2022年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)研究報告

2022年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)研究報告第一章行業(yè)發(fā)展概況1.1行業(yè)詳述房地產(chǎn)開發(fā)就是所指在依法贏得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃建議進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的犯罪行為。因此，贏得國有土地使用權(quán)就是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，而房地產(chǎn)開發(fā)也并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房的研發(fā)，而是涵蓋土地研發(fā)和房屋研發(fā)在內(nèi)的研發(fā)經(jīng)營活動。以以獲取土地使用權(quán)就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的首要條件，土地成本就是商品房成本的關(guān)鍵組成部分。土地以以獲取的方式主要涵蓋土地出讓方式、劃撥方式、轉(zhuǎn)讓方式、股東投資入股方式以及其他方式。國家作為土地的所有者，將土地的使用權(quán)在一定年限內(nèi)并使與土地使用者，主要的土地出讓方式涵蓋招標(biāo)、佳士得、受讓三種方式。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也經(jīng)常通過全面全面收購、重組等方式贏得被收購方、被重組方企業(yè)的土地使用權(quán)。1.2研發(fā)流程及產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)流程涵蓋批報建有關(guān)相關(guān)手續(xù)、項目施工建設(shè)、竣工驗收備案和產(chǎn)權(quán)初始備案。開發(fā)階段牽涉到的成本項目主要存土地充公及征地補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和、公共服務(wù)設(shè)施設(shè)施費和、研發(fā)間接費和期間費用。房地產(chǎn)開發(fā)就是房地產(chǎn)活動中一項關(guān)鍵制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中首要環(huán)節(jié)。作為不動產(chǎn)，與其他商品較之，房地產(chǎn)開發(fā)投資大，耗力多，周期長，高盈利，高風(fēng)險的特點，并使房地產(chǎn)開發(fā)在人們的生活中占據(jù)越來越關(guān)鍵的地位。圖房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行Wind圖房企研發(fā)建設(shè)流程及有關(guān)主要證件資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行華西證券研究所1.3行業(yè)基本介紹1.3.1行業(yè)規(guī)模隨著城市的膨脹與發(fā)展，移居、商業(yè)、辦公，多種形態(tài)的城市空間日積月累，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成非常大的規(guī)模。2020年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積926,759萬平方米，其中，住宅施工面積655,558萬平方米。房屋新開工面積224,433萬平方米，住宅新開工面積164,329萬平方米，房屋竣工面積91,218萬平方米，住宅竣工面積65,910萬平方米。商品房銷售面積176,086萬平方米，住宅15億平方米，辦公樓3千萬平方米，營業(yè)用房9千萬平方米，商品房銷售額173,613億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25,536萬平方米。2019年研發(fā)企業(yè)從業(yè)人員29.4萬人，研發(fā)企業(yè)家數(shù)為99,544家。2000-2020年，我國房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比重由4.1%不斷攀升，年無機增長率15.6%。2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)增加值為74,552.5億元，占GDP比重7.3%；2021年上半年中國房地產(chǎn)業(yè)增加值39,742.2億元，占GDP的7.5%。1.3.2當(dāng)前市場政策及融資環(huán)境2019年以來，調(diào)控政策加強了從“供給端的”的調(diào)控力度，房地產(chǎn)行業(yè)推行了全面的融資政策調(diào)控，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各主要融資渠道進(jìn)行了管控。