小產(chǎn)權房的合法性問題

小產(chǎn)權房的合法性問題

最近，關于小產(chǎn)權的討論很多，關于小產(chǎn)權的訴訟也被納入法律。為什么？這表明小產(chǎn)權的法律問題已經(jīng)解決了！然而，除了司法部副省長的講話外，沒有人承認小產(chǎn)權是受法律保護的，其他機構和官員沒有表示同意。因此，小產(chǎn)權仍然存在于市場上，并被放棄。這里的關鍵就是政府對于小產(chǎn)權房目前沒有明確的態(tài)度,假如政府能堅決的表明態(tài)度,小產(chǎn)權房問題的討論恐怕不是該不該合法化,而是如何治理和清除小產(chǎn)權房,如何追究在小產(chǎn)權房過程中的政府責任人、開發(fā)商的違法追究、消費者會或者購買者如何盡快處理和搬離小產(chǎn)權房。這一切都緣于政府執(zhí)行機關的所謂“難言之隱”,更有一點懼怕心理,默不開言也許是當前逃避責任、逃避法律制裁的最好的辦法。從討論小產(chǎn)權房合法化這一現(xiàn)象中就反映出了我國目前在對待法律上的一種不嚴肅性,對違法和合法之間的規(guī)范化觀念和理解上的嚴重偏離性,這是極其危險的環(huán)境。我們的社會任何時候都不能脫離法律環(huán)境和法律秩序,如果沒有了法律,國家和社會難以正常運行。我們認為,改革開放以來,中國取得了巨大的成就,經(jīng)濟持續(xù)高速增長、人民生活水平不斷提高,綜合國力不斷增強,法律建設也獲得了不斷的進步和完善。但是,不可否認,單一地追求市場經(jīng)濟和商品意識,對利潤最大化過度追逐,給整個社會帶來了思想與行動的全面沖擊。冷漠、推托、觀望、漠不關心、放任自流等思想充盈著轉(zhuǎn)軌過程中人們的頭腦。對于遵法守法、依法治國的原則也有很大程度的淡漠。這對一個國家的正常運行來說,是極其有害的。小產(chǎn)權房買賣的合法性本來小產(chǎn)權房的違法定性是不容置疑的。所謂小產(chǎn)權房就是指購買在農(nóng)村集體土地上建設的房屋,由享有該土地所有權的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))合作經(jīng)濟聯(lián)合社或村經(jīng)濟合作社的機構制作頒發(fā)權屬證書。其實,“小產(chǎn)權”房是一種偷換概念的說法。從嚴格意義上來說,目前政府出臺的所有法律、法規(guī)中并沒有所謂“小產(chǎn)權”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權”的概念。我國法律上的房屋產(chǎn)權是一種完全的所有權概念,從來都沒有過小產(chǎn)權的概念。這是房地產(chǎn)開發(fā)商和地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中概念上的有意混淆。“小產(chǎn)權”房是一種違法行為是不容置疑的。(見張琦《叫?！靶‘a(chǎn)權房”有助規(guī)范市場》新京報2007年6月27日)。我國法律規(guī)定,農(nóng)村土地的出讓和轉(zhuǎn)讓,必須先由國家征地轉(zhuǎn)為建設用地,再由國家出讓給建設開發(fā)單位,開發(fā)建設單位向國家交納土地出讓金等稅費,建房后再出售給購房人,然后國家以頒發(fā)房屋所有權證書的形式確認購房人對該房屋的產(chǎn)權。因此,從法律上說,鄉(xiāng)產(chǎn)權房不是商品房,是不能買賣的,這類房屋所謂的“產(chǎn)權證”是不具有商品房產(chǎn)權證的法律效力的,不具有進行合法交易的資格,不是真正合法有效的產(chǎn)權證。此外,“小產(chǎn)權”房買賣中還存在著欺詐成分。小產(chǎn)權房買賣本身在法律上是不受保護的,但是有些開發(fā)商還承諾在幾年之后,交納一定的土地出讓金后就可以補辦產(chǎn)權證手續(xù),轉(zhuǎn)化為大產(chǎn)權房,這實際上是一種明顯的違法行為和市場欺詐行為。