銷售部培訓(xùn)資料

銷售部培訓(xùn)資料一、基本概念1、房地產(chǎn)包含什么內(nèi)容？我們現(xiàn)在所說的房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，即土地及土地上的建造物和附著物。房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國(guó)家和集體所有，業(yè)主惟獨(dú)一定年期的使用權(quán)。因此，業(yè)主購房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權(quán)。2、房地產(chǎn)的特性不可挪移性、獨(dú)一無二性、壽命耐久性、數(shù)量有限性、用途多樣性、相互影響性、一手限制性、價(jià)格高大性、難以變現(xiàn)性、保值增值性。3、房地產(chǎn)的類型1）按開辟程度劃分：生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地。熟地：具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。在建工程：指地上建造物尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)、該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年?，F(xiàn)房：地上建造物已建成、可直接使用的房地產(chǎn)，可能是新的，也可能是舊的。2）按建造結(jié)構(gòu)劃分的類型：建造結(jié)構(gòu)，是指建造物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等）組成的體系。以組成建造結(jié)構(gòu)的主要建造材料來劃分，普通分為：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體（包括磚、砌塊、石等）結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、塑料結(jié)構(gòu)、薄膜充氣結(jié)構(gòu)以組成，按建造結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形式來劃分，普通分為下列9類：墻體結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、深梁結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、拱結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架結(jié)構(gòu)、空間薄壁、鋼索結(jié)構(gòu)、艙體結(jié)構(gòu)。3）按建造層數(shù)和高度劃分的類型：低層建造、多層建造、高層建造、超圖層建造。此外，房地產(chǎn)類型還可以按用途、是否產(chǎn)生收益、經(jīng)營(yíng)使用方式等形式劃分。4、房地產(chǎn)開辟：是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。它具有投資大、回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。5、房地產(chǎn)咨詢：是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，現(xiàn)實(shí)中的具體業(yè)務(wù)有接受當(dāng)事人委托進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究，房地產(chǎn)市場(chǎng)定位、房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究，房地產(chǎn)開辟工程策劃等。6、土地所有權(quán)的權(quán)能：土地占有權(quán)：是指依法對(duì)土地實(shí)行掌握和控制的權(quán)利。土地使用權(quán)：是指依法對(duì)土地進(jìn)行實(shí)際使用的權(quán)利。7、房地產(chǎn)業(yè)的基本要領(lǐng)及細(xì)分房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開辟、經(jīng)營(yíng)、經(jīng)管、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的細(xì)分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)投資開辟，房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)經(jīng)管，住宅用地：70年；商業(yè)用地：40年；工業(yè)用地：50年。7、土地成本的構(gòu)成：土地出讓金+拆遷費(fèi)用。8、土地出讓金：指市縣級(jí)人民政府土地行政主管部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的規(guī)范向國(guó)家繳納的土地出讓的全部?jī)r(jià)款。9、產(chǎn)權(quán)及房產(chǎn)種類：房產(chǎn)證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。房產(chǎn)證實(shí)行兩證分離，即將房產(chǎn)與地產(chǎn)分離辦證，房產(chǎn)所有者持有“房屋所有權(quán)證”、“土地使用權(quán)證”兩種證件，但目前濟(jì)南市惟獨(dú)房改房真正實(shí)行了兩證分離。房屋產(chǎn)權(quán)：指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和。即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。公房：也稱公有住房、國(guó)有住宅，指由國(guó)家及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。