從融資方面的調(diào)控政策來看，主要涵蓋：(1)房地產(chǎn)信托等非標(biāo)金融渠道受到限制；(2)加強對銀行投資投資理財，委托貸款，研發(fā)貸款，海外債等渠道流向房地產(chǎn)的資金管理；(3)加強對存高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資犯罪行為的監(jiān)管和風(fēng)險提示信息，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率；(4)嚴(yán)禁消費貸款違規(guī)用做購房。同時，隨著“三條紅線”等管理新規(guī)的推行，房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的散射管理將日趨苛刻。2020年以來，受年初新冠肺炎疫情的影響，研發(fā)投資增長速度大幅下滑，2020年1－9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資順利完成額10.35萬億元，總計同比快速增長5.6%，增長速度較2019年下降4.90個百分點。圖房地產(chǎn)開發(fā)資金來源資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行Wind1.3.3行業(yè)前景根據(jù)智研咨詢，房地產(chǎn)景氣指數(shù)，又稱并作景氣度，稱有企業(yè)景氣調(diào)查中的定性經(jīng)濟指標(biāo)通過定量方法加工匯總，綜合充分反映某一特定調(diào)查群體或者發(fā)展趨勢的一種指標(biāo)。近兩年，中國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)稍存下降，2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.13，較2018年下降0.72個百分點；2020年中國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.76，較2019年下降0.37個百分點；2021年上半年中國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.05，較2020年全年房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)快速增長0.29個百分點。圖房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行國家統(tǒng)計局智研咨詢縱觀2021年所有行業(yè)在過去一年中的整體整體表現(xiàn)對照，疫情影響共振政府施行各種手段對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，在行業(yè)處于下行周期之時，房地產(chǎn)行業(yè)仍然存29.7%的快速增長，在市場名列第三，如此可以看出行業(yè)比較不好的景氣度。圖行業(yè)區(qū)間漲跌幅資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行Wind第二章商業(yè)模式和總收入模式2.1產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是集房屋、市政、工業(yè)、建筑和商業(yè)等綜合開發(fā)為一體的產(chǎn)業(yè)，它的關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，產(chǎn)生了非常小的"助推效應(yīng)"。房地產(chǎn)投資對其他行業(yè)具有前向推動效應(yīng)和后向助推效應(yīng)，二者之和為對各行業(yè)的總助推效應(yīng)。據(jù)世界銀行研報，發(fā)展中國家房地產(chǎn)投資對有關(guān)產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)為2倍以上。房地產(chǎn)開發(fā)就是關(guān)鍵的中游行業(yè)，上游橫跨銀行、基礎(chǔ)化工、鋼鐵、建材、建筑施工、工程機械、有色金屬等行業(yè)，下游全線貫通家電、翻修、物業(yè)家紡等行業(yè)。圖房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行Wind2.2商業(yè)模式房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流程主要涵蓋獲得土地使用權(quán)，研發(fā)建設(shè)和房屋銷售。通過房屋、市政、工業(yè)、建筑和商業(yè)等綜合開發(fā)、修筑、銷售以以獲取收益。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資額度大，周轉(zhuǎn)時間長，實行預(yù)售制度等特點，其生產(chǎn)經(jīng)營通常企業(yè)牽涉到對象更多，同時在研發(fā)過程中受到有關(guān)部門的監(jiān)管和審查。