建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)(各章重點(diǎn))

第一章建設(shè)法規(guī)概述1.建設(shè)法規(guī)的定義：建設(shè)法規(guī)是指國家立法機(jī)關(guān)或其授權(quán)的行政機(jī)關(guān)制定的旨在調(diào)整國家及其有關(guān)機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位、社會團(tuán)體、公民之間在建設(shè)活動中發(fā)生的各種社會關(guān)系的法律、法規(guī)的總稱。2.建設(shè)法規(guī)的特征：a.行政隸屬性b.經(jīng)濟(jì)性c.政策適時性d.技術(shù)性3.建設(shè)法規(guī)的基本原則：a.建設(shè)果凍應(yīng)確保建設(shè)質(zhì)量與安全原則b.建設(shè)活動應(yīng)當(dāng)符合國家的建設(shè)安全標(biāo)準(zhǔn)原則c.從事建設(shè)活動應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)原則d.不得損害社會公共利益和他人的合法權(quán)益原則e.合法權(quán)利受法律保護(hù)原則4.建設(shè)法規(guī)的體系的概念：建設(shè)法規(guī)體系是指把已經(jīng)制定和需要制定的建設(shè)法律、建設(shè)行政法規(guī)、建設(shè)部門規(guī)章、地方性建設(shè)法規(guī)和規(guī)章銜接起來，形成一個相互聯(lián)系、相互補(bǔ)充、相互協(xié)調(diào)的完整統(tǒng)一的法規(guī)框架.第三章城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃法規(guī)1.城市規(guī)劃的概念：從學(xué)科上講，城市規(guī)劃是一門綜合性學(xué)科，它涉及社會學(xué)、建筑學(xué)、地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等多種學(xué)科.從理論上講，城市規(guī)劃指預(yù)測城市的發(fā)展并管理各項(xiàng)資源以適應(yīng)其發(fā)展的具體方法或過程，以指導(dǎo)已建環(huán)境的設(shè)計與開發(fā).從行政上講，城市規(guī)劃是政府的一項(xiàng)重要職責(zé)和重要工作.2.城市規(guī)劃的類型：a.總體規(guī)劃：從宏觀上控制城市土地利用和空間布局，引導(dǎo)城市合理發(fā)展的總體部署。它包括：采用城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模；城市主要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和定額指標(biāo)；城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項(xiàng)建設(shè)的總體部署；原則確定市域城鎮(zhèn)布局、綜合交通系統(tǒng)和河湖綠地系統(tǒng)；確定分布實(shí)施的目標(biāo)、途徑和發(fā)展程序。b.詳細(xì)規(guī)劃：以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，對城市近期建設(shè)區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)作出的具體規(guī)劃。它包括：規(guī)劃地段各項(xiàng)建設(shè)的具體用地范圍，建筑密度和高度等控制指標(biāo)，總平面布置、工程管線綜合規(guī)劃和豎向規(guī)劃。3.選址意見書的概念：選址意見書是指建設(shè)工程在立項(xiàng)過程中，由城市規(guī)劃行政主管部門出具的該建設(shè)項(xiàng)目是否符合城市規(guī)劃要求的意見書.4.選址意見書的內(nèi)容：a.建設(shè)項(xiàng)目基本情況.b.建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址的依據(jù)c.建設(shè)項(xiàng)目選址、用地范圍和具體規(guī)劃要求5.建設(shè)用地規(guī)劃許可證的概念建設(shè)用地規(guī)劃許可證是城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依據(jù)城市規(guī)劃的要求和建設(shè)項(xiàng)目用地的實(shí)際需要，向提出用地申請的建設(shè)單位或個人核發(fā)的確定建設(shè)用地的位置、面積、界限的證件.6.工程規(guī)劃許可證的概念建設(shè)工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)劃行政主管部門向建設(shè)單位或個人核發(fā)的確認(rèn)其建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的證件.也是申請工程開工的必備證件.第四章建設(shè)程序與建設(shè)管理法規(guī)1.建設(shè)程序的概念：建設(shè)程序是指建設(shè)項(xiàng)目從籌劃建設(shè)到建成投產(chǎn)必須遵循的工作環(huán)節(jié)及其先后順序.2.建設(shè)程序的步驟與內(nèi)容：a.項(xiàng)目建議書階段項(xiàng)目建議書是指投資者對準(zhǔn)備建設(shè)項(xiàng)目提出的大體輪廓性設(shè)想和建議.b.可行性研究階段可行性研究階段的工作包括：可行性研究，可行性研究報告的審批、組建建設(shè)單位.c.設(shè)計階段設(shè)計是對擬建工程的實(shí)施在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面而詳盡的安排，是基本建設(shè)計劃的具體化，是整個工程的決定性環(huán)節(jié)，是組織施工的依據(jù).d.建設(shè)準(zhǔn)備階段建設(shè)準(zhǔn)備階段包括：預(yù)備項(xiàng)目、建設(shè)準(zhǔn)備的內(nèi)容和報批開工報告。e.建設(shè)實(shí)施階段這事基本建設(shè)程序中的關(guān)鍵階段，是對項(xiàng)目具體付諸實(shí)施，使之盡快建成、投資發(fā)揮效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié).在這個階段中建設(shè)單位起著至關(guān)重要的作用，對工程進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用的管理和控制責(zé)任重大.f.