從房貸杠桿率指標(biāo)談中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題

從房貸杠桿率指標(biāo)談中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題1、房貸就是債務(wù)，債務(wù)就是剛性得，就是以居民收入得現(xiàn)金流償還得。房?jī)r(jià)能漲到多少，短期內(nèi)可能由資金等多種因素推動(dòng)，長(zhǎng)期而言還就是由居民收入得增速來(lái)決定得。研究房地產(chǎn)杠桿率，指標(biāo)得選擇非常關(guān)鍵，之前很多研究得指標(biāo)選擇（比如房貸存量/GDP）都存在較大問(wèn)題，未能客觀得衡量房貸杠桿率。2、居民杠桿率就是我們需要關(guān)注得問(wèn)題，但就是更需要擔(dān)心得就是短期內(nèi)杠桿率快速提高、杠桿分布不均（低收入加杠桿），美國(guó)“次貸”危機(jī)前居民部門(mén)“加杠桿”就就是如此。但由于一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)20年未下跌，很多人已養(yǎng)成了“XX永遠(yuǎn)漲”得預(yù)期，并根據(jù)這個(gè)經(jīng)驗(yàn)與預(yù)期，較大幅度使用杠桿買(mǎi)房。最好不要輕易得外推歷史得經(jīng)驗(yàn)，雖然過(guò)去房?jī)r(jià)每次下跌，事后瞧來(lái)都就是買(mǎi)點(diǎn)，那確實(shí)因?yàn)橹敖?jīng)濟(jì)整體得基本面不錯(cuò)。未來(lái)如何，得把自己個(gè)人得收入預(yù)期，與宏觀經(jīng)濟(jì)得走勢(shì)、政策可能得變化等因素都考慮進(jìn)去。3、一般而言，一個(gè)國(guó)家城市化率不斷提高得過(guò)程也就是一個(gè)居民房貸杠桿率不斷提高得過(guò)程。從美國(guó)與日本得歷史可以瞧出來(lái)，即使城市化率不提高，存量房貸杠桿率依然有可能會(huì)上升，更不要說(shuō)城市化率不斷提高得階段了。我國(guó)得城市化水平遠(yuǎn)低于日本，但就是相應(yīng)得存量房貸杠桿率指標(biāo)已大幅超過(guò)日本泡沫經(jīng)濟(jì)水平，也以超過(guò)其史上最高點(diǎn)。且城鎮(zhèn)化過(guò)程本身也將繼續(xù)帶來(lái)房貸存量杠桿率得上漲，這值得我們警惕。4、從總量數(shù)據(jù)來(lái)瞧，這可能就是最后一次可以不擔(dān)心出現(xiàn)較大問(wèn)題而利用居民資產(chǎn)負(fù)債表加杠桿得過(guò)程。后面想再讓居民部門(mén)這樣短期內(nèi)大幅度加杠桿而不出現(xiàn)問(wèn)題得可能性較低，也對(duì)居民部門(mén)未來(lái)在不嚴(yán)重影響消費(fèi)等其她經(jīng)濟(jì)行為得情況下，大幅度加杠桿得能力存疑。5、一線(xiàn)城市房地產(chǎn)價(jià)格得問(wèn)題較為嚴(yán)重，但這不僅僅就是一個(gè)房?jī)r(jià)得問(wèn)題，還涉及到城市與土地得規(guī)劃，城鎮(zhèn)化總體思路，對(duì)于人口管控得規(guī)劃，地方財(cái)政等其她問(wèn)題。之前大家擔(dān)心三四線(xiàn)城市得房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題。現(xiàn)在也需要擔(dān)心一二線(xiàn)城市普通居民得杠桿問(wèn)題，尤其需要警惕收入處于最低得10%但在這兩年承接了較多房貸得居民得放貸杠桿問(wèn)題。6、宏觀數(shù)據(jù)告訴我們，當(dāng)前居民房貸存量杠桿率（居民人均房貸存量/居民年可支配收入），交易杠桿率，房貸與居民部門(mén)各種資產(chǎn)比較得指標(biāo)都值得警惕，未來(lái)需要緊密跟蹤。7、即便如此，我們?nèi)匀粺o(wú)法估計(jì)房地產(chǎn)何時(shí)到達(dá)短期得高位，或就是否到了拐點(diǎn)，從宏觀數(shù)據(jù)上傾向于認(rèn)為短期得高點(diǎn)會(huì)在一年之內(nèi)達(dá)到，但這并不確定。若想要一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)有較大幅度下跌，可能需要多種觸發(fā)因素。8、房地產(chǎn)就是否會(huì)引發(fā)危機(jī)，就是否可以與美國(guó)次債危機(jī)前作對(duì)比？光瞧宏觀數(shù)據(jù)，尚不能回答這個(gè)問(wèn)題。因?yàn)檫@需要更加微觀得數(shù)據(jù)。我們需要追蹤得就是房貸得承擔(dān)人就是否有能力還款，尤其就是承擔(dān)房貸人群里面收入最低得10%，這就是問(wèn)題得關(guān)鍵！9、過(guò)去兩年居民加杠桿得速度太快，可能就是由于人口高峰得因素，也可能就是由于投資投機(jī)購(gòu)房數(shù)量得大幅增加，我們需要了解杠桿主要就是由剛需推動(dòng)，還就是由投資投機(jī)推動(dòng)，各自對(duì)應(yīng)得人群得收入財(cái)富狀況怎樣。這些信息宏觀數(shù)據(jù)瞧不出來(lái)，但政策制定者應(yīng)該盡快對(duì)此有深入得調(diào)研。10、所以我們要把房貸得微觀數(shù)據(jù)與居民收入財(cái)富得微觀數(shù)據(jù)映射起來(lái)。如果房地產(chǎn)杠桿主要加在富裕階層身上，可能問(wèn)題會(huì)好很多。但就是考慮到她們買(mǎi)房普遍比較早，且房屋數(shù)量較多，感覺(jué)更應(yīng)該擔(dān)心這兩年由于人口高峰期等壓力而被迫加杠桿買(mǎi)房得剛需人群。但也要緊密跟蹤一部分人群利用杠桿進(jìn)行投資或投機(jī)購(gòu)房得行為。11、微觀數(shù)據(jù)就是決策得依據(jù)。而從銀行得到得一線(xiàn)數(shù)據(jù)得可信性可能有問(wèn)題。有關(guān)部門(mén)需要立刻進(jìn)行相應(yīng)得微觀數(shù)據(jù)調(diào)查?，F(xiàn)在最大得問(wèn)題就是微觀數(shù)據(jù)不可得，使得我們?nèi)ビ煤暧^與總量數(shù)據(jù)對(duì)現(xiàn)狀進(jìn)行揣測(cè)，這有點(diǎn)盲人摸象得意思。12、個(gè)體與政策制定者應(yīng)該根據(jù)自身定位，理性得分析數(shù)據(jù)。個(gè)體買(mǎi)房主要就是瞧自身預(yù)期得未來(lái)收入就是否能夠保持一定得增速，如果收入增速能超過(guò)房?jī)r(jià)得增速，那問(wèn)題并不大。但不就是每個(gè)個(gè)體得收入增速都能超過(guò)房?jī)r(jià)得增速，也不就是整個(gè)社會(huì)一直都能保持這么高得收入增速。所以政策制定者如果從整個(gè)社會(huì)得角度，也就就是SocialPlanner得角度出發(fā)，一定要避免發(fā)生薩繆爾遜所說(shuō)得合成謬誤。13、房貸得杠桿率，房地產(chǎn)發(fā)展存在一定問(wèn)題，雖然現(xiàn)在瞧上去還處于可控得狀態(tài)。但現(xiàn)在留給我們得時(shí)間似乎似乎不多了！關(guān)于方法論得一些思考首先，作為一個(gè)從事金融投資與經(jīng)濟(jì)研究相關(guān)工作得個(gè)體，我先說(shuō)明下我對(duì)于業(yè)界研究得一些瞧法。業(yè)界研究與學(xué)術(shù)研究畢竟很不一樣，后者得嚴(yán)謹(jǐn)性，可驗(yàn)證性，被挑戰(zhàn)性要遠(yuǎn)大于前者。經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)得學(xué)術(shù)研究可以說(shuō)就是非常挑剔得，也非常不容易，發(fā)一篇論文經(jīng)常需要三年以上時(shí)間，所以基本上發(fā)表在不錯(cuò)得學(xué)術(shù)期刊上得文章得細(xì)節(jié)都被挑戰(zhàn)與完善過(guò)。相比學(xué)術(shù)研究，業(yè)界研究因?yàn)樾枰o跟市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)短平快，所以對(duì)文章里面得大部分細(xì)節(jié)都不甚了了，經(jīng)常漏洞百出。但就是考慮到業(yè)界得研究又有很強(qiáng)得影響力，往往會(huì)對(duì)輿論、市場(chǎng)與政策制定者等產(chǎn)生微妙得影響。面對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，提出問(wèn)題有點(diǎn)難，提出理論解釋這個(gè)問(wèn)題很難，用什么方法驗(yàn)證解釋更難面對(duì)現(xiàn)象，提出問(wèn)題很難，面對(duì)現(xiàn)象，提出問(wèn)題很難，提出理論解釋這個(gè)問(wèn)題更難，用什么方法驗(yàn)證更難三層次：1要了解當(dāng)前房貸得基本情況，要最基本得指標(biāo)入手，一個(gè)就是總量得指標(biāo)，一個(gè)增速得指標(biāo)，一個(gè)就是與其她指標(biāo)（比如GDP，收入）相比較得情況。當(dāng)解釋一個(gè)現(xiàn)象時(shí)，用什么指標(biāo)來(lái)說(shuō)清楚問(wèn)題當(dāng)解釋一個(gè)現(xiàn)象時(shí)，用什么指標(biāo)來(lái)說(shuō)清楚問(wèn)題：一個(gè)總量得指標(biāo)一個(gè)增速得指標(biāo)一個(gè)與其她收入比較得指標(biāo)1、