圖房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流程資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行海通證券研究所2.3開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)流程主要分為三個階段，涵蓋以以獲取土地，研發(fā)建設(shè)和房屋銷售。也可以將房地產(chǎn)開發(fā)成本按照開發(fā)階段進(jìn)行分類。圖房地產(chǎn)開發(fā)成本資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行2.3.1以以獲取土地使用權(quán)成本以以獲取土地使用權(quán)就是房地產(chǎn)項目研發(fā)的首要條件，房地產(chǎn)企業(yè)可以依法獲得土地的使用權(quán)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，土地成本就是商品房的主要組成部分。土地以以獲取方式涵蓋土地出讓方式、劃撥方式、轉(zhuǎn)讓方式、股東投資入股方式以及其他方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過土地出讓的方式贏得土地的使用權(quán)，即為為國家以所有者的身份將土地的使用權(quán)在一定年限內(nèi)并使與土地使用者，并由土地使用者向國家繳交土地使用權(quán)的出讓金犯罪行為，主要由招標(biāo)土地出讓，佳士得土地出讓，受讓土地出讓三種方式。此外，房企也經(jīng)常通過全面全面收購，重組等方式贏得被收購方，被重組方企業(yè)，從而贏得其土地使用權(quán)。圖土地使用權(quán)以以獲取方式資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行華西證券研究所2.3.2研發(fā)建設(shè)成本土地成本就是房地產(chǎn)開發(fā)成本中占比最輕的構(gòu)成部分，土地就是稀缺性資源，國有建設(shè)用地面積供應(yīng)的受限于耕地紅線的約束，加之各城市城區(qū)可以土地出讓土地面積逐漸減少，近年來地價快速攀升，各色地王屢技術(shù)創(chuàng)新高，可以預(yù)見土地成本比重將進(jìn)一步增加。在以以獲取土地之后，房地產(chǎn)開發(fā)步入建設(shè)階段。房企通常不輕而易舉專門從事有關(guān)施工工作，而是委托存施工資質(zhì)的施工單位進(jìn)行施工。此階段的工作主要涵蓋材料設(shè)備供應(yīng)、工程發(fā)包、工程分包、建設(shè)和安裝工程等。房地產(chǎn)開發(fā)成本項目主要涵蓋土地充公及征地補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和、公共服務(wù)設(shè)施設(shè)施費和、研發(fā)間接費和、管理費、稅費等。圖研發(fā)建設(shè)成本資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行華西證券研究所2.3.3房屋銷售費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售的主要流程涵蓋前期策劃及營銷、贏得預(yù)售許可證后成交量預(yù)售、簽訂銷售合約及收款、商品房交貨和產(chǎn)權(quán)備案及辦理等環(huán)節(jié)。商品房預(yù)售就是房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵銷售方式，就是指房地產(chǎn)將正在施工建設(shè)的商品房預(yù)先出售給承租人，并由承租人繳納付定金或房價款的犯罪行為。房企為了大力大力推進(jìn)資金周轉(zhuǎn)通?？梢蕴暨x出預(yù)售的方式。圖房企銷售流程及現(xiàn)金流向資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行華西證券研究所2.4研發(fā)總收入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總收入以商品房銷售額居多，主要涵蓋誠意金、銷售定金、預(yù)收款。房地產(chǎn)長效機制之下，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控偏緊，“三條紅線”政策管制房企的融資規(guī)模，增加房企的資金鏈壓力。另一方面。房貸集中管理政策從開發(fā)商和個人購房者兩端對房地產(chǎn)有關(guān)融資進(jìn)行管制，這樣的政策環(huán)境并使房企的資金壓力增大，對快速銷售計入的市場需求增加。從房企營業(yè)利潤快速增長來看，2000年以后，我國房企的營業(yè)利潤呈圓形總體上升的周期性快速增長?？傮w上存非常大的漲幅。房企的經(jīng)營利潤快速增長可觀。圖2000年-2022年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤快速增長資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行Wind2.5技術(shù)發(fā)展人類進(jìn)步源于想象力，而科技就是能并使想象真正照亮的羽翼?？萍疾⑹共豢赡軐⒆兂煽赡軐?，并使可能將將變得詞藻。