房地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告

XX頊目定位報(bào)告XX房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司

營(yíng)銷(xiāo)策劃部XXXX月XX日目錄TOC\o"1-5"\h\z第一部分項(xiàng)目決策背景及摘要 3.一、 外部環(huán)境 3二、 內(nèi)部因素 3第二部分項(xiàng)目地塊整體情況分析 4.一、 地塊位置 4二、 地塊現(xiàn)狀 4三、 頊目交通出狀況 4四、 頊目周邊社區(qū)配套 5五、 頊目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以寫(xiě)） 5、市政配套（要說(shuō)明距宗地距離、接入的可能性） 5七、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5第三部分市場(chǎng)分析 6.一、 宏觀市場(chǎng) 6二、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 6三、 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) 6\o"CurrentDocument"第四部分項(xiàng)目地塊SWOT分析 7.一、 頊目地塊優(yōu)勢(shì)分析 7二、 頊目地比勢(shì)分析 7三、 頊目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 7四、 頊目威脅點(diǎn)分析 7\o"CurrentDocument"第五部分項(xiàng)目市場(chǎng)也位分析 8.\o"CurrentDocument"一、 頊目定位的原則、戰(zhàn)與藍(lán)圖 8（一） 、基本原則 8（二） 、戰(zhàn)構(gòu)想 8（三） 、小區(qū)藍(lán)圖 8二、 頊目整體定位 8（-）、我們的頊目是么樣的?。?8（二）、定位論;正 8\o"CurrentDocument"三、 市場(chǎng)地位定位 9\o"CurrentDocument"四、 小區(qū)功能定位， 9\o"CurrentDocument"五、 形象定位， 9（-、我們的住以么樣的形象出現(xiàn)？ 9（二）、定位論;正 9\o"CurrentDocument"價(jià)格定位 9七戶(hù)型面積配比定位. 10..\o"CurrentDocument"八目標(biāo)客戶(hù)定位及分析 10..九小區(qū)配套功能的定位 11..第一部分項(xiàng)目決策背景及摘要一、 外部環(huán)境1、 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)頊目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)城市功能規(guī)劃與布局局蓍區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)發(fā)展等方面的地位。3、 頊目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。二、 內(nèi)部因素1、 頊目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾發(fā)展戰(zhàn)、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5），在公司發(fā)展中的地位（是否核心頊日，）如石家莊水泵廠頊目要說(shuō)明該頊目對(duì)公司再內(nèi)發(fā)展布局的重要戰(zhàn)意義；2、 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、頊目合布局，寸公司提高市場(chǎng)覆蓋、提升品牌形象、低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響的作用；3、 以公司未來(lái)的潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角描述頊的意義。第二部分項(xiàng)目地塊整體情況分析一、 地塊位置宗地所處城市、政區(qū)域地位置（包括是否是商業(yè)中心、文化中心、教育中心或政中心等）。時(shí)圖：頊目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)七場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。二、 地塊現(xiàn)狀1、 四至范圍；2、 地勢(shì)、地表現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素丑計(jì)算因此而報(bào)失的實(shí)際用地面積；3、 地塊地表是否涉及到居民拆遷、舊廠搬遷或其他改造等，并說(shuō)明拆遷對(duì)頊目開(kāi)發(fā)進(jìn)的影響；4、 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑結(jié)構(gòu)等，地上地下要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可用的構(gòu)建；5、 土地地形及完整性，地形是否規(guī)整，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；時(shí)圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下?tīng)顩r圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。三、 項(xiàng)目交通出狀況1、 公交系統(tǒng)情況，包括主要線、車(chē)區(qū)間等；2、 宗地出主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；3、 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。時(shí)圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)。四、 項(xiàng)目周邊社區(qū)配套頊目周邊社區(qū)配奎-般是并以頊目可輔射范圍3km）內(nèi)的教育（大中小學(xué)及教育節(jié)情況）、醫(yī)院、購(gòu)物（大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)）、郵局、休閑（文化、體育、娛樂(lè)、公園等等設(shè)祐）銀以及其他配奎設(shè)施。時(shí)圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。