烏魯木齊鯉魚山路成片土地開發(fā)可行性分析報告

烏魯木齊鯉魚山路成片土地開發(fā)可行性分析報告?綱要一、企業(yè)結構和發(fā)展規(guī)劃--———綱要一、企業(yè)結構和發(fā)展規(guī)劃--———--—————--２?二、新疆房地產(chǎn)市場總體評估——————-——-—-5

三、烏魯木齊鯉魚山擬征購土地概述—--——-———８

四、擬征購土地開發(fā)權轉讓情況———--—-——-—1０?五、項目開發(fā)定位---—-—--——--—-———12?六、項目投資計劃和開發(fā)周期——-———-—-———16

七、項目營銷計劃—-—-——-——--———-—-18?八、財務效益測算—————-———-————-——19?九、資金籌備計劃—————----—--——-——21?十、結論--——-—————-————————--22一、企業(yè)結構和發(fā)展進展規(guī)劃???1、新疆鴻福集團有限公司簡介

新疆鴻福集團有限責任公司是隸屬于電信系統(tǒng)的股份制企業(yè)，以公眾信息產(chǎn)業(yè)、酒店經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)、旅游項目開發(fā)、成套設備供應、藥業(yè)連鎖經(jīng)營為業(yè)務主體，企業(yè)資產(chǎn)6億元，下設新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司、新疆鴻福大飯店（五星級)、新疆公眾信息產(chǎn)業(yè)股份有限公司等10個經(jīng)營實體,企業(yè)背景強大,資金實力雄厚,發(fā)展進展力持久，是新疆維吾爾自治區(qū)較為知名的中型企業(yè)集團。?新疆鴻福集團有限公司秉承中國電信企業(yè)理念，以電信行業(yè)為依托,堅持多元化經(jīng)營、全范圍發(fā)展進展的創(chuàng)新之路，以穩(wěn)健求生存,以創(chuàng)新求發(fā)展進展,企業(yè)運行平穩(wěn)，業(yè)務拓展迅速飛快，社會信譽良好。新疆鴻福集團下屬的鴻福大飯店，到目前為止仍然是新疆境內(nèi)設施最好、配套最完善、經(jīng)營最規(guī)范、知名度最高的五星級旅游酒店，在為集團經(jīng)營創(chuàng)下豐厚利潤的同時,也為企業(yè)品牌建設發(fā)揮了巨大作用。新疆鴻福集團下屬企業(yè)“新疆醫(yī)圣醫(yī)藥公司"經(jīng)過近一年的運行，月銷售額超過10０0萬元，已發(fā)展進展成為新疆第三大醫(yī)藥批發(fā)企業(yè)。鴻福醫(yī)藥連鎖店是新疆非醫(yī)藥類企業(yè)在醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展進展最快的連鎖經(jīng)營機構,也是鴻福集團實現(xiàn)多元化、連鎖化經(jīng)營的范本企業(yè)，到目前為止,已經(jīng)在全疆各大城市建設連鎖店近８0個，業(yè)績顯著,效益穩(wěn)步上升.

在企業(yè)機制逐年完善、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步鞏固的情況下，新疆鴻福集團憑借雄厚的資本實力的品牌實力，介入房地產(chǎn)領域,從2003年初開始開頭，投資開發(fā)庫爾勒商業(yè)項目“金色時代廣場”，為建立完整的企業(yè)核心競爭力奠定了堅實基礎.??2、新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介?新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1998年，三級開發(fā)資質。公司成立初期，除面對電信系統(tǒng)進行內(nèi)部房產(chǎn)開發(fā)外，沒有實質性的商業(yè)項目開發(fā)。在成立以后4年多時間里，公司執(zhí)力于建設和發(fā)展進展專業(yè)團隊,積極樂觀關注市場動態(tài)，針對新疆房地產(chǎn)市場進行長期的、深入深化的評估和研究討論,等待合適的進入機會。?從2001年起,新疆房地產(chǎn)業(yè)進入盤整期，隨著市場結構的逐步調整，房地產(chǎn)行業(yè)從無序走向規(guī)范、從混亂走向理性,到20０2年，政府宏觀調控力度加大,大型房地產(chǎn)企業(yè)逐步實現(xiàn)轉型,中小型房地產(chǎn)經(jīng)營淡出市場，產(chǎn)品供求趨于平穩(wěn),整體發(fā)展進展格局趨于合理。新疆鴻福集團審時度勢，在廣泛征求和聽取了行業(yè)主管領導、專業(yè)研究討論人員、業(yè)內(nèi)人士意見后,對集團經(jīng)營方向做出重大戰(zhàn)略調整,決定緊抓機遇，將房地產(chǎn)開發(fā)做為企業(yè)新的支柱產(chǎn)業(yè)和績效增長點，并針對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展進展需要，重新改組企業(yè)機構和領導班子，使企業(yè)組織結構得到完善,專業(yè)力量力氣得到加強。?

