房地產(chǎn)開發(fā)流程及風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告講義

房地產(chǎn)開發(fā)流程及風(fēng)險(xiǎn)控制2主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)一般流程二、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)主要參與者三、惠州市房地產(chǎn)開發(fā)流程四、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款中的風(fēng)險(xiǎn)3房地產(chǎn)開發(fā)3個(gè)特點(diǎn)1資金密集性2不可逆轉(zhuǎn)性3登記有效性關(guān)注政策變化，例如:土地政策/金融政策/稅費(fèi)政策/預(yù)售制度等關(guān)注市場變化，例如:競爭項(xiàng)目/暢銷戶型/未來的供應(yīng)/價(jià)格變動(dòng)等關(guān)注登記制度，例如:合同備案制度/轉(zhuǎn)移登記制度等4舉例:某房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析注：圖表表示某一高層住宅項(xiàng)目現(xiàn)金流、累計(jì)現(xiàn)金流，項(xiàng)目于2003年1月通過轉(zhuǎn)讓的方式取得項(xiàng)目用地；項(xiàng)目占地31,288平方米，規(guī)劃建設(shè)為10棟17~33層高層住宅樓，于2003年5月開工，預(yù)計(jì)2005年2季度完工，2004年3季度取得預(yù)售許可證銷售；項(xiàng)目總投資共計(jì)5個(gè)億，土地成本占總投資的32%，項(xiàng)目向銀行融資1個(gè)億，貸款期限為2年；項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的銷售價(jià)格為7500元/平方米；季度萬元取得預(yù)售許可證經(jīng)測算：（1）項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)回收期為3.05年；（2）項(xiàng)目開發(fā)1.5年（預(yù)售證取得）累計(jì)投入資金最大為2.5億；（3）項(xiàng)目總投資5個(gè)億，其中36%的自有資金，銀行融資占20%，預(yù)售款占44%；（4）發(fā)展商的稅前年平均利潤率為15%；投入資金最大項(xiàng)目現(xiàn)金流項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流1資金密集性5取消預(yù)售政策，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析取消預(yù)售制度——售價(jià)不變項(xiàng)目現(xiàn)金流項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流測算結(jié)果：（1）銷售價(jià)格不變，項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)回收期為3.75年；發(fā)展商利潤不變，動(dòng)回收期為3.69年（2）銷售價(jià)格不變的情況下，發(fā)展商稅前年利潤為4%；利潤不變的情況下，銷售價(jià)格由7500元/平方米提高至8800元/平方米；（3）項(xiàng)目開發(fā)2.5年（竣工驗(yàn)收）累計(jì)投入資金最大，為4.7億；（4）發(fā)展商在自用資金35%不變的條件下，項(xiàng)目總投資達(dá)5.4個(gè)億（融資成本提高4千萬），銀行融資占60%，銷售款占5%；（5）銀行融資3200萬，貸款期為3年；取消預(yù)售——發(fā)展商利潤不變?nèi)∠A(yù)售——發(fā)展商利潤不變?nèi)∠A(yù)售制度——售價(jià)不變6影響因素現(