商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度

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商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度優(yōu)質(zhì)資料(可以直接使用，可編輯優(yōu)質(zhì)資料，歡迎下載）商業(yè)地產(chǎn)中心商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目駐場(chǎng)（管理架構(gòu)及管理制度）目錄一、項(xiàng)目管理架構(gòu)項(xiàng)目組織架構(gòu)圖管理層崗位職責(zé)二、項(xiàng)目管理制度第一部分項(xiàng)目部員工考勤管理制度第二部分項(xiàng)目部員工行為規(guī)范第三部分駐場(chǎng)人員綜合管理?xiàng)l例項(xiàng)目管理基本架構(gòu)項(xiàng)目管理組織架構(gòu)模式：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人招商總監(jiān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人招商總監(jiān)招商經(jīng)理招商總監(jiān)招商經(jīng)理招商經(jīng)理客戶支持招商經(jīng)理策劃、平面支持招商專員招商專員招商專員招商專員一、工作目標(biāo)1、依據(jù)公司的規(guī)章制度，促進(jìn)公司與甲方的協(xié)作關(guān)系，達(dá)到互利雙贏、共同發(fā)展的目的；2、建立、完善經(jīng)營(yíng)管理的各項(xiàng)工作程序，提高工作效率與管理水平；3、加強(qiáng)日常管理，提高員工的整體素質(zhì)，建立一支紀(jì)律嚴(yán)明、充滿活力的優(yōu)秀服務(wù)團(tuán)隊(duì)。二、管理層崗位職責(zé)總經(jīng)理（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）崗位職責(zé)基本資料職務(wù)名稱總經(jīng)理（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）直接上級(jí)北京鑫尊地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)中心副總丁皓鵬所屬部門(mén)北京鑫尊地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)中心轄員人數(shù)？人定員人數(shù)？人職務(wù)說(shuō)明編號(hào)工作范圍1在丁總的直接領(lǐng)導(dǎo)下，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全程招商運(yùn)營(yíng)工作?？偨?jīng)理（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）是代理項(xiàng)目運(yùn)做的主要執(zhí)行人之一。2對(duì)項(xiàng)目（甲方）總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，同時(shí)積極配合甲方與我方工作對(duì)接人共同完成該項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)工作的全過(guò)程。3總經(jīng)理(項(xiàng)目負(fù)責(zé)人)根據(jù)甲方戰(zhàn)略目標(biāo)，帶領(lǐng)駐場(chǎng)全體人員，完成既定的招商任務(wù)指標(biāo)或運(yùn)營(yíng)工作。4總經(jīng)理(項(xiàng)目負(fù)責(zé)人)有組建管理班子的建議權(quán)。項(xiàng)目駐場(chǎng)管理人員的錄用與辭退，必須通過(guò)丁總的審核、面試、備案，批準(zhǔn)后方可實(shí)施。5總經(jīng)理(項(xiàng)目負(fù)責(zé)人)負(fù)責(zé)日常管理工作，嚴(yán)格執(zhí)行公司的相關(guān)規(guī)定及駐場(chǎng)人員的各項(xiàng)管理制度。6總經(jīng)理(項(xiàng)目負(fù)責(zé)人)在項(xiàng)目運(yùn)作工作中對(duì)雙方合同約定的具體工作統(tǒng)一協(xié)調(diào)，權(quán)衡多方意見(jiàn)做出安排。7定期向北京總部商業(yè)地產(chǎn)中心丁總匯報(bào)工作。（客戶支持）崗位職責(zé)基本資料職務(wù)名稱客戶支持直接上級(jí)北京鑫尊地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)中心副總丁皓鵬所屬部門(mén)具體駐場(chǎng)項(xiàng)目組轄員人數(shù)？人定員人數(shù)？人職務(wù)說(shuō)明編號(hào)工作范圍1對(duì)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人及直接上級(jí)負(fù)責(zé)，積極協(xié)調(diào)配合各方共同完成項(xiàng)目本職招商工作。2根據(jù)項(xiàng)目招商需要，隨時(shí)提供相應(yīng)的客戶資源，負(fù)責(zé)重要客戶的引進(jìn)工作；3參與項(xiàng)目整體平面圖的鋪位分割規(guī)劃及業(yè)態(tài)落位工作；4負(fù)責(zé)所有項(xiàng)目商戶資源的收集整理工作并上報(bào)總部保存；5定期向直屬上級(jí)匯報(bào)工作。（策劃平面支持）崗位職責(zé)基本資料職務(wù)名稱客戶支持直接上級(jí)北京鑫尊房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃總監(jiān)葛錚所屬部門(mén)北京鑫尊房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃部轄員人數(shù)？人定員人數(shù)？人職務(wù)說(shuō)明編號(hào)工作范圍1對(duì)直接上級(jí)負(fù)責(zé)；2完成項(xiàng)目代理合同中約定的所有文案及業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作；3隨時(shí)向直屬上級(jí)匯報(bào)工作。招商總監(jiān)崗位職責(zé)基本資料職務(wù)名稱招商總監(jiān)直接上級(jí)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人所屬部門(mén)北京鑫尊地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)中心項(xiàng)目組轄員人數(shù)？人定員人數(shù)？人職務(wù)說(shuō)明編號(hào)工作范圍1負(fù)責(zé)項(xiàng)目具體招商工作，包括招商計(jì)劃的制定與實(shí)施；2負(fù)責(zé)對(duì)所屬各招商經(jīng)理日常工作安排和管理，并檢查各項(xiàng)工作落實(shí)情況；3負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體規(guī)劃、品牌或業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃，主持招商所屬各部門(mén)的全部工作，制定相關(guān)的制度和工作指標(biāo)，保證項(xiàng)目招商目標(biāo)任務(wù)的完成；4參與重點(diǎn)客戶的招商洽談，全面把握整體招商進(jìn)度；5組織、實(shí)施對(duì)員工的崗位培訓(xùn)教育；6負(fù)責(zé)對(duì)所轄招商經(jīng)理的工作結(jié)果進(jìn)行考評(píng)；7定期向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人匯報(bào)工作。招商經(jīng)理崗位職責(zé)基本資料職務(wù)名稱招商經(jīng)理直接上級(jí)招商總監(jiān)所屬部門(mén)北京鑫尊地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)中心項(xiàng)目組轄員人數(shù)？人定員人數(shù)？人職務(wù)說(shuō)明編號(hào)工作范圍1執(zhí)行招商總監(jiān)下達(dá)的各項(xiàng)工作指示，全面負(fù)責(zé)市調(diào)、業(yè)態(tài)落位、商務(wù)洽談、簽約進(jìn)駐、直至開(kāi)業(yè)的全程工作；2負(fù)責(zé)所轄招商專員的日常管理工作及考評(píng)，保證招商工作按計(jì)劃節(jié)點(diǎn)完成；3及時(shí)將有效信息、工作建議及問(wèn)題解決辦法反饋給招商總監(jiān)；4完成日、周、月招商工作進(jìn)度的整理工作；5定期向招商總監(jiān)匯報(bào)工作。招商專員崗位職責(zé)基本資料職務(wù)名稱招商專員直接上級(jí)招商經(jīng)理所屬部門(mén)項(xiàng)目招商部轄員人數(shù)？人定員人數(shù)？人職務(wù)說(shuō)明編號(hào)工作范圍1負(fù)責(zé)協(xié)助招商經(jīng)理完成項(xiàng)目具體招商的全部工作；2負(fù)責(zé)商戶現(xiàn)場(chǎng)接待及一般商務(wù)洽談，同時(shí)做好客戶資源的匯總上報(bào)工作3完成上級(jí)安排的市調(diào)、商務(wù)洽談、簽約進(jìn)駐、直至開(kāi)業(yè)的全程工作；4及時(shí)將有效信息、工作建議及問(wèn)題解決辦法反饋給招商經(jīng)理；5定期提交各階段工作計(jì)劃、總結(jié)；6負(fù)責(zé)向招商經(jīng)理定期提交工作成果報(bào)告，招商成果評(píng)估及改善報(bào)告；第一部分考勤管理制度一、作息時(shí)間：常規(guī)作息時(shí)間：上班時(shí)間為:09：00——17：30午休時(shí)間為：12：00——13：00項(xiàng)目作息時(shí)間：以項(xiàng)目實(shí)際情況和具體工作需求而定。例如：巴彥淖爾國(guó)泰西部建材城項(xiàng)目工作時(shí)間需與國(guó)泰集團(tuán)的作息時(shí)間保持一致，作息時(shí)間為：08：20—12：00，14：30—18：00,用餐時(shí)間：午餐11：30，晚餐17：30二、相關(guān)管理制度：1、儀容儀表要求：男士穿西服、佩戴工牌、長(zhǎng)袖襯衫、打領(lǐng)帶、皮鞋，不留怪異發(fā)型，留胡須，勤剪指甲，著裝整潔；女士穿西服或西裙（裙子要及膝）、佩戴工牌、襯衫、皮鞋，不染發(fā)，指甲美觀，著裝整潔，化淡妝。2、休假：休假大致分為七種：病假、事假、婚假、喪假、產(chǎn)假、年假、補(bǔ)休，所有人員休假前必須提前填寫(xiě)休假申請(qǐng)單，由部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)。休假申請(qǐng)單跟員工考勤表相對(duì)應(yīng)，如未上交申請(qǐng)單者按曠工處理。另外，法定節(jié)假日休假根據(jù)項(xiàng)目工作要求另行安排。2.1病假：?jiǎn)T工因病需治療和休養(yǎng)的，必須遞交有效的醫(yī)生診斷證明及醫(yī)院開(kāi)具的病假單，經(jīng)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，綜合管理部審核通過(guò)后方可申請(qǐng)病假，否則按曠工處理；病假期間（不含醫(yī)療期）按照日工資標(biāo)準(zhǔn)的50%發(fā)放。員工休病假時(shí)限，以醫(yī)院出具的病檢單上的時(shí)間為準(zhǔn)，遇節(jié)假日、本人休息日不順延。2.2事假：事假系無(wú)薪假，公司根據(jù)工作安排決定是否批準(zhǔn)員工休事假；員工請(qǐng)事假，必須事先得到部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的批準(zhǔn)，同時(shí)需報(bào)備綜合管理部備案，在辦妥請(qǐng)假手續(xù)后方可休假，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自離崗者按曠工處理；如遇突發(fā)事件，無(wú)法提前申請(qǐng)的，應(yīng)通過(guò)向部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)告知情況，休假結(jié)束后及時(shí)補(bǔ)辦請(qǐng)假手續(xù)。2.3婚假：根據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定執(zhí)行；員工需提前10天向部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)及綜合管理部提出申請(qǐng)并附結(jié)婚證書(shū)復(fù)印件，自結(jié)婚證發(fā)證之日起半年內(nèi)有效，婚假假期為三天，男方25周歲、女方23周歲為晚婚，晚婚假期共計(jì)10天。并一次性休完，不得分開(kāi)休假?；榧倨陂g遇到節(jié)假日、國(guó)家法定假日的，婚假均包含上述假期，不再延長(zhǎng)。2.4產(chǎn)假：已婚女員工正常生育時(shí)，給予90天（包括產(chǎn)前15天）產(chǎn)假，難產(chǎn)可增加15天。多胞胎多生一個(gè)嬰兒增加15天，符合晚育年齡的增加30天產(chǎn)假。已婚女員工懷孕三個(gè)月以內(nèi)流產(chǎn)的給予20-30天妊娠假，懷孕三個(gè)月以上7個(gè)月以下流產(chǎn)的給予42天妊娠假，懷孕七個(gè)月以上流產(chǎn)的給予90天產(chǎn)假。已婚女員工休假前需要有醫(yī)院證明，經(jīng)所在部門(mén)負(fù)責(zé)人同意后，報(bào)綜合管理部批準(zhǔn)，方可休假。2.5喪假：?jiǎn)T工供養(yǎng)的直系親屬（祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及滿周歲的子女）死亡，可辦理喪假，員工的父母或配偶去世，可休假5天。員工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需員工本人去外地料理喪事的，可根據(jù)路程遠(yuǎn)近另給路程假。員工辦理喪假需在假前寫(xiě)出申請(qǐng)，部門(mén)負(fù)責(zé)人簽字后，報(bào)綜合管理部批準(zhǔn)后，可以休假，休假后需要提供親屬的死亡證明復(fù)印件。2.6年假：?jiǎn)T工工作滿12個(gè)月的可享受帶薪年假5天，在公司工作滿一年增加年假1天，累計(jì)不可超過(guò)10天；員工年假不可連續(xù)休3天以上；員工請(qǐng)事假累計(jì)20天以上的，不享受年假；累計(jì)工作滿1年不滿10年的員工，請(qǐng)病假累計(jì)2個(gè)月以上的不享受年假；累計(jì)工作滿10年不滿20年的員工，請(qǐng)病假累計(jì)3個(gè)月以上的不享受年假；累計(jì)工作滿20年以上的員工，請(qǐng)病假累計(jì)4個(gè)月以上的不享受年假。2.7補(bǔ)休：?jiǎn)T工因非正常工作時(shí)間加班，需要補(bǔ)休的，要提前填寫(xiě)補(bǔ)休申請(qǐng)表，由本人簽字、部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)后方可休假。