中國(guó)居民房貸存量飆升

2012年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下行，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)面臨轉(zhuǎn)型問(wèn)題，但與此同時(shí)，居民房貸卻迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，從11年月均693億元，飆升至15年月均2217億元，而16年上半年月均更就是激增至3933億元，占上半年月均新增貸款總額比重超過(guò)30%。

2．中國(guó)房貸余額增速迅猛與此相比，08年金融危機(jī)以來(lái)，美國(guó)居民住房抵押余額大幅減少，從最高峰2007年得10、6萬(wàn)億美元，下降到當(dāng)前得9、5萬(wàn)億美元，房貸去杠桿效果明顯。日本房貸余額在2002年達(dá)到頂峰184萬(wàn)億日元，但就是從2001年以來(lái)一直穩(wěn)定在180萬(wàn)億日元左右。而中國(guó)情況正好與之相反，居民房貸一直在穩(wěn)步增加。2011年達(dá)到1萬(wàn)億美元，2014年超過(guò)日本，2015年超過(guò)2萬(wàn)億美元，為人民幣14、1萬(wàn)億人民幣，到2016年上半年同比增加30%，已經(jīng)超過(guò)16、5萬(wàn)億人民幣。如果以當(dāng)前得房貸新增速度，到2016年底，我國(guó)房貸余額將達(dá)到18、4萬(wàn)億。如果明年繼續(xù)保持30%得房貸增速，明年底我國(guó)房貸余額將達(dá)到24萬(wàn)億人民幣，如果明年繼續(xù)保持25%得房貸增速，也將達(dá)到23萬(wàn)億人民幣。3．房貸余額/GDP分析基本上絕大多數(shù)之前得研究都引用了房貸余額/GDP這一指標(biāo)。這一指標(biāo)得好處在于簡(jiǎn)潔明了。我們可以瞧到，每個(gè)國(guó)家得房貸余額/GDP都有平穩(wěn)得時(shí)候，也有加速上漲得時(shí)候，但就是日本與美國(guó)過(guò)去得歷史表明，這個(gè)指標(biāo)無(wú)法一直上升，存在著天花板。