xiàn)有的預(yù)售政策取消商品房預(yù)售制度影響程度（1）對發(fā)展商融資資金影響自有資金35%的條件下，銀行融資占總投資的20%；銀行融資1個(gè)億，貸款期限為2年；自有資金不變的條件下，需銀行融資占總投資的60%；銀行融資3.2億，貸款期為3年；自有資金不變的條件下，銀行融資資金提高40%；貸款期延長1年；（2）項(xiàng)目投資回收期影響投資回收期為3.05年銷售價(jià)格不變，項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)回收期為3.75年；發(fā)展商利潤不變，動(dòng)回收期為3.69年；動(dòng)態(tài)回收期延長0.65-0.7年（3）發(fā)展商利潤影響稅前年平均利潤率為15%銷售價(jià)格不提高的條件下，稅前年平均利潤率為4%；銷售價(jià)格不變的條件下，發(fā)展商稅前年利潤降低了11%（4）項(xiàng)目融資成本的影響融資成本為1000萬融資成本為5000萬融資成本提高4倍，同時(shí)導(dǎo)致建造成本提高（5）房地產(chǎn)價(jià)格影響稅前年平均利潤率為15%下的銷售單價(jià)為7500元/平方米稅前年平均利潤率為15%下的銷售單價(jià)為8800元/平方米確保發(fā)展商利潤率不變的條件下，銷售單價(jià)提高了17%預(yù)售和取消預(yù)售政策，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析比較表7

一、房地產(chǎn)開發(fā)一般流程8房地產(chǎn)開發(fā)一般流程（中國5段模型）項(xiàng)目取得之前(策劃階段)0.5~1年前期準(zhǔn)備(準(zhǔn)備階段)建設(shè)及銷售(實(shí)施階段)竣工入伙(完工階段)物業(yè)交接/管理(運(yùn)營階段)投資機(jī)會研究項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告項(xiàng)目取地策略報(bào)告資金籌措組建公司簽訂土地合同資金籌措勘察測量規(guī)劃設(shè)計(jì)臨時(shí)供水供電場地平整等0.5年開發(fā)報(bào)建工程招投標(biāo)開發(fā)建設(shè)銷售與招商樓宇按揭竣工驗(yàn)收驗(yàn)收備案入伙通告初始登記轉(zhuǎn)移登記交接物業(yè)1.5~2.5年0.5年9開發(fā)手續(xù)及文件項(xiàng)目取得之前（策劃階段）前期準(zhǔn)備（準(zhǔn)備階段）建設(shè)及銷售（實(shí)施階段）竣工入伙（完工階段）物業(yè)交接/運(yùn)營（運(yùn)營階段）6《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》7《施工許可證》8《預(yù)售許可證》9《房地產(chǎn)預(yù)售合同》10《竣工驗(yàn)收備案證明書》11《房地產(chǎn)證》1《土地出讓合同》2《房地產(chǎn)證》(土地)3《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》4《開發(fā)資質(zhì)證書》5《立項(xiàng)批文》10“垂直壟斷型”的中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈

1、中國房地產(chǎn)鏈條是政府垂直一體化的壟斷型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2、土地的壟斷供應(yīng)，土地成為房地產(chǎn)價(jià)值鏈的主體，無論鏈條上的哪一個(gè)環(huán)節(jié)，都必須通過土地才能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值和功能3、開發(fā)商是鏈條上的二級利益獲得者4、其它如融資機(jī)構(gòu)（銀行、基金等）、開發(fā)隊(duì)伍（顧問、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)、廣告）、中介機(jī)構(gòu)（策劃、代理銷售、經(jīng)紀(jì)等）等是鏈條上的三級利益分配者5、三級利益獲得者扮演是服務(wù)機(jī)構(gòu)的角色，緊密圍繞在開發(fā)商周圍，構(gòu)成了整個(gè)鏈條的下游端。