寧夏吳忠市星河錦城一期可行性研究報(bào)告

星河錦城一期可行性爭(zhēng)論報(bào)告第一章 工程背景一、工程概述2023年，寧夏家源集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限〔以下簡(jiǎn)稱“家源房地產(chǎn)公500畝地塊一2023年底封頂。為確保開(kāi)發(fā)順當(dāng)、銷售順暢，家源房地產(chǎn)公司組織專業(yè)人員和團(tuán)隊(duì)進(jìn)展市場(chǎng)調(diào)研和前期籌劃，并托付進(jìn)展規(guī)劃設(shè)計(jì)。較大。0畝〔4萬(wàn)平方米際建設(shè)用地為300畝〔約20.01萬(wàn)平方米26.38萬(wàn)平方米，容積率1.4342%24006000-8000人。二、影響房地產(chǎn)行業(yè)的主要變化土地供給政策變化推動(dòng)地價(jià)的進(jìn)一步上漲。目前，我國(guó)加強(qiáng)土地，尤其是耕地的治理，實(shí)行了全球最嚴(yán)格的土地保護(hù)政策，從嚴(yán)從緊把握建設(shè)用地的供給，并進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)土地交易市場(chǎng)，嚴(yán)格界定有償使用與無(wú)償劃撥的供地范圍，限制協(xié)議轉(zhuǎn)讓，全面落實(shí)經(jīng)營(yíng)性土地的“招標(biāo)拍賣掛牌”出讓制度。這些削減土地供給措施的實(shí)施，推動(dòng)了---房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。的一個(gè)主要指標(biāo)。為改善居民的住宅條件，國(guó)家加大中低價(jià)位一般商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度，限制非住宅和大戶型住房的建設(shè)?！踩吵鞘谢M(jìn)程加快和消費(fèi)構(gòu)造升級(jí)，使房地產(chǎn)連續(xù)保持較旺的需求。一方面，我國(guó)加快城市化建設(shè)，城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模較往年不斷擴(kuò)大，居民安置和城市增人口購(gòu)更合理戶型、更全面功能住宅的需求增長(zhǎng)。范的考慮，銀行更情愿支持實(shí)力較強(qiáng)、業(yè)績(jī)較好、開(kāi)發(fā)資質(zhì)較高、信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。另一方面，銀行加息政策及提高個(gè)人住房貸款按揭成數(shù)等也抑制了局部購(gòu)房需求。2023年，住房?jī)r(jià)格漲幅呈小幅回落態(tài)勢(shì)。三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r〔一〕寧夏及銀川市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展概述5.18563.22195.04萬(wàn)人。人口誕生率為16.55%。近年來(lái)，寧夏經(jīng)濟(jì)保持了快速增長(zhǎng)：2023年全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值460.3億元，按可比價(jià)格較上年增長(zhǎng)11%，增幅位居西部省區(qū)前列，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度已連續(xù)六年高于全國(guó)平均水平。2023年末，寧夏的總體競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)、西局部別處于第15-166位。其獨(dú)特的地理位置和歷史影響，寧夏提出“大銀川”戰(zhàn)略，爭(zhēng)取將銀川市建設(shè)成為輻射周邊省市的區(qū)域中心城市?！