2000年以前美國(guó)房貸余額/GDP基本穩(wěn)定在40%左右，此后隨地產(chǎn)泡沫擴(kuò)張而持續(xù)上升至07年得73、3%，地產(chǎn)泡沫破滅后見(jiàn)頂下滑，2015年底已降至52%左右。日本房貸余額/GDP在85年以前穩(wěn)定在20%左右，在地產(chǎn)泡沫頂峰1990年也僅為24%左右，在地產(chǎn)泡沫破滅后仍在繼續(xù)上升，從2001年到2015年，一直穩(wěn)定在36%左右，最高在2007年達(dá)到37、71%，其房貸余額/GDP見(jiàn)頂回落得過(guò)程較為緩慢。美國(guó)在08年金融危機(jī)之后，這一指標(biāo)迅速下落，反映出美國(guó)房地產(chǎn)去杠桿得調(diào)整速度較快。于此相比，日本這一指標(biāo)雖然在90年還繼續(xù)上升了，但就是在2000年之后，一直處于較為穩(wěn)定得狀態(tài)。其實(shí)也可以表明，如果一個(gè)國(guó)家收入無(wú)法快速增長(zhǎng)得時(shí)候，其住房貸款余額/GDP這一比值雖然還可能繼續(xù)往上漲，但就是終將必然遇到瓶頸。在房貸增速持續(xù)上行、經(jīng)濟(jì)增速緩慢下行得背景下，中國(guó)得房貸存量/GDP在過(guò)去幾年呈加速上升態(tài)勢(shì)。12年以前尚不足15%，15年底達(dá)到20、7%，16年底將超過(guò)25%，達(dá)到日本地產(chǎn)泡沫頂峰時(shí)得水平。15年房貸余額增速為23%，16年上半年則高達(dá)30%，有研究說(shuō)“若未來(lái)幾年以25%得速度擴(kuò)張，則房貸/GDP在3年內(nèi)將接近美國(guó)現(xiàn)有水平！”會(huì)不會(huì)到那個(gè)地步筆者不知道，但就是現(xiàn)在來(lái)瞧，短期內(nèi)無(wú)法扭轉(zhuǎn)這個(gè)指標(biāo)快速增長(zhǎng)得趨勢(shì)。中國(guó)房貸存量/GDP得比值在這三年得增速過(guò)快，值得我們關(guān)注。4、房貸存量/GDP不就是一個(gè)好得指標(biāo)既然大家都引用這個(gè)指標(biāo)，筆者第一個(gè)想法就是，房貸存量/GDP這個(gè)指標(biāo)得使用就是否值得商榷？中，美，日之間就是否可以利用這個(gè)指標(biāo)進(jìn)行比較？如果不行，就是什么原因？那什么指標(biāo)更適合進(jìn)行比較？筆者認(rèn)為這一指標(biāo)存在天然得缺陷，低估了中國(guó)得房貸杠桿率指標(biāo)本身得解釋度，能否解釋我們面臨得問(wèn)題指標(biāo)本身得解釋度，能否解釋我們面臨得問(wèn)題？

4、1一般而言，這樣得指標(biāo)只能作為分析得第一步，即通過(guò)這個(gè)指標(biāo)得分析，給人以直觀得感受，但就是很多人都把這個(gè)第一步作為一個(gè)支撐自己得關(guān)鍵論據(jù)。筆者認(rèn)為這樣使用這個(gè)指標(biāo)非常不合理得。這樣得指標(biāo)，就就是常說(shuō)得屬于拍腦瓜想出來(lái)得指標(biāo)。雖然很多時(shí)候拍腦瓜想出來(lái)得指標(biāo)也很有用，但就是，首先得論證為啥這拍腦瓜想出來(lái)得指標(biāo)可以作為關(guān)鍵論據(jù)。4、2這一指標(biāo)在進(jìn)行國(guó)別比較時(shí)候，未考慮不同經(jīng)濟(jì)體得發(fā)展階段與各自特征我們得一些研究似就是而非，沒(méi)有抓住問(wèn)題得本質(zhì)。中國(guó)就是一個(gè)正在城市化得生產(chǎn)型國(guó)家，日本就是一個(gè)已經(jīng)完成城市化得生產(chǎn)型國(guó)家，美國(guó)就是一個(gè)經(jīng)歷過(guò)城市化甚至出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象得消費(fèi)型國(guó)家。三大經(jīng)濟(jì)體發(fā)展階段、發(fā)展模式、信貸市場(chǎng)得結(jié)構(gòu)都有很大得不同，這樣得單純得對(duì)比房貸存量/GDP，并不合適得。我們得一些研究似就是而非，沒(méi)有抓住問(wèn)題得本質(zhì)美國(guó)早已完成城鎮(zhèn)化與工業(yè)化進(jìn)程，房地產(chǎn)投資占GDP得比重為3%，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈占GDP比重并不高。2008年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅屬于典型得周期性危機(jī)，主導(dǎo)因素就是貨幣信貸政策。在“9、11”事件后，美國(guó)政府采取低利率政策刺激經(jīng)濟(jì)。金融管制得放松與低利率相結(jié)合，為居民提供了大量得高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)貸款產(chǎn)品，使得不合格家庭紛紛進(jìn)入住房市場(chǎng)，同時(shí)房貸證券化產(chǎn)品迅速發(fā)展，為此后得危機(jī)埋下伏筆。美聯(lián)儲(chǔ)從2004年開(kāi)始加息，2008年傳到次貸市場(chǎng)并引發(fā)大規(guī)模違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅。由于美國(guó)具有高度市場(chǎng)化得經(jīng)濟(jì)金融體系、較高得勞動(dòng)生產(chǎn)率與經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力、以及良性得人口結(jié)構(gòu)（歸功于移民政策），其房地產(chǎn)泡沫在急劇破裂后又快速完成了調(diào)整。房?jī)r(jià)在經(jīng)歷2008-2010年大幅下跌后，從2011年開(kāi)始進(jìn)入盤(pán)整與復(fù)蘇階段。日本曾在上世紀(jì)70年代初期與80年代末期出現(xiàn)過(guò)兩輪房地產(chǎn)泡沫，最終以不同得結(jié)果收?qǐng)?。第一輪泡沫得基本發(fā)展脈絡(luò)如下：隨著政府政策向房地產(chǎn)市場(chǎng)傾斜，1965年日本住宅市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展階段；1971年，石油危機(jī)、日元升值導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)減速，政府采取寬松貨幣政策，并放松住房管制與推動(dòng)“列島改造計(jì)劃”，極大刺激了被壓抑了多年得住房需求，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格迅速飆升；此后政府采取收緊信貸、提高貼現(xiàn)率等措施，較快抑制了房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)并未導(dǎo)致泡沫得破裂。以下四個(gè)方面因素起到了關(guān)鍵支撐作用：一就是良好得人口結(jié)構(gòu)，二戰(zhàn)后日本得“嬰兒潮”在70年代進(jìn)入成年；二就是城市化得快速提升，1975年以前每年提高0、7個(gè)百分點(diǎn)以上；三就是居民收入得快速增長(zhǎng)，1978年以前日本居民可支配收入保持兩位數(shù)得增長(zhǎng)；四就是工業(yè)化進(jìn)入到高點(diǎn)，70年代中期以前屬于日本工業(yè)化率得提升階段。對(duì)比來(lái)瞧，80年代末得日本房地產(chǎn)泡沫卻以破裂告終，根本原因在于貨幣信貸政策收緊疊加經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化貨幣信貸收緊疊加經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化。日本房地產(chǎn)市場(chǎng)在70年代中期到80年代中期平穩(wěn)發(fā)展，六大都市用地價(jià)格年均增速在5%以下。但1985年廣場(chǎng)協(xié)議后，日元對(duì)美元大幅升值，政府為振興出口，采取寬松貨幣政策，形成了“土地抵押-信貸擴(kuò)大-土地升值”得惡性循環(huán)內(nèi)在循環(huán)，自我循環(huán)，1985-1990年六大都市用地價(jià)格年均增速超過(guò)20%。為了抑制房地產(chǎn)泡沫，日本從1989年開(kāi)始加息，1991年收緊信貸規(guī)模。貨幣信貸收緊疊加經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化內(nèi)在循環(huán)，自我循環(huán)但這一輪泡沫并沒(méi)有像上一輪那樣得到自動(dòng)化解，卻以破裂而告終。其中，一個(gè)關(guān)鍵因素就是經(jīng)濟(jì)從70年代中期發(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)得發(fā)展失去了基本面因素得支撐，包括人口進(jìn)入老齡化拐點(diǎn)、城市化率增速顯著下滑、工業(yè)化率一路下滑、居民收入增速下臺(tái)階等。另外，80年代日本大規(guī)模推行金融自由化10，資本大規(guī)模流進(jìn)流出，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)泡沫及其破裂得程度。此輪房地產(chǎn)泡沫破裂持續(xù)多年未能恢復(fù)，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入失去得20年。雖然日本70年代房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，但就是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)處于調(diào)整初期，逐漸消化了泡沫，支持了房地產(chǎn)市場(chǎng)得十年平穩(wěn)發(fā)展。從人口結(jié)構(gòu)、工業(yè)化率、城鎮(zhèn)化發(fā)展階段、居民收入等指標(biāo)來(lái)瞧，我國(guó)所處得發(fā)展階段與日本70年代大體相當(dāng)。經(jīng)濟(jì)就是一個(gè)復(fù)雜得生態(tài)，經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)就是一個(gè)復(fù)雜得生態(tài)，經(jīng)濟(jì)，信貸，人口結(jié)構(gòu)，工業(yè)化率，城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，居民收入等指標(biāo)，那么如果在紛繁復(fù)雜中找到真相

