杭州市凱德置地來(lái)福士商業(yè)地塊策劃提案

凱德置地來(lái)福士商業(yè)地塊籌劃提案目錄第一局部工程概況及SWOT分析……….3-15第二局部區(qū)域內(nèi)同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析…….16-34第三局部工程定位以及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議….35-65第四局部市場(chǎng)運(yùn)作策略….66-81第五局部工程推廣策略….82-91第一局部工程概況及SWOT分析1.1地塊根本情況分析1.1.1區(qū)位概況工程地塊位于錢江新城核心區(qū)域，毗鄰未來(lái)杭州市行政中心、杭州大劇院、杭州市民中心和杭州國(guó)際會(huì)議中心占地面積40355平方米，總建筑面積約28萬(wàn)平方米。由凱德置地斥巨資傾力打造的一個(gè)集辦公樓、商場(chǎng)、五星級(jí)酒店和效勞性公寓于一體的綜合性工程，這是繼國(guó)內(nèi)上海、北京、成都之后，凱德置地在中國(guó)投資興建的第四個(gè)“來(lái)福士商業(yè)廣場(chǎng)〞。來(lái)福士商業(yè)廣場(chǎng)1.1.2交通狀況①大區(qū)位交通狀況錢江新城位于杭州老城區(qū)東南部，與錢塘江咫尺之遙，距離西湖風(fēng)景區(qū)約4.5公里，距離蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)18公里，所轄范圍：東臨錢塘江，南靠復(fù)興區(qū)塊，西依秋濤路，至錢塘江二橋、艮山西路，地理位置優(yōu)越，交通快速便捷，②區(qū)域內(nèi)交通狀況工程位于富春路以北、新建路以東，萬(wàn)象城和杭州市民中心之間，周邊路網(wǎng)四通八達(dá)，江錦路公交站，規(guī)劃軌道交通4號(hào)線，地鐵1號(hào)線、2號(hào)線近在咫尺，通過(guò)1號(hào)線可直達(dá)上海到杭州的瓷懸浮列車，是杭州未來(lái)的交通樞紐之一。錢江新城站1.1.3周邊環(huán)境根據(jù)我們的了解，到2021年錢江新城核心區(qū)將建設(shè)650萬(wàn)平方米的公建建筑體。目前，錢江新城正處于高速開(kāi)發(fā)階段，周邊杭州行政中心、大劇院、國(guó)際金融中心、市民中以及萬(wàn)象城等工程逐漸興起，再加上周邊中高檔住宅的陸續(xù)建成，3公里區(qū)域內(nèi)的居住區(qū)人口約有40萬(wàn)左右，工作人員將到達(dá)20萬(wàn)人。屆時(shí)區(qū)塊內(nèi)將會(huì)形成濃郁的商務(wù)、休閑、娛樂(lè)氣氛。1.1.4周邊配套根據(jù)我們的了解，除了來(lái)福士商業(yè)廣場(chǎng)〔8萬(wàn)方〕、凱德商業(yè)中心〔5萬(wàn)方〕和萬(wàn)象城〔24萬(wàn)方〕以外，錢江新城已經(jīng)沒(méi)有大宗的商業(yè)用地出讓，三個(gè)工程的商業(yè)局部占據(jù)了區(qū)域內(nèi)商業(yè)面積的半壁江山，加上波浪文化城地下購(gòu)物中心和其他商業(yè)分布，未來(lái)錢江新城將形成大約70萬(wàn)平方米左右的商業(yè)規(guī)模。除商業(yè)中心以外，還有大約30幢寫字樓，5幢星級(jí)酒店以及杭州行政中心、文化中心、公園等公建配套，共同構(gòu)筑了杭州未來(lái)的CBD中心。1.2工程地塊SWOT分析1.2.1優(yōu)勢(shì)①品牌優(yōu)勢(shì)：從開(kāi)發(fā)商品牌角度來(lái)看，作為全球知名集團(tuán)——新加坡嘉德置地集團(tuán)在華的全資子公司，凱德置地專門致力于高品質(zhì)住宅和商用房產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)與管理，在業(yè)界擁有良好的口碑和過(guò)硬的品牌支持；而來(lái)福士商業(yè)廣場(chǎng)更是其旗下成功的商業(yè)運(yùn)作品牌，“雙層品牌效應(yīng)〞使工程在未來(lái)的租售以及管理中處于優(yōu)勢(shì)。②區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本工程地塊位于萬(wàn)象城與市民中心之間，緊鄰杭州大劇院、杭州國(guó)際會(huì)議中心，是錢江新城的最核心區(qū)塊，根據(jù)“中心輻射效應(yīng)〞，屆時(shí)將會(huì)吸引來(lái)大量的人氣。③物業(yè)優(yōu)勢(shì)：本工程作為一個(gè)綜合性商業(yè)地產(chǎn)工程，分別規(guī)劃了辦公樓、商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)、五星級(jí)酒店和效勞性公寓四種物業(yè)形態(tài)，物業(yè)種類分布科學(xué)齊全，經(jīng)營(yíng)面廣，市場(chǎng)受眾范圍大，使工程本身更富競(jìng)爭(zhēng)力。1.2.2劣勢(shì)①規(guī)模劣勢(shì)：與同區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)工程相比，無(wú)論是80萬(wàn)平方米的萬(wàn)象城，還是34萬(wàn)平方米的高德商業(yè)廣場(chǎng)，在體量規(guī)模本工程都無(wú)法與之匹敵，特別對(duì)于僅商業(yè)購(gòu)物中心就占到24萬(wàn)平方米的萬(wàn)象城，加上其本身成熟的運(yùn)營(yíng)模式和萬(wàn)象城的品牌影響力，屆時(shí)一定會(huì)吸引大批的顧客和商家，進(jìn)而分割市場(chǎng)時(shí)機(jī)，因此我們?cè)谝?guī)模上處于劣勢(shì)。1.2.3時(shí)機(jī)①政策時(shí)機(jī)：杭州政府新的城市規(guī)劃，從“西湖時(shí)代〞逐漸進(jìn)入“錢塘?xí)r代〞。目前錢江新城的開(kāi)發(fā)正處于快速開(kāi)展階段，隨著世界著名企業(yè)總部的進(jìn)駐，為工程未來(lái)的辦公、商業(yè)、商務(wù)帶來(lái)巨大的贏利機(jī)遇。②區(qū)域消費(fèi)潛力：錢江新城4平方公里的核心區(qū)建成后，加上其周邊的居區(qū)，屆時(shí)人口將會(huì)到達(dá)40萬(wàn)左右，其中商務(wù)辦公人口將在20萬(wàn)以上。這些人的消費(fèi)能力非常強(qiáng)。隨著杭州商圈格局的演變，錢江新城必定回輻射到更廣的區(qū)域。