某地房地產(chǎn)工程缺陷管理

房地產(chǎn)工程缺陷管理工程管理部一、缺陷的定義1、什么是房屋質(zhì)量缺陷？房屋的實(shí)體、功能、環(huán)境等不符合國(guó)家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)或合同約定的要求。房屋實(shí)體是指房屋實(shí)際存在的有形組成部分，包括主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、裝飾裝修等。

房屋功能是指房屋水電、暖通、燃?xì)狻⑼ㄐ?、保溫、隔熱、防水、采光、日照等方面的使用狀態(tài)與指標(biāo)。

房屋環(huán)境是指對(duì)房屋使用人及其活動(dòng)造成影響的空氣、水、聲、光、輻射、景觀等因素，可分為室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境。

我們的缺陷補(bǔ)充我們關(guān)注更多的功能性缺陷，提供業(yè)主更舒適、更合理、更方便、更美觀的產(chǎn)品——自我完善。吳中2、房屋缺陷的分類

房屋質(zhì)量缺陷的類型如下：

a、按照性質(zhì)，分為房屋實(shí)體質(zhì)量缺陷、房屋功能質(zhì)量缺陷、房屋環(huán)境質(zhì)量缺陷。

b、按照是否可修復(fù)，分為可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷和不可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷。

c、按照缺陷存在的時(shí)間，分為暫時(shí)性的房屋質(zhì)量缺陷和永久性的房屋質(zhì)量缺陷。

d、按房屋質(zhì)量缺陷的程度和影響分為嚴(yán)重質(zhì)量缺陷和一般質(zhì)量缺陷二、缺陷管理的目的一個(gè)自我完善的過程；不斷發(fā)現(xiàn)、解決、規(guī)避問題，提高產(chǎn)品品質(zhì)，更加精細(xì)化，持續(xù)超越客戶期望。實(shí)現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和知識(shí)共享，減少或避免缺陷問題的重復(fù)發(fā)生，促進(jìn)產(chǎn)品服務(wù)品質(zhì)的不斷改進(jìn)。提升客戶滿意度。三、缺陷管理的出發(fā)點(diǎn)1、客戶需求充分了解客戶對(duì)我們房屋的需求，最基本的首先是安全，其次是適用、耐久，還有美觀、環(huán)保、等等，而我們要考慮的不僅僅是這些，還有后期維護(hù)、居住品位、甚至風(fēng)水影響。2、結(jié)果導(dǎo)向業(yè)主合理的需求就是我們改進(jìn)的內(nèi)容。業(yè)主的感受是我們進(jìn)步的指引。業(yè)主的滿意是我們產(chǎn)品價(jià)值的體現(xiàn)。四、缺陷管理的階段全面管理，全程跟蹤推進(jìn)；前期介入:規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審過程控制:工程施工全過程入住前期居住了解：入住驗(yàn)房裝修居住各個(gè)階段我們的關(guān)注點(diǎn)不同；規(guī)劃階段主要關(guān)注定位、采光、車位、綠化率、附屬設(shè)施配置等問題；設(shè)計(jì)和圖紙會(huì)審階段主要關(guān)注風(fēng)格、戶型、部品布置、工藝做法、現(xiàn)階段施工標(biāo)準(zhǔn)是否可以實(shí)現(xiàn)等問題；工程施工過程主要關(guān)注工程各節(jié)點(diǎn)施工工藝是否能滿足要求，以及系統(tǒng)性工程質(zhì)量問題；入住前期模擬業(yè)主感受關(guān)注裝修、使用等功能問題；入住驗(yàn)房和裝修階段主要了解業(yè)主感觀和裝修方向；居住階段長(zhǎng)期了解使用不便和隱含的問題；五、缺陷管理的流程必須六、缺陷管理辦法1、缺陷查驗(yàn)把自己當(dāng)成即將入住的業(yè)主，設(shè)想一下,在裝修、居住中有那些不安全、不方便、不美觀的地方，要深入到如何去擺家具、掛窗簾、安空調(diào)等細(xì)節(jié)。可以進(jìn)行居住體驗(yàn),親身感受問題；更多的關(guān)注標(biāo)準(zhǔn)戶型，對(duì)于每一種戶型都應(yīng)該仔細(xì)查驗(yàn)、體會(huì)業(yè)主感受。從老人、孩子、各種不同職業(yè)的業(yè)主的角度考慮。從專業(yè)的角度看哪些地方有隱患或不便于日后的維護(hù)；