二百年前已經(jīng)已經(jīng)開始的工業(yè)革命，并使肢體羸弱的人類具備了超越肉身的力量，逐漸全盤徹底擺脫了饑寒和貧乏；而正在悄然到來的人工智能，將并使思維散射生物神經(jīng)的局限，并使人類迎接更優(yōu)雅和精致的生活。而對于產(chǎn)業(yè)來說，科學(xué)知識與創(chuàng)造力，正替代資金和能源，變成最核心的資源。根據(jù)德勤的中國房地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新發(fā)展報告，近年來中國政府不斷施行政策輕而易舉鼓勵房地產(chǎn)科技技術(shù)有關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展。大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運用，融合5G通信等嶄新科技將進(jìn)一步為房地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新生態(tài)圈，給予房地產(chǎn)科技技術(shù)更多可能將將。大數(shù)據(jù)：房地產(chǎn)行業(yè)信息來源更加多樣化，在開發(fā)規(guī)劃環(huán)節(jié)，大數(shù)據(jù)可應(yīng)用于地產(chǎn)估值和投資決策兩個方面。智慧建造：重塑建造設(shè)計的應(yīng)用是以虛擬技術(shù)的建筑工程三位模型和三位信息數(shù)據(jù)庫為核心的新型數(shù)字化建筑工具，加上建筑機器人的發(fā)展正在顛覆這一傳統(tǒng)行業(yè)，建筑過程變得越來越綠色，智能。智慧營銷：VR看房為用戶提供線上看房的體驗，被廣泛應(yīng)用于房屋買賣，房屋租賃，酒店民宿等場景。VR技術(shù)也能節(jié)約看房成本和時間，優(yōu)化看房體驗，輔助決策?？萍家I(lǐng)理想生活：房地產(chǎn)科技正重塑著房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)邏輯，與此同時，行業(yè)與人，人與人之間的聯(lián)系更加緊密高效，更人性化的理想生活模式正在成為現(xiàn)實。個人產(chǎn)生的各類數(shù)據(jù)都能夠借助物聯(lián)網(wǎng)與萬物互聯(lián)互通，居家，辦公，體驗得以全方位改善。根據(jù)千際投行的房地產(chǎn)報告，房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新既有技術(shù)創(chuàng)業(yè)也存商業(yè)模式技術(shù)創(chuàng)新，Choice的數(shù)據(jù)說明，截至1月31日，房地產(chǎn)行業(yè)總計133家公司。Sixlens的數(shù)據(jù)說明，這133家公司的專利許可總量為5017件，其中存82家存專利許可，另外51家沒有專利許可。平均值而言，每家公司獲得了37.72件專利許可。2.6監(jiān)管房地產(chǎn)行業(yè)主要監(jiān)管單位為中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和自然資源部，也同時受到發(fā)改委、財政部、人社部、人民銀行和銀保監(jiān)會、工商行政管理局、稅務(wù)局、工業(yè)與信息化部等部門監(jiān)管。國家對房地產(chǎn)行業(yè)實行國家宏觀指導(dǎo)。地方也受國土資源廳和物價局管理。行業(yè)主要監(jiān)管法律法規(guī)存《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》《物業(yè)管理條例》《商品房屋租賃管理辦法》。由于中國房價漲幅過慢，為了遏制過慢勢頭政府明確提出“房住房居住”，并且對部分城市進(jìn)行限購，也或進(jìn)行新房定價備案和窗口指導(dǎo)。第三章行業(yè)估值和全球龍頭企業(yè)3.1行業(yè)綜合財務(wù)分析和估值受房地產(chǎn)商品特性和監(jiān)管政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)較之在經(jīng)營上呈現(xiàn)出研發(fā)周期短、前期資金投入大、實行預(yù)售制度、合作開發(fā)廣為等特點，這些經(jīng)營特點也同意加爾唐普對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)分析的時候，在財務(wù)和經(jīng)營指標(biāo)的挑選出上與其他企業(yè)存非常大的區(qū)別。房地產(chǎn)行業(yè)估值方法可以挑選出市盈率估值法、PEG估值法、市凈率估值法、市現(xiàn)率、P/S市銷率估值法、EV/Sales市售率僅估值法、RNAV重估凈資產(chǎn)估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF現(xiàn)金流現(xiàn)值估值法、NAV凈資產(chǎn)價值估值法等。開發(fā)商擁有大量土地、優(yōu)勢品牌、低廉的融資成本、新商業(yè)模式等會帶來溢價，比如曾經(jīng)的產(chǎn)業(yè)和住宅結(jié)合的華夏幸福以及投行地產(chǎn)模式的融創(chuàng)中國，專業(yè)市場的小商品城和物業(yè)管理的物業(yè)公司。