房地產(chǎn)開發(fā)大全

第一部分、房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立階段的法律程序

程序1.1：開發(fā)公司名稱的預(yù)先核準(zhǔn)

主管機(jī)關(guān)

1.國家工商行政管理總局（國家工商局），負(fù)責(zé)核準(zhǔn)或者駁回國務(wù)院或其授權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的全國性公司、大型企業(yè)集團(tuán)、外商投資企業(yè)等公司的企業(yè)名稱登記申請(qǐng)，監(jiān)督管理企業(yè)名稱的使用，保護(hù)企業(yè)名稱專用權(quán)；

2.北京市工商行政管理局（市工商局），負(fù)責(zé)核準(zhǔn)或者駁回全國性公司的子公司，北京市人民政府或其授權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的企業(yè)等公司的企業(yè)名稱登記申請(qǐng)，監(jiān)督管理企業(yè)名稱的使用，保護(hù)企業(yè)名稱專用權(quán)；

3.各區(qū)、縣工商行政管理局（區(qū)縣工商局），其他房地產(chǎn)開發(fā)公司的名稱核準(zhǔn)由所在地的區(qū)縣工商局負(fù)責(zé)辦理。

相關(guān)各方

1.申請(qǐng)?jiān)O(shè)立的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司；

2.申請(qǐng)?jiān)O(shè)立的外資房地產(chǎn)開發(fā)公司。

工作內(nèi)容

申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司的，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立的出資人在辦理工商登記手續(xù)前須先申請(qǐng)公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)。

1.公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)的申請(qǐng)：申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資人申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開發(fā)公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)由全體投資人指定的代表或者委托的代理人，向有名稱核準(zhǔn)管轄權(quán)的主管機(jī)關(guān)提交相關(guān)文件，提出公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)。

2.公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)的核準(zhǔn)：主管機(jī)關(guān)受理投資人提出的申請(qǐng)后，審查申請(qǐng)人提交的各項(xiàng)文件、資料，對(duì)申請(qǐng)預(yù)先核準(zhǔn)的公司名稱做出核準(zhǔn)或者駁回的決定。

（1）主管機(jī)關(guān)決定予以核準(zhǔn)的，向申請(qǐng)人發(fā)給《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》；

（2）主管機(jī)關(guān)決定予以駁回的，向申請(qǐng)人發(fā)給《企業(yè)名稱駁回通知書》。

工作要求

1.房地產(chǎn)開發(fā)公司的名稱預(yù)先核準(zhǔn)與公司登記注冊(cè)不在同一主管機(jī)關(guān)辦理的，登記主管機(jī)關(guān)自房地產(chǎn)開發(fā)公司登記注冊(cè)之日起30日內(nèi)，將有關(guān)登記情況送核準(zhǔn)企業(yè)名稱的主管機(jī)關(guān)備案。

2.申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商合資（合作）經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)公司須報(bào)經(jīng)審批的，投資人應(yīng)當(dāng)在報(bào)送審批前辦理房地產(chǎn)開發(fā)公司的名稱預(yù)先核準(zhǔn)，并以工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的公司名稱報(bào)送審批。

3.申請(qǐng)預(yù)先核準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)公司名稱有下列情形之一的，主管機(jī)關(guān)不予核準(zhǔn)：

（1）與同一工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)或者登記注冊(cè)的同行業(yè)企業(yè)名稱字號(hào)相同，但有投資關(guān)系的除外；

（2）與其他企業(yè)變更名稱未滿1年的原名稱相同；

（3）與注銷登記或者被吊銷營業(yè)執(zhí)照未滿3年的企業(yè)名稱相同；

（4）其他違反法律、行政法規(guī)的。

所需文件

投資人申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開發(fā)公司的名稱預(yù)先核準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)向主管機(jī)關(guān)提交以下各項(xiàng)文件、資料：

1.全體投資人簽署的企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書，申請(qǐng)書中說明以下主要事項(xiàng)：

（1）擬設(shè)立企業(yè)的名稱（可以載明備選名稱）；

（2）擬設(shè)立企業(yè)的地址；

（3）擬設(shè)立企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍；

（4）擬設(shè)立企業(yè)的注冊(cè)資本（或注冊(cè)資金）；

（5）投資人名稱或者姓名及出資額。

2.全體投資人簽署的指定代表人或者委托代理人的證明；

3.代表人或者代理人的資格證明；

4.全體投資人的資格證明；

5.工商行政管理機(jī)關(guān)要求提交的其他文件。

補(bǔ)充說明

1.預(yù)先單獨(dú)申請(qǐng)登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司名稱經(jīng)批準(zhǔn)后，保留期為1年；經(jīng)批準(zhǔn)有籌建期的，企業(yè)名稱保留到籌建期終止。在保留期內(nèi)投資人不得用于從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。

2.保留期屆滿后投資人不辦理企業(yè)開業(yè)登記的，其企業(yè)名稱自動(dòng)失效，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在期限屆滿之日起10日內(nèi)將《企業(yè)名稱登記證書》交回登記主管機(jī)關(guān)。

相關(guān)法規(guī)

1.《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例》；1988/06/03；國務(wù)院第1號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.1）

2.《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例施行細(xì)則（第二次修訂）》；2000/12/01；國家工商行政管理局第96號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.2）

3.《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》；1991/05/06；國家工商行政管理局第7號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.3）

4.《企業(yè)名稱登記管理實(shí)施辦法》；1999/12/08；國家工商行政管理局第93號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.4）

5.《企業(yè)法人法定代表人登記管理規(guī)定（修訂）》；1998/04/07；國家工商行政管理局第90號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.5）第一部分、房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立階段的法律程序

程序1.2：內(nèi)資公司工商注冊(cè)登記手續(xù)的辦理

主管機(jī)關(guān)

1.國家工商行政管理總局（國家工商局），負(fù)責(zé)核準(zhǔn)或者駁回國務(wù)院或其授權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的全國性公司、大型企業(yè)集團(tuán)、外商投資企業(yè)等公司的企業(yè)登記注冊(cè)申請(qǐng)；

2.北京市工商行政管理局（市工商局），負(fù)責(zé)核準(zhǔn)或者駁回全國性公司的子公司，北京市人民政府或其授權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的企業(yè)等公司的企業(yè)登記注冊(cè)申請(qǐng)；

3.各區(qū)、縣工商行政管理局（區(qū)縣工商局），其他房地產(chǎn)開發(fā)公司的登記注冊(cè)核準(zhǔn)由所在地的區(qū)縣工商局負(fù)責(zé)辦理。

相關(guān)各方

申請(qǐng)?jiān)O(shè)立的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司。

工作內(nèi)容

申請(qǐng)?jiān)O(shè)立內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司的，在企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)后，投資人應(yīng)向登記主管機(jī)關(guān)提交相關(guān)文件、資料，申請(qǐng)辦理工商注冊(cè)登記。

1.工商注冊(cè)登記的受理：申請(qǐng)登記的單位在應(yīng)提交的文件、證件和填報(bào)的登記注冊(cè)書齊備后，登記主管機(jī)關(guān)方予受理，否則不予受理。

2.工商注冊(cè)登記的審查：登記主管機(jī)關(guān)審查申請(qǐng)單位提交的文件、證件和填報(bào)的登記注冊(cè)書是否符合有關(guān)登記管理規(guī)定，并核實(shí)有關(guān)登記事項(xiàng)和開辦條件。

3.工商注冊(cè)登記的核準(zhǔn)：登記主管機(jī)關(guān)經(jīng)過審查和核實(shí)后，做出核準(zhǔn)登記或者不予核準(zhǔn)登記的決定，并及時(shí)通知申請(qǐng)登記的單位。

4.工商注冊(cè)登記的發(fā)照：登記主管機(jī)關(guān)對(duì)核準(zhǔn)登記的申請(qǐng)單位，頒發(fā)《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，及時(shí)通知法定代表人領(lǐng)取證照，并辦理法定代表人簽字備案手續(xù)。

5.工商注冊(cè)登記的公告：對(duì)核準(zhǔn)登記注冊(cè)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司，由登記主管機(jī)關(guān)發(fā)布公告。公司開業(yè)登記公告的內(nèi)容包括名稱、住所、法定代表人、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)或者企業(yè)類型、注冊(cè)資金或者注冊(cè)資本、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式、注冊(cè)號(hào)等。

工作要求

內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司申請(qǐng)企業(yè)法人登記，應(yīng)當(dāng)具備以下各項(xiàng)條件：

1.有符合規(guī)定的公司名稱和章程；

2.有國家授予的企業(yè)經(jīng)營管理的財(cái)產(chǎn)或者企業(yè)所有的財(cái)產(chǎn)，并能夠以其財(cái)產(chǎn)獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任；

3.有與生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)組織以及法律或者章程規(guī)定必須建立的其他機(jī)構(gòu)；

4.有必要的并與經(jīng)營范圍相適應(yīng)的經(jīng)營場所和設(shè)施；

5.有與生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模和業(yè)務(wù)相適應(yīng)的從業(yè)人員，其中專職人員不得少于8人；

6.有健全的財(cái)會(huì)制度，能夠?qū)嵭歇?dú)立核算，自負(fù)盈虧，獨(dú)立編制資金平衡表或者資產(chǎn)負(fù)債表；

7.有符合規(guī)定數(shù)額并與經(jīng)營范圍相適應(yīng)的注冊(cè)資金；

8.有符合國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定的經(jīng)營范圍；

9.法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

所需文件

內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司申請(qǐng)企業(yè)法人開業(yè)登記，應(yīng)當(dāng)向登記主管機(jī)關(guān)提交以下各項(xiàng)文件、資料：

1.組建負(fù)責(zé)人簽署的登記申請(qǐng)書；

2.組織章程；

3.驗(yàn)資證明或者資金擔(dān)保；

4.企業(yè)主要負(fù)責(zé)人的身份證明，包括任職文件和附照片的個(gè)人簡歷；

5.住所和經(jīng)營場所使用證明，包括產(chǎn)權(quán)證明、房屋租賃協(xié)議；

6.其他有關(guān)文件、證件。

補(bǔ)充說明

內(nèi)資房地產(chǎn)公司設(shè)立登記后，登記主管機(jī)關(guān)對(duì)以下主要事項(xiàng)進(jìn)行登記注冊(cè)：

1.企業(yè)法人名稱；

2.住所；

3.經(jīng)營場所；

4.法定代表人；

5.經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；

6.經(jīng)營范圍；

7.經(jīng)營方式；

8.注冊(cè)資金；

9.從業(yè)人數(shù)；

10.經(jīng)營期限；

11.分支機(jī)構(gòu)。

相關(guān)法規(guī)

1.《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例》；1988/06/03；國務(wù)院第1號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.1）

2.《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例施行細(xì)則（第二次修訂）》；2000/12/01；國家工商行政管理局第96號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.2）

3.《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》；1991/05/06；國家工商行政管理局第7號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.3）

4.《企業(yè)名稱登記管理實(shí)施辦法》；1999/12/08；國家工商行政管理局第93號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.4）

5.《企業(yè)法人法定代表人登記管理規(guī)定（修訂）》；1998/04/07；國家工商行政管理局第90號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.5）第一部分、房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立階段的法律程序

程序1.3：外資公司合同、章程的審批

主管機(jī)關(guān)

1.國家對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部（外經(jīng)貿(mào)部），負(fù)責(zé)在中國境內(nèi)設(shè)立的中外合資、中外合作經(jīng)營企業(yè)的審查批準(zhǔn)；