有人說小產(chǎn)權房并沒有違反國家保護公民財產(chǎn)權利的憲法。而憲法是國家的大法。這種觀點是非常錯誤的。憲法保護公民財產(chǎn)權利,所指的財產(chǎn)是公民依法取得的財產(chǎn)。非法、違法所得是不受憲法保護的,相反,要受到法律制裁的。有人將小產(chǎn)權房片面的理解為是農(nóng)民宅基地房子,好像農(nóng)民在自己的宅基地上建房,然后出售,這是合理的假象。這種理解是不全面的。小產(chǎn)權房更多的是指購買在農(nóng)村集體土地上建設的房屋,假如小產(chǎn)權房僅僅是指農(nóng)村宅基地的房子,那就簡單多了,危害也就小多了,因為宅基地在農(nóng)村的審批還是有計劃的,是嚴格按照國家的土地管理有關條款來執(zhí)行的。宅基地上的房子畢竟是有限的,況且,宅基地的對象主要是居住在農(nóng)村的農(nóng)民。城市居民是不能夠買農(nóng)村宅基地的。從這點出發(fā),說小產(chǎn)權房不違法,是不正確的。另外,從小產(chǎn)權房該不該合法化的命題就可以看出,小產(chǎn)權房本身就是不合法的,甚至可以說是違法違規(guī)的,要讓小產(chǎn)權房合法化,就是讓一個不合法的行為、違法的行為合法化,那么,要讓一個不合法的行為合法化,需要哪些條件呢?需要經(jīng)過多長時間?要經(jīng)過什么程序呢?還有就是合法化可能性大小?合法化后對誰有利?有人說讓小產(chǎn)權房合法化,任何合法的行為都是從不合法開始的。例如當年聯(lián)產(chǎn)承包責任制就是在秘密的條件下簽訂的生死合同,這種理解是完全錯誤的。一方面,土地聯(lián)產(chǎn)承包制推行后涉及的是全部農(nóng)村的農(nóng)民,盡管開始時一部分人是冒著一定政治風險的,但是,土地聯(lián)產(chǎn)承包責任制實行后,它是一項所有農(nóng)民都可以參與的制度;但是,假如小產(chǎn)權房合法化后,小產(chǎn)權房能夠覆蓋全體民眾嗎?比如說所有農(nóng)民嗎?顯然是不可能的。因為,小產(chǎn)權房即使將來,也只能在國家保證18億耕地不再減少的情況下來進行,這樣,小產(chǎn)權房也僅僅是很小一部分,顯然,從法律主要是為絕大多數(shù)人謀利益的角度出發(fā),小產(chǎn)權房本身也僅僅是涉及到很小一部分人的利益,而不是全體農(nóng)民,更不是所有城市的民眾。合法獲得利益的所有者都是為主體說小產(chǎn)權房能降低房價,是在為非法行為辯護!小產(chǎn)權房問題之所以能在這里討論,一方面放映了這一問題的嚴重性,而還有很多人認為這是合理的,是應該的,說明了人們對法律的認識是不深刻的。而我們?nèi)绻屑毜目纯葱‘a(chǎn)權房購買者就可以發(fā)現(xiàn),小產(chǎn)權房中有很多、很大的一部分是:其一,將此作為投資者,(就是想通過合法化,從而獲得巨大的高額利潤,非法所得)。其二,這種行為是政府失職、不做為造成的,假如進行追究,必然會觸動一些當權者,所以,默許其合法化是政府管理者選擇。其三,小產(chǎn)權房的重要參與者,一些開發(fā)商利益、村鎮(zhèn)領導等的違法性既得利益將會變成現(xiàn)實,否則,不但利益損失,還面臨著法律的制裁。所以,總有一些人、一些話語權人,有意或無意地維護這些利益階層的利益。因此,說小產(chǎn)權房不違法應該合法化,是站不住腳的,這是在為非法行為辯護,其結(jié)果只能搞亂房地產(chǎn)市場、搞亂整個市場秩序、是一種慫恿違法行為的、鼓勵違法行為的錯誤做法。國家要發(fā)展,社會要進步,總是在一定的法律框架下來進行,沒有法律的社會,是一個無序的社會,無序的社會,則不可能推動社會進步,也不可能維持國家正常生活、生存和發(fā)展。小產(chǎn)權房價格合理性的挑戰(zhàn)小產(chǎn)權房合法化,不僅僅是現(xiàn)有非法的小產(chǎn)權房的合法化問題,而是關系到未來的土地管理制度的全面改革問題。