滑了18個百分點(diǎn)。由于郊區(qū)樓盤有規(guī)模和價格上的優(yōu)勢，加之成都市向東向南發(fā)展的方針，郊區(qū)樓盤注定會在成都樓市中扮演越來越重要的作用。3、物業(yè)形態(tài)4、空置面積三、土地購置情況1、上半年成都土地供應(yīng)區(qū)域分布2、2004年上半年成都土地市場特點(diǎn)：四、上半年成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題1、區(qū)內(nèi)商品房供求總量短期失衡2、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，非住宅比重過大據(jù)成都市建委數(shù)據(jù)，今年上半年五城區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)量為424617平方米，已經(jīng)接近了商品住宅開發(fā)量938066平方米的一半。非住宅供應(yīng)量過大而住宅供應(yīng)短缺也一定程度上造成了商品房供求的短期失衡。供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理不利于成都房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，需要開發(fā)商和房地產(chǎn)管理部門引起足夠的重視。3、二手房價格漲幅太快據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，二手房1－4月成交103萬平方米，同比增長55％，其中住宅增長幅度達(dá)到64％，成交套數(shù)相當(dāng)于去年上半年的總成交套數(shù)。1－4月二手房價格上漲更為迅猛，與同期相比上漲500元/平方米。不過，進(jìn)入5月以來，市場迅速縮量，成交量大幅下滑，5月份二手房成交量與4月相比減少1000套，市場需求大量萎縮，市場進(jìn)入低谷期。4、租賃市場與買賣市場發(fā)展不平衡，投資購房風(fēng)險加大從上半年市場發(fā)展情況看，房屋買賣市場發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于租賃市場，房屋買賣價格呈逐步攀升趨勢而租賃價格保持相對平穩(wěn)，主要原因在于部分消費(fèi)者有房價上漲的心理預(yù)期，提前購房或加大投資購房比重所致。租金售價比逐步下降，投資購房風(fēng)險加大。第三部分舊城改造中的成都城市游憩商業(yè)區(qū)（RBD）建設(shè)研究伴隨著經(jīng)濟(jì)活動的發(fā)展和信息時代的來臨，城市越來越以多樣化的功能顯示出其區(qū)域核心的地位。它不僅擔(dān)當(dāng)著區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化、政治、信息服務(wù)的中心職能，更成為了旅游活動的中心，兼具著旅游目的地和客源地的雙重功能。在此過程之中，一種新興的功能區(qū)——游憩商業(yè)區(qū)逐漸在我國一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的城市顯露雛形。

西部開發(fā)的推進(jìn)給予了成都這座傳統(tǒng)的商貿(mào)城市更廣闊的發(fā)展空間，城市新一輪的騰飛業(yè)已展開，伴隨著舊城改造的步伐，成都的城市游憩商業(yè)區(qū)也正在逐步顯露出其獨(dú)特的魅力?；仡?001～2004年的成都城市建設(shè)中的閃光點(diǎn)，串連起的恰恰就是新世紀(jì)伊始，這座古老的歷史文化名城游憩商業(yè)區(qū)的生長歷程。一、RBD及RBD與CBD的關(guān)系所謂“游憩商業(yè)區(qū)”，即英文RecreationalBusinessDistrict的漢語意譯，縮寫為RBD。這一典型的舶來品最早由西方學(xué)者StansfieldC和RickertJE在1970年研究旅游區(qū)的購物問題時，為描述這類旅游地的結(jié)構(gòu)和功能特性而提出。

隨著中國城市游憩商業(yè)區(qū)發(fā)展進(jìn)程的加劇和對外學(xué)術(shù)交流的深入，近年來也有不少國內(nèi)學(xué)者展開了針對國內(nèi)城市游憩商業(yè)區(qū)所進(jìn)行的研究,較為突出的有中山大學(xué)旅游發(fā)展與規(guī)劃研究中心主任、著名教授保繼剛，他在前人研究的基礎(chǔ)上,結(jié)合國內(nèi)外建設(shè)的實(shí)際，將城市RBD定義為：城市中以游憩與商業(yè)服務(wù)為主的各種設(shè)施（購物、飲食、娛樂、文化、交往、健身等）集聚的特定區(qū)域，是城市游憩系統(tǒng)的重要組成部分；簡單的說，就是城市內(nèi)具有旅游吸引物、吸引大量旅游者的零售商業(yè)區(qū)。

近年來，國內(nèi)RBD發(fā)展迅速，較為成型的有：大型購物中心型的廣州天河城地段和惠州市步行街、舊城歷史文化改造型的南京夫子廟地段和上海城隍廟地段、新城文化旅游區(qū)型的深圳華僑城和珠海九州城地段。

由于RBD與CBD在名稱上極為相似，容易被人混淆，或者認(rèn)為RBD是從CBD眾多功能中分化出來的，但其實(shí)，RBD與CBD的關(guān)系是復(fù)雜的。

所謂CBD,即CentralBussinessDistrict,國內(nèi)通常將之翻譯為“中央商務(wù)區(qū)”。這是20世紀(jì)20年代由城市空間結(jié)構(gòu)的芝加哥學(xué)派代表人物伯吉斯（Buegess.E.W）所提出的概念。CBD位于城市的相對中心，是城市及城市所在區(qū)域繁榮與發(fā)展的標(biāo)志和依靠，在城市和區(qū)域規(guī)劃中占據(jù)重要地位。針對研究中出現(xiàn)的關(guān)于CBD結(jié)構(gòu)功能演變方面的認(rèn)識分歧，國內(nèi)的學(xué)者又以20世紀(jì)80年代為分界線，將CBD分為了傳統(tǒng)和現(xiàn)代兩類：前者為傳統(tǒng)的CBD，解釋為“中心商業(yè)區(qū)”，與城市中心區(qū)的概念相近；后者為現(xiàn)代CBD，解釋為“中央商務(wù)區(qū)”。傳統(tǒng)與現(xiàn)代兩者可以并存，但是在職能上存在一定的分工。

RBD是相對CBD而提出的，所不同的是：在區(qū)位選擇上，CBD通常由商業(yè)的重要性、土地價格、可進(jìn)入性和經(jīng)濟(jì)地租的相互作用決定，一般位于城市的中心地段；而RBD的區(qū)位則常常取決于自然的或歷史的景點(diǎn)，或者一個歷史區(qū)域里，旅游點(diǎn)是影響RBD區(qū)位的最重要的力量。

在形態(tài)上，相對于CBD是城市零售設(shè)施高度集中的區(qū)域，大部分的RBD都是呈長條形的，以步行街形式設(shè)計。在功能上，以旅游者導(dǎo)向的旅游吸引物于服務(wù)設(shè)施所集聚成的RBD與城市CBD可能是相鄰的甚至是重疊的，特別是在歐洲一些古老的歷史場鎮(zhèn)，RBD與CBD常常都集中在傳統(tǒng)的街區(qū)中。

相比而言，CBD講求經(jīng)濟(jì)效益，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物；而RBD則更尊重人的需要，注重人性的發(fā)展。根據(jù)相關(guān)研究，兩者重要特征的比較如下表：

表1CBD與RBD的比較

從上表可以看出，現(xiàn)代CBD與RBD的聯(lián)系不大，現(xiàn)代CBD的主要職能是商務(wù)辦公，吸引旅游者只是其附屬功能，一般只是作為現(xiàn)代城市景觀的代表而吸引游客，加上地價昂貴，內(nèi)部缺乏發(fā)展RBD的條件。而傳統(tǒng)的CBD與RBD的關(guān)系則十分密切，在一定的誘因之下，傳統(tǒng)CBD有轉(zhuǎn)變?yōu)橐晕慰蜑橹?、提供游憩和休閑活動的RBD的可能。在下文的論述中，我們將會看到成都傳統(tǒng)的CBD與新興的城市RBD的共生互動的發(fā)展演變過程。二、成都RBD的形成特征作為一座2000多年歷史的傳統(tǒng)商貿(mào)城市，成都市的商圈主要集中在春熙路、鹽市口、騾馬市、天府廣場等舊城核心區(qū)域，這些地段形成了成都傳統(tǒng)CBD的格局；另一方面，由于成都自建城以來，城址就幾乎沒有變更過，所以，幾千年來積淀的眾多歷史景點(diǎn)也多散布在這個區(qū)域內(nèi)，如舊城中心的佛教圣地大慈寺、文殊院，清末明初民居院落寬窄巷子，以及較遠(yuǎn)一點(diǎn)的著名景點(diǎn)草堂、武侯祠等等……21世紀(jì)初，隨著大規(guī)模舊城改造的展開，古老成都的城市面貌開始發(fā)生急速的變化，人們一面欣喜著日新月異的繁榮商業(yè)和生活工作環(huán)境，一面惋惜著老成都風(fēng)情味道的消逝，特別是那些凝聚著古老歲月里滄海桑田變遷的歷史街區(qū)越來越成為外地游客和本地居民最喜歡游玩的場所。

在這樣的特殊情況之下，成都市政府針對涉及歷史街區(qū)部分的舊城改造制定了新的政策措施：以保護(hù)歷史街區(qū)風(fēng)貌為主題，通過整合包裝的策略，擴(kuò)大文化保護(hù)區(qū)的范圍，由政府組織專家設(shè)計舊城拆遷部分土地使用方案和建筑體概念設(shè)計方案，再將土地出讓給開發(fā)商進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的開發(fā)。這種新的舊城改造模式如下圖：

運(yùn)用這項(xiàng)新措施，成都市劃定了最受老百姓關(guān)注的中心城區(qū)三個重點(diǎn)歷史保護(hù)區(qū)——大慈寺、文殊院和寬窄巷子，編制了具有針對性的特殊保護(hù)與開發(fā)策略，于是，依托于這三處舊城核心區(qū)域的歷史街區(qū)，成都市的城市游憩商業(yè)區(qū)初具雛形。在下文中，我們將逐一展開對三個街區(qū)規(guī)劃思路的陳述和評析。