開發(fā)商開發(fā)隊(duì)伍中介機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)師承建商供應(yīng)商顧問策劃經(jīng)紀(jì)廣告政府銀行基金信托中國現(xiàn)有房地產(chǎn)鏈從土地的供給、到資本的運(yùn)作等各環(huán)節(jié)，沒有完全市場化11“水平分工型”美國、香港的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條房地產(chǎn)的核心是資本運(yùn)作，基金或者投資銀行成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)者，地產(chǎn)建造商或中介商只不過是圍繞地產(chǎn)基金的配套環(huán)節(jié)。市場需求銀行等金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)事務(wù)所建造商市政配套土地經(jīng)紀(jì)健全的技術(shù)中介服務(wù)市場房產(chǎn)投資商房產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)代理資本運(yùn)營和專業(yè)分工為主導(dǎo)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈12房地貍產(chǎn)開訂發(fā)流就程（偏美國健8段救模型拔）提出粗投資輪設(shè)想投資辜設(shè)想細(xì)化可行我性研禾究簽署謠正式剩委托單協(xié)議房地舅產(chǎn)資翁產(chǎn)管佛理合同棗談判竣工魔入伙工程每建設(shè)1、尋忠找多跌個(gè)可陳選擇棋的投價(jià)資機(jī)靠會:2、快欲速判懇斷可頂行性1、選柄擇實(shí)憲現(xiàn)其夕開發(fā)筍設(shè)想況用地;2、探辱討技旦術(shù)可魯行;3、與歷潛在罰租客古、銀棉行、曲合作編伙伴壺、專統(tǒng)業(yè)人回士接艦觸4、做辱初步漸方案5、探楚討獲泥取用連地的希可行灘性1、市蛛場研篩究，禽估算桌市場盯吸納醒率；2、預(yù)萬估成砍本、營價(jià)格3、報(bào)非送計(jì)稻劃到蟻政府4、從晶法律纏、技鵲術(shù)和慘經(jīng)濟(jì)律方面堂判斷撫項(xiàng)目闊可行甚性1、確趕定設(shè)岡計(jì)方驢案；2、得雨到貸啟款承祖諾3、確嶄定總錄承包那商4、確漢定租偏售方蹈案5、獲耗得政數(shù)府的己用地郵、規(guī)辯劃等咸許可1、合粒作開些發(fā)協(xié)椅議；2、建善設(shè)貸棒款協(xié)退議和田長期鐘融資蛙協(xié)議3、土腫地出箱讓或版轉(zhuǎn)讓永合同4、工耗程施堪工合丑同5、保誦險(xiǎn)合隱同6、預(yù)紹租（巾售）蒙合同1、物魔業(yè)管義理、搖更新投改造鬧、市指場推肚廣；2、延柱長物尤業(yè)經(jīng)賭濟(jì)壽顧命、勸提高緊資產(chǎn)觸運(yùn)行建質(zhì)量3、非怖房地峰產(chǎn)企景業(yè)將挨其作宵為固外定資雁產(chǎn)，呢進(jìn)入呼其投織資組呆合中13二、補(bǔ)房地靠產(chǎn)開俯發(fā)環(huán)連節(jié)主真要參紹與者14取地帳立項(xiàng)開發(fā)與商《固定汽資產(chǎn)翅投資著許可耽證》前期勾計(jì)劃纏立項(xiàng)礎(chǔ)、新壟開工笨計(jì)劃《土地丹使用衛(wèi)權(quán)出量讓合巖同書》《付清翁地價(jià)片款證支明》辦理爆用地健手續(xù)截及初箭始登付記取得鴨土地植途徑國土半資源廢和房產(chǎn)雅管理厚局出讓劃拔轉(zhuǎn)讓合作發(fā)展廢和改柱革局土地《房地晉產(chǎn)證》15設(shè)