商業(yè)街策劃方案

商業(yè)街籌劃方案【篇一：一種很成功的商業(yè)項(xiàng)目籌劃方案】一種很成功的商業(yè)項(xiàng)目籌劃方案目錄第一章總體籌劃思緒4一、籌劃的總體思緒4二、項(xiàng)目背景4三、項(xiàng)目資源分析、項(xiàng)目目的的界定5四、關(guān)鍵目的--樹立品牌6五、項(xiàng)目開發(fā)總提議7六、項(xiàng)目的swot分析7七．市場機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)11第二章項(xiàng)目總體的定位開發(fā)匯報(bào)15序言15一、項(xiàng)目總體形象定位16二、項(xiàng)目功能定位19三、世景的無限優(yōu)勢26四、項(xiàng)目定位優(yōu)勢的建立基礎(chǔ)27五、目的客戶群所定及分析29第三章項(xiàng)目整體組合營銷方略匯報(bào)33一、項(xiàng)目總體整合營銷方略33二、總體操盤計(jì)劃、環(huán)節(jié)35第四章項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)匯報(bào)37第一部分：世景國際國際公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)設(shè)想37環(huán)境設(shè)計(jì)37一、“英式管家”的概念41二、世景國際國際公寓引入英式管家服務(wù)的起因41三、世景國際國際公寓英式管家服務(wù)的內(nèi)容42第二部分：世景國際寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)構(gòu)思60一、市場調(diào)研60二、世景國際寫字樓工程技術(shù)數(shù)據(jù)60三、世景國際項(xiàng)目自身具有的優(yōu)勢62四、目的客群定位瞄準(zhǔn)市場空白點(diǎn)63五、精銳企業(yè)將面臨的問題65六、為新銳企業(yè)度身定做的七大服務(wù)體系66七、世景國際小面積辦公寫字樓推廣要點(diǎn)67(一)節(jié)省成本的辦公空間：67(二)富有發(fā)明力的事業(yè)空間68(三)比較優(yōu)勢68(四)世景國際為精銳企業(yè)度身定做的軟硬件配套70第三部分：世景國際商業(yè)廣場規(guī)劃設(shè)計(jì)思緒831．經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)832.規(guī)劃理念843．規(guī)劃風(fēng)格844.總體規(guī)劃與功能規(guī)劃的復(fù)合性845.世景國際商業(yè)廣場規(guī)劃856.交通組織構(gòu)造867.停車方式878.室內(nèi)垂直交通設(shè)計(jì)規(guī)定889.園藝設(shè)計(jì)9110.園林設(shè)計(jì)的詳細(xì)體現(xiàn)形式9211.景觀構(gòu)成要素92第五章開盤前期營銷推廣方略設(shè)計(jì)匯報(bào)94一、尋找打開成功之門的金鑰匙——概念運(yùn)作94第一階段：項(xiàng)目導(dǎo)入期95第二階段：商鋪推廣期98第三階段：商務(wù)港與酒店公寓推廣期100二、知己知彼，百戰(zhàn)不殆——目的客戶分析104三、策動(dòng)市場，謀略制勝—媒介籌劃106四、媒介也領(lǐng)先——媒體組合108五、一年之計(jì)在于春—工作規(guī)劃110籌劃宣傳內(nèi)容與階段安排110籌劃宣傳工作大綱111項(xiàng)目lg設(shè)計(jì)114項(xiàng)目案名設(shè)計(jì)115項(xiàng)目廣告語設(shè)計(jì)116銷售中心及圍墻包裝設(shè)計(jì)117項(xiàng)目vi系統(tǒng)設(shè)計(jì)118附件：一、世景國際項(xiàng)目市場調(diào)研匯報(bào)（已提交）二、售樓部設(shè)計(jì)方案三、項(xiàng)目形象iv設(shè)計(jì)第一章總體籌劃思緒一、籌劃的總體思緒1.全面把握：首先是建立在對目前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤方略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯(cuò)誤，防止重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。2.項(xiàng)目對接：強(qiáng)調(diào)對項(xiàng)目所在區(qū)域及個(gè)性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項(xiàng)目的資源優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行判斷與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對接?！酒荷虡I(yè)街商業(yè)籌劃書】荷蘭風(fēng)情商業(yè)街商業(yè)籌劃背景分析。荷蘭水鄉(xiāng)一期商街位于新開河之畔，處在新老城區(qū)的交接處，位于都市中心東部入口，與繁華的市中心尚有2公里距離。這樣具有“窗口型”市口的商業(yè)街，目前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出籌劃方案之前，首先必須對此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，荷蘭水鄉(xiāng)一期商業(yè)步行街重要存在“先天”與“后天”兩方面原因。