2.北京市商務(wù)局（市商務(wù)局，原市外經(jīng)貿(mào)委），在國務(wù)院授權(quán)權(quán)限內(nèi)負(fù)責(zé)在北京市行政區(qū)域內(nèi)設(shè)立的中外合資、中外合作經(jīng)營企業(yè)的審查批準(zhǔn)。

相關(guān)各方

1.申請(qǐng)?jiān)O(shè)立的中外合資經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)公司；

2.申請(qǐng)?jiān)O(shè)立的中外合作經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)公司。

工作內(nèi)容

申請(qǐng)?jiān)O(shè)立中外合資、中外合作房地產(chǎn)開發(fā)公司的，投資人在辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)后，應(yīng)按規(guī)定向?qū)徟鞴軝C(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理企業(yè)合同、章程的審批手續(xù)，經(jīng)審查批準(zhǔn)后方可領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照開始營業(yè)。

1.合同章程審批的申請(qǐng)：合資、合作各方向主管機(jī)關(guān)提交企業(yè)合同、章程及其他相關(guān)文件、資料，提出審批申請(qǐng)，主管機(jī)關(guān)對(duì)提交文件、資料符合標(biāo)準(zhǔn)的申請(qǐng)予以受理。

2.合同章程審批的審查：主管機(jī)關(guān)根據(jù)國家及北京市有關(guān)設(shè)立中外合資、中外合作企業(yè)的政策和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行審查，做出審查意見。

3.合同章程審批的批準(zhǔn)：主管機(jī)關(guān)經(jīng)審查對(duì)符合要求的申請(qǐng)予以批準(zhǔn)，制作批復(fù)文件，通知申請(qǐng)單位領(lǐng)取。

工作要求

合資、合作各方提出的外商投資企業(yè)合同、章程的審查申請(qǐng)，應(yīng)符合以下各項(xiàng)要求：

1.提交的中外合資企業(yè)合同應(yīng)寫明以下各項(xiàng)內(nèi)容并符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定：

（1）合營各方的名稱、注冊(cè)國家、法定地址和法定代表人的姓名、職務(wù)、國籍；

（2）合營企業(yè)名稱、法定地址、宗旨、經(jīng)營范圍和規(guī)模；

（3）合營企業(yè)的投資總額，注冊(cè)資本，合營各方的出資額、出資比例、出資方式、出資的繳付期限以及出資額欠繳、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定；

（4）合營各方利潤分配和虧損分擔(dān)的比例；

（5）合營企業(yè)董事會(huì)的組成、董事名額的分配以及總經(jīng)理、副總經(jīng)理及其他高級(jí)管理人員的職責(zé)、權(quán)限和聘用辦法；

（6）采用的主要生產(chǎn)設(shè)備、生產(chǎn)技術(shù)及其來源；

（7）原材料購買和產(chǎn)品銷售方式；

（8）財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、審計(jì)的處理原則；

（9）有關(guān)勞動(dòng)管理、工資、福利、勞動(dòng)保險(xiǎn)等事項(xiàng)的規(guī)定；

（10）合營企業(yè)期限、解散及清算程序；

（11）違反合同的責(zé)任；

（12）解決合營各方之間爭議的方式和程序；

（13）合同文本采用的文字和合同生效的條件。

2.提交的中外合資企業(yè)章程應(yīng)寫明以下各項(xiàng)內(nèi)容并符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定：

（1）合營企業(yè)名稱及法定地址；

（2）合營企業(yè)的宗旨、經(jīng)營范圍和合營期限；

（3）合營各方的名稱、注冊(cè)國家、法定地址、法定代表人的姓名、職務(wù)、國籍；

（4）合營企業(yè)的投資總額，注冊(cè)資本，合營各方的出資額、出資比例、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，利潤分配和虧損分擔(dān)的比例；

（5）董事會(huì)的組成、職權(quán)和議事規(guī)則，董事的任期，董事長、副董事長的職責(zé)；

（6）管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，辦事規(guī)則，總經(jīng)理、副總經(jīng)理及其他高級(jí)管理人員的職責(zé)和任免方法；

（7）財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、審計(jì)制度的原則；

（8）解散和清算；

（9）章程修改的程序。

3.提交的中外合作企業(yè)合同應(yīng)寫明以下各項(xiàng)內(nèi)容并符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定：

（1）合作各方的名稱、注冊(cè)地、住所及法定代表人的姓名、職務(wù)、國籍（外國合作者是自然人的，其姓名、國籍和住所）；

（2）合作企業(yè)的名稱、住所、經(jīng)營范圍；

（3）合作企業(yè)的投資總額，注冊(cè)資本，合作各方投資或者提供合作條件的方式、期限；

（4）合作各方投資或者提供的合作條件的轉(zhuǎn)讓；

（5）合作各方收益或者產(chǎn)品的分配，風(fēng)險(xiǎn)或者虧損的分擔(dān)；

（6）合作企業(yè)董事會(huì)或者聯(lián)合管理委員會(huì)的組成以及董事或者聯(lián)合管理委員會(huì)委員名額的分配，總經(jīng)理及其他高級(jí)管理人員的職責(zé)和聘任、解聘辦法；

（7）采用的主要生產(chǎn)設(shè)備、生產(chǎn)技術(shù)及其來源；

（8）產(chǎn)品在中國境內(nèi)銷售和境外銷售的安排；

（9）合作企業(yè)外匯收支的安排；

（10）合作企業(yè)的期限、解散和清算；

（11）合作各方其他義務(wù)以及違反合同的責(zé)任；

（12）財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、審計(jì)的處理原則；

（13）合作各方之間爭議的處理；

（14）合作企業(yè)合同的修改程序。

4.提交的中外合作企業(yè)章程應(yīng)寫明以下各項(xiàng)內(nèi)容并符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定：

（1）合作企業(yè)名稱及住所；

（2）合作企業(yè)的經(jīng)營范圍和合作期限；

（3）合作各方的名稱、注冊(cè)地、住所及法定代表人的姓名、職務(wù)和國籍（外國合作者是自然人的，其姓名、國籍和住所）；

（4）合作企業(yè)的投資總額，注冊(cè)資本，合作各方投資或者提供合作條件的方式、期限；

（5）作各方收益或者產(chǎn)品的分配，風(fēng)險(xiǎn)或者虧損的分擔(dān)；

（6）合作企業(yè)董事會(huì)或者聯(lián)合管理委員會(huì)的組成、職權(quán)和議事規(guī)則，董事會(huì)董事或者聯(lián)合管理委員會(huì)委員的任期，董事長、副董事長或者聯(lián)合管理委員會(huì)主任、副主任的職責(zé)；

（7）經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、職權(quán)、辦事規(guī)則，總經(jīng)理及其他高級(jí)管理人員的職責(zé)和聘任、解聘辦法；

（8）有關(guān)職工招聘、培訓(xùn)、勞動(dòng)合同、工資、社會(huì)保險(xiǎn)、福利、職業(yè)安全衛(wèi)生等勞動(dòng)管理事項(xiàng)；

（9）合作企業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)和審計(jì)制度；

（10）合作企業(yè)解散和清算辦法；

（11）合作企業(yè)章程的修改程序。

所需文件

申請(qǐng)?jiān)O(shè)立中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司的，中外合營者應(yīng)共同向主管機(jī)關(guān)報(bào)送以下各項(xiàng)文件、資料：

1.設(shè)立合營企業(yè)的申請(qǐng)書；

2.合營各方共同編制的可行性研究報(bào)告；

3.由合營各方法定代表人或其授權(quán)代表簽署的合資企業(yè)協(xié)議、合同、章程；

4.由合營各方委派的合資企業(yè)董事長、副董事長及董事組成名單（包括各方法定代表人簽署的委派書）；

5.企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書；

6.合營各方的合法開業(yè)證明；

7.合營各方在注冊(cè)地開戶銀行出據(jù)的資信證明；

8.審批主管機(jī)關(guān)規(guī)定的其他文件。

申請(qǐng)?jiān)O(shè)立中外合作房地產(chǎn)開發(fā)公司的，中國合作者應(yīng)向主管機(jī)關(guān)報(bào)送以下各項(xiàng)文件、資料：

1.合作各方共同編制的可行性研究報(bào)告，并附送主管機(jī)關(guān)審查同意的文件；

2.由合作各方的法定代表人或其授權(quán)代表簽署的合作企業(yè)協(xié)議、合同、章程；

3.合作各方的營業(yè)執(zhí)照或者注冊(cè)登記證明、資信證明及法定代表人的有效證明文件，外國合作者是自然人的，應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)身份履歷和資信情況的有效證明文件；

4.合作各方協(xié)商確定的合作企業(yè)董事長、副董事長、董事或聯(lián)合管理委員會(huì)主任、副主任委員的人選名單；

5.企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書；

6.審批主管機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他文件。

相關(guān)法規(guī)

1.《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例》；1988/06/03；國務(wù)院第1號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.1）

2.《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例施行細(xì)則（第二次修訂）》；2000/12/01；國家工商行政管理局第96號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.2）

3.《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》；1991/05/06；國家工商行政管理局第7號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.3）

4.《企業(yè)名稱登記管理實(shí)施辦法》；1999/12/08；國家工商行政管理局第93號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.4）

5.《企業(yè)法人法定代表人登記管理規(guī)定（修訂）》；1998/04/07；國家工商行政管理局第90號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.5）

6.《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法（第二次修正）》；1979/07/08；中華人民共和國主席令第48號(hào)（相關(guān)法規(guī)1.6）

7.《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法實(shí)施條例（第二次修訂）》；1983/09/20；國務(wù)院第311號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.7）

8.《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法（修正）》；1988/04/13；中華人民共和國主席令第40號(hào)（相關(guān)法規(guī)1.8）

9.《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》；1995/09/04；對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部第6號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.9）第一部分、房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立階段的法律程序

程序1.4：外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書的審批

主管機(jī)關(guān)

1.國家商務(wù)部(商務(wù)部，原對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部)，負(fù)責(zé)在中國境內(nèi)設(shè)立的中外合資、中外合作經(jīng)營企業(yè)的審查批準(zhǔn)，并按規(guī)定頒發(fā)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書；

2.北京市商務(wù)局（市商務(wù)局，原市外經(jīng)貿(mào)委），在國務(wù)院授權(quán)權(quán)限內(nèi)負(fù)責(zé)在北京市行政區(qū)域內(nèi)設(shè)立的中外合資、中外合作經(jīng)營企業(yè)的審查批準(zhǔn)，并按規(guī)定頒發(fā)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書。

相關(guān)各方

1.申請(qǐng)?jiān)O(shè)立的中外合資經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)公司；

2.申請(qǐng)?jiān)O(shè)立的中外合作經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)公司。

工作內(nèi)容

中外合營、合作各方經(jīng)審批主管機(jī)關(guān)審批同意后，應(yīng)按規(guī)定辦理外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書的申領(lǐng)手續(xù)。

1.批準(zhǔn)證書的申請(qǐng)：申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的合營、合作各方在取得合同、章程的批復(fù)文件后，應(yīng)準(zhǔn)備相關(guān)文件、資料，向主管機(jī)關(guān)申領(lǐng)《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》。

2.批準(zhǔn)證書的審核：主管機(jī)關(guān)對(duì)申領(lǐng)證書的申請(qǐng)進(jìn)行審查，對(duì)符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定要求的申請(qǐng)予以批準(zhǔn)，向申請(qǐng)單位頒發(fā)批準(zhǔn)證書。