簡單的來說，成都城市游憩商業(yè)區(qū)（RBD）的形成具有以下特征：

1、具備傳統(tǒng)CBD的商業(yè)及人氣資源優(yōu)勢；

2、擁有能夠代表城市歷史風(fēng)貌的景點(diǎn)和街區(qū)；

3、在城市經(jīng)營時代大規(guī)模的舊城改造過程中展開；

4、得到了自上而下全面的社會關(guān)注。三、成都城市RBD的形成過程如前所述，成都城市RBD建立在傳統(tǒng)CBD的基礎(chǔ)之上，但其實(shí)，成都核心城區(qū)著名的旅游景點(diǎn)還有許多，如杜甫草堂、武侯祠、青羊?qū)m等。之所以選擇文殊院、大慈寺和寬窄巷子，是基于同其他景點(diǎn)、街區(qū)的比較優(yōu)勢：1、杜甫草堂片區(qū)杜甫草堂是唐代大詩人杜甫為避“安史之亂”而流寓成都時的居所，并在此留下了《茅屋為秋風(fēng)所破歌》、《恨別》、《病桔》、《枯棕》等膾炙人口的著名詩篇，因而后人也把杜甫草堂譽(yù)為中國文學(xué)史上的一塊圣地。這里常年游人如織，游客們除了感受園林之美外，更多的是來體會詩人“位卑未敢忘憂國”的胸懷。目前，杜甫草堂是成都市內(nèi)一日游的主要景點(diǎn)之一。

配套設(shè)施：

隨著500多畝浣花溪公園的建成，草堂周邊的古玩、字畫、餐飲等經(jīng)營商家的聚集，客觀上已經(jīng)形成了草堂旅游經(jīng)濟(jì)商圈。2、武侯祠片區(qū)武侯祠作為紀(jì)念三國時期蜀國武侯諸葛亮的祠堂，歷來是外地游客游覽成都的必訪之處，其最大的特點(diǎn)是“君臣合廟”，在全國三國景點(diǎn)中影響力突出，其融合才智文化、兵家文化和儒家文化為一體的文化內(nèi)涵，和后世對諸葛亮“鞠躬盡瘁，死而后已”精神的崇拜及其才智、韜略的認(rèn)同，使得武侯祠魅力持久。

配套設(shè)施：

武侯區(qū)政府重新審視了武侯祠以及三國文化對該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動作用，利用這塊含金量極高的品牌資源和它已有的市場號召力，加快武侯祠片區(qū)的整體規(guī)劃進(jìn)度，對以武侯祠為核心的“蜀漢·三國文化旅游城”的經(jīng)濟(jì)商圈的形成，有巨大的推動作用，相關(guān)配套業(yè)已形成。3、青羊?qū)m片區(qū)青羊?qū)m為西南地區(qū)規(guī)模最大、也是成都市內(nèi)建筑年代最久遠(yuǎn)的一座道教宮觀。宮內(nèi)保存著道教主要典籍《道教輯要》為全國僅有。雖然道教文化與佛教文化相比，其影響力和覆蓋面遠(yuǎn)不及前者，但由于宗教信仰的差異性以及其歷史的深遠(yuǎn)，其影響力也不可小覷。

配套設(shè)施：

緊鄰一環(huán)路，地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施“天然”形成，文化公園、百花潭公園與之毗鄰，琴臺路的成功改造，加上青羊?qū)m門票的低廉，該片區(qū)已經(jīng)形成融歷史文化、游園、餐飲、休閑于一體的綜合旅游休閑經(jīng)濟(jì)商圈。4、文殊院片區(qū)初建于隋朝，原名信相寺，迄今已有1300多年歷史，文殊院先后出現(xiàn)了慈篤、本圓、能海、寬霖等許多世界著名的高僧，同時，寺內(nèi)供奉有唐玄奘法師頂骨，稀有經(jīng)書等絕世珍寶。由于佛教文化的影響力和號召力，來此香客絡(luò)繹不絕，每年達(dá)200萬人次，被譽(yù)為“鬧市中的一片凈土”。5、大慈寺片區(qū)大慈寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾“敕建大圣慈寺”，相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫，古稱“震旦第一叢林”，是一座極其珍貴的藝術(shù)寶庫。

地理位置的優(yōu)越：與春熙商圈接攘，坐享成熟商業(yè)區(qū)的商流、人流和消費(fèi)氛圍，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

整個春熙路－大慈寺片區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)始建成具有國際影響力的新都市商業(yè)中心。

1、國際化、綜合性現(xiàn)代步行休閑購物商業(yè)集群街區(qū)，步行休閑購物天堂。

2、原生、原真、原創(chuàng)文化聚落，文化、旅游商業(yè)集群街區(qū)，川蜀文化商業(yè)、文化旅游樂土。

3、具有強(qiáng)烈現(xiàn)代感和本土文化特色的城市中心商業(yè)區(qū)和風(fēng)貌展示區(qū)。6、寬窄巷子目前成都現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群；

規(guī)劃的目標(biāo)：該區(qū)域有計劃結(jié)合長順街，從而形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊3公里范圍內(nèi)的“古少城”特色旅游文化街區(qū)，將成為集歷史、文化、商業(yè)、旅游于一體的新型都市景觀。

政府的支持：決定了其土地成本較低。

突出優(yōu)勢：文化價值較高、形象好以及政府的大力支持。

表2基于城市RBD資源要求的優(yōu)劣勢比較在大規(guī)模舊城改造進(jìn)行得如火如荼的2001～2004年間，針對三大歷史街區(qū)的保護(hù)開發(fā)工作相繼展開：

文殊院片區(qū)的拆遷改造工程由成都市住房保障中心牽頭，聘請了著名的策劃人王志綱與本土地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)協(xié)力展開對文殊院片區(qū)文化價值和商業(yè)價值等的全新挖掘詮釋，提出了打造“都市第一禪林”的主題概念，設(shè)計了新型的土地開發(fā)使用和商業(yè)運(yùn)作模式，將打造成集佛教文化、旅游、餐飲、休閑、購物為一體的多功能都市旅游商業(yè)文化區(qū)。伴隨著即將開始的土地拍賣和商業(yè)區(qū)建設(shè)正式破土動工，文殊院的全新魅力將呈現(xiàn)在大眾眼前。

寬窄巷子正式提出打造成都“新天地”的設(shè)想，預(yù)示著這里將呈現(xiàn)的是“傳統(tǒng)川西民居+現(xiàn)代時尚商業(yè)”的完美結(jié)合，其成功運(yùn)作將意味著成都這座古老城市找到了延續(xù)商業(yè)傳統(tǒng)，并且糅合現(xiàn)代化時尚元素，展現(xiàn)自身獨(dú)特魅力的極好途徑。

作為地理位置最好，直接連接春熙路黃金商圈的大慈寺保護(hù)區(qū)規(guī)劃占地面積相當(dāng)大，商業(yè)基礎(chǔ)也最好。目前，“大圣慈寺”一期恢復(fù)維修工程業(yè)已竣工并已正式對外開放。大慈寺恢復(fù)開放籌備小組委托專業(yè)設(shè)計公司設(shè)計了新的擴(kuò)建方案，這幅大慈寺的未來藍(lán)圖，在規(guī)劃展示中得到了眾多觀者的一致好評。

在最近開展的成都市民最關(guān)心的十大規(guī)劃中，文殊院、大慈寺、寬窄巷子三大歷史街區(qū)的改造方案獲得了最大的關(guān)注度，充分證明了三者在大眾心目中的特殊受重視程度。由此，成都城市游憩商業(yè)區(qū)的輪廓日漸明朗，舊城核心區(qū)域，疊和在傳統(tǒng)CBD基礎(chǔ)之上，三足鼎立的RBD核心區(qū)域赫然形成：四、成都RBD內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營策略設(shè)計

成都城市RBD誕生于“城市經(jīng)營”理念主導(dǎo)政府行為的特殊時代背景之下，“經(jīng)營”同樣是這些舊城歷史街區(qū)改造更新過程中相當(dāng)關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)；另一方面，RBD本身的零售商業(yè)區(qū)的屬性也決定了其必須以商業(yè)經(jīng)營情況的好壞作為評判規(guī)劃建設(shè)是否成功的標(biāo)準(zhǔn)。所以，在成都城市RBD的景觀組成內(nèi)容中，原有的景點(diǎn)即旅游吸引物的保護(hù)修葺只是一個部分，舊城拆遷空出的大量土地上全新的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和休閑娛樂游憩商業(yè)經(jīng)營才是規(guī)劃設(shè)計的重點(diǎn)內(nèi)容。

成都城市RBD區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的獨(dú)特之處決定了其經(jīng)營策略設(shè)計的獨(dú)特性：

1、之所以要考慮商業(yè)后期物業(yè)的經(jīng)營策略設(shè)計，是因?yàn)槌啥汲鞘蠷BD的建設(shè)不是靠個別地產(chǎn)開發(fā)商的力量推動，而是在城市經(jīng)營過程中的政府行為主導(dǎo)的結(jié)果，希望打造出能夠代表成都城市風(fēng)貌的景觀性商業(yè)區(qū)，“整體性和代表性”成為了其區(qū)別于其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵之所在，決定了其對于經(jīng)營管理中“整體風(fēng)格”統(tǒng)一體現(xiàn)的特殊要求。

2、在這里，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營策略設(shè)計過程中主要需要解決的問題同樣是根據(jù)具體的項(xiàng)目的特點(diǎn)與整體的市場環(huán)境，處理好投資者、經(jīng)營者、管理者的利益關(guān)系。即：協(xié)調(diào)好投資者與開發(fā)商之間所有權(quán)的比例分配關(guān)系，明確采取統(tǒng)一經(jīng)營或是分散經(jīng)營方式，明確商業(yè)經(jīng)營管理公司在商業(yè)物業(yè)管理中的責(zé)權(quán)界定，以及物業(yè)所有者與物業(yè)管理者之間對于租金收入的分配問題。