缺陷查驗(yàn)GO……..讓我們跟隨業(yè)主的腳步和目光，看看我們的產(chǎn)品可能存在哪些缺陷吧！a、開闊視野—室外缺陷查驗(yàn)園區(qū)在園區(qū)內(nèi)我們應(yīng)該查驗(yàn)?zāi)男?？車位配置是否夠用；樓間距是否滿足采光要求；入口設(shè)置是否合理；綠地比率是否滿足要求；電力設(shè)施、排污設(shè)施等的布置是否合理（規(guī)劃階段）；各種水、電井蓋位置是否合理和有利于后期維修；井蓋盡量避開車行道、單元門口；水景有沒有排水系統(tǒng)，道路布置是否合理雨后路面是否積水；

道路兩側(cè)樹木枝條是否過長(zhǎng)可能刮到車或行人；燈光照度是否夠用；燈具是否牢固、美觀；路面排水井?dāng)?shù)量在下雨時(shí)不能及時(shí)將雨水排除，排水井是否高于地面，排水井蓋強(qiáng)度夠不夠；是否有前楊后柳等問題；其它路面、綠化、景觀的問題；樓外樓外我們需要查驗(yàn)些什么？樓體是否設(shè)置了排水坡；墻體、屋面、地面、露臺(tái)、空調(diào)位、各種管道節(jié)點(diǎn)保溫是否滿足要求；天溝端部構(gòu)造是否容易滲漏和方便維修；墻面、檐口安裝空調(diào)時(shí)是否方便；空調(diào)位內(nèi)排水立杠是否妨礙空調(diào)外機(jī)的安裝；坡屋頂房檐冬季是否可能結(jié)冰瘤子；樓體的采暖井、配電室設(shè)置是否合理；保潔工具間、取水點(diǎn)是否設(shè)置；雨棚是否有雨水散排或直排現(xiàn)象，排水管底是否設(shè)置水簸萁，煤氣罩是否安裝到位；信報(bào)箱位置和防水措施是否合理是否可行；花池圍墻面是否抹灰并防水處理；墻面磚自防水如何，冬季是否會(huì)凍漲，是否存在返堿情況，勾縫是否密實(shí)；外墻保溫及涂料細(xì)部施工是否光滑平整。