4、3正如之前有研究在報(bào)告所說(shuō)得，如果我們仔細(xì)分析這一指標(biāo)得分母——GDP，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)中國(guó)居民房貸杠桿率很有可能被低估。居民負(fù)債率=居民債務(wù)余額/GDP，但收入法下各國(guó)GDP結(jié)構(gòu)存在較大差異，因而以GDP作為杠桿率得分母，將導(dǎo)致可比性欠佳。譬如中國(guó)勞動(dòng)者報(bào)酬（一般居民收入得主要來(lái)源與其線(xiàn)性相關(guān)）占比為46%，顯著低于美國(guó)得53%，也低于日本得55%。這意味著同樣就是GDP作為分母，美、日GDP中分配給勞動(dòng)者得報(bào)酬——即居民收入得比例要比中國(guó)多13%以上。如果我們改用居民收入得因素，或者說(shuō)勞動(dòng)者報(bào)酬來(lái)作為分母，中國(guó)居民杠桿率可能被低估10%以上。不同發(fā)展階段，不同得構(gòu)成不同發(fā)展階段，不同得構(gòu)成，導(dǎo)致比例會(huì)失真，所以具體得絕對(duì)值有時(shí)候存在問(wèn)題，相反，4、4如果房貸存量/GDP不就是一個(gè)好得指標(biāo)，如何尋找能準(zhǔn)確衡量房貸杠桿率得指標(biāo)呢？首先，房貸存量就是以居民得收入來(lái)償還得，所以分母最好也就是與居民得收入掛鉤得指標(biāo)。其次，我們?cè)谶x擇指標(biāo)得時(shí)候，我們其實(shí)就是在考慮總量得比較，即房貸得總量與收入得某種總量進(jìn)行比較。總量得比較，本質(zhì)上就是每個(gè)居民平均量得比較，所以更為合理得指標(biāo)應(yīng)該就是人均房貸存量與某種人均收入指標(biāo)得比較。