所需文件

申請(qǐng)?jiān)O(shè)立中外合營房地產(chǎn)開發(fā)公司，申領(lǐng)批準(zhǔn)證書時(shí)由中外合營者共同向主管機(jī)關(guān)報(bào)送以下各項(xiàng)文件、資料：

1.中方營業(yè)執(zhí)照；

2.外方營業(yè)執(zhí)照或商業(yè)登記證明及銀行開具的資信證明；

3.設(shè)立合營企業(yè)的申請(qǐng)書；

4.合營各方共同編制的可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批復(fù)文件；

5.由合營各方授權(quán)代表簽署的合營企業(yè)合同、章程及批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批復(fù)文件；

6.由合營各方委派的合營企業(yè)董事長、副董事長、董事人選名單及各方委派書；

7.企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書；

8.主管機(jī)關(guān)規(guī)定的其他文件。

申請(qǐng)?jiān)O(shè)立中外合作房地產(chǎn)開發(fā)公司，申領(lǐng)批準(zhǔn)證書時(shí)由中國合作者向主管機(jī)關(guān)報(bào)送以下文件、資料：

1.設(shè)立合作企業(yè)的項(xiàng)目建議書，并附送主管機(jī)關(guān)審查同意的文件；

2.合作各方共同編制的可行性研究報(bào)告，并附送主管機(jī)關(guān)審查同意的文件；

3.由合作各方的法定代表人或其授權(quán)的代表簽署的合作企業(yè)合同、章程及批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批復(fù)文件；

4.合作各方的營業(yè)執(zhí)照或者注冊(cè)登記證明、資信證明及法定代表人的有效證明文件，外國合作者是自然人的，應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)其身份、履歷和資信情況的有效證明文件；

5.合作各方協(xié)商確定的合作企業(yè)董事長、副董事長、董事或者聯(lián)合管理委員會(huì)主任、副主任、委員的人選名單及各方委派書；

6.企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書；

7.主管機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他文件。

相關(guān)法規(guī)

1.《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例》；1988/06/03；國務(wù)院第1號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.1）

2.《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例施行細(xì)則（第二次修訂）》；2000/12/01；國家工商行政管理局第96號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.2）

3.《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》；1991/05/06；國家工商行政管理局第7號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.3）

4.《企業(yè)名稱登記管理實(shí)施辦法》；1999/12/08；國家工商行政管理局第93號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.4）

5.《企業(yè)法人法定代表人登記管理規(guī)定（修訂）》；1998/04/07；國家工商行政管理局第90號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.5）

6.《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法（第二次修正）》；1979/07/08；中華人民共和國主席令第48號(hào)（相關(guān)法規(guī)1.6）

7.《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法實(shí)施條例（第二次修訂）》；1983/09/20；國務(wù)院第311號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.7）

8.《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法（修正）》；1988/04/13；中華人民共和國主席令第40號(hào)（相關(guān)法規(guī)1.8）

9.《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》；1995/09/04；對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部第6號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.9）

第一部分、房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立階段的法律程序

程序1.5：外資公司工商注冊(cè)登記手續(xù)的辦理

主管機(jī)關(guān)

1.國家工商行政管理總局（國家工商局），負(fù)責(zé)核準(zhǔn)或者駁回外商投資企業(yè)的企業(yè)登記注冊(cè)申請(qǐng)；

2.北京市工商行政管理局（市工商局），負(fù)責(zé)核準(zhǔn)或者駁回由國家工商局授權(quán)范圍內(nèi)的外商投資企業(yè)的企業(yè)登記注冊(cè)申請(qǐng)。

相關(guān)各方

1.申請(qǐng)?jiān)O(shè)立的中外合資經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)公司；

2.申請(qǐng)?jiān)O(shè)立的中外合作經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)公司。

工作內(nèi)容

申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的，在辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)并取得外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書后，合營、合作各方應(yīng)向登記主管機(jī)關(guān)提交相關(guān)文件、資料，申請(qǐng)辦理工商注冊(cè)登記：

1.工商注冊(cè)登記的受理：申請(qǐng)登記的單位在應(yīng)提交的文件、證件和填報(bào)的登記注冊(cè)書齊備后，登記主管機(jī)關(guān)方予受理，否則不予受理。

2.工商注冊(cè)登記的審查：登記主管機(jī)關(guān)審查申請(qǐng)單位提交的文件、證件和填報(bào)的登記注冊(cè)書是否符合有關(guān)登記管理規(guī)定，并核實(shí)有關(guān)登記事項(xiàng)和開辦條件。

3.工商注冊(cè)登記的核準(zhǔn)：登記主管機(jī)關(guān)經(jīng)過審查和核實(shí)后，做出核準(zhǔn)登記或者不予核準(zhǔn)登記的決定，并及時(shí)通知申請(qǐng)登記的單位。

4.工商注冊(cè)登記的發(fā)照：登記主管機(jī)關(guān)對(duì)核準(zhǔn)登記的申請(qǐng)單位，頒發(fā)《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，及時(shí)通知法定代表人領(lǐng)取證照，并辦理法定代表人簽字備案手續(xù)。

5.工商注冊(cè)登記的公告：對(duì)核準(zhǔn)登記注冊(cè)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司，由登記主管機(jī)關(guān)發(fā)布公告。公司開業(yè)登記公告的內(nèi)容包括名稱、住所、法定代表人、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)或者企業(yè)類型、注冊(cè)資金或者注冊(cè)資本、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式、注冊(cè)號(hào)等。

工作要求

外資房地產(chǎn)開發(fā)公司申請(qǐng)企業(yè)法人注冊(cè)登記，應(yīng)當(dāng)具備以下各項(xiàng)條件：

1.有符合規(guī)定的名稱；

2.有審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的合同、章程；

3.有固定的經(jīng)營場所、必要的設(shè)施和從業(yè)人員；

4.有符合國家規(guī)定的注冊(cè)資本；

5.有符合國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定的經(jīng)營范圍；

6.有健全的財(cái)會(huì)制度，能夠?qū)嵭歇?dú)立核算，自負(fù)盈虧，獨(dú)立編制資金平衡表或者資產(chǎn)負(fù)債表。

所需文件

外資房地產(chǎn)開發(fā)公司申請(qǐng)企業(yè)法人注冊(cè)登記，應(yīng)當(dāng)向主管機(jī)關(guān)提交以下各項(xiàng)文件、資料：

1.董事長簽署的外商投資企業(yè)登記申請(qǐng)書；

2.合同、章程以及審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)證書；

3.有關(guān)項(xiàng)目建議書或可行性研究報(bào)告的批準(zhǔn)文件；

4.投資者合法開業(yè)證明；

5.投資者的資信證明；

6.董事會(huì)名單以及董事會(huì)成員的姓名、住址的文件以及任職文件和法定代表人的身份證明；

7.其他有關(guān)文件、證件。

補(bǔ)充說明

外資房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立登記后，登記主管機(jī)關(guān)對(duì)以下主要事項(xiàng)進(jìn)行登記注冊(cè)：

1.合營、合作公司名稱；

2.住所；

3.經(jīng)營范圍；

4.投資總額；

5.注冊(cè)資本；

6.企業(yè)類型；

7.法定代表人；

8.營業(yè)期限；

9.分支機(jī)構(gòu)；

10.有限責(zé)任公司股東或者股份有限公司發(fā)起人的姓名或者名稱。

相關(guān)法規(guī)

1.《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例》；1988/06/03；國務(wù)院第1號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.1）

2.《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例施行細(xì)則（第二次修訂）》；2000/12/01；國家工商行政管理局第96號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.2）

3.《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》；1991/05/06；國家工商行政管理局第7號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.3）

4.《企業(yè)名稱登記管理實(shí)施辦法》；1999/12/08；國家工商行政管理局第93號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.4）

5.《企業(yè)法人法定代表人登記管理規(guī)定（修訂）》；1998/04/07；國家工商行政管理局第90號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.5）第一部分、房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立階段的法律程序

程序1.6：稅務(wù)登記手續(xù)的辦理

主管機(jī)關(guān)

1.北京市國家稅務(wù)局（市國稅局），按照國務(wù)院規(guī)定的稅收征收管理范圍進(jìn)行國稅的征收管理，負(fù)責(zé)辦理相應(yīng)稅務(wù)登記事項(xiàng)；

2.北京市地方稅務(wù)局（市地稅局），按照國務(wù)院規(guī)定的稅收征收管理范圍進(jìn)行地稅的征收管理，負(fù)責(zé)辦理相應(yīng)稅務(wù)登記事項(xiàng)。

相關(guān)各方

1.內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司；

2.外資房地產(chǎn)開發(fā)公司。

工作內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)公司在辦理工商登記注冊(cè)手續(xù)后，須按相關(guān)規(guī)定辦理稅務(wù)登記手續(xù)。

1.稅務(wù)登記的申請(qǐng)：房地產(chǎn)開發(fā)公司自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持規(guī)定的各項(xiàng)文件、資料，向企業(yè)所在地的國家及地方稅務(wù)主管機(jī)關(guān)申報(bào)辦理稅務(wù)登記。

2.稅務(wù)登記的審核：稅務(wù)主管機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)單位填報(bào)的登記表及提供的各項(xiàng)文件、資料進(jìn)行審核，符合規(guī)定要求的予以受理，稅務(wù)主管機(jī)關(guān)自受理之日起30日內(nèi)審核完畢。對(duì)于符合審查規(guī)定的，稅務(wù)主管機(jī)關(guān)給予辦理稅務(wù)登記。

3.稅務(wù)登記的發(fā)證：稅務(wù)主管機(jī)關(guān)向申請(qǐng)單位頒發(fā)稅務(wù)登記證或注冊(cè)稅務(wù)登記證及其副本。

所需文件

申請(qǐng)單位申報(bào)辦理稅務(wù)登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)向稅務(wù)主管機(jī)關(guān)提交以下各項(xiàng)文件、資料：

1.公司營業(yè)執(zhí)照；

2.有關(guān)合同、章程；

3.銀行賬號(hào)證明；

4.組織機(jī)構(gòu)統(tǒng)一代碼證書；

5.屬于享受稅收優(yōu)惠政策的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的證明、資料；

6.其他所在地稅務(wù)主管機(jī)關(guān)要求提供的文件、資料。

相關(guān)法規(guī)

1.《中華人民共和國稅收征收管理法（第二次修訂）》；2001/04/28；中華人民共和國主席令第49號(hào)（相關(guān)法規(guī)1.10）

2.《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》；2002/09/07；國務(wù)院第362號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.11）一部分、房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立階段的法律程序

程序1.7：新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司的備案

主管機(jī)關(guān)

1.北京市建設(shè)委員會(huì)（市建委），為北京市房地產(chǎn)開發(fā)公司的主管機(jī)關(guān)，主管房地產(chǎn)開發(fā)公司的備案管理工作；

2.各區(qū)、縣建設(shè)委員會(huì)（區(qū)縣建委），按照市建委的授權(quán)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理工作；

3.北京市城市建設(shè)綜合開發(fā)辦公室（市建委開發(fā)辦），負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)公司的日常管理工作，具體承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立備案審批。

相關(guān)各方

1.新設(shè)立的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司；

2.新設(shè)立的外資房地產(chǎn)開發(fā)公司。

工作內(nèi)容

北京市對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司的行業(yè)管理由設(shè)立前的審批制改為設(shè)立后的備案制，新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)公司在辦理完畢各項(xiàng)公司設(shè)立手續(xù)后，須按規(guī)定向備案主管機(jī)關(guān)辦理新設(shè)公司的備案手續(xù)。