墻體伸縮縫處設(shè)置是否美觀，有無裂縫；

雨棚設(shè)置是否合理，屋面如果結(jié)構(gòu)復(fù)雜，易產(chǎn)生滲漏；樓內(nèi)仗的公毯共設(shè)哥施樓內(nèi)遞的公炊共設(shè)艱施我消們需懷要查型驗(yàn)些帖什么養(yǎng)？外樓燭梯臺(tái)蓋階踏份腳板鴿厚度府能否肯保證劈燕強(qiáng)度檔；緩辟步臺(tái)/樓梯壺踏步奴能否角積水跨；洋具房臺(tái)撐階有疼無下梯沉、戲開裂踐；樓梯還間通蒸風(fēng)、掌照明聾設(shè)施辦是否小完善暑；讀卡鑒器設(shè)斷置是蝕否合電理；樓梯響間踏炎步、桐緩步疏臺(tái)地座磚鑲誕貼是腎否美潔觀；樓梯傭與上霉層梁防底間妹高度性夠不不；樓梯盤欄桿持強(qiáng)度扮夠不訊夠，塵側(cè)面蹈間距鼻是否減過大,有無朗容易鼻攀爬揪處；樓梯亮間內(nèi)面各種咳管道盾是否拉封閉夜或設(shè)精置管蔥道井召處理謝；樓梯法間墻漢是否飄有滲果漏隱杰患點(diǎn)綠：磚尿縫分帝隔條基密縫桃不嚴(yán)診；地脖燈打帆膠不悅嚴(yán)及餅?zāi)z體芬老化梁；樓辜梯踏稻步根壺部打只膠不瞎嚴(yán)及動(dòng)膠體懲老化笨；對(duì)爪講機(jī)怒位打連膠不濾嚴(yán)及極膠體烤老化臨；理針石踏隔步板啄底側(cè)粗封堵隊(duì)不嚴(yán)壺等墊；室外團(tuán)可視魔主機(jī)伸位置禍?zhǔn)欠袼銣?zhǔn)確漫，室則外可譯視主晃機(jī)及窮讀卡蛾器有繼無遮披雨設(shè)托備；上屋刃面天時(shí)井井杏道設(shè)忙置是優(yōu)否合抹理；遣防火斷門設(shè)禽置是刺否合蠢理；首層雄小院首層悔小院場(chǎng)我們疤需要厚查驗(yàn)為些什察么？回填其土有枕無垃違圾、忽是否呀平整剝，高注度夠步不；雨水夜井內(nèi)色是否爺抹灰納，布極置是洲否合爹理；圍墻赴是否纏返堿娃、不煉平；圍墻荒燈是爸否設(shè)碎置，灶管線除留置辱是否餃合理品；讀卡考器設(shè)瘡置是撤否合蹤蝶理；院門岔是否霞容易角攀爬昨，有堆無返能銹、拐脫落僑現(xiàn)象蕩；入戶偏門前陜是否陽設(shè)雨愧棚及葉燈；b、登柏堂入聽室—室內(nèi)榮缺陷飯查驗(yàn)進(jìn)戶探門進(jìn)戶公門我訓(xùn)們需挺要查杰驗(yàn)些年什么掛？進(jìn)戶奏門的招開啟撫方式耽是否依影響日上下襖樓梯拐，大奪小是宏否滿臭足搬記運(yùn)家眼具；門檻朝高度李是否蛋滿足期裝修爐要求鋼；門牌案是否逮固定愉牢固答，有緩無銹館蝕，泰是否些掛錯(cuò)例；進(jìn)戶昆門本強(qiáng)身質(zhì)層量是格否有蹦缺陷盈？（碑安全絲式、劃貴傷、遭變形稻、銹娃蝕等謊）進(jìn)戶律門開龍啟是花否能卸達(dá)到忍要求州開啟陜角度越；客廳客廳貴我們懷需要撤查驗(yàn)周些什捐么？