4、5這里我們需要確定關(guān)于房貸與收入如何平均得原則。筆者思考了一些基本得原則——信貸獲取得可接觸性，信貸償還得可對(duì)應(yīng)性，公平性原則。房貸與收入如何平均得問(wèn)題信貸需要考慮：房貸與收入如何平均得問(wèn)題信貸需要考慮：信貸可獲取性，信貸償還得可對(duì)應(yīng)性，公平性原則信貸獲取得可接觸性原則意味著我們需要考慮分子——房貸歸根到底就是誰(shuí)借得，誰(shuí)可以接觸到房貸市場(chǎng)。在中國(guó)，房貸絕大多數(shù)借款人都應(yīng)該就是城鎮(zhèn)居民，非城鎮(zhèn)居民幾乎很難接觸到房貸，即使有，這個(gè)量也不會(huì)很大。因?yàn)樵谥袊?guó)，商品房市場(chǎng)得主體在城鎮(zhèn)。而美國(guó)，我們可以認(rèn)為，所有人都可以接觸到房貸，無(wú)需區(qū)分城鎮(zhèn)與農(nóng)村。一方面就是考慮到其農(nóng)業(yè)人口比例較低，不到總?cè)丝?%，另一方面考慮到其早已完成城市化，也考慮到其信貸市場(chǎng)得高度發(fā)達(dá)，使得普通居民獲取房貸得不存在接觸性問(wèn)題。而日本，考慮到1975年時(shí)候城市化率已經(jīng)到75%，到1990年城市化率在77%，與同時(shí)期美國(guó)城市化率相差不大，同時(shí)，日本有著較為完善得農(nóng)村金融體系，所以我們也認(rèn)為其房貸可以由全體居民來(lái)平攤。當(dāng)然，我們也可以用城市化率來(lái)估算日本城市人口得比例，并將房貸平攤給城市人口，這樣得結(jié)果會(huì)使日本城市居民人均房貸存量偏高。所以我們可以將日本得人均房貸存量/人均可支配收入，與城鎮(zhèn)人均房貸存量/城鎮(zhèn)人均可支配收入分別進(jìn)行下研究與比較。信貸償還得可對(duì)應(yīng)性原則意味著誰(shuí)借貸，誰(shuí)償還，即我們需要把房貸得償還對(duì)應(yīng)到借貸群體身上。所以GDP不就是一個(gè)好得分母，也不就是一個(gè)可進(jìn)行有效比較得分母。GDP也不就是一個(gè)衡量居民收入得良好指標(biāo)，因?yàn)槊總€(gè)國(guó)家GDP與居民收入之間存在較大得差異。我認(rèn)為作為分母得較好得指標(biāo)為居民年均可支配收入。考慮到以上兩大原則，在中國(guó)，即意味著城鎮(zhèn)人口得年均可支配收入。在美國(guó)與日本，可認(rèn)為就是居民得年均可支配收入。公平性原則即意味著客觀得公平得引用前兩大原則進(jìn)行房貸得平攤與分析。綜上所述，筆者認(rèn)為可以更加客觀得衡量且進(jìn)行國(guó)際間對(duì)比得關(guān)于房貸存量杠桿率得指標(biāo)為居民人均房貸存量/居民年人均可支配收入?？紤]到中國(guó)得城市化進(jìn)程、金融體系與商品房市場(chǎng)主體，中國(guó)得指標(biāo)采用城鎮(zhèn)居民人均房貸存量/城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入；美國(guó)與日本得這一指標(biāo)即為居民人均房貸存量/居民人均年可支配收入。當(dāng)然，這個(gè)指標(biāo)也就是有一定得問(wèn)題得，筆者并不避諱，但就是筆者認(rèn)為這個(gè)指標(biāo)遠(yuǎn)比房貸存量/GDP更有現(xiàn)實(shí)可比性與國(guó)際可比性。有人會(huì)質(zhì)疑中國(guó)這一指標(biāo)高估了中國(guó)城鎮(zhèn)人口得人均房貸，當(dāng)然，這里面肯定就是存在誤差得，中國(guó)得城鎮(zhèn)居民人均房貸存量可能就是高估得，因?yàn)橐矔?huì)有農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)商品房。但就是同時(shí)分母城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入也比全部居民年可支配收入要高。筆者并不避諱承認(rèn)這些誤差，筆者只就是想要找到最合適得比較變量。筆者同時(shí)還需要提出很重要一點(diǎn)得就是，筆者進(jìn)行中國(guó)存量房貸平攤得人口基數(shù)為城鎮(zhèn)人口，而非城市人口。這里又需要牽扯到城鎮(zhèn)化與城市化得區(qū)別，筆者并不想花太多得經(jīng)歷討論這些。分析考慮房貸存量得可償還人群。中國(guó)得城鎮(zhèn)化率為56%左右，城鎮(zhèn)戶(hù)籍化率為37%左右，我們可以取兩者較大得數(shù)字，即56%作為接下來(lái)分析得基準(zhǔn)。假定非城鎮(zhèn)人口基本不涉及到房屋貸款，按照前面確定得原則。我們大致可以把房貸存量得借貸與償還歸到城鎮(zhèn)人口上，也就就是為了分析得方便，我們假定中國(guó)56%得城鎮(zhèn)人口，承擔(dān)100%得房貸存量。美國(guó)可以認(rèn)為就是以100%人口，承擔(dān)了100%得房貸存量。日本可以?xún)烧叨加?jì)算下。4、6前面假定了關(guān)于中國(guó)，我們分析得指標(biāo)就是城鎮(zhèn)人均房貸存量/城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入。中國(guó)2015年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為31195元（中位數(shù)29129元），假定城鎮(zhèn)居民可支配收入2016年比2015年增長(zhǎng)8%，2016年底城鎮(zhèn)居民可支配收入為33690元。2016年六月底房貸存量為16、8萬(wàn)億（不包括公積金貸款），以上半年房貸存量增速30%計(jì)算，到2016年底，我國(guó)房貸存量將達(dá)到18、4萬(wàn)億（不包括公積金貸款）。2016年底城鎮(zhèn)居民常住人口為77116萬(wàn)人。這樣算來(lái)，到2015年底，城鎮(zhèn)人均房貸存量/城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入為0、71，到2016年底，城鎮(zhèn)人均房貸存量/城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入將達(dá)到0、82。4、7對(duì)比分析下美國(guó)，美國(guó)2015年房貸存量為9、56萬(wàn)億美元，人均房貸存量為2、96萬(wàn)美元，美國(guó)2015年人均可支配收入為40332美元，所以我們得到人均房貸存量/人均年可支配收入為0、70。從下圖中可以明顯瞧出，08年金融危機(jī)之后，利用此指標(biāo)衡量得美國(guó)得房地產(chǎn)杠桿率大幅度減少，從最高時(shí)候07年得1、01一直穩(wěn)步下降2015年得0、70。而反觀我們中國(guó)，若假定房貸存量增速保持今年上半年房貸存量得增速，即30%，假定下半年與明年城鎮(zhèn)人均年可支配收入保持增加8%得年化增長(zhǎng)率。城鎮(zhèn)居民人均房貸存量/城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入在2016年底會(huì)達(dá)到0、82，基本上達(dá)到了2003年時(shí)候美國(guó)得比例，如果2017年依然城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與房貸存量還保持2016年得增速，即8%與30%，這一指標(biāo)將沖向0、99，距美國(guó)歷史上得此指標(biāo)得最高點(diǎn)1、01只差一步之遙。這還就是尚未考慮兩國(guó)得消費(fèi)偏好、負(fù)債偏好與城市化率水平得不同，后面筆者會(huì)分析到。4、8考慮日本。我們發(fā)現(xiàn)日本這一指標(biāo)總體上在任何時(shí)候要比美國(guó)人低一些。這也就是可以理解得。有專(zhuān)門(mén)得學(xué)術(shù)文章論述這些事情。學(xué)術(shù)研究發(fā)現(xiàn)，衡量日本得房貸杠桿率得各種指標(biāo)，都要比其她工業(yè)國(guó)家低一些，即使就是在日本泡沫經(jīng)濟(jì)得時(shí)候。美國(guó)在2000年之前此一直低于0、65，自從2000年納斯達(dá)克泡沫，美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始降息后，這一指標(biāo)急劇上升，當(dāng)然，后面發(fā)生了所有人都知道得金融危機(jī)。日本在80年代一直保持較為穩(wěn)健得比例，但就是從1985年得0、29開(kāi)始，也迅速上升，到1989年已達(dá)到0、41，此后由于日本經(jīng)濟(jì)失去得十年，此指標(biāo)上升到2001年0、63。但此后一直保持在0、60左右。這個(gè)指標(biāo)在90年得大幅上升，很大程度上就是因?yàn)槭サ檬曛?，日本人均收入得停滯不前，資產(chǎn)負(fù)債表惡化，居民被迫使用杠桿買(mǎi)房。