比較目前國內(nèi)商業(yè)物業(yè)開發(fā)中的常用經(jīng)營策略，可以發(fā)現(xiàn)適合于成都城市RBD區(qū)域商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營策略。

首先來看目前在商業(yè)物業(yè)開發(fā)中都有哪些典型的經(jīng)營方式：方式一是一種最簡單的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營類型，一般適合商業(yè)發(fā)展的初級階段，特別是適合沿街商鋪式的初級的商業(yè)物業(yè)類型。由于國內(nèi)商業(yè)物業(yè)開發(fā)尚處于起步與成長初期，目前商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中采用比較多。

方式二目前在國內(nèi)采用不多，適合商業(yè)物業(yè)開發(fā)發(fā)展的高級階段。其最終目的在于通過長期商業(yè)的良好經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目長期價值最大化。

結(jié)合成都城市RBD經(jīng)營特征評價這兩種經(jīng)營方式的優(yōu)劣勢如下：

表3基于成都城市RBD經(jīng)營特征的選擇

很明顯，針對成都城市RBD經(jīng)營管理“整體性”的要求，第二種方式更加適宜。相對的，政府力量的介入能夠消除許多不利的因素，比如對品牌商家的號召力和整合力、對物業(yè)設(shè)計建筑施工水平的高要求等等。并且，政策的有利傾向?qū)τ陂_發(fā)資金壓力的減弱也會具有相當(dāng)?shù)囊饬x。

未來展望

必須要承認(rèn)的是，成都城市RBD的形成尚處于初期階段，很多實(shí)質(zhì)性的工作仍面臨許多難題而不能在短期內(nèi)展開。但是基于上述對其發(fā)展歷程的闡述，我們可以看到，成都城市RBD的誕生有著理論基礎(chǔ)上的必然性和合理性，反映了時代的特征和老百姓的期望，是政府力量適時推動的有益行為，將帶來城市商業(yè)的升級，因其符合絕大多數(shù)群體的利益取向，所以必將消除許多不利因素，最終走向成熟和完善。展望建成以后的成都城市RBD，呈現(xiàn)眼前的是一幅人氣涌動、商機(jī)無限的繁榮景象，傳統(tǒng)的商貿(mào)之都將因此邁入全新的商業(yè)世紀(jì)！

最后，讓我們再來看一眼即將橫空出世的成都城市RBD的模樣：表4成都城市RBD街區(qū)主題及功能一覽圖第四部分、成都房地產(chǎn)周期波動與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢研究1978年實(shí)行改革開放以來，伴隨宏觀經(jīng)濟(jì)的高速增長和持續(xù)發(fā)展，以及社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善，長期滯后于國民經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)業(yè)在我國得以漸進(jìn)復(fù)蘇和快速發(fā)展，迎來了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的復(fù)蘇與繁榮時期。同時在這一時期還先后經(jīng)歷了由復(fù)蘇——繁榮——衰退——復(fù)蘇構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張、產(chǎn)業(yè)收縮階段，開始形成較為明顯的產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期波動現(xiàn)象。

從經(jīng)濟(jì)增長角度來觀察，房地產(chǎn)業(yè)增長的趨勢曲線與實(shí)際增長曲線之間，總會有一定的差距，即房地產(chǎn)實(shí)際增長曲線總是或多或少地圍繞著房地產(chǎn)增長趨勢曲線運(yùn)動。房地產(chǎn)實(shí)際增長曲線與趨勢曲線的有規(guī)律的偏離現(xiàn)象，實(shí)際上就是房地產(chǎn)增長過程中的波動現(xiàn)象。而且還表明了房地產(chǎn)波動的周期特征。房地產(chǎn)周期作為宏觀經(jīng)濟(jì)周期的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)周期在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程所表現(xiàn)出來的運(yùn)動形態(tài)。

著眼成都，正確認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期波動規(guī)律，分析和研究成都房地產(chǎn)周期波動規(guī)律，對于指導(dǎo)在成都投資開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，對應(yīng)周期運(yùn)行選擇相應(yīng)策略，具有十分重要的意義和作用。一、波動景氣指標(biāo)的選擇按照房地產(chǎn)周期波動的外部沖擊與內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制，通過上述對影響我國房地產(chǎn)周期波動影響因素的分析，同時考慮數(shù)據(jù)資料的可獲得性和連續(xù)性，這里在實(shí)證分析、研究成都房地產(chǎn)周期波動時，選擇了以下16項(xiàng)指標(biāo)體系，包括房地產(chǎn)投資、生產(chǎn)、交易、金融以及宏觀經(jīng)濟(jì)等，因而能夠較好地反映成都房地產(chǎn)周期波動趨勢。1、房地產(chǎn)業(yè)總量指標(biāo)作為反映房地產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)行狀態(tài)的房地產(chǎn)業(yè)增加值是分析房地產(chǎn)周期波動最為重要的指標(biāo)。從表中可以看出隨著成都房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，不但在成都總體經(jīng)濟(jì)中所占的比重相對穩(wěn)定地保持在一個較高的水平上，而且對成都經(jīng)濟(jì)的拉動作用較為明顯，對第三產(chǎn)業(yè)的拉動效應(yīng)就更為突出。2、房地產(chǎn)投資類指標(biāo)選用房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤兩項(xiàng)指標(biāo)。由于投資因素在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中具有十分突出的作用，因此從房地產(chǎn)投資波動中可以直接觀察到房地產(chǎn)周期波動趨勢。在這里，選擇、商品房開發(fā)完成投資額，要比固定資產(chǎn)投資更能反映房地產(chǎn)投資的變動情況。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況，同時與完成投資相聯(lián)系，還可以大致反映房地產(chǎn)利潤率水平。3、房地產(chǎn)生產(chǎn)類指標(biāo)選用商品房施工面積、商品房竣工面積和土地購置費(fèi)等三項(xiàng)指標(biāo)，分別反映房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中的商品房施工、竣工以及土地開發(fā)情況。4、房地產(chǎn)交易類指標(biāo)選用商品房銷售面積、商品房空置面積兩項(xiàng)指標(biāo)5、房地產(chǎn)金融類指標(biāo)這里選用個人人均住房支出、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)用房開發(fā)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金總額三個指標(biāo)，說明房地產(chǎn)金融狀況。6、房地產(chǎn)價格類指標(biāo)我們選擇具有代表性的商品住宅、商業(yè)用房、辦公用房三個指標(biāo)。在區(qū)位上選擇成都市。需要說明的是，由房地產(chǎn)自身特征所決定，這三項(xiàng)房地產(chǎn)價格指標(biāo)同時也反映了土地價格的變動情況。二、成都房地產(chǎn)周期波動分析與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動一樣，房地產(chǎn)周期波動也是通過一系列經(jīng)濟(jì)活動來傳遞和擴(kuò)散的，任何一個經(jīng)濟(jì)變量本身的波動過程并不代表全部經(jīng)濟(jì)的波動過程。因此在正確測定房地產(chǎn)周期波動時，必須綜合考慮不同過程、不同經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動及其相互影響。為此，這里采用經(jīng)濟(jì)周期理論的擴(kuò)散指數(shù)方法（DiffusionIndex,簡稱DI），來分析成都房地產(chǎn)周期波動。

按照擴(kuò)散指數(shù)理論，當(dāng)經(jīng)濟(jì)繁榮時，各種經(jīng)濟(jì)活動向上，大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)上升；當(dāng)景氣達(dá)到頂點(diǎn)，部分指標(biāo)開始改變方向，轉(zhuǎn)而向下的指標(biāo)逐漸增多；當(dāng)保持上升的指標(biāo)與轉(zhuǎn)為下降的指標(biāo)均等時，則表示進(jìn)入擴(kuò)張與收縮的轉(zhuǎn)折點(diǎn)；隨后當(dāng)下降的指標(biāo)數(shù)占多數(shù)，經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入蕭條階段。這樣，根據(jù)反映經(jīng)濟(jì)活動的各類指標(biāo)的變動情況，可以計算出擴(kuò)散指數(shù)，用以綜合反映在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動交叉作用、相互影響下的整體經(jīng)濟(jì)波動狀況。

擴(kuò)散指數(shù)的計算公式：DI=擴(kuò)張指標(biāo)數(shù)/選用總指標(biāo)數(shù)×100%1、成都房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù)根據(jù)公式，按照全面所選用的反映成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的16項(xiàng)指標(biāo)，可以相應(yīng)計算出歷年來成都房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù)值。成都房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù)199219931994199519961997199819992000200120022003DI10.8750.81250.93750.750.750.812510.93750.81250.937DI20.81250.750.93750.68750.81250.8750.93750.8750.750.875GDP增長率0.1760.2060.1520.1250.1160.1150.1010.1020.1070.1310.1310.130

注：DI1為空置面積未調(diào)整時的擴(kuò)散指數(shù)（空置率面積增加時計為上升指標(biāo)）；DI2為空置面積調(diào)整后的擴(kuò)散指數(shù)（空置率面積增加時計為下降指標(biāo)）。

結(jié)合擴(kuò)散指數(shù)與景氣指標(biāo)的相互關(guān)系，同時參照房地產(chǎn)業(yè)增加值、房地產(chǎn)投資等指標(biāo)的變動趨勢，我們選擇調(diào)整后的擴(kuò)散指數(shù)，DI2用以編制成都房地產(chǎn)周期波動趨勢圖。根據(jù)用擴(kuò)散指數(shù)編制的成都房地產(chǎn)周期波動曲線，可以看到1993年以來成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)歷了三個波動周期。

1）1993——1996年為成都第一個波動周期。本次周期共持續(xù)4年，其中擴(kuò)張期三年（1993、1994和1995年），這里要說明的是，雖然從擴(kuò)散指數(shù)上來看，1994比1993年略有回落，但回落幅度有限，隨后又出現(xiàn)了1996年更高的上升，因此仍把1994年視為上升期。景氣上轉(zhuǎn)折點(diǎn)為1995年，達(dá)到繁榮期（擴(kuò)散指數(shù)為0.9375）；景氣下轉(zhuǎn)折點(diǎn)為1996年，隨擴(kuò)散指數(shù)回落進(jìn)入周期低谷。