使用權(quán)房：由國(guó)家及國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金規(guī)范出租給居民的公房。共有房產(chǎn)：兩個(gè)或者兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。現(xiàn)房：指開辟商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大證）的商品房。期房：指開辟商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大證）為止的期間。外銷房：由房地產(chǎn)開辟企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可銷售給國(guó)內(nèi)外（含港澳臺(tái)）的企業(yè)、其他組織和個(gè)人。內(nèi)銷房：由房地產(chǎn)開辟企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。準(zhǔn)現(xiàn)房：指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。10、價(jià)格：價(jià)格的種類不少，如均價(jià)、起價(jià)、開盤價(jià)、清盤價(jià)等，在此僅介紹其中的兩種。均價(jià)：指各單位的銷售價(jià)格相加之后的和除以單位建造面積和。可以反映一個(gè)樓盤整體價(jià)格。起價(jià)：指物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。多層普通以頂層的銷售價(jià)為起價(jià)，高層以低樓層的售價(jià)作為起價(jià)。起價(jià)帶有一定的欺騙性，并不能真正的反映樓盤的價(jià)位。11、定金的規(guī)定：定金是當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保一定數(shù)額的貨幣。它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定定金交付的期限。定金合同自實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過合同標(biāo)的額的20%o如果購房者交了定金后改變主意，決定不買了，開辟商有權(quán)以購房者違約為由不退定金。如果開辟商未經(jīng)定金繳納者許可將房屋賣給他人，應(yīng)向購房者雙倍返還定金。這里需要注意定金與訂金之間的區(qū)別：法律規(guī)定，訂金不具有法律效力，只是雙方的一種約定，無論哪方違約，訂金必須退還購房者。12、房屋面積:建造面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑檐、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)堅(jiān)固、層高在2.20M以上的永久性建造。（建造物外墻外圍所圍成的空間的水平面積）使用面積：房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。套內(nèi)建造面積：由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建造面積構(gòu)成。共有建造面積：各產(chǎn)權(quán)人共同占有或者共同使用的建造面積，它應(yīng)按一定的方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)?。指為業(yè)戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和加之個(gè)單位與樓宇公共建造空間之間的分隔及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%o共有分?jǐn)偯娣e：某個(gè)產(chǎn)權(quán)人在房屋共有面積中所分?jǐn)偟拿娣e。預(yù)售面積：俗稱樓花面積，指在商品房預(yù)售時(shí)按建造設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房屋面積?？⒐っ娣e：房屋竣工后實(shí)測(cè)的房屋面積。共有建造面積分?jǐn)傁禂?shù)：整棟建造物的共有建造面積與整棟建造物的各套內(nèi)建造面積之和的比值。13、“五證兩書”：五證按獲取的先后順序羅列：建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證；國(guó)有土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；商品房預(yù)（銷）售許可證。兩書：商品房質(zhì)量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等商品房使用說明書：介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注意的問題。14、預(yù)售的條件：⑴已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得了國(guó)有土地使用權(quán)證。⑵持有其余三證。⑶按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開辟建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的2596以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付期限。濟(jì)南市規(guī)定，多層建造必須主體完工后方可申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證。15、常用名詞:⑴開間：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間普通不超過3.0M—3.9M,磚混結(jié)構(gòu)住宅開間普通不超過3.3也規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5M以上，進(jìn)深7M以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40-50平方M甚至更大的居住空間，與同樣建造面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%,便于靈便隔斷、裝修改造。