有無思天棚梨、墻勻面不雞平、福色差遠(yuǎn)，口齊角不乏歸方星，影粒響室夢(mèng)內(nèi)裝犯修及探觀感研等問委題；空調(diào)妄孔內(nèi)廟傾，卷冷凝總水易筋倒灌和，北做風(fēng)雨左時(shí)，視雨水英也容加易倒尼戧進(jìn)竟室內(nèi)羽；露臺(tái)孝門是券否有釋臺(tái)階壟，能黃滿足皂防水饒要求決；室內(nèi)遠(yuǎn)是否訂有未陡拆除鑼干凈導(dǎo)的周麥轉(zhuǎn)材捏料；臥室據(jù)、起家居室慶、茶皺室臥室屠、起屠居室宴我們嫂需要瓣查驗(yàn)濟(jì)些什慨么？一層錦茶室啦室外徑樓梯寶部分遲，底顛部是訂否做勤了保況溫處禽理；空調(diào)業(yè)機(jī)與少窗簾瓜懸掛仿是否籌沖突葬；空當(dāng)調(diào)預(yù)筍留孔考的位覺置是盼否合板理；應(yīng)保隆證采羽光、雄通風(fēng)敘良好榴；家具乘布置郵是否貌與各辯種面腎板沖躍突；茶室匯有無濾因地用下回白填土矮下沉扇導(dǎo)致隆地面萄空鼓拆；廚房廚房滑我們躲需要背查驗(yàn)斤些什享么？墻面誘抹灰圓與窗晝鉸鏈爪間距干離是雁否能察方便衫貼磚澆及開抖啟窗樹戶；煙機(jī)胳位置螺與煙茂道間稿距離蓋是否沃合理強(qiáng)，有皆無障告礙；煤氣謊管線走設(shè)施商的位粱置是竭否合對(duì)理；地漏百及排的水管竟位置捏是否掩合理依；冷熱惱水管憶接口搭有無煎間距瓜過小盈、不大水平鄰、不抹垂直隸或進(jìn)華墻面英過深塔無法躬貼磚溉等問虧題；各種逐部件毒是否狗交叉尺沖突衛(wèi)生墻間衛(wèi)生哀間我牙們需悟要查朗驗(yàn)些酸什么漸？洗衣稅間如洽采用繩玻璃強(qiáng)磚采浸光，濫四周駁應(yīng)保適溫；洗衣還機(jī)位榴置是筐否可雁放的得下常都規(guī)洗鞭衣機(jī)迫；管線疤標(biāo)注請(qǐng)是否悟準(zhǔn)確撿、規(guī)陷范；柱座便版孔與橋墻面蒙間距該是否繳合理貸；閣樓訪、地纖下室碧等的林衛(wèi)生蜓間給玻排水噸、排揚(yáng)風(fēng)等紋設(shè)施瞎是否謝齊全幕。冷熱誰水管獅接口遙有無傻間距肆過小爭(zhēng)、不解水平櫻、不概垂直腎或進(jìn)綁墻面喪過深假無法浙貼磚平等問握題；有無棉墻面厭、頂桂棚不揮平整當(dāng)、不具垂直虛度等良影響扇裝修櫻的質(zhì)啄量問而題；地漏蘋及排樹水管雪位置能是否惕合理溝；塑鋼政門窗塑鋼慰門窗呈我們添需要靈查驗(yàn)列些什換么？門連篩窗部羅分有微無可街通風(fēng)屆的開句啟窗守扇；有無店冬季貍可能鉤結(jié)露殼的北抖、西嗽角窗腳，有免無玻厲璃不咽好擦箏洗的乒固定蛾扇；露臺(tái)安門的遮寬度鄙是否顏滿足受使用據(jù)要求施；能續(xù)否開襯啟到90度，冊(cè)或易珍碰撞運(yùn)墻體埋；露臺(tái)俯門、訪窗的餓開關(guān)洋是否盈方便叮和防騰盜。給排毛水、掛采暖給排夸水、懶采暖覺我們昌需要抹查驗(yàn)?zāi)坌┦补P么？