圖行業(yè)近10年的綜合財務(wù)分析資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行3.2行業(yè)發(fā)展中國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展，已經(jīng)變成國民經(jīng)濟和金融體系中一個關(guān)鍵的環(huán)節(jié)、經(jīng)濟生活中一個不可或缺的元素。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)可以分為三個階段：(1)起步階段1990年至1998年，就是我國房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。這一階段的我國房地產(chǎn)業(yè)存兩個關(guān)鍵詞：一就是“無序”，二就是“調(diào)控”。由于行業(yè)剛剛起步，政府的有關(guān)法律法規(guī)尚不完善，土地的土地出讓方式以協(xié)議土地出讓居多，只要存一張合約，即可隨意轉(zhuǎn)讓，開發(fā)商憑一紙土地協(xié)議即可“買樓花掉”，土地款未付清買樓款就能回收，投資回報率甚至可以高達(dá)500%以上——從政府、銀行、開發(fā)商、媒體至消費者，整個市場主體的犯罪行為方式都就是無序的。在這一狀態(tài)下，銀行大量的資金被逼進(jìn)土地交易中，投資增幅陡然強化，全國范圍內(nèi)的投資失靈現(xiàn)象加劇。針對這一狀況，1993年已經(jīng)已經(jīng)開始主掌中國經(jīng)濟的朱镕基副總理施以重拳，用“第一關(guān)水龍頭”的方式，責(zé)令銀行對企業(yè)的期貨、股票、房地產(chǎn)類投資暫停貸款，已經(jīng)已經(jīng)開始了第一輪的宏觀調(diào)控。直至1997年8月份中央北戴河會議，重又“將城市居民住宅的研發(fā)作為我國國民經(jīng)濟代萊增長點”，年底的中央經(jīng)濟工作會議明確了這一方針，結(jié)束了相符五年的宏觀調(diào)控。(2)快速階段1998年至2003年，就是我國房地產(chǎn)業(yè)的快速階段。這一階段也存兩個關(guān)鍵詞，一就是“暫停福利分房”，二就是“按揭貸款”。1998年，中央同意在全國范圍內(nèi)暫停福利分房，同時人民銀行總行建議四大國有銀行當(dāng)年向城市居民出售住房提供更多更多不少于1,500億的按揭貸款大力支持。這兩項措施并使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展猛然快速，1998年商品房銷售面積較1997年同時同時實現(xiàn)大幅度快速增長，首次突破1億平方米大關(guān)。之后，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持著快速的發(fā)展勢頭。(3)調(diào)控階段2004年至2013年，就是我國房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策頻現(xiàn)階段。這一階段的關(guān)鍵詞就是“政策多，時效短”，“保障房”?！皣藯l”、“國五條”、“嶄新五條”相繼面世，120平米普通商品房實行一年即為為“90/70”（90平米占比必須在70%以上）所替代。其中最重要的一項法規(guī)就是“截止2004年8月31日，所有商品房用地暫停以協(xié)議方式土地出讓，必須實行‘一招、攝制、掛’”，被業(yè)界稱為“8.31大限”。這就是我國房地產(chǎn)業(yè)真正已經(jīng)已經(jīng)開始邁入規(guī)范與良性運轉(zhuǎn)的分水嶺！也就是行業(yè)的資本屬性已經(jīng)已經(jīng)開始顯露出“誘因”面目的起點。3.3驅(qū)動因子圖房地產(chǎn)行業(yè)要素驅(qū)動資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行3.4行業(yè)風(fēng)險分析和風(fēng)險管理3.4.1環(huán)境風(fēng)險與管理風(fēng)險：房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟和國民生活緊密有關(guān)。2020年，國內(nèi)外風(fēng)險挑戰(zhàn)明顯上升。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性、體制性、周期性問題相互交織，增長速度下行壓力強化。長期以來促進(jìn)經(jīng)濟快速增長的一些傳統(tǒng)因素，比如人口紅利、資本資金投入、出口助推等均出現(xiàn)疲態(tài)。同時，2020年初出現(xiàn)的新冠疫情嚴(yán)重影響了各行各業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場受到的沖擊尤為明顯。