2023年收集房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析過關(guān)檢測試卷B卷附答案

2023年收集房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析過關(guān)檢測試卷B卷附答案

單選題（共50題）1、軟件工程項目質(zhì)量管理不包括()。A.質(zhì)量計劃B.質(zhì)量保證C.質(zhì)量控制D.質(zhì)量評級【答案】D2、與單向鏈表相比，雙向鏈表（）。A.需要較少的存儲空間B.遍歷元素需要的時間較短C.較易于訪問相鄰結(jié)點D.較易于插入和刪除元素【答案】C3、在面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計語言中，對象之間通過（請作答此空）方式進(jìn)行通信。以下關(guān)于好的面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計語言的敘述中，不正確的是（）。A.消息傳遞B.繼承C.引用D.多態(tài)【答案】A4、（）語言最適用于過程式程序設(shè)計。A.CB.HTMLC.JAVAD.PROLOG【答案】A5、軟件工程項目質(zhì)量管理不包括()。A.質(zhì)量計劃B.質(zhì)量保證C.質(zhì)量控制D.質(zhì)量評級【答案】D6、對于類定義：classA{public:virtualvoidfunc1(){}Voidfunc2(){}};classB:publicA{public:voidfunc1(){cout＜＜"classBfunc1"＜＜end1;}virtualvoidfunc2(){cout＜＜"classBfunc2"＜＜end1;}};下面敘述正確的是（）。A.A::func2()和B::func1()都是虛函數(shù)B.A::func2()和B::func1()都不是虛函數(shù)C.B::func1()是虛函數(shù)，而A::func2()不是虛函數(shù)D.B::func1()不是虛函數(shù)，而A::func2()是虛函數(shù)【答案】C7、用戶小王對某軟件的操作界面提出了以下四條改進(jìn)意見，其中，()是不需要考慮的。A.輸入信用卡號時應(yīng)該允許在其中插入空格B.顯示較長的說明信息時不要很快就消失C.輸入注冊信息時有些項應(yīng)該允許留空D.切換選項卡時，應(yīng)自動保存己修改的設(shè)置【答案】D8、結(jié)構(gòu)型設(shè)計模式涉及如何組合類和對象以獲得更大的結(jié)構(gòu)，以下()模式是結(jié)構(gòu)型模式。A.AdapterB.TemplateMethodC.MediatorD.Observer【答案】A9、2019年8月1日，某房地產(chǎn)估價公司對××市××區(qū)××路××號的在建商業(yè)大廈進(jìn)行了抵押評估。A.價值時點時的市場價值B.價值時點時的變現(xiàn)價值C.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價格－拖欠承包人的建筑工程價款－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款D.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價格－拖欠承包人的建筑工程價款與實際成交價的差價【答案】C10、用戶界面設(shè)計的原則不包括（56）A.適合用戶的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和操作習(xí)慣B.保持界面元素、布局與術(shù)語的一致性C.提供反饋機制，注重用戶體驗D.按照五年后的發(fā)展潮流進(jìn)行時尚設(shè)計【答案】D11、（）語言可以編寫Applet并通過Script程序調(diào)用執(zhí)行。A.FORTRANB.C++或C.HTMLD.JAVA【答案】D12、全身經(jīng)穴數(shù)目是A.359B.365C.349D.362【答案】D13、所有在函數(shù)中定義的變量都稱為（）。A.全局變量B.局部變量C.簡單變量D.寄存器變量【答案】B14、（）：Alocationwheredatacanbetemporarilystored.A.AreaB.DiskC.BufferD.File【答案】C15、UML中關(guān)聯(lián)是一個結(jié)構(gòu)關(guān)系，描述了一組鏈。兩個類之間（47）A.不能有多個關(guān)聯(lián)B.可以有多個由不同角色標(biāo)識的關(guān)聯(lián)C.必須有一個關(guān)聯(lián)D.多個關(guān)聯(lián)必須聚合成一個關(guān)聯(lián)【答案】B16、WWW服務(wù)器與客戶機之間采用（）協(xié)議進(jìn)行網(wǎng)頁的發(fā)送和接收。A.HTTPB.URLC.SMTPD.HTML【答案】A17、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ?，（）定義了父類和子類的概念。子類在原有父類接口的基礎(chǔ)上，用適合于自己要求的實現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實現(xiàn)稱為（45）。A.封裝B.繼承C.覆蓋（重置）D.