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興華白云大道新市天朗項(xiàng)目營(yíng)銷方案天朗項(xiàng)目產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析項(xiàng)目預(yù)期均價(jià)20000-26000元/㎡產(chǎn)品面積總建筑面積套數(shù)戶數(shù)套數(shù)比高層洋房90㎡36961.6743650.70%110㎡24508.7023827.67%125㎡23378.3418621.63%1、項(xiàng)目產(chǎn)品以90㎡、110㎡、125㎡等三四房剛需戶型為主;2、項(xiàng)目產(chǎn)品為N+1、N+2戶型,實(shí)用率高;3、周邊交通、生活配套完善;項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)粵墾沙河南湖黃石云裳麗影25000君華香柏25000天河星薈20000一手均價(jià):22000一手均價(jià):20000二手均價(jià):17000二手均價(jià):15000二手均價(jià):15000二手均價(jià):17000同和京溪天河區(qū)越秀區(qū)一手均價(jià):31769二手均價(jià):12792一手均價(jià):29143區(qū)域價(jià)格分布200萬230萬260萬290萬320萬350萬一手一手二手一手一手天河越秀黃石同和二手二手170萬價(jià)格對(duì)比2、3房?jī)r(jià)格特征1、200萬左右可選擇范圍較大;2、與周邊區(qū)域二手均價(jià)相比,本項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯;3、周邊越秀、天河區(qū)價(jià)格相比本版塊價(jià)格偏高;客戶價(jià)格承受力分析面積單價(jià)總價(jià)首付30%貸款(二套首付70%)同和100220002200000660000154000024000240000072000016800002600026000007800001820000黃石2000020000006000001400000越秀2900029000008700002030000天河3100031000009300002170000結(jié)論:當(dāng)單價(jià)達(dá)到26000元/方時(shí),首套或二套首付壓力已接近購(gòu)買越秀區(qū)商品房首付,因此該價(jià)格段自住型客戶開始流失;本版塊與越秀天河區(qū)相比價(jià)格偏低,客戶可承受壓力更大;戶型對(duì)比分析:1、同和板塊余貨多為2、3房,同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)大;2、周邊同類產(chǎn)品泛濫,客戶選擇較多;
二房三房四房五房或以上復(fù)式合計(jì)消化率金湖花園總量
457653174已售
29484412169.54%云裳麗影總量284942
106
1332已售273906
98
127795.87%君華香柏廣場(chǎng)總量6011094294
1989已售443570230
124362.49%總計(jì)總量8852036339182533495已售716147625914644264175.57%消化率80.90%72.50%76.40%80.22%83.02%75.57%戶型總量比25.32%58.25%9.70%5.21%1.52%興華白云大道新市同和板塊客流分析客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成對(duì)本板塊印象意向區(qū)域關(guān)注點(diǎn)購(gòu)買集中周邊村民周邊金溪村、握山村等村民外來人口多、空氣質(zhì)量差、治安不好南湖板塊環(huán)境好南湖頤和山莊等項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位員工周邊醫(yī)院醫(yī)生、部隊(duì)軍人----本板塊項(xiàng)目項(xiàng)目配套、車位本板塊項(xiàng)目首購(gòu)型客戶廣州工作外地人價(jià)格較低、交通方便本版塊二手價(jià)格本版塊二手樓首改型客戶周邊二手樓業(yè)主----黃石板塊、本板塊學(xué)位黃石板塊、本版塊項(xiàng)目興華白云大道新市本地客戶想要什么分析:本片區(qū)客戶板塊意識(shí)不強(qiáng),易分流;本地村民和部分首改型客戶因環(huán)境、學(xué)位等原因選擇其他版塊;南湖黃石同和京溪學(xué)位環(huán)境當(dāng)?shù)卮迕袷状胃纳菩团d華白云大道新市項(xiàng)目定位:
