房地產(chǎn)行業(yè)2023年8月報(bào)：基本面快速下行居民購房情緒降至階段新低

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p楊偵譽(yù)，行業(yè)研究員，sunyzy@cmbchina.com感謝實(shí)習(xí)生黃意涵對(duì)本文的貢獻(xiàn)2023年8月24日1房地產(chǎn)2023年8月報(bào)——基本面快速下行，居民購房情緒降至階段新低2報(bào)告期：景氣度快速下行，量價(jià)齊跌。7

月單月銷售面積雙位數(shù)下跌，房價(jià)跌幅擴(kuò)大展望：三季度銷售或仍將持續(xù)下行，后續(xù)看政策具體出臺(tái)及效果報(bào)告期：持續(xù)承壓。拿地、開工、投資依然大幅回落，竣工較為強(qiáng)勁展望：前端拿地開工投資或持續(xù)偏弱，竣工強(qiáng)力修復(fù)報(bào)告期：中央地方積極表態(tài)，具體政策出臺(tái)仍偏慢展望：政策出臺(tái)預(yù)期增強(qiáng)，需關(guān)注政策具體落地情況及對(duì)地產(chǎn)銷售的實(shí)際帶動(dòng)作用房地產(chǎn)主要指標(biāo)趨勢(shì)回顧展望數(shù)據(jù)來源：招商銀行研究院市場(chǎng)在今年2、3月份沖高后，復(fù)蘇持續(xù)承壓，7月又出現(xiàn)驟然快速下行走勢(shì)，居民購房熱情降至階段性新低。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，7月商品房銷售面積累計(jì)同比跌幅延續(xù)擴(kuò)大趨勢(shì)，商品房銷售額累計(jì)同比在7月也再度轉(zhuǎn)負(fù)。量價(jià)齊跌成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)寫照。新房、二手房房價(jià)持續(xù)下跌，且跌幅持續(xù)擴(kuò)大。一線城市的二手房環(huán)比跌幅在7月居前，具有一定的代表意義。盡管7月末中央政治局會(huì)議對(duì)地產(chǎn)政策表述積極，隨后一線城市住建部也陸續(xù)做出積極表態(tài)，提振了市場(chǎng)情緒。但截至目前，尚未有強(qiáng)力政策出臺(tái)，8月市場(chǎng)依然在低位徘徊，30大中城市成交面積同環(huán)比依然呈下跌態(tài)勢(shì)。而此前房企融資“三支箭”重點(diǎn)支持的碧桂園、遠(yuǎn)洋陷入流動(dòng)性危機(jī)，折射出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒意，遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期和想象。展望來看，市場(chǎng)對(duì)于政策出臺(tái)預(yù)期逐漸加強(qiáng)，不過考慮到本輪政策仍以“因城施策”為主。地方出臺(tái)具體政策偏慢，且從政策落地到市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)再到實(shí)際購買的傳導(dǎo)仍需時(shí)日，因此三季度銷售或仍將持續(xù)下行。四季度低基數(shù)效應(yīng)疊加政策提振，銷售或有所修復(fù)。我們維持2023年銷售面積的預(yù)期不變，預(yù)計(jì)全年銷售面積同比為-10.2

，統(tǒng)計(jì)局基數(shù)調(diào)整后或?yàn)?4.3。類別2023年1-6月表現(xiàn)2023年7月趨勢(shì)1-7月同比是否符合市場(chǎng)預(yù)期2023年預(yù)判政策環(huán)境總體基調(diào)寬松持續(xù)放松-是政策環(huán)境持續(xù)寬松需求端供給端銷售市場(chǎng)商品房銷售面積-5.3跌幅擴(kuò)大-6.5是-10.2

/-4.3

（統(tǒng)計(jì)局基數(shù)調(diào)整）商品房銷售額1.1同比轉(zhuǎn)負(fù)-1.5是-70大中城市房價(jià)新房同比：-0.4二手房同比：-2.8新房同比：-0.6二手房同比：-3.1新房、二手房同比、環(huán)比跌幅均擴(kuò)大是-土地市場(chǎng)土地成交建面-26.8跌幅擴(kuò)大-28.3是-土地出讓金-20.4跌幅擴(kuò)大-25.4是開發(fā)投資新開工面積-24.3跌幅擴(kuò)大-24.5是-20.0竣工面積19.0增幅擴(kuò)大20.5是10.0施工面積-6.6跌幅擴(kuò)大-6.8是-7.0房地產(chǎn)開發(fā)投資額-7.9跌幅擴(kuò)大-8.5是-9.8

/-7.5

（統(tǒng)計(jì)局基數(shù)調(diào)整）房地產(chǎn)開發(fā)到位資金-9.8跌幅擴(kuò)大-11.2是-銷售：

市場(chǎng)量價(jià)齊跌，

景氣度跌至階段新低高頻跟蹤-新房：中央政治局會(huì)議后尚未觀測(cè)到市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，

8月依然供需雙弱數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院。注1：極端值系春節(jié)銷售空檔交錯(cuò)。8月新房市場(chǎng)推盤不足，成交熱度依然在低位徘徊。8月新房市場(chǎng)延續(xù)此前降溫情緒，同比仍大幅下跌，量能處于歷史低位。8月1-20日30大中城市成交面積同比為-30.1

，延續(xù)6月以來大幅下滑趨勢(shì)。此外，8月成交規(guī)模再度下臺(tái)階。30大中城市8月1-20日銷售面積環(huán)比7月1-20日下降7.6