3、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績?2002年，新疆鴻福集團有限責任公司在新疆巴音郭楞蒙古族自治州人民政府、庫爾勒市人民政府的大力支持下,兼并新疆巴州外貿(mào)公司，在充分利用巴州外貿(mào)現(xiàn)有土地資源的基礎上，征購了人民廣場西北側、薩依巴格路與巴音路臨街處的全部土地，由新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)大型室內(nèi)商業(yè)步行街“金色時代廣場”，總建筑面積７萬多平米,其中商業(yè)面積２。8萬平米，開發(fā)總投資1。17億元。

“金色時代廣場”是新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司成立后的第一個商業(yè)性開發(fā)項目,在項目前期，公司進行了細致、縝密的立項調研和開發(fā)定位,聘請國際知名的美國龍安設計規(guī)劃公司主持建筑設計和規(guī)劃工作，并以招標方式引進房地產(chǎn)營銷策劃機構、房地產(chǎn)銷售代理機構，建立了開發(fā)建設、營銷策劃、銷售代理三位一體的專業(yè)模式，取得了良好的銷售業(yè)績。?金色時代廣場于２003年4月1日開始開頭工程拆遷，4月１5日破土動工，４月28日進入預訂,截止5月30日,共完成預訂銷售額９00０余萬元,加上客戶意向預訂額，預計估計到正式開盤銷售（6月下旬)時間,可完成銷售額１。4億元左右.由于企業(yè)決策正確、項目定位合理、營銷策略得當,金色時代廣場在市場競爭激烈、工程尚未過半的情況下,就已經(jīng)收回全部投資。根據(jù)依據(jù)項目預算，在項目銷售完成７５％、為下屬企業(yè)預留足夠辦公用房的情況下,本項目仍然可以實現(xiàn)純利5000萬元以上，這充分證明，新疆鴻福集團對新疆房地產(chǎn)行業(yè)的判斷推斷是正確的，進入是適時的.?金色時代廣場的成功成功開發(fā)，為新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司全面進軍新疆房地產(chǎn)市場積累了寶貴寶貴經(jīng)驗閱歷、儲備了專業(yè)人才、建立了管理隊伍，在為電信企業(yè)增添了品牌和榮譽的同時，促進新疆鴻福集團有限公司順利實現(xiàn)企業(yè)改組和產(chǎn)業(yè)重心轉移,企業(yè)多元化發(fā)展進展路線更加清晰清楚。

４、企業(yè)可持續(xù)發(fā)展進展規(guī)劃

隨著金色時代廣場開發(fā)項目的實施，新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司已完全進入市場化、企業(yè)化運作的新階段。新疆鴻福集團出于對重大項目進行整體把控的需要,調整了企業(yè)的領導層和管理層，鞏固傳統(tǒng)行業(yè)，拓展房地產(chǎn)行業(yè),并根據(jù)依據(jù)企業(yè)長期發(fā)展進展和可持續(xù)發(fā)展進展需要,對鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營和發(fā)展進展做出以下戰(zhàn)略性規(guī)劃：?4-1、立足于烏魯木齊和庫爾勒兩個南、北疆中心城市，做好長期開發(fā)的準備籌備；借助政策背景和電信企業(yè)背景，

以企業(yè)兼并、債權重組、資本運作等方式參與參加土地收購，盡可能利用西部大開發(fā)政策和國有企業(yè)收購兼并政策，壓?縮土地成本，降低開發(fā)風險。?4－２、根據(jù)依據(jù)兩個中心城市的房地產(chǎn)市場情況,在烏魯木齊地區(qū)的土地征購以二類、三類住宅用地為主，除市場有空缺的專業(yè)性商業(yè)項目外，不介入大型、綜合性商業(yè)項目開發(fā)；在庫爾勒地區(qū)的土地征購以一類、二類商業(yè)用地為主,除市場有空缺的中、高檔住宅外,不介入普通一般低價位住宅開發(fā)。?４-３、為回避市場風險，企業(yè)總體土地儲備量不超過20萬平米,不針對市郊土地做遠期開發(fā)儲備。所征購土地原則上以3年為一個開發(fā)周期，在獲得土地開發(fā)權后，力求第一年開發(fā)、第二其次年見效、第三年獲益。

４－4、從2003年起的3年內(nèi)，每年資金投入量控制掌握在3億元以下,每年開發(fā)總量控制掌握在2０萬平米以下；每年銷售總額控制掌握在5億元以下，每年銷售面積控制掌握在25萬平米以下。在此基礎上，實際資金投入和開發(fā)面積根據(jù)依據(jù)市場發(fā)展進展做動態(tài)調整，在新疆市場的發(fā)展進展規(guī)模3年內(nèi)保持在中等偏上水平，3年以后的經(jīng)營和發(fā)展進展根據(jù)依據(jù)市場狀況做新的部署。

?二、新疆房地產(chǎn)市場總體評估??