竣工驗(yàn)收階段竣工驗(yàn)收是工程建設(shè)過程的最后一環(huán)，是全面考核基本建設(shè)成果、檢驗(yàn)設(shè)計和工程質(zhì)量的重要步驟，包括：申報竣工驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作、竣工驗(yàn)收的程序和組織g.后評價階段主要是為了總結(jié)項(xiàng)目建設(shè)成功或失誤的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，供以后的項(xiàng)目決策借鑒；同時，也可為決策和建設(shè)中的各種失誤找出的原因，明確責(zé)任；還可對項(xiàng)目投入生產(chǎn)或使用后存在的問題，提出解決辦法，彌補(bǔ)項(xiàng)目決策和建設(shè)中的缺陷.3.建筑許可概念建設(shè)許可是指建設(shè)行政機(jī)關(guān)根據(jù)公民、法人和其他組織的申請經(jīng)依法審查，通過頒發(fā)證、照形式賦予其一定權(quán)利或資格，準(zhǔn)予從事建設(shè)領(lǐng)域特定活動的行為.4.施工許可證申領(lǐng)條件（1）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)；（2）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證；（3）需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求；（4）已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)；（5）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料；（6）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；（7）建筑資金已經(jīng)落實(shí)；（8）按規(guī)定應(yīng)委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理單位（9）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件5.施工許可證的監(jiān)督管理a.開工義務(wù)建設(shè)單位應(yīng)在領(lǐng)取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工b.延期須申請因故不能按期開工的，應(yīng)在期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)說明理由，申請延期。c.自行廢止既不開工又不申請延期的，或者超過延期次數(shù)、時限的施工許可證自行廢止.d.中止與恢復(fù)6.建筑企業(yè)資質(zhì)分類a.施工總承包資質(zhì)的企業(yè)b.專業(yè)承包資質(zhì)的企業(yè)c.勞務(wù)分包資質(zhì)的企業(yè)7.建筑企業(yè)資質(zhì)分級分級各序列按工程和技術(shù)特點(diǎn)劃分為若干資質(zhì)類別，各資質(zhì)類別按規(guī)定的條件劃分為若干等級8.建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)申請與審批a.序列中等級申請（1）施工總承包序列特級和一級企業(yè)、專業(yè)承包序列一級企業(yè)資質(zhì)經(jīng)省級建設(shè)行政主管部門審核同意后，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批；其中鐵道、交通、水利、信息產(chǎn)業(yè)、民航等方面的建筑企業(yè)資質(zhì)，又省級建設(shè)行政主管部門商同級有關(guān)部門審核同意后，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門，經(jīng)國務(wù)院有關(guān)部門初審?fù)夂螅蓢鴦?wù)院建設(shè)行政主管部門審批。審核部門應(yīng)當(dāng)對建筑業(yè)企業(yè)的資質(zhì)條件和申請資質(zhì)條件和申請資質(zhì)提供的資料審查核實(shí)。（2）施工總承包序列和專業(yè)承包序列二級及二級以下企業(yè)資質(zhì)，由企業(yè)注冊所在地省，自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門審批；其中交通、水利、通信等方面的建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)，由省，自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門征得同級有關(guān)部門初審?fù)夂髮徟?（3）勞務(wù)分包序列企業(yè)資質(zhì)由企業(yè)所在地省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門審批.建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將審批結(jié)果在公眾媒體上公告.序列中類別申請申請施工總承包資質(zhì)的企業(yè)可選擇某一類別資質(zhì)作為主項(xiàng)資質(zhì)，并可選擇他類不高于主項(xiàng)資質(zhì)級別的資質(zhì)，也可以申請專業(yè)承包的資質(zhì).專業(yè)承包企業(yè)、勞務(wù)分包企業(yè)可以再本資質(zhì)序列內(nèi)申請類別相近的資質(zhì).9.建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)監(jiān)督管理a.實(shí)行資質(zhì)證書制度b.資質(zhì)年檢制度c.資質(zhì)等級的晉升、降級和取消.第五章建設(shè)發(fā)包承包與招投標(biāo)法規(guī)1．建設(shè)工程的發(fā)包與承包概念是指建設(shè)單位或總承包單位作為發(fā)包人將擬建工程的勘察設(shè)計、施工安裝、發(fā)包代理、監(jiān)理等工作的全部或一部分，委托給承包人即勘察設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位，并按雙方商定條件支付報酬，通過合同方式明確各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的一種商業(yè)交易上的法律活動.2.發(fā)包的方式：a.直接發(fā)包b.招標(biāo)發(fā)包3.