房屋有抵押買賣合同有效嗎

房屋有抵押買賣合同有效嗎房屋被抵押是怎么回事?房屋被抵押的情況還是經(jīng)常碰到的，最常見的就是原房主通過貸款購房的房屋，在貸款還清前，房屋是抵押給銀行的。除此之外，也有房屋所有權人因個人債務等其他原因，將房產(chǎn)抵押給其他人。房產(chǎn)抵押，是指抵押人以其房產(chǎn)向抵押權人提供債務履行擔保的行為。在抵押期間房產(chǎn)的占有使用權并不改變。當債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。買賣被抵押的房屋，合同有效嗎?我們先來看一下相關法律規(guī)定：《擔保法》第49條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效?！卑础稉７ā返囊?guī)定，抵押期間轉讓抵押物，如果未通知抵押權人或未告知受讓人，轉讓行為無效。但依據(jù)后來出臺的相關法律及司法解釋，這個結論并不成立?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第67條規(guī)定：抵押權存續(xù)期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斎總鶆?，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。也就是說，以被設定抵押權的房產(chǎn)為標的買賣，在充分保護抵押權人利益的前提下，是有效的。對此，后來的《物權法》給出了更明確的結論?！段餀喾ā返?91條規(guī)定“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外?！奔词官I賣被抵押的房屋合同認定有效，但只要抵押權未解除，房屋就不能辦理過戶手續(xù)，這一點是無可改變的!買賣被抵押的房屋，怎么正常交易?實踐中，大量存在未還清貸款即出售房的情況，買賣被抵押的房屋實際是很常見的。首先，簽訂買賣合同前，對房屋是否涉及抵押的事實應予以明確。買方應主動了解該房是否被抵押，賣方也有義務主動告知，并將房屋是否設定抵押的事實明確在協(xié)議中。其次，簽訂買賣合同后，應由賣方在限定時間內解除抵押。不解押則無法辦理過戶手續(xù)，所以，解押是履行合同的重要一環(huán)。解除抵押就涉及向抵押權人清償債務的問題，比如歸還銀行貸款。這筆錢的來源不同，各方風險也不同。如果是由賣方自籌，對買方來講是沒什么風險的;如果是用買方的首付款來解押(這很常見)，對買方來講是有一定風險的。如果首先買方要支付一筆數(shù)額不小的首付款給賣方用于解押，而賣方未用該款項解押而挪作他用，買方就麻煩了。楊律師要提醒大家，碰到一些不良賣家是可能發(fā)生這種情況的，賣家可能因為各種原因急需用款(賭博、炒股、做生意等等)把本該用于還貸的錢挪用，最后導致無法還貸解押。甚至有以此手段一房多賣的。這時，如果賣方跑掉或者一副死豬不怕開水燙的態(tài)度，買方就麻煩了。當然，也有通過中介等第三方墊資來解封的，但第三方墊資時，第三方肯定會約定一個出了問題誰承擔責任的條款，如果約定墊資后未能正常履行，買方承擔責任，實際上等于代買方墊資，風險還在買方身上。最后，如果能正常解押，過戶就沒有障礙了，及時過戶即可。購買被抵押的房屋，如果履行中出現(xiàn)糾紛怎么辦?(重點)房屋抵押權存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力，即合同應認定有效。履行出現(xiàn)糾紛，通常是因為賣方未按約定解押導致合同不能正常履行，這種情況下，如果買方起訴，有兩種方案。方案一：賣方在合同約定的履行期限屆滿時仍未按約定解押，致使買方無法辦理房屋所有權轉移登記的。買方可向法院起訴請求解除合同，并要求賣方承擔相應違約責任的，法院應予支持。方案二：賣方在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行解押義務，致使買方無法辦