⑵進(jìn)深：在建造學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或者一幢居住建造從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深普通要限定在5M擺布，不能任意擴(kuò)大。⑶層高：指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。⑷凈高：層高減去樓板厚度的凈剩值。⑸錯(cuò)層：室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，高度差約為40?60cm之間，以實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜、公私的分離。16、按揭的含義：又稱個(gè)人住房商業(yè)性貸款，是銀行用其信貸資金發(fā)放的自營(yíng)性貸款。具體指具有徹底民事行為能力的自然人購買本城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房（或者銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。17、契稅：?jiǎn)蝺r(jià)在4000元/平M以下，契稅按總房款的1.5%計(jì)征；單價(jià)在4000元/平M以上，契稅按總房款的3%計(jì)征；單獨(dú)的儲(chǔ)藏室、車庫按房款的3%計(jì)征。其中房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等。8、什么是房地產(chǎn)（一、二、三級(jí)）市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)：是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)（出讓方一定是國(guó)家）。二級(jí)市場(chǎng)：是土地的使用者經(jīng)過開辟建設(shè)將新建成的房地產(chǎn)出租或者出售的市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)（二手房市場(chǎng)）：購買房地產(chǎn)的單位或者個(gè)人再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或者出租的市場(chǎng)。物業(yè)：香港地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的稱謂，“物業(yè)”在這里指房地產(chǎn)。10、商品房銷售面積=套內(nèi)建造面積+分?jǐn)偟墓媒ㄔ烀娣e11、套內(nèi)建造面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)面積12、套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計(jì)入、非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。13、分?jǐn)偟墓媒ㄔ烀娣e二套內(nèi)建造面積X公用建造面積分?jǐn)傁禂?shù)a）公用建造面積分?jǐn)傁禂?shù)二公用建造面積+套內(nèi)建造面積總和b）不計(jì)入商品房建造面積的工程層高在2.2M以下的房屋，凈高在2.05M以下的地下室和半地下室。房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池等。消防、檢修等用途的室外爬梯。構(gòu)筑物，如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲(chǔ)油（水）池。14、容積率：總建造面積與所用建造用地面積之比。15、層高：房屋一層的高度。對(duì)樓房建造來講，指下層地板面至樓板面的距離；層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。16、戶型比：各種戶型在總戶數(shù)中所占的比例稱為“戶型比”。如“一室戶”、“二室戶”在一幢住宅樓、一個(gè)住宅群或者住宅區(qū)中所占的比例多少。其計(jì)算公式為：某種戶型套數(shù)戶型比二 X100%（一幢、住宅群）住宅總套數(shù)17、使用面積系數(shù)：用百分率表示。等于總套內(nèi)使用面積之和（M?）被總建造面積（岫）除。即：總套內(nèi)使用面積之和（M2）使用面積系數(shù)= XI00%總建造面積（%）18、 1平方M=10.76平方英尺19、裙樓：從地面向來到規(guī)范層或者平臺(tái)花園的建造層，普通由首層至四層或者以上不等，多用作商場(chǎng)、會(huì)所或者其它配套設(shè)施。20、架空層：指由地面至規(guī)范層或者裙樓頂至規(guī)范層間，以柱、梁承托規(guī)范層建造物的空間，普通用作綠化或者會(huì)所用途。21、封頂：指工程已完成最頂層的結(jié)構(gòu)工程。22、三通一平：指地盤土地已進(jìn)行通水、電、路工程及已進(jìn)行土地平整。23、七通一平：指通水、電、路、煤、渠、電信、有線電視及已進(jìn)行土地平整。24、框架結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱子、梁及樓板構(gòu)成的房子。因未砌墻時(shí)象個(gè)框架，所以叫框架結(jié)構(gòu)。這種房屋的墻壁只起圍護(hù)或者間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅碗間墻，因會(huì)減弱抗震能力。25、剪力墻：因高層建造物高，故著重設(shè)防的是刮強(qiáng)風(fēng)或者地震產(chǎn)生的橫向推力。橫向推力人會(huì)產(chǎn)生剪力,反抗剪力的墻稱剪力墻。剪力墻是鋼筋混凝土搗制成的，內(nèi)含雙層鋼筋網(wǎng)，而剪力墻上的門窗洞是設(shè)計(jì)時(shí)按力學(xué)要求定好的，洞口四周均設(shè)鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能拆除。