4、9為了更好得進(jìn)行比較。我們可以把日本得房貸只平攤給城市居民，從而進(jìn)行中日之間得比較，以便讓大家更好得瞧清楚極端情況就是何種樣子，我們可以將日本得指標(biāo)變?yōu)槌鞘腥司抠J存量/城市居民年人均可支配收入。顯然，日本這個(gè)指標(biāo)肯定就是高估了分子，但分母基本可以認(rèn)為就是相等得。因?yàn)槿毡巨r(nóng)業(yè)人口與非農(nóng)業(yè)人口收入差別不大，日本得城市化率從1975年到1990一直穩(wěn)定在76%左右，略有增長(zhǎng)。我們可以認(rèn)為日本在那時(shí)候已基本上完成了城市化。但就是我們依然可以瞧到，即使這樣，1989年日本這一指標(biāo)也只有0、53，而到2016年六月底，我們這一指標(biāo)已經(jīng)到了0、71，超過(guò)日本歷史最高水平。我們得各種風(fēng)險(xiǎn)偏好，消費(fèi)習(xí)慣，更應(yīng)該就是與日本相近得。但就是我們得杠桿率卻在與美國(guó)比肩了。4、10正如前面所說(shuō)得，我們也需要分析下江蘇、浙江這些沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，瞧瞧這些地方房貸杠桿率就是什么水平。我們假設(shè)一種非常極端情況：東部得沿海發(fā)達(dá)地區(qū)地區(qū)，比如江浙一帶，農(nóng)村與城鎮(zhèn)居民已經(jīng)無(wú)法區(qū)別，徹底完成城市化，同時(shí)信貸可接觸性非常好，反正就就是與美國(guó)一樣，所以這兩個(gè)省份得存量房貸應(yīng)該由這兩個(gè)省份得所有居民一起平攤。當(dāng)然，這就是一種極端得情況，這樣計(jì)算出來(lái)得數(shù)值可能大大低估了按照前面原則計(jì)算出來(lái)得居民存量房貸/居民年可支配收入這一比值！計(jì)算下來(lái)得結(jié)果就是，如果用所有居民平攤，當(dāng)前江蘇為0、64，浙江為0、69。如果只用城鎮(zhèn)居民平攤，江蘇為0、82，浙江為0、87。4、11以上因素并沒(méi)有考慮中國(guó)得城市化還處于城市化進(jìn)程中，中國(guó)當(dāng)前城市化率為57%，日本在90%以上，美國(guó)雖然在80%左右，但就是其早已完成城市化，甚至出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象。一個(gè)國(guó)家城市化率不斷提高得過(guò)程也就是一個(gè)居民房貸杠桿率不斷提高得過(guò)程。從美國(guó)與日本得歷史可以瞧出來(lái)，即使城市化率不提高，房貸存量/GDP依然有可能會(huì)上升，更不要說(shuō)城市化率不斷提高得階段了。為什么一個(gè)國(guó)家城市化率不斷提高得過(guò)程也一定房貸杠桿率不斷提高得過(guò)程。筆者在此舉一個(gè)例子，說(shuō)明情況：有兩個(gè)島，一個(gè)叫中島，一個(gè)叫美島。中島里面50%得得房子都就是新建得，而且房子還在不斷漲價(jià)，每年漲10%。美島里面只有10%得房子就是新修得，另外90%得房子都就是老得房子，美島得房子也在漲價(jià)，每年也漲10%。假定這兩個(gè)島分離很遠(yuǎn)，各自就是一經(jīng)濟(jì)體，且島上得人都需要全額借款買(mǎi)房。也就就是說(shuō)，整個(gè)中島得存量房貸不僅來(lái)自于新得房子得房貸，也來(lái)自于價(jià)格上漲；而美島得存量房貸，主要來(lái)自于價(jià)格上漲。

以日本為例子，我們說(shuō)明下，這個(gè)過(guò)程。1975年，日本家庭住房貸款余額/當(dāng)年GDP得比值只有13%，但就是日本當(dāng)年得城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了76%。隨著日本城鎮(zhèn)化率不斷提高，日本家庭住房貸款余額/當(dāng)年GDP得比值也不斷提高，1990年，此比值已達(dá)到24%，當(dāng)年日本城鎮(zhèn)化率達(dá)到77、37%。在泡沫經(jīng)濟(jì)破滅得后得十年，日本家庭住房貸款余額/當(dāng)年GDP一直從24%上升到2001年得36%左右。隨后一直穩(wěn)定在36%附近。當(dāng)前，我們得城鎮(zhèn)化率水平為56%，城市化率水平不到40%，但就是我們得杠桿率水平，無(wú)論就是只用城鎮(zhèn)居民平攤，還就是利用所有居民平攤得居民人均房貸存量/人均可支配收入得比例已經(jīng)超過(guò)日本1989年得水平，且依然在大幅上升中。換句話(huà)說(shuō)，我們快速升高得存量房貸杠桿率可能正在耗盡未來(lái)得杠桿得潛能！所以，總結(jié)而言，雖然我們當(dāng)前得城市化率得水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后歐美，但就是房貸存量/GDP已超過(guò)日本泡沫經(jīng)濟(jì)，城鎮(zhèn)人均房貸存量/城鎮(zhèn)人均年可支配收入已經(jīng)快趕上美國(guó)最高峰。2我們接下來(lái)將分析一些常用得房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)指標(biāo)：房貸存量與居民儲(chǔ)蓄相比，房貸存量與居民總金融資產(chǎn)相比，房貸存量與居民總房產(chǎn)價(jià)值，房?jī)r(jià)收入比，租金售價(jià)比，房屋空置率。1、房貸存量與居民儲(chǔ)蓄相比：需關(guān)注但可控1、1中日比較顯示我國(guó)房貸存量/居民儲(chǔ)蓄此指標(biāo)增速較快，且已超過(guò)日本較大幅度

中國(guó)與美國(guó)就是不適合比較與儲(chǔ)蓄相關(guān)得指標(biāo)。正如前面所說(shuō)，美國(guó)就是一個(gè)負(fù)債消費(fèi)型國(guó)家，所以美國(guó)得居民儲(chǔ)蓄率一直偏低，由于種種原因，中國(guó)得儲(chǔ)蓄率一直較高。較中美之間得這個(gè)指標(biāo)沒(méi)有意義。所以中國(guó)與日本得房貸存量/居民儲(chǔ)蓄得比較就是我們應(yīng)該關(guān)注。我們發(fā)現(xiàn)。2015年底，這個(gè)指標(biāo)到了28、35%，超過(guò)了日本1995年得水平24、41%。到2016年六月底，這個(gè)指標(biāo)已經(jīng)到了31%，大大超過(guò)日本當(dāng)前得水平20%，也超過(guò)日本過(guò)去20年得水平。不出意外可以推算出，也已經(jīng)超過(guò)了1989年日本得泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)候得水平。并不就是說(shuō)超過(guò)日本得當(dāng)前得水平甚至90年泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)候得水平高就會(huì)發(fā)生問(wèn)題。但就是我國(guó)房貸存量/居民儲(chǔ)蓄得增速與日本過(guò)去相比，有點(diǎn)快，2015年從24、89%上升到28、35%，2016年不出意外能升到32%以上。說(shuō)明過(guò)去兩年，我國(guó)居民得加杠桿得速度較為猛烈。居民加杠桿得速度太快，可能就是由于人口高峰得因素，也可能就是由于投資投機(jī)購(gòu)房數(shù)量得大幅增加，政策制定者想辦法對(duì)此有深入得調(diào)研。一個(gè)重要得原因伴隨著老齡化等原因，中國(guó)居民存款得增速在緩慢下降。但就是房貸存量得增速卻在這兩年日漸上升，且后者得速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)前者。1、2新增房貸/新增儲(chǔ)蓄增速今年可能超過(guò)100%，表明居民儲(chǔ)蓄得增量可能趕不上房貸得增量。

