南京某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企劃簡報(bào)

南京***項(xiàng)目企劃簡報(bào)市場篇項(xiàng)目定位成功的關(guān)鍵因素

分析市場知己知彼百戰(zhàn)百勝實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大利潤掌控市場出奇制勝獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷天時(shí)

商品房銷售面積(萬㎡)

商品房平均價(jià)格(元/㎡)

地利

市場現(xiàn)狀

價(jià)格——東富西貴，南高北低

開發(fā)狀況——東平穩(wěn)、西密集、南規(guī)模、北零星

市場處于良性發(fā)展階段

價(jià)格走勢

2400-25002800-31003200-33002001年初

2002年初

2003年初

面積

房型面積（m2)戶數(shù)（戶）比例（%）2R70-8016264483281-9048291-10028815101-11014673R100-1101811312964111-12070934121-13060313115011464R180-190323222復(fù)式170-18030471.22180以上170.8合計(jì)2035100總價(jià)

總價(jià)（萬/套）2R3R4R復(fù)式合計(jì)戶數(shù)（戶）比例（%）戶數(shù)（戶）比例（%）戶數(shù)（戶）比例（%）戶數(shù)（戶）比例（%）戶數(shù)（戶）比例（%）25-303911910955002431-352431318994322236-40101592296023041-45308153081546-501146114650萬以上321472793合計(jì)644331312643214722035100人和

早期居住區(qū)域觀念

當(dāng)前居住區(qū)域觀念

中心區(qū)人

城市發(fā)展

中心區(qū)人

人

人

人

人

人

人

地段早期:鼓樓、玄武、白下近期：城市外圍化面積100—110㎡精簡小三房價(jià)格3000—4000元/㎡成為市場需求主力配套學(xué)校、醫(yī)院有一定需求付款方式貸款消費(fèi)已深入人心定位總精神

城南“高品質(zhì)、經(jīng)濟(jì)型、精致化”休閑生活社區(qū)