計(jì)株報(bào)建對建攻設(shè)項(xiàng)里目用斯地提催出規(guī)決劃選奔址意茄見、概規(guī)劃自許可洲與變須更規(guī)劃嘗局《建設(shè)漫用地岸方案販圖》《建設(shè)捕項(xiàng)目忽選址悲意見膽書》《建設(shè)多用地浩規(guī)劃伸許可唇證》按照趟規(guī)劃托要點(diǎn)阻進(jìn)行緊設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)所單位施工忙圖設(shè)甘計(jì)初步希設(shè)計(jì)方案路設(shè)計(jì)《建筑沿工程愁擴(kuò)初寧設(shè)計(jì)投審批列意見到書》審批采建筑籌工程影方案喪設(shè)計(jì)挖，審傷批建茂筑工肅程擴(kuò)愛初設(shè)爛計(jì)規(guī)劃暈局《建筑鴉工程陪方案捷設(shè)計(jì)廉審批漿意見春書》16建設(shè)射施工取得丘環(huán)保柏、消昆防、卻人防紀(jì)、民動(dòng)防、躁衛(wèi)生芳防疫倍、文彎物保怖護(hù)等紗相關(guān)委主管倘部門諷的審鄰查并蹲取得跪上述辣證書規(guī)劃劍局《建設(shè)客工程緩規(guī)劃賢許可蟲證》進(jìn)場亂，執(zhí)敞行施短工圖將藍(lán)修圖變錦為現(xiàn)策實(shí)施工幟單位監(jiān)理蕉單位開工梯申請開發(fā)下商資金滴已經(jīng)惱落實(shí)施工村企業(yè)閣已落毒實(shí)地價(jià)落已經(jīng)雨付清審核曉資金壘落實(shí)吧審查吩，施淘工企姥業(yè)資聽質(zhì)，侵施工上圖設(shè)架計(jì)文竊件依緒法審妨查建設(shè)瘋局《建筑院工程備施工痕許可燦證》17預(yù)售預(yù)售須許可蹤蝶證銷售饅許可昂證符合泉預(yù)售戒條件國土平資源嗽和房地候產(chǎn)管蚊理局18竣工路驗(yàn)收燃?xì)饬拧⑾娣?、膊電梯桑、?jié)能訴環(huán)保除等部居門勘察穗、設(shè)要計(jì)、孟施工、監(jiān)供理部露門建設(shè)驗(yàn)局主體儉工程諷竣工雹驗(yàn)收哀合格梯證《工程未竣工壁驗(yàn)收備路案證寬明書》竣工斤驗(yàn)收最后采進(jìn)行主體隙工程戲最早老驗(yàn)收監(jiān)督陜、備撒案建筑犬工程側(cè)竣工世驗(yàn)收卷報(bào)告分項(xiàng)馳工程神竣工駛驗(yàn)收拘合格窮證隱蔽詳工程勵(lì)隨時(shí)級驗(yàn)收專項(xiàng)吧工程漠分步盤驗(yàn)收規(guī)劃根局《建設(shè)僑工程遵規(guī)劃淹驗(yàn)收缺合格若證》規(guī)劃吩驗(yàn)收19《房地照產(chǎn)證》交付蚊使用開發(fā)灑商住宅碎使用何說明突書住宅蓄質(zhì)量王保證荷書《買賣型合同》交付叮使用20三、凝惠州島市房裝地產(chǎn)柏開發(fā)貌流程優(yōu)圖21主要步驟主要內(nèi)容1選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書2編制“項(xiàng)目建議書”，向規(guī)劃建設(shè)局申請“規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)”3編制“立項(xiàng)報(bào)告”，向發(fā)展計(jì)劃局申報(bào)“立項(xiàng)批復(fù)”4編制“可研報(bào)告”，向發(fā)展計(jì)劃局、規(guī)劃建設(shè)局及各專業(yè)局申請“規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)”5國土資源局下文批地6新征地到規(guī)劃建設(shè)局辦理“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，舊城改造到國土資源局辦理“用地批準(zhǔn)書”7委托規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃建設(shè)局審查后下發(fā)“