。除市場(chǎng)情緒影響以外，也受到開發(fā)商推盤不足影響，8月前20天11城推盤規(guī)模仍處低位。分城市能級(jí)來看，一線城市在8月降幅明顯。8月1-20日一線、二線、三線成交面積同比分別為-35.9

、-25.7

、-31.5

，環(huán)比分別為-22.8

、-1.7

、2.3。其中，上海、深圳降溫明顯，同比跌落約四成。盡管存在一定的基數(shù)效應(yīng)，但當(dāng)前居民購買意愿持續(xù)走低仍是影響8月份一線城市同比大幅走低的主要因素。分城市來看，除廈門在8月有小幅增長外，其余城市成交同比均轉(zhuǎn)負(fù)。新建商品房成交面積同比增速2023年8月上

7月下

7月中

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1月上2022年12月

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1月-33%11%24%41%-33%0%32% 125% 36%-21%1%14%69%60%47%-2%32%1-8.20

8月中12%

-11%23%

-47%-39%7%-43%-12%-16%6%24% 166%519%2770%1350%1783%819%85%18% 452% -86% -14%-87%1%-33%-10%1%-40%-35%-55%-8%-5%39%19% 361%1742%368% 61%219% 9%11%47%-8%1%-29%-28%-81%-34%-24%北京上海廣州深圳-53%11%14%-59%0%-7%33%88%-11%63%68%4%-15%-44%-6%-26%-40%341%275%-94%47%-39%1% 9%-2% -2%2%-40%-11%-9%-26%-1%-15%-14%5%-5%-16%319%2%28%755%-67%-21%-49%-18%-22%-7%-58%-51%5%-31%-39%17% 150% 57%23% 21% 72%58%59%-58%-23%-24%132%-89%-51%-50%-25%-34%-12%-55%-65%-42%-64%-23%-25%-13%10%65%509% 27%25%22%75%61%54% 449% -73%21%-27%

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33%-44%-13%-33%-16%36%-22%-37%-51%-61%-61%34%

7%-4% -29%

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-9%

-57%

-33%

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-24%1%-13%-2%-23%33%-13%23%43%5%2%-3%-13%100%-19%-19%-34%-37%-11%-65%-50%10%22%0%22%25%33%18%18%50% 117% 55% 152%0%-19%-52%

-8%

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-23%19%-28%-22%-3%

15%17% -1%-9%-11%41%-9%-19%178%-9%-45%-34%-8%

-25%-31%

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-15%-41%-10%-15%-48%30%-9%-73%-61%-8%-54%-34%-51%-29%-53%-32%-38%-27%-21%-30%-8%-43%-76%-19%-32%-34%-77%-34%-28%-55%-42%-61%-57%-56%-47%-36%

10%-28%

23%30% -1%3%-26%-53%8%63% 223%3%16%96%26%39%4%-52%-7%75% 12%56%15%-9%-50%-23%-48%-59%-32%-57%-46%

-58%杭州南京武漢成都青島蘇州大連福州廈門南寧-11%-10%-1%-55%-29%-20%12%23%-7%13%5%-62%-68%34%38% 17%-55%-30%12%-38%-48%12%-34%-20%-36%-43%

-52%無錫-12%-5%

-41%-42%-16%-31%-10%23%10%15%-43%-51%-70%-5%-45%45%17%-7%10% 130%9%-19% 157% 66%-20% 36% 89%68% 38%54%44%22%66%24%8%162%193%12% 266%34% 117%-74%-35%-26%-28%-1%-29%-46%-43%-46%23%-21%-58%-47%-40%

-48%-67%-56%139%-35%46%23%

-92%-63%-24%-17%-33%-51%-20%-24%11%15%-5%70%221%154%160%216%180%469%-67%-43%-58%-47%31%57%-23%67%5%127% 78%-42%64%66%81%-5%-2%7%-39%-18%6%12%-31%51%21% 0%-14%-45%46%東莞惠州揚(yáng)州韶關(guān)江陰23% 0%6% -43% 0%-56% 62%7% -27% -18%-55% -54% -69% -25% -34%-23%134% -69% -15%11% 450%24% 3% -63% -80% -15%682% 66% 45% 83% 729%-25%65%83%54%9%-16%80%114% -81%55%25%-63%-66%-19%9% -15%74%20%22%52%-38%-45%-37%-57%-72%-60%

-66%12%31%

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-42%

-62%

-69%

-69%

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-54%181%-37%-43%-28%-10%-28%-10%-5%49%-13%-16%

-33%37% 14% 180%-9%9%

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-64%

-68%30大中城市

-4%-31% -28%-20%-33%-29%-38% -40%-6%25% 13%41% 30% 26% 41% 50%27% 17%-1%-32%-21%

-25%-14%-33%-52%-24%

-25%一線城市-38% -34%-7%-24% -20% -21%-33%14%84%106%112% 118%168%100%-23%-11%-30%-24%13%-6%-45%-48%-61%-30%二線城市-22%-29% -28%-42%-26%-45% -46%21%66%51%16% 9% 22% 32%-3%6%0%183%163%175%-43%-23%-28%-18%-18%-16%-27%-37%-7%-4%-1%-40%-7%-19%-7%三線城市9%-10%-1%-42%-19%-11% -12%-43%-27% -25%-9%-19%-1%-2%1%2% 9% 12% 22%60%59%61%51%72%23%28%28%85%30%246%-80%-82%-78%-81%-16%-4%4%-8%-4%-2%

