第一章房地產(chǎn)基本概論全冊知識點梳理

第一章房地產(chǎn)基本概論1111港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途111土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織所有的土地，集體土四、房產(chǎn)的分類交通運輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動中所使用的廠房、倉庫、實驗室等辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會團體其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國第二節(jié)房地產(chǎn)市場經(jīng)營對象的非流動性：房地產(chǎn)主要經(jīng)營對象是房產(chǎn)和土流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。城市場的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的融合市場的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差不完全開發(fā)性：由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種市場的不充分性：由于房地產(chǎn)市場與完全自由設和社會設施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和(1)房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，(2)房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者(3)房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)(1)一級市場：(2)二級市場(3)三級市場第三節(jié)房地產(chǎn)消費(3)房地產(chǎn)價格水平(4)國家政策(5)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)a.b.C.C(1)回避風險。要求企業(yè)在經(jīng)營決策時，盡量回避有風險或風險大的業(yè)務，選擇(2)轉(zhuǎn)移風險。是將經(jīng)營可能發(fā)生的風險全部地或部分地轉(zhuǎn)移出去。(3)經(jīng)營項目實行保險。對經(jīng)營項目實行保險，是經(jīng)營者轉(zhuǎn)移風險的一種比較好第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的可行性研究可行性研究：是現(xiàn)代經(jīng)營管理活動重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營管理理可行性研究是在房地產(chǎn)經(jīng)營管理決策前對經(jīng)營管理項目進行的綜合技術(shù)和經(jīng)濟分析(1)機會可行性研究階段及其任務其主要任務是確定經(jīng)營方向，提出經(jīng)營目標。對房地產(chǎn)的經(jīng)營企業(yè)來說，就是對(2)初步可行性研究階段其主要任務是根據(jù)機會研究階段的結(jié)果，進一步研究經(jīng)營管理項目的規(guī)模、建筑(3)終可行性研究階段是可行性研究的最后一個階段。其主要任務是對經(jīng)營管理項目的技術(shù)、經(jīng)濟、以房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究由于包括的內(nèi)容很多，可以根3、經(jīng)濟效益問題。就是通過房地產(chǎn)經(jīng)營管理的經(jīng)濟評價，研究是否贏利和贏利第四節(jié)商品房預購預售管理第三章建筑學基礎知識第一節(jié)建筑物的分類第二節(jié)房屋構(gòu)造概述(2)建筑用鋼筋的應用 (2)建筑木材的性能與用途1111(3)木材的類別混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各種自然環(huán)境的侵蝕而不被破1(6)門和窗：(1)基礎的類型礎 (2)磚墻的厚度18墻)240mm、(稱24墻)365mm、(稱37墻)490mm、(稱50墻)(3)過梁與圈梁1鋼筋混凝土過梁：當洞口較寬(大于1.5M),上部荷載較大時，宜采用鋼筋混凝土過梁，兩端深入墻內(nèi)長度不應小于240mm。圈梁：為了增強房屋的整體剛度，防止由于地基不均勻沉降或較大的震動荷載對(1)地面：是指建筑物底層的地坪。其基本組成有面層、墊層和基層三部分。對(2)樓板：是分隔承重構(gòu)件，它將房屋垂直方向分隔為若干層，并把人和家具等 鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板：當承重墻的間距不大時，如住宅的廚房間、廁所間，鋼筋混凝土樓板可直接擱置在墻上，不設梁和柱，板的跨度一般為2—3米，板厚度約為鋼筋混凝土肋型樓板：也稱梁板式樓板，是現(xiàn)澆式樓板中最常見支模以后，整體現(xiàn)澆而成。其一般跨度為1.7—2.5m,厚度為60—80mm。無梁樓板：其為等厚的平板直接支撐在帶有柱帽的柱上實心平板：實心平板制作簡單，節(jié)約模板，適用于跨度較空心板：它上下表面平整，隔音和隔熱效果好，大量應用于民用建筑的樓蓋和屋窗與門(1)窗的作用與類型作為圍護結(jié)構(gòu)的一部分，窗應有適當?shù)谋匦?，在寒冷地按窗所處的位置分為?cè)窗和天窗。側(cè)窗是安裝在墻上的窗，開在屋頂上的窗稱為按窗的開啟方式可分為：固定窗、平開窗、懸窗(2)門(3)樓梯的構(gòu)造第三節(jié)房屋面積計算1、實用面積(凈面積):它是建筑面積扣除公8、電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑積。9、建筑物內(nèi)的技術(shù)層層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。技術(shù)層層高雖不超過2.2米，但從中分隔出來作為辦公室、倉庫等，應按分隔出來的使11、有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱的獨立積的一般計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積(包括陽臺欄板)的一半計算建筑面積。積。17、各種變形逢、沉降縫，寬在30mm以內(nèi)的抗震縫，均分層計算建筑面積，高低1、突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝飾以及掛板突出的藝術(shù)裝飾線，如柱3、穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺、層高在2.2米以內(nèi)的設備層。第四節(jié)中西建筑風格概述第五節(jié)建筑識圖第三章房地產(chǎn)交易第一節(jié)房地產(chǎn)價格這是由于不可移動性、數(shù)量固定性、個別性等土地的自然特性，使房地產(chǎn)不同于房地產(chǎn)則不能搬到一處作比較，要認識房地產(chǎn)，只有親自到所在地觀察。