2）1997——2001年為第二個波動周期。本周期共持續(xù)5年，其中擴(kuò)張期三年（1997、1998和1999年）。在連續(xù)兩年高位運(yùn)行后于1999年達(dá)到本輪周期的頂點(diǎn)（擴(kuò)散指數(shù)高達(dá)0.9375）。隨后出現(xiàn)兩年的收縮，其中于2001年進(jìn)入景氣下轉(zhuǎn)折點(diǎn)，進(jìn)入低潮。

3）2002年開始進(jìn)入房地產(chǎn)波動的第3個周期，目前仍在進(jìn)行。從2002和2003年的運(yùn)行情況來看，已開始走出上一周期的蕭條階段進(jìn)入新周期的復(fù)蘇階段三、成都房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢1、成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期波動的長度按照波谷—波谷的劃分方法，根據(jù)上面的分析，成都房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際發(fā)展過程中，存在大約以5年為長度的周期波動。比較國內(nèi)學(xué)者對深圳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的研究成果，深圳的房地產(chǎn)業(yè)同樣存在5年左右的短期波動現(xiàn)象。成都房地產(chǎn)業(yè)至1993年來，一共經(jīng)歷了兩個完整的周期波動，這些短期波動是否構(gòu)成新的中期循環(huán)，就目前來看，仍需結(jié)合未來的實(shí)際波動趨勢進(jìn)一步觀察分析。但依據(jù)國內(nèi)外對經(jīng)濟(jì)周期、房地產(chǎn)周期的深入研究，成都房地產(chǎn)目前所存在的周期波動性將客觀存在，長度約5年左右。

目前，成都至2002年以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正處在第三個波動周期之中。我們通過上述研究和分析，在成都市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動運(yùn)行背景下，成都房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過一段時間的恢復(fù)發(fā)展之后呈現(xiàn)出逐步成熟的產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢，因此可以預(yù)計第三個波動周期的長度至少在5年左右。2、成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期波動的幅度房地產(chǎn)周期波動振幅可以用同一周期內(nèi)峰頂?shù)焦鹊字g的指標(biāo)差來表示，主要用來衡量和反映房地產(chǎn)周期波動程度。振幅越大，說明房地產(chǎn)漲落程度越厲害，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行越不穩(wěn)定，反之。通過上面的分析，成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中并沒有出現(xiàn)過大起大落的震蕩現(xiàn)象，即使是在波谷，擴(kuò)散指數(shù)仍超過50%，表明在全部指標(biāo)中仍有超過一半的指標(biāo)出現(xiàn)上升。可以預(yù)期，隨著經(jīng)濟(jì)調(diào)控水平的不斷提高，未來成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中的波動振蕩將會進(jìn)一步減小，房地產(chǎn)也將進(jìn)入更為穩(wěn)定的運(yùn)行過程。

第五部分成都中高檔餐飲市場研究一、成都大型餐飲企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀發(fā)展趨勢1.1成都大型餐飲店主要集中區(qū)域和經(jīng)營現(xiàn)狀經(jīng)過十多年的發(fā)展和競爭，成都餐飲已形成了各具特色的幾大口岸和美食街。其中最著名的有川菜經(jīng)典美食街(羊市街西延線)、鄉(xiāng)土火鍋美食街(府南新區(qū))、詩圣文化美食街(草堂餐飲娛樂圈)、生態(tài)休閑美食街(人民南路南延線)和巴蜀傳統(tǒng)美食大街(武候祠大街)等。同時成都中高檔餐飲業(yè)由西往東呈扇形排列：沙西線（沙灣路西延線）、羊西線美食一條街及府南新區(qū)火鍋一條街、草堂餐飲娛樂圈（包括琴臺路、錦里西路、芳鄰路和青華路）、武侯祠大街、雙楠美食區(qū)、玉林—中華園美食區(qū)、科華路—領(lǐng)事館路美食街、人民南路南延線休閑餐飲一條街、望平街美食區(qū)等。（見圖）1.2成都中高檔餐飲市場特點(diǎn)1.3成都中高檔餐飲行業(yè)競爭分析1.4成都大型餐飲企業(yè)發(fā)展趨勢二、居民中高檔餐飲消費(fèi)特征研究2.1消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析2.2消費(fèi)區(qū)域分析

從餐飲板塊分布來看，餐飲發(fā)達(dá)區(qū)域幾乎都集中在一、二環(huán)之間的城西和城南地區(qū)，這和這兩個區(qū)域人口密度大，交通便利，人口消費(fèi)力較強(qiáng)有很大關(guān)系。隨著大量中高檔住宅在城西、城南二環(huán)外的建設(shè)，這些住宅區(qū)周邊區(qū)域已經(jīng)成為了不少強(qiáng)勢特色餐飲店強(qiáng)占的熱點(diǎn)地區(qū)。第六部分成都休閑娛樂市場研究1成都休閑娛樂市場整體狀況1.1成都休閑娛樂市場的構(gòu)成成都休閑娛樂市場主要由茶樓、酒吧、水吧、迪吧、歌城、棋牌室、各種康體中心、電影院等業(yè)態(tài)構(gòu)成。檔次從低到高，跨度較大。以上業(yè)態(tài)成都休閑娛樂的主力業(yè)態(tài)，它們的市場認(rèn)可度較高。1.2成都休閑娛樂市場特點(diǎn)?城市休閑娛樂中心主要在城南和市中心，它的分布與城市購物中心區(qū)域有一定程度的偏離。城南（人南路附近）集中了大量酒吧，市中心集中了成都絕大多數(shù)高檔影院，形成了成都兩大休閑娛樂中心。

?業(yè)態(tài)種類相對較少，創(chuàng)新能力不強(qiáng)。成都主流的休閑娛樂業(yè)態(tài)僅四類：酒吧、茶樓、棋牌室、歌城、迪吧。休閑娛樂市場缺乏新業(yè)態(tài)的進(jìn)入，市場整體特色不突出。

?酒吧是成都休閑娛樂市場最具活力的業(yè)態(tài)。酒吧本身很強(qiáng)調(diào)經(jīng)營特色，其個性較強(qiáng)，不同特色的酒吧有不同的消費(fèi)人群，其市場適應(yīng)能力很強(qiáng)。

?棋牌室、茶樓、康體中心散布于城市各個區(qū)域

?電影院主要分布在城市中心和城南

?酒吧主要集中在川大周邊、玉林片區(qū)和人南路四段附近

?迪吧主要集中在一環(huán)路西段和南段

?休閑娛樂業(yè)的集中區(qū)域多數(shù)是城市的中高收入居民聚集區(qū)域1.3成都休閑娛樂市場發(fā)展趨勢成都休閑娛樂市場呈現(xiàn)明顯不同的發(fā)展趨勢：大型休閑娛樂企業(yè)向商服繁華度高、具有全市影響力的區(qū)域集中，小型企業(yè)則向消費(fèi)潛力大的新興社區(qū)發(fā)展。成都首家星級影院——“紫荊影院”在城南的開設(shè)和各種特色酒吧在社區(qū)的發(fā)展很好的反應(yīng)了這兩個趨勢。2成都休閑娛樂業(yè)重要業(yè)態(tài)分析2.1酒吧業(yè)2.1.1成都酒吧業(yè)的特點(diǎn)：

1)以專業(yè)個性的經(jīng)營理念樹起傳統(tǒng)酒吧典范

2)以明星效應(yīng)和異域文化藝術(shù)引領(lǐng)娛樂先鋒

3)以交友為主題也成為了個性酒吧的經(jīng)營特色

4)擁有各類歌舞組合，民樂演奏，雜技、雜耍，時裝表演，抽獎游戲，組合搖滾，迪斯科等各種娛樂節(jié)目

5)酒吧業(yè)的繁榮是成都迪吧業(yè)發(fā)展帶動的結(jié)果

6)超大型酒吧常集迪吧、清吧、歌城于一體，具有很強(qiáng)的娛樂城特色。

2.1.2成都酒吧業(yè)的主要經(jīng)營策略

?重視市場的培育。成都酒吧業(yè)還不成熟，需要培育市場，為酒吧業(yè)的長久繁榮創(chuàng)造條件。

?注重經(jīng)營模式的選擇。經(jīng)營模式是市場細(xì)分的一種表現(xiàn)形式，有效地使一部分顧客成為這里的常客，正是酒吧經(jīng)營者的成功之處。

?注重經(jīng)營者魅力的發(fā)揮。酒吧經(jīng)營者的個人魅力主要表現(xiàn)在酒吧文化方面，如酒吧取名問題和酒吧的裝飾風(fēng)格以及酒吧的經(jīng)營模式，都表現(xiàn)了酒吧經(jīng)營者個人智慧和文化素質(zhì)。不同風(fēng)格的酒吧將具有不同類型的消費(fèi)者。

2.1.3成都酒吧業(yè)經(jīng)營區(qū)域正在發(fā)生變化

目前成都酒吧主要集中在人民南路、玉林片區(qū)和四川大學(xué)周邊三個區(qū)域。酒吧業(yè)是成都休閑娛樂業(yè)中唯一出現(xiàn)大規(guī)模集中的業(yè)態(tài)。這是在酒吧業(yè)發(fā)展初期其顧客主要集中在這三個區(qū)域造成的。隨著酒吧業(yè)自身的發(fā)展，酒吧文化逐漸深入人心，居民收入水平提高生活方式的改變，對新消費(fèi)方式的認(rèn)可、接受。成都酒吧業(yè)進(jìn)入了一個高速發(fā)展的時期，在分布上表現(xiàn)出了很強(qiáng)的離心趨勢。未來幾年，成都多數(shù)新酒吧將可能走進(jìn)較為成熟的大型新興居住區(qū)，分散經(jīng)營；同時，也可能在部分交通便利，中高收入人群集中的區(qū)域形成新的聚集區(qū)。2.2電影院2.2.1成都電影院分布特點(diǎn)：?高檔影院集中在春熙路商圈和鹽市口商圈

