城陽鑫源項目提報案

城陽鑫源工程提報案鵬翔智地2021年08月23日一、城陽區(qū)微觀分析

二、競品工程分析

三、本工程分析四、工程定位分析五、推售方案及銷售中心選址六、商業(yè)、景觀建議一、城陽區(qū)微觀分析1、目前城陽市場的供給狀況2、競爭區(qū)域存量分析3、城陽市場成交走勢分析1、目前城陽市場的供給狀況目前在售26894套，已售11706，已售比例43.53%，市場住宅存量8657套，城陽目前是青島市住宅存量最大的區(qū)域。8657工程所在家佳源片區(qū)與周邊的競爭性區(qū)域內(nèi)，住宅存量就到達了5643套，占到了整個城陽總存量的65%;工程處于正陽路板塊的中心偏右部位，緊鄰青銀和204國道，有一定的區(qū)位優(yōu)勢。2、競爭區(qū)域存量分析：2、競爭區(qū)域存量分析：在家佳源片區(qū)，澳港國際和都霖美景區(qū)位于本工程臨近，澳港國際高端定位，故與本工程無可比性；都霖美景在規(guī)劃、定位都與我們相似，是工程主要競爭對象。小結:1)城陽正陽路板塊是核心居住區(qū)；2)工程所在家佳源片區(qū)具有一定區(qū)位優(yōu)勢；3)工程主要競品為都霖美景；準確的為都霖美景把脈，揚長避短，將成為本工程成功與否的決定性因素！3、城陽市場成交走勢分析分析：從07年4月截止到年底一直處于上升，從08年開始，受到整個大市的影響，城陽區(qū)的銷量也是一路下滑；〔注：08年5月由于陽光馨園開盤造成了一定的上升〕分析：城陽區(qū)是目前成交數(shù)量最多的區(qū)域，城陽在區(qū)位、價格和住宅品質(zhì)方面具有綜合優(yōu)勢。

-60㎡60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-150㎡150-180㎡180㎡-總計2007年4月215127118275363302007年5月25161171068425574302007年6月

168570518222522007年7月

6127321510019176852007年9月7631741779628596042007年10月285621823215822497632007年11月263518419517014396632007年12月171830618218122197452008年4月1746111674820183272008年5月273431814410932276912008年6月23382311127423265272008年7月221914092651623377總計1944172284171011632343926394城陽市場近一年左右成交面積分析面積在100㎡以下，單價在4000元/㎡以下，總價在35萬以下的房源占據(jù)了成交的最大比市場目前需求最大的是總價低的小戶型。分析：80-100㎡占據(jù)最大比例，80㎡以下面積的供給量很少，在這個面積區(qū)間存在潛在市場結論:1)城陽住宅市場依然潛力巨大；2)主流消費者更關注面積小、總價低的房源；3)80㎡以下小戶型具有很強市場競爭力，投資自住兩相宜；二、競品工程分析1、可借鑒工程分析2、個案分析——都霖美景1、可借鑒工程分析項目名稱開盤時(年.月)主力戶型(㎡)銷售較好的戶型累計銷售均價（元/平米）去化情況希爾·景園07.594-12040-80583992.6%林溪美地08.465-9060-91416630.2%可借鑒分析：1)、兩個工程共性，定位準確，入市既能立刻找到目標客戶群，促成成交；2)、希爾·景園小戶型推出，即銷售火爆，有效的帶動局部大戶型；3)、林溪美地，低總價、低首付贏得外來打工人員的認可。2、個案分析——都霖美景都霖美景在規(guī)劃、定位都與我們相似，通過對它的分析，更準確的為工程定位。戶型套數(shù)(套)占總套數(shù)比例已銷售(套)銷售比例套二65㎡182.30%18100%套二75㎡283.60%2796.40%套二87㎡324.10%3093.80%套二90--110㎡22027.90%17479%套三110--125㎡17622%13275%套三125--150㎡15920.00%2314.50%套四150--170㎡577.20%26.50%復式9812%22%合計788100%408

小面積銷售情況較好，65㎡完成100%的銷售；小面積在在目前市場還是有需求和空間的。個案分析——都霖美景類別面積區(qū)間主力面積單價區(qū)間總價區(qū)間成交情況成交客戶高層，普通多層65-120(㎡)87-9090-100100-110(㎡)3700-5000(開盤至今漲幅500-600元/㎡)40-55萬90%60%-70%鮮族、韓國、土著人家族群體一次性3-4套。推廣活動：以“都霖美景會員卡”展開的一系列活動，訂房優(yōu)惠2-3萬，六重優(yōu)惠；