所以，隨著錢江新城的崛起，必定為給本工程帶來(lái)更多的機(jī)遇。1.2.4威脅①競(jìng)爭(zhēng)威脅：一個(gè)4平方公里的區(qū)域，錢江新城30多幢寫字樓、5幢五星級(jí)酒店、70萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)以及假設(shè)干效勞式酒店和賓館，使工程面臨劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。而且今后幾年，預(yù)計(jì)每年推出的綜合性工程開(kāi)發(fā)量在40——60萬(wàn)平方左右米。特別是今明兩年，杭州寫字樓市場(chǎng)將集中放量，供給量的增大將導(dǎo)致劇烈的競(jìng)爭(zhēng)。第二局部區(qū)域內(nèi)同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析2.1區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)由于本工程是一個(gè)集辦公、商業(yè)購(gòu)物中心、五星級(jí)酒和服務(wù)性公寓于一體的綜合性工程，含括了對(duì)商務(wù)、財(cái)富、休閑、娛樂(lè)、時(shí)尚生活等各方面的訴求，與同一地段或區(qū)域內(nèi)其他綜合性工程類同，均具有很強(qiáng)的綜合性，因此市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常劇烈。2.1.1在寫字樓方面從錢江新城管委會(huì)我們了解到，到2021年錢江新城核心區(qū)將建成650萬(wàn)平方米的公建建筑，其中寫字樓占60%左右，約400萬(wàn)平方米。目前已經(jīng)超過(guò)200萬(wàn)平方米的寫字樓正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中。其中：●集美大廈高度：149米面積：約14萬(wàn)平方米用途：企業(yè)總部、金融辦公、商業(yè)投資公司：杭州集美房地產(chǎn)工程進(jìn)度：2005年開(kāi)始開(kāi)工●榮安大廈高度：100米面積：約3萬(wàn)方用途：辦公、餐飲和高級(jí)商務(wù)洽談中心投資公司：杭州榮安置業(yè)工程進(jìn)度：2021年2月結(jié)頂●尊寶大廈高度：160米面積：約11.5萬(wàn)方用途：企業(yè)總部、綜合辦公投資公司：浙江浙歐置業(yè)工程進(jìn)度：2006年元月正式開(kāi)工

●浙江財(cái)富·金融中心高度：150——268米面積：約14萬(wàn)用途：企業(yè)總部、金融辦公、商業(yè)投資公司：浙江特福隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司工程進(jìn)度：2006年5月26日開(kāi)工●日出錢塘大廈高度：160米面積：約5.5萬(wàn)方用途：企業(yè)總部、商業(yè)金融辦公投資公司：杭州日出錢塘工程進(jìn)度：2006年5月底●榮耀國(guó)際廣場(chǎng)高度：70—150米面積：約14.8萬(wàn)方用途：企業(yè)總部、商業(yè)金融、五星級(jí)酒店、酒店式公寓投資公司：浙江泛海建設(shè)投資工程進(jìn)度：2006年10月底開(kāi)工●國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)高度：100—150米面積：約20萬(wàn)方用途：酒店式效勞寫字樓、4星級(jí)商務(wù)酒店和時(shí)尚休閑街投資公司：浙江鑫亞建設(shè)投資開(kāi)發(fā)工程進(jìn)度：2007年8月11日正式開(kāi)工從以上列舉的工程當(dāng)中我們看出，7個(gè)工程里僅寫字樓物業(yè)就到達(dá)將近90萬(wàn)平方米，這與杭州寫字樓市場(chǎng)每年40萬(wàn)方的需求量相比還多一倍，因此工程的租售過(guò)程中會(huì)遇到較大的壓力。然而，值得我們注意的是，在現(xiàn)有開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，整體招商、企業(yè)自己用來(lái)做總部辦公樓的占到一般，因此真正面向市場(chǎng)的寫字樓較少。除了以上7個(gè)工程之外，還有萬(wàn)潤(rùn)·萬(wàn)象城、國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)、華聯(lián)·UDC時(shí)代、高德商業(yè)廣場(chǎng)等總共20個(gè)寫字樓物業(yè)，超過(guò)200萬(wàn)平方米的體量將持續(xù)推出。預(yù)計(jì)在今后3年內(nèi)，錢江新城每年推出的寫字樓面積將到達(dá)60萬(wàn)平方米左右，特別從2021年開(kāi)始將是該區(qū)域?qū)懽謽羌蟹帕侩A段。2.1.2商業(yè)購(gòu)物中心目前區(qū)域內(nèi)大規(guī)模的商業(yè)工程有萬(wàn)潤(rùn)·萬(wàn)象城、高德商業(yè)廣場(chǎng)，這兩個(gè)工程與來(lái)福士商業(yè)廣場(chǎng)并稱錢江新城的“三大商業(yè)巨頭〞。除此之外，還有波浪文化城等其他購(gòu)物中心，總面積將到達(dá)70萬(wàn)方左右。其中：●萬(wàn)象城購(gòu)物中心區(qū)位：錢江新城CBD核心區(qū)域，慶春東路與錢江路交匯處面積：總建筑面積80萬(wàn)方，商場(chǎng)24萬(wàn)平方米，共9層業(yè)態(tài)分布：商業(yè)、娛樂(lè)、休閑康體、餐飲等投資商：華潤(rùn)集團(tuán)工程進(jìn)度：2007年開(kāi)始全球招商2021年9月開(kāi)業(yè)●高德商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)位：錢江新城的核心區(qū)域內(nèi)，東至富春路，南至新業(yè)路，西至市民街，北至丹桂街。面積：總建筑面積月29萬(wàn)，其中商場(chǎng)5萬(wàn)平方米投資商：高地(維爾京群島)工程進(jìn)度：2007年11月底完成土地拍賣預(yù)計(jì)2021年上半年開(kāi)工高德商業(yè)廣場(chǎng)來(lái)福士廣場(chǎng)●波浪文化城區(qū)位：錢江新城核心區(qū)的主軸線上，南連城市陽(yáng)臺(tái)，西經(jīng)國(guó)際會(huì)議中心與解放東路相連，北穿過(guò)富春路與正在興建的市民中心相連，東面經(jīng)過(guò)杭州大劇院，與新業(yè)路相連。