捕硡侵沂薪?jīng)濟(jì)進(jìn)展概述鄂托克前期接壤，西南和東南與甘肅靖遠(yuǎn)縣、環(huán)縣毗鄰，北連永寧、陶樂(lè)兩縣，南接海33994平方公里，約占自治區(qū)總面積的52%。近年來(lái)，吳忠經(jīng)濟(jì)進(jìn)展快速，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增加。2023年，全市完成生產(chǎn)總值完成36.9610.50.9614％；農(nóng)民人均現(xiàn)377412.166688.8％。城鄉(xiāng)根本建設(shè)穩(wěn)步推動(dòng)，促進(jìn)了吳忠市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步進(jìn)展。2023年，全社會(huì)固定1928.4186個(gè)，總投資21.63億元。吳忠市投資2.822個(gè)工程，開(kāi)工建設(shè)18個(gè)住宅小區(qū)，總100萬(wàn)平方米。為保證進(jìn)展后勁，吳忠市不斷加大對(duì)外開(kāi)放和招商引資力度加大。組織開(kāi)展了義烏商貿(mào)城與浙江客商對(duì)接招商，營(yíng)造商業(yè)集散地氣氛。在第八屆中國(guó)東西部合作與投資貿(mào)10個(gè)工程，協(xié)議投資6.8億元。與山東汶礦業(yè)集團(tuán)等一些大企業(yè)簽訂了投資合作協(xié)議。寧夏天成公司10萬(wàn)噸硅鐵、米來(lái)生物公司555個(gè)引資16737.63.85億元。四、工程建設(shè)的必要性?！惨弧硡侵沂薪?jīng)濟(jì)進(jìn)展的需要。目前，吳忠市的城市面貌、建筑風(fēng)格過(guò)于沉重，缺乏現(xiàn)代感，與吳忠市日月異變化不相符合。本工程力求將現(xiàn)代感與生態(tài)氣息相結(jié)合，突破吳忠市常見(jiàn)的行列式、兵營(yíng)式布局模式，承受了獨(dú)特的景觀帶規(guī)劃形式。充分考慮到吳忠市的居住特點(diǎn)，承受了合理的戶型設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)大面積采光，充分照看到吳忠市的地域特點(diǎn)。合理的空間布局提高了房屋使用率，建筑外立面承受現(xiàn)代主義風(fēng)格，給人以穎、簡(jiǎn)潔、大方、動(dòng)感、明快的感覺(jué)，力求代表吳忠市的形象，成為吳忠標(biāo)志性、現(xiàn)代化、符合現(xiàn)代人居條件的大型群眾精品住宅小區(qū)?！捕碀M足城鄉(xiāng)居民物質(zhì)消費(fèi)的需求。隨著吳忠市經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)展，城鄉(xiāng)居民收入2023年，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較上年大據(jù)調(diào)查，吳忠市潛在的消費(fèi)者中，有接近兩成的人已經(jīng)購(gòu)置了商品房，近三成購(gòu)置了福利房，至少45%的潛在消費(fèi)者尚未購(gòu)置商品住宅，另有15%的人租房住。因此，吳忠市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展?jié)摿^大，估量在將來(lái)至少二至三年內(nèi)保持良好的上升態(tài)勢(shì)?！踩碀M足人們改善居住條件的需要。通過(guò)調(diào)查我們覺(jué)察，住宅面積超過(guò)80平方60平方米的約有的為三居室，而且廳、衛(wèi)功能不購(gòu)置或打算購(gòu)置較大面積的住宅。據(jù)初步調(diào)查，有16.9%75平方米的80-10045%的消費(fèi)者期望購(gòu)置12%130平方米的住宅。在戶型選擇上，果，廣泛征求意見(jiàn)，充分考慮吳忠當(dāng)?shù)貐^(qū)域特點(diǎn)，為吳忠市民推出精典戶型?！菜摹称髽I(yè)進(jìn)展的需要。