26、混合結(jié)構(gòu)：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構(gòu)成的房屋，墻壁是承重構(gòu)件，故不可隨便抓移，否則有垮下來的危(wei)險(xiǎn)。27、毛坯房：交樓時(shí)單位內(nèi)沒有任何裝修，只留有路線及排水位的房屋。28、開辟商的五證：(1)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(2)國(guó)有土地使用權(quán)證(3)建設(shè)用地規(guī)劃許可證(4)建設(shè)工程開工建設(shè)許可證(5)《商品房銷售(預(yù)售)許可證》29、取得土地使用權(quán)的途徑(1)通過行政劃撥方式(2)通過國(guó)家出讓的方式(3)通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式(4)通過土地或者房地產(chǎn)租賃方式取得30、土地使用年限(1)居住用地70年(2)工業(yè)用地50年(3)教育科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年(5)綜合及其它用地50年31、商品房交房?jī)蓵?1)《住宅質(zhì)量保證書》(2)《住宅使用說明書》XGB/T17986國(guó)家規(guī)范《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》與原來房屋面積測(cè)算規(guī)范不同之處有：1、新：封閉陽臺(tái)按全面積計(jì)算舊：按1/2計(jì)算面積2、新：未封閉的陽臺(tái)按1/2計(jì)算面積IH：未封閉的陽臺(tái)不計(jì)算面積二、物業(yè)種類1、商品房：有合法產(chǎn)權(quán)，購買后，能領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》或者《房地產(chǎn)證》的住宅,業(yè)主有自由依法買賣轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。2、集資房：指城市郊區(qū)的農(nóng)民集資利用宅基地或者自留用地建設(shè)的住宅(集資房是不需要交地價(jià)的，大部份是違法用地，少數(shù)經(jīng)市有關(guān)部門批準(zhǔn))。3、安居房：政府為解決中低收入職工住房而建設(shè)的普通住宅，其建設(shè)用地通過行政劃撥，住宅以成本價(jià)出售。購房人士需符合收入限制，普通通過登記搖珠方式出售。4、高層(高級(jí)高層)：安裝有電梯，配套完善，帶有會(huì)所、保安嚴(yán)密的樓(樓高超過18層)o(普通高層)：安裝有電梯，裙樓做商鋪，塔樓為住宅的樓(樓高不超過18層)。5、小高層：普通指9至14層高住宅，該樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯三伙或者一梯四伙間格。6、多層：指7層以下的住宅，該類樓宇不帶電梯。(7層以上，包括7層帶電梯。)7、別墅：小區(qū)內(nèi)獨(dú)立或者半獨(dú)立住宅的一幢二層以上的住宅。8、復(fù)式：上下兩層相連的單位，其中包括中空復(fù)式及封密復(fù)式。9、單身公寓：也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨(dú)立廚房及洗手間的單位，面積普通在30平方M以下。10、服務(wù)式公寓：以提供酒店式經(jīng)管服務(wù)的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調(diào)及設(shè)有商務(wù)中心等酒店功能設(shè)施。普通面積介乎40——80平方M,單位分布為長(zhǎng)條形，即兩邊為住宅，中間設(shè)通道模式（惟獨(dú)單面采光）：另室內(nèi)附設(shè)獨(dú)立洗手間及廚房（尤以開放式廚房為主），房間分布以一至三間不等。11、現(xiàn)樓：已經(jīng)交付使用的商品房，客戶交付部份或者全部房款后即可入住，稱之為現(xiàn)樓。12、準(zhǔn)現(xiàn)樓：已經(jīng)平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓。13、樓花（期樓）：處于施工階段，離交樓期甚遠(yuǎn)的樓。14、CBD：城市中央商務(wù)區(qū)15、CLD：中央生活區(qū)三、影響樓價(jià)因素1、地區(qū)：基本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價(jià)將越高。各項(xiàng)配套交通網(wǎng)絡(luò)、飲食娛樂及購物消閑等設(shè)施較完善。2、交通：普通城市的樓宇比鄉(xiāng)村的樓宇較昂貴，因城市道路網(wǎng)絡(luò)完善、往來各處地方均較方便。3、樓層：一個(gè)位于高層的住宅單位，普通都會(huì)比底層的同樣單位賣貴一點(diǎn)。原因是位于高層的單位，比底層單位更遠(yuǎn)離地面，所以較少受到街上人車喧鬧的騷擾，加之接觸的塵埃量相對(duì)較少，空氣固然比較清新。且高層單位享有更加視野，天然光線吸納較多，也會(huì)使單位陽光十足。4、朝向：這是一個(gè)影響樓價(jià)較重要因素，因單位內(nèi)部設(shè)備可花金錢添置或者改善，但方向則徹底不能改變。加之中國(guó)人傳統(tǒng)認(rèn)為南向較佳，東向或者西向均會(huì)受陽光照射影響，故南向物業(yè)價(jià)格普通較高。5、景觀：景觀也是不能改變的因素，故一些擁有開闊視野、海景、山景或者綠化公園景觀的單位價(jià)格均較高。6、配套：若樓宇有周圍環(huán)境及設(shè)施的配合，其價(jià)值也將相應(yīng)提高。如一些大型屋村設(shè)被齊全，應(yīng)有盡有，包括商場(chǎng)、百貨公司、超級(jí)市場(chǎng)、戲院、私人會(huì)所、游泳池及私家花園等。此外，物業(yè)用料、樓齡、樓宇維修保養(yǎng)、地區(qū)因素區(qū)別及物業(yè)用戶素質(zhì)等因素，均可影響物業(yè)價(jià)格高低。