-17%-23%-4%-19%-19%-18%-20%-44%-27%-52%-51%-49%-45%-47%-44%-47%-48%

-49%高頻跟蹤-二手房：量價(jià)齊跌，處于銷售探底階段數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院。注：1、極端值系春節(jié)銷售空檔交錯(cuò);

2、由于數(shù)據(jù)缺失，同比數(shù)值均按照可比口徑進(jìn)行調(diào)整。市場(chǎng)悲觀情緒蔓延成交轉(zhuǎn)化依然偏低，二手房呈現(xiàn)量價(jià)齊跌態(tài)勢(shì)。二季度開始市場(chǎng)悲觀情緒蔓延，此前熱度相對(duì)比較高的二手房市場(chǎng)也全面回落。二手房房價(jià)自5月起持續(xù)下跌，且跌幅呈擴(kuò)大趨勢(shì)。盡管進(jìn)入8月中介統(tǒng)計(jì)到訪數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)，但成交轉(zhuǎn)化率偏低，8月成交規(guī)模依然下臺(tái)階。15城二手房成交規(guī)模延續(xù)4月以來的下行態(tài)勢(shì)，8月1-20日二手房成交面積相較7月1-20日下降14

。銷量同比來看，8月1-20日同比下跌7.3，絕對(duì)值僅高于2021年處于近五年成交低位。分城市能級(jí)來看，8月主要是一線、二線城市同比跌幅擴(kuò)大,

三線城市有所好轉(zhuǎn)。8月1-20日，一線、二線、三線城市二手房同比分別為-18.7

、-10.0

、12.7

。分城市來看，僅深圳、杭州二手房市場(chǎng)較7月有所修復(fù)，8月1-20日同比均由負(fù)大幅轉(zhuǎn)正，環(huán)比也有所修復(fù)其余城市二手房市場(chǎng)較此前進(jìn)一步轉(zhuǎn)冷。二手房成交面積同比增速2023年1-8.20

8月中

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2月中2月上1月下1月中1月上12月11月10月9月8月2022年7月 6月5月4月3月2月1月北京11%-27%-23%-22%-10%-5%-12%34%31%83%31%32%-9%3%12%28%30%27%47%50%267%-61%-26%9%-38%-10%20%11%-14%-32%-38%-52%-28%-22%-34%-28%大連-37%-11%-2%-13%182%10%------------13%43%31%----------------成都47%-9%6%0%-4%-1%-17%19%40%83%53%86%69%88%143%122%71%125%113%102%320%-31%-35%164%9%128%425%140%307%315%300%341%145%169%156%188%南京38%-34%-7%-22%-16%-6%-15%16%25%56%39%93%66%101%107%162%124%83%52%41%315%-55%17%99%-28%-1%-2%-20%16%-11%-34%-43%-60%-49%-50%-45%蘇州20%-44%-10%-29%-23%-24%-26%-15%26%93%41%165%115%160%122%55%68%24%108%156%288%-76%-8%-18%-6%4%30%69%19%24%27%-41%-62%-30%-64%-20%杭州21%18%35%-23%-33%-46%-53%-43%-37%36%44%276%78%97%141%79%107%110%167%162%744%-72%-62%-43%5%48%42%6%6%-16%-18%-62%-69%-64%-51%-54%青島27%-15%-9%-4%-24%-15%-38%-13%-10%17%24%108%9%64%108%258%228%76%80%128%248%-38%-38%10%-7%10%86%13%3%-6%-17%-36%-48%-55%-28%-41%廈門-27%-50%-25%-56%-31%-40%-48%4%1%-2%-63%45%-65%5%-40%35%8%-2%9%-4%168%-79%-47%25%11%-27%-18%39%9%-20%-45%-28%2%-49%-39%-54%南寧61%11%61%37%53%244%-33%28%57%42%80%117%-22%127%314%155%163%86%104%172%419%-64%1%111%6%30%47%38%7%-31%64%44%-28%-26%-47%-32%佛山33%3%22%-14%18%21%-17%19%69%30%43%88%33%93%63%69%79%87%51%47%412%-65%-6%41%-15%22%6%47%-15%-16%-5%-27%-40%-31%-37%-45%揚(yáng)州88%116%-13%-33%-23%-15%-10%31%23%106%42%484%67%120%436%298%400%263%283%210%710%-8%64%51%155%135%124%140%-38%-8%-34%-52%-70%-36%-46%金華1%16%22%-54%22%-69%26%10%-44%27%40%4%75%8%-15%195%57%50%48%16%70%-85%-85%-80%-57%5%-39%-68%-61%-43%-39%-65%-67%-46%-66%-43%江門29%-12%13%25%-2%13%9%13%39%21%27%100%-16%30%89%127%63%14%14%91%670%-67%26%32%-26%-4%-30%-22%-28%-19%-33%-41%-19%5%-44%-44%城市累計(jì)30%-14%-1%-16%-6%-7%-21%12%27%57%34%87%18%69%82%93%85%75%80%82%324%-56%-26%33%-11%20%51%17%18%5%-1%-24%-32%-30%-33%-30%一線城市16%-21%-16%-21%-9%-4%-11%40%45%70%28%34%-5%12%25%39%54%41%53%60%289%-60%-26%6%-34%-7%27%9%-12%-29%-34%-47%-35%-35%-42%-39%二線城市32%-20%0%-14%-9%-10%-27%2%19%58%34%102%27%89%105%113%89%81%92%93%311%-52%-26%43%-2%31%76%34%54%34%21%-6%-30%-24%-23%-20%三線及以下47%20%15%-18%10%5%-10%19%40%45%42%107%18%92%89%129%122%109%84%76%472%-59%-25%39%-7%26%20%-5%-12%-16%-14%-29%-35%-39%-44%-43%深圳47%14%17%

