不動產(chǎn)登記制度的價值分析和路徑選擇中

不動產(chǎn)登記制度的價值分析和路徑選擇中其次，我們再回過頭來看看登記，從登記的審查文件也可看出美國法登記制度的自由主義傾向。過去的圖書館型登記制度不用多說，僅僅備案而已。即使托倫斯登記制度，要求進展實質(zhì)審查。登記申請人也不需要登記作為物權(quán)變動緣由的債權(quán)契約。而只是登記轉(zhuǎn)讓書。美國法(sale，transaction(contract)來實現(xiàn)的，合同是雙方意思表示全都的結(jié)果。轉(zhuǎn)讓是土地全部權(quán)人或土地權(quán)益人將土地全部權(quán)移轉(zhuǎn)的行為，通常是通過轉(zhuǎn)讓證書(deed)來進展，轉(zhuǎn)讓是單方面的法律行為。盡管在有償轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓是合同的產(chǎn)物，但轉(zhuǎn)讓書卻只需要轉(zhuǎn)讓人簽字，轉(zhuǎn)讓書只代表轉(zhuǎn)讓人放棄全部權(quán)的意圖。盡管在具體的登記模式上，有通知型(notice)、競賽型(race)、競賽——通知型(race——notice)之分，現(xiàn)在各州都有法律要求對轉(zhuǎn)讓書進展登記，但是，無論如何，合同書是不需要登記的，只要雙方簽字即生效。這種轉(zhuǎn)讓書的典型形式是：以——約因，我在此將以下所說明的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙。盡管這里“以——約因”是不行缺少的文字，但是，現(xiàn)實中常代表性的寫上一美元或很小的一筆數(shù)目，來表示該轉(zhuǎn)讓屬于談判和出售型(bargainandsale)的轉(zhuǎn)讓，以區(qū)分于贈予轉(zhuǎn)讓(grant)。作為轉(zhuǎn)讓(交付)，美國法律仍舊認為它是一種法律行為，即deeddeed交給受讓人。固然，在這里，將deed本身交給受讓人，只是交付行為的證據(jù)。法官在一個案例中寫道，在全部的案子中，打算交付問題的關(guān)鍵因素是轉(zhuǎn)讓人的意愿。同樣，假設(shè)該轉(zhuǎn)讓書已經(jīng)登記，那么，即使沒有deed動的意愿。deed(contract)。依據(jù)一般法，單單這種合同明顯無法產(chǎn)生物權(quán)的變動，但是，在不存在和第三人抗善意第三人。思自治，排解了國家的干預。此處不贅。登記制度的安全價值現(xiàn)代公示制度的進展主要就是為了保護物權(quán)的交易安全而進展起來的，一個人訂立不動產(chǎn)或者該物被原全部人又賣給了別人，在這種狀況下，誰能擁有該物的全部權(quán)，假設(shè)法律沒有明確的規(guī)定，就會使善意的交易主體的信任利益受到損害，從而影響交易的樂觀性。所以，保障物權(quán)交易的安全，確定物權(quán)的歸屬，應當是登記制度的首要功能。在德國模式下，保護交易安全首先依靠物權(quán)行為無因性原則。所謂物權(quán)行為無因性原則，是指物權(quán)行為在其效力上和結(jié)果上不依靠其緣由行為而獨立成立，即緣由行為的無效或者撤銷為之無因主義。無因性原則使影響物權(quán)變動效力的緣由方面的瑕疵被切斷，買受人不必去探究出讓人和其前手的交易行為是否存在瑕疵，物權(quán)因此透亮化，削減了交易本錢。無論債權(quán)行為險本錢。信任其享有權(quán)利而履行義務，第三人所做的履行有效。進展交易，即使與真實狀況不符，物權(quán)人亦不得懇求返還，惟得懇求有關(guān)官署為國家賠償。而在公示對抗主義，因不動產(chǎn)變動登記只產(chǎn)生對抗第三人的效力，假設(shè)不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓中存在登記錯誤之瑕疵，則真權(quán)利人得追回其物，此時受讓人即使善意信任登記亦不得保有該物。學者因此認為其與德國存在較大的區(qū)分。例如，甲將房屋出賣給乙并且進展了產(chǎn)權(quán)登記，而乙又將房因登記的全部權(quán)人是乙，丙也信任房屋是乙的全部物——則丙取得其全部權(quán)。假設(shè)不成認公信力——即使登記的全部人是乙，丙也信任房屋是乙的全部物，即使其信任并無過失——丙也不能取得房屋的全部權(quán)。在這點上，也就是說，法日主要是針對一物數(shù)賣的狀況，對由于前一個環(huán)節(jié)的契約無效或被撤銷的狀況則付之闕如。所謂公信力，主要針對真正權(quán)利人，登記名義人和受讓人的關(guān)系而言，解決的是登記與事實權(quán)利不符時權(quán)利的歸屬問題。而對抗力主要針對不同的受讓人之間的關(guān)系而言，解決的是一物數(shù)賣時物權(quán)的歸屬問題。但實際上，日本對契約無效或撤銷的狀況自有另外的救濟方式。在這里，假設(shè)A把不動產(chǎn)出售于B，B后來又出售于C.