1、自身沒有主力廣場及其他原因影響時(shí)間不定。荷蘭水鄉(xiāng)商業(yè)街處在324國道路旁處的半島,具有島居生活之稱，屬于居住大好環(huán)境。小區(qū)是以住宅為住，商業(yè)為輔，由于1公里處已引進(jìn)大型國際百貨吉之島，正處在城建階段，到達(dá)一定成熟期還需要待開業(yè)驗(yàn)證，商家處在觀望較多，同步由于距離原因，吉之島對荷蘭水鄉(xiāng)商家的影響并不大，大的影響在于東江夜游圍繞荷蘭水鄉(xiāng)而過。再加當(dāng)時(shí)購置房屋的業(yè)主重要考慮以投資為多主,導(dǎo)致后期入住率低,自身小區(qū)無法達(dá)足夠人流,又沒有一種主力店匯集人流、吸納大型活動(dòng)的功能,商街自然冷落。2、商業(yè)街入口不通順，“門口舊樓”成了“絆腳石”。在小區(qū)人流不旺的狀況下，商業(yè)街入口與對面小區(qū)無法相通，紅綠燈未開通，再加上商業(yè)街入口處的“舊樓”，既無欣賞價(jià)值，又阻礙人流進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。地理位置和交通是影響商業(yè)特大因數(shù)。自身小區(qū)人流不多的狀況下就但愿吸引能與外界聯(lián)合.3、一二期街商用功能設(shè)計(jì)缺失經(jīng)驗(yàn)。一期街商鋪面積偏大,但不能做餐飲功能,由于一般中型的餐飲功能需到達(dá)面積150-200平方.而二期有餐飲功能的店鋪面積大概都在50平方左右,只能做某些早餐和小吃類.從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看還不夠完善。4、商業(yè)街要吸引廣大市民匯集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指導(dǎo)牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒有配套，商業(yè)街的“磁場效應(yīng)”不佳，因此商街難“熱”。5、打造商街，服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理企業(yè)去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。實(shí)際上，經(jīng)營商業(yè)街，“物業(yè)管理”替代不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)籌劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運(yùn)作，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街自身也沒有搞啟動(dòng)和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氣氛。商戶進(jìn)來,是需要物業(yè)去關(guān)懷和護(hù)持,而不是進(jìn)來了就只收物業(yè)管理其他不管,而必須考慮到進(jìn)來了怎樣使他們生意做起來，能鼓勵(lì)內(nèi)部就內(nèi)部消費(fèi).二、商街定位。定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)都市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：1、街名:荷蘭風(fēng)情商業(yè)街或燈飾裝飾一條街？2、概念：荷蘭風(fēng)情商業(yè)街是未來“東江夜游”旅游觀光區(qū)的門戶，匯聚整個(gè)粵東地區(qū)特色產(chǎn)品的商業(yè)街，以及都市麗人尋夢的商業(yè)街。燈飾裝飾一條街是聯(lián)合百安居，打造家居專業(yè)市場配套街，這可作為副主題規(guī)劃，消化掉部分內(nèi)街的出租。3、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂4、商品：主營餐飲、酒吧街，粵東地區(qū)特色產(chǎn)品兼休閑食品、工藝品等；家居燈市行業(yè)集中購物點(diǎn)。5、顧客定位：國內(nèi)外的旅游觀光者，商務(wù)餐會(huì)，年輕一族泡酒吧集中點(diǎn)。另一類是安頓新家后購置家居燈飾集中點(diǎn)。6、經(jīng)營理念：分兩步走：第一步先引進(jìn)小區(qū)配套帶感人流帶動(dòng)入住率。第二步：在引進(jìn)小區(qū)配套完整的狀況同步，站在都市經(jīng)營的高度來打造，打造一條聞名惠州另有情調(diào)的商業(yè)街。三、招商籌劃。荷蘭水鄉(xiāng)商業(yè)街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾種方面入手：(一)、公布招商公告。每年分三個(gè)季度在《惠州日報(bào)》、《深圳特區(qū)報(bào)》、惠州電視臺、惠州網(wǎng)站公布招商公告，突出簡介荷蘭風(fēng)情商業(yè)街的優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶。(二)、整合店鋪資源。荷蘭風(fēng)情商業(yè)街一二三期的店鋪均已發(fā)售，投資者與否同意接受我企業(yè)提出的代理租金價(jià)格(或稱返租報(bào)價(jià))和規(guī)劃方案?這些都值得協(xié)商和約定，一旦確定了都可以委托招商，我們便可以自己對外開展招商活動(dòng)和引入商戶、洽談租金，不再逐一聯(lián)絡(luò)客戶。(三)、商戶入駐優(yōu)惠措施。