家源房地產(chǎn)公司的前身是吳忠市利通區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)28004276162.2萬(wàn)平方米,朝陽(yáng)小區(qū)二期2.4萬(wàn)平方米,2.1萬(wàn)平方米,西苑小區(qū)2.3萬(wàn)平方米,塔寺小萬(wàn)平方米,1400多萬(wàn)元,320多萬(wàn)元,為吳忠的城市建設(shè)、危房改造，轉(zhuǎn)變城市面貌，改善居民的居住條件，富強(qiáng)地方經(jīng)濟(jì)做公司打算細(xì)心打造本工程，成為企業(yè)的形象工程、金字招牌。其次章家源工程一期根本狀況一、一期主要技術(shù)指標(biāo)。0〔0平方米7.5〔約25000平方米22.5畝〔15000用地。規(guī)劃建筑面積36427平方米，容積率為0.83。綠地率為42%。在一期總建筑面積6種戶型：A807568平方米(每平方米)平方米))3245平方米(147.5平方米)，E戶型)平方米2平方米。二、規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容。幢，全部為磚混構(gòu)造，均為一梯兩戶。其中：沿裕民西街建1#樓8A戶型2#樓3E戶型4#樓2F戶型6#樓2G戶型8#樓3E戶型；沿3#樓〔2A戶型、5#樓〔2E戶型、7#樓〔2個(gè)單O戶型、9#樓〔2E戶型。商業(yè)用房在小區(qū)中心。平面規(guī)劃見(jiàn)下表：家源工程一期規(guī)劃總平面圖北開(kāi) 元 大 道開(kāi) 元 大 道綠地2單元E戶3E2O2G西 規(guī)2單元E二 商業(yè) 劃2F環(huán) 用房 路2H3E主題廣場(chǎng)88A1#樓裕 民 西 街三、工程合法性批復(fù)。1、家源房地產(chǎn)公司具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)，具備相應(yīng)開(kāi)發(fā)力氣；23〔吳利計(jì)發(fā)2號(hào)；4〔6號(hào)；5〔編號(hào)：YD2023072〕6〔編號(hào)：6；7〔編號(hào)：1；20233月底開(kāi)工建設(shè)，打算于202310月竣工。第三章 投資概算和籌資打算一、投資概算5201.74萬(wàn)元，工程投資概算匯總表及工程開(kāi)發(fā)本錢費(fèi)用測(cè)算明細(xì)詳見(jiàn)下表：序號(hào)費(fèi)用名稱一土地綜合費(fèi)用942.6二前期工程費(fèi)405.91三建筑安裝工程費(fèi)2323.6四公共配套設(shè)施費(fèi)578.57五財(cái)務(wù)費(fèi)用217.35六治理費(fèi)用65.56七銷售費(fèi)用143.79八不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)212.53九稅金311.83工程總本錢5201.74說(shuō)明：1、本費(fèi)用分項(xiàng)名稱見(jiàn)明細(xì)表總價(jià)費(fèi)用名稱計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量總價(jià)費(fèi)用名稱計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量單價(jià)〔萬(wàn)元〕一土地綜合費(fèi)用942.6土地本錢〔含出讓金〕土地面積〔畝〕60畝15.71萬(wàn)元/畝942.636427平方前期工程款二建筑面積米110元/平方米405.911市政公用設(shè)施配套36427平方費(fèi)建筑面積米50元/平方米182.1436427平方2消費(fèi)設(shè)施配套費(fèi)建筑面積米3元/平方米10.93336427平方自然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)建筑面積米22元/平方米80.144抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)建筑面積36427平方1元/平方米3.64定額編制治理費(fèi)質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)勞保統(tǒng)籌基金

