08-王問之：項目總總經(jīng)理視角下的財務(wù)管理

08-王問之：項目總總經(jīng)理視角下的財務(wù)管理《項目總總經(jīng)理視角財務(wù)培訓(xùn)大綱》

——項目總總經(jīng)理視角財務(wù)培訓(xùn)課程背景：

一個優(yōu)秀的非財務(wù)專業(yè)管理者，必需學(xué)會讀懂財務(wù)的語言，這樣才能夠在公司做出經(jīng)營決策的關(guān)鍵時刻，在基于理解財務(wù)分析和猜測規(guī)律的基礎(chǔ)上，做出理性的決策和推斷。

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，尤為明顯?，F(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)，早已過了進展的黃金二十年。各種因素縱橫交叉、犬牙交織，政策瞬息萬變，房地產(chǎn)又是一個重資本的資金密集型行業(yè)，稍有不慎，一個項目、一個決策的失誤，就有可能導(dǎo)致企業(yè)有性命之憂。

對于項目的操盤手——項目總來說，如何在一個項目的全周期經(jīng)營管理過程中，用財務(wù)的視角來對項目的經(jīng)營管理進行監(jiān)控，從財務(wù)的視角做出對項目最有利的關(guān)鍵決策，使項目最終的經(jīng)營結(jié)果同時滿意股東利息最大化、項目價值最大化和團隊利益最大化，是一個項目總能否實現(xiàn)自我進階和升華，也是從一個項目的操盤手向一個公司的掌舵手勝利進化的關(guān)鍵所在。

課程收益：

1、項目投、融、管、退全周期管理的財務(wù)體系

2、解讀三大財務(wù)報表及相互之間的關(guān)系

3、解讀財務(wù)分析體系，把握如何從財務(wù)指標評估企業(yè)經(jīng)營績效

4、解讀房地產(chǎn)全面預(yù)算管理及戰(zhàn)略評價指標考核體系

5、解讀房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃、資金管理和內(nèi)控體系

講師介紹：

王問之老師

中級會計師，中歐國際工商學(xué)院CFO;

現(xiàn)任某房地產(chǎn)建筑集團財務(wù)總監(jiān);

歷任世茂集團財務(wù)總監(jiān)(3年)、龍湖地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)（7年）;

王老師15年財務(wù)管理從業(yè)經(jīng)受，3年外資世界500強財務(wù)高管;

10年房地產(chǎn)TOP10公司財務(wù)總監(jiān)，2年建筑業(yè)城市TOP1公司財務(wù)管理閱歷。

曾就職于世茂集團、龍湖地產(chǎn)等標桿房地產(chǎn)企業(yè)，具有扎實的財務(wù)功底和深厚的閱歷積淀。

任職龍湖與世茂期間，主持過：房地產(chǎn)及建筑業(yè)ERP系統(tǒng)整體上線及優(yōu)化提升工作；房地產(chǎn)及建筑業(yè)內(nèi)控體系及制度流程建設(shè)工作；十余個房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅收清結(jié)算工作；逾20億房地產(chǎn)融資項目；逾30個項目投資測算及項目啟動會工作;規(guī)模逾50億公司全面預(yù)算管理工作,王老師精于財務(wù)報表分析，對經(jīng)濟金融領(lǐng)域有獨到的理解。任職龍湖期間也參加公司財務(wù)與高管的培訓(xùn)工作，沉醉房地產(chǎn)行業(yè)多年，對房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理有豐富的閱歷。

12-14年間：全面負責(zé)龍湖地產(chǎn)區(qū)域公司的財務(wù)管理工作。

包括：1、區(qū)域公司全面預(yù)算管理、執(zhí)行、監(jiān)督及修正；

2、項目投融資方案制定執(zhí)行及資金綜合管理，在保證現(xiàn)金頭寸的狀況下盡可能使資金使用的效率最大化；

3、全項目沙盤推演投資收益猜測、投資分析模型管理；

4、建立項目稅籌模型及稅務(wù)關(guān)系維護；

5、財務(wù)部人員管理及培訓(xùn)；

6、新公司財務(wù)制度建立

參加財務(wù)操盤的項目有：龍湖觀山水、紫都城、藍湖郡、好望山、西城天街、時代天街、悠山郡、春森彼岸，世茂茂悅府、龍湖水晶酈城、龍湖花園、香樟林。課程提綱：

一、現(xiàn)代財務(wù)管理的演進及其內(nèi)涵

1、現(xiàn)代財務(wù)管理的演進及進展趨勢

（1）財務(wù)管理進展的四個階段

（2）財務(wù)管理在不同階段的特點

（3）財務(wù)管理將來的進展趨勢

2、財務(wù)的職責(zé)及定位

（1）財務(wù)的幾個工作模塊

（2）財務(wù)在經(jīng)營管理中的作用

（3）現(xiàn)代企業(yè)對財務(wù)管理的要求

（4）標桿房企對財務(wù)職能的衍生要求

（5）財務(wù)在公司中的定位

二、讀懂財務(wù)的語言——會計分錄和財務(wù)報表

1、現(xiàn)代財務(wù)管理的起源和基礎(chǔ)