首先，假設(shè)第三人善意，并且登記為這一點的理論構(gòu)造，可以考慮在ABB，全部權(quán)因撤銷的追及性由B復歸于A，這被稱為復原性物權(quán)變動，這種物權(quán)復原的法律性質(zhì)與通常的物權(quán)變動一樣?！币虼丝梢砸罁?jù)日本民法177條的規(guī)定，盡管AB之間的合同無效或被撤銷，登記的善意第三人仍舊可以取得全部權(quán)。其次，對于錯誤而言，在我國，錯誤主要表達為重大誤會，盡管在我國重大誤會構(gòu)成撤銷95示，與法律行為的要素有錯誤時為無效，但是表意人有重大過失時，不得自己主見其無效。對極少。96撤銷，不得以之對抗善意第三人。所以，善意的第三人仍舊能取得全部權(quán)。94意思表示者，其意思表示為無效。前款意思表示的無效，不得對抗善意第三人。第三人可以取得全部權(quán)。第五，在脅迫的狀況下，日本學者傾向于區(qū)分兩種狀況：ABCB942CA迫為理由撤銷合同前，消滅了第三人。日本有的學者依據(jù)前述的復原性物權(quán)變動理論，認為善意的第三人只要已經(jīng)登記，就可以對抗A.而筆者則認為，在這種狀況下，即使C權(quán)，也是符合公正正義原則的。由于A;CCABAA而又擔當風險，對A來講，是格外不幸的，也背離了根本道德的要求，可能助長B通過這種方CCB法清償?shù)娘L險。曲同工的地步。行著與德國土地登記簿的功能想類似的任務。登記制度的公正價值公正問題主要包括表達在以下幾個方面的內(nèi)容：首先，假設(shè)沒有第三人，在直接當事人之間，相對人盡管沒有登記，但往往對債權(quán)契約寄予信任，并且已經(jīng)支付了對價，此時，債權(quán)人一般都能夠取得物權(quán)。在德國，基于債權(quán)契約的讓人也獲得了一種衡平法上的全部權(quán)，通過實際履行，也能獲得全部權(quán)。至于法、日，采意思主義，債權(quán)契約一旦成立生效，物權(quán)即發(fā)生變動，更無異議。對此問題，已在前文自由局部中加以論述，此處不再重復。其次，為了保護交易安全，法律在不同程度上犧牲了出賣人或第一受讓人的權(quán)利，保護了第三人，但對第三人的保護不能沒有限度，各國的立法對第三人保護的范圍都加以了限制。在德國，登記有公信力，公信力關(guān)鍵在于保護“信”，即在于保護信任者的合法利益。由于這種“信”是交易得以實現(xiàn)的根本條件。所以，假設(shè)第三人無“信”，即登記的錯誤假設(shè)能從登記簿上覺察，比方在存在異議登記的狀況下;或者第三人非為善意，即第三人知道登記為錯誤，或有重大過失而不知，或者第三人取得權(quán)利不是基于交易行為，而是基于贈與或者繼承等，也同樣不受公信力的保護。也就是說，只有受讓方和出讓方分別屬于不同的人參與的交易行為才能得到公信力的保護。在認定第三人及其善意時，還要考察其與義務人的關(guān)系。德國物權(quán)法一書曾經(jīng)舉例如下：AGVA唯一股東，所以事實上出讓方和受讓方是同一個人。其次，A也不行能是善意的，作為股東它應當了解公司的權(quán)利，所以不能以土地登記簿的登記為借口，否認自己對真實狀況的了解。再者，公信力原則的目的是保護善意第三人，而不是為第三人增加不利益，所以，“假設(shè)錯誤登記致使第三人患病了不利益，則該錯誤登記不發(fā)生效力?！北M管有些學者否認在不動產(chǎn)方面的善意取得制度，認為公示公信可以取代善意取得。如王利明先生認為，“不動產(chǎn)公示采登記的方法，是為各國通例。不動產(chǎn)的善意取得制度系借助登記的公信力原則來到達維護交易安全的目的。這與承受占有的公信力原則來維護交易安全的動產(chǎn)善意取得制度，相距甚遠。因而在業(yè)已建立起完備的不動產(chǎn)權(quán)利登記體系的國家和地區(qū)，除就違章建筑等極少類未進展保存登記的不動產(chǎn)，尚有爭論不動產(chǎn)能否準用動產(chǎn)善意取得制度的必要外，在其他情形，爭論這一問題并無實益?！钡P者認為，二者并不是此消彼長的問題，而是互為表里的問題。善意取得制度以物權(quán)公示之公信力為規(guī)律前提，也即是說，公示公信原則是不動產(chǎn)善意取得的理論依據(jù)，從登得制度時曾指出，我國民法學者大多認為善意取得制度系法律上成認占有公信力的規(guī)律結(jié)果。這種觀點頗值贊同。由于成認占有的公信力而有動產(chǎn)的善意取得，那么，由于成認登記的公信力而有不動產(chǎn)的善意取得，應當是符合規(guī)律的推論。只有在由于物權(quán)行為無效，受讓人無法取得物權(quán)時，才有對第三人公示公信原則的適用，善意第三人才能取得物權(quán)。二者是無法相互替892上的權(quán)利的人，土地登記簿中的記載的內(nèi)容應視為正確，對其正確性提出的異議已進展登記的或者取得人明知其為不正確的除外。明顯是將登記的公信力與善意取得制度放在一起加以規(guī)定的。作為德國法繼受地區(qū)的臺灣，于19993759信任不動產(chǎn)登記之善意第三人，已依法律行為為物權(quán)變動之登記者，其變動之效力，不因原登記