1、市場回顧?從９0年代年月以后,新疆國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10．4％，各項主要經(jīng)濟指標上升明顯，經(jīng)濟體制逐步由單一封閉的自然經(jīng)濟向全方位開放的格局轉變，經(jīng)濟結構不斷調整和優(yōu)化,市政、交通、電信、能源等基礎設施和基礎產(chǎn)業(yè)得到加強，經(jīng)濟發(fā)展進展的硬環(huán)境得到改善；通過進一步整頓和規(guī)范市場秩序，制定和落實投資政策和消費政策，清理的取消抑制投資和消費的不合理政策，經(jīng)濟發(fā)展進展軟環(huán)境日趨好轉,社會局勢穩(wěn)定，城鄉(xiāng)人民生活水平明顯提高。?經(jīng)濟的發(fā)展進展帶來了房地產(chǎn)市場的活躍和城市化水平的提高，城市人口數(shù)量激增，舊城改造、市政基礎建設的步伐加快,大大地拓展了新疆房地產(chǎn)市場的發(fā)展進展空間。隨著房改政策逐步落實及銀行信貸政策的相繼出臺,公房上市交易和房屋二級市場開始開頭啟動，房地產(chǎn)消費流通渠道呈多元化趨勢.

作為人流、物流、資金流、信息流和建設行業(yè)的重要載體,新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長幅度達42．３％，房地產(chǎn)開發(fā)投資從19８9年的1．2億元增長到20０2年的1３７。9２億元,14年間,全疆累計完成住宅投資221.79億元，竣工住宅面積1９７１.17萬平方米，城市人均居住面積由１９８9年的9。２平方米增至２00２年的22．０６平方米，增長率為1０7．17％。以上數(shù)據(jù)充分說明,新疆房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入成熟、發(fā)展進展的新階段。?烏魯木齊市是新疆維吾爾自治區(qū)的首府,全市轄7區(qū)1縣，總面積1２0００平方公里，市政面積166。8平方公里，人口2０８.２萬。烏魯木齊經(jīng)濟發(fā)展進展水平居西部地區(qū)城市前列，房地產(chǎn)開發(fā)逐年、穩(wěn)步上升，到2002年，個人購房已經(jīng)達到住宅消費的95％以上，以個人購房為主體的市場結構已經(jīng)形成并完善，到2０0３年初，烏魯木齊市共建設各類住宅近１４１0０萬平方米，共建成住宅類用房２5萬余套，居民住房平均面積由80年代年月初期人均不足８平方米擴大到現(xiàn)在的近19.6平方米。?截止2０0２年，新疆城鎮(zhèn)居民通過住房制度改革，累計出售公有住房5716萬平方米，合計８6萬套，占可售公房85．4%,加上部分未出售但仍享有使用權的公房和個人私有住房，新疆城鎮(zhèn)居民自有住房率已達到了90％左右，在全國居中上水平。?

２、前景分析

新疆城鎮(zhèn)數(shù)量少、城市規(guī)模小，到目前為止，全疆城鎮(zhèn)化水平為３３。7％，共有633.２1萬非農(nóng)業(yè)人口。根據(jù)依據(jù)《自治區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》的總體目標,在２００0—２005年共5年時間里，全疆人口水平將由過去的1900萬增加到２000萬，城鎮(zhèn)化水平由3３．7％提高到36％，非農(nóng)業(yè)人口達到750萬，增加約120萬.按照依據(jù)20０2年人均1９。０6萬平方米的標準計算,到２0１0年，全疆城市平均每年需要新增住房面積1１87萬平方米.如果按住房使用年限和拆舊建新計算，新疆城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房為11158.8萬平方米，正常使用期以50年計，年折舊率以2%計，平均每年需拆舊建新２23。２萬平方米(未含舊城改造）.把以上幾組數(shù)據(jù)綜合起來分析，預計估計在未來將來１0內(nèi),新疆平均每年至少需要新建住房１２３４。7萬平方米，其中有60％分布在烏魯木齊地區(qū)。

受經(jīng)濟發(fā)展進展水平、生活習慣、地理位置、環(huán)境條件等因素的影響，新疆城市居民人均住房建筑面積（19.０6平方米）低于全國平均水平（人均住房面積21平方米）近1０個百分點。目前，全疆城鎮(zhèn)戶均建筑面積64。79平方米，有85%的家庭住房建筑面積不足70平方米,隨著生活水平的改善和經(jīng)濟收入的提高,住宅市場從量的需求轉向質的需求轉變，需求檔次逐漸拉開，中等收入、中高收入家庭首先進入換代期.