1.開發(fā)公司設(shè)立備案的申請(qǐng)：新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)公司在辦理完畢工商登記注冊(cè)手續(xù)后，應(yīng)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)向備案主管機(jī)關(guān)提交規(guī)定的文件、資料，提出公司設(shè)立的備案申請(qǐng)。

2.開發(fā)公司設(shè)立備案的受理：

（1）備案主管機(jī)關(guān)接受申請(qǐng)單位提交的文件、資料，經(jīng)審查符合標(biāo)準(zhǔn)的，受理備案申請(qǐng)，向申請(qǐng)單位發(fā)放受理通知單；

（2）備案主管機(jī)關(guān)接受申請(qǐng)單位提交的文件、資料，經(jīng)審查不符合標(biāo)準(zhǔn)的，不予受理，將需要補(bǔ)齊補(bǔ)正文件、資料的全部內(nèi)容、要求及申請(qǐng)單位的相關(guān)權(quán)利等情況告知申請(qǐng)單位。

3.開發(fā)公司設(shè)立備案的批準(zhǔn)：

（1）備案主管機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)單位提出的備案要求根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審核，符合備案要求的做出同意備案的決定，并向申請(qǐng)單位發(fā)放經(jīng)蓋章確認(rèn)的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)備案表》；

（2）備案主管機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)單位提出的備案要求根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審核，不符合備案要求的做出不予備案的決定，將不予備案理由、申請(qǐng)單位申請(qǐng)復(fù)議和提請(qǐng)?jiān)V訟的相關(guān)權(quán)利等情況告知申請(qǐng)單位。

工作要求

新設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理備案手續(xù)需要達(dá)到以下各項(xiàng)要求：

1.申請(qǐng)單位提交的各項(xiàng)備案文件、資料需真實(shí)、合法、有效；

2.申請(qǐng)單位需自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)向備案主管機(jī)關(guān)提出備案申請(qǐng)；

3.申請(qǐng)單位應(yīng)具有4名以上持有房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員；

4.申請(qǐng)單位應(yīng)具有2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。

所需文件

申請(qǐng)單位辦理房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)向備案主管機(jī)關(guān)提交以下各項(xiàng)文件、資料：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)備案表一式兩份；

2.營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

3.企業(yè)章程；

4.驗(yàn)資證明；

5.企業(yè)法定代表人身份證明；

6.專業(yè)技術(shù)人員資格證書和勞動(dòng)合同。

補(bǔ)充說明

1.新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)公司備案審批時(shí)限為2個(gè)工作日。

2.外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立備案與內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司的辦理程序相同。

相關(guān)法規(guī)

1.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》；1998/07/20；國務(wù)院第248號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.12）

2.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》；2000/03/29；建設(shè)部第77號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.13）

3.《北京市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理規(guī)定（修正）》；1994/05/07；北京市人民政府第6號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.14）一部分、房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立階段的法律程序

程序1.11：房地產(chǎn)開發(fā)公司的年檢

主管機(jī)關(guān)

1.國家工商行政管理總局（國家工商局），負(fù)責(zé)辦理國務(wù)院或其授權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的全國性公司、大型企業(yè)集團(tuán)、外商投資企業(yè)等公司的企業(yè)年檢審查；

2.北京市工商行政管理局（市工商局），負(fù)責(zé)辦理全國性公司的子公司，北京市人民政府或其授權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的企業(yè)等公司的企業(yè)年檢審查；

3.各區(qū)、縣工商行政管理局（區(qū)縣工商局），其他房地產(chǎn)開發(fā)公司的企業(yè)年檢審查由所在地的區(qū)縣工商局負(fù)責(zé)辦理。

相關(guān)各方

1.內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司；

2.外資房地產(chǎn)開發(fā)公司。

工作內(nèi)容

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司的年度檢驗(yàn)制度是登記主管機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)法人進(jìn)行監(jiān)督管理的重要手段，房地產(chǎn)開發(fā)公司在經(jīng)營過程中，應(yīng)當(dāng)按照國家各級(jí)工商行政管理局規(guī)定的時(shí)間和程序辦理企業(yè)年檢手續(xù)。

1.登記主管機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司登記的主要事項(xiàng)進(jìn)行審查，對(duì)年檢合格的企業(yè)，在《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》副本上加蓋年檢戳記。

2.外資房地產(chǎn)開發(fā)公司向登記主管機(jī)關(guān)辦理年檢手續(xù)，應(yīng)交回執(zhí)照正、副本，經(jīng)登記主管機(jī)關(guān)審核后發(fā)還。

所需文件

房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理企業(yè)年檢手續(xù)，應(yīng)向登記主管機(jī)關(guān)提交以下各項(xiàng)文件、資料：

1.年檢報(bào)告書；

2.營業(yè)執(zhí)照；

3.資金平衡表；

4.資產(chǎn)負(fù)債表。

相關(guān)法規(guī)

1.《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例》；1988/06/03；國務(wù)院第1號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.1）

2.《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例施行細(xì)則（第二次修訂）》；2000/12/01；國家工商行政管理局第96號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.2）第三部分、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的概述

在房地產(chǎn)開發(fā)公司依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)后，即應(yīng)著手尋找和落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。有些投資者往往是在設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司之前即已開始進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的篩選工作。開發(fā)公司在選定房地產(chǎn)項(xiàng)目后，便可以開展項(xiàng)目的前期研究工作，包括初步開發(fā)方案的制訂、項(xiàng)目初步可行性分析、規(guī)劃方案初步論證等。落實(shí)建設(shè)用地或取得土地使用權(quán)后，開發(fā)建設(shè)單位便可自行組織或委托咨詢機(jī)構(gòu)編制《項(xiàng)目建議書》及《可行性研究報(bào)告》或《項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）》，并按照政府主管機(jī)關(guān)的規(guī)定和要求向北京市發(fā)展和改革委員會(huì)及北京市建設(shè)委員會(huì)進(jìn)行立項(xiàng)報(bào)批或申請(qǐng)備案，取得立項(xiàng)批復(fù)或備案通知。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批與備案，是政府計(jì)劃主管機(jī)關(guān)對(duì)固定資產(chǎn)投資進(jìn)行宏觀管理和綜合平衡的重要手段?！俄?xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）》的批復(fù)，標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的確立，是開發(fā)公司從事項(xiàng)目開發(fā)工作的法律依據(jù)，以后許多環(huán)節(jié)的工作都需以《項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）》的批復(fù)為憑據(jù)辦理。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是指具體實(shí)施開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前，對(duì)擬建項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、工程上的可行性進(jìn)行論證、研究及評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作重點(diǎn)是研究項(xiàng)目是否可行，也就是通過調(diào)查研究，綜合論證項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否贏利?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作的重要內(nèi)容，是房地產(chǎn)開發(fā)和基本建設(shè)程序中的重要組成部分，是項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)的重要依據(jù)?？尚行匝芯渴情_發(fā)公司進(jìn)行投資決策，編制設(shè)計(jì)任務(wù)書，與各有關(guān)部門商談合同、簽訂協(xié)議，進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備，籌集資金、向銀行申請(qǐng)貸款，環(huán)保部門對(duì)項(xiàng)目環(huán)境影響審查等項(xiàng)工作的依據(jù)。

目前，根據(jù)北京市關(guān)于投資項(xiàng)目計(jì)劃審批管理改革的相關(guān)規(guī)定，凡是規(guī)定范圍以外的非政府投資項(xiàng)目的《項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）》改為登記備案制度。具體工作程序包括：開發(fā)建設(shè)單位提出登記備案申請(qǐng)，備案主管機(jī)關(guān)對(duì)符合條件的予以受理，備案主管機(jī)關(guān)審查，對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的備案申請(qǐng)給予辦理登記備案手續(xù)，發(fā)給《北京市固定資產(chǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)登記備案通知書》，加蓋“北京市固定資產(chǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)登記備案專用章”，建設(shè)項(xiàng)目在登記備案的同時(shí)取得項(xiàng)目代碼，作為投資建設(shè)項(xiàng)目合法存在的依據(jù)。

凡屬于政府投資項(xiàng)目或規(guī)定范圍內(nèi)的非政府投資項(xiàng)目，應(yīng)按規(guī)定程序辦理《項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）》的審批手續(xù)。工作程序包括：審批主管機(jī)關(guān)對(duì)審查通過的《項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）》予以批準(zhǔn)，向申請(qǐng)單位發(fā)放批準(zhǔn)文書，內(nèi)資房地產(chǎn)項(xiàng)目通知申請(qǐng)單位到市建委會(huì)簽。

一、主要法律程序

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段，我們歸納法律程序共7項(xiàng)，其中工作重點(diǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究工作及《項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）》的編制，工作難點(diǎn)是《項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）》的備案及審批。本章著重對(duì)以下各項(xiàng)主要法律程序進(jìn)行了詳細(xì)的解釋：初步開發(fā)方案的確定，項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的編制、備案和審批，可行性研究報(bào)告中招標(biāo)事項(xiàng)的說明，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的會(huì)審，危舊房改造項(xiàng)目的備案等。

二、主要相關(guān)稅費(fèi)

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段，有相關(guān)稅費(fèi)1項(xiàng)，即可行性研究費(fèi)。開發(fā)建設(shè)單位開展項(xiàng)目前期可行性研究工作所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用可以統(tǒng)稱為可行性研究費(fèi)。該項(xiàng)費(fèi)用是一項(xiàng)綜合的費(fèi)用項(xiàng)目，一般包括項(xiàng)目前期策劃費(fèi)用、初步研究費(fèi)用、項(xiàng)目建議書編制費(fèi)、可行性研究報(bào)告編制費(fèi)、專題研究費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等。

三、主要主管機(jī)關(guān)

本章工作程序涉及的主要行政主管機(jī)關(guān)是北京市各級(jí)發(fā)展和改革委員會(huì)及北京市各級(jí)建設(shè)委員會(huì)。各級(jí)發(fā)展和改革委員會(huì)及建設(shè)委員會(huì)是北京市投資建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)及計(jì)劃主管機(jī)關(guān)，負(fù)責(zé)投資建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)劃審批和登記備案工作。其主要計(jì)劃管理職能包括：研究提出北京市投資政策、措施及改革方案；負(fù)責(zé)編制北京市固定資產(chǎn)投資的中長期規(guī)劃、年度計(jì)劃和重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃；審批和上報(bào)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）的項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告和開工計(jì)劃；安排政府投資的建設(shè)項(xiàng)目和重大項(xiàng)目；監(jiān)測分析固定資產(chǎn)投資的運(yùn)行等。

四、主要法律法規(guī)

本章所引用的法律、法規(guī)主要集中在固定資產(chǎn)投資的計(jì)劃管理方面。本章共收錄法律、法規(guī)12篇。重要法規(guī)包括以下各項(xiàng)：

《關(guān)于重申嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序和審批規(guī)定的通知》、《批轉(zhuǎn)市編辦等部門關(guān)于改革本市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目審批程序意見的通知》、《關(guān)于印發(fā)北京市非政府投資建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃審批管理實(shí)施辦法的通知》、《北京市非政府投資建設(shè)項(xiàng)目登記備案管理程序性規(guī)定》、《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》、《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》等。序3.1：初步開發(fā)方案的確定

主管機(jī)關(guān)