2.8曠工：凡未經(jīng)請(qǐng)假、請(qǐng)假未批準(zhǔn)或假期期滿未經(jīng)續(xù)假而擅自不到崗者，以曠工處理，曠工一日罰款￥100元并同時(shí)扣罰三倍日工資，一年內(nèi)曠工累計(jì)超過(guò)三日、半年內(nèi)曠工累計(jì)超過(guò)兩日，公司有權(quán)辭退相應(yīng)人員，并不支付任何補(bǔ)償金。2.9請(qǐng)假單位：請(qǐng)假——半天為最小計(jì)量單位。三、出差：因工作需要出差的人員需提前提交出差計(jì)劃、填寫(xiě)出差審批單，如有需要提前預(yù)支差旅費(fèi)的人員，需到顧李娟處領(lǐng)取支出憑單，領(lǐng)導(dǎo)審批確認(rèn)后方可。如對(duì)出差細(xì)則還不清楚，請(qǐng)查看出差管理制度中相應(yīng)說(shuō)明。四、考勤管理：每個(gè)月根據(jù)各部門(mén)人員提交上來(lái)的申請(qǐng)單等來(lái)做員工當(dāng)月考勤，現(xiàn)我司使用刷卡打卡機(jī)記錄考勤（總部人員），銷售體人員則根據(jù)各銷售助理的日?？记诘怯?，如有非自身原因沒(méi)有打卡的人員，可填寫(xiě)考勤異常登記單。五、勞務(wù)合同、保險(xiǎn)：？新員工入職后需填寫(xiě)勞務(wù)合同，助理總監(jiān)級(jí)（含）以上人員與鑫尊經(jīng)紀(jì)公司簽訂勞動(dòng)合同，簽訂年限為三年，試用期三個(gè)月；助理總監(jiān)級(jí)以下人員與第三方簽訂勞動(dòng)合同，簽訂年限為兩年，試用期兩個(gè)月。試用期內(nèi)發(fā)放工資的80%，員工轉(zhuǎn)正后公司給予上保險(xiǎn)。六、轉(zhuǎn)正：申請(qǐng)轉(zhuǎn)正員工需轉(zhuǎn)正當(dāng)月填寫(xiě)轉(zhuǎn)正申請(qǐng)單，由部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)簽字確認(rèn)后方可轉(zhuǎn)正，員工因不及時(shí)上交申請(qǐng)表而導(dǎo)致轉(zhuǎn)正時(shí)間拖延的，公司不給予補(bǔ)發(fā)拖延時(shí)間工資。七、晉升：晉升員工需要填寫(xiě)崗位晉升申請(qǐng)表，寫(xiě)明新工作崗位的工作設(shè)想及工作目標(biāo)，由上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)簽字確認(rèn)。八、離職：離職需填寫(xiě)離職申請(qǐng)單、派遣員工辭職信。確認(rèn)其工作方面的資料已全部交清，并由相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后，方可離職。如員工未請(qǐng)假曠工五天以上認(rèn)定為自動(dòng)離職，并扣發(fā)當(dāng)月工資。所有員工入職、離職第一時(shí)間通知綜合管理部，入職后分配使用電腦時(shí)須將電腦設(shè)置密碼，同時(shí)把密碼備檔發(fā)至綜合管理部指定郵箱，離職時(shí)立即將電腦密碼收回（不允許其再用電腦，甚至刪除電腦中的任何文件）。九、招聘：如各部門(mén)因工作需求，需要增加人員，需提前填寫(xiě)部門(mén)空缺崗位申請(qǐng)單。十、異動(dòng)：各部門(mén)員工根據(jù)公司需求需要調(diào)動(dòng)崗位，必須提前填寫(xiě)異動(dòng)申請(qǐng)表。第二部分項(xiàng)目部員工行為規(guī)范第一節(jié)高層管理人員行為約束與要求公司高層領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)成為企業(yè)文化最有力的貫徹者和傳播者，成為遵守公司規(guī)章制度的先行者。一、必須做到：1、無(wú)論本人職務(wù)多高，必須尊重公司領(lǐng)導(dǎo)和員工。2、必須公開(kāi)辦公，集體辦公，不允許在個(gè)人辦公室處理私人事情。3、必須24小時(shí)保持通訊工具的暢通。4、工作中需要保密的事項(xiàng)，不許向無(wú)關(guān)人員散布、透露。5、不允許接受屬下或廠商任何形式的禮物。二、倡導(dǎo)做到：1、保持創(chuàng)業(yè)意識(shí)，危機(jī)意識(shí)，克服松懈、安逸的思想。2、反對(duì)自由主義、小團(tuán)體意識(shí)、個(gè)人主義、山頭主義。3、注意自身領(lǐng)導(dǎo)形象，要有朝氣，有責(zé)任感，有使命感。給他人以鼓舞，注重個(gè)人儀容儀表，語(yǔ)言規(guī)范，不準(zhǔn)說(shuō)消極話。4、提倡直言己見(jiàn)，反對(duì)轉(zhuǎn)彎抹角。5、提倡交流與溝通。第二節(jié)中層管理人員行為約束與要求公司中層管理人員，應(yīng)成為企業(yè)文化有力的實(shí)踐者和執(zhí)行公司規(guī)章制度的模范。一、必須做到：1、杜絕任何貪污舞弊行為。2、不允許接受屬下或廠商任何形式的禮物、宴請(qǐng)。3、不允許接受屬下或廠商為自己辦理私事。4、反對(duì)本位主義，不允許制造不利于團(tuán)結(jié)的小圈子、小團(tuán)體。5、休息、外出必須交代好工作并指定代理人，保持工作的連續(xù)性。6、隨時(shí)與本部門(mén)保持聯(lián)系，24小時(shí)保持通訊暢通。7、沒(méi)有傳達(dá)義務(wù)的事項(xiàng)，不允許向任何人傳播。8、超出職權(quán)范圍的工作，必須及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示。9、領(lǐng)導(dǎo)交辦的任務(wù)，必須及時(shí)匯報(bào)工作進(jìn)展情況。二、倡導(dǎo)做到：1、加強(qiáng)創(chuàng)新意識(shí)、危機(jī)意識(shí)，克服松懈、安逸的思想，反對(duì)固步自封。2、時(shí)刻保持飽滿的熱情、富有朝氣的精神狀態(tài)，給員工以鼓舞。不允許向?qū)傧?、廠商表露消極的情緒。3、增強(qiáng)對(duì)廠商的合作意識(shí)，為廠商著想。4、加強(qiáng)學(xué)習(xí)、開(kāi)闊視野，不斷提高自身工作水平。5、經(jīng)常深入一線，現(xiàn)場(chǎng)辦公，對(duì)員工言傳身教。6、提倡奉獻(xiàn)精神，反對(duì)因個(gè)人利益斤斤計(jì)較。7、加強(qiáng)溝通意識(shí)，經(jīng)常與領(lǐng)導(dǎo)、部門(mén)之間及屬下進(jìn)行工作交流。8、發(fā)現(xiàn)不利于公司發(fā)展的現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)反映、主動(dòng)解決或提出解決方案，反對(duì)抱怨、牢騷。9、加強(qiáng)獨(dú)立工作能力。職責(zé)范圍內(nèi)的事務(wù)，應(yīng)獨(dú)立解決，不得隨意將矛盾上交或部門(mén)之間互相推委。第三節(jié)員工“八忌”一、忌“斤斤計(jì)較”“斤斤計(jì)較”是與公司理念根本對(duì)立的價(jià)值觀，是公司首要反對(duì)的。斤斤計(jì)較者有如下特征：1、工作愛(ài)講條件。2、不愿幫助別人。3、老擔(dān)心自己吃虧。4、只看眼前利益，目光短淺。5、不識(shí)大體，只顧個(gè)人利益。6、愛(ài)橫向與別人比。7、以自我為中心，好像別人都應(yīng)圍著他轉(zhuǎn)。8、對(duì)公司、對(duì)同事、對(duì)領(lǐng)導(dǎo)滿腹牢騷。9、愛(ài)搬弄是非。挑撥同事關(guān)系，挑撥同事對(duì)公司的不滿。10、心胸狹窄，為人刻薄，不能容人容事。二、忌“投機(jī)取巧”公司排斥一切形式的投機(jī)取巧者及投機(jī)取巧行為。投機(jī)取巧者有如下特征：1、愛(ài)做秀。即做給別人看，做給領(lǐng)導(dǎo)看，做表面文章，報(bào)喜不報(bào)憂。2、愛(ài)拍馬屁。其目的是取悅領(lǐng)導(dǎo)，獲取信任。以圖獲得職位和權(quán)力，為達(dá)到個(gè)人目的鋪設(shè)道路。3、愛(ài)耍小聰明。利用工作之便，謀取私利。4、愛(ài)走捷徑。不想踏踏實(shí)實(shí)做事，怕吃苦，想一步到位，想一步登天。5、愛(ài)占小便宜。凡是有便宜占的時(shí)候，必不放過(guò)。6、愛(ài)動(dòng)心機(jī)。聰明過(guò)剩，動(dòng)不動(dòng)愛(ài)耍點(diǎn)心眼，玩點(diǎn)陰謀，用心計(jì)，使絆子，以投機(jī)鉆營(yíng)為能事。7、淘金者心態(tài)。踏進(jìn)公司時(shí)心里想的是如何借這個(gè)平臺(tái)大撈一把。三、忌“眼高手低”眼高手低乃處事之大敵。所謂眼高手低，就是大事做不來(lái)，小事不愿做。這類人本能地認(rèn)為“天生我才做大事”，對(duì)一些瑣碎、重復(fù)、枯燥的小事不屑一顧，甚至以做小事為恥。天長(zhǎng)日久，結(jié)果是大事沒(méi)做成，小事從不做，年齡日長(zhǎng)，時(shí)間日緊，更不愿踏下心來(lái)從小事做起，于是一誤再誤，變得滿腹牢騷，最后一事無(wú)成。四、忌“心浮氣躁”踏實(shí)、厚重乃一個(gè)人取得成功的必要條件。心浮氣躁者有如下特征：1、心沉不下來(lái)，朝秦暮楚，心神不定，飄在半空中。一心求大、求快，因現(xiàn)實(shí)不能滿足其心理期望，導(dǎo)致言語(yǔ)輕薄，處事草率。2、身穩(wěn)不下來(lái)。不想扎扎實(shí)實(shí)地做工作，不想日積月累地做小事，急功近利，只想不勞而獲或少勞多獲，一旦無(wú)獲便怨天憂人，煩躁不安。3、愛(ài)出風(fēng)頭。進(jìn)入一個(gè)群體后過(guò)分表現(xiàn)，想在盡短的時(shí)間內(nèi)獲得好的職位和待遇。如果他的期望很快得到滿足，那么他馬上面臨著根基不穩(wěn)、忽上忽下的命運(yùn)。如果得不到滿足，那么他便心灰意懶，一蹶不振，直至另尋他途。一個(gè)人追求上進(jìn)本沒(méi)有錯(cuò)，但自然的規(guī)律是容易獲得的東西失去的也快，所以保持一顆平常心才是最真。五、忌“自我膨脹”人應(yīng)有自知之明，應(yīng)有把握自己的能力，把握自己就是把握未來(lái)。在現(xiàn)實(shí)生活中，人人皆有自重感。所謂自重感是指集體中的一個(gè)個(gè)體覺(jué)得自己重要。一個(gè)寓言故事中講一只瑩火蟲(chóng)為自己發(fā)出的光亮而沾沾自喜，進(jìn)而以為別人離開(kāi)了它就不能活了。于是它躲起來(lái)，拒絕為別人照亮。當(dāng)它憋得奄奄一息，從陰暗角落里爬出來(lái)時(shí)，發(fā)現(xiàn)大家并未因它的消失而使生活發(fā)生改變，于是它羞愧得無(wú)地自容。一個(gè)公司的成長(zhǎng)是集體智慧的結(jié)晶，是集體勞動(dòng)的結(jié)果，是一種合力的結(jié)果。雖然這并不排除個(gè)體的努力和作用，但應(yīng)清楚地認(rèn)識(shí)到，個(gè)體的成就是集體的一部分，個(gè)體再突出其作用也不會(huì)大于集體。自我膨脹者大致有以下特征：1、翹尾巴。有了點(diǎn)成績(jī)便自以為了不起了，自命不凡。連說(shuō)話的聲音都高出八度。2、擺不正位置。即缺乏自知之明，不知道把自己放在哪里合適。3、攬功勞。把集體的功勞攬?jiān)谧约阂粋€(gè)人身上，仿佛江山就是他打下來(lái)的。4、變的剛愎自用，自以為是。聽(tīng)不進(jìn)不同意見(jiàn)，聽(tīng)不進(jìn)半點(diǎn)批評(píng)，覺(jué)得自己全身上下沒(méi)有一處需要改進(jìn)的地方。六、忌“非常關(guān)系”在公司內(nèi)部，人與人之間的關(guān)系應(yīng)是純粹的同事關(guān)系，同事關(guān)系為最高關(guān)系。公司中的“非常關(guān)系”主要有：1、不受約束的血緣及親情關(guān)系。在一個(gè)公司里邊，沒(méi)有任何血緣及親情關(guān)系是不現(xiàn)實(shí)的，關(guān)鍵是在處理問(wèn)題的時(shí)候，應(yīng)避開(kāi)血緣及親情關(guān)系，將同事關(guān)系擺正位置。2、庸俗的朋友關(guān)系。在公司內(nèi)部，試圖與下級(jí)、平級(jí)或上級(jí)交哥們、稱兄道弟，皆屬不正常。本來(lái)同事就是朋友了，沒(méi)有必要再去建立超出同事關(guān)系的朋友關(guān)系。否則必受其害。3、幫派關(guān)系。這是一種以共同利益為紐帶的非正常關(guān)系。4、非正常異性關(guān)系。七、忌“打工心態(tài)”每個(gè)人都應(yīng)有自己的夢(mèng)想。一個(gè)人進(jìn)入一家公司，應(yīng)懷揣著自己的夢(mèng)想，把這家公司作為自己實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的平臺(tái)，絕不僅僅是找一份工來(lái)打。這樣對(duì)己、對(duì)人皆是一種不負(fù)責(zé)任的態(tài)度?！按蚬ば膽B(tài)”者有以下特征：1、把工資看成這份工作的唯一價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。工作的全部意義就在于拿工資。2、為工作而工作。缺乏上進(jìn)心。3、把自己看成公司之外的人。公司是老板的，我是為老板打工的。4、經(jīng)不起誘惑。反正在哪里打工都一樣，多給錢(qián)就跳槽，而把自己的資歷、信任、感情積累視為無(wú)物。八、忌“小幫派”公司內(nèi)部絕對(duì)禁止有超越團(tuán)隊(duì)的“小幫派”。否則，就無(wú)法建立一個(gè)精誠(chéng)團(tuán)結(jié)的、健康向上的、充滿活力的、富有戰(zhàn)斗力的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)。凡“小幫派”者，必有所圖，必與公司整體利益相悖?！靶团伞庇腥缦绿卣鳎?、培植親信，建立利益同盟。2、排斥異已。凡不能同流合污的，不聽(tīng)話的，一律通過(guò)各種手段剪除掉。3、攻守同盟?！靶团伞眱?nèi)部會(huì)心照不宣地建立攻守同盟，一個(gè)聲音說(shuō)話。第四節(jié)警戒在公司有一些錯(cuò)誤是不可原諒的。例如貪污、收受廠商回扣、營(yíng)私舞弊、弄虛作假、辱罵毆打顧客等。因?yàn)檫@些錯(cuò)誤將會(huì)損害公司的利益，直接威脅到公司的生死存亡。如果員工違反了公司的有關(guān)制度和規(guī)則，將會(huì)受到最嚴(yán)厲的處罰。公司將會(huì)辭退、開(kāi)除那些“以身試法”的人，員工一旦被公司開(kāi)除，一概不再錄用，并在公司網(wǎng)站上公布一年。第三部分駐場(chǎng)人員綜合管理?xiàng)l例項(xiàng)目員工績(jī)效考核表：受評(píng)人姓名：考評(píng)期：年月日至年月日考核項(xiàng)目項(xiàng)目組自評(píng)公司評(píng)分甲方評(píng)分平均得分總分工作1業(yè)務(wù)完成率情況(滿分50分)2業(yè)務(wù)完成質(zhì)量(滿分10分)3毛利任務(wù)完成情況(滿分10分)4客戶關(guān)系(滿分2分)5敬業(yè)精神(滿分2分)素質(zhì)6遵規(guī)守紀(jì)(滿分2分)7儀容儀表(滿分2分)8自我管理(滿分2分)9言談舉止(滿分2分)10同事關(guān)系(滿分2分)能力11本行業(yè)知識(shí)(滿分2分)12政策水平(滿分2分)13市場(chǎng)意識(shí)(滿分2分)14企劃能力(滿分2分)15計(jì)劃能力(滿分2分)16協(xié)調(diào)能力(滿分2分)17公關(guān)能力(滿分2分)18學(xué)習(xí)能力(滿分2分)說(shuō)明：評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：等級(jí)非常好很好一般不好很差對(duì)應(yīng)得分90分以上81分～90分71分～80分61分～70分60分以下本考核表是項(xiàng)目員工轉(zhuǎn)為正式員工的主要依據(jù)，由公司指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)每月員工表現(xiàn)評(píng)定，為體現(xiàn)公正，公司另委派明、暗考核人員，并結(jié)合甲方意見(jiàn)，總結(jié)出公司評(píng)分。