隨著西部大開發(fā)政策的深入深化和新疆經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展進展，非住宅類地產(chǎn)需求增加，寫字樓、賓館、商場的銷售量將會增大.在居民經(jīng)濟收入增加、生活水平提高的同時，居民日常開支費用減少削減，用于購買住房的可支配資金相對增加，更進一步拉動了住宅類產(chǎn)品的需求總量。?

3、發(fā)展進展預測猜測

3—1、多層次、多價位的商品住宅供應體系逐步形成?目前,烏魯木齊已初步形成了以經(jīng)濟適用住房為塔基、普通一般住宅為核心、豪華住宅為塔尖的金字塔型多層次商品住宅供應體系。這三類不同價位的住宅基本可以滿足滿意不同收入階層、不同消費層次的消費者對住房的需求。其中價位在1２00元-18０0元／平方米左右、帶有國家補貼性質的經(jīng)濟適用住房,滿足滿意并解決了大多數(shù)中低收入、工薪階層消費群體的住房需求。價位在1800元—200０元／平方米左右、地理位置優(yōu)越、居住環(huán)境好、房屋質量高的普通一般住宅,以中高收入階層為消費對象，將成為今后新疆住宅發(fā)展進展的主流方向。

烏魯木齊市房地產(chǎn)市場起步較晚，但發(fā)展進展迅速飛快,從2000年起，出現(xiàn)消滅大量高層、小高層住宅和別墅類住宅，豐富并完善了商品住宅的種類;在推行住宅商品化的過程中，烏魯木齊已經(jīng)發(fā)展進展并形成多元化住宅的供應體系，初步完成了商品住宅品種和結構的升級。

?3-2、個人購房成為住宅消費市場的主體

隨著我國住房體制改革的深入深化，個人購房已逐步取代了集團購買,成為商品房市場的消費主體，房屋消費已經(jīng)成為繼大眾日用消費品以后，家庭生活首要的消費需求；銀行個人信貸消費的推出，促進并提升了居民的住房購買能力,城市居民對住房的潛在需求轉化為有效需求，在已經(jīng)售出的交易類房屋中，有8成以上的個人購房者采用采納了銀行貸款，這一消費方式將對今后的房地產(chǎn)市場發(fā)揮更大的推動作用。?

3—３、城市擴張和改造拉動房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展進展

國務院于2００２年7月批準烏魯木齊市新一輪城市總體規(guī)劃，新規(guī)劃的城市面積等于烏魯木齊市現(xiàn)有規(guī)劃面積的６倍。按照依據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展進展的周期性規(guī)律，烏魯木齊房地產(chǎn)行業(yè)目前已進入了一個新的增長期，這種增長勢頭在近幾年中還會繼續(xù)連續(xù)。隨著未來將來房地產(chǎn)生產(chǎn)基數(shù)逐年增加,房地產(chǎn)供應量和需求量會出現(xiàn)消滅階段性、周期性的起伏,但總體需求量仍然在1200—13０0萬平方米之間,具體簡略到烏魯木齊市場,當每年市場供應總量保持在600萬平米左右、住宅供應量保持在4００萬平米左右時，房屋開發(fā)就在適度、適當?shù)姆秶鷥?nèi)，不會出現(xiàn)消滅大面積過剩的現(xiàn)象.

三、烏魯木齊鯉魚山擬征購土地概述?

?1、地理位置和周邊環(huán)境?新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司擬征購土地位于烏魯木齊市天山區(qū)北端的鯉魚山路８號，該片土地原為新疆制藥廠宅地，緊鄰新疆醫(yī)科大學高校、醫(yī)科大學高校附屬醫(yī)院（新疆最大的醫(yī)院）、蘭州軍區(qū)烏魯木齊總醫(yī)院、新疆師范大學高校、新疆財貿(mào)學校等知名單位,是烏魯木齊城市北線主要的居民地和商業(yè)、文化區(qū)域，也是新疆傳統(tǒng)的醫(yī)療、衛(wèi)生聚集地。?鯉魚山周邊地區(qū)是一個相對獨立的商業(yè)和居住版塊，雖然帶有一定肯定工業(yè)區(qū)的成份,但整體環(huán)境在烏魯木齊屬??

