干洗店投資手冊

高新區(qū)內(nèi)干洗店投資經(jīng)營可行性分析長春市干洗店情況介紹高新區(qū)情況介紹融創(chuàng)上城項目介紹四、融創(chuàng)·上城項目干洗店投資分析長春市干洗店情況介紹長春市的干洗店數(shù)量較多，此行業(yè)大體分為兩種形態(tài)：1、以一般衣物的干洗、漂染為主。如百潔、塞達、陽光、888等，這些店也可做皮衣、皮具的養(yǎng)護及清洗等服務(wù)，但由于設(shè)備和技術(shù)不夠先進,只是作為幫助形態(tài)。2、以皮衣、皮具的養(yǎng)護、清洗為主,如福奈特、依本色、伊爾薩等。本次調(diào)研共選了12家中檔及中高檔干洗店作為樣本，他們分別是:888連鎖、百節(jié)、福奈特、革王、塞達、生態(tài)、每天、鑫源、興源、陽光、伊爾薩、依本色.以下是對該行業(yè)的簡略分析情況:1．1

分布情況上表所反映出的數(shù)字：重慶路商圈、紅旗街商圈、大公路周邊的干洗店鋪數(shù)量較多，火車站商圈、桂林路商圈、文化廣場周邊分布的數(shù)量較少.但上表反映的只是本次調(diào)研樣本的分布情況，并不能精準反映出整個長春市干洗行業(yè)的分布情況。干洗店店鋪的位置是投資的一個重要因素。并不是每一個好地段都適合開洗衣店,干洗店一般在人口稠密的地區(qū)或商業(yè)繁華區(qū)比較集中。目前，長春市的干洗店店鋪較多，分布范圍較廣，簡略分布情況大體分為以下幾類：·大中型居住區(qū)四周在小區(qū)內(nèi)或小區(qū)四周一般都有干洗店分布，一般干洗店的檔次與周邊小區(qū)檔次有肯定關(guān)系,由于消費水平的差異,高檔小區(qū)四周的干洗店多為中高檔次，而一般居民區(qū)四周的干洗店一般為中低檔次。棚戶區(qū)周邊的干洗店數(shù)量最少。如果開在小區(qū)內(nèi),一般設(shè)在業(yè)主比較順路的位置。另外，值得一提的是，十分高檔、專業(yè)的干洗店不愿定非開在小區(qū)內(nèi)或小區(qū)四周,由于已具備較好的信譽及品牌，其位置并不占肯定因素?！懽珠g及政府機關(guān)四周寫字間較多的地段及政府機關(guān)四周有中高檔次的干洗店分布，如依本色、百潔、伊爾薩等,主要面對白領(lǐng)階層及政府機關(guān)人員.這類人群薪資收入較高,工作壓力大，生活節(jié)奏快,在穿著方面比較講究,從而推動了服飾的衍生行業(yè)-—洗衣業(yè)的進展?！せ疖囌舅闹芑疖囌旧倘κ情L春市人流密集的地區(qū),這一商圈干洗店分布數(shù)量較多，多數(shù)為中低檔次,緣由是火車站商圈整體檔次不夠，消費者身份簡潔，類型較多.一般比較講究的人不會隨便將衣服交給沒有了解的洗衣店，且火車站周圍固定人員多為外地打工人員,消費水平較低?！ご笮蜕虉鏊闹茉诖笮蜕虉鏊闹芤卜植家恍┲懈邫n干洗店，如依本色、塞達干洗店等.緣由是：一方面由于商場內(nèi)的大客流量會增加該店的認知度，另一方面，商場打樣的服裝由于時間久,會沾染上灰塵，商場便會將這些衣物送到四周檔次較高的干洗店清洗及熨燙.一些干洗店還兼有簡潔的縫紉項目,商場一般會與高檔次干洗店達成協(xié)議，定期將蒙塵衣物及小問題衣物送到此干洗店清洗或縫紉，也就是包活兒。1.2經(jīng)營情況※經(jīng)營規(guī)模從上表中可以看出:生態(tài)干洗店的營業(yè)面積最大，達到330平方米；福奈特、依本色其次，營業(yè)面積為120平方米；888干洗店營業(yè)面積為92平方米；除此之外,其他家干洗店的營業(yè)面積較小,在60平方米以下.其中，伊爾薩的營業(yè)面積最小,因其是以便利店的形式經(jīng)營，也就是收衣點,因此，15平方米的面積足以滿意其經(jīng)營空間。但值得一提的是，伊爾薩的總店營業(yè)規(guī)模較大。員工人數(shù)方面：除塞達有2名員工外,其他家員工均為8人?！諣I業(yè)額和日客流量從上表中可以看出:福奈特的日營業(yè)額最多，達到2000元。福奈特收費標準在長春市同行業(yè)中最高，也是全國性最為專業(yè)的干洗連鎖機構(gòu);其次是生態(tài)、百潔、塞達、伊爾薩，日營業(yè)額在1000—1500元之間；依本色、888、興源、陽光、鑫源、革王、每天的日營業(yè)額相對較少，均不超過1000元。其中，屬每天的日營業(yè)額最少，為400元，每天干洗店屬于中檔偏低的消費水平。在日客流量方面：福奈特、生態(tài)干洗店的日客流量最大,達到200人,與其日營業(yè)額基本成正比；其次是依本色、塞達，日客流量在100-140之間；百潔、伊爾薩、鑫源、888、革王、興源、陽光、每天的日客流量較少，均不到100人。其中，每天的日客流量最小,為30人。