?中低檔影院散布與城市各功能區(qū)中

?新建的高檔影院主要在城南地區(qū)

?新建中高檔影院首選居民收入水平高，交通便利的新興大型居住區(qū)。

2.2.2成都電影院經(jīng)營擴(kuò)張新動向

成都電影市場主要有太平洋院線和蛾眉院線兩大影院集團(tuán)控制。這兩大集團(tuán)近期都在新影院建設(shè)方面有大手筆。省電影公司和太平洋院線公司近200名職工集資6000萬元修建的紫荊影院開業(yè)，這是成都首家五星級影院，開業(yè)后經(jīng)營火爆。峨眉院線也在世紀(jì)電腦城租下了6000平方米的面積，投資5000萬元打造東方世紀(jì)電影廣場，擁有16個放映廳和2000個座位，同時在這個新五星級影院附近還辟出了四五千平方米招租餐飲娛樂企業(yè)，出現(xiàn)向綜合性購物中心轉(zhuǎn)變的趨勢。

成都兩大主力院線集團(tuán)的大手筆反應(yīng)出其對成都電影市場的信心，從其新影院的選址上可以看出對交通條件和居民消費(fèi)能力的高度重視。

成都的其他休閑娛樂業(yè)態(tài)：歌城、迪吧分布較分散，在區(qū)位選擇上較注重交通便利性和區(qū)域內(nèi)人口的消費(fèi)能力。它們的選址類似與影院。由于前幾年符合休閑娛樂業(yè)經(jīng)營要求的商業(yè)物業(yè)選擇面窄，這一選址要求表現(xiàn)得并不明顯。所以多數(shù)分布在二環(huán)路內(nèi)城西、城南的城市主干道附近。

成都現(xiàn)階段的休閑娛樂市場的發(fā)展水平與“休閑之都”的城市定位對其的要求還有較大的差距。從全市范圍看，休閑娛樂業(yè)主要集中在市中心和城南，而同樣聚集了大量高收入人群的城西板塊則還沒有啟動，成都休閑娛樂市場存在區(qū)域不均衡的問題。

3成都商業(yè)地產(chǎn)打造“都市休閑經(jīng)濟(jì)”

成都商業(yè)地產(chǎn)正由過去的“生活廣場”（社區(qū)商業(yè)配套為主）轉(zhuǎn)向“休閑商業(yè)街”（城市休閑娛樂產(chǎn)業(yè)為主）。東大街的“郁金香花園廣場”，紅星路于東大街接口處的“第三地”是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期的典型代表。

“郁金香花園廣場”由藍(lán)光地產(chǎn)開發(fā)，建筑形式為內(nèi)部商業(yè)街，“異域風(fēng)情”是其商業(yè)的整體風(fēng)格。業(yè)態(tài)上有：演藝中心、酒吧、茶藝、特色購物店、異域餐飲等，其中休閑娛樂店是主力業(yè)態(tài)。“郁金香花園廣場”處于“春熙路—鹽市口”購物圈邊緣，發(fā)展百貨、專賣店等零售業(yè)難度較大，以休閑娛樂店為主導(dǎo)雖有被迫之意，但客觀上加速了成都商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。

“第三地”由成都金康房屋開發(fā)有限公司開發(fā)，以臨街鋪面為主，著力打造“家庭和工作之外的魅力之選，都市白領(lǐng)一族的欲望之都”。該項(xiàng)目以購物、休閑、餐飲、娛樂為主，為顧客提供嗅覺、味覺、聽覺、視覺、感覺、觸覺的全方位購物體驗(yàn)。

“郁金香花園廣場”和“第三地”的啟動是成都商業(yè)地產(chǎn)重要轉(zhuǎn)型的開始，也標(biāo)志著東大街打造成都“市中心休閑圈”的啟動。這是成都原有市中心休閑娛樂區(qū)（春熙路——鹽市口）的重要延伸，隨著這一區(qū)域的發(fā)展，市中心休閑娛樂核心將向東大街轉(zhuǎn)移，形成“休閑之都”的名片。成都市中心休閑娛樂圈正在自我強(qiáng)化。但是，天府匯城在城南大做休閑娛樂文章，紫荊影院進(jìn)駐城南等又凸顯出城市休閑娛樂市場格局演變的另一趨勢：新休閑娛樂中心正在城市中高收入者聚居的區(qū)域形成。

成都休閑娛樂市場潛力巨大，尋找市場的空白區(qū)域，開發(fā)出滿足休閑娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營要求的商業(yè)物業(yè)將是成都商業(yè)地產(chǎn)的重要機(jī)會。第七部分成都外資零售企業(yè)區(qū)位選址分析1、成都市外商投資零售企業(yè)的特征2、成都市外商投資零售企業(yè)的區(qū)位3、外商投資零售企業(yè)分布模式圖和分布趨勢

將成都市區(qū)由內(nèi)到外分為三個基本圈層和一個過渡圈層。首先是市級商業(yè)中心及其鄰域組成的核心圈層；其次是一，二環(huán)之間及其周邊的中間圈層；三環(huán)附近是邊緣圈層；在內(nèi)環(huán)線與一環(huán)之間是過渡圈層。

從業(yè)態(tài)上看，外資百貨商店分布主要集中在核心圈層；大型綜合超市分布在中間圈層較多；倉儲商店主要分布在中間圈層外側(cè)。將來隨著更多外商零售企業(yè)以及其他零售業(yè)態(tài)的進(jìn)駐，分布趨勢如下：（1）倉儲商店繼續(xù)在中間圈層的外側(cè)和邊緣圈層選點(diǎn)。（2）大型綜合超市繼續(xù)填補(bǔ)中間圈層的空白點(diǎn)，另外過渡圈層的外側(cè)和較發(fā)達(dá)的邊緣圈層（如城西蜀漢路附近）也會受到外商的青睞。（3）百貨商店的擴(kuò)張速度會減緩，將繼續(xù)推行“一店兩態(tài)”或其他結(jié)構(gòu)調(diào)整方式。在空間布局上散布于各圈層，尤其是中間圈層。（4）大型專業(yè)超市的選址將會偏向于中間圈層的交通要道。（5）連鎖便利店將會在中國有較大發(fā)展。連鎖便利店單店規(guī)模很小，較易開設(shè)多家門店。因便利店的商圈較小，可分布于核心圈層以外的各個圈層。具體選址偏好于居民住宅區(qū)，主干線公路邊以及車站，醫(yī)院，娛樂場所，機(jī)關(guān)，團(tuán)體，企事也單位所在地。4、外商投資零售企業(yè)的區(qū)位與商業(yè)中心的關(guān)系成都市傳統(tǒng)的市級商業(yè)中心春熙路——鹽市口片區(qū)，此外錦繡路——領(lǐng)事館路，雙楠片區(qū)，撫琴——永陵片區(qū)等次一級商業(yè)中心共同構(gòu)成了成都大的商業(yè)格局。成都的市級商業(yè)中心是單一的中心，外商較早投資的零售企業(yè)多數(shù)集中在這一區(qū)域內(nèi)。但是近年來投資的新企業(yè)逐漸遠(yuǎn)離市級商業(yè)中心，這些大型新零售商店的開設(shè)削弱了市級商業(yè)中心的地位，隨著更多大型門店的遠(yuǎn)離市中心開設(shè)，這種作用將更加明顯。商業(yè)中心也不斷的進(jìn)行改造更新以求強(qiáng)化其吸引力，如春熙路，東大街的改造等都在力圖增強(qiáng)商業(yè)中心的吸引力。根據(jù)中國的實(shí)際，市級商業(yè)中心的地位在降低，但不會像西方大城市那樣衰落，將會出現(xiàn)商業(yè)中心與郊區(qū)商業(yè)共同繁榮的局面。就二級商業(yè)中心而言，僅少數(shù)外商投資零售企業(yè)位于二級商業(yè)中心；反映出在成都外商投資零售門店對高級（二級）商業(yè)中心的依賴較弱。

區(qū)位競爭

總體來講，目前成都市外商投資零售企業(yè)之間的競爭不很明顯，但也存在緩和競爭。各門店之間一般相距較遠(yuǎn)，也有相對稍近的，如光華村附近的家樂福與麥德龍。但由于他們的業(yè)態(tài)不同，其具體顧客來源也很不相同。家樂福光華店主要以附近住宅區(qū)的居民為主要顧客；麥德龍則位于交通要道，背靠西南財大，接近金沙車站可以攔截通往市中心的顧客。因此他們之間的競爭并不激烈。

總之，從我國零售業(yè)對外開放至今，外商投資零售企業(yè)選址時，既追求最優(yōu)區(qū)位又避開區(qū)位相近而引起的彼此競爭。隨著更多外商投資企業(yè)的進(jìn)入，競爭將會不可避免的日益強(qiáng)化。

5、結(jié)論與意義外商投資零售企業(yè)圈層分布模式，是零售企業(yè)市場區(qū)分析的基礎(chǔ)。這些門店影響了成都市區(qū)的商業(yè)空間結(jié)構(gòu)，造成城市邊緣區(qū)商業(yè)與市中心商業(yè)共同繁榮的局面；這些門店也影響了內(nèi)資零售企業(yè)，重新分割了成都市的零售市場。在不遠(yuǎn)的將來，外商投資的新業(yè)態(tài)（如大型購物中心（Shoppingmall））無疑會進(jìn)入成都，加上現(xiàn)有業(yè)態(tài)新門店的不斷開設(shè)，成都市的零售市場會出現(xiàn)復(fù)雜的競爭局面。外商投資零售企業(yè)同時也帶來了先進(jìn)管理方式，便于內(nèi)資企業(yè)就近學(xué)習(xí)。零售市場的激烈競爭，也使消費(fèi)者得到越來越多的實(shí)惠。