于綠化密集地區(qū)，有著得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢。19９8年以來,華源、廣匯等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)在鯉魚山一帶興建完成部分住宅小區(qū),使鯉魚山路、新醫(yī)路形成了中、高檔住宅區(qū)的片區(qū)形象,從而提高了鯉魚山路的整塊土地價值.

烏魯木齊城市地域狹長，景觀資源嚴重缺乏，從中、高收入階層近幾年的置業(yè)趨勢看，對環(huán)境和自然資源的要求越來越高。鯉魚山路有依山傍景的觀景資源,同時又是烏魯木齊的主要商務區(qū)域，擁有完善的交通、商務、工作、生活和娛樂設施.據(jù)統(tǒng)計,該片區(qū)內(nèi)歷年商品住宅的總供應量為68萬平方米,歷年商品房住宅銷售總量為６２。５萬平方米，銷售率超過90％,商業(yè)項目和住宅項目開發(fā)前景看好.??2、景觀資源和市政配套

該片土地在烏魯木齊鯉魚山景觀走廊內(nèi)，背靠鯉魚山公園和新疆民族風情園，烏魯木齊惟一的市內(nèi)水系和平渠從中間穿越，與紅山景觀區(qū)形成對應，是烏魯木齊城市北線主要的景觀帶和綠化帶.片區(qū)內(nèi)夏季平均氣溫低于市中心2攝氏度，冬季平均氣溫高于市中心2攝氏度，居住環(huán)境優(yōu)良,風景優(yōu)美美麗。

做為傳統(tǒng)的中心居住地，該片區(qū)市政配套完善，南、北、東、西分別臨近接近鯉魚山路、新醫(yī)路、友好路、北京路等城市主干道,與河灘快速公路相距50０米,9條公交線路通過片區(qū)，四面四周通暢，交通便捷。

區(qū)域附近四周的友好路十字是烏魯木齊主要的商業(yè)區(qū),1000米生活圈分布著友好商場、富成百貨、賽特購物中心、深圳城等知名零售商業(yè)和肯德基、百富漢堡等知名餐飲、娛樂網(wǎng)點,生活、購物便利。

周邊學院林立，幼兒園、中小學學校、醫(yī)院等星羅棋布，人文氣氛濃郁，是烏魯木齊市區(qū)內(nèi)不可不行多得的、理想抱負的人文居住區(qū)。?

3、土地成本和土地開發(fā)權

做為城市中心居住地，該土地經(jīng)過新的功能規(guī)劃后,進入有償出讓用地范圍。2001年4月,新疆啤酒花股份有限公司以投標方式，取得了該片土地（原新疆制藥廠）共12.6萬平方米的土地開發(fā)權，出讓金額為10100萬元（參照和比較：２000年12月，烏魯木齊南門體育館10。7萬平米土地以競賣方式出讓，實際交易金額為4１0０0萬元）。在以后兩年內(nèi)，新疆啤酒花股份有限公司需交納土地出讓金5600萬元（已交納12００萬元)，投入前期和拆遷費用約3０00萬元(已投入）,完成“四通一平”后的土地成本增加到1９000萬元左右.?以上地價,是烏魯木齊2年前三類土地的標準定價。在新的城市規(guī)劃中，該土地已經(jīng)確認為一類開發(fā)用地，按照依據(jù)烏魯木齊2003年土地出讓標準,該片土地的出讓金需增加36０0萬元。???

四、擬征購土地開發(fā)權轉讓情況?１、土地轉讓背景

新疆啤酒花股份有限公司獲得該片土地開發(fā)權后，將擬名為“陽光地帶”的商住開發(fā)計劃上報自治區(qū)計劃委員會,根據(jù)依據(jù)新計投資561號文件《自治區(qū)計委關于下達自治區(qū)2001年商品房開發(fā)建設投資計劃（第三批）的通知》，該項目獲準建設35萬平米商、住用房。此后，啤酒花房產(chǎn)聘請澳大利亞DＣN公司主持了項目的規(guī)劃設計工作,于2002年4月通過烏魯木齊市規(guī)劃局審核批準。

２002年7月,啤酒花股份投資開發(fā)的另一個住宅項目“裕景花園”因質量問題遭遇業(yè)主投訴,在退房要求

?得不到滿足滿意的情況下，部分業(yè)主集體上訪.該事件大事被當?shù)匦侣劽浇槠毓夂?，啤酒花股份房產(chǎn)項目受到嚴重挫傷，銷售和開發(fā)陷入停滯，該項目在臨近接近開發(fā)階段被迫中斷.經(jīng)過近一年的企業(yè)整改，新疆啤酒花股分有限公司醞釀企業(yè)轉型，決定放棄房地產(chǎn)市場，鞏固和發(fā)展進展自己的啤酒花種植主業(yè)。由此，鯉魚山土地開發(fā)權的轉讓進入程序。?