是一個關系到中國整個城鄉(xiāng)土地制度改革的大事。其復雜性和艱巨性是可以想象的。簡單的將小產(chǎn)權房合法化,將會造成土地市場和房地產(chǎn)市場的嚴重混亂。也將會帶來整個土地制度改革面臨新的選擇。首先,小產(chǎn)權房本身就破壞了正常的房地產(chǎn)價格體系,造成了住房價格的嚴重混亂!小產(chǎn)權房帶來的是一種扭曲的、不規(guī)范的市場行為,這種市場的后果將會比價格上漲本身帶來的隱患更嚴重。在一個充滿扭曲、不規(guī)范市場中,價格的任何變化,代表的都是一種不合理的信號。假如這種市場一旦出現(xiàn)劇烈上漲和波動,那么,給整個房地產(chǎn)市場和整個經(jīng)濟都將會帶來全面的沖擊。不合理的價格與不合法價格在本質(zhì)上是不同的。任何違法性的價格都將給市場秩序造成混亂,最終將會破壞正常的價格體系。盡管我國的房地產(chǎn)價格增長過快,有很多不合理的價格因素,但決不是一種違法性的價格。這是有根本性的區(qū)別。其次,小產(chǎn)權房合法化會帶來操作上的困難和矛盾。小產(chǎn)權房合法化的一個重要工作就是完成土地征用的有關程序,履行補交土地出讓金以及各種稅費手續(xù),這樣,小產(chǎn)權房的價格才能成為一個受法律保護的完全性價格,以具有資產(chǎn)屬性的價格,否則就是一個沒有資產(chǎn)屬性保障的價格。但問題就是,要補交征地費補償費、青苗補償費、其它補償費、三通一平、土地出讓金、各種稅費等等。以什么時間的標準來補,這又是一個復雜而有爭議的問題。按以前的來補,合理嗎?按現(xiàn)在的地價和出讓金標準來補,可行嗎?接受程度如何?等等,這又會帶來一大堆的矛盾。我國耕地減少的現(xiàn)狀中國是一個人口多、人均土地少,特別是耕地資源嚴重不足的國家。據(jù)統(tǒng)計,到2005年底,我國耕地面積已經(jīng)下降到1.22億公頃(18.31億畝),人均耕地只有0.094公頃(1.41畝),不到世界平均水平的40%,大約相當于加拿大的1/18、俄羅斯的1/10、美國的1/8、印度的1/2。距離國家規(guī)定的到2020年18億畝耕地的紅線只有0.31億畝,15年0.3億畝。每年更得減少規(guī)模必須控制在200萬畝,但是,我國“十五”期間,我國平均每年新增建設用地達到657萬畝,凈減少耕地1848萬畝。特別是2003年以來,在過于追求經(jīng)濟高增長的驅(qū)動下,一些地方“以地引資、以地圈錢”,大量違法圈占土地和濫占濫用耕地,耕地減少規(guī)模不斷擴大。國土資源部最新公布的2006年度全國土地利用變更調(diào)查結(jié)果顯示,截至2006年10月31號,我國耕地面積為18.27億畝,距離18億畝的紅線又進了一步,盡管2006年度我國耕地凈減少數(shù)量比“十五”期間平均每年減少的數(shù)量下降了75%,但距離18億畝紅線只剩2700萬畝。這意味著,包括2007年在內(nèi)的未來14年間,我國平均每年允許的耕地凈減少量最多不到193萬畝,耕地保護形勢十分嚴峻。然而,還有一個讓社會各界都必須引起高度重視的,違法、違規(guī)占地用地不斷增大的問題。在2006年建設占用耕地中,未批先建的仍高達55萬畝,占當年建設占用耕地總量的1/5。而小產(chǎn)權房就屬于違法違規(guī)之列,目前小產(chǎn)權房是屬違法范疇,假如要讓小產(chǎn)權房也合法化,那么,我國耕地減少的規(guī)模和速度將一發(fā)不可收拾,耕地快速減少的這種趨勢漸將會嚴重影響中國糧食安全、戰(zhàn)略安全,將會給中華民族的存亡和發(fā)展構成嚴重的威脅,這不是危言聳聽,也許這種危害,目前已經(jīng)在現(xiàn)實生活中已經(jīng)表現(xiàn)出來了!土地征收補償制度不健全盡管我們說小產(chǎn)權房是非法的,不應該合法化,至少在目前違法現(xiàn)象如此嚴重情況下是不應該合法化,讓小產(chǎn)權房合法化,實際上就是對遵紀守法者的一種懲罰和不尊重,是對違法者的一種慫恿與獎勵。