面積：約12萬(wàn)平方米投資商：杭州市錢江新城建設(shè)管委會(huì)工程進(jìn)度：預(yù)計(jì)于2021年全面建成投入使用波浪文化城2.1.3五星級(jí)酒店作為杭州的未來(lái)CBD中心，真正的主角應(yīng)該是商務(wù)樓和各種公建設(shè)施，因此酒店是其不可或缺的組成局部。目前，整個(gè)錢江新城核心區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)有四家五星級(jí)酒店和一家四星級(jí)酒店，他們分別是錢江時(shí)代廣場(chǎng)五星級(jí)賓館、華聯(lián)·UDC時(shí)代五星大酒店、浙江榮耀國(guó)際廣場(chǎng)五星級(jí)酒店、杭州萬(wàn)象城五星級(jí)酒和國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)的四星級(jí)商務(wù)酒店，加上本工程規(guī)劃的五星級(jí)賓館，總建筑面積大約在20萬(wàn)平方米左右。一個(gè)僅有4平方公里的土地上擁有五六家五星級(jí)的賓館酒店，在市場(chǎng)供求關(guān)系上顯然過(guò)于飽和。因此，未來(lái)這些酒店針對(duì)的市場(chǎng)范圍不應(yīng)僅限于錢江新城或杭州，而應(yīng)該著眼于整個(gè)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，甚至國(guó)際市場(chǎng)。加上目前杭州市中心內(nèi)已經(jīng)投入使用、或已經(jīng)運(yùn)營(yíng)成熟的五星級(jí)酒店，杭州未來(lái)酒店賓館市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度不言而喻。所以，要在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)，需要在酒店質(zhì)量檔次、配套標(biāo)準(zhǔn)、效勞、理念上做到與國(guó)際商務(wù)接軌，并將運(yùn)營(yíng)眼光投入國(guó)際環(huán)境中去，實(shí)現(xiàn)國(guó)際經(jīng)營(yíng)路線。2.1.4效勞性公寓根據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前杭州酒店式公寓、單身公寓、小戶型公寓在內(nèi)的工程數(shù)量總共20個(gè)。其中，直接把物業(yè)定位為“酒店式公寓〞的樓盤有近10個(gè)，包括世貿(mào)麗晶城、華潤(rùn)西子中心、鈦合國(guó)際、東方金座、紫晶商務(wù)城、深藍(lán)廣場(chǎng)、龍禧硅谷、凱恩西湖金座等，總建筑面積共11萬(wàn)平方米，1700多套。這些效勞性公寓都是近兩年才迅速興起的，而且租售情況都非常不錯(cuò)。2006年，華潤(rùn)西子中心、世貿(mào)麗晶城正式開(kāi)盤銷售；2007年3月份，鈦合國(guó)際、深藍(lán)廣場(chǎng)先后正式開(kāi)盤銷售，目前已都全部銷售完畢。從杭州錢江新城開(kāi)發(fā)管委會(huì)我們了解到，目前錢江新城核心區(qū)以及沿錢塘江一線正在規(guī)劃建設(shè)或已建成的純酒店式公寓或帶酒店式公寓、單身公寓等的綜合性工程大概有10個(gè)左右。其中包括已經(jīng)建成的鳳凰城、錢江國(guó)際商務(wù)中心和錢江新城核心區(qū)內(nèi)的萬(wàn)象城、華聯(lián)·UDC時(shí)代和浙江榮耀國(guó)際中心、浙江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)等著名工程。●鳳凰成〔產(chǎn)權(quán)式酒店〕區(qū)位：秋濤路與飛云江路交匯處總面積：13萬(wàn)平方米戶型面積：38——77平方米開(kāi)發(fā)商：浙江鳳凰城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司●錢江國(guó)際商務(wù)中心〔酒店式SOHO〕區(qū)位：上城區(qū)中河南路與飛云江路中間地塊(復(fù)興大橋邊)總面積：4.08萬(wàn)平方米戶型面積：40——120平方米開(kāi)發(fā)商：杭州休士卡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司●萬(wàn)象城酒店式公寓區(qū)位：慶春東路與錢江路交匯處總面積：25萬(wàn)平方米戶型面積：40——200平方米開(kāi)發(fā)商：華潤(rùn)集團(tuán)●華聯(lián)·UDC時(shí)代〔國(guó)際公館〕區(qū)位：總面積：約4.04萬(wàn)平方米戶型面積：40——200平方米開(kāi)發(fā)商：華聯(lián)開(kāi)展集團(tuán)針對(duì)杭州市區(qū)“高價(jià)房〞觸目皆是、銷售壓力日漸俱增的現(xiàn)狀，作為另一種頂級(jí)物業(yè)的酒店式效勞公寓因?yàn)槠浼饶芴峁┚频晔綄I(yè)效勞，又能提供私人公寓私密性的住宅形式而受到眾多高級(jí)白領(lǐng)和跨國(guó)公司駐地高管人員的青睞，使其在杭州能夠迅速興起。特別隨著杭州國(guó)際化大都市形象的進(jìn)一步明顯，世界500強(qiáng)企業(yè)的先后進(jìn)駐，以及錢江新城CBD商務(wù)中心的的崛起，進(jìn)一步催生了對(duì)效勞性公寓的巨大需求。預(yù)測(cè)在2021年左右，錢江新城一帶，加上杭州市中心、濱江、下沙等板塊的酒店式效勞公寓將突破100萬(wàn)方以上，屆時(shí)杭州對(duì)效勞性公寓將產(chǎn)生一種較為普遍化的需求。第三局部工程定位以及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議3.1工程綜合定位作為亞洲最大的上市地產(chǎn)公司之一嘉德置地集團(tuán)，在中國(guó)已建成綜合商業(yè)物業(yè)270000平方米，擁有和管理著28家購(gòu)物中心。并且擁有自己的合資公司雅詩(shī)閣效勞公寓信托等。因此擁有豐富的商業(yè)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和商業(yè)管理品牌模式。本工程是嘉德置地集團(tuán)旗下凱德置地繼上海、北京、成都之后，在中國(guó)內(nèi)地投資興建的第四個(gè)“來(lái)福士〞工程。