業(yè)務(wù)完成率情況(滿分50分)業(yè)務(wù)完成率指業(yè)務(wù)計(jì)劃完成比率，如招商合同完成簽署情況、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況等。項(xiàng)目組根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，設(shè)定短、中、長(zhǎng)期任務(wù)分解指標(biāo)，經(jīng)公司及甲方認(rèn)可后執(zhí)行。在總體任務(wù)不變的前提下，任務(wù)分解指標(biāo)可根據(jù)工程、宣傳、招商、經(jīng)營(yíng)等工作實(shí)際變化予以調(diào)整，調(diào)整幅度不超過(guò)20%/月。任務(wù)分解指標(biāo)的調(diào)整應(yīng)提前于當(dāng)月開(kāi)始前向公司及甲方申報(bào)，獲準(zhǔn)后方可按新指標(biāo)執(zhí)行。完成或超額完成當(dāng)月任務(wù)，得分50分；未完成當(dāng)月任務(wù)，按實(shí)際完成比率核算得分。本考評(píng)指標(biāo)為單純性晉級(jí)參考，不影響員工基本工資、補(bǔ)助、應(yīng)得傭金等收入。業(yè)務(wù)完成質(zhì)量(滿分10分)業(yè)務(wù)完成質(zhì)量指業(yè)務(wù)人員當(dāng)月所完成任務(wù)中，本職分工任務(wù)所占比例。如餐飲招商業(yè)務(wù)員，當(dāng)月招商業(yè)務(wù)計(jì)劃為“簽署10份合同”，實(shí)際完成9份（業(yè)務(wù)完成率為90%，得45分），其中3份為餐飲合同，6份為玩具合同，則業(yè)務(wù)完成質(zhì)量得分為：3份÷9份×10分=3.3分。完成或超額完成當(dāng)月任務(wù)，得分10分本考評(píng)指標(biāo)為單純性晉級(jí)參考，不影響員工基本工資、補(bǔ)助、應(yīng)得傭金等收入。毛利任務(wù)完成情況(滿分10分)毛利任務(wù)完成情況指業(yè)務(wù)人員當(dāng)月所完成任務(wù)中，扣除統(tǒng)一優(yōu)惠政策后，租金、經(jīng)營(yíng)毛利等利潤(rùn)指標(biāo)完成情況。如標(biāo)準(zhǔn)租金為10元/天/建筑平米，優(yōu)惠政策為減租10%，但實(shí)際簽約為8元/天/建筑平米，則毛利任務(wù)完成情況得分為：8元/天/建筑平米÷｛10元/天/建筑平米×（100%-10%）｝×10分=8.9分完成或超額完成當(dāng)月任務(wù)，得分10分本考評(píng)指標(biāo)為單純性晉級(jí)參考，不影響員工基本工資、補(bǔ)助、應(yīng)得傭金等收入?？蛻絷P(guān)系(滿分2分)積極主動(dòng)走訪、聯(lián)絡(luò)所屬商戶，認(rèn)真整合客戶資源并主動(dòng)匯總給客戶總監(jiān)。運(yùn)用合理方法邀約目標(biāo)商戶來(lái)訪項(xiàng)目實(shí)地考察并做好接待及跟進(jìn)工作。有針對(duì)性的做好商戶的日常維護(hù)工作。在維護(hù)客戶關(guān)系過(guò)程中，防止虎頭蛇尾，違反商務(wù)禮儀，不負(fù)責(zé)任亂許愿，致使商戶投訴，最終導(dǎo)致雙方關(guān)系破裂而造成招商失敗的情況發(fā)生。敬業(yè)精神(滿分2分)駐場(chǎng)人員應(yīng)精誠(chéng)團(tuán)結(jié)，時(shí)刻以維護(hù)鑫尊集團(tuán)公共形象為己任，恪盡職守；認(rèn)真遵守上、下班作息時(shí)間，確保各自完成計(jì)劃內(nèi)工作內(nèi)容。具備全局觀念，提倡奉獻(xiàn)精神，同事之間互幫互助，以完成整體招商工作為最終目標(biāo)。遵規(guī)守紀(jì)(滿分2分)1、從自身做起，嚴(yán)格要求遵守雙方公司的各項(xiàng)管理制度；違反一項(xiàng)罰款5元，多項(xiàng)累計(jì)處罰；2、工作期間嚴(yán)禁飲酒和私自外出，發(fā)現(xiàn)一次罰款一百元；3、所有重要資料，如招商內(nèi)部資料、合同文本要妥善保管，防止遺失或外泄給招商工作帶來(lái)不便；4、下班前，辦公桌面保持整潔，不得有資料、紙張及其它辦公用品、衣物外隨意擺放現(xiàn)象；儀容儀表(滿分2分)1、儀容儀表、一切言行應(yīng)符合商務(wù)要求，在辦公區(qū)工作必須按公司統(tǒng)一要求著正裝，儀容儀表一項(xiàng)不合格罰款10元；自我管理(滿分2分)1、駐場(chǎng)人員應(yīng)潔身自好，嚴(yán)禁發(fā)生一切商業(yè)違規(guī)行為及生活作風(fēng)問(wèn)題；上述問(wèn)題一經(jīng)甲方投訴的，當(dāng)事人按開(kāi)除處理，便規(guī)定扣除相應(yīng)待遇；2、晚間私自外出需向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人匯報(bào)事由和去向，原則上禁止私自外出，特殊情況需得到項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的批準(zhǔn)并結(jié)伴而行；違反一次罰款100元，多人并罰。3、工作以外，任何時(shí)間嚴(yán)格禁止酗酒、醉酒行為，由此引發(fā)事故的，除后果自負(fù)外，所有參與者罰款100元，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人罰款500元，情節(jié)嚴(yán)重者予以辭退。4、全體駐場(chǎng)人員保持24小時(shí)暢通以便溝通；因聯(lián)系不上造成事情延誤的，每次罰款5元。5、嚴(yán)格遵守項(xiàng)目所要求的各項(xiàng)消防規(guī)定，包括宿舍用電及消防安全；6、時(shí)刻保持辦公區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生，禁止亂丟廢棄物；7、辦公區(qū)域內(nèi)禁止吸煙，吸煙需到指定地點(diǎn)；8、愛(ài)護(hù)辦公設(shè)備設(shè)施，禁止野蠻操作；9、禁止辦公室內(nèi)吃東西及從事與工作無(wú)關(guān)的事情；言談舉止(滿分2分)1、與甲方開(kāi)會(huì)、商談、交際應(yīng)注意維護(hù)公司及個(gè)人形象，做到符合禮儀禮貌、態(tài)度誠(chéng)懇真摯。2、禁止在酒店內(nèi)任何地方及辦公室內(nèi)大聲喧嘩、打鬧；3、同事之間要使用禮貌用語(yǔ)，保持和諧、健康的辦公氛圍。同事關(guān)系(滿分2分)1、駐場(chǎng)人員工作期間要以工作為重，大度包容，嚴(yán)禁與甲方人員發(fā)生任何形式的糾紛而影響項(xiàng)目招商工作的正常進(jìn)行；造成嚴(yán)重影響的予以辭退，便相關(guān)規(guī)定扣除相應(yīng)待遇；2、男女員工之間不得嬉笑逗鬧，出現(xiàn)過(guò)激行為而影響正常工作。本行業(yè)知識(shí)(滿分2分)1、如遇客戶來(lái)訪，招商人員因主動(dòng)熱情的做好接待工作，包括領(lǐng)位、倒水及來(lái)訪登記、業(yè)務(wù)洽談等；2、如遇來(lái)訪，來(lái)電鈴聲應(yīng)在5聲之內(nèi)接聽(tīng)并要使用規(guī)范用語(yǔ)，同時(shí)做好記錄；政策水平(滿分2分)1、熟知、掌握所屬招商品類的租金標(biāo)準(zhǔn)及不同的招商政策。2、能夠?qū)⑺莆盏淖饨鹫哽`活運(yùn)用到實(shí)際招商工作去。3、有能力向來(lái)訪客戶進(jìn)行項(xiàng)目介紹與圖文講解，創(chuàng)造合作機(jī)會(huì)。市場(chǎng)意識(shí)(滿分2分)1、熟知所屬招商業(yè)態(tài)及品類的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)及檔次。2、對(duì)市場(chǎng)變化敏感，并能夠?qū)φ猩坦ぷ饔兴鶐椭?。企劃能?滿分2分)1、理解招商工作各工作節(jié)點(diǎn)整體宣傳推廣活動(dòng)的目的。2、能夠充分利用項(xiàng)目招商的宣傳活動(dòng)擴(kuò)大招商成果。3、對(duì)整體宣傳推廣活動(dòng)能夠提出建設(shè)性建議。計(jì)劃能力(滿分2分)1、能夠按照招商工作節(jié)點(diǎn)完成招商進(jìn)度。2、能夠?qū)ψ约旱墓ぷ鬟M(jìn)行總結(jié)并制定下一步工作計(jì)劃。3、所負(fù)責(zé)的各項(xiàng)工作能夠與整體工作進(jìn)度對(duì)接。協(xié)調(diào)能力(滿分2分)1、招商工作全過(guò)程中有全局觀念，能夠做到客戶資源共享。2、有能力根據(jù)各方面反饋信息合理調(diào)整工作計(jì)劃，順應(yīng)當(dāng)時(shí)情況變化。公關(guān)能力(滿分2分)1、如遇客戶來(lái)訪，招商人員因主動(dòng)熱情的做好接待工作，包括領(lǐng)位、倒水及來(lái)訪登記、業(yè)務(wù)洽談等；2、如遇來(lái)訪，來(lái)電鈴聲應(yīng)在5聲之內(nèi)接聽(tīng)并要使用規(guī)范用語(yǔ)，同時(shí)做好記錄；學(xué)習(xí)能力(滿分2分)1、積極參加各類業(yè)務(wù)培訓(xùn)并有能力運(yùn)用到實(shí)際工作中去。2、能夠主動(dòng)學(xué)習(xí)、接受新生事物，工作思路順應(yīng)市場(chǎng)變化。3、工作中能夠經(jīng)常性的提出一些可行性的合理化建議。說(shuō)明：辦公現(xiàn)場(chǎng)管理?xiàng)l例所涉及的條款，兩次提醒無(wú)效的，第三次違反此管理?xiàng)l例的任何一項(xiàng)，將對(duì)當(dāng)事人處以50元罰款，屢教不改的予以辭退，并按相關(guān)規(guī)定辦理?！铩铩锷啼亞?wèn)卷★★★1.您對(duì)商鋪投資價(jià)值的看法是*前景和收益較好，為投資首選商鋪可以作為投資備選投資市場(chǎng)低迷，投資風(fēng)險(xiǎn)太大不清楚2.您近期是否有購(gòu)買(mǎi)商鋪的計(jì)劃*有此計(jì)劃，但目前仍觀望有此計(jì)劃，正在決策之中無(wú)此計(jì)劃3.您購(gòu)買(mǎi)商鋪所計(jì)劃的用途是*自用營(yíng)業(yè)轉(zhuǎn)讓獲利，用于短期投資用于長(zhǎng)期持有并出租其他4.您對(duì)商鋪投資的未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期是*市場(chǎng)供應(yīng)充足，收益漲跌不斷，但總體趨勢(shì)仍上行投資需求下滑，自用經(jīng)營(yíng)占主流風(fēng)險(xiǎn)較大，投資客群減少5.您選擇商鋪的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)是*開(kāi)發(fā)商的背景及經(jīng)營(yíng)管理公司的實(shí)力開(kāi)發(fā)商及經(jīng)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)商圈的交通、人流量等因素商鋪所處的地段及價(jià)格開(kāi)發(fā)商所采取的運(yùn)營(yíng)方式6.您認(rèn)為目前商鋪投資所存在的問(wèn)題是*發(fā)展過(guò)于盲目，空置面積較多，形成投資浪費(fèi)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)方式及經(jīng)驗(yàn)缺陷商鋪后期管理不足多為分割經(jīng)營(yíng)模式，整體規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)受限商業(yè)地產(chǎn)售后服務(wù)、管理欠缺7.請(qǐng)問(wèn)您愿意在石家莊哪個(gè)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)商鋪*橋西區(qū)新華區(qū)橋東區(qū)裕華區(qū)長(zhǎng)安區(qū)高開(kāi)區(qū)8.您是否會(huì)選擇分割產(chǎn)權(quán)的商鋪并選擇哪類分割產(chǎn)權(quán)商鋪*是分割產(chǎn)權(quán)的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)是分割產(chǎn)權(quán)的專業(yè)零售市場(chǎng)否9.您購(gòu)買(mǎi)商鋪計(jì)劃所采取的購(gòu)買(mǎi)途徑是*商鋪上市初始交易購(gòu)買(mǎi)二手購(gòu)買(mǎi)商鋪直接租賃轉(zhuǎn)租10.您認(rèn)為投資哪種商鋪類型更適合您（任意選擇多項(xiàng)）*商業(yè)街商鋪市場(chǎng)類商鋪社區(qū)商鋪?zhàn)≌咨躺啼伆儇浬虉?chǎng)和購(gòu)物中心商鋪商務(wù)樓和寫(xiě)字樓商鋪11.如果購(gòu)買(mǎi)商鋪，請(qǐng)問(wèn)您打算經(jīng)營(yíng)什么*咖啡茶坊卡拉OK房體育及健身中心美體美發(fā)中心□西餐廳中式快餐店小餐館/大排檔□服飾店12.您打算購(gòu)買(mǎi)多大面積的商鋪*30平方米以下30-60平方米60-100平方米100-150平方米150-200平方米200-500平方米500-1000平方米1000平方米以上13.您期望的交付狀態(tài)*毛坯初裝修全裝修14.您對(duì)商鋪的硬件要求是什么（任意選擇多項(xiàng)）*給排水系統(tǒng)通風(fēng)排煙系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)電氣系統(tǒng)電梯系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)停車場(chǎng)管理有線/衛(wèi)星電視通訊/網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)消防系統(tǒng)背景音樂(lè)系統(tǒng)15.您購(gòu)買(mǎi)商鋪所采取的付款方式是*一次性付款一次性付款按揭貸款分期付款分次付款以租代買(mǎi)16.您預(yù)計(jì)購(gòu)買(mǎi)商鋪的資金范圍是*70萬(wàn)元以內(nèi)70-100萬(wàn)元100-150萬(wàn)元150-200萬(wàn)元200萬(wàn)元以上17.您認(rèn)為商業(yè)街商鋪?zhàn)饨馂槎嗌俸线m*25月/平米以下25月/平米--50月/平米50月/平米--75月/平米75月/平米--100月/平米100月/平米以上18.您認(rèn)為商務(wù)商鋪?zhàn)饨馂槎嗌俸线m*20月/平米以下20月/平米以下20月/平米—40月/平米40月/平米—60月/平米60月/平米—80月/平米80月/平米—100月/平米100月/平米以上19.您認(rèn)為社區(qū)內(nèi)商鋪?zhàn)饨馂槎嗌俸线m*30月/平米以下30月/平米----50月/平米50月/平米---70月/平米70月/平米---100月/平米100月/平米以上20.您認(rèn)為商場(chǎng)內(nèi)商鋪?zhàn)饨馂槎嗌俸线m*20月/平米20月/平米--40月/平米40月/平米—60月/平米60月/平米---80月/平米80月/平米----100月/平米100月/平米以上21.如果在___________附近建造一大型綜合性商業(yè)區(qū)，請(qǐng)問(wèn)您有沒(méi)有興趣投資*有可以考慮沒(méi)有有待于進(jìn)一步了解情況