A市場價格房地產(chǎn)的市場價格，簡稱市價，是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。它是已經(jīng)完市場價格可分為公平市價和非公平市價。公平B理論價格C評估價格房地價格=土地價格+建筑物價格尺合1平方米),臺灣采用每坪地價(大約0.303坪和1平方米)。有時土地面積單位C其他權(quán)利價格C抵押價格E征用價格C協(xié)議價格A基準地價稱起叫價格(簡稱起價),若低于這個價格則可不出售。B期望價C補地價補地價=((增加后的容積率-原容積率)÷原容積率)×原容積率下的地價 素主要有下列七個：(1)購買或出售心態(tài)；(2)欣賞趣味(個人偏好);(3)時尚分有第五節(jié)房地產(chǎn)交易0.7—0.8;而高層住宅樓的有效面積系數(shù)在0.7--0.75左右，低的只1.2%;契稅的稅率為房屋成交價的3%;印花稅為合同售價的1‰;大中城市的土地使用第六節(jié)房產(chǎn)相關(guān)稅費制度土地增值稅是國家為了規(guī)范土地和房地產(chǎn)交易秩序，調(diào)節(jié)五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%增值額超過扣除項目金額50%的部分，未超過100%的部分，稅率為40%增值額超過扣除項目金額100%的部分，未超過200%的部分，稅率為50%增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為200%土地使用稅或稱城鎮(zhèn)土地使用稅，是以城鎮(zhèn)的國有土地為土地使用稅在批準建制的城市和縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)土地使用稅實行定額稅率(即固定稅額),國家規(guī)定大、中、小城市每平方米土A大城市(指50萬以上至100萬人口)每平方米土地的年稅額為0.5至10元人民B中等城市(指20萬以上至50萬人口)每平方米土地的年稅額為0.4至8元人民C小城市每平方米土地的年稅額為0.3元至6元人民幣。D工礦區(qū)域每平方米土地的年稅額為0.2至4元。房產(chǎn)稅第七節(jié)購房貸款(一)按揭(三)住房儲蓄貸款上(含一年);或存款達到二萬元以上(含二萬元),實際存期滿半年以上(含半年)。通過住房儲蓄申請住房抵押貸款的商品房房源沒有什么限制，只要開發(fā)商能提供相應的《上海市商品房注冊登記表》(現(xiàn)房)或《上海市內(nèi)銷商品房預售許可證》(期房),并同意協(xié)辦貸款手續(xù)和產(chǎn)權(quán)抵押手續(xù)的，都能通過住房儲蓄申請住房抵押貸款。二、選擇貸款形式應考慮的問題(一)貸款期長短的選擇(二)首期付款額的選擇銀行規(guī)定，購房貸款最高不得超過房價的70%,這意味著必須自備30%的首期付款。如果抵押貸款比例不到30%,則首期付款額會更高。在目前房價較高，收入相對較低的舉。(三)房抵押貸款合同的簽訂第八節(jié)房地產(chǎn)保險它屬于財產(chǎn)保險的一種，投保人可以是團體、法人、自然人等，與居民有關(guān)的商品住宅保險是為購買商品住宅的人提供的使其在產(chǎn)只能是房屋及其附屬設備和室內(nèi)裝修材料等財產(chǎn)主要指房屋被保險人遭受因房屋造成的意外傷害而死亡屬于房地產(chǎn)融資保險的一種，是為了保障貸款資金安全而由借款人作相關(guān)投保的保范圍；(3)保險期限，與貸款期限一致，在抵押期間，如果借款人中斷保險，貸款定保險金額，保險費每年計收一次；(5)被保險人義務；(6)損失賠償。房地產(chǎn)的名詞解釋權(quán)利)價格；▲房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征于房地產(chǎn)的重要組成部分---土地。b)低層住宅為1-3層1多層住宅為4-6層11小高層住宅為7-11層中高層住宅為12-16層1116層以上為高層住宅編號名稱土結(jié)構(gòu)的建筑物4混合結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的1、常用名詞(陰影部分應重點掌握)◆紅線圖：又叫(宗地圖),是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線◆建設用地面積(凈用地面積):經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內(nèi)的土套(單元)建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積+分攤得公用建筑隊面積。(3)房屋買賣；(4)房屋贈予。2、房子的種類◆安居房指實施國家"安居(或康居)工程"而建設的住房(屬于經(jīng)濟適用房的一類)。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4◆產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)人對房屋(指建筑物)擁有所有權(quán)，對該房屋占用范圍內(nèi)的土地擁有◆商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)◆公房又稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家(中央政府或地方政府)以及◆空置商品住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設，取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)已超過一年的商計算全部建筑面積有哪些?屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。樓梯間、電梯(觀井梯)井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面5)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構(gòu)屋頂設計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。6)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。7)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。8)與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。9)建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。10)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍(不包括采光井、防潮層及保護墻)水平投影面積計算。11)有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。12)有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設計數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。13)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。14)依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。15)