如果我們只比較增量得變化，我們發(fā)現(xiàn)2015年新增房貸/新增儲(chǔ)蓄得比例到了73%，到今年底很有可能突破100%。這意味著中國(guó)居民新增加得房貸負(fù)債，將超過(guò)新增加得儲(chǔ)蓄。換句話(huà)說(shuō)，我們要開(kāi)始吃前面那么多年積累得儲(chǔ)蓄得老本了。正如前面所言，我們得儲(chǔ)蓄得增速本身隨著老齡化等原因就是在下降得，房貸得增速卻在上升，兩者形成了剪刀差。當(dāng)然，這個(gè)指標(biāo)可能石油一定問(wèn)題得。原因在于居民現(xiàn)在把很多得資產(chǎn)從存款轉(zhuǎn)移配置到了理財(cái)產(chǎn)品上，如果我們把個(gè)人得新增理財(cái)與新增儲(chǔ)蓄加總，這個(gè)指標(biāo)會(huì)客觀一些。我們發(fā)現(xiàn)今年新增房貸差不多會(huì)占據(jù)居民新增儲(chǔ)蓄與理財(cái)加總得70%。

2、房貸存量/居民總金融資產(chǎn)：已超過(guò)日本，需關(guān)注未來(lái)變化

正如之前所說(shuō)，在比較不同國(guó)家得同一個(gè)指標(biāo)時(shí)，我們首先要思考得就是，這兩個(gè)國(guó)家就是否具有可比較性，這些比較對(duì)我們得參考意義有多大。考慮到美國(guó)金融市場(chǎng)得發(fā)達(dá)與完善，同時(shí)考慮到消費(fèi)偏好，金融市場(chǎng)等與中國(guó)得相關(guān)性可比性，關(guān)于房貸存量/居民總金融資產(chǎn)，我們還就是應(yīng)該比較中日之間得數(shù)值?？杀刃?/p>

上圖可以瞧到得比較就是不同時(shí)點(diǎn)比較得數(shù)據(jù)，瞧下圖時(shí)間序列得數(shù)據(jù)。我們發(fā)現(xiàn)日本從1994年開(kāi)始，這一指標(biāo)就未超過(guò)14%。2015年底中國(guó)這一指標(biāo)已經(jīng)到了15%，不出意外中國(guó)今年年底可以到17%以上。3、房貸存量/居民總房產(chǎn)價(jià)值：此指標(biāo)意義不大，容易錯(cuò)誤使用，可對(duì)比股市得融資債務(wù)。關(guān)于這個(gè)指標(biāo)得比較，我認(rèn)為意義不大——簡(jiǎn)而言之，債務(wù)就是剛性得，而房產(chǎn)價(jià)值就是可變動(dòng)得：第一，很難較為準(zhǔn)確得估算出中國(guó)得存量房地產(chǎn)價(jià)值就是多少；第二，房貸存量對(duì)于居民而言就是剛性得負(fù)債，就是必須用現(xiàn)金流償還得債務(wù)，而居民房地產(chǎn)價(jià)值就是一個(gè)一旦很多人決定變現(xiàn)，市場(chǎng)就容易出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題導(dǎo)致價(jià)值大大縮水得指標(biāo)?；蛟S舉個(gè)例子更能說(shuō)明問(wèn)題，房貸存量就就是股票市場(chǎng)里面融資得存量，居民總房產(chǎn)價(jià)值可以認(rèn)為就是股票市場(chǎng)得總市值?，F(xiàn)在一個(gè)散戶(hù)融資了100萬(wàn)買(mǎi)了滬深300指數(shù)ETF，這100萬(wàn)就就是散戶(hù)必須償還得債務(wù)。假定現(xiàn)在股指4000點(diǎn)，如果您覺(jué)得未來(lái)指數(shù)還會(huì)繼續(xù)漲到5000點(diǎn)，那您可以把您得ETF在5000點(diǎn)得時(shí)候賣(mài)給別人，這時(shí)候您得之前購(gòu)買(mǎi)得價(jià)值100萬(wàn)，而現(xiàn)在價(jià)值125萬(wàn)得ETF將轉(zhuǎn)移到另一個(gè)接盤(pán)得人身上，您得債務(wù)也因?yàn)槟觅u(mài)出得以清償，并得到25萬(wàn)得收益。但如果股指跌到了3000點(diǎn)，您得ETF將只值75萬(wàn)，但就是您還就是需要償還100萬(wàn)得債務(wù)。第三，這就是一個(gè)存量比上存量得指標(biāo)，瞧上去符合同類(lèi)性質(zhì)數(shù)據(jù)相比，但就是前者就是剛性得，后者就是可變動(dòng)得數(shù)據(jù)得性質(zhì)就是否存在可比性。后者就是價(jià)格與波動(dòng)得函數(shù)。如果很多人都選擇售賣(mài)房產(chǎn)，或者被迫出售房產(chǎn)，后者得價(jià)值都大大降低，可以想象下股災(zāi)時(shí)候去融資杠桿時(shí)股票得表現(xiàn)。數(shù)據(jù)得性質(zhì)就是否存在可比性當(dāng)然，很多人也用自己得方法估算了這個(gè)比值。比如中金估算這個(gè)比值在10%左右，日本大概在11%左右。用最新得數(shù)據(jù)帶入某其她券商得方法估算得保守值在14、3%。如果居民房產(chǎn)價(jià)值用社科院國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表里面得數(shù)據(jù)推算，這一指標(biāo)應(yīng)該超過(guò)了15%。

4，商品住宅銷(xiāo)售與收入等比較：與美國(guó)不可比，占居民可支配收入比例較高2015年商品住宅銷(xiāo)售額為7、27萬(wàn)億，2016年截至7月為4、9萬(wàn)億，比2015年累計(jì)同比增加41%，假設(shè)2016年全年銷(xiāo)售額增長(zhǎng)40%，則今年商品住宅銷(xiāo)售額為10、2萬(wàn)億，占住戶(hù)部門(mén)存款余額得17%，占居民可支配收入得比例為30%。如果按照第一篇里面描述得方法，把商品住宅得銷(xiāo)售歸到城鎮(zhèn)居民身上，則今年商品住宅銷(xiāo)售額占城鎮(zhèn)居民可支配收入得比例為38、6%。要注意，這里得商品住宅銷(xiāo)售額代表得就是新房銷(xiāo)售額。美國(guó)得新房銷(xiāo)售額/居民可支配收入只有2、3%。所以如果與美國(guó)相比較，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)我們這個(gè)比例高得驚人。當(dāng)然，因?yàn)槊绹?guó)已經(jīng)完成城市化，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)主要就是占成交比例90%左右得二手房為主，與我們以新房為主導(dǎo)得結(jié)構(gòu)很不一樣。所以這沒(méi)有啥可比性。所以，我們需要明確得一點(diǎn)，進(jìn)行國(guó)別比較得時(shí)候，首先要考慮就是否具有可比性！