目錄前言………………1第一章****物業(yè)管理方案………3商城概況及項(xiàng)目分析………………3物業(yè)管理目標(biāo)及管理承諾…………………6物業(yè)管理服務(wù)的整體運(yùn)作及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)……8物業(yè)管理架構(gòu)設(shè)置及人員分工……………21物業(yè)管理崗位職責(zé)…………25物業(yè)管理物資裝備計(jì)劃及開(kāi)辦預(yù)算………38第二章報(bào)價(jià)文件………47各項(xiàng)費(fèi)用報(bào)價(jià)及報(bào)價(jià)說(shuō)明…………………47物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算明細(xì)………………費(fèi)用測(cè)算……60……………62結(jié)束語(yǔ)…………………63前言****物業(yè)服務(wù)公司是一家中外合資注冊(cè)的物業(yè)管理，成立于****年*月，公司總部設(shè)于**********。公司業(yè)務(wù)分布全國(guó)，按隸屬區(qū)域進(jìn)行管理，分設(shè)為：**地區(qū)公司、**地區(qū)公司、**地區(qū)公司、**地區(qū)公司、**地區(qū)公司。公司于2004年獲得中華人民共和國(guó)建設(shè)部一級(jí)資質(zhì)證書(shū)，2002年，轄下的****苑率先通過(guò)了ISO9000服務(wù)質(zhì)量體系認(rèn)證。在全國(guó)直接管理的物業(yè)項(xiàng)目達(dá)60多個(gè)，管理面積逾1800萬(wàn)平方米，所管理的物業(yè)多為以住宅為主，綜合有商場(chǎng)、會(huì)所、娛樂(lè)及健身場(chǎng)所等。在華南地區(qū)“****”之物業(yè)管理品牌已深入民心，廣為全體合生·珠江業(yè)主和業(yè)戶所推崇。公司從成立至今一直不斷以高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求來(lái)完善管理和服務(wù)，精心鑄造了一支專業(yè)的服務(wù)隊(duì)伍，到目前為止，公司擁有員工5000多人，其中所有中層管理人員均為本科或?qū)？埔陨蠈W(xué)歷，碩士以上學(xué)位占了10％，且全部持“中國(guó)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理崗位合格證書(shū)”及“物業(yè)管理師資質(zhì)證書(shū)”。公司在充分吸收港式物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上倡導(dǎo)“************”的管理理念，按照ISO9000的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理的透明化、規(guī)范化和程序化。同時(shí)，公司制定了一系列包括工程管理、服務(wù)監(jiān)督管理、培訓(xùn)管理和財(cái)務(wù)等完善的企業(yè)制度體系，嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)制定服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)物價(jià)部門(mén)備案，為業(yè)主提供務(wù)實(shí)而優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。公司從成立以來(lái)，在公司內(nèi)部全面實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化制度管理，并建立起高效、嚴(yán)密的物業(yè)服務(wù)、工程管理、安全管理系統(tǒng)，尤其在物業(yè)的前期介入、接管驗(yàn)收、管理工作上形成一套具有康景特色且操作性強(qiáng)的工作制度。公司重視員工的培訓(xùn)，深知“人”是企業(yè)之本，七年來(lái)，公司結(jié)合員工的具體情況，有針對(duì)性地制定出適合員工消化吸收的套餐培訓(xùn)，培訓(xùn)覆蓋率達(dá)100%，而且公司重視人才儲(chǔ)備，積極與各大院校共同辦學(xué)，為公司的人才培養(yǎng)作儲(chǔ)備。同時(shí)，公司在內(nèi)部建立了完善的績(jī)效考核晉升系統(tǒng)，為員工提供多角度、多層次的職業(yè)空間。在管理上，公司對(duì)照“全國(guó)城市物業(yè)管理示范小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)”，對(duì)內(nèi)檢查落實(shí)各項(xiàng)工作、練內(nèi)功，抓服務(wù)提升和創(chuàng)新；**花園、**雅苑、****苑等一批樓盤(pán)榮獲“廣東省物業(yè)管理示范小區(qū)”，廣州**苑被評(píng)為“全國(guó)城市物業(yè)管理示范小區(qū)”，北京各樓盤(pán)相繼獲得治安管理、消防安全、綠化宜居、清潔環(huán)保、社區(qū)文化、青年文明社區(qū)等榮譽(yù)稱號(hào)。對(duì)外重視與房地產(chǎn)主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)、街道辦、公安消防、物價(jià)部門(mén)及公共能源部門(mén)的溝通合作，積極參加行業(yè)協(xié)會(huì)開(kāi)展專題講座、座談會(huì)、論壇、知識(shí)競(jìng)賽等多種形式的活動(dòng)，推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展。公司注重業(yè)主委員會(huì)的籌建以及與業(yè)主的溝通，建立起物業(yè)公司與業(yè)主之間的雙向信任關(guān)系，初步形成構(gòu)建和諧社區(qū)的雙贏互利的新局面。2006年，公司有幸與北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)攜手合作，承擔(dān)對(duì)****這一超大型的綜合性商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理顧部工作，這對(duì)****來(lái)說(shuō)又是一次重大的突破。其不僅充實(shí)了公司的物業(yè)管理系統(tǒng)，對(duì)于公司開(kāi)創(chuàng)新的物業(yè)管理局面、拓展自身的業(yè)務(wù)范圍、培養(yǎng)更加綜合的經(jīng)營(yíng)管理人才和專業(yè)人才、提高整體服務(wù)水平等都具有劃時(shí)代的意義。第一章：****物業(yè)管理方案第一節(jié)商城概況及項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目位置：北京規(guī)劃占地面積：128700㎡建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋砼框架一期家具館面積：214246.12㎡建筑密度：50.7%總棟數(shù)：16棟樓樓內(nèi)公共區(qū)面積：63027㎡樓外公共區(qū)面積：55873㎡綠化面積：15634㎡綠化率：12.9%容積率：1.73車位：地上車位966個(gè)二、地理位置分析***居座落于北京市**區(qū)*******，核心區(qū)位得天獨(dú)厚，立體化的海陸空交通網(wǎng)絡(luò)，全面輻射環(huán)渤海商圈及北中國(guó)地區(qū)，連接全球。中國(guó)·北京**產(chǎn)業(yè)示范園創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，直接對(duì)接集團(tuán)采購(gòu)與終端消費(fèi)者，打通世界通路，營(yíng)造國(guó)際知名品牌，將建成技工貿(mào)一體化的家居展銷平臺(tái)與進(jìn)出口基地。海陸空立體交通，貫穿南北，通達(dá)全球。三、優(yōu)越的交通狀況公路：北京六環(huán)路，京津、京哈公路，京通快速路，京沈、京津塘高速路縱橫交匯，構(gòu)成了完善便捷的路網(wǎng)；