-12%-5% 3% -6%70%83%31%18%44%22%71%116%164%1058%

199%96%134%

446%-52%-30%-2%-10%6%103%-4%3%-11%-4%-24%-61%-80%-69%-64%東莞89%20%

12%- - - - - - 74%46%59%-14%168%210%236%483%269%194%150%1360%

-39%-5%168%39%32%131%8%-19%--76%70%-47%-36%-35%量級(jí)：中介統(tǒng)計(jì)到訪量提升，但成交仍低位徘徊7月中央政治局會(huì)議召開后市場(chǎng)情緒有所提升，但成交仍處低位。中央政治局會(huì)議后，中介反映到訪熱度有邊際回升，但尚未有強(qiáng)力政策出臺(tái)，市場(chǎng)轉(zhuǎn)化率仍然較低。30大中城市成交面積數(shù)據(jù)依然延續(xù)6月趨勢(shì)，處于2018年以來同期最低水平。從周均成交來看，7-8月周均成交跌至200萬平方米附近，較1-6月的300萬方周均再度下臺(tái)階。分城市能級(jí)看，一線城市也跌落至近五年銷售同期最低水平，二三線城市延續(xù)末位態(tài)勢(shì)，商品房市場(chǎng)全面跌落。一線城市自第32周（8月第一周）后連續(xù)三周處于歷史同期末位。30大中城市商品房成交面積當(dāng)周值：三線城市30大中城市商品房成交面積當(dāng)周值：一線城市30大中城市商品房成交面積當(dāng)周值30大中城市商品房成交面積當(dāng)周值：二線城市02004006001

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512018 2019 2020 2021 2022 20230501001501

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512018 2019 2020 2021 2022 202301002003001

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512018 2019 2020 2021 2022 2023數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院。0501001501

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512018 2019 2020 2021 2022 2023單位：萬平方米800單位：萬平方米200單位：萬平方米400單位：萬平方米200全國銷售：7月銷售快速下行，市場(chǎng)信心恢復(fù)仍待時(shí)日商品房累計(jì)銷售面積及同比增速商品房單月銷售面積及同比增速受季節(jié)性因素及市場(chǎng)景氣持續(xù)偏弱影響，7月單月銷售面積創(chuàng)年內(nèi)新低，累計(jì)同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份全國商品房銷售金額、銷售面積累積同比分別為-1.5

、-6.5

，較1-6月分別減少2.6pct、1.2pct。銷售金額累計(jì)同比自今年3月轉(zhuǎn)正后，再度落入負(fù)增長區(qū)間，銷售面積累計(jì)跌幅持續(xù)擴(kuò)大。以可比口徑調(diào)整計(jì)算，7月單月銷售金額、銷售面積同比分別為-19.3

、-15.5

，銷售金額單月跌幅基本持平，銷售面積跌幅較6月減少2.7pct。季節(jié)性因素影響疊加市場(chǎng)景氣持續(xù)偏弱，7月單月量能創(chuàng)年內(nèi)新低。7月份國房景氣指數(shù)為93.78，連續(xù)4個(gè)月下跌，再創(chuàng)本輪下跌周期以來新低。7月下旬以來，雖然中央地方層面針對(duì)房地產(chǎn)政策頻繁表態(tài)。不過，截至目前尚未有強(qiáng)力救市政策出臺(tái)，而居民購房熱情降至階段性新低，因此7月延續(xù)下行趨勢(shì)。展望來看，市場(chǎng)對(duì)于政策出臺(tái)預(yù)期逐漸加強(qiáng)，不過考慮到本輪政策仍以“因城施策”為主。地方出臺(tái)具體政策偏慢，且從政策落地到市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)再到實(shí)際購買的傳導(dǎo)仍需時(shí)日，因此三季度銷售或仍將持續(xù)下行。四季度低基數(shù)效應(yīng)疊加政策提振，銷售或有所修復(fù)。我們維持2023年銷售面積的預(yù)期不變，預(yù)計(jì)全年銷售面積同比為-10.2，統(tǒng)計(jì)局基數(shù)調(diào)整后或?yàn)?4.3。%%%%2015-122016-122017-122018-122019-122020-122021-122022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-0730,00025,000100%80%200,000180,000160,00022.5%30%20%20,00015,00010,000-15.5%60%40%20%0%140,000120,000100,00080,00060,0006.5%7.7%1.3-0.12.61.9%-24.3%-3.6-0.4%

-0.9%-1.8%-5.3%10%-6.5%0%-10%5,000-20%-40%40,00020,000-20%0-60%0-30%2020-022020-052020-082020-112021-032021-062021-092021-122022-042022-072022-102023-022023-05商品房單月銷售面積：萬平方米 單月同比：右軸 商品房銷售面積:累計(jì)值 累計(jì)同比：右軸數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院。注：根據(jù)統(tǒng)計(jì)說明，統(tǒng)計(jì)局對(duì)毀約退房的商品房銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行了修訂，對(duì)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查組發(fā)現(xiàn)的問題數(shù)據(jù)，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了改正，剔除非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資以及具有抵押性房價(jià)：下跌城市進(jìn)一步增多，一線城市二手房環(huán)比跌幅居前數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院70大中城市新建商品住宅價(jià)格單月同比70大中城市二手住宅價(jià)格單月同比70大中城市新建、二手住宅價(jià)格單月同比隨市場(chǎng)下行壓力加劇，7月房價(jià)進(jìn)一步下跌。7月全國70大中城市新房價(jià)格環(huán)比連續(xù)2月下跌，二手房環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下跌，且跌幅持續(xù)擴(kuò)大。7月房價(jià)下跌城市仍在增多，新房和二手房價(jià)格環(huán)比上漲城市分別僅有20個(gè)和6個(gè)。值得一提的是，一線城市二手房房價(jià)已連續(xù)3個(gè)月下跌，且7月環(huán)比跌幅居前，表明二手房市場(chǎng)進(jìn)入全面、深度調(diào)整階段。北京、上海、廣州、深圳二手房價(jià)格環(huán)比分別-0.6、-0.7、-1、-0.9