通過對外商投資零售企業(yè)的選址研究，從企業(yè)的角度看，不同業(yè)態(tài)的零售企業(yè)可以發(fā)掘自己的特色，尋求適合自身的市場定位。從政府的角度看，有利于城市制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，從規(guī)劃的角度進(jìn)行約束。在大中城市的商業(yè)規(guī)劃中專門制定大型門店的網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，規(guī)劃內(nèi)容主要應(yīng)包括一個地區(qū)大型零售門店的數(shù)量，業(yè)態(tài)，規(guī)模等。當(dāng)一個地區(qū)達(dá)到規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)后，一般不在批準(zhǔn)開設(shè)新的大型零售門店，從而限制大型零售門店的重復(fù)建設(shè)。此外零售業(yè)的激烈競爭也為商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了市場機(jī)會，外商投資零售企業(yè)的選址方法，經(jīng)驗(yàn)同樣適用于部分商業(yè)物業(yè)的選址工作。第八部分成都市商務(wù)辦公物業(yè)市場調(diào)查一、前言：經(jīng)營都市的戰(zhàn)略已經(jīng)正式被成都市政府提上了工作議程，城市新的策略形象也定位于“西部之心，魅力成都”

城市經(jīng)營戰(zhàn)略最終體現(xiàn)于人與整體環(huán)境的最佳結(jié)合。對于成都市的商務(wù)環(huán)境如何，我們選擇從商務(wù)辦公物業(yè)的供應(yīng)與需求市場來闡述。

此次供應(yīng)市場的調(diào)查結(jié)果主要是通過對成都市二環(huán)路以內(nèi)(因二環(huán)路以外的純寫字樓數(shù)量極少，因而忽略不計)，上世紀(jì)90年代中后期修建并投入使用的51個純寫字樓(不含酒店內(nèi)的商務(wù)辦公樓)進(jìn)行調(diào)查獲得；消費(fèi)市場的需求則是通過對各類機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人進(jìn)行訪談獲得。二、供應(yīng)市場1.供應(yīng)市場的總體狀況1)商務(wù)辦公物業(yè)主要沿天府廣場—順城街—玉帶橋--東城根街—人民南路的“錘”狀區(qū)域分布，已基本形成城市中央商務(wù)區(qū)(CBD)的雛形；

2)商務(wù)辦公的分布已經(jīng)開始出現(xiàn)由市中心向南延伸發(fā)展的狀況，隨著城南副中心規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施，這種現(xiàn)象將更加明顯；

3)中高檔商務(wù)辦公物業(yè)供應(yīng)量較小，出租率較高；中低檔商務(wù)物業(yè)的供應(yīng)大，但整體使用率低；

4)中高檔商務(wù)辦公物業(yè)集中在順城街及天府廣場周邊，主要以純寫字樓的形式出現(xiàn)；而中低檔商務(wù)物業(yè)則更多的出現(xiàn)在一環(huán)路沿線。

5)大多數(shù)商務(wù)辦公物業(yè)周邊的綠化面積較小甚至沒有，而且周邊適合普通員工消費(fèi)的餐飲配套設(shè)施也很少(盡管個別商務(wù)辦公物業(yè)內(nèi)設(shè)有員工餐廳)，在商務(wù)辦公物業(yè)內(nèi)工作的人員就餐非常不方便。

6)2002年8月成都市新的《土地級別與基準(zhǔn)地價》的施行，使城區(qū)內(nèi)一級商業(yè)用地基準(zhǔn)地價攀升至每畝573.67萬。目前城市商務(wù)辦公物業(yè)分布的主要區(qū)域都屬于一級商業(yè)用地的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)租售價格下跌機(jī)率較小。

7)SARS過后，人們對健康有了更深刻的理解。寫字樓作為上班族們最主要的活動場所，其采光、通風(fēng)、健康、生態(tài)環(huán)境的被關(guān)注程度就更甚于其它類型的物業(yè)?？上攵?，今后的商務(wù)辦公物業(yè)無論開發(fā)理念，還是產(chǎn)品設(shè)計都會有更大的突破。

8)現(xiàn)階段使用的多數(shù)商務(wù)辦公物業(yè)都是上世紀(jì)90年代中后期修建的，新項(xiàng)目投入較少。僅在目前，出現(xiàn)了包括“時代廣場”、“央擴(kuò)置業(yè)·開行國際廣場”、“新加城仁恒項(xiàng)目”等在內(nèi)的在建或擬建工程都定位于甲級寫字樓。后兩者還更多的附加了生態(tài)、健康的人性化因素，相信這些都將引導(dǎo)成都商務(wù)環(huán)境的飛躍；2.基本數(shù)據(jù)：1)歷年的銷售情況

近年來，商務(wù)辦公物業(yè)建設(shè)竣工面積呈下降趨勢，目前使用的商務(wù)辦公物業(yè)多屬于97年及以前建設(shè)的同質(zhì)化寫字樓，智能化設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)、環(huán)境等方面都有待提高和改善。但在2002年的寫字樓竣工面積突增至72.17萬平方米，使用率高達(dá)75.5%；而2003年的施工面積較2001年提升了將近10平方米；這樣的結(jié)果與前一年的高使用率以及城市發(fā)展策略的改變直接關(guān)聯(lián)?？v觀2004年，央擴(kuò)置業(yè)·開行國際廣場、新加坡仁恒項(xiàng)目、百貨大樓改建項(xiàng)目的籌備、實(shí)施，勢必會將一批舊的商務(wù)辦公物業(yè)淘汰，進(jìn)入新一輪的博弈。

整體來看，商務(wù)辦公物業(yè)的空置面積正呈逐年下降的趨勢。再將其與也是逐年下降的商務(wù)辦公物業(yè)竣工面積結(jié)合起來看，不難發(fā)現(xiàn)：目前成都市的商務(wù)辦公物業(yè)的市場供需正趨向平衡發(fā)展，市場杠桿的調(diào)節(jié)作用明顯。

2)區(qū)域分布

目前，在成都市區(qū)內(nèi)(二環(huán)路以內(nèi)區(qū)域)的寫字樓主要分布在順城路、春熙路和天府廣場所圍合成的市中心區(qū)域，達(dá)到了總體供應(yīng)水平的54%；然后依次是城南、城西，城東和城北幾乎沒有。

成都市城區(qū)內(nèi)南北貫穿的人民南路、順城大道沿線和東西聯(lián)貫的蜀都大道組成了城市主要交通網(wǎng)絡(luò)的主動脈；在這一區(qū)域內(nèi)無論是傳統(tǒng)的商業(yè)，還是商務(wù)、文化服務(wù)都較為集中、繁華，而且各種配套設(shè)施也比較完善，到達(dá)城區(qū)各個方面的直線距離都較近；另外，區(qū)域內(nèi)的土地價值已也屬于一級商業(yè)地價，投資潛力巨大。

隨著城市向東向南發(fā)展的進(jìn)一步加快，城市結(jié)構(gòu)由單核心向多核心發(fā)展，特別是城市南部副中心的建設(shè)，沿城市主軸線人民南路沿線的辦公物業(yè)的發(fā)展呈上升趨勢，其商務(wù)、商業(yè)功能也逐漸顯現(xiàn)出來，可能是今后城市新結(jié)構(gòu)下的主要商務(wù)線。而人民南路沿線上幾個即將興建的商務(wù)辦公物業(yè)也是對這一發(fā)展趨勢的驗(yàn)證。另外，城南桐梓林、棕南、棕北區(qū)域內(nèi)的高檔次社區(qū)中的商務(wù)辦公現(xiàn)象正在出現(xiàn)已然成熟并成為主要的商務(wù)接待活動場所，人民南路沿線商務(wù)大道的形成是必然的。

3)位置分布

順城街、天府廣場、春熙路、東城根街四大片區(qū)已囊括了成都市將近70%的商務(wù)辦公物業(yè)，并主要集中在順城街和天府廣場周邊；人民南路沿線上分布了包括川信大廈、威斯頓聯(lián)邦大廈、岷山飯店、錦江賓館等高檔純辦公物業(yè)與星級酒店(也提供商務(wù)服務(wù)但此次調(diào)查未包含)，雖然數(shù)量不多但卻搶占了城市大多數(shù)的高端消費(fèi)者；一環(huán)路沿線的寫字樓則主要分布于磨子橋片區(qū)與城西。

目前，順城街聚集了成都市的大部分中高檔寫字樓(在城市總體商務(wù)辦公物業(yè)中占到21.57%的比例)，而且在順城街與西玉龍街形成的“L”型區(qū)域內(nèi)，分布了成都市將近80%左右的金融機(jī)構(gòu)，是城市主要的商務(wù)中心，順城街片區(qū)已經(jīng)具備了形成中央商務(wù)區(qū)(CBD)的一些必要條件，開始有了中央商務(wù)區(qū)(CBD)的雛形；加之，政府所規(guī)劃的城市CBD區(qū)域也將其納入其中，并且成都市的地鐵一號線也將在現(xiàn)在的“成都市體育館”附近設(shè)出入口，為其成為城市未來真正的CBD提供更大的支持。

同時，隨著城市舊城改造的深化進(jìn)行，國有土地出讓的規(guī)范化操作，以及城市中心土地的稀缺性，將使土地價值飛升，也會使區(qū)域內(nèi)的商務(wù)辦公物業(yè)的開發(fā)走向更高層次的產(chǎn)品路線。因而，也會對區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商務(wù)辦公物業(yè)產(chǎn)生較大的沖擊。

4)物業(yè)檔次(租金水平)

目前，成都市商務(wù)辦公市場供應(yīng)的物業(yè)類型以中檔產(chǎn)品為主，占到總體供應(yīng)量的51%；中高檔及高檔商務(wù)辦公物業(yè)的比例相應(yīng)要低得多，其比例分別為總體供應(yīng)量的25%和14%；10%的低檔商務(wù)辦公物業(yè)。