1。3、商鋪價格情況※商鋪租售情況長春市目前的干洗店店鋪大多數(shù)為租賃形式,購買及其他形式的只占少數(shù)部分。在所選樣本中，10家為租用,2家為購買?！啼佔赓U價格情況店鋪的租賃價格方面：依本色、塞達的租金價格最高,分別為:620元/平方米/月、468元/平方米/月；其次是伊爾薩，租金為111元/平方米/月;福奈特、生態(tài)、鑫源、888、興源、百潔、革王干洗店的租金價格最少，在100元以下不等。其中，革王干洗店的租金價格最少，為19元/平方米/月.高新區(qū)情況介紹有一片秀麗的熱土一個呼之欲出的名字那里匯聚著十幾萬知識精英那里擁有著上千家高新企業(yè)正由于亟待釋放的居住潛力正由于清亮藍天吸住新貴的雙眸——長春高新技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)置業(yè)長春高新技術(shù)開發(fā)區(qū)素有“東北硅谷”之稱，位于長春西南部，交通發(fā)達,與長春至大連高速公路相連,距長春火車站2。5公里，生活舒適、環(huán)境秀麗、基礎(chǔ)設(shè)施完善，金融、工商、稅務(wù)、保險、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所等服務(wù)體系健全。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有18所全日制高等院校,39個國家科研機構(gòu)和11個國家重點開放實驗室。有28位學部委員、科學院士、工程院士集中在開發(fā)區(qū)內(nèi),科技人員占總數(shù)16。6％，具有豐富的智力資源和雄厚的科技創(chuàng)新能力。長春高新技術(shù)開發(fā)區(qū)現(xiàn)有駐區(qū)企業(yè)1700多家，從業(yè)人員人均年收入是全市人均年收入的1.5倍,是長春白領(lǐng)的聚集地，已成為長春經(jīng)濟的主要增長點和智腦基地。附表:開發(fā)區(qū)近年來主要經(jīng)濟指標年份總收入(億元）利稅（億元）19911.70。238419923。90。63919938。11。57199419。83.811995407。035199655。19.621199710816。194199813021199916629.7200021237200126042200246081目前,吉林高?？萍紙@、國家級科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心,經(jīng)國家人事部、全國博士后管委會批準的博士后科研工作站、海外學人創(chuàng)業(yè)園示范基地、國家級軟件產(chǎn)業(yè)基地、國家級光電信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、國家中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)基地全部集中在長春高新區(qū)內(nèi).高新區(qū)已經(jīng)成為長春市和吉林省各類高層人才的集聚中心，新技術(shù)、新產(chǎn)品的研發(fā)中心，高新技術(shù)企業(yè)的培育孵化中心。2001年,全區(qū)有150個項目列入國家、省、市科技進展計劃,占全市總數(shù)的54％，占全省總數(shù)的39.4％;全區(qū)有11個產(chǎn)品被認定為國家級重點新產(chǎn)品，占全省總數(shù)的29%;有29個產(chǎn)品被認定為省級新產(chǎn)品，占全市總數(shù)的44％。在2001年8月份召開的全國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化示范工程授牌大會上，我省有7個項目獲獎,長春高新區(qū)有3項，占43%；全省共評出15個“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)進展現(xiàn)范項目”，長春高新區(qū)有6項，占40％.2001年長春高新區(qū)獲得專利460項,占全市的54%。2002年，長春高新區(qū)共申請專利627項，申請量占全市的52％,全省的33％。2002年長春高新區(qū)有252個項目獲得國家、省、市各類科技計劃立項，分別占全市的50％以上,全省的30%以上.“九五”以來，全區(qū)累計獲各種專利1271項，占全市總數(shù)的35%以上。2000年以來,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值始終占全市的50％以上.