。-0.6%-3.1%2%0%-2%-4%-6%8%6%4%2020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-05新建商品住宅：同比二手住宅：同比2020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-05新建商品住宅：環(huán)比二手住宅：環(huán)比1.0%0.2%-1.5%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%2020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-05一線城市：同比二線城市：同比三線城市：同比2020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-05一線城市：環(huán)比二線城市：環(huán)比三線城市：環(huán)比-1.4%-2.7%-3.5%5%0%-5%-10%15%10%2020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-05一線城市：同比二線城市：同比三線城市：同比70大中城市新建、二手住宅價(jià)格單月環(huán)比70大中城市新建商品住宅價(jià)格單月環(huán)比70大中城市二手住宅價(jià)格單月環(huán)比0.8%1.5%1.5%0.6%0.4%1.0%1.0%0.2%0.5%0.0%0.5%0.0%-0.2%-0.4%-0.6%-0.2%-0.5%0.0%-0.5%-1.0%-0.2%-0.3%0.0%-0.5%-1.0%-0.5%-0.4%-0.8%2020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-05一線城市：環(huán)比二線城市：環(huán)比三線城市：環(huán)比開發(fā)：

房企拿地投資信心不足，

投資端壓力延續(xù)土地市場(chǎng)：景氣度進(jìn)一步惡化，僅部分核心城市核心地塊維持熱度數(shù)據(jù)來源：中指研究院，招商銀行研究院7月土地市場(chǎng)熱度進(jìn)一步回落。除去供給不足原因，市場(chǎng)本身景氣也在惡化。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，7月全國商住土地成交建面、出讓金單月同比分別為-35.7、-44.6，其中，土地出讓金單月降幅較6月擴(kuò)大11.7pct。7月出讓金同比降幅擴(kuò)大，一方面與集中供地節(jié)奏有關(guān)，7月是集中供地小月，僅上海、杭州、南京三個(gè)城市進(jìn)行了集中供地。另一方面，受銷售市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱影響，房企拿地積極性不足，土地市場(chǎng)景氣度也在惡化。從7月溢價(jià)率和流拍率數(shù)據(jù)也可看出土地市場(chǎng)熱度有所下降。7月溢價(jià)率為4.7

，較上月降低1.3pct,而流拍率為14.4

，較上月上行5.0pct。累計(jì)跌幅也再度走闊，1-7月全國商住土地成交建面、出讓金累計(jì)同比分別為-28.3、-25.4，跌幅較上月分別擴(kuò)大1.5Pct，5.1pct。目前僅部分核心城市核心地塊還維持一定熱度。分能級(jí)看，7月，一線、二線、三線城市的平均溢價(jià)率分別為6.7、3.0、4.8

，相較上月分別下降1.6pct、2.1pct、0.6pct，其中二線城市溢價(jià)率降幅最快，土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)一定壓力。目前土地市場(chǎng)分化依舊，部分核心城市的核心地塊仍需搖號(hào)封頂成交，而絕大部分地塊以底價(jià)成交或經(jīng)歷流拍。展望來看，在銷售仍未企穩(wěn)，房企投資意愿低迷情況下，下半年土地市場(chǎng)仍面臨不小的壓力。土地溢價(jià)率與流拍率全國商住土地成交建筑面積及同比全國商住土地出讓金及同比4.7%14.4%50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%2020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-07平均溢價(jià)率流拍率-50%-60%40%30%20%10%0%-10%-28.3%-20%-30%-35.7%-40%01000020000300004000050000600002020-012020-062020-112021-042021-092022-022022-072022-122023-05成交規(guī)劃建面(萬㎡)單月同比-右軸累計(jì)同比-右軸-44.6%-80%-60%-40%0%-25.4%

-20%20%40%60%0200040006000800010000120002020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-05土地出讓金(億元)單月同比-右軸累計(jì)同比-右軸新開工、竣工、施工：新開工積極性仍然不足，竣工依舊強(qiáng)勁12新開工累計(jì)降幅持續(xù)擴(kuò)大。1-7月新開工面積累計(jì)同比為-24.5

，降幅較6月份擴(kuò)大0.2pct。以可比口徑調(diào)整計(jì)算，7月單月新開工面積同比為-25.9

，較6月份跌幅收窄4.4pct，但跌幅仍然較大。受銷售降溫影響，開發(fā)商開工積極性仍然不高。展望來看，新開工疲軟態(tài)勢(shì)是否能緩解，還需看政策對(duì)銷售端實(shí)質(zhì)帶動(dòng)作用。我們維持新開工面積2023年同比去年下降20