２、土地收購意向和土地費用?該土地開發(fā)權轉讓信息發(fā)布后，新疆各大房地產(chǎn)企業(yè)均表示出強烈的收購意向.新疆鴻福集團獲知信息后，召開專門會議進行研討，與會者一致全都認為,該土地符合鴻福房地產(chǎn)公司后續(xù)項目的開發(fā)要求，應予爭取。啤酒花股份獲悉新疆鴻福集團的收購意向后，對新疆鴻福集團的企業(yè)實力給予充分肯定，與新疆鴻福集團就土地開發(fā)權轉讓事宜進行了多次洽談.

經(jīng)過雙方協(xié)商，啤酒花股份將企業(yè)所屬的烏魯木齊鯉魚山路1２。6萬平方米土地開發(fā)權（包括規(guī)劃設計方案、政府政策和批復文件等）轉讓給新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司，轉讓價格以實際投入成本計算，包括土地購買成本10100萬元、土地出讓金５60０萬元、前期和拆遷費用３000萬元、土地轉讓利潤100０萬元，四項合計，整體轉讓費用20000萬元。?意向確定后,新疆鴻福集團、新疆鴻福房地產(chǎn)公司對出讓土地的合法性、有效性做了全面審核和專業(yè)咨詢詢問，并對土地使用情況進行勘測，認為該宗土地前期工作和報價真實無誤，收購以后，新疆鴻福房地產(chǎn)公司變更資產(chǎn)所有全部權以后,即可進入開發(fā)過程.

?五、項目開發(fā)定位

?完成土地收購工作以后,鴻福集團將對項目整體規(guī)劃做出調整,使之更符合新疆房地產(chǎn)市場當前需要，商住并重,充分發(fā)揮土地價值，合理規(guī)劃和使用土地面積。

1、商業(yè)開發(fā)?1－1、商業(yè)定位?利用現(xiàn)有土地的周邊臨街環(huán)境,結合新醫(yī)路沿線的新疆醫(yī)科大學高校(及附屬醫(yī)院）、蘭州軍區(qū)烏魯木齊總醫(yī)院等醫(yī)藥、醫(yī)療單位群聚優(yōu)勢，在新醫(yī)路沿線開發(fā)建設“鴻福醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品一條街(暫名)”。?整體建筑以3層為主，1、2層為店面和商鋪，3層為配套寫字間.?

1-2、定位依據(jù)

烏魯木齊醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品銷售網(wǎng)點散亂分布在臨近接近火車南站的奇臺路和開發(fā)區(qū)貴州路一帶,在綜合性商業(yè)市場嚴重過剩的情況下，到目前為止，烏魯木齊還沒有出現(xiàn)消滅一家規(guī)范的、聚集性的醫(yī)藥產(chǎn)品專營市場。該土地周邊區(qū)域是傳統(tǒng)的醫(yī)療、藥品集散地，自然市場成熟,立地條件充分。而且，鴻福集團下屬的鴻福醫(yī)藥連鎖已經(jīng)形成規(guī)模和品牌優(yōu)勢，有多年的醫(yī)藥類市場運作經(jīng)驗閱歷,政策報批順理成章，內(nèi)部條件和外部條件均符合該類型項目的開發(fā)條件.?該項目建成以后，將成為新疆第一家以醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品為主的專營市場,發(fā)展進展前景好,銷售（招商）難度小.??1-3、商業(yè)規(guī)模?遵循鴻福房地產(chǎn)公司在烏魯木齊市場“重住輕商”的發(fā)展進展規(guī)劃,商業(yè)面積以充分利用土地條件為原則,合理控制掌握開發(fā)量，以中型規(guī)模、適度、適量為原則.?商業(yè)項目計劃建設在新醫(yī)路沿線臨街地段,長度約３00米左右，進深２0米設計，單層建筑面積在６00０平米左右，1、2層商鋪面積共12０00平米，3層寫字間面積6000平米,可容納５0—８０個醫(yī)藥企業(yè)入市經(jīng)營.??1－4、效益評估

該項目投資周期短、建設成本低,以總面積１800０平米計,建筑成本約1８0０萬元,當年開發(fā)，當年完成，當年獲益。?調查表明,該地段低層商鋪銷售價在22000—2５000元/平米左右,如該項目低層商鋪價格以20０00元／平米左右定位,應該具備市場競爭力。