承包的方式：按承包工程項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)：a.全過程總承包b.設(shè)計施工總承包c(diǎn).專業(yè)總承包d.平行承發(fā)包按承包對象的組織形式：聯(lián)合承包單獨(dú)承包4.招標(biāo)方式：a.公開招標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo).b.邀請招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)5.建設(shè)工程招標(biāo)的概念建設(shè)工程招標(biāo)，是指招標(biāo)人就擬建工程發(fā)布通告，以法定方式吸引承包單位參加競爭，從中擇優(yōu)選定工程承包方的法律行為。6.建設(shè)工程招標(biāo)的原則：公開、公平、公正、誠實(shí)信用第六章建設(shè)勘察設(shè)計法規(guī)第七章建設(shè)監(jiān)理咨詢法規(guī)1.建設(shè)工程監(jiān)理的含義建設(shè)工程監(jiān)理是指工程建設(shè)監(jiān)理單位接受建設(shè)單位的委托，在監(jiān)理合同約定的范圍內(nèi)，根據(jù)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范及工程建設(shè)承包合同，對工程建設(shè)活動實(shí)施的旨在實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)的微觀監(jiān)督管理活動.2.實(shí)行強(qiáng)制監(jiān)理的建設(shè)的工程范圍：（1）國家重點(diǎn)建設(shè)工程（2）大中型公用事業(yè)工程（3）成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)（4）利用外國政府或者國家組織貸款、援助資金的工程（5）國家規(guī)定必須實(shí)行監(jiān)理的其他工程3.實(shí)行強(qiáng)制監(jiān)理的建設(shè)工程依據(jù)：（1）政策（2）法律（3）行業(yè)行政法規(guī)（4）政府批準(zhǔn)的建設(shè)計劃、規(guī)劃、設(shè)計文件（5）合同文件第八章建筑合同管理法規(guī)1.建設(shè)合同全過程管理概念建設(shè)合同全過程管理就是對工程合同的全過程包括工程合同的準(zhǔn)備、訂立、履行、變更、違約處理、索賠、爭議解決、結(jié)束等的管理2.合同訂立概念合同訂立是合法當(dāng)事人之間通過法定程序和形式簽訂合同的過程。3.要約：是希望和他人訂立合同的意思表示，要約內(nèi)容要求具體確定，如果經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。4.承諾：是受要約人同意要約的意思表示。承諾應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出，但根據(jù)交易習(xí)慣或者要約表明可以通過行為作出承諾的除外。5.建設(shè)合同索賠的概念：建設(shè)合同索賠是指在工程合同履行中，當(dāng)事人一方由于另一方為履行合同所規(guī)定的義務(wù)，導(dǎo)致自身遭受損失，或者承擔(dān)了工程合同規(guī)定的額外責(zé)任，向另一方提出賠償要求或者權(quán)利主張的行為。6.索賠的基本程序1.發(fā)出索賠意向通知2.收集和提供索賠證據(jù)3.編寫與提交索賠報告4.評價索賠報告5.索賠談判6.索賠爭端解決7.索賠事件的類型1.不利的自然條件與人為障礙2.工期延長和延誤3.發(fā)包人指令工程加速4.因施工臨時中斷和工效降低引起的索賠5.發(fā)包人不正當(dāng)?shù)亟K止工程6.拖欠支付工程款7.發(fā)包人風(fēng)險和不可抗力8.因合同條文模糊不清甚至錯誤9.物價上漲10.法律法規(guī)變化11.貨幣及匯率變化第九章建設(shè)安全生產(chǎn)管理法規(guī)1.建設(shè)安全生產(chǎn)管理概念建設(shè)安全生產(chǎn)是指建筑生產(chǎn)過程中要避免人員、財產(chǎn)的損失及對周圍環(huán)境的破壞。第十章建設(shè)質(zhì)量管理法規(guī)1.建設(shè)工程質(zhì)量保修的范圍和期限建設(shè)工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程、供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目。保修期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用及維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。第十三章房地產(chǎn)管理法規(guī)1.房地產(chǎn)法的立法目的加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展2.土地使用權(quán)出讓的含義土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為.3.土地使用權(quán)出讓的特征.1.土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?.土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的分離為基礎(chǔ)的3.土地使用權(quán)出讓是有期限的4.土地使用者享有權(quán)利的效力不及于地下物5.土地使用權(quán)因土地滅失而終止4.土地征用的概念土地征用是指國家為了公共利益的需要依照法律對土地實(shí)行征用。即對集體所有土地憑借國家強(qiáng)制力依法取得，然后由政府和法定機(jī)構(gòu)進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)。5土地征用特征:1.國家建設(shè)征用土地的主體必須是國家2.國家建設(shè)征用土地是國家行政行為，具有強(qiáng)制性3.國家建設(shè)征用土地是國家公共利益的需要4.國家建設(shè)征用土地必須以土地補(bǔ)償為必備條件5.國家建設(shè)征用土地的標(biāo)的只能是集體所有的土地6.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般條件.1.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書2.按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成