凱德置地也希望以此重生凱德在上海和新加坡的成功模式。所以，工程的整體綜合開(kāi)發(fā)及其后續(xù)的運(yùn)營(yíng)將主要按照凱德置地“來(lái)福士〞模式進(jìn)行。作為錢江新城核心區(qū)塊內(nèi)一個(gè)集商務(wù)辦公中心、五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心和效勞性公寓于一體的綜合性商業(yè)工程，其表現(xiàn)了對(duì)財(cái)富、商務(wù)、購(gòu)物、消費(fèi)以及時(shí)尚生活的訴求。除此之外，由于工程毗鄰杭州大劇院、杭州市民廣場(chǎng)等城市文化中心，本工程還表現(xiàn)為對(duì)時(shí)尚文化的一種訴求。因此，本工程的綜合定位應(yīng)該表現(xiàn)以上幾個(gè)方面的訴求，同時(shí)注重與杭州特有的人文環(huán)境相結(jié)合，使凱得置地和“來(lái)福士〞品牌在中國(guó)內(nèi)地發(fā)揚(yáng)光大。所以，本工程的綜合定位為：筑就國(guó)際商業(yè)文化空間●定位解釋：該定位的創(chuàng)意直接來(lái)源于凱德置地的企業(yè)理念——“筑就人文生活空間〞，以“筑就國(guó)際商業(yè)文化空間〞為本工程的綜合定位，進(jìn)一步延續(xù)了凱德置地及其品牌商業(yè)的模式。除此之外，由于“商業(yè)〞囊括了“商務(wù)、購(gòu)物消費(fèi)、娛樂(lè)休閑、旅游〞等與人們工作生活有關(guān)的動(dòng)向，所以商業(yè)本身就是一種文化，即通過(guò)商業(yè)來(lái)詮釋新時(shí)代人們的生活理念、消費(fèi)理念，詮釋一種時(shí)尚的空間、一個(gè)精彩的空間?！皣?guó)際〞在此代表的不僅僅是“國(guó)際的、世界的〞，還代表了一種“包容性、開(kāi)放性和時(shí)尚性〞，因?yàn)橹挥邪?、開(kāi)放，才能海納百川，才能彰顯整體工程的國(guó)際品位。3.2工程規(guī)劃設(shè)計(jì)建議凱德置地在拿地初期就志在將其建造成全球地標(biāo)性品牌綜合工程——“來(lái)福士〞。因此，該工程不管在建筑風(fēng)格上，還是在建筑外形上都必須力求做到時(shí)尚創(chuàng)新，具有巨大的超前性。特別是本工程周邊一些公建同樣“標(biāo)新立異〞的時(shí)候，更需要我們花更多的心思，在建筑風(fēng)格和建筑外形上做出創(chuàng)新的構(gòu)架。以此凸顯工程的地標(biāo)性建筑特征。所以，在工程的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)上我們建議：3.2.1采用半圍合街區(qū)的規(guī)劃由于工程地塊方正規(guī)整，總占地面積40355平方米，因此工程具有開(kāi)闊的空間，有利于工程整體規(guī)劃布局。工程作為一個(gè)集辦公寫字樓、商業(yè)購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店以及服務(wù)性公寓于一體的綜合性工程，在工程的整體規(guī)劃布局上要求各物業(yè)既相對(duì)獨(dú)立，又相互聯(lián)系，互為整體。所以，我們建議:工程的整體規(guī)劃以半圍合式街區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)劃模式，以中央廣場(chǎng)為工程原點(diǎn)和景觀核心，并滲透到個(gè)單體建筑中去，將各局部有機(jī)聯(lián)系起來(lái)，形成一個(gè)時(shí)尚、開(kāi)放、包容、休閑的商業(yè)空間。3.2.2營(yíng)造中央花園無(wú)論是辦公、購(gòu)物，還是商務(wù)居住，都需要擁有一個(gè)良好的外部環(huán)境，因此我們建議：在工程的整體規(guī)劃上設(shè)置一個(gè)中央花園，營(yíng)造具有層次感的中央景觀、花園小品以及中央綠地、水景等，給人們營(yíng)造一個(gè)舒適寬敞的公共活動(dòng)空間，盡情享受無(wú)拘無(wú)束的休憩天地，充分滿足人們尋找新鮮的感覺(jué)和購(gòu)物體驗(yàn)。3.2.3立面營(yíng)造由于錢江新城是杭州未來(lái)之城，因此在建筑設(shè)計(jì)外形上必須擁有一定的創(chuàng)新性和超前性，不僅能夠與區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃相吻合，還需與國(guó)際品位相對(duì)接，這需要在建筑風(fēng)格以及立面上采用創(chuàng)新的設(shè)計(jì)元素。所以我們建議：各單體建筑可采用名貴的建筑材料，如大理石、鋁板等，采取波浪型外立面創(chuàng)意設(shè)計(jì)，將錢江新城獨(dú)特的濱水文化表達(dá)出來(lái)，并與周邊建筑風(fēng)格區(qū)別開(kāi)來(lái)，彰顯工程獨(dú)特的創(chuàng)新個(gè)性。3.2.4營(yíng)造觀景平臺(tái)由于工程毗鄰錢塘江一線江景和文化中心廣場(chǎng)，具有良好的自然景觀和人造景觀。我們建議在寫字樓、五星級(jí)酒店和效勞性公寓等單體建筑里營(yíng)造各式景觀平臺(tái)，為人們?cè)谵k公、休憩之余營(yíng)造一種優(yōu)美的景觀視覺(jué)，緩解工作的壓力和心身的疲勞。3.3單體設(shè)計(jì)建議由于工程由辦公寫字樓、五星級(jí)酒店、商場(chǎng)和效勞性公寓各個(gè)建筑單體組成，不同的物業(yè)形態(tài)應(yīng)該擁有自身不一樣的質(zhì)量檔次，不一樣的功能配套，不一樣的物業(yè)管理與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不一樣的戶型配比等等?？茖W(xué)合理的單體設(shè)計(jì)會(huì)使工程檔次、功能到達(dá)最大優(yōu)化，彰顯優(yōu)越的性價(jià)比。就此，我們提出以下合理化建議。3.3.1辦公寫字樓●大堂空間布局作為進(jìn)入寫字樓的必經(jīng)之地，商務(wù)交流的第一場(chǎng)所，大堂的形象不僅代表著整幢寫字樓的形象，同時(shí)也代表著寫字樓內(nèi)各家公司的形象，因此我們建議大堂的面積應(yīng)在500平方米以上，內(nèi)空高不小于9米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.5米以上，以此形成開(kāi)闊舒適的公共空間；同時(shí)規(guī)劃有商務(wù)洽談功能和休閑功能，內(nèi)設(shè)各種智能化設(shè)施，使其更具人性化；在裝修上，采用高貴環(huán)保型材料，營(yíng)造開(kāi)放式辦公環(huán)境，設(shè)計(jì)更多的公共休閑空間及樓宇內(nèi)立體綠化，從實(shí)質(zhì)上卻提高寫字樓的品質(zhì)形象。