2006.12-2007.1發(fā)放會員卡，作為購房優(yōu)惠金，具有優(yōu)先選房的權；按照銷售節(jié)點，舉辦產(chǎn)品說明會；分析：

1.戶型區(qū)間、總價區(qū)間，符合項目目標人群，定位準確；

2.推廣活動，對銷售和項目口碑傳播起到促進作用；

3.借鑒其成功的銷售經(jīng)驗，作為本項目定位的參考。一組團都霖美景：類別面積區(qū)間總價區(qū)間景觀成交情況成交客戶多層帶電梯似花園洋房130-160(㎡)70-85萬未能達到規(guī)劃要求--定位：本土人士推廣活動：利用一期普通多層帶動二組團“花半里”，的銷售；分析：

1.二組團產(chǎn)品定位跨度較大，沒有前期客戶積累；

2.客戶群針對本地和即墨市場，面積區(qū)間及總價區(qū)間相差太大，超出購房者承受能力；

3.避免出現(xiàn)產(chǎn)品斷層，而導致的客戶斷層。

4.避免出現(xiàn)總價區(qū)間跨度較大。個案分析——都霖美景二組團花半里：2007.08類別面積區(qū)間總價區(qū)間景觀成交情況成交客戶疊拼項目最小260(㎡)160-180萬未能達到規(guī)劃要求--定位：本土人士推廣活動：利用花半里的洋房，帶動“龍湖畔”的銷售；分析：

1.二組團銷售不樂觀的情況下，推售三組團，沒有準確的市場摸底；2.針對本地二次、三次置業(yè)客戶，市場情況導致投資或者二次置業(yè)人士觀望態(tài)度明顯；

3.避免在一組團沒有實現(xiàn)良好的銷售情況下，急于推售二組團；

4.推售二組團之前，要進行深入的市場摸底和了解，決定推售時機。個案分析——都霖美景三組團花半里：2021.07目前銷售情況：以花半里和龍湖畔為主分析：1.客觀因素：大環(huán)境的影響——持幣觀望狀態(tài)嚴重；2.產(chǎn)品本身：總價款的差異，決定客戶是二次、三次置業(yè)為主，對總和要求較高，環(huán)境，景觀，配套設施，已交付的都霖美景，景觀沒有到達規(guī)劃要求；3.花半里，龍湖畔的推手時間不是很好，沒有詳細的市場分析，具有盲目性。個案分析——都霖美景2008/12008/22008/32008/42008/52008/62008/72008/8167112318171071)借鑒都霖美景一組團的成功經(jīng)驗，定位和推廣活動；2)參考都霖美景多層的單價、總價區(qū)間，防止差距較大；3)結合市場，把握推售節(jié)奏，客戶準確定位。三、本工程分析1、區(qū)位分析2、工程分析3、客戶群分析3、SWOT分析204國道308國道青銀高速1、區(qū)位分析位置：城陽主城區(qū)與惜夏板塊之間，城市住區(qū)與近郊新市鎮(zhèn)之間；交通:通達性良好，到達城陽主城區(qū)、青島市區(qū)、流亭機場均比較便捷；到達青島市區(qū)時間約40分鐘-60分鐘之間，時間本錢較高；青銀高速收費導致資金本錢也較高；正陽路配套:距離城陽中心商圈約2.5公里，對本案的輻射作用弱；東部商圈距離很近，成熟度缺乏；周邊教育力量缺乏；自然資源:緊靠天香園，有一定的資源優(yōu)勢；地塊內(nèi)有泄洪溝，兩側具有濃密的柳樹，加以治理和改造將成為工程的景觀軸。1、區(qū)位分析西商圈東商圈中心商圈規(guī)劃理念：高容積、低建筑密度，多開敞空間；開放社區(qū)、組團管理的中式BLOCK〔街區(qū)〕；大城小鎮(zhèn)、新市鎮(zhèn)生活方式現(xiàn)代化、高品質(zhì)的生活方式；居住鄉(xiāng)村的休閑生活享受，通過社區(qū)的規(guī)劃而倡導一種新的生活方式；產(chǎn)品構成：洋房、多層普通高層、精裝公寓公寓式辦公樓一生之城、和諧之城社區(qū)由年輕人、中年人、老年人構成，整體更和諧，更有生活氣息；工程配套：商業(yè)街、會所幼兒園博物館園區(qū)其他設施生活之城、功能之城滿足生活—工作—娛樂—購物—學習的理想模式，創(chuàng)造足不出城的社區(qū)生活；2、工程分析3、目標客戶群分析在城陽工作，經(jīng)濟條件相對較好；部分選擇投資的客戶—小面積；改善居住環(huán)境，二次置業(yè)；收入相對較高的年輕人婚房；看好未來發(fā)展，而投資的；青島市區(qū)城陽本地客群定位方向對城陽比較熟悉有居住習慣對項目所屬片區(qū)的認可部分外來對城陽大區(qū)域的認可，居住環(huán)境，生活方式等……工廠、企業(yè)白領一次置業(yè)；舉家搬遷，具有一定經(jīng)濟實力；喬遷、一次置業(yè)認可城陽優(yōu)勢：靠家佳源板塊，開展較快；工程規(guī)劃完善，功能化，社區(qū)化；劣勢：交通系統(tǒng)通達性較差，缺乏教育配套；工程所在目前人流、車流較少；時機：充分利用河道，打造獨具特色的情景街區(qū)；借助萬科、寶龍等大盤，為自己造勢；威脅：作為新市鎮(zhèn)市場認知性較差；中檔樓盤，定位較難，容易偏差；四方、李滄區(qū)大規(guī)模的改造工程，分流客群；同期放量較大，以中端工程為主，競爭相當劇烈。4、SWOT分析充分利用泄洪渠使之成為社區(qū)點睛之筆；準確定位，尋找差異化。五、工程定位分析1、工程定位2、工程命名及slogan推薦3、分組團主題定位4、會所功能、公建局部