高新區(qū)內(nèi)生物醫(yī)藥、計算機軟件、光電技術(shù)、新材料、汽車工程五大領(lǐng)域人才、資金的快速集聚,研發(fā)力氣的不斷強化，新技術(shù)、新產(chǎn)品的大量涌現(xiàn),為全市乃至全省進展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)供應(yīng)了創(chuàng)新源頭、人才和技術(shù)的支撐。高新區(qū)內(nèi)眾多科技園區(qū)和六大產(chǎn)業(yè)基地的建成，對全市乃至全省進展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),用高新技術(shù)改造、提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了重要的示范、輻射和帶動作用。目前,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)被確定為長春市三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，而且增勢迅猛。高新區(qū)的生物醫(yī)藥園已經(jīng)成為全市、全省生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的龍頭。僅2001年高新區(qū)的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值就達到41億元，比10年前全市醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長10倍，2002年長春高新區(qū)產(chǎn)值在億元以上的醫(yī)藥企業(yè)就達13戶，高新區(qū)的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)已上升為全市的主導產(chǎn)業(yè).高新區(qū)計算機軟件園的快速進展，不僅吸引了國內(nèi)外的IT人才和知名企業(yè)入園，飛速擴大了園區(qū)規(guī)模，而且還帶動了高校、職業(yè)學校專業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，相繼成立了吉林高校信息學院等一批IT學院、IT專業(yè)，招生規(guī)模也在逐年擴大。高新區(qū)的光電技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，帶動了全市光電產(chǎn)業(yè)的快速進展。目前全市光電企業(yè)進展到近200戶，比3年前增長2倍。長春中國光谷已經(jīng)成為全市的一號工程,得到省市各級領(lǐng)導的高度重視，正在舉全市、全省之力加快建設(shè)，計劃到2005年總產(chǎn)值達到400億元，將成為全市的新興主導產(chǎn)業(yè)。高新區(qū)內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)的飛速增加，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的飛速擴大,對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的提升和改造，也產(chǎn)生了巨大的催化、輻射作用。目前,全市的機械加工、農(nóng)產(chǎn)品加工、醫(yī)藥企業(yè)中，已有近百戶與區(qū)內(nèi)高校、科研單位結(jié)成了科研生產(chǎn)聯(lián)合體，建立了多種形式的研發(fā)技改機構(gòu)。有近百戶國營企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)與區(qū)內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)形成了技術(shù)合作和股份制關(guān)系,共同開發(fā)、生產(chǎn)新產(chǎn)品,擴大生產(chǎn)規(guī)模，提高市場占有率和競爭力。高新區(qū)已經(jīng)名副其實地成為了全市乃至全省的高新技術(shù)企業(yè)孵化器，新技術(shù)、新產(chǎn)品的供應(yīng)地，改造、提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的平臺。