的預(yù)期。保交樓背景下竣工表現(xiàn)仍然較好，是地產(chǎn)指標(biāo)中的唯一亮點(diǎn)。1-7月竣工面積累積同比20.5

，增幅較1-6月份提升1.5pct。以可比口徑調(diào)整計(jì)算，7月份單月竣工面積同比增加33.1

，同比增幅較6月增加16.8pct。當(dāng)前開發(fā)商經(jīng)營策略仍以竣工資金回籠為主。展望來看，近期部分房企資金壓力再度增大或?qū)⒐び幸欢ㄓ绊?，不過保交樓背景下竣工仍相對(duì)樂觀。我們維持2023年竣工面積增速為10.0的預(yù)期。施工端延續(xù)弱勢(shì)。7月施工面積累積同比為-6.8

，跌幅持續(xù)擴(kuò)大。受新開工面積持續(xù)走弱，而竣工端持續(xù)修復(fù)的影響，施工面積持續(xù)低迷。展望來看，我們維持施工面積2023年同比下降7的預(yù)期。新開工、竣工、施工面積累計(jì)同比-6.8%-24.5%20.5%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%2019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112023-022023-05房屋施工面積:累計(jì)同比 房屋新開工面積:累計(jì)同比 房屋竣工面積:累計(jì)同比數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院；注1：21年為兩年平均增速；注2：據(jù)統(tǒng)計(jì)局說明，披露數(shù)據(jù)存在統(tǒng)計(jì)口徑調(diào)整與數(shù)據(jù)修訂，報(bào)告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，因此累計(jì)同比使用統(tǒng)計(jì)局披投資：房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅仍在擴(kuò)大，投資端持續(xù)承壓土地投資、建安投資累計(jì)同比房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)值及同比增速房地產(chǎn)開發(fā)投資額單月值及同比增速房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅進(jìn)一步下探，對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇拖累效應(yīng)擴(kuò)大。1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)同比為-8.5

，降幅較1-6月擴(kuò)大0.6pct。以可比口徑調(diào)整計(jì)算，7月單月同比為-12.2

，降幅較6月份擴(kuò)大1.9pct。在銷售弱勢(shì)，房企資金端壓力增加背景下，投資端持續(xù)下探。分項(xiàng)來看，1-7月土地購置費(fèi)、建安投資累計(jì)同比分別為-3.7

、-20.3

，降幅較上月分別擴(kuò)大1.1pct、0.3pct。去年至今年上半年土地市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況，持續(xù)拖累土地投資；而施工面積延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，房企投資意愿能力不足，導(dǎo)致建安投資累積同比持續(xù)探底。展望來看，銷售下行、房企資金承壓，使得地產(chǎn)企業(yè)的投資意愿及能力均不足。而年內(nèi)即使銷售有所好轉(zhuǎn)，但由于投資對(duì)銷售的反映存在滯后性，預(yù)計(jì)難以看到有較大修復(fù)。我們維持此前對(duì)于全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速的預(yù)期，統(tǒng)計(jì)局基數(shù)若不調(diào)整為-9.8

，調(diào)整后或?yàn)?7.5。數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院。注1：21年為兩年平均增速。注2：據(jù)統(tǒng)計(jì)局說明，披露數(shù)據(jù)存在統(tǒng)計(jì)口徑調(diào)整與數(shù)據(jù)修訂，報(bào)告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，因此累計(jì)同比使用統(tǒng)計(jì)局披1.0%6.9%7.0%9.5%9.9%7.0%4.4%-10.0%%-5.7-5.8%

-6.2%%-7.2

-7.9%-8.5%12%10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%-10%-12%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,0002015-122016-122017-122018-122019-122020-122021-122022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-07房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)值:

億元累計(jì)同比：右軸-12.2%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00002020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-032021-052021-072021-092021-112022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-032023-052023-07房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額單月值：億元單月同比：右軸-3.7%-20.3%-30%-20%-10%0%10%20%30%2020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-102023-022023-06土地購置費(fèi):累計(jì)同比建安投資:累計(jì)同比房企到位資金：市場(chǎng)低迷拖累銷售端回款，房企資金壓力加劇-11.5%-23.0%-1.0%-3.8%0%-10%-20%-30%-40%銷售回款延續(xù)下行，融資資金未見好轉(zhuǎn)。1-7月房地產(chǎn)到位資金累計(jì)同比為-11.2

，跌幅相比上月擴(kuò)大1.4pct。分渠道看，國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比分別為-11.5

、-23.0

、-3.8

、-1.0

。其中受低迷市場(chǎng)的影響，銷售回款成為本月房企到位資金下行的主要拖累項(xiàng)。定金及預(yù)收款降幅較1-6月擴(kuò)大2.9pct，個(gè)人按揭貸款同比由正跌負(fù)；融資端未見明顯好轉(zhuǎn)，持續(xù)拖累房企到位資金。國內(nèi)貸款同比降幅較1-6月擴(kuò)大0.4pct（此處為數(shù)據(jù)調(diào)整），自籌資金跌幅仍然較大。展望來看，考慮到政策出臺(tái)及效果尚不明朗，銷售資金短期難以改善。而部分房企再度出現(xiàn)流動(dòng)性承壓，信用信心修復(fù)艱難，融資端短期也難看到積極改變，預(yù)計(jì)年內(nèi)房企到位資金不容樂觀。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況40%30%20%10%2019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112023-022023-05國內(nèi)貸款：累計(jì)同比 自籌資金:累計(jì)同比 定金及預(yù)收款:累計(jì)同比 個(gè)人按揭貸款:累計(jì)同比數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院。注1：21年為兩年平均增速。注2：據(jù)統(tǒng)計(jì)局說明，披露數(shù)據(jù)存在統(tǒng)計(jì)口徑調(diào)整與數(shù)據(jù)修訂，報(bào)告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，因此累計(jì)同比使用統(tǒng)計(jì)局披政策：