以1層２0０００元/平米、2層1２000元／平米、3層40０0元/平米計算，開發(fā)完成后的銷售總額為2１６０0萬元，減去建筑成本和營銷成本，僅此一項,即可基本收回全部土地成本，而實際用地面積僅為土地總面積的1０%.??2、住宅開發(fā)?1—1、住宅定位

遵照當?shù)卣畬ι唐贩孔≌焚|開發(fā)、理念開發(fā)、科技開發(fā)的要求,注重注意居住小區(qū)的環(huán)境、功能和質量，注重注意不同民族的習俗和文化傳統(tǒng)，注重注意住宅科技的現(xiàn)代化,以符合房地產(chǎn)理念升級、消費升級的中檔、品質住宅為主,配套開發(fā)幼兒園、會所、商業(yè)購物、娛樂休閑等公用設施,全面引進智能化設施,為中、高收入階層提供供應優(yōu)美美麗的人居環(huán)境。

?１—2、定位依據(jù)?烏魯木齊住宅開發(fā)的結構性過剩主要表現(xiàn)為以高端消費者為對象的高層、小高層住宅過剩,以普通一般消費者為對象的普通一般多層住宅供應不足,而價格適中、品質優(yōu)良、環(huán)境和配套服務完善的中檔住宅嚴重不足.隨著購房消費的日益理性，一次置業(yè)者不再受低價格誤導，對房屋的品質要求越來越高。?市場統(tǒng)計表明，到2003年4月,烏魯木齊地區(qū)高層、小高層住宅空置率為６2％,多層經(jīng)濟適用房空置率為25。5％，而多層商品房空置率僅為１７%。在品質型開發(fā)企業(yè)中,新天房產(chǎn)、康普房產(chǎn)的多層商品房銷售率均達到85％以上，這充分說明,價格適中、品質優(yōu)良的商品房是當前烏魯木齊住宅市場的缺口之一.對市場進行進一步細分后可以看出，銷售價在１6０0－2000元/平米、均價在１700—1800元/平米的中檔產(chǎn)品(地段相對較好、有基本的社區(qū)綠化、外立面貼磚、房屋品質有保證）供應不足。由于本年度入市新盤相對較少,預計估計在今后２-3年內(nèi),該類型產(chǎn)品有足夠的市場潛量.

?１—3、居住規(guī)模（項目技術指標,列表）?序號項目指標1紅線內(nèi)用地總面積(不包括臨街商業(yè)用地）11０000平米2住宅300000平米3幼兒園８00０平米4商業(yè)服務(指會所和其它商業(yè)建筑）２0000平米５半地下車庫178０0平米（不含容積率）6居住戶數(shù)２９00戶7家庭系數(shù)3．58居住人數(shù)10300人9容積率2.610建筑密度2７％１1綠化率４5％１2停車位１036個(0．35輛/戶）?1—3、規(guī)劃設計?在澳大利亞DCM公司已經(jīng)確立的規(guī)劃和設計基礎上,對項目總體規(guī)劃進行調整，保留TOWNHＯＵＳE(聯(lián)排別墅）、多層住宅、幼兒園、會所等項目,縮減小高層建筑，刪去高層建筑和社區(qū)學校，使項目規(guī)劃更符合烏魯木齊市場實際消費需要。?在景觀規(guī)劃中，著重利用鯉魚山山景和綠化帶,充分利用自然條件,保留自然形成的成品綠化林，將和平渠引入住宅社區(qū),形成環(huán)流水系，在水資源嚴重缺乏的烏魯木齊，建成第一個真正意義上的山景、水景相融合的景觀樓盤.

在區(qū)內(nèi)布置點狀團簇綠地，以帶狀林萌步行道貫穿整個綠化系統(tǒng),使居住小區(qū)形成山光水色、綠萌環(huán)繞的優(yōu)雅鄉(xiāng)居特色。?社區(qū)交通采用采納環(huán)行干道，以自然人行道步入樓亭，從而做到人車分流。?以TOWNHOUSE、多層建筑、小高層建筑將建筑物分為三個視線層次，合理搭配比例和高度,加強整體建筑的錯落感.

通過生態(tài)和綠化將小區(qū)分為三個不同主題的居住社區(qū)，以庭院、社區(qū)廣場、休閑娛樂區(qū)為公共空間，聯(lián)結和溝通三個居住區(qū),實現(xiàn)大社區(qū)的完整和統(tǒng)一。?