1.北京市發(fā)展和改革委員會(huì)（市發(fā)展改革委），是北京市投資建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)及計(jì)劃主管機(jī)關(guān)，負(fù)責(zé)投資建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)劃審批和登記備案工作；

2.北京市投資項(xiàng)目辦理中心（市投資辦理中心），是市發(fā)展改革委下屬機(jī)構(gòu)，具體承辦市發(fā)展改革委權(quán)限內(nèi)非政府投資建設(shè)項(xiàng)目的審批和登記備案工作；

3.各區(qū)、縣發(fā)展和改革委員會(huì)（區(qū)縣發(fā)展改革委），在審批權(quán)限內(nèi)負(fù)責(zé)本轄區(qū)非政府投資建設(shè)項(xiàng)目的審批和登記備案工作。

相關(guān)各方

1.從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司（建設(shè)單位）；

2.具有相應(yīng)資質(zhì)的建設(shè)工程勘查、設(shè)計(jì)單位。

工作內(nèi)容

1.選定項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)公司尋找、篩選房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)洽談合作或受讓項(xiàng)目公司股權(quán)，確定投資條件。

2.了解情況：房地產(chǎn)開發(fā)公司委托具有相應(yīng)資質(zhì)的建設(shè)工程勘查、設(shè)計(jì)單位對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目用地進(jìn)行現(xiàn)場勘察，初步了解房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊市政配套情況。

3.買圖測繪：房地產(chǎn)開發(fā)公司到北京市測繪院購買項(xiàng)目用地地形圖，對(duì)比確認(rèn)項(xiàng)目用地實(shí)際情況。如需重新測繪的，應(yīng)委托測繪單位進(jìn)行重測或補(bǔ)測。

4.初定方案：建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)單位根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司的開發(fā)意向，初步確定項(xiàng)目開發(fā)方案，進(jìn)行初步方案設(shè)計(jì)。

工作要求

1.建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)單位根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目開發(fā)意向，做出的初步方案設(shè)計(jì)，應(yīng)確定相應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，繪制兩個(gè)以上的規(guī)劃草案。

2.建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)單位根據(jù)做出的初步方案設(shè)計(jì)，繪制房地產(chǎn)項(xiàng)目總平面圖、立面圖、剖面圖、分層平面圖等圖紙。

所需文件

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的地形圖、現(xiàn)狀圖；

2.房地產(chǎn)開發(fā)公司委托設(shè)計(jì)的委托證明；

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目的初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

相關(guān)法規(guī)

1.《關(guān)于報(bào)批項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書統(tǒng)稱為報(bào)批可行性研究報(bào)告的通知》；1991/12/04（相關(guān)法規(guī)3.1）

2.《關(guān)于重申嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序和審批規(guī)定的通知》；1999/07/29；計(jì)投資（1999）693號(hào)（相關(guān)法規(guī)3.2）

3.《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》；2001/06/18；國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令（相關(guān)法規(guī)3.3）

4.《批轉(zhuǎn)市編辦等部門關(guān)于改革本市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目審批程序意見的通知》；2002/01/30；京政發(fā)（2002）5號(hào)（相關(guān)法規(guī)3.4）

5.《關(guān)于印發(fā)北京市非政府投資建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃審批管理實(shí)施辦法的通知》；2002/06/05；京計(jì)投資字（2002）1002號(hào)（相關(guān)法規(guī)3.5）

6.《關(guān)于印發(fā)〈北京市非政府投資建設(shè)項(xiàng)目登記備案管理程序性規(guī)定（試行）〉的通知》；2003/07/03；京計(jì)投資文（2003）1090號(hào)（相關(guān)法規(guī)3.6）程序3.4：項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的審批

主管機(jī)關(guān)

1.北京市發(fā)展和改革委員會(huì)（市發(fā)展改革委），是北京市投資建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)及計(jì)劃主管機(jī)關(guān)，負(fù)責(zé)投資建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)劃審批和登記備案工作；

2.北京市投資項(xiàng)目辦理中心（市投資辦理中心），是市發(fā)展改革委下屬機(jī)構(gòu)，具體承辦市發(fā)展改革委權(quán)限內(nèi)非政府投資建設(shè)項(xiàng)目的審批和登記備案工作；

3.各區(qū)、縣發(fā)展和改革委員會(huì)（區(qū)縣發(fā)展改革委），在審批權(quán)限內(nèi)負(fù)責(zé)本轄區(qū)非政府投資建設(shè)項(xiàng)目的審批和登記備案工作。

相關(guān)各方

從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司（建設(shè)單位）。

工作內(nèi)容

根據(jù)北京市關(guān)于投資項(xiàng)目計(jì)劃審批管理改革的相關(guān)規(guī)定，凡屬于政府投資項(xiàng)目或規(guī)定范圍內(nèi)的非政府投資項(xiàng)目，應(yīng)按以下規(guī)定程序辦理項(xiàng)目建議書代可行性研究報(bào)告的審批手續(xù)。

1.項(xiàng)目建議書（代可研）的申請(qǐng)：申請(qǐng)單位根據(jù)相關(guān)規(guī)定向?qū)徟鞴軝C(jī)關(guān)提交各項(xiàng)文件、資料，提出項(xiàng)目建議書（代可研）的審批申請(qǐng)，審批主管機(jī)關(guān)經(jīng)審查符合標(biāo)準(zhǔn)的予以受理。

2.項(xiàng)目建議書（代可研）的征詢：審批主管機(jī)關(guān)向規(guī)劃、土地等相關(guān)行政主管機(jī)關(guān)發(fā)出征求意見函，取得相關(guān)行政主管機(jī)關(guān)的回復(fù)意見。

3.項(xiàng)目建議書（代可研）的審核：審批主管機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)文件進(jìn)行審批，符合標(biāo)準(zhǔn)的根據(jù)審批程序進(jìn)行復(fù)審及會(huì)簽，提出會(huì)簽意見。

4.項(xiàng)目建議書（代可研）的審定：審批主管機(jī)關(guān)的相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)上報(bào)的審批申請(qǐng)予以審定，提出審定意見。

5.項(xiàng)目建議書（代可研）的批準(zhǔn)：審批主管機(jī)關(guān)對(duì)審查通過的項(xiàng)目建議書（代可研）予以批準(zhǔn)，向申請(qǐng)單位發(fā)放批準(zhǔn)文書，內(nèi)資房地產(chǎn)項(xiàng)目通知申請(qǐng)單位到市建委會(huì)簽。

工作要求

建設(shè)單位申請(qǐng)審批項(xiàng)目建議書代可行性研究報(bào)告的，應(yīng)達(dá)到以下各項(xiàng)要求：

1.建設(shè)項(xiàng)目符合政府產(chǎn)業(yè)政策；

2.房地產(chǎn)開發(fā)公司已取得相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)證書；

3.取得規(guī)劃部門核發(fā)的規(guī)劃意見書或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書；

4.中外合營的房地產(chǎn)項(xiàng)目，已簽署合作意向書；

5.房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)初步論證具備可行性。

所需文件

申請(qǐng)單位向?qū)徟鞴軝C(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理項(xiàng)目建議書（代可研）的審批手續(xù)時(shí)，應(yīng)提交以下各項(xiàng)文件、資料：

1.建設(shè)項(xiàng)目申報(bào)單位報(bào)批函；

2.項(xiàng)目建議書代可行性研究報(bào)告；

3.房地產(chǎn)開發(fā)公司營業(yè)執(zhí)照；

4.房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)證書；

5.中外合營項(xiàng)目的合作意向書。

相關(guān)法規(guī)

1.《關(guān)于報(bào)批項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書統(tǒng)稱為報(bào)批可行性研究報(bào)告的通知》；1991/12/04（相關(guān)法規(guī)3.1）

2.《關(guān)于重申嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序和審批規(guī)定的通知》；1999/07/29；計(jì)投資（1999）693號(hào)（相關(guān)法規(guī)3.2）

3.《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》；2001/06/18；國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令（相關(guān)法規(guī)3.3）

4.《批轉(zhuǎn)市編辦等部門關(guān)于改革本市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目審批程序意見的通知》；2002/01/30；京政發(fā)（2002）5號(hào)（相關(guān)法規(guī)3.4）

5.《關(guān)于印發(fā)北京市非政府投資建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃審批管理實(shí)施辦法的通知》；2002/06/05；京計(jì)投資字（2002）1002號(hào)（相關(guān)法規(guī)3.5）

6.《關(guān)于印發(fā)〈北京市非政府投資建設(shè)項(xiàng)目登記備案管理程序性規(guī)定（試行）〉的通知》；2003/07/03；京計(jì)投資文（2003）1090號(hào)（相關(guān)法規(guī)3.6）程序3.5：可行性研究報(bào)告招標(biāo)事項(xiàng)的說明

主管機(jī)關(guān)

1.北京市發(fā)展和改革委員會(huì)（市發(fā)展改革委），是北京市投資建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)及計(jì)劃主管機(jī)關(guān)，負(fù)責(zé)投資建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)劃審批和登記備案工作；

2.北京市投資項(xiàng)目辦理中心（市投資辦理中心），是市發(fā)展改革委下屬機(jī)構(gòu)，具體承辦市發(fā)展改革委權(quán)限內(nèi)非政府投資建設(shè)項(xiàng)目的審批和登記備案工作；

3.各區(qū)、縣發(fā)展和改革委員會(huì)（區(qū)縣發(fā)展改革委），在審批權(quán)限內(nèi)負(fù)責(zé)本轄區(qū)非政府投資建設(shè)項(xiàng)目的審批和登記備案工作。

相關(guān)各方

從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司（建設(shè)單位）。

工作內(nèi)容

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目，在報(bào)送的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中，應(yīng)列明以下各項(xiàng)有關(guān)招標(biāo)的內(nèi)容：

1.建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動(dòng)的具體招標(biāo)范圍（全部或者部分招標(biāo)）。

2.建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動(dòng)擬采用的招標(biāo)組織形式（委托招標(biāo)或者自行招標(biāo)）；擬自行招標(biāo)的，還應(yīng)按照《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》的規(guī)定報(bào)送書面材料。

3.建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動(dòng)擬采用的招標(biāo)方式（公開招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)）；國家發(fā)展改革委確定的國家重點(diǎn)項(xiàng)目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點(diǎn)項(xiàng)目，擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)的，應(yīng)對(duì)采用邀請(qǐng)招標(biāo)的理由作出說明。

4.其他有關(guān)內(nèi)容。

工作要求

屬于下列情況之一的，建設(shè)項(xiàng)目可以不進(jìn)行招標(biāo)，但在報(bào)送可行性研究報(bào)告中須提出不招標(biāo)申請(qǐng)，并說明不招標(biāo)原因：

1.涉及國家安全或者有特殊保密要求的；

2.建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)，采用特定專利或者專有技術(shù)的，或者其建筑藝術(shù)造型有特殊要求的；

3.承包商、供應(yīng)商或者服務(wù)提供者少于3家，不能形成有效競爭的；

4.其他原因不適宜招標(biāo)的。

所需文件

1.項(xiàng)目建議書代可行性研究報(bào)告；

2.關(guān)于招投標(biāo)事項(xiàng)的說明。

補(bǔ)充說明

在建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告審批中核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)的，按以下分工辦理：

1.應(yīng)報(bào)送國家發(fā)改委審批和國家發(fā)改委核報(bào)國務(wù)院審批的建設(shè)項(xiàng)目，由國家發(fā)改委核準(zhǔn)；