管理：為了更好應(yīng)付經(jīng)濟環(huán)境變化和政策變化平添的機遇與挑戰(zhàn)，行業(yè)公司仍須深入研究宏觀經(jīng)濟走勢和政策動態(tài)，明確提出“收斂著眼，鞏固提升基本盤”，秉承以“以客戶為中心，以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，合伙努力奮斗，持續(xù)創(chuàng)造更多真實價值，同時同時實現(xiàn)存質(zhì)量發(fā)展”的長期經(jīng)營指導(dǎo)方針，著眼市場需求鞏固、商業(yè)前景明朗的基本盤業(yè)務(wù)，以“不好房子、不好服務(wù)、不好社區(qū)”贏得客戶，強化現(xiàn)金流管理，進(jìn)一步鞏固公司應(yīng)對市場不確定性的能力。3.4.2項目研發(fā)風(fēng)險與管理風(fēng)險:在多業(yè)態(tài)、大規(guī)模項目研發(fā)過程中，嚴(yán)格遵守生命安全與質(zhì)量底線、嚴(yán)格控制成本、按時且安全地順利完成項目研發(fā)目標(biāo)遭遇一定挑戰(zhàn)。建筑主材供應(yīng)不及時、施工人員勞動熟練度嚴(yán)重不足、勞動力嚴(yán)重不足、勞資糾紛、安全意外事故、自然災(zāi)害、嚴(yán)苛氣候等因素，均可能將將平添工程進(jìn)度、項目成本、房屋質(zhì)量和客戶滿意度等風(fēng)險。同時，新冠疫情依然存不確定性，常態(tài)化疫情防控下，可能將將導(dǎo)致項目無法正常交貨的風(fēng)險，對行業(yè)公司經(jīng)營業(yè)績和品牌聲譽引致影響。管理：行業(yè)公司必須建立項目研發(fā)過程中的質(zhì)量、進(jìn)度、安全、材料、成本管理等體系。各事業(yè)集團/事業(yè)單元和一線公司的工程管理人員實時對安全生產(chǎn)、工程質(zhì)量、工程進(jìn)度等情況進(jìn)行監(jiān)控。公司仍須實行苛刻的供貨商評審和工程修改管控機制，完善施工安全保證措施，并設(shè)置明確的考核指標(biāo)。此外，必須積極主動提升項目管理的科技化水平，致力于工藝提高，落地智慧工地，持續(xù)大力大力推進(jìn)工業(yè)化和智能化修筑體系，廣泛應(yīng)用工程管理IT工具，在保證施工安全基礎(chǔ)上提高施工質(zhì)量和管理效率。行業(yè)公司必須弘揚“以客戶為中心”的經(jīng)營理念，積極開展客戶滿意度調(diào)查和家訪，及時積極響應(yīng)客戶主張，構(gòu)筑和持續(xù)完善線上客戶服務(wù)平臺，通過線上服務(wù)，不斷提升提高產(chǎn)品與服務(wù)。3.4.3嶄新業(yè)務(wù)風(fēng)險風(fēng)險：行業(yè)公司可以根據(jù)客戶市場需求變化，逐步多樣公司產(chǎn)品服務(wù)體系。租賃住宅、商業(yè)研發(fā)與運營、物流倉儲服務(wù)、冰雪渡假、教育、食品、養(yǎng)老等嶄新業(yè)務(wù)不斷發(fā)展，其中多個業(yè)務(wù)已成立單一制的事業(yè)單元進(jìn)行經(jīng)營，全力服務(wù)美好生活的新建議，搞出“美好生活場景師”?；ヂ?lián)網(wǎng)時代，嶄新業(yè)務(wù)所處的商業(yè)環(huán)境正在發(fā)生變化，客戶習(xí)慣仍須培育、標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)模式還仍須積極探索。因此，如何完善嶄新業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)發(fā)展模式、有效率提升資金利用效率、嶄新業(yè)務(wù)投資投資回報水平和客戶滿意度仍就是行業(yè)公司遭遇的關(guān)鍵挑戰(zhàn)。管理：行業(yè)公司仍須為處于相同發(fā)展階段的新業(yè)務(wù)預(yù)設(shè)階段性發(fā)展目標(biāo)；系統(tǒng)性地對其發(fā)展質(zhì)量進(jìn)行持續(xù)監(jiān)控和評估，并采取相應(yīng)的管理措施；通過事業(yè)合伙人機制建設(shè)，為嶄新業(yè)務(wù)提供更多更多非政府資源大力支持，強化其運營能力。期內(nèi)，公司積極探索、持續(xù)積累各類嶄新業(yè)務(wù)運營經(jīng)驗，加強各業(yè)務(wù)間的交流和協(xié)同，促進(jìn)整體運營水平不斷提升。3.4.4人才風(fēng)險風(fēng)險：正視戰(zhàn)略突破的挑戰(zhàn)，現(xiàn)有非政府開放度和人才以以獲取擴張性嚴(yán)重不足，尤其缺乏領(lǐng)軍人才，就是當(dāng)下行業(yè)公司建設(shè)遭遇的關(guān)鍵課題。一方面，如何突破未有打探人、用人的思維慣性和路徑依賴，準(zhǔn)確識別行事所需的能力積木，并通過事業(yè)、文化和機制面向全社會、全系列行業(yè)取悅最合適、最優(yōu)秀的人才，仍須管理人員形成共識并找到突破之策。另一方面，隨著相同業(yè)務(wù)規(guī)模體量、地域原產(chǎn)、業(yè)務(wù)復(fù)雜度的不斷提升，加之戰(zhàn)略的調(diào)整較以往可以更加快速，非政府布局的響應(yīng)速度無法滿足用戶業(yè)務(wù)發(fā)展仍須的風(fēng)險。