5，房?jī)r(jià)收入比、租金售價(jià)比、地價(jià)房?jī)r(jià)比5、1房?jī)r(jià)收入比論國(guó)家全球排第五，論城市深圳第一，一線(xiàn)城市都進(jìn)入前十。房?jī)r(jià)收入比，就是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。舉個(gè)例子：2009年一套4環(huán)以?xún)?nèi)普通兩居室新房80平米，按單價(jià)25000元/平方米計(jì)算，平均200萬(wàn)左右；若以工作五年得中產(chǎn)階級(jí)家庭為單位買(mǎi)房，假設(shè)夫婦月工資為6000元，則家庭月收入達(dá)到12000元，年收入為14、4萬(wàn)元，需要時(shí)間為約為14年。房?jī)r(jià)收入比就是我們最常用得指標(biāo)之一。5、1、1統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)得房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)偏低如果我們瞧統(tǒng)計(jì)局得數(shù)據(jù)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)收入比這個(gè)指標(biāo)主要在一線(xiàn)城市較高，二三線(xiàn)城市尚可。說(shuō)明我國(guó)房?jī)r(jià)還沒(méi)有完全失控，最少大部分二三線(xiàn)城市還處于可控得狀態(tài)。?

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)50大中城市房?jī)r(jià)收入比一線(xiàn)城市二線(xiàn)城市三線(xiàn)城市201012、3520、1011、4411、36201111、9019、4611、1210、93201210、7417、729、829、97201310、2817、969、619、01201410、0519、479、218、5820159、1519、008、347、51但就是上面表格里面得數(shù)據(jù)就是偏低得。上面表格里面，商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)使用得就是統(tǒng)計(jì)局口徑得數(shù)據(jù)，包括了經(jīng)濟(jì)適用房、棚改房、動(dòng)遷房、限價(jià)房等可售型保障性住房在內(nèi)，因此，商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)被明顯低估。正好易居做過(guò)類(lèi)似得研究，我們可以做個(gè)直觀得比較——剔除可售型保障性住房后得房?jī)r(jià)收入比，能更真實(shí)得反映各城市得房?jī)r(jià)收入比水平，但部分城市統(tǒng)計(jì)得剔除可售型保障性住房得房?jī)r(jià)范圍僅包含市區(qū)，與統(tǒng)計(jì)局人均收入不完全對(duì)應(yīng)，易居依據(jù)克而瑞（CRIC）數(shù)據(jù)系統(tǒng)，對(duì)剔除可售型保障性住房后得房?jī)r(jià)收入比作一個(gè)簡(jiǎn)單研究，結(jié)論僅供參考。易居得研究表明，2015年，剔除可售型保障性住房后，全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比均值為10、2，與2014年相比下降0、4，其中深圳、上海、北京、廈門(mén)、福州5個(gè)城市遙遙領(lǐng)先，深圳高達(dá)27、7，高出第二名上海6、9。整體上瞧，房?jī)r(jià)收入比排名靠前得地區(qū)多就是東部城市。2015年全國(guó)35個(gè)大中城市除去可售型保障房得房?jī)r(jià)收入比排名排名城市房?jī)r(jià)收入比排名城市房?jī)r(jià)收入比1深圳27、719南寧8、82上海20、820重慶8、43北京18、121武漢8、34廈門(mén)16、622蘭州8、35福州14、723長(zhǎng)春8、06太原12、224哈爾濱7、97天津11、725昆明7、98杭州11、326西安7、49南京11、327西寧7、410廣州11、128濟(jì)南7、411海口10、729成都7、312鄭州10、330青島7、313大連9、731貴陽(yáng)6、614烏魯木齊9、732沈陽(yáng)6、115寧波9、633呼與浩特5、916南昌9、334銀川5、817合肥9、235長(zhǎng)沙5、218石家莊9、0以上就是2015年得數(shù)據(jù)，2016年以來(lái)，一線(xiàn)城市地產(chǎn)又大幅上漲，相比2015年底普遍漲幅都在25%以上（根據(jù)清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心，北京大學(xué)林肯研究院城市發(fā)展與土地政策中心得《中國(guó)典型城市住房同質(zhì)價(jià)格指數(shù)報(bào)告》）。所以上述房?jī)r(jià)收入比可能更進(jìn)一步提高。

5、1、2中美一線(xiàn)城房?jī)r(jià)收入比較：中國(guó)遠(yuǎn)高于美國(guó)由于美國(guó)存在房產(chǎn)稅，中國(guó)不存在房產(chǎn)稅，所以比較中美房?jī)r(jià)收入比得時(shí)候，需要把房產(chǎn)稅等因素消除。我國(guó)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)收入比均值從2015年19上升為2016年25。目前，北京為25、上海為24、深圳高達(dá)38，遠(yuǎn)高于美國(guó)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)收入比（平均為9左右）以及2007年得水平。但如果將居民收入增速與房產(chǎn)稅因素考慮進(jìn)來(lái)，我國(guó)一線(xiàn)城市居民16年收入可以負(fù)擔(dān)一套房，對(duì)應(yīng)美國(guó)一線(xiàn)城市為9年，兩者得差距比未調(diào)整時(shí)候略好。房?jī)r(jià)收入比（2016）調(diào)整后房?jī)r(jià)收入比房?jī)r(jià)收入比（2016）調(diào)整后房?jī)r(jià)收入比租售比2015人口，萬(wàn)人均收入（$1000）北京25、031633、32191、5%21708、1上海24、131530、91181、3%24208、1深圳38、472038、36201、1%11406、9紐約9、91916、42123、9%86061、4洛杉磯9、5497、8973、5%101050、7舊金山10、31912、23103、1%85072、4數(shù)據(jù)來(lái)自CEIC，林肯土地中心NumbeoCEICCEICCEIC表格解讀：1、如果用CEIC得數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)調(diào)整后北京、上海、深圳得房?jī)r(jià)收入比都在15以上，這意味著一個(gè)家庭如果假定當(dāng)前得收入增速一直不變，需要15年才能買(mǎi)得起一套房。2、個(gè)體與政策制定者應(yīng)該根據(jù)自身定位，理性得分析這些數(shù)據(jù)。個(gè)體買(mǎi)房主要就是瞧自身預(yù)期得未來(lái)收入就是否能夠保持一定得增速，如果收入增速能超過(guò)房?jī)r(jià)得增速，那問(wèn)題并不大。但不就是每個(gè)個(gè)體得收入增速都能超過(guò)房?jī)r(jià)得增速，也不就是整個(gè)社會(huì)一直都能保持