2.應(yīng)報(bào)送國務(wù)院行業(yè)主管機(jī)關(guān)審批的建設(shè)項(xiàng)目，由國務(wù)院行業(yè)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)；

3.應(yīng)報(bào)送省、自治區(qū)、直轄市政府計(jì)劃部門審批和省、自治區(qū)、直轄市政府計(jì)劃部門核報(bào)省、自治區(qū)、直轄市政府審批的建設(shè)項(xiàng)目，由省、自治區(qū)、直轄市政府計(jì)劃部門核準(zhǔn)。

相關(guān)法規(guī)

1.《關(guān)于報(bào)批項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書統(tǒng)稱為報(bào)批可行性研究報(bào)告的通知》；1991/12/04（相關(guān)法規(guī)3.1）

2.《關(guān)于重申嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序和審批規(guī)定的通知》；1999/07/29；計(jì)投資（1999）693號(hào)（相關(guān)法規(guī)3.2）

3.《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》；2001/06/18；國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令（相關(guān)法規(guī)3.3）

4.《批轉(zhuǎn)市編辦等部門關(guān)于改革本市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目審批程序意見的通知》；2002/01/30；京政發(fā)（2002）5號(hào)（相關(guān)法規(guī)3.4）

5.《關(guān)于印發(fā)北京市非政府投資建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃審批管理實(shí)施辦法的通知》；2002/06/05；京計(jì)投資字（2002）1002號(hào)（相關(guān)法規(guī)3.5）

6.《關(guān)于印發(fā)〈北京市非政府投資建設(shè)項(xiàng)目登記備案管理程序性規(guī)定（試行）〉的通知》；2003/07/03；京計(jì)投資文（2003）1090號(hào)（相關(guān)法規(guī)3.6）主管機(jī)關(guān)

1.北京市人民政府（市政府），領(lǐng)導(dǎo)北京市房地產(chǎn)綜合開發(fā)工作，研究制定綜合開發(fā)政策，解決綜合開發(fā)工作中的重大問題；

2.北京市人民政府城市建設(shè)綜合開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組，由市建委、市發(fā)展改革委、市市政管委、首規(guī)委辦等有關(guān)部門負(fù)責(zé)人組成，負(fù)責(zé)綜合協(xié)調(diào)綜合開發(fā)工作；

3.北京市建設(shè)委員會(huì)（市建委），是北京市房地產(chǎn)綜合開發(fā)工作的主管機(jī)關(guān)；

4.北京市建設(shè)委員會(huì)城市綜合開發(fā)管理辦公室（市建委開發(fā)辦），是北京市人民政府城市建設(shè)綜合開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組的辦事機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)綜合開發(fā)的日常管理工作，負(fù)責(zé)對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行會(huì)審審批。

相關(guān)各方

從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司（建設(shè)單位）。

工作內(nèi)容

1.內(nèi)資項(xiàng)目會(huì)審的申請(qǐng)：內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定向?qū)徟鞴軝C(jī)關(guān)報(bào)送文件、資料，申請(qǐng)進(jìn)行項(xiàng)目會(huì)審。

2.內(nèi)資項(xiàng)目會(huì)審的受理：

（1）審批主管機(jī)關(guān)接受申請(qǐng)單位提交的文件、資料，經(jīng)審核查驗(yàn)符合標(biāo)準(zhǔn)的予以受理，向申請(qǐng)單位發(fā)放受理通知單。

（2）審批主管機(jī)關(guān)接受申請(qǐng)單位提交的文件、資料，經(jīng)審核查驗(yàn)不符合標(biāo)準(zhǔn)的不予受理，將需要補(bǔ)齊文件、資料的全部內(nèi)容、要求等相關(guān)情況告知申請(qǐng)單位。

3.內(nèi)資項(xiàng)目會(huì)審的審核：

（1）審批主管機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)單位提出的項(xiàng)目會(huì)審審批申請(qǐng)按照審核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核，對(duì)于符合要求的擬定批復(fù)文件，簽署同意意見。

（2）審批主管機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)單位提出的項(xiàng)目會(huì)審審批申請(qǐng)按照審核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核，對(duì)于不符合要求的說明理由原因，報(bào)送復(fù)審。

4.內(nèi)資項(xiàng)目會(huì)審的審定：

（1）審批主管機(jī)關(guān)的相關(guān)主管人員對(duì)項(xiàng)目會(huì)審的審核意見根據(jù)復(fù)審標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行復(fù)審，并出具同意或不同意的復(fù)審意見。

（2）審批主管機(jī)關(guān)的相關(guān)主管人員對(duì)項(xiàng)目會(huì)審的復(fù)審意見根據(jù)審定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審定，并出具同意或不同意的審定意見。

5.內(nèi)資項(xiàng)目會(huì)審的批準(zhǔn)：

（1）審批主管機(jī)關(guān)通過對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)審的審批，對(duì)于審定通過的項(xiàng)目，制作并向申請(qǐng)單位發(fā)放批復(fù)文件。

（2）審批主管機(jī)關(guān)通過對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)審的審批，對(duì)于未能審定通過的項(xiàng)目，將不予批準(zhǔn)的理由等相關(guān)情況告知申請(qǐng)單位，并將申請(qǐng)文件、資料退回申請(qǐng)單位。

工作要求

審批主管機(jī)關(guān)對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行會(huì)審審批，主要審核房地產(chǎn)項(xiàng)目的以下情況：

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目符合北京市土地利用總體規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃的要求；

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃的要求；

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目符合房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目符合基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求，產(chǎn)權(quán)界定清楚；

5.房地產(chǎn)項(xiàng)目的拆遷、安置方案符合國家和北京市有關(guān)規(guī)定；

6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)符合承擔(dān)相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的要求；

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不低于20%。

所需文件

內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提出會(huì)審審批申請(qǐng)，申請(qǐng)單位需向?qū)徟鞴軝C(jī)關(guān)提交以下文件、資料：

1.立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告；

2.項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限的說明；

3.市規(guī)劃委出具的規(guī)劃意見書；

4.基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)投資方案；

5.項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置方案；

6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

7.建設(shè)單位的項(xiàng)目資本金證明。

補(bǔ)充說明

審批主管機(jī)關(guān)對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行會(huì)審審批的工作時(shí)限為10個(gè)工作日。

相關(guān)法規(guī)

1.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》；1998/07/20；國務(wù)院第248號(hào)令（相關(guān)法規(guī)1.12）

2.《北京市城市建設(shè)綜合開發(fā)管理若干規(guī)定（修正）》；1992/02/09；北京市人民政府第3號(hào)令（相關(guān)法規(guī)3.8）費(fèi)3.1：可行性研究費(fèi)

稅費(fèi)內(nèi)容

1.為保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)建立在科學(xué)、可行的基礎(chǔ)之上，提高建設(shè)項(xiàng)目前期工作的質(zhì)量，房地產(chǎn)開發(fā)公司（建設(shè)單位）應(yīng)開展建設(shè)項(xiàng)目的前期研究工作。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究包括建設(shè)項(xiàng)目專題研究、編制項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告、評(píng)估項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告等內(nèi)容。

2.建設(shè)單位開展項(xiàng)目前期可行性研究工作，根據(jù)實(shí)際需要會(huì)發(fā)生相應(yīng)費(fèi)用，統(tǒng)稱為可行性研究費(fèi)?？尚行匝芯抠M(fèi)的內(nèi)容主要包括項(xiàng)目前期策劃與初步研究費(fèi)、項(xiàng)目建議書編制費(fèi)、可行性研究報(bào)告編制費(fèi)、專題研究費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等。

納稅（費(fèi)）環(huán)節(jié)

1.一般情況下，如果建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位擁有專業(yè)人才并具備建設(shè)項(xiàng)目前期研究能力，可以自主開展項(xiàng)目前期研究工作，自行編制項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告。

2.隨著項(xiàng)目研究工作的社會(huì)化、市場化發(fā)展，許多建設(shè)項(xiàng)目，尤其是大型及復(fù)雜項(xiàng)目的項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的編制及評(píng)估工作需要委托具有一定經(jīng)驗(yàn)和相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)工程咨詢機(jī)構(gòu)來完成。

3.可行性研究費(fèi)，由委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)完成建設(shè)項(xiàng)目前期研究工作的建設(shè)單位，按照委托咨詢協(xié)議約定的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和支付方式，向受托咨詢機(jī)構(gòu)支付。

收取標(biāo)準(zhǔn)

工程咨詢收費(fèi)根據(jù)不同工程咨詢項(xiàng)目的性質(zhì)、內(nèi)容，可以采取按建設(shè)項(xiàng)目估算投資額、分檔計(jì)算工程咨詢費(fèi)用以及按工程咨詢工作所耗工日計(jì)算工程咨詢費(fèi)用兩種計(jì)費(fèi)方法，具體規(guī)定如下：

1.按建設(shè)項(xiàng)目估算投資額，分檔計(jì)算工程咨詢費(fèi)用。按建設(shè)項(xiàng)目估算投資額分檔收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行：

（1）估算投資額為03億元至1億元的建設(shè)項(xiàng)目，編制項(xiàng)目建議書為6萬元至14萬元，編制可行性研究報(bào)告為12萬元至28萬元，評(píng)估項(xiàng)目建議書為4萬元至8萬元，評(píng)估可行性研究報(bào)告為5萬元至10萬元；

（2）估算投資額為1億元至5億元的建設(shè)項(xiàng)目，編制項(xiàng)目建議書為14萬元至37萬元，編制可行性研究報(bào)告為28萬元至75萬元，評(píng)估項(xiàng)目建議書為8萬元至12萬元，評(píng)估可行性研究報(bào)告為10萬元至15萬元；

（3）估算投資額為5億元至10億元的建設(shè)項(xiàng)目，編制項(xiàng)目建議書為37萬元至55萬元，編制可行性研究報(bào)告為75萬元至110萬元，評(píng)估項(xiàng)目建議書為12萬元至15萬元，評(píng)估可行性研究報(bào)告為15萬元至20萬元；

（4）估算投資額為10億元至50億元的建設(shè)項(xiàng)目，編制項(xiàng)目建議書為55萬元至100萬元，編制可行性研究報(bào)告為110萬元至200萬元，評(píng)估項(xiàng)目建議書為15萬元至17萬元，評(píng)估可行性研究報(bào)告為20萬元至25萬元；

（5）估算投資額為50億元以上的建設(shè)項(xiàng)目，編制項(xiàng)目建議書為100萬元至125萬元，編制可行性研究報(bào)告為200萬元至250萬元，評(píng)估項(xiàng)目建議書為17萬元至20萬元，評(píng)估可行性研究報(bào)告為25萬元至35萬元。

說明：建設(shè)項(xiàng)目估算投資額是指項(xiàng)目建議書或者可行性研究報(bào)告的估算投資額。建設(shè)項(xiàng)目的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)估算投資額在相對(duì)應(yīng)的區(qū)間內(nèi)用插入法計(jì)算。

2.按工程咨詢工作所耗工日計(jì)算工程咨詢費(fèi)用。按照咨詢?nèi)藛T職級(jí)計(jì)算的工程咨詢?nèi)藛T工日費(fèi)用具體標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行：

（1）高級(jí)專家工日費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為1000元至1200元；

（2）高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的咨詢?nèi)藛T工日費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為800元至1000元；

（3）中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的咨詢?nèi)藛T工日費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為600元至800元。