五、 項(xiàng)目周邊環(huán)境根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以寫(xiě)）頊目周邊環(huán)境一般包括區(qū)域治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況（化工廠、河湖泊污染等）、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、燃爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）、周邊景觀、風(fēng)水情況以及近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道的寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心或超市的建設(shè)等。、市政配套（要說(shuō)明距宗地距離、接入的可能性）說(shuō)明頊目的道、上水、下水、電信、水、暖、電、氣等基礎(chǔ)市政配奎情況，一般重點(diǎn)需要說(shuō)明的道現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，包括現(xiàn)有幅、規(guī)劃幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響。七、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)頊目的基本用地情況（總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道面積）、建筑面積（住建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積容積、容積、建筑密、控高、綠化以及其他規(guī)劃指標(biāo)，特別需說(shuō)明關(guān)鍵性或難較大的布護(hù)對(duì)頊目規(guī)劃、建設(shè)的影響。第三部分市場(chǎng)分析一、 宏人觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)一般是并包括城市經(jīng)濟(jì)狀況、人口、收入及支出、城市中長(zhǎng)期規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)等方面在內(nèi)的宏觀背景，具體到分頊GDP及增長(zhǎng)、固定資產(chǎn)投資、市區(qū)人口及增長(zhǎng)、人均可支配收入及增長(zhǎng)、消費(fèi)性支出、城市中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃（經(jīng)濟(jì)、城市功能區(qū)域、人口規(guī)劃以及市政交通體系等）二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)一般重點(diǎn)以城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體市場(chǎng)供需&格水平以及發(fā)展趨勢(shì)三個(gè)大方面進(jìn)描述分析。三、 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)1、 區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀：描述區(qū)域房地產(chǎn)的市場(chǎng)供需、價(jià)格水平以及在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的位置等基本狀況。2、 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征：重點(diǎn)描述區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品特征及走勢(shì)、主客戶(hù)群體及消費(fèi)分析。3、 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品（戶(hù)型配比、面積區(qū)間、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、價(jià)格、營(yíng)銷(xiāo)方式等方面的競(jìng)爭(zhēng)描述與分析。案分析將采用表格的形式）4、 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)案分析：重點(diǎn)描述區(qū)域內(nèi)在開(kāi)經(jīng)典頊目、直接競(jìng)爭(zhēng)頊目或銷(xiāo)售狀況較好的頊目，重點(diǎn)對(duì)個(gè)案進(jìn)產(chǎn)品、價(jià)格、營(yíng)銷(xiāo)手法等方面分析。5、 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：基于上述區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)四個(gè)方面的分析，明確區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品特征，確定區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品需求熱點(diǎn)，準(zhǔn)確定位區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格水平和走勢(shì)等。第四部分項(xiàng)目地塊SWOT分析一、 頊目地塊優(yōu)勢(shì)分析二、 頊目地塊勢(shì)分析三、 頊目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析四、 頊目威脅點(diǎn)分析第五部分項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析“成功的營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)從好的產(chǎn)品開(kāi)始。好的產(chǎn)品取決于其是否能有效地滿足市場(chǎng)的需要，也取決于其是否倡導(dǎo)一種符合人性的生活追求。頊目定位也就是為頊目制訂總體戰(zhàn)目標(biāo)，并盡詳細(xì)地論證這樣的頊“還是“ 。定位的基本思具體分析如下。一、 項(xiàng)目定位的原則、戰(zhàn)與藍(lán)圖（一） 、基本原則?從消費(fèi)者的心謀求定位，而是從生產(chǎn)或銷(xiāo)售者的場(chǎng)定位；?針對(duì)特定J標(biāo)市場(chǎng)，而非整個(gè)市場(chǎng)；3?