鐵路：京承、京秦、京津鐵路環(huán)伺左右；

輕軌：與地鐵一號(hào)線相連的“八通”輕軌列車終點(diǎn)站近在咫尺；

機(jī)場(chǎng)：半小時(shí)內(nèi)即達(dá)首都機(jī)場(chǎng)及即將新建的北京第二機(jī)場(chǎng)，輻射全球；

港口：只需一個(gè)半小時(shí)車程，可達(dá)中國(guó)北方最大的綜合貿(mào)易港——天津新港四、齊備的項(xiàng)目配套：根據(jù)商業(yè)運(yùn)作的需要，項(xiàng)目在規(guī)劃立項(xiàng)之前，便充分考慮了商家及各層次顧客的需要，頂力打造創(chuàng)展家居商城的配套服務(wù)設(shè)備設(shè)施，使商城更具前瞻性和適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展。硬件配套內(nèi)容主要如下：1、現(xiàn)代化多功能復(fù)式復(fù)式品牌專賣店：提供展示、交易、辦公、洽談等商務(wù)配套功能。

2、現(xiàn)代化的綜合寫(xiě)字樓：在整體規(guī)劃布局下個(gè)性化設(shè)定。

3、集中式的綜合商務(wù)行政服務(wù)管理中心，提供全方位商務(wù)服務(wù)。

4、會(huì)展中心：建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)參照國(guó)內(nèi)一流家居展會(huì)展館設(shè)計(jì)。

5、設(shè)備設(shè)施：國(guó)內(nèi)一流賣場(chǎng)設(shè)計(jì)，客貨升降電梯、扶梯、人行梯等組合應(yīng)用，保證商家、消費(fèi)者以及小批量貨品在區(qū)間移動(dòng)的安全、快捷。

6、信息流系統(tǒng)：全面支撐專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)外通訊、網(wǎng)絡(luò)信息交流、電子商務(wù)、物業(yè)信息管理等系統(tǒng)的運(yùn)作。

7、廠房交通物流設(shè)施：現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)中心以及大型停車場(chǎng)、貨物集散場(chǎng)、托運(yùn)中心、客/貨運(yùn)站、公交車站等。