3.按照以上兩種方法不便于計(jì)費(fèi)的，可以參照工日費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由工程咨詢機(jī)構(gòu)與委托方議定。但參照工日計(jì)算的收費(fèi)額，不得超過按估算投資額分檔計(jì)費(fèi)方式計(jì)算的收費(fèi)額。采取按建設(shè)項(xiàng)目估算投資額分檔計(jì)費(fèi)的，以建設(shè)項(xiàng)目的項(xiàng)目建議書或者可行性研究報(bào)告的估算投資為計(jì)費(fèi)依據(jù)。

相關(guān)規(guī)定

1.委托專業(yè)工程咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究工作的收費(fèi)可由工程咨詢機(jī)構(gòu)與委托方根據(jù)有關(guān)上述規(guī)定的指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

2.工程咨詢機(jī)構(gòu)在編制項(xiàng)目建議書或者可行性研究報(bào)告時(shí)需要勘察、試驗(yàn)，評(píng)估項(xiàng)目建議書或者可行性研究報(bào)告時(shí)需要對(duì)勘察、試驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核，工作量明顯增加需要加收費(fèi)用的，可由委托雙方另行協(xié)商加收的費(fèi)用額和支付方式。

3.工程咨詢服務(wù)中，工程咨詢機(jī)構(gòu)提供自有專利、專有技術(shù)，需要另行支付費(fèi)用的，如國家有相關(guān)費(fèi)用支付規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，雙方按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；國家沒有規(guī)定的，由雙方協(xié)商費(fèi)用額和支付方式。

4.工程咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)外聘專家的付費(fèi)按工日費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算并支付，外聘專家，如有從業(yè)單位的，專家費(fèi)用應(yīng)支付給專家從業(yè)單位。

5.涉外工程咨詢業(yè)務(wù)中有特殊要求的，工程咨詢機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托方參照國外有關(guān)收費(fèi)辦法協(xié)商確定咨詢費(fèi)用。

6.建設(shè)項(xiàng)目投資額在3000萬元以下的和除編制、評(píng)估項(xiàng)目建議書或者可行性研究報(bào)告以外的其他建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可由委托方和受托方協(xié)商確定。

補(bǔ)充說明

在采用按建設(shè)項(xiàng)目估算投資額分檔計(jì)算工程咨詢費(fèi)用時(shí)，可以根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)和各行業(yè)內(nèi)部不同類別工程的復(fù)雜程度，將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別乘以行業(yè)調(diào)整系數(shù)和工程復(fù)雜程度調(diào)整系數(shù)以調(diào)整計(jì)算咨詢費(fèi)用數(shù)額。按建設(shè)項(xiàng)目估算投資額分檔收費(fèi)的調(diào)整系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照以下規(guī)定執(zhí)行：

1.行業(yè)調(diào)整系數(shù)：

（1）石化、化工、鋼鐵：1.3；

（2）石油、天然氣、水利、水電、交通（水運(yùn)）、化纖：1.2；

（3）有色、黃金、紡織、輕工、郵電、廣播、電視、醫(yī)藥、煤炭、火電（含核電）、機(jī)械（含船舶、航空、航天、兵器）：1.0；

（4）林業(yè)、商業(yè)、糧食、建筑：0.8；

（5）建材、交通（公路）、鐵道、市政公用工程：0.7。

2.工程復(fù)雜程度調(diào)整系數(shù)：0.8至1.2。工程復(fù)雜程度具體調(diào)整系數(shù)由工程咨詢機(jī)構(gòu)與委托單位根據(jù)各類工程情況協(xié)商確定。

為簡便計(jì)算，一般情況下，建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位在進(jìn)行建設(shè)工程或房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期可行性研究中，可以按照以下標(biāo)準(zhǔn)估算前期可行性研究費(fèi)用：

1.一般工程項(xiàng)目，按建安工程總造價(jià)的2‰計(jì)算；

2.大型及復(fù)雜工程項(xiàng)目，按建安工程總造價(jià)的1.5‰計(jì)算。

法律依據(jù)

《關(guān)于印發(fā)〈建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定〉的通知》；1999/09/10；計(jì)價(jià)格（1999）1283號(hào)（相關(guān)法規(guī)3.12）第四部分、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段

概述

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目確立，取得《項(xiàng)目建議書的批復(fù)》等立項(xiàng)手續(xù)后，開發(fā)公司應(yīng)著手進(jìn)行項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)和規(guī)劃申報(bào)工作，同時(shí)需進(jìn)一步落實(shí)市政配套方案，取得相關(guān)協(xié)議。這也是城市規(guī)劃行政主管機(jī)關(guān)依法執(zhí)行城市規(guī)劃，確保城市建設(shè)良性發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)用地和建設(shè)工程必須符合城市規(guī)劃要求，與城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃所規(guī)定的用地性質(zhì)、容積率、限高、建筑覆蓋率、綠地率等指標(biāo)相一致。

從某種意義上說，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目是否成功，房地產(chǎn)開發(fā)公司能否獲得預(yù)期的收益，是由項(xiàng)目的最初策劃方案、規(guī)劃設(shè)想、項(xiàng)目定位、操作模式等決定的，而能否實(shí)現(xiàn)開發(fā)公司的最初設(shè)想，項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)工作至關(guān)重要。好的設(shè)想必須符合相關(guān)規(guī)范與規(guī)定的要求，能夠通過規(guī)劃主管機(jī)關(guān)的審核和批準(zhǔn)。因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作是體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、開發(fā)理念與運(yùn)作水平的競技場?？梢哉f，同一條件的地塊上，不同的開發(fā)商，會(huì)有不同的思路與構(gòu)想，從而開發(fā)出不同的建筑產(chǎn)品，比較其優(yōu)劣的標(biāo)尺便是市場是否認(rèn)可與接受，這正是體現(xiàn)開發(fā)商功力與實(shí)力的地方。另外，市政配套工作能否順利、高效、低成本的解決，也是實(shí)現(xiàn)規(guī)劃方案的保障，反映了開發(fā)商的公關(guān)能力和辦事效率。因?yàn)閷?duì)于許多位于城市中心區(qū)域大市政供應(yīng)緊張或城市邊緣地區(qū)沒有現(xiàn)成市政條件的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目來說，市政配套是一項(xiàng)極為復(fù)雜、難以把握的工作，投資成本難以控制，不確定性因素較多，這是應(yīng)該引起開發(fā)商注意的。

一、主要法律程序

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段，我們歸納法律程序共10項(xiàng)，其中工作重點(diǎn)是審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，工作難點(diǎn)是落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目的市政配套。本章包括以下重點(diǎn)內(nèi)容：

1.取得規(guī)劃意見書，規(guī)劃意見書的取得是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃手續(xù)的第一步，建設(shè)單位應(yīng)就擬建項(xiàng)目情況、擬建項(xiàng)目用地的選址要求、擬建項(xiàng)目方案設(shè)想等向主管機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，作為進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。

2.建設(shè)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)，建設(shè)單位取得規(guī)劃意見書后，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況委托勘查、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的勘查設(shè)計(jì)工作，委托編制建設(shè)工程的勘察文件、方案設(shè)計(jì)文件、初步設(shè)計(jì)文件、施工圖設(shè)計(jì)文件等。

3.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的分項(xiàng)審批，建設(shè)單位完成方案設(shè)計(jì)后，應(yīng)對(duì)方案的各專門事項(xiàng)進(jìn)行審批，包括人防、消防、環(huán)保、節(jié)水、綠化、交通等內(nèi)容，取得各相關(guān)主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。

4.審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及初步設(shè)計(jì)，建設(shè)項(xiàng)目在取得規(guī)劃意見書并由設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)后，建設(shè)單位需要向規(guī)劃行政主管機(jī)關(guān)報(bào)審建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，取得審定設(shè)計(jì)方案的批準(zhǔn)文件。同時(shí)，建設(shè)單位依據(jù)已審定的設(shè)計(jì)方案編制完成項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)，作為編制施工圖和安排年度開工計(jì)劃的依據(jù)。

5.市政配套方案的落實(shí)，建設(shè)單位在確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案后應(yīng)按要求征詢、落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目的市政基礎(chǔ)設(shè)施情況及市政配套方案，確定上水、雨水、污水、供氣、供電、供熱、電信、道路、環(huán)衛(wèi)、人防等市政公用設(shè)施的配套方案并取得相關(guān)主管機(jī)關(guān)的意見或方案。

二、主要相關(guān)稅費(fèi)

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段，我們總結(jié)相關(guān)稅費(fèi)共10項(xiàng)，比較重要的包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)估費(fèi)等。其中，勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)是目前已取消的稅費(fèi)項(xiàng)目，為反映稅費(fèi)的沿革過程，我們?cè)诒菊伦詈笥枰詥为?dú)說明，供早期開發(fā)項(xiàng)目的讀者參考。

三、主要主管機(jī)關(guān)

本章工作程序所涉及的主要行政主管機(jī)關(guān)包括北京市規(guī)劃委員會(huì)等規(guī)劃行政主管機(jī)關(guān)、北京市建設(shè)委員會(huì)等勘察設(shè)計(jì)行政主管機(jī)關(guān)、北京市人民政府人民防空辦公室等人防主管機(jī)關(guān)、北京市公安消防局等消防主管機(jī)關(guān)、北京市環(huán)境保護(hù)局等環(huán)保主管機(jī)關(guān)、北京市水利局和市政管理委員會(huì)等節(jié)水主管機(jī)關(guān)、北京市園林局等綠化主管機(jī)關(guān)、北京市交通委員會(huì)和市公安交通管理局等交通管理主管機(jī)關(guān)等，以及北京市供電局、電信局、自來水集團(tuán)、熱力集團(tuán)、燃?xì)饧瘓F(tuán)等市政配套單位。

北京市規(guī)劃委員會(huì)，作為建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段最重要的行政主管機(jī)關(guān)，在規(guī)劃管理方面的主要行政職能包括：負(fù)責(zé)起草北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃方面的地方性法規(guī)、規(guī)章草案和技術(shù)規(guī)范，并監(jiān)督檢查執(zhí)行情況；負(fù)責(zé)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、區(qū)(縣)域規(guī)劃及重要地區(qū)城市設(shè)計(jì)的編制和修訂的管理工作；負(fù)責(zé)各項(xiàng)規(guī)劃的審查報(bào)批和已批準(zhǔn)的各項(xiàng)規(guī)劃的備案管理，并按有關(guān)規(guī)定審批部分詳細(xì)規(guī)劃；依法組織城市規(guī)劃的實(shí)施，負(fù)責(zé)各類建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃管理工作，負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目的選址，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；負(fù)責(zé)組織審查建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)等。

四、主要法律法規(guī)

本章所引用的法律、法規(guī)涉及城市規(guī)劃管理、勘察設(shè)計(jì)管理、防空管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、綠化管理規(guī)定、環(huán)保管理規(guī)定、節(jié)水管理規(guī)定、規(guī)劃設(shè)計(jì)審查等各方面。本章共收錄法律、法規(guī)34篇。重要法規(guī)包括以下各項(xiàng)：

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《北京市城市規(guī)劃條例》、《北京市建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》、《北京市人民防空條例》、《北京市城市綠化條例（修正）》、《關(guān)于北京地區(qū)建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審查的規(guī)定》等。程序4.1：建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃意見書的審批

主管機(jī)關(guān)

1.北京市規(guī)劃委員會(huì)（市規(guī)劃委），是北京市城市規(guī)劃行政主管機(jī)關(guān)，負(fù)責(zé)北京市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的管理工作；