穿墻淋管封滔堵嚴(yán)賓不，位衛(wèi)生隨間、樣廚房寒地漏膊有沒蹄有留桿鑲瓷芝磚的棕份衛(wèi)夫生間共排風(fēng)途口前甜有無士障礙著；預(yù)留錯(cuò)給水部管接宴口是生否整謀潔，卻散熱迷器成歉品保次護(hù)如但何；有無病給水爭(zhēng)管線帳暗設(shè)怖給業(yè)晨主裝傅修造股成麻冶煩；匹采暖匹管道摘預(yù)留塔槽是鳳否完呼整，航采暖桌管道減是否糧出墻扛太遠(yuǎn)再或高稅出地斗面，采暖寇管徑溉夠不采暖增管道對(duì)及給杯排水久管位掃置是綢否方焦便裝突修，燒坐便孟排水遍管位偵置是廈否正草確；易熱網(wǎng)卷箱門渾的設(shè)窄置是蹄否方淋便管顫理；空調(diào)非預(yù)留離孔是喉否過忍低，杏煤氣現(xiàn)套管楚的位邊置是便否正檢確；有無意可以短懸掛淹熱水考器的損位置打，強(qiáng)賽度是糕否許賊可。吊頂閉時(shí)是套否能細(xì)在窗妨沿上釘口包灰住下漆水管眠（排簡(jiǎn)水管探過低菌）；強(qiáng)弱具電強(qiáng)弱駐電我觀們需拌要查罩驗(yàn)些爬什么倍？各屋命內(nèi)的靠燈孔喪的位斤置、蓋數(shù)量右是否吵方便裕業(yè)主牢裝修稠和使享用；室內(nèi)找開關(guān)哀插座涉、電文話、吳電視霞面板慌的位病置、既數(shù)量密是否插方便批業(yè)主牲裝修障和使持用，稼對(duì)講茅的位肉置是手否合賊理；室內(nèi)乖的電股線容摩量是盞否能傻滿足上使用萬，電濤表是德否接陶錯(cuò)；強(qiáng)電短與弱哥電面淡板之尖間安掛全距斤離是德否符伙合規(guī)弱范要障求；有線且電視搏分戶怎箱設(shè)滾置是撈否利傳于業(yè)生主裝簽修和絨安裝舍調(diào)試汗。露臺(tái)輪燈位利有無點(diǎn)防水較、滲為水隱壯患；露臺(tái)轉(zhuǎn)和陽衛(wèi)臺(tái)露臺(tái)游和陽衡臺(tái)我蹲們需徹要查枯驗(yàn)些辨什么卵？鐵藝喝欄桿伐是否罵易攀湊爬，蠶固定跳是否蝦牢固專，扶劉手高茫度是說否合擠理；露臺(tái)率門下訪臺(tái)階禮高度器是否吵不夠啦，露投臺(tái)四虛周的斯防水適高度濾是否詠會(huì)對(duì)拍業(yè)主街裝修濁造成謀不便辣，露墻臺(tái)坡帳度是遼否能湖保證井排水賭順暢東；頂層切越層價(jià)露臺(tái)設(shè)處空苗調(diào)管慘線走漂向是辛否合難理；墻面栗保溫幅板和滾墻磚販?zhǔn)欠褙埪涞負(fù)Q（易錢造成堅(jiān)返鹼寺和霉叫變）凍，陽戰(zhàn)臺(tái)內(nèi)絡(luò)是否纖有雨迷水管伙，是善否有婆轉(zhuǎn)角槽窗；露臺(tái)飄處墻窩體的定保溫點(diǎn)性能吐是否柔可行烏；露臺(tái)椒地漏跡的大斤小和各標(biāo)高竊是否稠方便撞排水堪和裝雹修；露臺(tái)跨燈位乘位置黨是否鵝合理絡(luò)；閣樓閣樓折我們季需要菠查驗(yàn)梢些什潑么？閣樓站外側(cè)精露臺(tái)胸是否券方便趕上人侮和清橡掃斜面祥威盧光克斯綠窗位起置是惰否方庫(kù)便開鹿啟和勻安裝艇紗窗原。閣樓鄉(xiāng)豐外煙慨道高囑度是算否會(huì)依向室稼內(nèi)返但味；鋪風(fēng)天僚是否邊易進(jìn)鄙雨雪毫；采暖繪系統(tǒng)喘是否驚閣樓助方便斤安裝降暖氣艦；閣唱樓是坦否考岔慮了壟給排松水、零排風(fēng)照等使蹤蝶用功留能；閣樓濱分戶膛隔墻卻底部災(zāi)砌筑啄應(yīng)用縣實(shí)心異磚，劍否則湯易滲辨漏；頂層營(yíng)燈位找、開鐘關(guān)、聲插座益安裝損是否盯合理陸；搭建歸樓板逢是否盈便利錄（埋隔件、益承重咸梁等偵）地下父室地下掀室我錯(cuò)們需示要查駱驗(yàn)些召什么盜？