多態(tài)【答案】C18、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價占到了60%，隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費了100萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。A.1060B.1160C.小于1060D.大于1160【答案】C19、一組無邏輯關(guān)系的語句在程序中多處出現(xiàn)，為了節(jié)省存儲空間，把這些語句放在一個模塊中，該模塊的內(nèi)聚是（）。A.邏輯內(nèi)聚B.偶然內(nèi)聚C.過程內(nèi)聚D.通信內(nèi)聚【答案】B20、以下關(guān)于軟件開發(fā)的敘述中，不正確的是()。A.軟件要設(shè)計得盡量通用，要盡量考慮到長遠(yuǎn)的需求和應(yīng)用領(lǐng)域的擴展B.軟件開發(fā)者對所開發(fā)軟件性能的了解程度取決于對該軟件的測試程度C.軟件越復(fù)雜則維護越困難，盡量保持簡潔是軟件設(shè)計的一條重要原則D.正常情況下，軟件維護期遠(yuǎn)超實現(xiàn)期，所以，降低維護成本比降低實現(xiàn)成本更重要【答案】A21、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計的基本思想是通過建立與客觀實際相對應(yīng)的對象，并通過這些對象的組合來創(chuàng)建具體的應(yīng)用，其中對象是指（）。A.數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的封裝體B.數(shù)據(jù)以及在其上操作的封裝體C.程序功能模塊的封裝體D.一組有關(guān)事件的封裝體【答案】B22、Insufficient（）cancauseaprocessortoworkat50%orevenmorebelowitsperformancepotential.A.mouseB.I/OC.documentD.memory【答案】D23、某保險公司推出的電腦損壞保險業(yè)務(wù)如下所述：每臺參保電腦每年需交付200元，當(dāng)電腦損壞時，可以獲得理賠金額1700元。據(jù)統(tǒng)計，每年約有10%的電腦損壞需要理賠，則該保險公司每年平均從每臺參保電腦獲益（）元。A.10B.30C.50D.100【答案】B24、專業(yè)程序員小王記錄的編程心得體會中，（）并不正確。A.編程工作中記錄日志很重要，腦記憶并不可靠B.估計進(jìn)度計劃時寧可少估一周，不可多算一天C.簡單模塊要注意封裝，復(fù)雜模塊要注意分層D.程序要努力文檔化，讓代碼講自己的故事【答案】B25、HTML頁面的“title主頁/title”代碼應(yīng)寫在（）標(biāo)記內(nèi)。A.body/bodyB.head/headC.font/fontD.frame/frame【答案】B26、程序中局部數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)測試通常在（）階段進(jìn)行，而全局?jǐn)?shù)據(jù)結(jié)構(gòu)測試通常在（）階段進(jìn)行。A.單元測試B.集成測試C.確認(rèn)測試D.系統(tǒng)測試【答案】B27、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.20％的首付款加上該首付款2年的利息B.20％的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在價值時點的本息值C.該店面無債務(wù)條件下在價值時點的正常市場價格減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在價值時點的現(xiàn)值之和D.2004年10月的購買價格，加上20％的首付款的二年利息和已償還月供在價值時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質(zhì)折舊.功能折舊和經(jīng)濟折舊之和，再減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點的現(xiàn)值之和【答案】C28、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A29、Oneofthebasicrulesofcomputersecurityistochangeyour（）regularly.A.nameB.computerC.deviceD.password【答案】D30、根據(jù)過去的一些數(shù)據(jù)以及經(jīng)驗?zāi)Ｐ?，人們往往可以總結(jié)出某種規(guī)律。按照這種規(guī)律，又可以對不久的未來做大致的預(yù)測。例如，已知f(0)=1，f(1)=1，f(2)=2，如果f(x)大致為二次多項式，則f(3)大致為()。A.2B.3C.5D.4【答案】D31、AWeb（）isoneofmanysoftwareapplicationsthatfunctionastheinterfacebetweenauserandtheInternet.A.displayB.browserC.windowD.view【答案】B32、詞法分析的作用是識別源程序中的（）。A.字符串B.單詞C.標(biāo)識符D.語句【答案】B33、一組對象以定義良好但是復(fù)雜的方式進(jìn)行通信，產(chǎn)生的相互依賴關(guān)系結(jié)構(gòu)混亂且難以理解。