為了有效啟動(dòng)市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁華市場的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：第一，品牌商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi)，我們將免費(fèi)提供一種燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶負(fù)責(zé))，供其做商品或品牌宣傳三至六個(gè)月；第二，凡商戶舉行品牌宣傳、商品促銷活動(dòng)，容許在商業(yè)街上免費(fèi)舉行活動(dòng)，鼓勵(lì)舉行有較大影響力的商業(yè)街文化藝術(shù)活動(dòng)；第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按六折優(yōu)惠收?。坏谒?，為減少入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門，予以荷蘭風(fēng)情商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同步在工商管理費(fèi)的收取上合適減免。第五，開發(fā)商對業(yè)主產(chǎn)生的優(yōu)惠，可以現(xiàn)金卷的形式給到業(yè)主，業(yè)主憑現(xiàn)金卷可在商業(yè)街任何消費(fèi)，商家再以折扣形式與開發(fā)商更換現(xiàn)金，增進(jìn)商業(yè)街的消費(fèi)。（四）、商業(yè)氣氛營造(1)、商街指示識別系統(tǒng)布置(2)、設(shè)計(jì)制作商業(yè)街的入口或路口交接處雕塑作品，以增添荷蘭水鄉(xiāng)風(fēng)情商業(yè)街的文化底韻，吸引游人前來休閑。(3)、荷蘭水鄉(xiāng)商業(yè)街將有序設(shè)置景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報(bào)刊發(fā)售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀花壇，增長視覺看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。(4)、邀請政府部門、社會(huì)團(tuán)體前來舉行商業(yè)街主題活動(dòng)，借力炒熱商業(yè)街、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“節(jié)假日”，聯(lián)絡(luò)總工會(huì)、文聯(lián)、群藝館、新華書店等單位舉行商業(yè)街活動(dòng)，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳荷蘭水鄉(xiāng)商業(yè)街。(5)、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉行《水鄉(xiāng)風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動(dòng)，用文化手段提高荷蘭水鄉(xiāng)風(fēng)情商業(yè)街的時(shí)尚品位。(6)、5月份起，爭取舉行幾次《水鄉(xiāng)之夏》廣場音樂欣賞會(huì)，用高雅藝術(shù)推高荷蘭水鄉(xiāng)商業(yè)街在市民心目中的地位，提高荷蘭水鄉(xiāng)商業(yè)街的“聚流”效應(yīng)。（7）運(yùn)用春節(jié)來臨，與政府部門協(xié)調(diào)，搞花市一條街，不做惠州最大的花街，但要做惠州最高檔的花街。減少門檻，讓花農(nóng)免費(fèi)進(jìn)場，只收取水電和衛(wèi)生費(fèi)。讓荷蘭水鄉(xiāng)花市一條街在惠州市民留下深刻印象。（8）常年不一樣季節(jié)再請不一樣名家來荷蘭水鄉(xiāng)搞畫展、雕塑展以及品酒會(huì)（不一樣年份、產(chǎn)地的紅酒），借此來推廣商業(yè)街【篇三：商業(yè)街籌劃方案】商業(yè)街籌劃方案-07-0509:04三、項(xiàng)目運(yùn)作方略及構(gòu)思（一）、項(xiàng)目運(yùn)作方略1、成立商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)體，獲得統(tǒng)一代理經(jīng)營權(quán)在目前商業(yè)街人氣不旺，經(jīng)營氣氛慘淡的現(xiàn)實(shí)狀況下，大部分業(yè)主在對前景充斥但愿的同步，樂意接受業(yè)態(tài)規(guī)劃并減少租金。因此應(yīng)把握這一契機(jī)，通過致函洽談、懇談會(huì)等方式，說服各業(yè)主委托我企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一運(yùn)行。保證商業(yè)規(guī)劃、籌劃、招商運(yùn)行和后期經(jīng)營管理的工作的有效實(shí)行。2、定向招租，龍頭店鋪帶動(dòng)在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，選擇主力店帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。同步，從市場調(diào)研反應(yīng)的成果，目前出租的商鋪數(shù)量占總商鋪數(shù)量的23%，根據(jù)龍頭店鋪帶動(dòng)原則，定向招租店鋪滿足30%則可，使商業(yè)街整體經(jīng)營店鋪超50%，商業(yè)氣氛可培育起業(yè)。3、放水養(yǎng)魚，培育商業(yè)氣氛減少商鋪?zhàn)饨?