據(jù)調(diào)查，目前成都市幾幢老牌的高檔商務(wù)辦公物業(yè)的入駐率基本都已超過了80%，新推出的威斯頓聯(lián)邦大廈、城市之心，由于推出的時間不長，所以入駐率相應(yīng)要低一些。隨著城市中央商務(wù)區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)的實(shí)施，結(jié)合城市經(jīng)營的新戰(zhàn)略，考慮到土地價格的飆升，順應(yīng)西部開發(fā)帶來的實(shí)力商務(wù)消費(fèi)機(jī)構(gòu)的需求，商務(wù)辦公物業(yè)將出現(xiàn)產(chǎn)品高檔化、人性化和生態(tài)化的趨勢。

5)物業(yè)管理費(fèi)用

45.1%的商務(wù)辦公物業(yè)每月·每平方米的物業(yè)管理費(fèi)用在5元/平方米以下，將近20%的商務(wù)辦公物業(yè)不收取物業(yè)管理費(fèi)用。物業(yè)管理費(fèi)用在5-10元/平方米與10-15元/平方米的商務(wù)辦公物業(yè)比例也與其供應(yīng)量一樣，只占到總體供應(yīng)量的19.61%和15.69%。

由于市場上供應(yīng)的商務(wù)辦公物業(yè)以中檔類型的居多，這也決定了這些辦公物業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)水平不高。目前，就消費(fèi)市場來說，商務(wù)消費(fèi)者對于商務(wù)辦公物業(yè)的物業(yè)管理水平更多的是要求軟性配套的建立、健全，盡可能的實(shí)現(xiàn)商務(wù)辦公的服務(wù)達(dá)到人性化的狀態(tài)。

6)高檔寫字樓的入住率都較高

根據(jù)調(diào)查，目前成都高檔寫字樓的入住率都較高，平均達(dá)到80％。近年來成都招商引資的環(huán)境不斷優(yōu)化，吸引大量外來資金，是寫字樓需求增加的一劑強(qiáng)心針。同時，政府對民營經(jīng)濟(jì)的鼓勵和扶持，大量中小型民營企業(yè)成為高檔寫字樓需求中不可忽視的主力軍。另外還受到金融、會計、律師等服務(wù)性行業(yè)以及電信運(yùn)營等行業(yè)的影響。入世之后，隨著這些行業(yè)發(fā)展經(jīng)營本地業(yè)務(wù)，其規(guī)模將隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展而逐漸擴(kuò)大，對寫字樓的需求也將逐漸釋放出來。因此，成都目前不論是甲級寫字樓還是中檔寫字樓的需求都較旺盛。

7)寫字樓租賃客戶呈現(xiàn)多元化

在對目前主要寫字樓的大部分入住客戶進(jìn)行的行業(yè)分析后發(fā)現(xiàn)，各行各業(yè)都有涉及，分布比較平均。從行業(yè)特征來看，主要客戶集中在IT、通訊、電子科技、文化傳媒、金融保險、建筑及房地產(chǎn)、電信及醫(yī)藥上，其中IT、通訊、電子科技行業(yè)的知名客戶高居首位，而這些行業(yè)也正是成都經(jīng)濟(jì)的主要組成部分。預(yù)計這個趨勢在今后幾年內(nèi)，不會有大的變化，未來新增的寫字樓亦將面臨這些客戶群。據(jù)分析，目前除了在市中心、人民南路及順城街集中了大量的高檔寫字樓外，在東城根街、騾馬市商圈中的中檔寫字樓則集中大量的中小型成長型企業(yè)。

8)外資企業(yè)機(jī)構(gòu)偏愛星級酒店。

盡管成都的高檔商務(wù)辦公物業(yè)在硬件、軟件配套等方面都已有些檔次，但離國際水準(zhǔn)還有相當(dāng)距離。相當(dāng)多的外資機(jī)構(gòu)寧愿花大價錢去租五星級酒店。錦江賓館與總府皇冠假日酒店是外資機(jī)構(gòu)入住比較多的星級酒店。如長租錦江賓館的香港匯豐銀行成都辦事處、康隆亞洲公司成都辦事處、日本豐田汽車成都代表處等，以及長租皇冠假日酒店的加拿大加成顧問有限公司成都辦事處、日本經(jīng)濟(jì)協(xié)會成都事務(wù)所等。而各大寫字樓也沒有放棄過將其爭取過來的努力。成都商務(wù)辦公物業(yè)的專業(yè)化水平不高，是制約成都寫字樓發(fā)展的最大障礙。3、需求市場1）基本情況商務(wù)辦公物業(yè)的使用主要是以租賃為主，租賃與購買之間的比例大概占到7:3的比例；

2)商務(wù)辦公物業(yè)租賃客戶中，私營企業(yè)占到絕大多數(shù)(47%)，其次有30%左右的外資企業(yè)和機(jī)構(gòu)，另外國營企業(yè)和合資企業(yè)也占到一定比例；購買商務(wù)辦公物業(yè)的客戶中，以國營企業(yè)居多達(dá)到45%的比例，個人投資的比例達(dá)到了25%，另外還有30%的私營企業(yè)；

3)80%以上的企業(yè)沒有對員工辦公環(huán)境的大小進(jìn)行規(guī)范性的要求，少數(shù)有員工辦公面積標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)制定的員工辦公面積最小的4平方米，最大10平方米，對員工辦公條件的改善并不十分重視。

4)目前，絕大多數(shù)的企業(yè)接受的物管服務(wù)為：24小時的保安/保衛(wèi)、代收電話/水電費(fèi)、收發(fā)信件、報紙、郵遞服務(wù)；打掃公共的環(huán)境衛(wèi)生、停車位等一些基本的服務(wù)內(nèi)容；

5)停車、就餐、電梯、通風(fēng)、采光等因素是最容易受到商務(wù)辦公消費(fèi)群體的挑剔，也是目前多數(shù)消費(fèi)群體不滿意程度最高的幾大影響因素。2）目標(biāo)消費(fèi)市場的需求心理分析選擇辦公地點(diǎn)的重要影響因素

·是否符合公司發(fā)展及形象的要求

·商務(wù)辦公物業(yè)的租金和售價

·進(jìn)出辦公地點(diǎn)的交通順暢、方便

·商務(wù)辦公物業(yè)所處的位置，是否是商業(yè)繁華地段

·商務(wù)和辦公配套是否完善及方便程度

·辦公環(huán)境的舒適性、健康性(如就餐是否方便，通風(fēng)、采光條件是否良好等)

2)對辦公條件的要求及建議

·辦公環(huán)境安靜、整潔

·停車便利、有充足的停車位

·提供餐廳或餐飲配套，解決上班的工作餐

·網(wǎng)絡(luò)和寬帶、中央空調(diào)的配備

·對入駐企業(yè)的整體素質(zhì)進(jìn)行選擇，事前控件有利于提升物業(yè)自身檔次

·建立整個物業(yè)內(nèi)各租戶的通訊錄，方便業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)

3）商務(wù)辦公物業(yè)消費(fèi)群體的需求傾向1)實(shí)力機(jī)構(gòu)多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業(yè)，中小機(jī)構(gòu)為提高自身公司形象，選擇檔次相對低、但功能適用的辦公物業(yè)。未來一段時期內(nèi)，中小型發(fā)展企業(yè)及個人投資行為將會是有所提升；國際資本的引進(jìn)勢必會引發(fā)高端商務(wù)辦公物業(yè)的開發(fā)；

2)純辦公物業(yè)仍然是需求的主體；

3)適用、居中(100-200平方米)的辦公面積被普遍看好。

4)對產(chǎn)品的需求特征越來越集中在配套、管理、價位等方面。

小結(jié)

未來的辦公環(huán)境將是科技、健康、人性化相結(jié)合，隨著西部大開發(fā)的深化勢必會吸引大批的國際性企業(yè)入駐成都，為商務(wù)辦公物業(yè)提供大量的消費(fèi)需求；另外，從國際貿(mào)易形式的發(fā)展趨勢來看，電子商務(wù)和網(wǎng)上交易的普及，也就相應(yīng)地對寫字樓的網(wǎng)絡(luò)配套硬件設(shè)施和物業(yè)管理水平提出更高的要求，滿足對商務(wù)辦公物業(yè)的5A級智能辦公要求。

新科技辦公模式要有特色服務(wù)，如考慮到一些企業(yè)經(jīng)常加班，物業(yè)管理公司可能考慮提供24小時服務(wù)；建立前臺服務(wù)，滿足商業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)有配餐中心，提供滿意的餐飲服務(wù)，在通常商務(wù)辦公物業(yè)員工餐廳提供午餐的基礎(chǔ)上，同時還提供早、晚員工餐；另外還有環(huán)保辦公、24小時工程管理服務(wù)等。

人性化的商務(wù)辦公物業(yè)必然會出現(xiàn)，可能更多的是考慮室內(nèi)采光，最好能讓每個房間都能享受到自然光線；還要有比較高的層高，較開闊的視野，較通透和開放的空間，使人坐在里面沒有壓抑感；另外，還要有充足的新風(fēng)量，滿足消費(fèi)者對通風(fēng)的要求；商務(wù)物業(yè)的綠化環(huán)境也應(yīng)當(dāng)是考慮的重點(diǎn)。第九部分成都市別墅市場淺一、成都市別墅市場概況：1、區(qū)域位置分布零散成都市目前的別墅項(xiàng)目的地理位置多在二環(huán)路外，區(qū)域位置上則是東、南、西方位都有分布，而且各個項(xiàng)目之間相互獨(dú)立沒有形成一種板塊式的別墅集中區(qū)域，像羊西線三環(huán)一帶雖聚集了御都花園別墅、君臨天下等別墅項(xiàng)目,但項(xiàng)目之間的位置偏遠(yuǎn)，并沒有形成一種相互促進(jìn)的別墅板塊。成都市別墅項(xiàng)目的這種分布特征使其在成都市房地產(chǎn)市場中很難形成大的影響力。2、檔次之間的差異巨大3、產(chǎn)品不斷變化4、整體銷售欠佳局部反差極大二、典型案例1、頂級別墅代表――草堂之春2、大眾型別墅代表——君臨天下3、綜合社區(qū)的別墅部分（高檔部分）——錦官新城4、郊縣別墅（大眾型）——華楠半島分析：華楠半島位于現(xiàn)階段開發(fā)較為火熱的人南板塊，項(xiàng)目以沿合1200米天然堤岸為最大賣點(diǎn)，整體均價水平較低和君臨天下一樣是定位于大眾型別墅。