1－4、效益評估

該項目工程浩大，開發(fā)周期長（預計估計三年完成），產(chǎn)品層次多，但由于小高層建筑面積受到控制掌握,高端產(chǎn)品所占比重不大,因此可以按平均數(shù)對項目效益做出測評。?在平均計入社區(qū)環(huán)境建設成本、公用設施建設成本后,烏魯木齊高品質、框架式多層商品房建筑成本在100０—11０0元/平米左右(包括聯(lián)排別墅），小高層住宅建筑成本在１３0０－14０0元左右；以平均成本１20０元/平米計,以總建筑面積3０0000平米計,建筑成本約3６００0萬元。?減去公用設施（幼兒園、會所）后，項目可售面積約29０0０0平米。?該區(qū)域內(nèi)的別墅類住宅銷售價格在3５00元／平米左右，小高層住宅銷售價格在25０0元/平米左右。多層住宅銷售價格以1７00元/平米計算，根據(jù)依據(jù)產(chǎn)品類型所占比例，平均銷售價格應該在220０元/平米以上(以上評估價均為市場最低價）。?以2200元/平米計，銷售總額約為63800萬元，減去邊際費用、營銷費用、不可不行預知費用、稅收等，住宅項目凈利潤在2000０萬元以上。

?六、項目投資計劃和開發(fā)周期

?新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得該片土地開發(fā)權后，計劃分三年、三期開發(fā)完成.根據(jù)依據(jù)用地和規(guī)劃特點，如能在200３年7月以前完成土地收購,項目投資計劃和開發(fā)周期步驟為：

?1、第一期,2003年7月——２003年1２月?◎土地投資1．9億元，土地外交易成本約1000萬元，一期建設投資18０0萬元,年度投資總額22００0萬元。?◎完成新醫(yī)路沿街商業(yè)項目“鴻福醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品一條街（暫名）”的開發(fā)工作，爭取在年底以前入住營業(yè).

◎實現(xiàn)銷售2000０萬元左右,基本收回土地成本。?

2、第二其次期，2004年4月——200４年1２月?◎住宅建設投資1４0００萬元，基礎設施和公用設施建設投資30０0萬元，年度投資總額１7000萬元。

◎完成TＯWNHOＵＳE、小區(qū)道路兩側小高層住宅和商鋪開發(fā)，共1２0００0平米;完成社區(qū)會所、幼兒園等公用設施開發(fā)，共10000平米;完成小區(qū)道路、綠化工程。?◎完成住宅銷售70％，完成銷售額20000萬元左右，初步實現(xiàn)產(chǎn)品獲利。

?3、第三期:200５年4月-—２０0６年10月?◎住宅建設投資18００0萬元,配套設施投資10０0萬元,兩年期投資總額19０00萬元。

◎完成多層住宅開發(fā)共１70０00平米，完成小區(qū)配套設施建設,整體工程全面峻工。?◎2005年度銷售完成住宅銷售7０%，剩余尾盤在2０06年1０月以前清理完畢，實現(xiàn)銷售額４０000萬元左右，實現(xiàn)凈盈利２0０００萬元左右。?????七、項目營銷計劃

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◎借鑒新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司庫爾勒金色時代廣場開發(fā)模式，招聘聘請專業(yè)的營銷策劃機構、銷售代理機構介入項目營銷，在總體利潤額有充分保證的前提下，向營銷策劃機構提供供應項目銷售總額0。5%的服務費用,向銷售代理機構提供供應項目銷售總額3%的代理傭金,風險共擔，利益共享,從而形成開發(fā)、策劃、營銷三位一體的專業(yè)化運作團體.

◎在住宅項目開發(fā)以前，完成社區(qū)會所建設，在銷售階段內(nèi)，會所做為現(xiàn)場售樓中心使用，在解決售樓需要的同時，避免避開重復建設,節(jié)省節(jié)省開發(fā)成本。

◎由于項目時間跨度大、開發(fā)周期長,在營銷工作展開以前,制作沙盤模型、效果圖、電視實景模擬（三維動畫)等技術系統(tǒng)，全面展示展現(xiàn)項目未來將來形象，提高項目的品牌力和形象力.

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八、財務效益測算??1、項目成本(投資總額)估算表?序號項目總額(萬元）備注1土地征購2０0００含土地出讓金(可緩交)、拆遷費、規(guī)劃費２建設投資(含基建、環(huán)境、設施）37800沿街商業(yè)和住宅共兩項3管理費用８54銷售收入的1％４銷售費用(營銷策劃、銷售代理）29８9銷售收入的3。５％5稅金4270銷售收入的5％◎開發(fā)總成本6５913萬元序號項目總額(萬元)備注1新醫(yī)路沿街商業(yè)21600醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品一條街（暫名）２住宅63８０0THＳ、小高層、多層3住宅區(qū)內(nèi)部商業(yè)街1０00預估，實際銷售額應高于預算標準4車庫不確定暫不進入銷售預算◎銷售總收入８６40０萬元

2、項目銷售(收益