，或?qū)嵭腥齻€(gè)月免租，招集商家加盟，使商業(yè)氣氛火爆起來。4、以點(diǎn)帶面，吸引人氣在商業(yè)街內(nèi)布點(diǎn)4至5處流動(dòng)小吃，吸引更多的女性及小朋友。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。（二）、項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃?項(xiàng)目定位觀瀾區(qū)域首個(gè)特色風(fēng)情商業(yè)街定位詮釋：“觀瀾區(qū)域”突出本項(xiàng)目的地理位置和地區(qū)優(yōu)勢。“首個(gè)”突出首個(gè)，突出在創(chuàng)意及設(shè)計(jì)上的絕無僅有。致力將格瀾郡項(xiàng)目塑導(dǎo)致為觀瀾乃至深圳集大型商場、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特色風(fēng)情商業(yè)街?！疤厣L(fēng)情”觀瀾片區(qū)消費(fèi)者購物、休閑的蘇格蘭風(fēng)情文化商業(yè)街，凸顯項(xiàng)目的文化底蘊(yùn)和氣息。1、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃通過對觀瀾片區(qū)商業(yè)、項(xiàng)目周圍商業(yè)、項(xiàng)目自身商業(yè)的研究分析，結(jié)合項(xiàng)目“皇家英里路”的定位狀況，業(yè)態(tài)組合重要有酒吧、特色餐飲、服裝服飾、家電體驗(yàn)、體育用品等，并以小區(qū)便利店、精品店、戶外休閑來點(diǎn)綴。?酒吧街特點(diǎn)此區(qū)域內(nèi)有比較寬闊的街道和清新優(yōu)雅的小河，并且此區(qū)域處在商業(yè)街內(nèi)部，白天商業(yè)人流很難引入，只有酒吧街白天不需要太強(qiáng)的人流，晚上則可成為優(yōu)散的休閑地。酒吧街可以提高整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的品位、檔次，彌補(bǔ)區(qū)域市場空缺，詳細(xì)操作時(shí)可以外擺休閑方式，帶出西式文化消費(fèi)環(huán)境，體現(xiàn)了“皇家英里路”這一定位。?特色餐飲街特點(diǎn)特色餐飲街對外立面的昭示性和人流規(guī)定非常高。把特色餐飲街安排在這里是結(jié)合了三種原因：一是這里面向工業(yè)大道，通過廣告位可以很好的向外展示，并到達(dá)吸引消費(fèi)者的規(guī)定。二是可以與肯德基、福城酒樓形成餐飲互補(bǔ)。三是餐飲要求停車位足，在這里可以停車需求。?家電體驗(yàn)街特點(diǎn)近兩年來，家電行業(yè)競爭異常劇烈，不少連鎖企業(yè)已開始動(dòng)用體驗(yàn)營銷來網(wǎng)羅顧客。此類體驗(yàn)是企業(yè)以服務(wù)為舞臺，以產(chǎn)品為道具，以消費(fèi)者為中心，可以發(fā)明使消費(fèi)者參與、值得回憶的活動(dòng)。相對于老式的封閉式玻璃櫥柜的產(chǎn)品銷售，這種體驗(yàn)式營銷更專業(yè)、更具人性化。根據(jù)消費(fèi)者反應(yīng)：購物有了現(xiàn)場演示，對商品的性能會(huì)有了更深理解和實(shí)感，加之有專業(yè)指導(dǎo)，購物防止了盲目性。?服裝服飾、體育用品街特點(diǎn)商業(yè)街內(nèi)部以服裝服飾、體育用品為關(guān)鍵，形成特色步行街，合理、連貫的把項(xiàng)目南北商業(yè)連接起來。2、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃二樓人流引入不如一樓，因此人氣相對一樓會(huì)清淡某些，而美容美體基本上是以會(huì)員制網(wǎng)絡(luò)客戶，足浴和寵物店的客戶消費(fèi)目的很明確，咖啡茶座有其名牌的號召力。四、項(xiàng)目執(zhí)行案（一）、成立項(xiàng)目運(yùn)作小組為了保證商業(yè)規(guī)劃、籌劃、招商運(yùn)行和后期經(jīng)營管理的工作的有效實(shí)行，需構(gòu)建商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的全程服務(wù)機(jī)構(gòu)，需要有完善的人才架構(gòu)與職能相對應(yīng)，因此應(yīng)成立項(xiàng)目運(yùn)作小組，組織架構(gòu)如下：（二）、搜集資料建立檔案，搜集業(yè)主資料以及項(xiàng)目工程資料，以便順利開展與業(yè)主的洽談、廣告燈光設(shè)計(jì)、招商、硬件改造等工作。?與管理處聯(lián)絡(luò)，搜集購置協(xié)議范本、物業(yè)管理協(xié)議，理解項(xiàng)目購置以及物業(yè)管理的詳細(xì)條款、協(xié)議。（執(zhí)行人：呂國生）?與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡(luò)，搜集業(yè)主資料，理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系。（執(zhí)行人：呂國生）?與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡(luò)，搜集項(xiàng)目工程構(gòu)造圖、平面圖、給排水圖、消防圖等項(xiàng)目工程資料。（執(zhí)行人：呂國生）?通過訪談及抽樣調(diào)查，理解業(yè)主對商業(yè)街經(jīng)營狀況的見解、對前景的信心、對既有租金的滿意度、能承受的商業(yè)培育期等信息。（執(zhí)行