8、生活服務(wù)配套設(shè)施：餐飲食街、職工餐廳、超市及購(gòu)物中心及休閑設(shè)施等。五、工程設(shè)備系統(tǒng)：（一）供電系統(tǒng)：（1）本工程消防負(fù)荷為二級(jí)，普通電梯負(fù)荷為二級(jí)，其它負(fù)荷為三級(jí)。（2）變配電所設(shè)在首層，10KV高壓電源（兩路）從商城內(nèi)開(kāi)閉站引進(jìn)首層分接室，采用TN-S系統(tǒng)供電。規(guī)格：2500KVA變壓器數(shù)量：2臺(tái)總?cè)萘浚?3720KW計(jì)算容量：8891KW用戶電力負(fù)荷：120W/㎡低壓配電系統(tǒng)配電電壓：380V/220V（3）內(nèi)部用電劃分：公用系統(tǒng)和自用系統(tǒng)。公共設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的費(fèi)用由廠商共同公攤；鋪位內(nèi)部用電按每個(gè)基本鋪位單元分別計(jì)量。（二）給排水系統(tǒng)：（1）給水位置：統(tǒng)一在衛(wèi)生間和開(kāi)水間給水；（2）中水：市政供水。暫不考慮中水收集，僅預(yù)留中水給水系統(tǒng)；（3）中心位置：在北側(cè)廣通街，具體位置待定；（4）污水處理方式：污廢合流，雨污分流，接入市政排污管網(wǎng)，無(wú)污水處理系統(tǒng)。（三）采暖系統(tǒng)：（1）供暖方式：集中供暖，采暖系統(tǒng)為上供上回式雙管同程系統(tǒng)；（2）供暖熱源：10.5MW鍋爐（1臺(tái)）、5.6MW鍋爐（1臺(tái)）；（3）供暖管道：管道采用熱鍍鋅管，散熱片采用立式鋼制高頻焊散熱器。（四）空調(diào)系統(tǒng)：（1）制冷方式：12#樓1-3層和16#樓1-4層，中央空調(diào)系統(tǒng)制冷，一次泵兩管制系統(tǒng)，水系統(tǒng)定壓在制冷機(jī)房?jī)?nèi)解決；（2）空調(diào)冷源：1500URT離心式冷水機(jī)組（3臺(tái)）、1200URT離心式冷水機(jī)組（1臺(tái)）。（3）控制方式：中央空調(diào)采用自動(dòng)控制系統(tǒng)。機(jī)組設(shè)冬季防凍控制，停機(jī)時(shí)，新風(fēng)閥關(guān)閉；運(yùn)行過(guò)程中空氣溫度低于3度時(shí)，防凍控制器停風(fēng)機(jī)，關(guān)閉新風(fēng)閥，開(kāi)啟熱水閥。所有設(shè)備均能就地起停。（五）消防系統(tǒng)：（1）消防控制方式：一期設(shè)消防控制中心，采用聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。（2）供水方式：由市政供水，設(shè)兩個(gè)3.5×3.0×2.0立方米玻璃鋼水箱，經(jīng)消火栓泵至各消火栓，設(shè)消防室外結(jié)合器，室內(nèi)消防用水量30L/S，（3）消防系統(tǒng)配置：消火栓泵：2臺(tái)穩(wěn)壓泵：2臺(tái)，一備一用消火栓栓頭：806個(gè)噴淋泵：2臺(tái)噴淋頭：11584個(gè)煙感：滅火器：采用磷酸鹽干粉滅火器，每具2KG，設(shè)在消火栓下的滅火器箱內(nèi)，每箱3具，共1898具。噴淋用水量：30L/S，選用直立型噴頭，廚房采用93攝氏度溫級(jí)噴頭，其余采用68攝氏度溫級(jí)噴頭。（4）火災(zāi)處理方式：發(fā)生火災(zāi)時(shí)，噴頭動(dòng)作水流指示器動(dòng)作向消防中心報(bào)警，濕式報(bào)警閥處的壓力開(kāi)關(guān)動(dòng)作自動(dòng)啟動(dòng)噴淋泵并向消防中心報(bào)警。（六）弱電系統(tǒng)：本工程弱電智能化系統(tǒng)包括電子公告牌系統(tǒng)、數(shù)字硬盤(pán)錄像監(jiān)控系統(tǒng)、無(wú)線巡更系統(tǒng)和背景音樂(lè)系統(tǒng)。（七）電梯系統(tǒng)：廣州日立電梯。乘客梯6臺(tái)、載貨梯8臺(tái)、觀光梯2臺(tái)、自動(dòng)扶梯10臺(tái)，共26臺(tái)?？刂品绞剑弘娞葑冾l控制，扶梯微機(jī)控制。（八）外圍設(shè)施：化糞池2個(gè)；雨水井72個(gè)；污水井65個(gè)。（九）鍋爐系統(tǒng)一套、電梯26部。第二節(jié)****物業(yè)管理目標(biāo)及管理承諾一、管理目標(biāo)****商業(yè)物業(yè)服務(wù)將實(shí)行專業(yè)的物業(yè)管理，其目標(biāo)是降低客戶的經(jīng)營(yíng)成本，以最低的物業(yè)成本達(dá)到用戶滿意的服務(wù)水平，對(duì)物業(yè)活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)與控制。目的就是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品流動(dòng)的優(yōu)化與協(xié)調(diào)，以降低物流成本，提高物流效率和經(jīng)濟(jì)效益。使整個(gè)商業(yè)區(qū)成為一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、智能先進(jìn)、管理完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的品牌商業(yè)城區(qū)，真正體現(xiàn)創(chuàng)展家居的環(huán)境效益、商業(yè)城區(qū)文化和服務(wù)特色。1.以客戶滿意為服務(wù)目標(biāo),優(yōu)化商城網(wǎng)絡(luò),加強(qiáng)泛賣場(chǎng)與加工、倉(cāng)庫(kù)、商品集中配送中心的建設(shè)管理。2.運(yùn)用現(xiàn)代的管理手段和修繕技術(shù)對(duì)商業(yè)城區(qū)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理。3.提供綜合多樣的特約服務(wù)：如賓館、商務(wù)中心、設(shè)備租賃、票務(wù)、娛樂(lè)、餐飲等場(chǎng)所，以滿足商戶經(jīng)營(yíng)后的基本需要。4.以“商戶至上,服務(wù)第一”為宗旨,以全優(yōu)的服務(wù)水準(zhǔn)管理好商業(yè)城區(qū),服務(wù)于商戶。創(chuàng)名牌、增效益,爭(zhēng)取早日成為物流行業(yè)物業(yè)管理的典范及領(lǐng)先者。5.使商業(yè)園區(qū)物業(yè)管理產(chǎn)生如下功能:A.牽動(dòng)功能:通過(guò)商業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理的充分發(fā)揮,帶動(dòng)加工、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、金融系統(tǒng)的快速發(fā)展；B.集散功能:更大范圍地為商業(yè)園區(qū)各商戶提供商業(yè)信息和生活資本的配送信息業(yè)務(wù);D.整合功能:對(duì)商業(yè)園區(qū)的流程產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品流動(dòng)進(jìn)行系統(tǒng)整合,提高資源的配置效率;E.服務(wù)功能:為用戶提供多功能標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù),促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化發(fā)展.嚴(yán)格按照質(zhì)量環(huán)境一體化管理體系（ISO9001：2000和ISO14001：1996）管理。附件：（一）《物業(yè)管理?xiàng)l例》1）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)2）商鋪設(shè)施、設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施二、管理承諾:接管商城設(shè)備、設(shè)施管理在一年內(nèi)達(dá)到如下目標(biāo)：序號(hào)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施措施1商鋪使用完好率95%落實(shí)責(zé)任人、制定巡檢記錄，確保鋪面及配套設(shè)施完好無(wú)損2商鋪急修及零星維修及時(shí)率95%接到維修通知30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)完成并建立回訪檔案記錄3維修工程質(zhì)量合格率99%按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)安裝驗(yàn)收，并定期回訪，以確保維修工程實(shí)際效果4商業(yè)園區(qū)路燈完好率95%落實(shí)責(zé)任人、實(shí)行巡查、清潔、保養(yǎng)、建立記錄檔案，以確保路燈完好無(wú)損正常使用。5商戶有效投訴處理率100%管理部經(jīng)理直接監(jiān)督處理并定期回訪，以保證按照商戶需求處理。698%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并定期維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)施完好無(wú)損正常使用。7維修服務(wù)回訪率100%對(duì)于進(jìn)行維修項(xiàng)目，實(shí)行回訪制度，建檔記錄，以確保滿足商戶的需求8綠化完好率98%建立綠化監(jiān)督管理制度、措施及檢查標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置專人負(fù)責(zé)。9保潔達(dá)標(biāo)率100%建立保潔工人的監(jiān)督管理制度、措施及檢查標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置專人負(fù)責(zé)。10商業(yè)園區(qū)道路完好率95%落實(shí)責(zé)任人、制定巡查制度，建檔記錄，經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好。11化糞池、雨水井、污水井完好率99%落實(shí)責(zé)任人、實(shí)行巡查、定期疏通、清理，建檔記錄，經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行。12排水管、暗溝完好率100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建立記錄，經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管暢通無(wú)阻、無(wú)塌陷。13停車場(chǎng)（自行車庫(kù)）設(shè)施完好率98%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，以確保設(shè)施完好，方便使用。14管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、定期培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并予以考核，不及格者予以淘汰；從事特種行業(yè)的員工實(shí)行外送有關(guān)部門(mén)培訓(xùn)、考核，并就有關(guān)技術(shù)、技能進(jìn)行定期培訓(xùn)，并予以考核，確保培訓(xùn)率達(dá)100%，以保障員工的素質(zhì)。15商戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)管理的滿意率95%在日常工作中及時(shí)收集客戶的需求信息，盡可能滿足商戶的需求，加強(qiáng)雙方的溝通。第三節(jié)物業(yè)管理服務(wù)的整體運(yùn)作及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)我們的目標(biāo)要建立一種與商業(yè)城區(qū)檔次相匹配、具有特色的物業(yè)管理與服務(wù)，要形成一套嚴(yán)密、系統(tǒng)、專業(yè)以及最佳的結(jié)構(gòu)、最好的配合，充分發(fā)揮其系統(tǒng)功能、效率，實(shí)現(xiàn)整體產(chǎn)品的合理化流動(dòng)，同時(shí)又具有效率的運(yùn)作體系，對(duì)于今后創(chuàng)展家居商城的物業(yè)管理工作，我們的初步思路大致是按照以下步驟分階段、有計(jì)劃地進(jìn)行：1、前期介入和準(zhǔn)備階段這個(gè)階段成功與否，關(guān)系到今后管理與服務(wù)的好壞，因此管理者首先要明確經(jīng)營(yíng)思想和理念，確立“為****商戶提供第一流服務(wù)”的宗旨，認(rèn)真做好物業(yè)接管前期的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；各類手冊(cè)的制定編制商城《用戶手冊(cè)》、《裝修手冊(cè)》、《商戶公約》、《商鋪使用說(shuō)明書(shū)》、《商鋪質(zhì)量說(shuō)明書(shū)》等文件及各類收鋪表格、日常運(yùn)作表格等，這方面的工作應(yīng)該在交鋪前3個(gè)月定稿，交鋪前2個(gè)月印好。工程介入從物業(yè)管理的角度，對(duì)商業(yè)區(qū)的設(shè)計(jì)和工程提出合理化建議，熟悉商業(yè)的各類設(shè)備設(shè)施及管線分布等，并探討如何解決分期建設(shè)商城使用管理、開(kāi)發(fā)之間的矛盾，將受影響程度降至最低。同時(shí)，要參與各階段的工程驗(yàn)收順利過(guò)渡到物業(yè)接管、移交工作，收集各類工程圖紙和檔案材料，制訂接管后具體的保養(yǎng)、維修、運(yùn)作計(jì)劃等。人員招聘在商城進(jìn)入正常運(yùn)作前1個(gè)月要選聘好符合資格的管理服務(wù)人員，根據(jù)計(jì)劃和實(shí)際需要，逐步成立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)并為這些機(jī)構(gòu)配備相應(yīng)的職員；保安人員也應(yīng)該同時(shí)進(jìn)入商城，整頓城區(qū)秩序，維護(hù)商城城區(qū)門(mén)戶的正常通行通過(guò)履行各項(xiàng)管理制度，使商城的環(huán)境管理秩序走向有序，初步體現(xiàn)管理的功能；人員培訓(xùn)灌輸正確的物業(yè)管理理念，要把物業(yè)管理的法規(guī)、條例灌輸給每一位管理人員，貫徹到日常管理工作的每一個(gè)細(xì)節(jié)，要使員工依法辦事，樹(shù)立安全和防范意識(shí)，確保商城的各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備在使用功能和管理方面都符合安全規(guī)范和要求；運(yùn)用案例分析，用其它商城經(jīng)歷過(guò)的正反例子，并結(jié)合康景七年來(lái)積累的豐富的管理案例，對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)和教育，使員工更容易進(jìn)入角色；明確崗位責(zé)任制和考評(píng)細(xì)則，使員工明白自己的工作范圍和責(zé)任；確保所有保安隊(duì)員明白本身不單是一支紀(jì)律隊(duì)伍，也是一支服務(wù)隊(duì)伍，以禮為“先”，要建立優(yōu)良的風(fēng)紀(jì)和風(fēng)貌。準(zhǔn)備各類辦公器材及工具我們?cè)诖朔桨敢蚜信e了各類開(kāi)辦的器材工具的清單，確保在收鋪前半個(gè)月全部到位。通過(guò)集中招標(biāo)形式選聘好清潔公司、綠化公司及設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)公司。清潔、綠化公司應(yīng)在交鋪前半個(gè)月進(jìn)場(chǎng)，配合商業(yè)城區(qū)的開(kāi)荒清潔和綠化工作；由于商業(yè)城區(qū)的大多數(shù)設(shè)施、設(shè)備二年內(nèi)均處在保修期，但管理者仍應(yīng)與承造商做好聯(lián)系和溝通，并保留相關(guān)購(gòu)置協(xié)議，由發(fā)展商授權(quán)物業(yè)管理公司跟進(jìn)設(shè)備保養(yǎng)期維修保養(yǎng)工作，直至保養(yǎng)期屆滿。必要時(shí)簽訂維修保養(yǎng)協(xié)議，確保有人定期進(jìn)行保養(yǎng)和及時(shí)維修。開(kāi)荒清潔在交鋪前為開(kāi)發(fā)商安排好開(kāi)荒清潔工作，確保樓宇公共地方、交付單元的清潔衛(wèi)生，這項(xiàng)工作在交鋪前一周完成。進(jìn)入辦公場(chǎng)地在管理部及其它辦公地方設(shè)置好后，所有員工各就各位，布置與崗位有關(guān)的資料和設(shè)備，并對(duì)接管后的正常操作進(jìn)行模擬訓(xùn)練。2、收鋪階段收鋪準(zhǔn)備工作在商戶收鋪前，明確收鋪的程序，與開(kāi)發(fā)商銷售部和工程部做好溝通和聯(lián)系，了解清楚商戶的具體情況和每天交鋪數(shù)量，對(duì)即將交付樓宇和住宅內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行檢查；同時(shí)要準(zhǔn)備好與收鋪有關(guān)的各類資料、鑰匙，核對(duì)鑰匙的數(shù)量是否正確，將所有的交鋪資料包裝好。收鋪工作指導(dǎo)商戶按照正常的手續(xù)進(jìn)行驗(yàn)鋪和收鋪，確保程序的完整正確，并讓商戶感覺(jué)專業(yè)和滿意收鋪。收鋪后工作制定計(jì)劃安排處理商戶收鋪時(shí)提出改善房屋裝修質(zhì)量問(wèn)題，做好跟進(jìn)工作，當(dāng)問(wèn)題處理完畢后要及時(shí)通知商戶進(jìn)行驗(yàn)收。4）裝修管理工作指導(dǎo)商戶在商城內(nèi)對(duì)自已租用的商鋪進(jìn)行裝修，并及時(shí)巡檢裝修情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)為商戶服務(wù)及解決問(wèn)題。3、日常管理階段日常管理與服務(wù)主要是圍繞以下兩方面進(jìn)行：根據(jù)《全國(guó)城市物業(yè)管理住宅示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》進(jìn)行日常工作。針對(duì)商城服務(wù)的高檔次，根據(jù)ISO9000標(biāo)準(zhǔn)制訂出商城管理和服務(wù)的程序和規(guī)范，并嚴(yán)格按照?qǐng)?zhí)行。4、特約服務(wù)的策劃與推廣根據(jù)商城所處的位置和用戶的要求，我們將為用戶度身制訂特約服務(wù)項(xiàng)目并推出一本《服務(wù)指南》，目的是為了給尊貴的用戶提供更方便快捷、舒適服務(wù)，一方面向用戶介紹商城基本使用狀況、會(huì)所的項(xiàng)目與服務(wù)、各項(xiàng)特約服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也讓用戶了解到與社區(qū)相鄰的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、娛樂(lè)場(chǎng)所，為商城用戶提供方便使用。附件：（一）參照《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；1）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)2）商鋪設(shè)施、設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施（二）《有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》；（四）商務(wù)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（一）商業(yè)城區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目服務(wù)范圍服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)綜合管理規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及公共財(cái)產(chǎn)和公共事物的管理（1）負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；