采用（請作答此空）模式，用一個中介對象來封裝一系列的對象交互，從而使各對象不需要顯式地相互引用，使其耦合松散，而且可以獨立地改變它們之間的交互。此模式與（）模式是相互競爭的模式，主要差別是：前者的中介對象封裝了其他對象間的通信，而后者通過引入其他對象來分布通信。A.解釋器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.觀察者(Observer)【答案】C34、若需將一個棧S中的元素逆置，則以下處理方式中正確的是（）。A.將棧S中元素依次出棧并入棧T，然后棧T中元素依次出棧并進(jìn)入棧SB.將棧S中元素依次出棧并入隊，然后使該隊列元素依次出隊并進(jìn)入棧SC.直接交換棧頂元素和棧底元素D.直接交換棧頂指針和棧底指針【答案】B35、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構(gòu)建屬于（）事物；依附于一個元素或一組元素之上對其進(jìn)行約束或解釋的簡單符號為（請作答此空）事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】D36、（）：Alocationwheredatacanbetemporarilystored.A.AreaB.DiskC.BufferD.File【答案】C37、若程序中使用的變量未設(shè)置初始值，則（）A.編譯時一定出錯B.運行時一定會出錯C.鏈接時一定出錯D.運行結(jié)果可能出錯【答案】D38、以下關(guān)于軟件測試的敘述中，不正確的是()。A.測試能提高軟件的質(zhì)量，但軟件的質(zhì)量不能完全依賴測試B.一般，難以做到徹底的測試，也不允許無休止地測試C.經(jīng)測試并改正錯誤后，發(fā)現(xiàn)錯誤較多的模塊比發(fā)現(xiàn)錯誤較少的模塊更可靠D.軟件測試的困難在于如何有效地進(jìn)行測試，如何放心地停止測試【答案】C39、若程序P經(jīng)編譯并鏈接后可執(zhí)行，則（）。A.P是正確的程序B.P中沒有語法錯誤C.P中沒有邏輯錯誤D.P在運行中不會出錯【答案】B40、完成一個房地產(chǎn)估價項目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價文書。A.制定估價報告內(nèi)部審核表可以保證審核標(biāo)準(zhǔn)的一致性、完整性和規(guī)范性B.估價師在完成估價項目時，應(yīng)盡可能的親自進(jìn)行實地查勘C.估價中的主要不同意見有助于估價機構(gòu)和估價師總結(jié)估價經(jīng)驗D.估價報告交接單要載明簽收日期、報告數(shù)量、交接人等【答案】B41、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】B42、在信息系統(tǒng)開發(fā)過程中，系統(tǒng)規(guī)范描述了（）。A.每一個系統(tǒng)功能的實現(xiàn)方案B.系統(tǒng)的功能和行為C.系統(tǒng)中使用的算法和數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)D.系統(tǒng)仿真需要的時間【答案】B43、骨度分寸為6寸的是A.兩乳之間B.兩肩胛內(nèi)緣之間C.兩肩胛岡之間D.兩肩胛下角之間【答案】B44、按照ISO/IEC9126軟件質(zhì)量模型的規(guī)定，軟件的適應(yīng)性是指（）。A.軟件運行于不同環(huán)境中的故障率B.軟件運行于不同環(huán)境中的安全等級C.將一個系統(tǒng)耦合到另一個系統(tǒng)所需的工作量D.軟件運行于不同環(huán)境中的能力【答案】D45、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。A.假設(shè)開發(fā)法B.比較法C.收益法D.成本法【答案】B46、信貸額度關(guān)系credit-in（C_name，limit，Credit_balance）中的三個屬性分別表示用戶姓名、信貸額度和到目前為止的花費。下表為關(guān)系credit-in的一個具體實例。若要查詢每個用戶還能花費多少，相應(yīng)的SQL語句應(yīng)為：Select（）Fromcredit-in。A.C_name，Credit_balance-limitB.C_name，limit-Credit_balanceC.C_name，limit，Credit_balanceD.C_name，Credit_balance【答案】B47、為在網(wǎng)上搜索內(nèi)容而輸入關(guān)鍵詞時，?？赡艽蝈e別字。當(dāng)系統(tǒng)顯示沒有匹配項后，有些系統(tǒng)還會向你推薦某些關(guān)鍵詞。為實現(xiàn)這種推薦，采用（54）方法更有效。A.聘請一批專家，對每個常用關(guān)鍵詞給出一些易錯成的詞B.聘請一批專家，對每個常輸錯的關(guān)鍵詞給出糾正后的詞C.查閱有關(guān)的詞典，對每個常用的關(guān)鍵詞找出易錯成的詞D.利用系統(tǒng)內(nèi)記錄的用戶操作找出用戶糾錯詞的對應(yīng)關(guān)系【答案】D48、GIFfilesarelimitedtoamaximumof8bits/pixel，itsimplymeansthatnomorethan256colorsareallowedin（）.A.animageB.afileC.awindowD.apage【答案】A49、在公司內(nèi)網(wǎng)中部署（）可以最大限度防范內(nèi)部攻擊。