（1）復(fù)式記賬法

（2）會計科目和會計分錄

案例：一個極簡房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)全周期的會計分錄模擬

2、財務(wù)報表

2.1利潤表

2.1.1利潤表的結(jié)構(gòu)

2.1.2利潤表包含的要素及其含義2.1.3利潤表的財務(wù)指標

2.1.4利潤表中包含的信息解讀

案例：標桿上市房企的利潤表解讀2.2資產(chǎn)負債表

2.2.1資產(chǎn)負債表的結(jié)構(gòu)

2.2.2資產(chǎn)負債表包含的要素及其含義2.2.3資產(chǎn)負債表的財務(wù)指標

2.2.4資產(chǎn)負債表中包含的信息解讀案例：標桿上市房企的資產(chǎn)負債表解讀2.3現(xiàn)金流量表

2.3.1現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu)

2.3.2現(xiàn)金流量表包含的要素及其含義2.3.3現(xiàn)金流量表的財務(wù)指標

2.3.4現(xiàn)金流量表中包含的信息解讀案例：標桿上市房企的現(xiàn)金流量表解讀2.4跨報表類財務(wù)指標

2.4.1周轉(zhuǎn)類指標

2.4.2綜合回報類指標

2.4.3現(xiàn)金流類指標

3、三大財務(wù)報表間的關(guān)系

3.1三大財務(wù)報表之間的區(qū)分和聯(lián)系

3.2三大財務(wù)報表如何詮釋財務(wù)閉環(huán)

“資本——資產(chǎn)——收入——利潤——現(xiàn)金——資本”

4、財務(wù)報表粉飾術(shù)

4.1公司粉飾財務(wù)報表的動機

4.2常見的財務(wù)報表粉飾術(shù)

案例：

1、引發(fā)美國證券監(jiān)督改革的安穩(wěn)大事

2、標桿上市房企的財務(wù)報表粉飾術(shù)

三、財務(wù)分析

1、財務(wù)分析的定義和作用

1.1財務(wù)分析的定義

1.2財務(wù)分析的作用

2、財務(wù)分析的方法

2.1水平分析法（橫向、縱向）

2.2垂直分析法

2.3趨勢分析法

2.4比率分析法

2.5因素分析法（敏感性分析）

3、財務(wù)分析的基本架構(gòu)

4、財務(wù)分析的應(yīng)用

案例：上市房企TOP15公司財務(wù)分析案例共享

——全面分析解讀上市TOP15地產(chǎn)公司的財務(wù)報表及各項財務(wù)指標表現(xiàn)

備注：從規(guī)模類、盈利類、周轉(zhuǎn)類、償債類和綜合類五大類近30個指標，全面對比分析萬科、恒大、中海、世茂、龍湖等十五大上市房企的財務(wù)指標，分析各家公司的競爭優(yōu)劣勢和資本市場表現(xiàn)。

四、項目投資決策

1、項目投資評價的考量因素及財務(wù)評價指標

1.1房地產(chǎn)投資項目的考量因素

1.2房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)評價指標

案例：標桿房企投資項目的財務(wù)評價指標

2、房地產(chǎn)項目投資管理工具——項目投資分析模型解析

3、標桿房企項目運營的財務(wù)全維度管理。具體解析龍湖的項目管理財務(wù)體系。項目投委會—項目啟動會—項目運維會—經(jīng)濟分析會—預(yù)算會，五位一體的全項目財務(wù)運營管理體系。

4、標桿房企項目投、融、管、退全周期投資評價決策體系

五、全面預(yù)算管理

1、什么是全面預(yù)算管理

全面預(yù)算管理體系介紹：編制、跟蹤、回顧及評價

詳解：

模擬真實場景，引入真實案例，借助標桿房企（龍湖）的全套全面預(yù)算管理工具，全過程詳解全面預(yù)算在集團—地區(qū)公司—項目三個層面的編制過程。

（1）編制：

依據(jù)真實項目場景模擬項目預(yù)算的編制過程

（1）-1項目預(yù)算編制的起點——面積數(shù)據(jù)

有幾種口徑面積數(shù)據(jù)？分別用來做什么？差異在哪里？怎么用？方案設(shè)計和面積測算中有哪些陷阱？

（1）-2以終為始——貨值盤點和銷售方案

貨值如何盤點？總圖由什么打算？業(yè)態(tài)之間如何搭配？推盤節(jié)奏的留意要點？單價如何拉升？如何避開畫大餅？

（1）-3全項目成本測算——你的成本由誰打算？

房地產(chǎn)項目成本結(jié)構(gòu)剖析，從財務(wù)維度哪些成本可控性最強？如何合理規(guī)劃好你的成本？成本與售價如何有機的結(jié)合？