四、工程開辟有關(guān)單位說明1、發(fā)展商：指負(fù)責(zé)開辟建設(shè)房地產(chǎn)工程并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。2、投資商：實(shí)際向該工程投入資金的單位。3、承建商：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)工程建造施工的單位。4、監(jiān)理單位：整個(gè)工程建設(shè)過程中負(fù)責(zé)監(jiān)督其質(zhì)量的單位。5、代理商：指負(fù)責(zé)工程具體宣傳推廣及銷售策劃的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。6、銀行按揭：以商品房抵押的形式向銀行申請(qǐng)貸款，并在規(guī)定年限內(nèi)以月供（連本帶息）形式向銀行償還貸款。五、房產(chǎn)買賣法律文件（一）、預(yù)售許可證：預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證，取得該證應(yīng)當(dāng)具備：1、預(yù)售人以取得房地產(chǎn)開辟資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；2、按照土地經(jīng)管部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，以取得土地使用權(quán)證書；3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；4、以確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；5、七層以下（含本數(shù)）的商品房工程，以完成結(jié)構(gòu)工程封頂；七層以上（不含本數(shù)）的商品房預(yù)售工程，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程；6、已在工程所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶；7、預(yù)售商品房工程及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)；8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。（二）、認(rèn)購書：客戶在交付訂金時(shí)，所簽訂的暫時(shí)合同。六、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研：搜集市場(chǎng)信息方法1、調(diào)查法：調(diào)查法是取得第一手資料的主要方法。通過調(diào)研人員對(duì)物業(yè)（供給）或者客戶（需求）的實(shí)地調(diào)查而得到市場(chǎng)信息種方法得到的信息較準(zhǔn)確，于是是普遍采用的方法。2、索取法：向在關(guān)部門索要信息資料。這是一種不付費(fèi)用的搜集方法，但取得的信息都是一些綜合性的資料,很難直接用于營(yíng)銷決策中。3、交流法：通過公司間相互交換各自各掌握的市場(chǎng)信息搜集市場(chǎng)資料。企業(yè)內(nèi)部刊物、人員交流等方式。4、采購法：通過向提供信息的部門付款的方式取得市場(chǎng)信息。5、摘錄法：通過報(bào)刊、書籍上刊載的市場(chǎng)信息進(jìn)行摘錄來搜集信息，信息量大，比較經(jīng)濟(jì)的方法。七、商品房銷售經(jīng)管方法（一）商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開辟企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開辟企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。（二）商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開辟企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開辟企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗(yàn)收；拆遷安置己經(jīng)落實(shí)；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；物業(yè)經(jīng)管技術(shù)方案已經(jīng)落實(shí)。（三）房地產(chǎn)開辟企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的商品房再行銷售給他人。（四）房地產(chǎn)開始企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開辟企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。（五）商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。（六）商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開辟企業(yè)選聘了物業(yè)經(jīng)管企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開辟企業(yè)選聘的物業(yè)經(jīng)管企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)經(jīng)管的協(xié)議。（七）房地產(chǎn)開辟企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。（八）商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；2、商品房基本狀況；3、商品房的銷售方式；4、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；5、交付使用條件及日期；6、裝飾、設(shè)備規(guī)范承諾；7、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建造的產(chǎn)權(quán)歸屬；9、面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭(zhēng)議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項(xiàng)。