A.防火墻B.電磁泄密及防護系統(tǒng)C.郵件過濾系統(tǒng)D.入侵檢測系統(tǒng)【答案】D50、用戶小王對某軟件的操作界面提出了以下四條改進(jìn)意見，其中，()是不需要考慮的。A.輸入信用卡號時應(yīng)該允許在其中插入空格B.顯示較長的說明信息時不要很快就消失C.輸入注冊信息時有些項應(yīng)該允許留空D.切換選項卡時，應(yīng)自動保存己修改的設(shè)置【答案】D大題（共10題）一、某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行征收，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的征收估價機構(gòu)名單。某被征收人見到公示名單后，前往其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師在接待該被征收人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。<1>、應(yīng)通過何種途徑選擇估價機構(gòu)？<2>、你應(yīng)如何確定作為征收估價依據(jù)的該被征收人房屋的用途？【答案】1.本題考查的是房屋征收估價工作流程。房地產(chǎn)估價機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。2.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。該房屋的法定用途為住宅，應(yīng)按照住宅用途評估。二、李某于2014年7月預(yù)購了一幢別墅（總售價為120萬元），并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于2015年7月30日竣工后，李某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，進(jìn)行了重新裝修，又花費了40萬元。2015年9月為籌集資金，作其他投資，欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2015年9月10日委托估價機構(gòu)進(jìn)行估價。此時同類型（指重新裝修前）別墅的正常市場售價為130萬，李某希望評估價值為2015年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用，即170萬元?，F(xiàn)估價人員掌握的資料有：（1）李某與開發(fā)商于2015年7月30簽訂的正式合同原件；（2）李某的購房發(fā)票；（3）商品房預(yù)售許可證復(fù)印件；（4）其他市場資料。問：1.上述資料用于抵押估價是否齊全2.估價人員可否承諾按170萬元進(jìn)行估價3.可否按2015年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值為什么【答案】1.上述資料用于抵押估價尚不齊全；比如缺李某裝修花費的證明、拆除裝修部分的成本等。2.房地產(chǎn)估價人員不能承諾按170萬元進(jìn)行估價；估價機構(gòu)應(yīng)按照獨立、客觀、公證的原則進(jìn)行估價，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價委托人的要求，使估價結(jié)果畸高或畸低。3.不能按2015年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用來確定評估值，因為重新裝修時會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以裝修后的房地產(chǎn)價值并不等于簡單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會平均成本進(jìn)行估價才是科學(xué)合理的。三、張某計劃用自有閑置資金100萬元購買一套房屋用于長期投資，擬持有一段時間后轉(zhuǎn)售。某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)向其推薦了市場價格均為100萬元的兩套房屋，一套為普通住宅，另一套為酒店式公寓。經(jīng)了解，普通住宅的市場租金為5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托經(jīng)營。張某認(rèn)為，普通住宅的投資回報率是5000×12/1000000＝6%，而酒店式公寓的投資回報率是70000/1000000＝7%，所以選擇購買酒店式公寓。<1>、張某的選擇是否正確？<2>、針對兩類物業(yè)不同的投資經(jīng)營特點，注冊房地產(chǎn)估價師可以從哪些方面為張某投資決策提供專業(yè)建議？【答案】1.本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。張某的選擇不一定正確。如按資本化率考慮，酒店式公寓投資回報率高于普通住宅的收益率；如按報酬率考慮，張某的選擇可能不正確，因為酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限；第二，應(yīng)該考慮兩套房屋本身未來增值速度和增值能力的差異；第三，還應(yīng)考慮兩套房屋變現(xiàn)能力大小，普通住宅的變現(xiàn)能力較好。要在綜合考慮上述情況基礎(chǔ)上作出判斷。2.