（2）每年一次對(duì)商鋪及配套設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃,組織實(shí)施；

（3）白天有專職管理員接待商戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理用戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)；

（4）協(xié)助召開(kāi)業(yè)主及商戶聯(lián)盟大會(huì)并配合其運(yùn)作；

（5)管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；

（6)與商戶簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開(kāi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);

（7)應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)商戶及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理；

（8)全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶工卡，持證上崗；

（9)每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見(jiàn)用戶不低于總戶數(shù)的80％。

（10）建立起應(yīng)對(duì)各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時(shí)投入運(yùn)行。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn)；不包括另行收費(fèi)的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、暖氣等設(shè)備確保居住商業(yè)城區(qū)內(nèi)商鋪共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù)，包括：

（1）商鋪及商城區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施、設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；

（2）保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；道路、甬路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢；

（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無(wú)破損；

（4）每年清洗外墻一次。

綠化養(yǎng)護(hù)商業(yè)城區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的分部綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地按市園林局規(guī)定的二級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)護(hù).清潔衛(wèi)生商業(yè)城區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，商戶門(mén)以外維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生,包括：

（1)有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；

（2)設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；

（3)每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無(wú)廢棄雜物；

（4)（5)按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲(chóng)劑；

（6)在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃；

（7）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對(duì)商戶的宣傳，維持正常的商業(yè)秩序。秩序維護(hù)商業(yè)城區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，商戶戶門(mén)以外公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，包括：

（1）相對(duì)封閉：做到商城主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；

（2）維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停放位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢；

（3）看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門(mén)、窗、消防器材及商城的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹(shù)木、果實(shí)等；