隨著長春高新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、經(jīng)濟總量的不斷擴大，在全市經(jīng)濟進展中的地位和作用日益突出。2001年，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全市的50％以上,工業(yè)總產(chǎn)值占全市的20％以上，財政收入占全市的15％，引進外資占全市的22％。從業(yè)人員占全市二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的10％以上。區(qū)內(nèi)企業(yè)人均年收入是全市城市職工年均收入的1。5倍。依據(jù)市統(tǒng)計局發(fā)布的有關(guān)統(tǒng)計資料,2002年長春高新區(qū)的工業(yè)總產(chǎn)值、利稅總額、財政收入均占長春市5個開發(fā)區(qū)總量的一半以上。科技新城區(qū)的快速崛起，使長春市市區(qū)向西南延長了20多平方公里?，F(xiàn)代化、國際化的設(shè)計標準、建筑風格、人居環(huán)境，使這里人氣劇增，生氣無限，魅力無窮。高新區(qū)已經(jīng)成為長春市最亮麗的一道風景線，已經(jīng)成為吸引中外客商投資、各類人才集聚的棲息地,已經(jīng)成為全市最有生氣活力、最能代表長春進展將來的一方熱土。

依據(jù)省市的要求，高新區(qū)到2005年實現(xiàn)的簡略目標是:實現(xiàn)GDP345億元，年均增長37%;實現(xiàn)技工貿(mào)總收入1110億元，年均增長34%;實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1000億元，年均增長34％；實現(xiàn)利稅195億元，年均增長32%；完成招商引資（內(nèi)外資合計）126億元，年均增長71％?！叭趧?chuàng)·上城”項目介紹在抱負與現(xiàn)實之間，在中國長春與歐洲居住文化之間，在融創(chuàng)集團全情演繹之間，——上城，你詮釋歐洲優(yōu)雅浪漫的真諦,你遷徙西方文明在長春高新上演。生活不在別處，-—融創(chuàng)·上城名貴在此,品嘗在此.融創(chuàng)·上城占地58萬平方米，定位“長春市首席低層低密度”高尚社區(qū),致力打造真正的歐洲風情小鎮(zhèn)生活。由別墅、洋房、公寓三種低密度形態(tài)構(gòu)成。容積率0。76，綠地率高達40％。建筑設(shè)計體現(xiàn)了歐洲小鎮(zhèn)閑適、輕松、優(yōu)雅的風格。景觀由香港貝爾高林設(shè)計公司擔綱，摒棄常見大型公建景觀場所設(shè)計，用真正歐洲情趣景觀小品點綴生活.投資前景融創(chuàng)·上城高新區(qū)磅礴的經(jīng)濟活力,各大進展商聯(lián)袂于此開發(fā)打造,距長春最具實力人群聚集地-—“一汽"不足10分鐘的經(jīng)濟距離，政府南遷的政策面引導——融創(chuàng)·上城高傲不僅在于秀麗，還有你不言自明的投資潛力！ 自長春筑業(yè)地產(chǎn)在長春高新技術(shù)開發(fā)區(qū)首家開發(fā)，融創(chuàng)置地、天安(中國）、深圳萬科等各路進展商紛紛駐足,已成為長春高尚居住區(qū)的代名詞,儼然貴族新領(lǐng)地。融創(chuàng)·上城位于高新區(qū)規(guī)劃中心,處于上風上水得天獨厚的高端地勢，與吉林高校比肩而鄰，人文氣息濃郁,距中國一汽集團僅需10分鐘車程。優(yōu)越的地理位置，一汽集團和高新區(qū)高于全市人均年收入1.5倍的需求潛力，加之長春市政府南移已定的利好消息，成就其天時、地利、人和的升值潛力。融創(chuàng)·上城項目干洗店投資分析從鋪位投資價值上看,高新區(qū)“陽光城”、“天安第一城”、“學俯世家”的底商價格分別為9200元、9000元、8000元。而融創(chuàng)·上城項目商鋪的價格目前與其接近，并在其基礎(chǔ)上，開發(fā)商依據(jù)投資回報率第一年6％，其次年7％，第三年8％的比例（依據(jù)市場進展趨勢測算，此地塊的投資回報率呈逐年遞增的趨勢）,一次性在首付中返還三年租金，為投資者尋找租客免除后顧之憂,另外,進展商組織了一批精干的招商隊伍，為投資者開展尋找租客的服務(wù)，投資者還可同時有收取在前三年之內(nèi)發(fā)生的租金的權(quán)利。由此可見，融創(chuàng)·上城的開發(fā)商有足夠的資金實力，引導消費市場，帶動商鋪進展,全力為投資者打造更加巨大的升值空間。