（九）商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建造面積或者建造面積計(jì)價(jià)。1、商品房建造面積由套內(nèi)建造面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄔ烀娣e組成，套內(nèi)建造面積部份為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄔ烀娣e部份為共有產(chǎn)權(quán)買受人按照法、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。2、按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建造面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建造面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄔ烀娣e。（十）按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開辟企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開辟企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開辟企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。（十一）按套內(nèi)建造面積或者建造面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；2、面積誤差比絕對(duì)值在3%時(shí)、買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開辟企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部份的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部份的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開辟企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部份的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開辟企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部份的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開辟企業(yè)雙倍返還買受人。（十二）、按建造面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建造面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄔ烀娣e，并約定建造面積不變而套內(nèi)建造面積發(fā)生誤差以及建造面積與套內(nèi)建造面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。（十三）、房地產(chǎn)開辟企、業(yè)委托中介、服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開辟企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。（十四）、房地產(chǎn)開辟企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。（十五）、商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開辟企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?；A(chǔ)知識(shí)部份第一篇建造基礎(chǔ)知識(shí)一、建造物1、定義：廣義：人工建造而成的所有東西。狹義：即指房屋。是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門窗等，能夠遮風(fēng)擋雨，供人們?cè)趦?nèi)居住、工作、娛樂、儲(chǔ)藏物品、記念或者其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所，不包含構(gòu)筑物。構(gòu)筑物：指房屋以外的建造，人們普通不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)。如煙囪、水塔、水井、隧道等。2、分類：房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于建造物的分類方式較多，規(guī)范也不盡相同，現(xiàn)僅介紹其中的幾種分類方式。按使用性質(zhì)分：居住建造、公共建造、工業(yè)建造、農(nóng)業(yè)建造按層數(shù)分：低層（「3層）、多層（4~7層）、小高層（8~12層）、高層（13層以上）、超高層（建造總高度超過100M,不含單層建造超過100M）o按結(jié)構(gòu)分：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（分框架、剪力墻等）、鋼結(jié)構(gòu)。二、建造構(gòu)造1、基礎(chǔ)：定義：建造物的組成部份，是建造物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐其上部建造物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。按構(gòu)造形式不同分類：條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)（高層常用）、樁基礎(chǔ)。