華南半島的產(chǎn)品類型是獨(dú)棟別墅和目前人南板塊項(xiàng)目較為流行的花園洋房的組合方式，整個項(xiàng)目的自然景色較好，但是周邊的配套設(shè)施較為欠缺，加之所臨的中和鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施和城鎮(zhèn)規(guī)劃不及華陽鎮(zhèn)，使其介于郊區(qū)別墅和郊縣別墅的概念之間。第十部分成都小戶型市場調(diào)查研究報告一、成都市小戶型物業(yè)的演變二、小戶型項(xiàng)目各單項(xiàng)指標(biāo)分析三、市場供應(yīng)分析四、產(chǎn)品基本類型：五、需求市場特征1.目前成都市小戶型物業(yè)的消費(fèi)群體構(gòu)成特征

2.年輕一族是小戶型物業(yè)最重要的一支市場消費(fèi)支撐力量

3.投資市場是小戶型市場的另一個重要的支撐點(diǎn)

4.影響小戶型物業(yè)消費(fèi)者的幾個關(guān)鍵性因素：

六、目前成都市小戶型物業(yè)存在的缺陷七、目前成都市小戶型物業(yè)的市場數(shù)據(jù)分析1、小戶型項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域的分布2、小戶型項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)線分布3、小戶型項(xiàng)目的開發(fā)方式4、小戶型項(xiàng)目的交房標(biāo)準(zhǔn)5、小戶型項(xiàng)目的建筑形態(tài)八、目前成都市小戶型物業(yè)典型案例分析1、SOLO——個人酒店寓所2、長富新城

3、芝華士

4、美麗人生—CBD里的時尚宅第

5、凱蒂陽光—北美酒店式公寓

6、個案對比分析九、成都市未來小戶型市場發(fā)展趨勢分析

8.小戶型房產(chǎn)項(xiàng)目正與邊緣行業(yè)相互整合而形成的新的、特定的物業(yè)產(chǎn)品。小戶型物業(yè)產(chǎn)品從市區(qū)向郊外擴(kuò)展，將逐步引導(dǎo)又一種產(chǎn)品細(xì)分市場的興起，那就是旅游、休閑、運(yùn)動為主的休閑度假型物業(yè)。============================================================================================1.內(nèi)容包含最新全國各大城市房地產(chǎn)市場研究、房地產(chǎn)項(xiàng)目研究、最新房地產(chǎn)行業(yè)分析、走勢、預(yù)測以及全國各地區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)研報告、投資可行性研究報告……2.房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理表格/制度/崗位說明/績效薪酬/考核制度/財務(wù)控制/管控模式/房地產(chǎn)企業(yè)行政管理資料和企業(yè)管理/企業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告等……3.熱點(diǎn)城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島……<企業(yè)管理2009年11月更新>《偉業(yè)逆市下的營銷突圍》--68頁P(yáng)PT<企業(yè)管理2009年11月更新>《綠城集團(tuán)案例解析匯編》--62頁P(yáng)DF<企業(yè)管理2009年11月更新>《北京市建設(shè)工程勞務(wù)分包方合同》--11頁Word<企業(yè)管理2009年11月更新>《高爾夫景觀及其應(yīng)用》--138頁Word<企業(yè)管理2009年11月更新>《遼寧電力第四工程公司辦公大樓辦公大樓的物業(yè)管理委托合同》--7頁Word<企業(yè)管理2009年11月更新>《成都置信集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)銷售模式研究報告》--13頁Word<企業(yè)管理2009年11月更新>《思源經(jīng)紀(jì)贈送面積專題研究報告》--43頁P(yáng)PT<企業(yè)管理2009年11月更新>《偉業(yè)顧問2007年天津酒店式公寓及小戶型項(xiàng)目市場研究專題》--37頁P(yáng)PT<企業(yè)管理2009年11月更新>《偉業(yè)顧問2007年北京辦公產(chǎn)權(quán)公寓建筑專題研究》--56頁P(yáng)PT<企業(yè)管理2009年10月更新>《萬科產(chǎn)品的持續(xù)創(chuàng)新》--27頁P(yáng)PT<企業(yè)管理2009年10月更新>《住宅產(chǎn)品線建設(shè)質(zhì)量管控分解工作方案》--39頁P(yáng)DF<企業(yè)管理2009年10月更新>《北京王府井富陽廣場工程合同文件》--48頁Word<企業(yè)管理2009年10月更新>《中原長沙四房戶型競爭價值對比》--44頁P(yáng)DF<企業(yè)管理2009年10月更新>《世聯(lián)邏輯結(jié)構(gòu)的探究》--43頁P(yáng)DF<企業(yè)管理2009年10月更新>《德思勤-住宅樓盤建筑風(fēng)格研究》--90頁P(yáng)DF<企業(yè)管理2009年10月更新>《世聯(lián)2007年城市新區(qū)大盤成功開發(fā)模式研究》--31頁P(yáng)PT<企業(yè)管理2009年10月更新>《項(xiàng)目售樓前建筑配置研究》--20頁Word<企業(yè)管理2009年10月更新>《招商地產(chǎn)房地產(chǎn)行業(yè)客戶分析和研究》--93頁P(yáng)PT<企業(yè)管理2009年10月更新>《建筑節(jié)能講座》--109頁P(yáng)PT<企業(yè)管理2009年10月更新>《建筑裝飾裝修工程施工合同》--7頁Word<企業(yè)管理2009年10月更新>《不只是賣房子—豪宅營銷的特點(diǎn)及趨勢》--26頁Word<企業(yè)管理2009年10月更新>《建筑裝飾工程施工合同》--13頁Word<企業(yè)管理2009年10月更新>《中原房地產(chǎn)開發(fā)模型思考》--27頁P(yáng)DF<企業(yè)管理2009年10月更新>《2009年廣州市房屋租賃合同登記備案操作規(guī)則》--39頁Word<企業(yè)管理2009年10月更新>《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》--14頁Word<企業(yè)管理2009年10月更新>《世聯(lián)剩余法土地價值評估報告框架研究》--8頁P(yáng)PT<企業(yè)管理2009年10月更新>《2008年某公司物業(yè)服務(wù)合同》--16頁Word<企業(yè)管理2009年10月更新>《房地產(chǎn)廣告代理協(xié)議范書》--16頁Word<企業(yè)管理2009年10月更新>《房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系》--84頁P(yáng)DF<企業(yè)管理2009年10月更新>《分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄表》--132頁Word<企業(yè)管理2009年09月更新>《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》--235頁P(yáng)PT<企業(yè)管理2009年09月更新>《商業(yè)房地產(chǎn)投資分析》--13個文件PDF<企業(yè)管理2009年09月更新>《材料進(jìn)場驗(yàn)收記錄》--9頁Word<企業(yè)管理2009年09月更新>《招商證券2009年中國當(dāng)代房地產(chǎn)研究專題之十—城市興衰的總結(jié)與展望》--26頁P(yáng)DF<企業(yè)管理2009年09月更新>《2008年浙江省商品房買賣合同示范文本》--32頁Word<企業(yè)管理2009年09月更新>《園林綠化施工合同書范本》--8頁Word<企業(yè)管理2009年09月更新>《詳細(xì)規(guī)劃與居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計基礎(chǔ)知識解讀》--173頁P(yáng)PT<企業(yè)管理2009年09月更新>《全套施工管理資料表格(Excel版600個)》--600個文件Excel<企業(yè)管理2009年09月更新>《21世紀(jì)不動產(chǎn)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)教程》--78頁Word<企業(yè)管理2009年09月更新>《世聯(lián)頂級豪宅營銷談》--75頁P(yáng)PT<企業(yè)管理2009年09月更新>《2006年長春融創(chuàng)上城二期東側(cè)疊加洋房景觀施工合同協(xié)議書及合同條款》--43頁Word<企業(yè)管理2009年09月更新>《青島國際貿(mào)易中心物業(yè)管理顧問合同》--13頁P(yáng)DF<企業(yè)管理2009年09月更新>《中原地產(chǎn)豪宅智能化方向研究報告》--19頁P(yáng)PT<企業(yè)管理2009年09月更新>《同致行2006年深圳新政下橫向聯(lián)合居住戶型設(shè)計案例解析》--41頁P(yáng)PT<企業(yè)管理2009年09月更新>《世聯(lián)研究案例淡市營銷案例總結(jié)-湘江北尚三期》--12頁P(yáng)PT<企業(yè)管理2009年09月更新>《新鄉(xiāng)市麗水華庭項(xiàng)目總代理銷售協(xié)議書》--7頁Word<企業(yè)管理2009年09月更新>《2007年湖北省建筑工程施工統(tǒng)一用表（施工項(xiàng)目安全管理內(nèi)業(yè)資料）》--216頁Word<企業(yè)管理2009年09月更新>《房地產(chǎn)案件審判法律問題研究》--365頁P(yáng)DF<企業(yè)管理2009年09月更新>《易居2008年上海千萬級別墅研究》--40頁P(yáng)PT<企業(yè)管理2009年09月更新>《世聯(lián)城市更新之市場模式》--139頁P(yáng)DF<企業(yè)管理2009年09月更新>《工程施工合同協(xié)議書及格式》--4頁Word<企業(yè)管理2009年09月更新>《2007年東莞國際公館開發(fā)資金預(yù)算表》--16頁Word<企業(yè)管理2009年