2.各區(qū)、縣規(guī)劃委員會(huì)（區(qū)縣規(guī)劃委），是區(qū)、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管機(jī)關(guān)，在規(guī)定權(quán)限內(nèi)主管本轄區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作，業(yè)務(wù)上受市規(guī)劃委領(lǐng)導(dǎo)。

相關(guān)各方

1.從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司（建設(shè)單位）；

2.受建設(shè)單位委托進(jìn)行方案設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位。

工作內(nèi)容

1.規(guī)劃意見書的申請(qǐng)：申請(qǐng)單位按照規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)文件、資料，向?qū)徟鞴軝C(jī)關(guān)提交建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批申報(bào)表，提出審批申請(qǐng)。

2.規(guī)劃意見書的受理：審批主管機(jī)關(guān)接受申請(qǐng)單位提交的文件、資料，對(duì)于符合標(biāo)準(zhǔn)的予以即時(shí)受理，填寫“規(guī)劃意見書立案表”；對(duì)于不符合標(biāo)準(zhǔn)的不予受理，將需要補(bǔ)充材料的全部內(nèi)容和要求等相關(guān)情況以書面形式告知申請(qǐng)單位。

3.規(guī)劃意見書的審批：

（1）審批主管機(jī)關(guān)對(duì)規(guī)劃意見書的審批申請(qǐng)進(jìn)行初審，對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的予以接收，對(duì)不符合標(biāo)準(zhǔn)的不予接收；

（2）審批主管機(jī)關(guān)了解申請(qǐng)單位的建設(shè)要求，并對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的建筑、道路、環(huán)境等情況進(jìn)行現(xiàn)場踏勘，對(duì)審批申請(qǐng)進(jìn)行審核。

4.規(guī)劃意見書的審定：審批主管機(jī)關(guān)的相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)規(guī)劃意見書的審批意見進(jìn)行復(fù)審，對(duì)于部分同意或不同意規(guī)劃意見的提出復(fù)審意見，主管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)復(fù)審意見予以確定后簽署審定意見。

5.規(guī)劃意見書的核發(fā)：審批主管機(jī)關(guān)將審定的規(guī)劃意見書按照相關(guān)規(guī)定制作審批文書，檢驗(yàn)建設(shè)單位繳納執(zhí)照費(fèi)通知單，預(yù)收?qǐng)?zhí)照費(fèi)，向申請(qǐng)單位核發(fā)《規(guī)劃意見書》。

工作要求

申請(qǐng)單位提出規(guī)劃意見書的審批申請(qǐng)，其建設(shè)項(xiàng)目及建設(shè)用地應(yīng)符合以下各項(xiàng)要求：

1.項(xiàng)目建設(shè)用地性質(zhì)符合城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃或土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的用地范圍及性質(zhì)或包含在兼容性質(zhì)內(nèi)；

2.建設(shè)項(xiàng)目的擬建建筑高度符合城市控制性詳細(xì)規(guī)劃、高度控制方案和微波通道、機(jī)場凈空控制要求；

3.建設(shè)項(xiàng)目的擬建建筑與相鄰建筑滿足相關(guān)規(guī)定對(duì)于建筑間距的要求；

4.建設(shè)項(xiàng)目的擬建建筑符合相關(guān)地質(zhì)條件的要求；

5.建設(shè)項(xiàng)目的擬建建筑容積率及建筑密度符合北京市相關(guān)控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求；

6.建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃綠地率符合相關(guān)法律規(guī)定的指標(biāo)或符合控制性詳細(xì)規(guī)劃要求；

7.建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃已按規(guī)定保證消防距離和防火通道；

8.建設(shè)項(xiàng)目與城市規(guī)劃道路相鄰的，已按規(guī)定代征道路用地，并退后道路紅線建設(shè)；

9.建設(shè)項(xiàng)目與城市規(guī)劃綠地相鄰的，已按規(guī)定代征綠地；

10.建設(shè)項(xiàng)目位于文物保護(hù)單位周圍的或位于歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)的，在形式、高度、色彩、性質(zhì)、建筑密度、體量、容積率上符合文物保護(hù)范圍及其建設(shè)控制地帶管理規(guī)定并符合歷史文化保護(hù)區(qū)規(guī)劃要求；

11.建設(shè)項(xiàng)目相鄰高壓走廊的，已按照規(guī)定退后城市電力規(guī)劃規(guī)范所要求的距離；

12.建設(shè)項(xiàng)目相鄰城市干道、鐵路干線、河道兩側(cè)隔離帶的，符合市政府關(guān)于劃定上述道路、河道隔離帶的要求退后建設(shè)；

13.建設(shè)項(xiàng)目屬于公共建筑的，已按照相關(guān)要求設(shè)置數(shù)量充足的停車位；

14.居住區(qū)（含居住小區(qū)、居住組團(tuán)）公共服務(wù)設(shè)施的數(shù)量、范圍等符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定要求；

15.建設(shè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的生產(chǎn)與生活區(qū)之間能保持必要的衛(wèi)生防護(hù)距離；

16.建設(shè)項(xiàng)目位于或鄰近水源保護(hù)區(qū)的，已根據(jù)性質(zhì)滿足水源保護(hù)相關(guān)法規(guī)要求的位置和距離；

17.建設(shè)項(xiàng)目的建筑色彩、形式與城市景觀、城市設(shè)計(jì)要求相協(xié)調(diào)；

18.擬建項(xiàng)目有水、電、氣、熱等市政條件保證或投資解決；

19.建設(shè)項(xiàng)目的建筑位置距古樹名木和規(guī)定不可砍伐樹木的距離符合北京市綠化和古樹名木保護(hù)相關(guān)法規(guī)的要求；

20.建設(shè)項(xiàng)目位于或鄰近風(fēng)景名勝區(qū)的，符合風(fēng)景名勝區(qū)管理規(guī)定的相關(guān)要求；

21.建設(shè)項(xiàng)目能夠按照人防工程建設(shè)要求配建地下人防工程；

22.建設(shè)項(xiàng)目的選址位置涉及林地的已應(yīng)征求林業(yè)管理部門意見，涉及交通、環(huán)保、綠化、人防、保密、涉外安全河湖、文物的已按法規(guī)要求征求相關(guān)部門意見；

23.建設(shè)項(xiàng)目符合北京市政府關(guān)于城市建設(shè)的政策要求。

所需文件

建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位提出規(guī)劃意見書審批申請(qǐng)時(shí)須提交以下各項(xiàng)文件、資料：

1.建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)征求意見函；

2.建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批申報(bào)表，具體要求包括：

（1）建設(shè)單位名稱寫明全稱；

（2）申報(bào)表加蓋建設(shè)單位公章（個(gè)人可不蓋章）；

（3）建設(shè)項(xiàng)目名稱、建筑規(guī)模按需要填寫完整；

（4）未確定設(shè)計(jì)單位的可不填寫設(shè)計(jì)單位一欄。

3.建設(shè)單位用地申請(qǐng)及擬建項(xiàng)目情況和選址要求的說明，具體內(nèi)容包括：

（1）建設(shè)理由；

（2）項(xiàng)目性質(zhì)；

（3）占地面積；

（4）建筑規(guī)模；

（5）建筑工程對(duì)道路、環(huán)境等方面的要求。

4.擬建項(xiàng)目方案設(shè)想總平面圖，具體要求包括：

（1）在總平面圖中標(biāo)明比例尺；

（2）在總平面圖中標(biāo)注擬建建筑與周圍建筑、道路、相鄰單位的關(guān)系及距離；

（3）在總平面圖中標(biāo)明擬建建筑規(guī)模、高度、層數(shù)等。

5.北京坐標(biāo)系1/500或1/2000比例尺地形圖，具體要求包括：

（1）位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣或機(jī)要工程項(xiàng)目需3份地形圖，其他項(xiàng)目需要1份；

（2）在地形圖上用普通黑鉛筆繪出擬建設(shè)用地范圍。

補(bǔ)充說明

1.審批主管機(jī)關(guān)對(duì)規(guī)劃意見書進(jìn)行審批的工作時(shí)限為28個(gè)工作日。

2.建設(shè)單位在擁有土地使用權(quán)的土地上建設(shè)項(xiàng)目的，提交申辦材料時(shí)應(yīng)提交用地權(quán)屬證明，用地權(quán)屬證明包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證或國有土地使用證、集體土地使用證。

相關(guān)法規(guī)

1.《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；1989/12/26；中華人民共和國主席令第23號(hào)（相關(guān)法規(guī)4.1）

2.《北京市城市規(guī)劃條例》；1992/07/24；北京市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第28號(hào)（相關(guān)法規(guī)4.2）序4.2：建設(shè)項(xiàng)目的委托勘查設(shè)計(jì)

主管機(jī)關(guān)

1.國務(wù)院建設(shè)行政主管機(jī)關(guān)（建設(shè)部），負(fù)責(zé)全國建設(shè)項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)管理工作；

2.國務(wù)院其他有關(guān)專業(yè)部門，按照國務(wù)院規(guī)定的職能劃分，配合建設(shè)部在各自職責(zé)范圍內(nèi)實(shí)施對(duì)本專業(yè)勘察設(shè)計(jì)的管理工作；

3.北京市建設(shè)委員會(huì)（市建委），負(fù)責(zé)北京市行政區(qū)域內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目的勘查設(shè)計(jì)管理工作；

4.北京市有關(guān)專業(yè)部門，按照北京市人民政府規(guī)定的職能劃分，配合市建委在各自職責(zé)范圍內(nèi)實(shí)施對(duì)本專業(yè)勘察設(shè)計(jì)的管理工作。

相關(guān)各方

1.從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司（建設(shè)單位）；

2.受建設(shè)單位委托進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)的勘察設(shè)計(jì)單位。

工作內(nèi)容

1.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目情況，委托勘查、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目勘查設(shè)計(jì)工作，委托編制建設(shè)工程勘察文件、方案設(shè)計(jì)文件、初步設(shè)計(jì)文件、施工圖設(shè)計(jì)文件等。

2.建設(shè)單位委托勘查、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)，雙方應(yīng)采用書面形式簽訂勘察設(shè)計(jì)合同，根據(jù)相關(guān)規(guī)定確定勘察設(shè)計(jì)合同價(jià)款。

3.勘察、設(shè)計(jì)單位經(jīng)建設(shè)單位同意，可以將自己承包的部分工作分包給具有相應(yīng)資質(zhì)條件的第三方。第三方完成的工作成果由第三方與受托勘察、設(shè)計(jì)單位共同承擔(dān)連帶責(zé)任。

工作要求

勘察、設(shè)計(jì)單位編制的相關(guān)勘察設(shè)計(jì)文件應(yīng)當(dāng)達(dá)到以下各項(xiàng)要求：

1.勘察、設(shè)計(jì)單位編制的建設(shè)工程勘察文件，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，滿足建設(shè)工程規(guī)劃、選址、設(shè)計(jì)、巖土治理和施工的需要。

2.勘察、設(shè)計(jì)單位編制的方案設(shè)計(jì)文件，應(yīng)當(dāng)滿足編制初步設(shè)計(jì)文件和控制概算的需要。

3.勘察、設(shè)計(jì)單位編制的初步設(shè)計(jì)文件，應(yīng)當(dāng)滿足編制施工招標(biāo)文件、主要設(shè)備材料訂貨和編制施工圖設(shè)計(jì)文件的需要。

4.勘察、設(shè)計(jì)單位編制的施工圖設(shè)計(jì)文件