如選擇酒店式公寓，一是區(qū)位選擇非常重要，二是配套服務(wù)設(shè)施要齊全，三是選擇專業(yè)品牌物業(yè)服務(wù)很重要。如選擇普通住宅，除考慮投資回報率外，重點要關(guān)注它的升值空間大小。四、××置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方××置業(yè)公司，法定代表人：×××；住所：××市××路××號。二、估價方××房地產(chǎn)估價事務(wù)所，法定代表人：×××；住所：××市××路××號，二級評估資質(zhì)。三、估價對象××置業(yè)公司一年前奉上級集團公司指示，兼并集團內(nèi)××工廠，獲得了該工廠的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)位于××市××路××號，四至范圍××××，總占地面積12000m2，土地級別為該市一級地二類區(qū)。經(jīng)上級集團公司批準(zhǔn)，已將原有一棟7800m2建筑面積的臨街廠房改為超市，并拆除其余建筑物；新建一棟建筑面積18000m2的寫字樓，目前正在建設(shè)中。估價對象房地產(chǎn)為改建后的超市和在建寫字樓。四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點經(jīng)委托人和估價機構(gòu)確認(rèn)，估價時點為2004年6月30日。六、價值定義(略)七、估價依據(jù)(略)【答案】①缺少土地使用性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)描述。②沒有說明房屋改變用途及重建是否經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)。③超市應(yīng)優(yōu)先選用收益法估價。④估價結(jié)果中應(yīng)說明在建寫字樓單價。⑤收益年限的選取沒有說明原因或依據(jù)。⑥收益法只選擇一個參照物，客觀性不夠。⑦全年收益天數(shù)按300天計算錯誤。⑧確定報酬率不能只參照一個實例。⑨比準(zhǔn)價格應(yīng)為收益價格。⑩應(yīng)該首選現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行計算。(11)未來發(fā)生的投資利息中應(yīng)包括在建工程投資的利息。(12)缺未來發(fā)生的利潤的計算。(13)缺開發(fā)商開發(fā)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費，同時此項也應(yīng)計算利息。(14)缺附件的有關(guān)內(nèi)容。五、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠房內(nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備。現(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其抵押價值。請問：1.本次估價適宜選用哪種估價方法？在估價測算過程中應(yīng)關(guān)注哪些特點？2.針對該估價對象特點，變現(xiàn)能力分析中重點分析說明哪些問題？【答案】1.本次估價適宜選用成本法。成本法估價時，房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建成本-折舊，估價測算過程中應(yīng)關(guān)注下列問題：（1）計算重新購建成本時，估價對象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設(shè)備兩部分。（2）計算折舊時，關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。2.估價對象變現(xiàn)能力分析重點分析：（1）估價對象的通用性，估價對象是用途特別專業(yè)化的無菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。（2）獨立使用性，估價對象為無菌制藥廠房，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性：無菌廠房不容易與其他配套分割轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)能力較弱。（4）還要說明廠房區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（5）重點分析假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（6）重點分析變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。六、閱讀以下說明和C函數(shù)，填補代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對應(yīng)欄內(nèi)。[說明]函數(shù)removeDuplicates(chai*str)的功能是移除給定字符串中的重復(fù)字符，使每種字符僅保留一個，其方法是：對原字符串逐個字符進(jìn)行掃描，遇到重復(fù)出現(xiàn)的字符時，設(shè)置標(biāo)志，并將其后的非重復(fù)字符前移。例如，若str指向的字符串為"aaabbbbscbsss"，則函數(shù)運行后該字符串為"absc"。