地產(chǎn)公司戰(zhàn)略規(guī)劃

龍湖規(guī)?；掷m(xù)成長之路2007年1內(nèi)容公司發(fā)展目標(biāo)公司戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略2公司發(fā)展目標(biāo)上市房地產(chǎn)企業(yè)正在快速成長

2006年上市房地產(chǎn)企業(yè)平均銷售增長率預(yù)計將達到54%

250.00%

210.68%

200.00%

150.00%

99.74%

101.33%

100.00%

84.45%

61.32%

53.51%12.40%25.23%35.89%

35.96%

38.02%42.27%50.00%

0.00%北辰實業(yè)雅居樂中國海外萬科華潤置地

合生創(chuàng)展金地招商地產(chǎn)

上海置業(yè)復(fù)地富力首創(chuàng)置業(yè)數(shù)據(jù)來源：IBES分析師預(yù)測數(shù)據(jù)庫，截止至2007年1月22日的更新數(shù)據(jù)。

4領(lǐng)先企業(yè)規(guī)模與增速并升

規(guī)模最大的5家上市公司預(yù)計06年平均銷售收入超過100億，達到百億前03-

05年的復(fù)合增長率為36%，達到百億后06-08年的復(fù)合增長率將上升到40%20,30954.11%46.73%0.50.620,00025,00014,07140.01%41.12%0.30.415,000平均收入平均增長6,96910,118

10,0004,403

18.82%4,7510.20.1

02003200420052006200720085,0000數(shù)據(jù)來源：IBES分析師預(yù)測數(shù)據(jù)庫，截止至2007年1月22日的更新數(shù)據(jù)。

5上市房地產(chǎn)企業(yè)已進入快速增長期6龍湖必須把握住行業(yè)發(fā)展節(jié)奏快速成長否則將被邊緣化72007-2011年公司發(fā)展目標(biāo)到2011年：凈利潤達到30億元簽約收入超過260億元基本完成環(huán)渤海和長三角中心城市布局8億元2006-2011年公司收入的年均增速將達到50%

公司簽約收入將在2008年邁過100億大關(guān)

2011年簽約收入將超過260億，結(jié)算收入超過180億

261250300預(yù)算規(guī)劃148174127146185150200簽約收入結(jié)算收入3475110388850100

210200620072008200920102011說明：

2006-2011年結(jié)算口徑數(shù)據(jù)取自06年財務(wù)預(yù)算，2010-2011年簽約收入按年均增長40%的速度規(guī)劃。

9億元2011年公司凈利潤超過30億元

2011年簽約口徑利潤超過30億，結(jié)算口徑利潤超過20億預(yù)算規(guī)劃38.91454017.8620.4620253530

26.84簽約利潤結(jié)算利潤5.8410.2215.0913.3211.5616.0615102.483.1650200620072008200920102011說明：

2006-20011年結(jié)算口徑數(shù)據(jù)取自06年財務(wù)預(yù)算，2010-2011年簽約口徑凈利潤按12.5%的06-09年平均簽約口徑凈利潤率計算。

10億元2011年公司員工人數(shù)達到1700人復(fù)合增長率39%17702000180069088016001400

124012004701000

800

600

400

200

020072008200920102011說明：

公司發(fā)展所需人力資源按以下方式估算：新公司人數(shù)的增長測算按第一年60人，第二年130人，第三年達到持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展所需的

的210人。

11公司戰(zhàn)略公司戰(zhàn)略的關(guān)鍵在于回答：為實現(xiàn)公司的持續(xù)增長，公司應(yīng)如何進行區(qū)域布局業(yè)態(tài)布局集分權(quán)控制13中國市場領(lǐng)先企業(yè)的終局判斷業(yè)態(tài)+