（1）-4運營方案——項目管理的核心

什么是運營方案的核心？運營方案的幾個組成部分？如何將運營方案的幾個維度進行有機的整合？

（1）-5資金方案——企業(yè)的生命線

經(jīng)營性現(xiàn)金流——營運資金的猜測和編制

融資性現(xiàn)金流

投資性現(xiàn)金流

資金方案與運營方案的耦合

（2）跟蹤

標桿房企的全面管理跟蹤過程及工具共享

（2）-1經(jīng)濟分析會制度及模板

關(guān)注和回顧的要點，會上要講什么，如何圍繞全面預(yù)算來組織好經(jīng)濟分析會？

（2）-2項目投資分析模型

項目投資分析模型回顧要點，如何運用項目投資分析模型來進行預(yù)算管理和投資分析指標跟蹤監(jiān)測？

（3）回顧

（3）-1何時需要進行全面預(yù)算的回顧

（3）-2全面預(yù)算回顧的要點和誤區(qū)

（4）評價

（4）-1為何要對全面預(yù)算進行評價？

（4）-2全面預(yù)算評價體系的指標、要點和核心

（4）-3全面預(yù)算的評價如何與績效薪酬進行有機的結(jié)合

標桿房企全面預(yù)算管理工具：

附件0--《項目運營分析總圖規(guī)劃》

附件1--《項目建筑面積及分期規(guī)劃表格》

附件2--《項目銷售面積及分期規(guī)劃表格》

附件3--《項目造價面積表格》

附件4--《項目營銷推盤方案及全貨值盤點表格》

附件5--《項目目標成本測算表格》

附件6--《全項目資金方案表格》

附件7--《項目動態(tài)滾動投資分析模型》

附件8--《預(yù)算管理匯報模板PPT》

附件9--《經(jīng)濟分析會管理匯報PPT》

2、全面預(yù)算管理全流程解析

案例：標桿房企的全面預(yù)算管理全流程解析

3、全面預(yù)算管理的關(guān)鍵管控點

4、各部門全面預(yù)算管理中的作用

案例：標桿房企全面預(yù)算管理工具

龍湖等標桿房企全面預(yù)算管理全維度解析。預(yù)算的編制過程，管控要點，關(guān)鍵會議，最終成果展現(xiàn)。

預(yù)算啟動會—預(yù)算溝通會—預(yù)算定審會—月度經(jīng)濟分析會—年中預(yù)算回顧會，全流程解析標桿房企全面預(yù)算管理體系。

六、稅收管理

1、什么是稅收管理

2、交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計——進入與退出

案例：

什么公司需要靠貸款來分紅？

標桿房企的上市股權(quán)結(jié)構(gòu)及項目公司設(shè)立交易結(jié)構(gòu)支配

3、稅收優(yōu)待政策的申請

案例：

標桿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請稅收優(yōu)待實例共享

如何在政策轉(zhuǎn)換過程中，對稅收優(yōu)待政策的連續(xù)性進行管理

4、稅務(wù)局關(guān)系管理及稅收檢查應(yīng)對

案例：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對稅務(wù)稽查的全流程管理

5、房地產(chǎn)稅收籌劃實例

案例：標桿房企土地增值稅和所得稅結(jié)算全過程管理

稅收籌劃：

房地產(chǎn)項目稅收籌劃的關(guān)鍵管控點

一個好的稅收籌劃方案需要關(guān)注的維度

如何管理一個項目的稅收清結(jié)算？事前事中事后需要管控的事項有哪些？稅務(wù)現(xiàn)場接待和應(yīng)對時，需要留意的細節(jié)和技巧。

事后管理。

七、資金管理

1、什么是資金管理

2、資金方案管理

案例：標桿房企的資金方案管理

3、營運資本管理

案例：標桿房企如何進行營運資本管理？

4、融資管理

4.1融資的種類和方式

4.2中國的資本市場和國外資本市場的異同

4.3房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道和方式

4.4房地產(chǎn)企業(yè)融資過程管理的關(guān)鍵管控點

案例：標桿房企的融資管理全流程

八、公司戰(zhàn)略的財務(wù)支持

1、如何制定公司的戰(zhàn)略

1.1影響公司戰(zhàn)略勝利的五力分析模型

1.2公司戰(zhàn)略制定的全過程分解

2、評價和衡量公司戰(zhàn)略是否勝利的標尺

2.1財務(wù)類的標尺和非財務(wù)類的標尺

2.2如何選擇財務(wù)類的標尺？

2.3KPI考核與反饋

案例：標桿房企的戰(zhàn)略評價指標考核體系演進過程的共享

標桿房企是如何設(shè)計戰(zhàn)略評價指標考