●室內(nèi)外景觀的營(yíng)造良好的景觀可增加寫字樓的檔次系數(shù)，提升寫字樓的附加值。其中良好的景觀包括對(duì)外部現(xiàn)成景觀的充分利用以及內(nèi)部自身營(yíng)造的人文景觀。所以我們建議：根據(jù)本工程地處錢江新城的核心區(qū)域，毗鄰行政中心和文化中心，矗立于錢塘江畔，因此寫字樓在規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候應(yīng)充分考慮這些外部景觀優(yōu)勢(shì)，從視覺(jué)寬度和高度上做到最大限度的“納景〞，營(yíng)造舒適的景觀視覺(jué)效果。在內(nèi)部景觀的營(yíng)造上，引進(jìn)綠色生態(tài)理念，在大堂商務(wù)洽談空間、休閑空間、走廊等公共空間，放置室內(nèi)綠色盆景，打造健康理念，充分滿足國(guó)際化商務(wù)需求的交流、休閑、輕松、愉悅的氣氛?！袷覂?nèi)功能配套一個(gè)國(guó)際化商務(wù)寫字樓，必須擁有完善的功能配套。在功能方面除了商務(wù)辦公之外，還應(yīng)囊括會(huì)議、展示、商務(wù)效勞等功能；在配套方面，應(yīng)全面表達(dá)智能、環(huán)保、節(jié)能能。所以，我們建議：①會(huì)議室：寫字樓應(yīng)設(shè)置會(huì)議層次，設(shè)置大、中、小會(huì)議室，并將其統(tǒng)一安排在整棟大樓的同一樓層內(nèi)，供大樓內(nèi)所有企業(yè)使用。建議放置頂層，營(yíng)造“來(lái)福士景觀會(huì)議中心〞。②車位：車位問(wèn)題越趨成為寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)勝負(fù)的重要籌碼之一。一個(gè)高品質(zhì)的寫字樓，其車位配比應(yīng)該在1：1.5以上，這樣的配比可以有效解決停車難問(wèn)題的。所以我們建議，工程寫字樓的車位配比〔包括車庫(kù)和停車場(chǎng)〕應(yīng)到達(dá)1：2，甚至更多。③空調(diào)：目前，寫字樓市場(chǎng)上的空調(diào)系統(tǒng)根本采用的是集中式中央空調(diào)。但是隨著科技的開(kāi)展，這種空調(diào)系統(tǒng)已越來(lái)越不適合健康環(huán)保的要求，而且在使用上也存在不能24小時(shí)辦公的局限性，同時(shí)高昂的使用費(fèi)用也加重了中小企業(yè)的負(fù)擔(dān)。因此，我們建議采用復(fù)合式空調(diào)系統(tǒng)，在大堂、標(biāo)準(zhǔn)層、電梯廳等公共空間采用環(huán)保型的中央空調(diào)，在辦公室內(nèi)部配置分體空調(diào)或分戶式空調(diào)，從而解決了客戶要求24小時(shí)辦公的需求，同時(shí)獨(dú)立的空調(diào)系統(tǒng)也極大的降低了客戶的使用費(fèi)用?！裎飿I(yè)管理與效勞標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)管理與效勞是寫字樓檔次提升的重要因素，一個(gè)高品質(zhì)的寫字樓必須擁有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，所以我們建議引進(jìn)國(guó)際知名物業(yè)管理公司，提供高品質(zhì)的效勞。如第一太平戴維斯、戴德梁行、世邦魏理仕等?！駪粜团浔龋横槍?duì)寫字樓戶型的設(shè)置，一方面針對(duì)企業(yè)總部需求考慮，另一方面可根據(jù)中小企業(yè)的實(shí)際需要為其量身定做。①針對(duì)企業(yè)總部需求，設(shè)置整層筐架結(jié)構(gòu)，企業(yè)可根據(jù)實(shí)際需求自由分割組合，面積在1000平方米左右。②針對(duì)中小企業(yè)，可適當(dāng)設(shè)施一些中小戶型的單位寫字間，面積控制在90——250平方米之間，做到大小兼顧。3.3.2五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店作為工程的標(biāo)志性建筑單體，在外觀建筑造型上力求主題鮮明，獨(dú)具一格，并能在錢江新城核心區(qū)域內(nèi)建立起商務(wù)旅游的極其豪華氣派的形象；在內(nèi)部功能布局以及裝飾裝修上能與杭州特有的歷史、文化、自然環(huán)境相結(jié)合，恰到好處地表現(xiàn)和襯托出“來(lái)福士〞品牌的主題氛圍。除此之外，酒店內(nèi)各類設(shè)施一律按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)或超五星級(jí)配置，并嚴(yán)格采用五星級(jí)效勞。這些只是建設(shè)五星級(jí)酒點(diǎn)起碼標(biāo)準(zhǔn)，在同類競(jìng)爭(zhēng)中沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì)。因此，我們需要以差異化競(jìng)爭(zhēng)來(lái)突出其優(yōu)勢(shì)?！翊筇檬紫仍诿娣e要求上，建議在800平方米左右，內(nèi)空高9—15米之間，力求寬敞豪華，光線充足，有明顯休經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、商務(wù)洽談場(chǎng)所和休息空間，并提供五星級(jí)效勞，以詞營(yíng)造“生態(tài)陽(yáng)光大堂〞?！裾故緩d：建議設(shè)置一個(gè)不少于2000平方米的展示廳，為入住客人展]示各種時(shí)尚名品、精品●宴會(huì)大廳：設(shè)置一個(gè)宴會(huì)大廳，大約能容納500—800人同時(shí)用宴?！駹I(yíng)造觀光電梯：結(jié)合工程外部景觀優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造酒店觀光電梯。讓客人出入觀景，與風(fēng)景同在?！裨O(shè)置溫泉或滑雪場(chǎng)：設(shè)置溫泉浴池，或室內(nèi)滑雪場(chǎng)，為入住客人提供別樣的休閑環(huán)境和運(yùn)動(dòng)嬉戲空間?！