是否卡充分底考慮幅了防孕水要斃求和別等級(jí)涼（返守水、旗滲漏期、潮屈濕等澆）按銷披售承氧諾清貼理回作填后挪是否度會(huì)露貼出地帖梁，捐水、把電管蜓線等聾；居住群性地其下室懲是否鉆設(shè)置拔了衛(wèi)記生間五，通確風(fēng)及超采光推設(shè)置處是否料合理志；樓梯畫口位杯置是種否合藍(lán)理，曬搭設(shè)割樓梯評(píng)凈高今能否陪滿足浪；窗口淘高度時(shí)是否喚能滿甚足防護(hù)雨水濃迸濺公和安耕全要庭求；排水季管線弦是否酸單獨(dú)魄設(shè)置序，有凍無防先返水管的考寶慮；車庫(kù)車庫(kù)監(jiān)我們枝需要瓦查驗(yàn)裙些什秩么？門前唉轉(zhuǎn)彎辱半徑爽夠不漠夠，千有無梅了望野設(shè)施蒙；單體般車庫(kù)參寬度感、凈權(quán)高能森否滿無足使抹用要騎求；門前如坡道錘排水抱坡度登夠不折夠，徒門前識(shí)雨蓖鞠子排敲水是采否通谷暢；要求籌車庫(kù)門門開直啟靈桃活，至停電蹦后也截能開姑關(guān)；車庫(kù)粉內(nèi)給賺排水幣、采元暖、慎消防川設(shè)施慣是否惹齊備者；地下歪車庫(kù)尊是否漂考慮路了防析水防敬潮；如果計(jì)不采梁暖，訊給水嗽、采逮暖、抖消防慚設(shè)施方的保泡溫考張慮；車庫(kù)子內(nèi)是信否有方易滲渣漏的朗雨、沾排水央管；2、缺說陷反齡饋查驗(yàn)鋪的記戚錄要拳詳細(xì)改，查映驗(yàn)的茂問題叉要準(zhǔn)驚確，妨按照琴前述宗的分虧類進(jìn)長(zhǎng)行整林理、捎匯總修。反饋風(fēng)要及縣時(shí)、必全面邁，明稠確造脾成的孝后果衡或影宜響。反饋涼要提籌出建幻玉議處隆理意索見和進(jìn)想要腿達(dá)到您的目己的。3、性普價(jià)分旅析在成痰本給真出整侮改費(fèi)鮮用后晶根據(jù)坡可以圾達(dá)到營(yíng)的效仗果確速定是京否整戀改。利潤(rùn)毅和客淺戶滿對(duì)意度歸的關(guān)份系客戶休滿意連度是討長(zhǎng)遠(yuǎn)貝利益繼的保像證。很大概的代耍價(jià)換根來很絲式少的強(qiáng)性能覽改善編是否盲得不噴償失摔；缺陷云整改蜓后會(huì)烘不會(huì)俘帶來蠟其它窮的問攪題？4、缺鮮陷整鉤改確定統(tǒng)方案膛（主暢要由翅各項(xiàng)銅目工克程組籍提出鎮(zhèn)和實(shí)攏施，斃重大鐵問題棵應(yīng)由父各相禁關(guān)部傷門一仙起開闊會(huì)確油定，博必要突時(shí)尋蘭求總毒工會(huì)辟幫助臨）賊安排溪實(shí)施愛（成埋品保還護(hù)做艷到位橋、過瓜程控耐制）技結(jié)果令驗(yàn)收雅（保股證效土果）前期懇圖紙疾會(huì)審僵記錄雅和設(shè)顏計(jì)變減更；及時(shí)斧、有浩效、癢徹底削、全妖面，反不留白后患凍；不斷蝴