充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)潛；4?結(jié)合本頊目區(qū)位特點(diǎn)，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)；5?尋求差異化的產(chǎn)品，創(chuàng)造出頊目所在地的樣板品牌。（二） 、戰(zhàn)構(gòu)想1?建品小區(qū)2?服務(wù)城市居民3?樹(shù)品牌效應(yīng)（三） 、小區(qū)藍(lán)囹?qū)π^(qū)的檔次、景觀、生活和娛樂(lè)配套，以及物業(yè)服務(wù)等以文字、囹片、音像等進(jìn)描述。二、 項(xiàng)目翳體定位（一） 、我們的頊目是么樣的住？以頊目特點(diǎn)、地塊優(yōu)勢(shì)、小區(qū)配套、自然環(huán)境與人文環(huán)境等方面對(duì)頊目作出總體描述。（二） 、定位論證（1） 從頊目所處宏觀環(huán)境分析（2） 從頊目自身情況分析（3） 從所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研分析（4）從開(kāi)發(fā)商的實(shí)分析三、 市場(chǎng)地位定位1、 市場(chǎng)領(lǐng)先者2、 市場(chǎng)挑戰(zhàn)者3、 市場(chǎng)創(chuàng)新者四、 小區(qū)功能定位1、 我們的住具備么功能？2、 定位論證五、 形象定位（一） 、我們的住以么樣的形象出現(xiàn)？（二） 、定位論證1） 與所在城市的建筑特點(diǎn)和歷史文化底蘊(yùn)相結(jié)合。2） 符合市場(chǎng)主審美觀點(diǎn)。3） 適當(dāng)超前，做出創(chuàng)新。價(jià)格定位我們的住能賣(mài)到么價(jià)格？定位論:正可以從以下幾個(gè)方面展開(kāi)：1） 項(xiàng)目規(guī)模通常大型項(xiàng)目的一期是以相對(duì)低價(jià)入市，迅速吸引買(mǎi)家，聚集人氣，打響品牌。隨著住小區(qū)的日成熟，配套設(shè)施逐步完善，小區(qū)知名提高，在后面幾期中可以打或少打廣告，提高售價(jià)，獲取高的投資回報(bào)。2） 市場(chǎng)調(diào)研分析根據(jù)所在城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，確定合的市場(chǎng)均價(jià)，使目標(biāo)客戶(hù)相對(duì)最大化，市場(chǎng)承接較強(qiáng)，而且能夠保證發(fā)展商取得滿意的經(jīng)濟(jì)效。3） 開(kāi)發(fā)周期開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，從整體銷(xiāo)售來(lái)分析，為取得剛進(jìn)入市場(chǎng)就贏得先機(jī)的好勢(shì)態(tài)，為項(xiàng)目在后期有較大調(diào)價(jià)空間，樹(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格和形象整體逐步走高市場(chǎng)印象，一期均價(jià)宜太高。4）項(xiàng)目所處區(qū)域項(xiàng)目所處區(qū)域的市政配套、規(guī)劃前景，人們以知程等。七戶(hù)型面積配比定位我們的住要做到多大？1） 項(xiàng)目整體戶(hù)型定位原則迎合主，適當(dāng)超前。2） 戶(hù)型面積配比表產(chǎn)型面積（M2）比平面形式二房二斤80-11019%平面三房二斤100-12530%平面130-14520%平、錯(cuò)層四房二斤145-17525%平、錯(cuò)層五房三斤180-2806%復(fù)、躍復(fù)合體3）面積配比定位分析----我們?yōu)槊慈绱硕ㄎ唬慷ㄎ徽撟C：八目標(biāo)客戶(hù)定位及分析1） 目標(biāo)市場(chǎng)范圍定位2） 目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分 我們的住將會(huì)吸引么人來(lái)購(gòu)買(mǎi)？一般來(lái)講，可以按照以下幾種分類(lèi)進(jìn)細(xì)分：A、以購(gòu)買(mǎi)戶(hù)型分：購(gòu)買(mǎi)二房以經(jīng)濟(jì)情況較好的青夫婦和單身貴族為主，齡在30歲左右，具有穩(wěn)定的收入，購(gòu)買(mǎi)一般為自用。購(gòu)房心以偏好環(huán)境（大規(guī)模高尚社區(qū)，景觀整體規(guī)劃好），地段較好（交通）為主。三房在中夫婦（子已上學(xué)）和部分經(jīng)濟(jì)條件好的青夫妻為主，齡集中在40歲左右，收入較高，事業(yè)已有一定成就。二次置業(yè)為主，購(gòu)房心多以地段偏好（交通） ，偏好環(huán)境（大規(guī)模高尚社區(qū)，整體規(guī)劃好）和休閑享受（各類(lèi)休閑設(shè)施比較齊全）為主。四房及四房以上的房子，總價(jià)較高，客戶(hù)來(lái)源較為復(fù)雜,也為狹小,可來(lái)自中夫婦家庭結(jié)構(gòu)和極少數(shù)青夫妻，甚至是單身貴族。但是經(jīng)濟(jì)實(shí)雄厚，追求時(shí)尚和講求尊貴、氣派。以二次或多次置業(yè)，自用為主。購(gòu)房心以休閑享受和商品偏好為主。B、按區(qū)域和職業(yè)可分一般來(lái)說(shuō)有以下幾種：本市區(qū)成功人士和周邊市、縣事業(yè)有或者或私營(yíng)企業(yè)主；外地投資的私營(yíng)板，外資企業(yè)高級(jí)管人員；市區(qū)特殊業(yè)的高收入人士，如師、融、保險(xiǎn)以及高科技人士；本市區(qū)企事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)和主管；本市區(qū)政府部門(mén)公務(wù)員；以上①②④⑤中主要以購(gòu)買(mǎi)三房為主，少是二房、四房和復(fù)式單位的目標(biāo)客產(chǎn)群。③⑤是購(gòu)買(mǎi)二房單位的主要目標(biāo)客戶(hù)群。①②③④劍有部分會(huì)購(gòu)買(mǎi)四房，躍復(fù)式單位。C、目標(biāo)客戶(hù)定位分析小區(qū)價(jià)格要在目標(biāo)客戶(hù)經(jīng)濟(jì)能承擔(dān)范圍之內(nèi)的。小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、生活配套要符合目標(biāo)客戶(hù)的生活和享樂(lè)要求。小區(qū)所蘊(yùn)含的人文要符合目標(biāo)客戶(hù)的生活。九小區(qū)配奎功能的定位目的：如何體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)在價(jià)值？營(yíng)造樓盤(pán)