窀郀柗蛲茥U練習(xí)場(chǎng)：建議設(shè)置室內(nèi)高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)〔不少于9洞〕，以培養(yǎng)客人高尚情趣和素養(yǎng)。●設(shè)行政樓層：建議設(shè)置功能齊全、品位高雅、裝飾華美的行政樓層，提供行政樓層專用效勞，如24小時(shí)管家式服。初此之外，在戶型配比上，一般五星級(jí)酒店70%客房的面積〔不含衛(wèi)生間〕不小于20平方米，為迎合國(guó)際商務(wù)需求，我們建議對(duì)一般客房的面積可做到36平方米以上，設(shè)置5個(gè)以上的總統(tǒng)套房，彰顯白金五星品質(zhì)。3.3.3商業(yè)購(gòu)物中心由于國(guó)內(nèi)的消費(fèi)模式不同，人們喜歡追求體驗(yàn)，他們?nèi)ド虉?chǎng)購(gòu)物主要的目的是去娛樂(lè)，去許找新的感覺(jué)和體驗(yàn)。所以，一個(gè)時(shí)尚、旺氣商場(chǎng)必須是一個(gè)暢通的活動(dòng)場(chǎng)所，一個(gè)良好的休憩空間，能夠給人一種良好的舒適感。因?yàn)槲覀兲岢こ桃园雵鲜降男问皆O(shè)計(jì)建造，按照工程的初步規(guī)劃，購(gòu)物中心的建筑面積將到達(dá)8萬(wàn)平方米，幾乎占到工程總建筑面積的1/3。所以，購(gòu)物中心空間開(kāi)闊，適合設(shè)計(jì)成一個(gè)開(kāi)放型的社區(qū)中心，或SHOPINGMALL的形式，以此打破常規(guī)的商業(yè)布局理念，營(yíng)造新杭州頂級(jí)的國(guó)際購(gòu)物中心。●商業(yè)購(gòu)物中心空間設(shè)計(jì)建議：商業(yè)場(chǎng)所創(chuàng)造價(jià)值的空間主要在建筑內(nèi)部空間，因此在傳統(tǒng)商業(yè)工程設(shè)計(jì)中往往會(huì)充分利用室內(nèi)每一寸空間來(lái)提高出租面積，而不舍得犧牲掉局部?jī)?nèi)空間去營(yíng)造公共空間。但是在商場(chǎng)內(nèi)如果擁有可供客人停留、休憩的公共空間，就可以吸引顧客停留和休息，進(jìn)而消費(fèi)，這樣每一個(gè)店鋪的收益會(huì)更大。特別對(duì)于一個(gè)人氣旺的商場(chǎng)，擁有寬敞的公共活動(dòng)場(chǎng)所，開(kāi)展商可以收取更多的租金，從而得到更多的收益。所以我們建議：商業(yè)購(gòu)物中心可考慮多設(shè)計(jì)公共空間，創(chuàng)造一個(gè)讓人有很好體驗(yàn)和休憩的場(chǎng)所，吸引人氣、促進(jìn)消費(fèi)，使商業(yè)空間價(jià)值最大化?！裆虡I(yè)購(gòu)物中心外形建議：由于商業(yè)中心在整個(gè)工程中相對(duì)獨(dú)立，因此起主體外形設(shè)計(jì)上可采取透明穹頂設(shè)計(jì)，為購(gòu)物中心引進(jìn)自然光，這既可節(jié)約能源，又能使建筑與自然的完美融合，彰顯生態(tài)性。透明穹頂設(shè)計(jì)●將室外綠化引進(jìn)購(gòu)物中心內(nèi)：建議在購(gòu)物中心周圍營(yíng)造景觀花園，并將花園綠地、水景連接到購(gòu)物中心自然空間內(nèi)，營(yíng)造舒適宜人的購(gòu)物環(huán)境?！裆虡I(yè)業(yè)態(tài)分布建議：作為一個(gè)國(guó)際化購(gòu)物中心，商品的質(zhì)量、檔次、品牌等都需要與國(guó)際接軌，因此工程必須擁有世界頂級(jí)品牌作為支撐。所以，我們建議：購(gòu)物中心需要?jiǎng)澐忠欢ǖ膮^(qū)域〔比如一整層〕，引進(jìn)世界著名的品牌，如路易威登、迪奧、古姿、SalvatoreFerragme等，打造“來(lái)福士世界名品匯〞國(guó)際級(jí)購(gòu)物中心的氣質(zhì)，以此全面拔高商業(yè)購(gòu)物中心的檔次和品位?！褓?gòu)物中心經(jīng)營(yíng)理念和效勞態(tài)度：一個(gè)好的購(gòu)物中心，其經(jīng)營(yíng)理念和效勞態(tài)度往往能夠?yàn)橄M(fèi)者帶來(lái)愉悅和感動(dòng)的體驗(yàn)，還可根據(jù)顧客的不同需求進(jìn)行效勞的延伸。所以，我們建議：對(duì)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理，引進(jìn)著名的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)和提供系統(tǒng)的效勞以外，還需從細(xì)節(jié)上對(duì)管理和效勞進(jìn)行延伸和拓展。如：專為行蹤不便的顧客而設(shè)置障礙通道以及家庭保姆式效勞；為嬰兒提供嬰兒車以及家庭式保姆效勞；在顧客購(gòu)物不方便攜帶時(shí)，效勞人員可幫助顧客送至車庫(kù)或直接送貨上門；可以替顧客泊車、照看小孩等。3.3.4效勞性公寓效勞管家，是效勞性公寓的靈魂；硬件配套，在效勞性公寓中扮演著重要的角色，然后在才是地段、戶型的配比等。因此，我們將著重從以上幾個(gè)方面給與相關(guān)合理性建議：●效勞管家：由于嘉得集團(tuán)擁有自己的合資公司——雅詩(shī)閣效勞公寓信托，在業(yè)界擁有良好的品牌和自己系統(tǒng)的管理模式，因此在效勞管家上我們主要以雅詩(shī)閣效勞公寓信托管理模式為主。但是，人們說(shuō)“入鄉(xiāng)隨俗〞，在雅詩(shī)閣效勞公寓信托運(yùn)用自身優(yōu)勢(shì)管理經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，還需要與杭州外鄉(xiāng)商務(wù)特色以及國(guó)際商務(wù)需求相結(jié)合。所以……我們建議：基于“住宅商禁〞政策和中小企業(yè)辦公需求，既提供商務(wù)居住效勞，又提供商務(wù)辦公效勞，以解決杭州中小性企業(yè)的辦公需求；提供可滿足職業(yè)經(jīng)理人高層商務(wù)會(huì)晤需求的服務(wù)；定期組織舉行烹飪學(xué)習(xí)班，教導(dǎo)公寓女主任如何烹飪各種美食物；設(shè)置寵物托管所和寵物醫(yī)院，為公寓主任照顧寵物等?！窆δ芘涮祝河布涮资侵苯颖磉_(dá)了效勞性公寓檔次的一個(gè)重要因素，因此在硬件配套上，效勞性公寓最講究的是既有家居的便利，又有酒店的檔次。