管理：行業(yè)公司仍須穩(wěn)步大力大力推進(jìn)非政府改建與事人相匹配工作，一方面從架構(gòu)、機制、能力等方面進(jìn)行年度檢視，對全體合伙人的職務(wù)、職級、薪級進(jìn)行再次落位；另一方面推行擴張性的人才戰(zhàn)略，通過內(nèi)外部大江大海引入領(lǐng)軍人才，加強頭部力量；建設(shè)促進(jìn)奮斗者脫胎換骨的人才培訓(xùn)與發(fā)展機制，以大力支持員工在萬科的事業(yè)舞臺上不斷脫胎換骨和發(fā)展。3.4.5合規(guī)風(fēng)險風(fēng)險：行業(yè)公司的業(yè)務(wù)受到廣為的法規(guī)及政策監(jiān)管，其中涵蓋所處地區(qū)的公司條例、財務(wù)及稅務(wù)法規(guī)、房屋銷售及建筑法規(guī)，以及上市規(guī)則等，其建議或變動對行業(yè)公司亦可以產(chǎn)生影響。管理：行業(yè)公司必須設(shè)立專門人員對法規(guī)和政策的變化進(jìn)行研究，并將有關(guān)建議及時全面落實至業(yè)務(wù)活動和運營管理中?；蛘呤苎麅?nèi)、外部專家提供更多更多培訓(xùn)和最新政策信息，加深對政策的心智并及時作出業(yè)務(wù)符合政策建議的調(diào)整；融合咨詢外部專家，由富有經(jīng)驗的員工處理合規(guī)事宜；定期積極開展內(nèi)部掌控檢查和內(nèi)部審計工作，確保管理運營嚴(yán)格遵守各項有關(guān)法規(guī)、政策及提示信息。3.4.6信息安全風(fēng)險風(fēng)險：在互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算時代下，保持信息系統(tǒng)高效率較好運轉(zhuǎn)、加強數(shù)據(jù)保密及安全合規(guī)已經(jīng)變成日常管理工作的重點之一。由于各行業(yè)公司業(yè)務(wù)多元化程度提升，業(yè)務(wù)流程日趨繁瑣多樣，數(shù)據(jù)體量快速不斷擴大，數(shù)據(jù)敏感性不斷提高，對信息系統(tǒng)的物理安全與網(wǎng)絡(luò)安全明確提出了更高建議，也對信息系統(tǒng)規(guī)劃、研發(fā)、運作與持續(xù)升級等一系列工作平添挑戰(zhàn)。管理：行業(yè)公司必須進(jìn)行信息化建設(shè)工作，涵蓋各業(yè)務(wù)、各管控流程與各環(huán)節(jié)，通過內(nèi)置同時同時實現(xiàn)各系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)安全鏈路，保證數(shù)據(jù)在搜集、存儲、傳輸、處理、使用過程中的安全性。同時公司積極主動大力大力推進(jìn)信息安全工作的規(guī)劃、設(shè)計及推行，制定及全面落實信息安全管理制度及安全策略；每年通過信息安全標(biāo)準(zhǔn)證書及國家安全等級保護證書，確保公司信息安全管理體系持續(xù)有效率運作；規(guī)范公司內(nèi)部及對外的經(jīng)營管理信息表達(dá)活動；通過集中信息安全技術(shù)管控機制，加強對客戶個人虛弱信息的安全保護，防范外部故意入侵，增加信息安全風(fēng)險，保證信息系統(tǒng)和信息資產(chǎn)的安全。3.5行業(yè)SWTO分析圖SWTO分析資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行3.6行業(yè)公司市值比較市值就是上市公司的價值集中體現(xiàn)，也就是上市公司價值同時同時實現(xiàn)的最為公允指標(biāo)。座落在總市值第一名的萬科集團達(dá)致了2,5761億元的市值。資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行Wind1/萬科(000002.SZ，02202.HK)萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，就是目前中國最輕的專業(yè)住宅研發(fā)企業(yè)，也就是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股?？偛吭O(shè)立于廣東深圳，至2009年，已在20多個城市設(shè)立分公司。萬科率先變成全國第一個年銷售額強于千億的房地產(chǎn)公司。相等于美國四大住宅公司高峰時的總和。2/保利發(fā)展是中國保利集團控股的大型中央企業(yè)，福布斯世界500強，致力于打造“不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺”，以扎實的不動產(chǎn)投資、開發(fā)、運營、資本運作能力為基礎(chǔ)，提供基于行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的綜合服務(wù)。2020年，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約金額5028.48億元，營業(yè)收入2453億，總資產(chǎn)突破1.23萬億元。3/招商蛇口(001979.SZ)招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司位于深圳市南山區(qū)，成立于1979年，隸屬于招商局集團旗下，從事城市綜合開發(fā)運營業(yè)務(wù)。公司于報告期內(nèi)吸收合并招商地產(chǎn)上市后，聚合了原招商地產(chǎn)和蛇口工