首改型住宅目標(biāo)客群:周邊醫(yī)院醫(yī)生、教師、軍人、部分本版塊首改型客戶;家具節(jié)省空間配套全套家電交通配置休閑健身娛樂功能無線網(wǎng)絡(luò)引入具有較為豐富旅業(yè)管理資質(zhì)管理公司如何提升項(xiàng)目租值?二、產(chǎn)品定位N+1、N+2展現(xiàn)高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)高大的開敞空間,復(fù)式設(shè)計(jì),創(chuàng)意空間大;買一層送一層,高使用率;低總價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯,投資置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)??;商住兩用房可以注冊(cè)公司,可實(shí)現(xiàn)“底層辦公,上層睡覺”,擴(kuò)大客群。怎樣創(chuàng)造最高性價(jià)比價(jià)值怎樣創(chuàng)造最高性價(jià)比價(jià)值低總價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯,投資置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)小買一層送一層,高使用率商住兩用,擴(kuò)大客群高大的開敞空間,復(fù)式設(shè)計(jì),創(chuàng)意空間大N+1、+2ADBC誰會(huì)購(gòu)買這空間物業(yè)需要尋找一塊集“衣、食、住、行、玩、樂、商”于一體的地方給他們;但也接近于城市中心……有一定的學(xué)歷,處于事業(yè)發(fā)展期,對(duì)生活充滿激情與想象,喜歡自由個(gè)性的生活氛圍,活躍,對(duì)生活有自己獨(dú)特的看法,有智慧,有想法,有追求……任意交友、娛樂、休閑、旅游、游戲泡吧、購(gòu)物、電玩、玩藝術(shù)、聽音樂、上網(wǎng)、叫外賣、喝咖啡引領(lǐng)時(shí)代的潮流,他們享受生活中的一切,他們炫耀快樂有夢(mèng)想資訊爆炸年輕外地人在廣州工作的“新廣州人”薪金收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)支持不到高房?jī)r(jià);只能在城市挨高價(jià)房租;但他們需要擁有一個(gè)屬于年輕人的自由空間自我空間現(xiàn)在,我們展開對(duì)這種生活方式的尋找。擁有都市生活圈,自由、個(gè)性的生活空間,向往高層次的居住環(huán)境,向往與眾不同的擁有……制造一座城市的向往,尋找一個(gè)城市的精神于是,我們要做的,就是給予他們一個(gè)成熟的生活圈【交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)】突破僅示范單位是創(chuàng)意展示的做法,展示一體化交樓標(biāo)準(zhǔn),免除客戶日后裝修煩惱,提升項(xiàng)目亮點(diǎn)。帶著行李即可入住這里項(xiàng)目支撐價(jià)值亮點(diǎn)1項(xiàng)目產(chǎn)品建議不用煩惱裝修(帶全屋家私家電),50方當(dāng)80方住很方便、會(huì)所用IPAD、泳池、健身房、休閑咖啡廳,無線WIFI;不受約束的生活。項(xiàng)目支撐價(jià)值亮點(diǎn)2商務(wù)酒店、豪華大堂、回家用指紋鎖;與朋友喝咖啡、酒店訂餐、邀請(qǐng)朋友看汽車電影。項(xiàng)目支撐價(jià)值亮點(diǎn)3看IMAX,逛名店城、休閑娛樂、飲食街項(xiàng)目支撐價(jià)值亮點(diǎn)4酒店式物業(yè)管理(帶旅業(yè)資質(zhì))、商務(wù)配套服務(wù)、地鐵專線接駁項(xiàng)目支撐價(jià)值亮點(diǎn)5三、推廣策略1、黃金歷史高位2、股市起伏不定3、住宅限購(gòu)限貸機(jī)遇4號(hào)線海傍站2015年地鐵3號(hào)線延長(zhǎng)線開通2011年醫(yī)院進(jìn)駐、學(xué)校招生亞運(yùn)版塊商業(yè)持續(xù)發(fā)展剛需客首改客絕版160%實(shí)用率不限套數(shù)、不限購(gòu)?fù)顿Y靈活,退場(chǎng)方便面積小,總價(jià)低2分鐘接駁地鐵個(gè)性空間,全WIFI、休閑基地首創(chuàng)汽車電影院1分鐘名店城,吃盡大江南北讓龐大的潛在市場(chǎng),吸引投資客戶關(guān)注可以“衣、食、住、行、玩、樂、商”于一體的“城”、依賴亞運(yùn)城板塊發(fā)展的“城中城”可以1小時(shí)穿梭珠三角的“城““時(shí)尚衛(wèi)星城”形象訴求一座只有青年人個(gè)性張揚(yáng)的空間離開煩囂的城市,往來也只需30分鐘一座距離國(guó)家4A風(fēng)景區(qū)15
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