新居時(shí)代

引導(dǎo)城南居民進(jìn)行一場追求生活品位的購房革命提前實(shí)現(xiàn)中產(chǎn)階級城市族群對生活品位的追求夢想

客源族群定位

中產(chǎn)及略下城市階級生活基本滿足，購買能力有限，追求現(xiàn)代時(shí)尚的生活空間。定位獎(jiǎng)理念概念郊上改變裳城南世早期榮“臟石、亂灘、差兵”的爆城市萌概念翅，提出犯——教“新飼南京級、新寄城南求、新睜秦虹旺”新齒居理板念客觀運(yùn)上尊重跌區(qū)域鉗的客搶觀實(shí)良際—汪—中頌低階盒層區(qū)益域?qū)嶋H亦上真正械為城康南人長民打票造一思座能痕提高岸生活妥品位鬧，滿足您城南圣人民拐購買開能力爛的精劈燕品型紅居住離社區(qū)市場撓主題蔥定位經(jīng)濟(jì)田型、谷精致則型生治活社降區(qū)面積膚配比嚴(yán)定位戶型面積比例2R75-9030%3R95-10540%110-12020%4R130-1406%復(fù)式150-1704%客源穿定位規(guī)劃嫌篇企劃息篇企劃料推廣征目標(biāo)5公里盤內(nèi)精篩品效手應(yīng)與眾收不同佛新風(fēng)孤格產(chǎn)品取即是暑英雄廣告洲總精摟神優(yōu)雅穗氣質(zhì)寫，經(jīng)傅典品睡質(zhì)——擇秦尋虹地暖區(qū)渴聚望已搶久的帝精致叛住宅憂和舒匙適生脫活廣告喝攻擊拌策略第一臉階段閉：引截導(dǎo)期塑造致樓盤扇整體溪?dú)鈩菅住⒀竿杷偬岷蒙a(chǎn)身品知溜名度第二案階段梳：公遭開期公開萍亮相減，引罰爆市五場購刃買，升將銷追售推荷向高瓦潮第三此階段茅：強(qiáng)扁銷期通過簡媒體晴發(fā)布裙，形賞成足騾夠的筋現(xiàn)場豈人氣案名拍建議南駕晶優(yōu)雅誕氣質(zhì)麻，經(jīng)穿典品薪質(zhì)牧E華LE掙GA農(nóng)NT跌L碌IF育E一、制“南習(xí)晶”店為“條南京英”諧池音，刑感覺短獨(dú)特啟、記偵憶深談刻二、鵲“南姓晶”極的持日續(xù)性疾企劃西效應(yīng)三、趴精致挺型社捉區(qū)，批迎合嘩市場逝需求四、暴具品蹈質(zhì)感其的案思名，擇產(chǎn)品貪優(yōu)勢兵更直帝白五、呈隱含般本案蹲的方有位感LO裳GO(略施)副薦侄案名**爺***巧***良*OP匆EN座篇（拔略）規(guī)模熄篇（鮮略）建筑桃篇（龜略）空間剩篇（劑略）景觀待篇（燈略）架空宿篇（哈略）物業(yè)餡篇（愛略）學(xué)區(qū)墓篇（撇略）業(yè)務(wù)砍篇總體域行銷才思路抓住馬區(qū)域陪客源靜，再讀逐步碎拓展孩目標(biāo)堵客源銷售策略銷售阻礙戰(zhàn)略心理戰(zhàn)廣告：配合銷售動(dòng)作吸引已購戶或來人提高銷售率銷售：隨時(shí)保持客戶聯(lián)系，掌握客戶動(dòng)向壓縮簽約的時(shí)間。初期配合現(xiàn)場中動(dòng)作壓縮客戶現(xiàn)場內(nèi)部認(rèn)購.通路戰(zhàn)不局限于單一媒體，拓寬信息渠道，達(dá)到拓展通路行銷的目的。區(qū)域戰(zhàn)廣告：1.初期以形象包裝產(chǎn)品配合銷售現(xiàn)場2.避免區(qū)域概念的直接訴求銷售：1.初期以秦淮區(qū)為主攻,依次拓展至市中心區(qū)域以及周邊縣市等地。2..透過廣告來人比,分析正確來人區(qū)域比例,隨時(shí)運(yùn)用輔助廣告彌補(bǔ).價(jià)格戰(zhàn)1.以較低總價(jià)吸引來人，拓寬受眾面.2.日付多少元起,您可輕松擁有.3.初期以廣告戶之方式,而后以周期方式調(diào)價(jià),預(yù)計(jì)調(diào)價(jià)次數(shù)2-3次,每次以5%以內(nèi)為基準(zhǔn)..初期以軟廣告為主攻..攻關(guān)活動(dòng)系列..軟性新聞炒作..周遭散播耳語.1.銷售道具強(qiáng)勢性2.銷售講習(xí)及演練.3.統(tǒng)一說詞4.加強(qiáng)銷售現(xiàn)場心理建設(shè).5.落實(shí)組織嚴(yán)密(工地管理)及情報(bào)募集(市調(diào))謀略戰(zhàn)總體除行銷暢策略總體執(zhí)行銷勢步驟持續(xù)加溫保持旺盛買氣（第二階段）制造耳語醞釀人氣（第一階段）謀略戰(zhàn)通路戰(zhàn)區(qū)域戰(zhàn)區(qū)域戰(zhàn)加速簽約100%銷售（第三階段）價(jià)格戰(zhàn)心理戰(zhàn)通路戰(zhàn)阻礙戰(zhàn)略阻礙戰(zhàn)略案前作業(yè)任務(wù)：講習(xí)資料市場分析現(xiàn)場銷售策略銷售道具準(zhǔn)備蓄勢期任務(wù)：客戶積累勸阻認(rèn)購價(jià)格封鎖公開期及強(qiáng)銷期任務(wù)：現(xiàn)場氣氛掌控迅速簽約目標(biāo)客源拓展持續(xù)期任務(wù)：企劃方向修正余房銷售客戶資料整理總體明行銷具業(yè)務(wù)貝執(zhí)行廣告主軸第一階段案前（形象廣告）南晶即將延生贈(zèng)品訊息準(zhǔn)備戶外定點(diǎn)旗幟電臺廣播軟文吸引注意，建立知名度第二階段蓄勢期（形象及產(chǎn)品廣告）產(chǎn)品形象展示價(jià)格封閉雜志電視電臺SP活動(dòng)全版報(bào)紙旗幟車身廣告停止觀望，引發(fā)興趣及探詢行動(dòng)。第三階段（宣告式廣告）熱銷信息傳遞價(jià)格訊息露出業(yè)主信函全版報(bào)紙雜志車身廣告電視電臺增強(qiáng)信任度，加快購買行動(dòng)?？傮w非行銷再廣告供配合制作集部分案名，LOGO，鳥瞰，小景圖DM，銷售平面區(qū)域環(huán)境圖，標(biāo)準(zhǔn)房型圖確定海報(bào)，樓書

展板燈箱條幅03年2月3月4月5月6月7月8月

案名LOGO企劃方向鳥瞰圖景觀圖家配圖環(huán)境交通圖DM銷平樓書銷海SP活動(dòng)掛旗汽球禮品工地圍墻戶外廣告名片模型展板燈箱售樓處媒體發(fā)布個(gè)案公開人員伐編組市場專案企劃專案業(yè)務(wù)專案及時(shí)向?qū)０附M提供最新市場資料及動(dòng)向策劃方向制定設(shè)計(jì)方向制定各發(fā)包項(xiàng)目品質(zhì)監(jiān)控現(xiàn)場各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作推動(dòng)執(zhí)行管理業(yè)主協(xié)調(diào)、溝通企劃內(nèi)容擬定文案全程廣告文個(gè)案制定媒體安排制定設(shè)