[C代碼]voidremoveDuplicates(char*str){inti,len=strlen(str);/*求字符串長度*/if(______)return;/*空串或長度為1的字符串無需處理*/for(i=0;i＜len;i++){intflag=0;/*字符是否重復(fù)標(biāo)志*/intm;for(m=______;m＜len;m++){if(Str[i]==str[m]){______;break;}}if(flag){intn,idx=m;/*將字符串第idx字符之后、與str[i]不同的字符向前移*/for(n=idx+1;n＜len;n++)if(Str[n]!=str[i]){str[idx]=str[n];______;}str[______]='\0';/*設(shè)置字符串結(jié)束標(biāo)志*/}}}【答案】len＜2或len＜=1或等價表示i+1或等價表示flag=1或給flag賦值為任何一個不是0的值idx++或idx=idx+1或等價表示idx或等價表示七、指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤（本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分，本題最多扣至零分，請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）本次估價背景情況如下：（一）估價對象：本次估價對象為位于××市××路1號××園××座101房的一宗房地產(chǎn)，建筑面積為353.54平方米，土地使用權(quán)面積為679.6平方米。估價目的：為法院確定房地產(chǎn)市場價值提供參考依據(jù)。（三）價值時點：20××年11月14日，為委托評估之日。（四）價值類型：為房地產(chǎn)的市場價值。（五）估價方法：本次評估選取的估價方法為比較法及成本法。（六）估價結(jié)果：估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，運用科學(xué)的估價方法，仔細(xì)考察估價對象的建筑特征及使用維護情況，經(jīng)過全面細(xì)致的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響價值因素具體分析，最終確定估價對象于價值時點的評估價值為人民幣柒佰零柒萬零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“估價假設(shè)和限制條件”的內(nèi)容片段：估價假設(shè)和限制條件一、估價假設(shè)（一）一般假設(shè)1.市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變?！敬鸢浮垮e誤1：如果有特殊買家需要認(rèn)真考慮特殊買家的附加出價。改正：不考慮特殊買家的附加出價。錯誤2：若實際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符，不再調(diào)整評估價值。改正：若實際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符，則需相應(yīng)調(diào)整評估價值。錯誤3：本次估價需要考慮已抵押、擔(dān)保等因素對其價值的影響。改正：本次估價未考慮已抵押、擔(dān)保等因素對其價值的影響。錯誤4：并未考慮市場波動、稅費率的變化、但充分考慮了國家經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，改正：并未考慮市場波動、稅費率的變化、國家經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，改錯題相對較容易，是常遇到的錯誤。本套題難點設(shè)在了指錯題，相對較少見，但大家在考試中只能學(xué)會適應(yīng)，并在平時增加嚴(yán)格錯誤的指出。通過真題，希望大家：第一，要學(xué)會把題放在一起來考核自己。第二，培養(yǎng)一下題感，明確一下考試難度和試題題量。第三，把握一下時間，進(jìn)行合理的做題時間分配。八、李某擁有國有土地使用權(quán)證的老屋面臨征收，東邊三間是祖上留下來的，中間三間是李某買鄰居劉某的房屋，但只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，由于各種原因沒有產(chǎn)權(quán)證，后因李某房屋所在區(qū)域成為商業(yè)中心，李某將中間房屋旁邊違法加蓋了廚房，開辦了燒烤店，現(xiàn)因舊城改造，李某所有房屋列入征收范圍，評估價是7480元/m2，李某不同意這個征收價格，他指出老屋附近的某一地區(qū)評估是7700元/m2；認(rèn)為找來的估價公司的評估價應(yīng)該不是唯一標(biāo)準(zhǔn)，詢問可不可以更換原估價公司，李某要求新估價公司對于自主老屋按7700元/m2價格或更高補償，中間三間按商業(yè)房地產(chǎn)20000元/m2補償，請你對李某的請求給出合理的建議并說明理由。答題需要層次，考三個問題1.房屋用途的確定、違章建筑確認(rèn)2.征收估價機構(gòu)的選擇3.征收補償?shù)拇_定【答案】

1.祖上留下的三間，應(yīng)由政府部門認(rèn)定為住宅用途，并進(jìn)行補償。中間三間，只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，按有證房屋進(jìn)行補償。對于違章建筑經(jīng)有關(guān)部門確