中央地方積極表態(tài)，需持續(xù)關(guān)注政策具體落地總體基調(diào)：中央政治局會(huì)議后各部委頻繁表態(tài)，政策出臺(tái)預(yù)期增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)2022.3-62“因城施策”

為主①二線“因城施策”開啟，高頻但力度?。阂?月二線城市鄭州出臺(tái)實(shí)質(zhì)性放松政策為信號(hào)，后續(xù)長三角、珠三角熱點(diǎn)城市在內(nèi)的二線城市基本都出臺(tái)了限購、限貸放松政策②中央、銀保監(jiān)下調(diào)首套房貸款利率下限③

金融監(jiān)管部門推動(dòng)AMC介入房企疏困2022.

10-124金融端放開轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)性寬松政策對(duì)象、工具箱范圍上明顯擴(kuò)展：①信貸

(11.11)“十六條”②債券

(11.8)

重啟“第二支箭”，提供2500億元支持民企債券融資③股權(quán)

(11.28)

放開存量房企股權(quán)融資④預(yù)售監(jiān)管資金

(11.14)商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金2021.9-2022.21金融端嚴(yán)監(jiān)管糾偏①2021.9.27貨幣政策委員會(huì)首提“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”邊際放松此前嚴(yán)監(jiān)管的個(gè)人住房按揭貸款②央行、銀保監(jiān)、證監(jiān)會(huì)等發(fā)言人在多個(gè)場(chǎng)合提到“支持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放”、支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)通過發(fā)行債券、貸款等方式兼并收購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目2022.7-93保項(xiàng)目保交樓①2022.7.28

中央政治局會(huì)議首提“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”②8月，中央通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持“

保交樓”

，

金額約2000億元③“930”中央政策組合拳以降低“剛需剛改”購房成本為主風(fēng)險(xiǎn) 增長 民生 增長2022.

12-2023.65提振需求化解風(fēng)險(xiǎn)12月經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、23年兩會(huì)政府工作報(bào)告：①釋放需求：“支持住房改善”

、“支持剛性和改善性住房需求”②防風(fēng)險(xiǎn)：有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。防止無需擴(kuò)張③長效機(jī)制：“加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)”

、“解決好新市民青年人等住房問題”增長&風(fēng)險(xiǎn)2023.76適應(yīng)新供求關(guān)系7月中央政治局會(huì)議定調(diào)積極：①?zèng)]有提及房住不炒②定調(diào)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化③首提“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”④

因城施策更好滿足居民剛性和改善性住房需求防風(fēng)險(xiǎn)：央行、國家金融監(jiān)管總局將“十六條”中有關(guān)存量及配套融資的部分政策延期至2024年底7月中央政治局會(huì)議后各部委陸續(xù)響應(yīng)，政策預(yù)期增強(qiáng)，仍待具體落地。7月中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的政策表述明顯轉(zhuǎn)向，隨后，住建部部長倪虹積極響應(yīng)，同時(shí)提出三大明確落地方向，包括降首套房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策舉措。北京、深圳、廣州、上海等一線城市的住建部門也陸續(xù)做出積極表態(tài)。央行、外管局也公開表態(tài)，明確要求引導(dǎo)個(gè)人貸款利率和首付比例下行，同時(shí)指導(dǎo)商業(yè)銀行下調(diào)存量貸款利率。一系列中央表態(tài)和地方響應(yīng)，提振了市場(chǎng)情緒，政策出臺(tái)預(yù)期增強(qiáng)，新一輪的地方及房地產(chǎn)金融政策或?qū)㈥懤m(xù)出臺(tái)，未來仍需關(guān)注政策具體落地情況及對(duì)地產(chǎn)銷售的實(shí)際帶動(dòng)作用。按揭貸款：按揭早償疊加銷售轉(zhuǎn)弱，住房貸款下行壓力增大數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院；注1：2021年為兩年平均增速，2023年2月為1-2月累計(jì)同比。注2：據(jù)統(tǒng)計(jì)局說明，披露數(shù)據(jù)存在統(tǒng)計(jì)口徑調(diào)整與數(shù)據(jù)修訂，單月同比使用計(jì)算調(diào)整后的數(shù)據(jù)。地產(chǎn)銷售疲弱疊加早償壓力抬升，個(gè)人住房按揭貸款進(jìn)一步下行。截至7月，個(gè)人住房按揭貸款余額為38.5萬億，同比為-1.2

，較上月下滑幅度增加0.5pct。按揭貸款余額增速自2023年4月轉(zhuǎn)負(fù)以來持續(xù)下行，這是自2004年有統(tǒng)計(jì)以來首次出現(xiàn)的趨勢(shì)。按揭貸款下行一方面受到銷售疲弱的影響。當(dāng)前按揭貸款與銷售市場(chǎng)關(guān)系已轉(zhuǎn)變，按揭額度放松已不再能提振銷售市場(chǎng)，相反銷售疲弱會(huì)持續(xù)拖累按揭貸款投放。另一方面，按揭早償不斷增加，其中經(jīng)營貸置換按揭貸款不可忽視。存量房貸利率與新增房貸利率利差走闊背景下，居民存在經(jīng)營貸置換按揭貸款的動(dòng)力。7月居民中長期貸款減少672億元，環(huán)比減少5302億元，而6月數(shù)據(jù)卻出現(xiàn)異常沖高。如我們7月報(bào)所述，當(dāng)貸款置換操作存在時(shí)間差時(shí)，可能會(huì)造成當(dāng)月產(chǎn)生新增貸款，而下個(gè)月沖減存量貸款的現(xiàn)象。居民中長期新增貸款及同比增速個(gè)人住房按揭貸款余額及同比增速-300%-200%-100%0%100%200%300%100009000800070006000500040003000200010000-10002019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-05金融機(jī)構(gòu):新增人民幣貸款:居民戶:中長期:當(dāng)月值:億元同比-右軸-1.2%-5%0%5%10%15%20%1500002000002500003000003500004000002019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-122022-052022-102023-03個(gè)人住房貸款余額：億元個(gè)人住房貸款同比增速（右軸）部分首套房按揭利率降至4