從鋪位經(jīng)營的角度上講，開發(fā)商將供應(yīng)免除三年租金的優(yōu)惠措施:一方面,轉(zhuǎn)嫁了干洗店三年內(nèi)的經(jīng)營風險,大大降低了經(jīng)營過程中的風險系數(shù).另一方面，通過減免三年租金,從而降低進駐門檻，減緩經(jīng)營過程中現(xiàn)金流的壓力。下面著重分析經(jīng)營可行性情況：從高新區(qū)的干洗店分布情況來說,大體上可分為二大類：第一類：位于高校內(nèi)或四周，占據(jù)便利性優(yōu)勢,商業(yè)輻射區(qū)域較小。同一區(qū)域內(nèi)干洗店數(shù)量較多，存在相互間圍繞價格展開的不良競爭。由于受消費層次影響,其經(jīng)營規(guī)模較小、經(jīng)營種類較少、檔次較低，目標客戶直接鎖定為校區(qū)內(nèi)的寬闊師生,最具有代表性的是吉林高校南校區(qū)內(nèi)的干洗店；其次類：在社區(qū)內(nèi)或社區(qū)四周分布，作為社區(qū)的配套。依據(jù)所服務(wù)社區(qū)的消費層次，決定其干洗店的規(guī)模、服務(wù)水平、經(jīng)營種類等業(yè)態(tài)因素.同一社區(qū)內(nèi)干洗店數(shù)量較少，其位置一般選在小區(qū)內(nèi)人流量最大的地方，多選址在小區(qū)入口處或四周.融創(chuàng)·上城項目內(nèi)的干洗店從分布情況上看屬于其次類.位于社區(qū)入口處四周、人流量較大的區(qū)域,而且開發(fā)商為保證其經(jīng)營業(yè)態(tài)的投資回報率，每種業(yè)態(tài)只授權(quán)一家經(jīng)營合作伙伴，有效的回避了單純打價格不良競爭，可以把全部物力、人力、財力放在開拓市場上。一方面，提升其服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營種類，制造出差異性優(yōu)勢,另一方面，擴大其商業(yè)影響力及輻射范圍，吸引更多周邊的目標客群。融創(chuàng)項目干洗店的消費人群及消費勁情況融創(chuàng)·上城項目干洗店的消費人群情況融創(chuàng)·上城干洗店的消費人群主要由以下幾個部分構(gòu)成融創(chuàng)·上城項目的業(yè)主、萬科項目的業(yè)主、天安項目的業(yè)主、對面高校城內(nèi)數(shù)萬計的師生群體、四周超達創(chuàng)業(yè)園內(nèi)的企業(yè)、項目周邊的企事業(yè)單位等。融創(chuàng)·上城項目的業(yè)主(直接服務(wù)群體)現(xiàn)今,本項目一期主體已經(jīng)基本建設(shè)完畢，并且將在明年春季實現(xiàn)入住，項目一期共建筑560戶業(yè)主,依據(jù)平均每戶3。5人計算，那么在明年春季實現(xiàn)入住后，本項目的居住人口將達到2000人左右；整個社區(qū)入住業(yè)主將在10000人左右，項目業(yè)主基本上屬于社會的中堅力氣，能夠主導消費方向，因此，浩大的消費群體和強大的消費能力足以支持干洗店的正常盈利性經(jīng)營。萬科項目的業(yè)主（直接服務(wù)群體)萬科也將在明年啟動融創(chuàng)項目旁邊的地塊,保守估量，萬科明年也將建筑至少600戶物業(yè)單位,平均每戶3。5人計算,也將具備2000人的購買力。天安項目的業(yè)主（接近服務(wù)群體）相對來講,天安項目是最早實現(xiàn)入住的，現(xiàn)在入住率已經(jīng)達到至少70％，實際入住人口也將達到1800人左右，但目前以天安周邊的配套情況來看,根本無法滿意已入住居民的日常生活需要,因此，選擇園區(qū)外最便利、最近的干洗店將成為大家共同的選擇項目對面高校城內(nèi)的師生（直接服務(wù)群體）在項目的對面，有著長春市聞名的高校城,省市領(lǐng)導都對高校城有著超乎尋常的熱切關(guān)注，并且針對高校城的建設(shè),長春市政府還出資1.5億，改建高校城.另一方面，據(jù)牢靠數(shù)字：現(xiàn)在的高校城內(nèi)有包括“吉林高校前衛(wèi)校區(qū)"、“吉林高校動畫學院”、“吉林高校對外貿(mào)易學院”等在內(nèi)的數(shù)家學校的師生總?cè)藬?shù)已經(jīng)超過6萬人,這個數(shù)字對干洗店來說將是強大的消費勁的有效保障.超達創(chuàng)業(yè)園和周邊企事業(yè)單位情況（接近服務(wù)群體)目前在高新區(qū)內(nèi)有39個國家科研機構(gòu)和11個國家重點開放實驗室。有28位學部委員、科學院士、工程院士集中在開發(fā)區(qū)內(nèi)，科技人員占總數(shù)16。6%，具有豐富的智力資源和雄厚的科技創(chuàng)新能力。長春高新