城邦型經(jīng)濟體

領(lǐng)先企業(yè)多業(yè)態(tài)布局發(fā)展模式地域小、土地稀缺、由政府集中供給且不均衡

中國

領(lǐng)先企業(yè)終局特征：

在單一城市內(nèi)多業(yè)態(tài)布局

在全國范圍內(nèi)多區(qū)域布局地域大且區(qū)域發(fā)展不平衡、土地政府供給且不均衡、產(chǎn)業(yè)化程度低、–勞動力成本低

大陸型經(jīng)濟體領(lǐng)先企業(yè)多區(qū)域布局發(fā)展模式+地域大且區(qū)域發(fā)展不平衡、土地市場化供給、以獨立住宅為主、產(chǎn)業(yè)化程度高、勞動力成本高14–地域公司戰(zhàn)略整體思路運用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不均衡帶來的風(fēng)險在少于競爭對手城市布點的情況下運用多業(yè)態(tài)布局實現(xiàn)領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模在城市領(lǐng)先與新城市進入產(chǎn)生沖突時，城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進入15龍湖持續(xù)成長之路有組織有支公司在總結(jié)多業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，將進入快速區(qū)域擴張的新階段

持地第一輪

快速擴張

有組織

異地擴張

異地擴張經(jīng)

驗積累

多業(yè)態(tài)多

項目并聯(lián)

單業(yè)態(tài)多

項目并聯(lián)單業(yè)態(tài)單項目串聯(lián)161997-19981999-20012002-20042005-20062007-20082009-2011區(qū)域布局戰(zhàn)略運用帕爾迪模式進行全國布局17帕爾迪在全美集中于主要經(jīng)濟帶進行區(qū)域布局18新城市進入策略由北向南從沿海經(jīng)濟圈中心城市輻射周邊城市群用10年左右的時間完成全國基本布局

2008年進入天津，完成環(huán)渤海區(qū)域中心城市布局，2009年進入上海、南京基本完成長三角區(qū)域中心城市布局，2010年、2011年從中心城市向板塊內(nèi)其它重要城市滲透。北京

天津南京

上海

重慶成都19廣州

深圳同時兼?zhèn)滟Y源稟賦與政策支持是目標(biāo)城市選擇的核心標(biāo)準新城市進入標(biāo)準資源稟賦?

歷史文化（重商主義的積淀）?

自然資源?

交通運輸?

城市新移民目標(biāo)城市

政策支持?

政治地位?

國家特殊政策扶持?

直屬壟斷企業(yè)直接投入?

國債使用20業(yè)態(tài)布局戰(zhàn)略在每一個進入的城市成為新鴻基21在每一個進入的城市成為新鴻基

在每一個進入的城市成為NO.1或NO.2

集中于中高端市場，在城市內(nèi)進行多業(yè)態(tài)布局

可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)（尤其是城市化的前期和中期）

適時發(fā)展具高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè)獨立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)22城市內(nèi)的業(yè)態(tài)平衡

在同一城市內(nèi)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品有不同的市場周期，多業(yè)態(tài)開發(fā)可使地區(qū)

公司在不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品間平衡收入，實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，使每一個進入

的城市都能成為穩(wěn)固的根據(jù)地2005年2006年獨立別墅

√聯(lián)排別墅

√花園洋房

√聯(lián)排別墅

√獨立別墅

×花園洋房

×高層公寓

√商業(yè)物業(yè)

√高層公寓

×商業(yè)物業(yè)

×23商業(yè)物業(yè)發(fā)展思路持有型商業(yè)整體發(fā)展原則：選擇性保留租金價值高或租金增長快的商業(yè)物業(yè)。未來5年集團范圍內(nèi)按不超過年開發(fā)銷售型物業(yè)15%（以后根據(jù)公司規(guī)?？梢灾饾u增加）的比例發(fā)展持有型商業(yè)物業(yè)，住宅車庫一定銷售或配售，以優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和為未來收入結(jié)構(gòu)安排做準備。商業(yè)項目選擇原則：組織能力、現(xiàn)金流量、開發(fā)節(jié)奏和團隊迅速取得成功