以下的城市數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院，招商銀行研究院數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院，招商銀行研究院；注：統(tǒng)計(jì)截至8月20日百城首套、二套房新增利率情況8月首套、二套房貸利率均與上月持平。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，8月百城首套、二套房貸款利率分別為3.90

、4.81

，均與上月持平，維持歷史低位。5年期LPR維持“定力”，關(guān)注存量按揭利率下調(diào)可能。一方面，新增與存量房貸利差增大，引起按揭早償與經(jīng)營貸置換增多。若5年期LPR進(jìn)一步下調(diào)，或帶來更多的貸款置換需求卻對(duì)銷售市場(chǎng)刺激有限。另一方面，自首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制常態(tài)化以來，利率“因城施策”成為壓降首套房利率的主要政策。根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，截至6月末，全國343個(gè)城市中，100個(gè)城市下調(diào)或取消了房貸利率下限。值得一提的是，5年期LPR未下調(diào)，或?yàn)榇媪糠抠J利率調(diào)節(jié)讓出空間。7月以來央行頻繁提到“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。目前多數(shù)城市新增房貸與存量房貸利差高達(dá)60-100bp，存量降息了節(jié)省利息支出或能釋放部分需求。取消利率下限二線城市-三線及以下城市湛江、云浮、恩施、安慶、惠州、韶關(guān)、肇慶、江門、清遠(yuǎn)降至3.6%南寧清遠(yuǎn)降至3.7%廈門、鄭州珠海、常德、株洲、柳州、中山、揚(yáng)州、溫州、無錫降至3.8%石家莊、太原、福州、長春、哈爾濱、沈陽、天津、武漢秦皇島、泉州、唐山、麗水、岳陽吉林、四平、義烏、金華、徐州、常州、鹽城、漳州、淮安、衡水、衢州、馬鞍山、南平、無錫降至3.9%貴陽、蘭州陽江、宜昌、襄陽、包頭、瀘州、桂林、蚌埠、內(nèi)江、達(dá)州、中山、十堰、九江、洛陽、濮陽、贛州降至3.95%昆明、大連濟(jì)寧、阜陽、大理、平頂山、丹東駐馬店按揭利率：5年期LPR超預(yù)期未下調(diào)，關(guān)注存量按揭利率下調(diào)可能4.00%3.90%6.00%4.91%4.81%4.65%

4.60%4.45%4.20%3.5%4.0%4.5% 4.30%5.0%6.0%5.5%6.5%2021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-07首套房貸平均利率二套房貸平均利率五年期LPR因城施策：中央政治局會(huì)議后“四限”

政策放松進(jìn)展仍較緩慢2023年7.20-8.20月以來主要城市“四限”政策調(diào)整政策分類全國主要城市認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)放松鄭州（8.3）：中央政治局會(huì)議后唯一一個(gè)明確落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市。鄭州（8.3）：暫停執(zhí)行限售政策。限售放松金華（8.10）：2021年8月3日至2022年6月9日期間在金華市區(qū)范圍內(nèi)購買的新建商品住宅和二手住宅，自2023年8月16日不再執(zhí)行限售限制政策。南昌（8.17）：居民家庭通過公積金或商業(yè)銀行貸款購買住房的，首次購房首付比例最低執(zhí)行20%，二套房首付比例最低執(zhí)首付下調(diào)行30%。廈門（8.20）：二套房首付比例由50%降至40%。限購放松杭州余杭區(qū)（8月）：杭州市余杭區(qū)閑林街道天目山西路以南區(qū)域街道放寬限購，外地戶籍僅需1個(gè)月社保即可購買余杭區(qū)新房或二手房，本地戶籍無需社保，購買二套也不再受落戶5年限制。數(shù)據(jù)來源：招商銀行研究院；注：我們主要跟蹤2022.1之前嚴(yán)格限購限貸的城市政策放松情況7月中央政治局會(huì)議后地方陸續(xù)優(yōu)化限制性住房政策，二線及以下重啟政策放松。中央政治局會(huì)議后二三四線城市優(yōu)化政策陸續(xù)出臺(tái)，具體政策大多集中于公積金使用放寬、購房補(bǔ)貼、房票安置等，“四限”調(diào)整政策相對(duì)較少。7.20-8.20日，所有發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)整政策的城市中，僅鄭州一市明確指出全面落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，鄭州、金華兩市落地全面或局部取消住房限售措施，南昌、廈門下調(diào)首付比例。一線城市的住建部門也陸續(xù)做出積極表態(tài)，不過截至目前還未有具體政策出臺(tái)。整體看，8月政策強(qiáng)度仍然不高，具體政策出臺(tái)落實(shí)需要時(shí)日。2,0001,5001,00050002,50008/0108/0608/1109/0409/0910/0210/0710/1211/0511/1012/0312/0813/0113/0613/1114/0414/