具有新市鎮(zhèn)生活的青島城市街區(qū)創(chuàng)造具有國際水準的新市鎮(zhèn)生活方式；城市街區(qū)，第一居所；是青島化的、而不是歐美生活的原版照搬；1、工程定位2、工程命名及slogan推薦鑫源·天香國色——風情小鎮(zhèn)別樣生活鑫源·萊茵小鎮(zhèn)——城市街區(qū)第一寓所鑫源·東城水岸——城陽東部在水兩岸鑫源·麗水灣——澤地優(yōu)居灣畔生活鑫源·逸城——風景小鎮(zhèn)優(yōu)居生活3、分組團主題定位AB1〕一期組團定位：白領公寓+中產(chǎn)階級2〕一期組團命名：玲瓏碧寓〔A〕——高層玲瓏——泛指清越的聲音，和鑾玲瓏；碧——泛指青色的玉石；取義——精致、清新，品質(zhì)超然的公寓。蝶翠華庭〔B〕——多層4+1蝶——蝴蝶飛舞；翠——泛指顏色，于“碧〞輝映；取義——品質(zhì)高檔、景觀超然洋房生活。4、會所功能、公建局部1).會所：建議：大門入口處會所較為集中，建議將一局部沿河商業(yè)作為情景會所，例如:長廊景觀、雕塑、休閑等。功能：效勞社區(qū)業(yè)主，集休閑、娛樂、文化于一體的綜合會所。2).公建：建議：羽毛球場，網(wǎng)球場五、一期推售方案及銷售中心選址1、一期推售建議2、銷售中心選址1、一期——“玲瓏碧寓〞推售建議一期住宅建筑面積87395平方米——其中多層為4+1產(chǎn)品，面積為30410平方米，高層面積56985平方米；一期推售5萬平方米，推售高層，建議：主推小戶型，將一棟18層作為40-60㎡裝修小戶型；引爆市場，并根據(jù)銷售情況，做適當價風格整；完善周邊配套；2、一期推售需要滿足什么情況？1).工程要求：地下工程完成2).景觀要求：

景觀規(guī)劃及主題確定，一期組團2涉及景觀較多；推售組團2時，

要完成河道的初步改造；3).樣板展示園區(qū)的完成；3、一期——“蝶翠華庭〞推售建議一期——“蝶翠華庭〞為多層為4+1產(chǎn)品，在一起銷售完成85%的情況下，做蝶翠華庭的推售；建議：主推會所，沿河景觀3、銷售中心選址建議：主賣場﹢輔賣場原因：1〕工程所在人流較少，不利于形成人氣；2〕由主城區(qū)輔助賣場帶動人氣，夸大知名度，提高來訪量；選址：1〕主賣場樣板園區(qū)銷售中心銷售中心樣板園區(qū)選址：2〕輔賣場：家佳源板塊附近——人流較大，利于消息傳播；世界公園附近——依靠萬科等大盤帶動人氣。六、商業(yè)、景觀建議1、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模、布置2、景觀文化落地內(nèi)容明確3、河道改造建議1、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模、布置社區(qū)入口處商業(yè)建議——以杭州彩虹城為標桿，作為完善和提升整個社區(qū)的品牌形象。1、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模、布置沿河商業(yè)商業(yè)建議1)定位：社區(qū)商業(yè)為主&外部商業(yè)為輔2)風格：情景、小品結合商鋪3)業(yè)態(tài)：休閑為主，例如：書吧、24小時便利店、生活用品店等；〔以景觀為主，商業(yè)為輔助〕4)