散裝水泥保證金

建筑面積米2323.6米2323.6萬(wàn)元0.13%3.022323.6萬(wàn)元0.15%3.492323.6萬(wàn)元3.55%82.4836427平方米5元/平方米18.219三建筑安裝工程費(fèi)

36427平方建筑面積 米

6元/平方米 21.862323.6建筑工程費(fèi)用1

36427平方建筑面積 米600元/平方米2185.62監(jiān)理費(fèi) 2

2185.62萬(wàn)元

0.8% 17.48質(zhì)檢費(fèi) 3

2185.62萬(wàn)元

76.50有線電視入網(wǎng)費(fèi)自然氣工程費(fèi)四公共配套設(shè)施費(fèi)

戶數(shù) 275戶戶數(shù) 275戶

戶

8.2535.75578.57暖增容費(fèi)1

建筑面積

17元/平方米 61.93配電設(shè)施費(fèi)2

36427平方建筑面積 米 10元/平方米 36.434小區(qū)景觀道路綠化施工費(fèi)建筑面積36427平方米30元/平方米109.285休閑廣場(chǎng)及會(huì)所360五財(cái)務(wù)費(fèi)用217.35建設(shè)期利息貸款額3000萬(wàn)元7.245%*1年217.35六治理費(fèi)用65.56七治理費(fèi)用銷售費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)2185.623%65.56143.794792.983%143.794250.685%212.53311.835669.75.5%311.835201.小區(qū)室外景觀設(shè)計(jì)36427小區(qū)室外景觀設(shè)計(jì)36427平方3費(fèi)建筑面積米3元/平方米10.93銷售費(fèi)用銷售收入八不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)一至四項(xiàng)九稅金營(yíng)業(yè)稅及附加按銷售額工程總本錢2201.7442.33%。這局部資金主要是企業(yè)自有資金。目前已萬(wàn)元,主要用于征地、拆遷、補(bǔ)償及前期費(fèi)用。300057.67%。第四章 市場(chǎng)分析一、寧夏地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)分析濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速進(jìn)展，銀川市商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和銷售同67.192023年增加3.771%16.9274.7%4.7510.8%。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速增2023年全市商品房32.6%54.5個(gè)百分點(diǎn)，增勢(shì)回落。指標(biāo)名稱開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量〔個(gè)〕商品房投資額〔億元〕〔%〕指標(biāo)名稱開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量〔個(gè)〕商品房投資額〔億元〕〔%〕銷售面積〔萬(wàn)平方米〕住房銷售面積〔萬(wàn)平方米〕1996199719981999202320232023202358771011131221181821953.353.517.587.7612.3517.3223.0338.2251162.459.140.2336683.186170.3023.9125.8539.661.5876.8066.270.65135.9增長(zhǎng)率〔%〕8.153.15624.7-146.792.4銷售額〔億元〕2.722.994.607.798.810.0713.2423.48增長(zhǎng)率〔%〕9.953.869.31314.432.377.3辦公房〔萬(wàn)平方米〕

0.45 0.54 1.21 1.73 1.53 4.9 3.78 7.08增長(zhǎng)率〔%〕2012443-12220-22.987.3銷售額〔億元〕0.070.080.170.232.271.011.141.94增長(zhǎng)率〔%〕14.311235887-5612.870.2營(yíng)業(yè)房〔萬(wàn)平方米〕

1.88 4.46 3.15 4.80 5.75 11.34 11.15 25.62增長(zhǎng)率〔%〕137-2952.32099-1.7129.8銷售額〔億元〕0.380.940.921.301.994.444.3010.72增長(zhǎng)率〔%〕147-2.24153123-3.2149.3二、吳忠市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)。近兩年吳忠市經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大，銷售對(duì)象不加把握，導(dǎo)致2023年待銷售樓盤面積最多的一年，超過(guò)30萬(wàn)平方米。既削減了政府的稅費(fèi)收入，也不利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展。隨著吳忠市城市的實(shí)施，吳忠市房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈，簡(jiǎn)潔導(dǎo)致價(jià)格戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)。2、市場(chǎng)購(gòu)置力趨于平緩。2023年的金花園小區(qū)的搶購(gòu)風(fēng)潮使吳忠市居民房產(chǎn)購(gòu)置2023、2023年地產(chǎn)銷售的持續(xù)疲軟。與銀川市投資性消費(fèi)理念較旺盛相比，吳忠市相對(duì)屬于儲(chǔ)蓄性消費(fèi)，購(gòu)置力的形成需要確定的時(shí)間培育。2023年以前，大多處于10002023年，隨著一些功能1200元左右，消費(fèi)者購(gòu)置力未有效形成。2023年啟動(dòng)，將建設(shè)成為寧夏其次大城市。城市的擴(kuò)張給吳忠市房地產(chǎn)進(jìn)展帶來(lái)巨大影響：一方面，規(guī)模擴(kuò)張使城市人口、消費(fèi)水平有較大幅度的增長(zhǎng)，但另一方面，吳忠市流淌人口占比相對(duì)較高，能否轉(zhuǎn)化為定居居民存在確定的變數(shù)。同時(shí)，周邊城鎮(zhèn)居民的涌入也是一個(gè)重要的需求來(lái)源。這些因素將深深影響吳忠市將來(lái)房地產(chǎn)進(jìn)展的格局。層住宅為主，規(guī)劃設(shè)計(jì)相互抄襲，規(guī)劃布局呆板，且對(duì)市場(chǎng)缺乏調(diào)查，傳播渠道單一，銷售氣氛營(yíng)造力氣差，未形成有品牌競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或工程。三、家源工程開(kāi)發(fā)與銷售策略結(jié)合寧夏房地產(chǎn)實(shí)際及吳忠市房地產(chǎn)進(jìn)呈現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析，我公司進(jìn)展充分的調(diào)節(jié)，力圖到達(dá)預(yù)期的銷售效果?！惨弧抽_(kāi)發(fā)進(jìn)