盡管全面叫停小產(chǎn)權房對當前房地產(chǎn)市場凈化和優(yōu)化大有好處,預期也將會起到很好作用,但是,我們也從小產(chǎn)權房現(xiàn)象中,可以窺探和領悟到一絲苦楚和深思,這就是我國城鄉(xiāng)土地制度上的一些差異、差距、不平等和不公平的一些因素和痼疾,還在不斷地侵蝕著中國農(nóng)村的有機體,從而才導致了這種行為的不斷產(chǎn)生。也就是說,中國城鄉(xiāng)土地所有權之間應該如何公平、平等地對待,這是一個嚴肅而又需要認真對待的重大改革問題。而這個問題的要害和根源就是我國土地制度的根本弊端即城鄉(xiāng)土地分離制度。這種城鄉(xiāng)土地分離制度的要害之一:不平等性和不公平性。即農(nóng)村土地和城市土地在收益權、占有權、處置權等方面有著很大的區(qū)別。如我國《土地管理法》第六十三條明確規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”,也就是說,農(nóng)民集體所有的土地必須征為國有后才能出讓。雖然2004年由國務院下發(fā)的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定,“在符合規(guī)劃的前提下,村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設用地的使用權可以依法流轉(zhuǎn)”。但作為農(nóng)地轉(zhuǎn)讓權的權利主體,承包農(nóng)戶的轉(zhuǎn)包、出租、互換農(nóng)地經(jīng)營權,農(nóng)地轉(zhuǎn)讓等僅僅限于農(nóng)村和農(nóng)業(yè)內(nèi)部。農(nóng)村土地所有者的產(chǎn)權變動僅限于所有權未變化和土地用途不變化的承包權流轉(zhuǎn),這實際上是一種不完全的、有限的所有權。顯然,這是一種極其不平等制度。如果說市場的競爭帶來了就業(yè)、資源配置及商品價值轉(zhuǎn)換周期上的不平等結(jié)果,那是短期的結(jié)果,是可以通過自身改變的話,然而,制度、法律上不平等和不公平則是長期的,是無法通過自身來改變的。農(nóng)村土地集體所有權與城市土地國家所有權的不平等待遇,實際上是與過去我國執(zhí)行計劃經(jīng)濟制度相配套的制度之一。城鄉(xiāng)土地分離制度的要害之二:農(nóng)村土地征用制度給農(nóng)民利益造成了巨大損害。實踐證明,現(xiàn)行的農(nóng)村土地制度無法從根本上解決城市化過程中農(nóng)用土地非農(nóng)化與農(nóng)村人口不斷增長、農(nóng)民收入和就業(yè)之間日益激烈的矛盾,無法形成良性的土地等價交換體系,土地征用制度已經(jīng)給農(nóng)民利益造成了巨大損害,已經(jīng)不適應當前經(jīng)濟發(fā)展新格局。土地征用制度弊端越來越明顯。第一,征地補償體制存在弊端。即土地產(chǎn)值倍數(shù)和補償標準確定上,農(nóng)民根本沒有參與權和決定權。第二,征地補償標準自身的嚴重缺陷。我國土地征用補償標準即“產(chǎn)值倍數(shù)法”,未反映目前市場經(jīng)濟條件下土地的資產(chǎn)價值,僅僅是一種土地產(chǎn)值的標準,土地補償費僅僅是土地交換價格很小一部分。事實上,農(nóng)村土地國有化,應當是所有權與所有權之間的市場交換行為,用支付土地補償費來實施的,是不平等的,不僅使農(nóng)民利益受損,而且,也讓農(nóng)民失去了生活和就業(yè)保障。因為承包地,不僅是農(nóng)民就業(yè)保障生活來源,也是國家給予農(nóng)民最基本的生存權利,一旦失去了土地,農(nóng)民就失去了生存依賴。總而言之,小產(chǎn)權房是一種違法違規(guī)行為,在目前法律未修改和完善情