所以，我們建議：品牌空調(diào)、電視機(jī)、洗衣機(jī)、冰箱等大件配套是最根本的，然而小配套才能表達(dá)效勞性公寓的無(wú)微不至，包括電燙斗、果盤、勺子、刀叉，甚至小到棉簽、創(chuàng)可貼、別針等，所有的這些效勞性公寓都能給你提供，讓你有居家的感覺(jué)。●戶型配比：根據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)研，杭州在銷售的酒店式公寓根本上都是以40—50平方米的小戶型為主，配有小型廚房及設(shè)施、設(shè)備；而上海成熟的酒店式公寓戶型一般都帶有一個(gè)廳面積在60平方米左右，大一點(diǎn)的甚至有四房，或者有躍層，非常豪華。國(guó)外頂級(jí)的酒店式公寓，除了五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，裝修非常豪華之外，其酒店客房通常分一居室、二居室、三居室、四居室和頂級(jí)閣樓，面積從45平方米到200平方米不等。這樣的戶型分割和出售或租賃存在著一定的關(guān)系，一般來(lái)說(shuō)小戶型適合銷售，而大戶型比較有家的感覺(jué)，更對(duì)外籍高管的胃口。因此……作為一個(gè)與國(guó)際接軌的工程，在戶型的配比上也應(yīng)該與國(guó)際上商務(wù)接軌，配比不同面積和戶型，迎合不同的商務(wù)人士的需求。所以我們建議：工程的戶型類型也應(yīng)該分為一居室，二居室，三居室，甚至四居室頂級(jí)閣樓，面積在50——200平方米之間。第四局部市場(chǎng)運(yùn)作策略4.1整體工程的市場(chǎng)運(yùn)作策略由于工程是一個(gè)集辦公樓、商場(chǎng)、五星級(jí)酒店和效勞性公寓于一體的綜合性商業(yè)工程，各類物業(yè)類型針對(duì)的客戶群體不同，進(jìn)入市場(chǎng)的先后順序有別。根據(jù)本工程的綜合特征，結(jié)合錢江新城整個(gè)商業(yè)氣氛，我們建議以“商業(yè)先行〞，即首先營(yíng)造商業(yè)購(gòu)物中心，以商場(chǎng)聚攏人氣，從而帶動(dòng)五星級(jí)酒店、寫字樓和效勞性公寓的租售。本工程作為一個(gè)長(zhǎng)線投資型工程，我們認(rèn)為其首先遇到的難點(diǎn)在于寫字樓和效勞性公寓。針對(duì)各類物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作，我們提出以下相關(guān)建議：4.1.1針對(duì)商業(yè)購(gòu)物中心由于散售不利于資產(chǎn)的有效保值和增值，甚至?xí)?dǎo)致產(chǎn)品質(zhì)量和效勞管理的質(zhì)量的下降。所以，我們建議：本工程應(yīng)繼續(xù)沿襲新加坡、上海“來(lái)福士〞成功的經(jīng)營(yíng)模式，將其產(chǎn)權(quán)自己持有，并統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，從而促進(jìn)錢江新城核心區(qū)塊的繁榮。

從目前錢江新城的整體規(guī)劃來(lái)看，區(qū)塊內(nèi)總共70萬(wàn)平方米的商業(yè)購(gòu)物中心面積，針對(duì)4平方公里的未來(lái)之城及其輻射的區(qū)域，需求已經(jīng)不是問(wèn)題。關(guān)鍵在于培育和引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，即將之前的“武林商圈〞、“西湖時(shí)代〞的部分客源引導(dǎo)到錢江新城來(lái)，這不僅需要政府行為的的協(xié)助，還需要各商場(chǎng)充分挖掘自身優(yōu)勢(shì)和亮點(diǎn)，共同鑄就“錢江新時(shí)代〞。4.1.2針對(duì)寫字樓目前錢江新城公建開(kāi)發(fā)量根本呈現(xiàn)“高開(kāi)低走〞態(tài)勢(shì)，預(yù)測(cè)今明兩年將是杭州寫字樓市場(chǎng)集中放量階段。而針對(duì)杭州每年40萬(wàn)平方米的需求量，杭州寫字樓將面臨劇烈的競(jìng)爭(zhēng)。怎么樣在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)竟取勝？我們認(rèn)為工程的開(kāi)發(fā)應(yīng)持有以下兩方面的對(duì)策：●差異化市場(chǎng)定位要想在競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)，除了需要與傳統(tǒng)黃龍、武林、慶春、濱江板塊不同之外，還需要與同一區(qū)域內(nèi)其他寫字樓定位有別。因此，為吸引客戶，本工程寫字樓應(yīng)提出自己新潮概念，如生態(tài)寫字樓、24小時(shí)寫字樓、生活性寫字樓等，以個(gè)性化贏得客戶青睞?！衽c區(qū)域招商相結(jié)合錢江新城作為提升杭州城市競(jìng)爭(zhēng)力，融入國(guó)際舞臺(tái)的領(lǐng)頭雁工程，所以在工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要與區(qū)域招商相結(jié)合，借勢(shì)招商，包括吸引國(guó)內(nèi)外大公司、大集團(tuán)、大財(cái)團(tuán)總部以及世界500企業(yè)入住。4.1.3針對(duì)效勞性公寓杭州酒店式公寓行情一路看好，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前杭州市中心內(nèi)已開(kāi)發(fā)或在銷售的酒店式公寓就有10個(gè)左右；錢江新城一帶規(guī)劃建設(shè)的純酒店式公寓或帶酒店式公寓的綜合性工程也有10個(gè)左右，加上拱墅、濱江、下沙等地，均不乏同類物業(yè)的開(kāi)發(fā)，因此未來(lái)酒店式公寓競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。針對(duì)本工程酒店式公寓的市場(chǎng)運(yùn)做問(wèn)題上，我們提出了以下兩方面的建議：●酒店式公寓的租售問(wèn)題：根據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)研，除了世貿(mào)麗晶城14層以下酒店式公寓由開(kāi)發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)之外，杭州根本沒(méi)有租賃式效勞公寓，這與開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)理念、企業(yè)資金實(shí)力等方面的因素有關(guān)。