2、地基：定義：不是建造物的組成部份，是承受由基礎(chǔ)傳下來的荷載的土層或者巖層。3、墻體和柱：豎向承重構(gòu)件，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和自重傳給基礎(chǔ)。墻體分類：外墻、內(nèi)墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。4、門窗：門的分類：平開門、推拉門、轉(zhuǎn)門、卷簾門、彈簧門；木門、塑鋼門、鋁合金門等。窗的分類：平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗、固定窗、懸窗；木窗、塑鋼窗、鋁合金窗等。5、地面、樓板和梁：梁是跨過空間的橫向構(gòu)件。6、樓梯：普通由三部份組成：樓梯段、歇息平臺(tái)、欄桿扶手。樓梯的寬度普通在1.2M撰布。住宅樓梯的傾斜度普通在15?20。臺(tái)階分踏步和踢步兩部份，踏步寬度在20~25cm、踢步在15cm時(shí)人們的感覺最舒適。2.80M層高的住宅每跑9個(gè)臺(tái)階。7、屋頂：屋頂分平屋頂和坡屋頂。建造物的構(gòu)造此外還有散水、陽臺(tái)、雨篷等部件。三、建造設(shè)備：1、給水、排水系統(tǒng)給水的方式有：直接供水（在水壓水量穩(wěn)定的情況下采用）、設(shè)置水箱供水（水壓在一天內(nèi)定期高低變化的情況下采用）、設(shè)置水泵、水箱供水（水壓時(shí)常性的低于所需水壓的情況下采用）、分區(qū)分壓供水（多用于多層、高層建造。當(dāng)室外的配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層用水，不能滿足上面樓層用水時(shí)，通常分成兩個(gè)供水區(qū)，下層直接供水，上層采用設(shè)置水泵水箱供水。）給水的管材目前多采用PVC管、鋁塑管。排水系統(tǒng)主要指排放生活污水、廢水及雨水。多采用少100150的鑄鐵管或者PVC管材。2、采曖系統(tǒng)：采暖系統(tǒng)可分為兩類，一是獨(dú)立采暖；二是集中采暖。集中采暖又可分為兩種：熱水供暖：采用熱水進(jìn)行供暖，供水溫度普通95度，回水溫度普通70度。這種方式的特點(diǎn)是熱得慢，涼得也慢，多用于住宅等不間歇采暖。蒸氣采暖：采用水蒸氣進(jìn)行供暖。這種方式的特點(diǎn)是熱得快，涼得也快。多用于間歇性采暖建造，如劇院等。集中供暖國(guó)家目前提倡采用分戶計(jì)量式采暖方式，但是由于計(jì)量?jī)r(jià)位的不確定，大多開辟商都沒有采用。當(dāng)前使用最多的是分戶控制采曖。無論是分戶計(jì)量還是分戶控制，現(xiàn)在都沒有達(dá)到“誰用誰交費(fèi)，不用不交費(fèi)”的狀態(tài)。3、通信和空調(diào)系統(tǒng)包括電話系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線系統(tǒng)等。4、電氣設(shè)備：包括導(dǎo)線、配電箱、電開關(guān)、電表、防雷裝置（接閃器（避雷針、避雷帶、避雷網(wǎng)）、引下線、接地裝置）。5、燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)燃?xì)饽壳俺Ｓ玫挠腥N：人工煤氣：工業(yè)特別是煉鋼及石油加工產(chǎn)業(yè)的副產(chǎn)品，其主要成份是co,比重與空氣相近。使用不當(dāng)極易發(fā)生煤氣中毒。濟(jì)南市正在逐步替代人工煤氣?，F(xiàn)價(jià)約為1元/立方。天然氣：蘊(yùn)藏于地下的可燃?xì)怏w，主要成份是CH,比空氣輕，一旦發(fā)生泄漏，天然氣會(huì)飄于上層，不會(huì)4發(fā)生煤氣中毒的現(xiàn)象。而且天然氣燃燒后不會(huì)產(chǎn)生污染性氣體，屬綠色環(huán)保燃料，全國(guó)正大力推廣?，F(xiàn)價(jià)約為2元/立方。液化石油氣：石油產(chǎn)品，成份較復(fù)雜，熱值高?，F(xiàn)價(jià)約為8.5~9.5元/立方。液化石油氣與上述兩種燃?xì)獾墓?yīng)系統(tǒng)不同，液化石油氣是一個(gè)居住區(qū)一套加壓系統(tǒng)。液化石油氣普通用于市政燃?xì)夤芫W(wǎng)尚未達(dá)到的地區(qū)。目前濟(jì)南主要用于歷城區(qū)、高新區(qū)以及黃河北岸地區(qū)。6、電梯：（略）7、設(shè)備層、管道井：設(shè)備層普通用于放置建造運(yùn)行機(jī)械。多用于高層住宅、寫字間等。8、綜合布線系統(tǒng)、樓宇智能化：四、建造材料與識(shí)圖：1、磚：普通磚的尺寸為235*115*55mm,因?yàn)榇u的尺寸，所以才浮現(xiàn)了12墻、24墻、37墻等的說法。每512塊普通磚組成1立方Mo為保護(hù)耕地，濟(jì)南市市區(qū)目前已禁止使用黏土磚，提倡使用礦渣磚、粉煤灰磚。2、水泥：水泥的種類不少，目前大多采用硅酸鹽水泥。3、鋼筋混凝土：混凝土是用水泥、砂、石子等材料調(diào)和而成。采用混凝土與鋼筋進(jìn)行搭配，主要是考慮到兩者的膨脹系數(shù)相近，可以較好的粘合到一起。而且混凝土可以補(bǔ)充鋼筋的剛性不足的缺點(diǎn)，使得建造物更加穩(wěn)定。4、防水材料：目前常用的主要是SBS（改性卷材）、JS（防水涂料）。5、三大材、四小材：三大材：鋼材、水泥、木材。四小材：汽柴油、玻璃、瀝青、油氈。6、識(shí)圖：（結(jié)合圖紙進(jìn)行）平面圖、立面圖、剖面圖。軸線、標(biāo)高、尺寸線、比例尺建施圖、結(jié)施圖、水施圖、電施圖、曖施圖、通施圖第二篇規(guī)劃術(shù)語及相關(guān)規(guī)定1、容積率：工程總建造面積與工程總用地面積的比值。多層容積率普通控制在1.3以下，小高層的容積率可以達(dá)到2擺布，高層視情況普通在4或者5擺布。對(duì)于開辟商來講，容積率越高，出的建造面積就越多，土地成本就越容易攤薄，利潤(rùn)空間自然就越大。而對(duì)于購房者來講，則正相反，容積率越低，說明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。2、建造密度：在居住區(qū)用地內(nèi)各類建造的基地總面積與居住區(qū)總用地的比值。建造密度可以反