新公司一年內(nèi)慎選持有型商業(yè)物業(yè)面積比例超過30%的單個開發(fā)項目；新公司一年后二年內(nèi)，可適當(dāng)選擇在商業(yè)物業(yè)面積在60%以內(nèi)的單個開發(fā)項目，最好立足于選擇能在本項目實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡的項目；新公司三年后可以拿純商業(yè)項目。24不同業(yè)態(tài)的價值貢獻銷售型物業(yè)持有型物業(yè)

公司規(guī)模的

持續(xù)穩(wěn)定增長分享城市經(jīng)濟、地價增長帶來的收益25土地增值稅的全面征收將對行業(yè)產(chǎn)生系統(tǒng)性影響未來成功的關(guān)鍵企業(yè)盈利模式的系統(tǒng)改變對銷售和轉(zhuǎn)讓物業(yè)的增值部分征

收土地增值稅銷售型物業(yè)的快

速開發(fā)和銷售

持有型物業(yè)的開

發(fā)與經(jīng)營長周期、高增值的開發(fā)模式將受到重大影響

持有物業(yè)將能更好

地平衡綜合稅負水

平26

龍湖的持續(xù)增長機制

多業(yè)態(tài)布局可使每一個進入的城市成為下一步增長的穩(wěn)定器

公司成長的節(jié)奏取決于新城市進入的多寡城市1城市2城市327銷售收入集團集團管控模式運用霍頓模式進行集分權(quán)管理28集分權(quán)原則總體原則集分權(quán)視行業(yè)競爭、組織發(fā)展和戰(zhàn)略需要而進行動態(tài)調(diào)整分權(quán)原則在有利于激發(fā)地區(qū)公司活力與能量的領(lǐng)域分權(quán)在地區(qū)公司核心業(yè)務(wù)職能上原則上不設(shè)集團的對應(yīng)職能慎重設(shè)立集團的職能和職能模塊數(shù)量隨時警惕地區(qū)公司諸侯化集權(quán)原則在地區(qū)公司風(fēng)險時間和風(fēng)險點上集權(quán)管理在地區(qū)公司組織發(fā)展能力薄弱時集權(quán)管理在有規(guī)模效應(yīng)的領(lǐng)域集權(quán)管理隨時警惕集團組織膨脹和官僚化29規(guī)模效應(yīng)如何發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)？規(guī)模化發(fā)展資源規(guī)模效應(yīng)

?

標(biāo)準化流程與制度?

標(biāo)準化產(chǎn)品模塊?

知識管理和資源共享機制

成本規(guī)模效應(yīng)

?

集團集中采購

?

地區(qū)公司間聯(lián)動采購

?

地區(qū)公司招標(biāo)采購30?

制度制定與流程梳理?

知識管理和資源共享?

一級進度計劃管控?

階段性成果管控PMO體系

公司經(jīng)營活動的重心在地區(qū)公司

項目層面決策權(quán)通過PMO體系下放到地區(qū)公司31集團地區(qū)公司PMO會議運營中心?

項目預(yù)案審核與控制?

項目進度計劃審核與控制?

項目目標(biāo)成本審核與控制?

項目質(zhì)量與階段性成果審核與控制?

項目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對如何防范發(fā)展風(fēng)險？32運營風(fēng)險的戰(zhàn)略防御體系項目開發(fā)節(jié)奏滯后或

盈利下降特定業(yè)態(tài)受政策或市場影響銷售周期延長

某個地區(qū)市場低迷運營體系及早報警與應(yīng)對或

地區(qū)內(nèi)其他項目節(jié)奏調(diào)整

地區(qū)公司多業(yè)態(tài)平衡

全國多區(qū)域平衡33金融風(fēng)險的戰(zhàn)略防御體系招行ING農(nóng)行工行建行民生中行

浦發(fā)

光大

商行摩根斯坦利

花旗

美聯(lián)銀行

匯得豐34預(yù)算內(nèi)主要資金來源大型戰(zhàn)略及預(yù)算外項目資

金配合3+X+F的融資格局人力資源風(fēng)險的