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”8施工圖設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)申請，規(guī)劃建設(shè)局審查后下發(fā)“建設(shè)工程施工許可證”9施工建設(shè)10竣工驗(yàn)收，規(guī)劃建設(shè)局出具《工程竣工驗(yàn)收備案表》11分配及銷售、辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》證12物業(yè)交付、物業(yè)管理22四、延房地服產(chǎn)項(xiàng)投目開思發(fā)貸使款中禍的風(fēng)扣險(xiǎn)23房地焦產(chǎn)開藝發(fā)階有段及娛風(fēng)險(xiǎn)他水平房地籌產(chǎn)開燙發(fā)階希段及禮風(fēng)險(xiǎn)什水平階段心劃分腦：土地糊取得——開發(fā)住建設(shè)——銷售——竣工圈交付——物業(yè)責(zé)管理各個(gè)林階段儉風(fēng)險(xiǎn)咳水平24各個(gè)話階段明風(fēng)險(xiǎn)恨水平25房地頁產(chǎn)開竄發(fā)貸右款應(yīng)樸考慮周的因以素1、項(xiàng)健目選排擇和汗判斷議至關(guān)赴重要注重嫁調(diào)查國和可蓋行性弄研究2、發(fā)撤展商啊和投嬌資商須的資振質(zhì)、送信譽(yù)喬及法崗律關(guān)瞞系的芝審核看它夕的過禿去，果分析暢企業(yè)芝財(cái)務(wù)淚狀況成，聽浙聽行容業(yè)評燒價(jià)，棵看看濤開發(fā)謠過的火樓盤亭，審店核有課關(guān)法田律文弄件、架貸款只履約寸記錄3、資尚金監(jiān)副管，顫防止曲挪用與監(jiān)兵理單兼位、凝顧問市公司貨合作酷，控籮制進(jìn)意度與遲付款4、項(xiàng)行目聯(lián)起動(dòng)，寬按揭?guī)r跟進(jìn)26開發(fā)框貸款次風(fēng)險(xiǎn)丈認(rèn)定企業(yè)殃未按騾合同腎約定弟歸還幸貸款椒本息企業(yè)握經(jīng)營將狀況喉惡化低，出渣現(xiàn)較膨大虧鋤損或撥現(xiàn)金桂流量曬減少借款碑人套愁取銀敬行信艘用，煎挪用蘿貸款借款時(shí)企業(yè)礦對外脫提供鍛擔(dān)保扭，被艱擔(dān)保后人無嚷法履斬行債僵務(wù)，熔導(dǎo)致鳴承擔(dān)詳連帶移責(zé)任沒對什借款娘人財(cái)伴務(wù)狀返況及眉貸款預(yù)資金逆使用碰全過母程進(jìn)擺行跟詠蹤檢愈查，帖未及妙時(shí)對際貸款震被挪貌用或訪使用救效益鈔較低身的行匯為采酸取有伐力措話施產(chǎn)品淡定位鴨及價(jià)隆格沒庫有競牽爭力寒，銷狂售回售款受自阻產(chǎn)品價(jià)質(zhì)量奴差、泳投訴嶺多，嫩受建例設(shè)主桶管部么門處谷罰市場泛跟風(fēng)揉，產(chǎn)看品淘矮汰率田快建設(shè)礙手續(xù)鐵不合降法，陸或進(jìn)豈行違格法操辛作貸款首項(xiàng)目蔽評估拐流于胳形式短，評懸估物易的實(shí)派際價(jià)紐奉值大敬大低腫于評定估價(jià)吹值……27續(xù)前保證淡人經(jīng)泥營出陷現(xiàn)問置題：對凈現(xiàn)雜金流篇量減四少、狹資信奮等級苗降低保證針人處態(tài)于被段兼并葵重組矩、破尊產(chǎn)狀勇態(tài)借款淡人資盲本結(jié)腿構(gòu)發(fā)小生變撇化：凱重組捐、解導(dǎo)散、同法定次代表王人更且換，瓣影響攤債務(wù)商的實(shí)川現(xiàn)借款備人發(fā)濁生重情大訴無訟，車財(cái)產(chǎn)歡被法或院保報(bào)全或徐強(qiáng)制虜執(zhí)行窮等未嚴(yán)充格按搏信貸躍審批慚程序抄就對屑房地榮產(chǎn)開洞發(fā)發(fā)載放貸搶款，治形成急越權(quán)寫批貸需不同軍程度桶造成史部分液資金沿的損次失新法夫律、免法規(guī)凱、司撒法解極釋的蠅出臺能對借解款合揚(yáng)同及房誠相關(guān)佳合同鼠的履萬行產(chǎn)護(hù)生較偶大影穗響貸款脈檔案羨不齊夜全，衫重要宜