0603 jcc地下超市變更

地下超市論證周邊超市供需格局：500m核心輻射區(qū)內(nèi)有20多家小超市/便利店和1家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，1500m商圈內(nèi)有樂購(gòu)、聯(lián)華兩家1萬方量級(jí)賣場(chǎng)式超市；本項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)在于10000方量級(jí)賣場(chǎng)（普通綜合超市)、300方量級(jí)品質(zhì)型社區(qū)超市。供應(yīng)需求結(jié)論500m生活圈內(nèi)有20多家50-300方的小超市和便利店，以食品和生活日用品為主；有1家大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)可滿足市生鮮石材需求1500m交通距離內(nèi)有2家大賣場(chǎng)式超市，品類齊全，有直達(dá)公交、僅2站路樂約9購(gòu)00方樂購(gòu)

約9000方聯(lián)華約12000方聯(lián)華約12000方1.4km1.5km50-300方小型超市/便利店大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)500m核心輻射區(qū)內(nèi)80%為居住人群，10%為商務(wù)辦公人群，10%為流動(dòng)人群；中老年人占到

50%、年輕人30%、少兒20%。零售類核心消費(fèi)需求：生活日用/生鮮食材/煙酒雜貨/文具禮品等，基礎(chǔ)需求已得到滿足，但希望能有更近的綜合超市（大賣場(chǎng)）本項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：

1、10000方量級(jí)的綜合超市？2、200-300方體量品質(zhì)型社區(qū)超市？（品類以食品和凈菜為主，例如華潤(rùn)express）研判內(nèi)容：本項(xiàng)目是否配置超市業(yè)態(tài)？體量及位置？大中型超市的不利因素分析——1、層高：地下一層板下凈高須在5.1米以上（梁下凈高4.5米以上）;地面1層以上的板下凈高均需在4.8米以上。2、樓板承重荷載需求：生鮮區(qū)域1000KG/m2；倉(cāng)庫區(qū)域800KG/m2，其它區(qū)域500KG/m2進(jìn)貨車道及收貨區(qū)需滿足單車自重加載重

10t/m2

的荷載需求3、降板要求：加工區(qū)、生鮮區(qū)、冷庫等區(qū)域需降板-200mm（含結(jié)構(gòu)梁），并有排水系統(tǒng)、排油污系統(tǒng)相連接。4、制冷、供暖和通風(fēng)系統(tǒng)要求：制冷設(shè)備中的空調(diào)主機(jī)、冷卻塔、水泵（有備用）、所有水管、風(fēng)管與閥門、風(fēng)口等部件及供超市獨(dú)立使用的落地式或吊裝式空調(diào)末端系統(tǒng)與通風(fēng)設(shè)備的購(gòu)買與安裝對(duì)標(biāo)案例：華潤(rùn)超市工程條件對(duì)標(biāo)案例：華潤(rùn)超市工程條件1物業(yè)工程條件高2行業(yè)盈利能力一般、近年呈下滑趨勢(shì)行業(yè)整體的盈利能力較低，近2年純利僅為1-2%；受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)加劇、電商發(fā)展等因素影響，2012-2014年，聯(lián)華超市連續(xù)三年業(yè)績(jī)下滑。2013年，聯(lián)華超市的凈利潤(rùn)就大幅跳水，凈利潤(rùn)大跌84.4%。3承租能力低、租期長(zhǎng)4年?duì)I收1500萬，品牌連鎖的社區(qū)型超市租金支付水平為1元/平.天，餐飲業(yè)態(tài)可支付2元/平.天租約期長(zhǎng)，動(dòng)輒長(zhǎng)達(dá)15年以上，給后續(xù)的調(diào)整帶來極大的不便消費(fèi)帶動(dòng)有限

超市屬于目的/便利型消費(fèi)，能吸引一定人流，但除了能帶動(dòng)消費(fèi)動(dòng)線沿線及臨近鋪位的餐飲、食品雜貨等業(yè)態(tài)的消費(fèi)外，對(duì)其他業(yè)態(tài)（如休閑娛樂、商務(wù)配套）的人流貢獻(xiàn)度較低。1000方地下超市的可行性分析——成本增加

50%層高比普通地庫層高高出1米左右，增加開挖成本需要考慮貨運(yùn)通道、裝卸區(qū)、垃圾清運(yùn)等區(qū)域預(yù)留水暖電等能源系統(tǒng)增設(shè)、電梯和疏散通道增設(shè)原地價(jià)+建安成本3800元，增加50%后約6000元，在確保1000方租賃

面積外還須增加200方外圍面積，并增設(shè)手扶梯。地下超市總投資7700000年均租金收益365000年能耗增加150000年回報(bào)率2.79%普超

or精超？結(jié)論普超：體量>8000方的大賣場(chǎng)量級(jí)才有吸附力，本項(xiàng)目物業(yè)條件不具備——地下空間不足、地面街鋪成本過高且形態(tài)不適宜做超市精超：商家需求體量最低為1500方，但周邊中高端消費(fèi)力有限，無法支撐此體量不建議做地下超市建議地面配置200-300方的品質(zhì)型社區(qū)超市，以食品和生鮮為主要品類杭州市地下超市案例：無產(chǎn)權(quán)，但政府可開綠燈辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、消防等；盈利表現(xiàn)較好的超市，均為綜合性/大體量超市，最低為2000方。1.杭州世紀(jì)聯(lián)華超市（親親家園店）聯(lián)華社區(qū)超市標(biāo)桿店之一，面積約2000平米，日營(yíng)業(yè)額12-15萬，平效約為

2500元/月，行業(yè)內(nèi)較高水平。2.杭州世紀(jì)聯(lián)華超市（運(yùn)河廣場(chǎng)店）位于運(yùn)河廣場(chǎng)地下一至二層，占地面積2.5萬㎡，2014年?duì)I業(yè)額8億元，在杭州大型超市排名