而作為一種長(zhǎng)線投資的物業(yè)，雖然其資金回報(bào)速度會(huì)慢一點(diǎn)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這確實(shí)是一個(gè)能夠促進(jìn)企業(yè)資產(chǎn)增值的企業(yè)投資模式。而且，凱德置地?fù)碛衅煜潞腺Y公司——詩(shī)雅閣效勞公寓信托，擁有豐富的酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和品牌。所以，我們建議：本工程酒店式公寓可由投資商統(tǒng)一持有，統(tǒng)一出租，統(tǒng)一管理；或可考慮將一半的面積分割出售，自己持有一半產(chǎn)權(quán)，在管理經(jīng)營(yíng)上由詩(shī)雅閣統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)?！窬频晔焦⒌墓芾韱?wèn)題管理是酒店式公寓的靈魂，酒店管理公司的好壞決定著服務(wù)性公寓的品質(zhì)，這也是我們簡(jiǎn)直有開(kāi)展商自己持有的一個(gè)主要的原因。因?yàn)椋绻麑⒄本频晔焦⒎指畛尚∶娣e進(jìn)行出售，雖然有利于回籠資金，但是卻不利于管理，甚至?xí)绊懙焦芾淼馁|(zhì)量。所以，我們建議：本工程的服務(wù)性公寓在由開(kāi)展商統(tǒng)一持有的根底上，運(yùn)用自身的品牌優(yōu)勢(shì)和管理模式，統(tǒng)一管理。4.2市場(chǎng)定位4.2.1市場(chǎng)區(qū)域定位一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)建筑面積在5萬(wàn)方左右的商場(chǎng)，有15萬(wàn)左右的人就能夠支撐起來(lái)。錢江新城4平方公里的核心區(qū)建成后，總居住人口將到達(dá)35左右，相當(dāng)與一個(gè)興旺的中等縣城的規(guī)模，其中商務(wù)辦公人員將在20萬(wàn)左右。作為白領(lǐng)、商務(wù)一族，這些人的消費(fèi)能力非常強(qiáng)。同時(shí)，從核心區(qū)域向外輻射3公里就有50萬(wàn)人口；輻射5公里就有150萬(wàn)人口，更不用說(shuō)整個(gè)杭州以及杭州以外的購(gòu)置能力了。這些人足可以撐起錢江新城核心區(qū)的消費(fèi)。所以……在市場(chǎng)區(qū)域的定位上應(yīng)有三個(gè)層次：

第一層：以錢江新城核心區(qū)塊為主；第二層：以錢江新城核心區(qū)塊輻射的范圍以及整個(gè)杭州市為輔助；第三層：以杭州周邊城市以及其地區(qū)為補(bǔ)充。4.2.2目標(biāo)客戶群體定位作為一個(gè)綜合性商業(yè)工程，各物業(yè)針對(duì)的客戶群體不同。特別是作為開(kāi)展商自己持有、用于長(zhǎng)線投資的工程，其將直接面臨效勞終端客戶。所以，在整體工程客戶群的定位上既區(qū)別一般住宅工程，又與一般出售型商業(yè)工程不同。以下針對(duì)不同的物業(yè)類型，我們給工程作出了相關(guān)的客戶群定位分析：

●辦公寫字樓相對(duì)于杭州每年40萬(wàn)平方米的寫字樓的需求量以及整個(gè)錢江新城大約400萬(wàn)方的寫字樓體量，面對(duì)供求不均的局面，本工程的寫字樓物業(yè)面臨著劇烈的競(jìng)爭(zhēng)和壓力。以上我們提到，錢江新城大約有一半以上的寫字樓由知名入駐企業(yè)作為企業(yè)總部自用，一半左右的寫字樓用于開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一租售。所以，本工程辦公寫字樓的客戶群體主要以入住錢江新城的世界知名大型企業(yè)和杭州外鄉(xiāng)的中小企業(yè)為主?！裎逍羌?jí)賓館由于錢江新城內(nèi)眾多五星級(jí)酒店的興建，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。因此，這些五星級(jí)酒店不可能僅僅把市場(chǎng)定局在錢江新城內(nèi)，而是將市場(chǎng)普及整個(gè)錢江新城所輻射的范圍，即整個(gè)大杭州。誰(shuí)贏得整個(gè)杭州市場(chǎng)，誰(shuí)就將在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中勝出。因此，本工程也不例外，其主要的市場(chǎng)區(qū)域范圍主要以錢江新城為主，并輻射到整個(gè)杭州地區(qū)；其客戶群主要來(lái)自全國(guó)乃至全世界的頂級(jí)商務(wù)人士?！褓?gòu)物中心隨著周邊高檔公寓的興建、錢江新城商務(wù)區(qū)的營(yíng)造，各種商業(yè)氣氛、居住氣氛和文化氣氛日趨成熟，輻射的范圍從錢江新城核心區(qū)不斷向外擴(kuò)展，逐漸形成了城東CBD商圈。因此，本工程購(gòu)物中心的消費(fèi)群體主要以錢江新城內(nèi)高檔社區(qū)居民、企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、企業(yè)高級(jí)管理人員以及企業(yè)老板為主，受輻射范圍的其他社區(qū)居民和其他民眾為輔?！裥谛怨暮贾莸木频晔焦⑶闆r來(lái)看，是否擁有絕佳的地段成為客戶選擇的首要標(biāo)準(zhǔn)。如世貿(mào)麗晶城70%以上的客戶選擇的原因便是看中了其處于黃龍商務(wù)區(qū)的獨(dú)特位置。由于本工程效勞性公寓位于錢江新城核心區(qū)域，因此本工程的客戶來(lái)源主要是駐杭企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)、職業(yè)經(jīng)理人以及其他高級(jí)管理人員等。第五局部工程推廣策略5.1工程整體推廣策略根據(jù)凱德置地商業(yè)開(kāi)發(fā)一貫的模式，本工程大局部產(chǎn)權(quán)或?qū)⒂型顿Y方持有，作為其長(zhǎng)線投資資產(chǎn)。因此，本工程無(wú)論是寫字樓、商場(chǎng)、酒店，還是效勞性公寓，將由持有方自主管理、租賃和經(jīng)營(yíng)，根本不存在著將各單體物業(yè)面積分割出售的情況，而是以租賃為主。所以，本工程整體的營(yíng)銷推廣主要針對(duì)的是租賃市場(chǎng)，特別是效勞性公寓和寫字樓方面；所以，工程的整體營(yíng)銷推廣策略主要