（4）夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄；

（5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門(mén)進(jìn)行處理。智能化系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)商業(yè)城區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)及樓宇公共區(qū)域內(nèi)實(shí)行24小時(shí)不間斷運(yùn)行，做好相應(yīng)運(yùn)行記錄，并按規(guī)定期限保存；保證內(nèi)系統(tǒng)正常運(yùn)行，發(fā)生故障，及時(shí)排除。智能化系統(tǒng)服務(wù)包括：樓宇對(duì)講（可視對(duì)講）及門(mén)禁系統(tǒng)、周界紅外報(bào)警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、中控室運(yùn)行維護(hù)系統(tǒng)服務(wù)。注：本管理標(biāo)準(zhǔn)參照北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)-------京國(guó)土房管物（2003）950號(hào)文2）商鋪設(shè)施、設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1商鋪承重及抗震結(jié)構(gòu)部位局部受損；施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題日常每周巡查一次，特別是入住裝修階段要在巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理、維修由于使用不造成結(jié)構(gòu)局部受損較重，應(yīng)請(qǐng)專家“會(huì)診”提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施；如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題，應(yīng)報(bào)請(qǐng)開(kāi)發(fā)單位處理參照房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范安全\正常使用；功能完好2外墻面外墻面起鼓脫落修補(bǔ)；外墻面局部滲漏；外墻面大面積滲透漏；每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程技術(shù)部門(mén)按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施參照房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；外墻面修繕規(guī)程無(wú)鼓無(wú)脫\無(wú)滲水無(wú)違章，整潔統(tǒng)一3公共商鋪屋面隔熱層破損；防水層破損造成屋面滲漏；避雷網(wǎng)脫焊、間斷；屋面積水每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修由工程技術(shù)部門(mén)按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修；維修費(fèi)用按20%逐年遞增參照房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；外墻面修繕操作規(guī)程1）無(wú)積水、無(wú)滲漏；2）隔熱層完好無(wú)損；3)避雷網(wǎng)無(wú)間斷4電梯牽引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)；導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)；轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)；各項(xiàng)安全裝置的維護(hù)；電腦控制板等的維護(hù)檢測(cè)每天巡視一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)同公司電梯工程部聯(lián)系維修由屬下電梯公司實(shí)施維修電梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn)（一）（二）安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)；轎廂整潔；電梯各組成部分完好率100%序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果5機(jī)電設(shè)備發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)；日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程技術(shù)部組織實(shí)施各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程無(wú)故障停電；保障安全運(yùn)行6共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)線路的檢修；防盜門(mén)及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù)每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程技術(shù)部組織實(shí)施無(wú)故障停電；保障安全運(yùn)行；線路無(wú)亂搭接7公共消防通道疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護(hù)及檢修每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及進(jìn)維修由工程技術(shù)部門(mén)按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修標(biāo)識(shí)制定及維護(hù)管理規(guī)定；消火栓維修操作規(guī)程1）設(shè)施有效，標(biāo)志清楚，完好無(wú)損；2）靈敏，準(zhǔn)確報(bào)警8公共通道門(mén)廳、樓梯間公用地面的維修改造；公共通道、門(mén)廳的墻、天棚維護(hù)；樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程技術(shù)部門(mén)按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程；參照房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)整潔、無(wú)缺損，無(wú)霉跡；扶手完好，無(wú)張貼痕跡9共用排煙管道由煙道內(nèi)橫隔板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回串煙排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙住戶隨報(bào)隨修由工程技術(shù)部專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修變壓式排煙管道安裝技術(shù)規(guī)范排煙通暢；不回?zé)?，不串煙，不沁?0上、下水主管按口及砂眼漏水；管道堵塞，破裂；固定碼松脫每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程技術(shù)部專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)上下水通暢，無(wú)滲漏11商業(yè)區(qū)內(nèi)道路砼路面、人行道平方米每天檢查二遍，隨壞隨修由工程技術(shù)部門(mén)專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)平整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率達(dá)99%以上緩路徑、砼道牙平方米12室外照明草坪燈盞每天檢查一遍，隨壞隨修由工程技術(shù)部門(mén)專業(yè)維修工按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)施電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無(wú)破損，完好率達(dá)99%高桿燈盞其他照明盞13溝渠池井雨水井座每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門(mén)專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修井內(nèi)無(wú)積物，井壁無(wú)脫落；化糞池出口及化隔地?zé)o堵塞；井蓋上標(biāo)志清晰。1)蓋完好率達(dá)100%；2)無(wú)缺損，少污積；3)無(wú)堵污水井座化糞池座14園林綠地每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。環(huán)境管理部進(jìn)行綠化補(bǔ)種，園藝維修綠化工作標(biāo)準(zhǔn)；園林工作標(biāo)準(zhǔn)。綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好；雕塑小品等園藝完好率達(dá)95%以上；綠化及時(shí)補(bǔ)種率達(dá)99%以上；大綠州循環(huán)水系統(tǒng)暢順16停車場(chǎng)（不含高層）地面停車場(chǎng)位每天檢查二遍，隨壞隨修由工程技術(shù)部門(mén)專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；停車場(chǎng)地面修繕標(biāo)準(zhǔn)平整、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率99%以上客戶停車場(chǎng)含高層17文娛場(chǎng)所網(wǎng)球場(chǎng)每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程技術(shù)部門(mén)專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施游泳池維修工程標(biāo)準(zhǔn)；網(wǎng)球場(chǎng)維修工作標(biāo)準(zhǔn)；羽毛球場(chǎng)維修工作標(biāo)準(zhǔn)1）整潔、安全、場(chǎng)所功能正常有效；2）無(wú)改建、無(wú)亂堆放；3）各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好、正常使用游泳池羽毛球場(chǎng)18消防設(shè)施及排水管每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程技術(shù)部門(mén)專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)管道暢通，無(wú)堵塞；無(wú)泄漏；消防設(shè)施正常19設(shè)施及排水管道排水管消防栓水泵室內(nèi)消防器每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程技術(shù)部門(mén)專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施標(biāo)識(shí)清楚，無(wú)污積，破損；安放牢固標(biāo)志設(shè)施完好率100%；標(biāo)志無(wú)損壞20自行車棚自行車棚每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程技術(shù)部門(mén)專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施墻地面整潔，無(wú)損壞；結(jié)構(gòu)完好無(wú)亂搭建；整潔、通暢；消防設(shè)施正常21其他公共設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)（集中）站每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程技術(shù)部門(mén)專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施無(wú)破損；無(wú)脫落；泄水通暢確保圍欄；確保垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站正常使用22公共智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)智能控制分部攝像機(jī)每天對(duì)攝像系統(tǒng)監(jiān)視器，控制器，攝像頭等的外觀及控制性能檢查一遍；各系統(tǒng)電腦外觀，運(yùn)行情況良好由工程技術(shù)部門(mén)按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)性能良好，正常運(yùn)行；設(shè)施完好，整潔有序，無(wú)破損23管理及商業(yè)用房管理用房每周檢查一遍由工程技術(shù)部門(mén)按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程；相應(yīng)電氣、設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程正常安全使用；各項(xiàng)設(shè)施，設(shè)備完好；無(wú)改建24溝渠池井雨水井化糞池每半年清理一次；井蓋每年刷一次漆，防止銹蝕；每季度清理井內(nèi)雜物一次；每年全面維修完善一次由工程技術(shù)部門(mén)按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施化糞池清理作業(yè)規(guī)程；井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程；井內(nèi)無(wú)沉積物化糞池內(nèi)無(wú)沉積物，出口暢順；井蓋正常使用；流水通暢污水井化糞池25園林綠地綠化春/夏季各補(bǔ)換3‰~6‰綠地一次，每次3%；花木每半月修剪一次；草坪每月修剪一次；喬木每月修剪一次；循環(huán)水每周更換一次；每周清潔園林小品、雕塑一次；根據(jù)病蟲(chóng)害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)行三次大消殺和四次日常消殺由環(huán)境管理部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施；自第10年起按10%更換綠地草坪綠化工作標(biāo)準(zhǔn)；園林工作標(biāo)準(zhǔn)綠草叢叢，樹(shù)木青青，剪切整齊；雕塑、小品完整清潔，流水清清雕塑小品綠地、循環(huán)水池（二）有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)類別序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注供電設(shè)備維修1安裝明敷線5元/米不含材料費(fèi)，按商戶要求做2更換暗線10元/米不含材料費(fèi)3更換空氣開(kāi)關(guān)5元/個(gè)不含材料費(fèi)4更換、電視、電源插座面板5元/個(gè)不含材料費(fèi)5更換鎮(zhèn)流器5元/個(gè)不含材料費(fèi)6更換普通燈泡免費(fèi)不含材料費(fèi)7更換普通燈管免費(fèi)不含材料費(fèi)8更換普通燈罩免費(fèi)不含材料費(fèi)9更換啟輝器免費(fèi)不含材料費(fèi)10更換吸頂燈20元/盞不含材料費(fèi)11更換壁燈10元/盞不含材料費(fèi)12更換床頭燈10元/盞不含材料費(fèi)13更換射燈(有劃軌)10元/盞不含材料費(fèi)14更換射燈(無(wú)劃軌)10元/盞不含材料費(fèi)15更換鏡前燈10元/盞不含材料費(fèi)16更換日光燈10元/盞不含材料費(fèi)17穿明線10元/米不含材料費(fèi)21更換水龍頭（普通）10元/個(gè)不含材料費(fèi)22更換水龍頭（混合）10元/個(gè)不含材料費(fèi)23更換截門(mén)10元/個(gè)不含材料費(fèi)24更換八字門(mén)10元/個(gè)不含材料費(fèi)25更換軟管10元/條不含材料費(fèi)五金及土木類27安裝排風(fēng)扇（衛(wèi)生間）20元/臺(tái)不含材料費(fèi)28安裝洗衣機(jī)10元不含材料費(fèi)29安裝門(mén)鈴10元不含材料費(fèi)30安裝窗簾軌10元/延米不含材料費(fèi)32更換鋁合金窗配件5元/件不含材料費(fèi)33更換花灑、軟管5元/個(gè)不含材料費(fèi)34安裝晾衣繩10元/個(gè)不含材料費(fèi)35更換同類門(mén)鎖10元/把不含材料費(fèi)36給商戶打墻洞5元/眼不含材料費(fèi)37修理門(mén)窗20元/戶/樘不含材料費(fèi)38安裝抽油煙機(jī)50元/臺(tái)不含材料費(fèi)39修理櫥柜及家具30元/個(gè)不含材料費(fèi)40掛圖（畫(huà)）、鏡框等10元/次不含材料費(fèi)41電視調(diào)臺(tái)免費(fèi)以上服務(wù)項(xiàng)目按市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)調(diào)整，均不含材料費(fèi)。如特殊需求服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格面議（三）商務(wù)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)四、商務(wù)服務(wù)序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格備注1復(fù)?。˙5紙）0.5元/張含材料費(fèi)(雙面加50%)2復(fù)?。ˋ4紙）0.5元/張含材料費(fèi)3復(fù)印身份證1元/張含材料費(fèi)4復(fù)印戶口本1元/張含材料費(fèi)5復(fù)印（A3紙）2元/張含材料費(fèi)(雙面加50%)6發(fā)（A4紙/本地）2元/張含材料費(fèi)7發(fā)（A4紙/外地）5元/張含材料費(fèi),無(wú)國(guó)際長(zhǎng)途8收（A4紙）2元/張含材料費(fèi)9房屋出租服務(wù)一個(gè)月租金/戶·年中介費(fèi)10代發(fā)放資料0.5元/份/戶以上服務(wù)項(xiàng)目按市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)調(diào)整第四節(jié)物業(yè)管理架構(gòu)設(shè)置及人員分工一、****物業(yè)管理部組織架構(gòu)圖總經(jīng)理助理兼項(xiàng)目第一負(fù)責(zé)人總經(jīng)理助理兼項(xiàng)目第一負(fù)責(zé)人工程部經(jīng)理安全部經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)理工程部經(jīng)理安全部經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)理工程部副經(jīng)理工程部副經(jīng)理高級(jí)安全主任高級(jí)物業(yè)主任高級(jí)安全主任高級(jí)物業(yè)主任專業(yè)工程師財(cái)務(wù)部分管會(huì)計(jì)安全主任物業(yè)主任專業(yè)工程師財(cái)務(wù)部分管會(huì)計(jì)安全主任物業(yè)主任資料管理員物業(yè)助理高級(jí)物業(yè)助理高級(jí)工程技工資料管理員物業(yè)助理高級(jí)物業(yè)助理高級(jí)工程技工倉(cāng)管員開(kāi)票員收款員電瓶車隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)消防隊(duì)長(zhǎng)資料管理員工程技工安全隊(duì)長(zhǎng)倉(cāng)管員開(kāi)票員收款員電瓶車隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)消防隊(duì)長(zhǎng)資料管理員工程技工安全隊(duì)長(zhǎng)安全員、督察、儀仗司、禮賓司、電瓶車、司機(jī)安全員、督察、儀仗司、禮賓司、電瓶車、司機(jī)二、****商城物業(yè)管理部人員配置說(shuō)明：序號(hào)部門(mén)崗位名稱人員數(shù)量（人）人員配置說(shuō)明1總經(jīng)理助理兼項(xiàng)目第一負(fù)責(zé)人（1人）總經(jīng)理助理1全面負(fù)責(zé)商城的日常管理工作物業(yè)部（18人）經(jīng)理1負(fù)責(zé)綜合服務(wù)部的日常管理工作，如保潔、綠化、行政、客服、后勤等工作2高級(jí)物業(yè)主任2分線管理,落實(shí)客戶服務(wù)、投訴、保潔、綠化等工作3高級(jí)物業(yè)助理/物業(yè)助理（比例為7：3）12每2萬(wàn)平方米物業(yè)配置物業(yè)人員1名，共214246.12㎡，算出11名，其中1人頂崗，共計(jì)12人。4資料管理員/工程資料員3負(fù)責(zé)文件及考勤等日常工作，商城日常文件的傳遞、打印、印刷、保管商城各項(xiàng)資料等安全部（130人）安全經(jīng)理1全面負(fù)責(zé)商城的安全管理工作6高級(jí)安全主任/安全主任2負(fù)責(zé)商城安全、消防管理工作7安全隊(duì)長(zhǎng)8負(fù)責(zé)安全員的日常管理工作及帶班消防隊(duì)長(zhǎng)1負(fù)責(zé)商城的消防管理及巡檢工作，協(xié)調(diào)、聯(lián)系責(zé)任部門(mén)或外判單位及時(shí)解決消防隱患電瓶車隊(duì)長(zhǎng)1管理電瓶車中隊(duì)，聯(lián)系解決電瓶車的維護(hù)保養(yǎng)工作8安全員/督察/禮賓司/儀仗司106見(jiàn)布崗平面圖及說(shuō)明電瓶車司機(jī)11按10輛電瓶車計(jì)算（一班次），負(fù)責(zé)駕駛電瓶車接送來(lái)往客戶及工作人員，每人負(fù)責(zé)駕駛一輛，1人頂崗，共11人。工程部（52人）工程部經(jīng)理1全面負(fù)責(zé)商城內(nèi)的工程管理工作10工程副經(jīng)理21人負(fù)責(zé)工程設(shè)備管理，維修管理及能源管理等；另1人專門(mén)負(fù)責(zé)暖通系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)工作。專業(yè)工程師5其中強(qiáng)電2人，弱電1人，暖通空調(diào)2人，每天輪班負(fù)責(zé)各設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)，負(fù)責(zé)對(duì)技工進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，參與會(huì)診重大工程疑難問(wèn)題，對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)等。11高級(jí)工程技工/工程技工（比例為8：2）44其中強(qiáng)電值班2人3班倒，2×3=6人；強(qiáng)弱電系統(tǒng)維修9人2班倒，9×2=18人；中央空調(diào)運(yùn)行2人2班倒，2×3=6人；給排水及暖氣系統(tǒng)維修7人2班倒，7×2=14人；共計(jì)44人。12財(cái)務(wù)部（4人）會(huì)計(jì)1財(cái)務(wù)工作13收款員/開(kāi)票員/倉(cāng)管員3財(cái)務(wù)工作14其它保潔/綠化維護(hù)（外聘專業(yè)公司）合計(jì)205人205人三、停車場(chǎng)****安全崗位分布圖停車場(chǎng)2號(hào)樓號(hào)樓1號(hào)樓北2號(hào)樓號(hào)樓1號(hào)樓16號(hào)樓一層崗二層崗三層崗16號(hào)樓一層崗二層崗三層崗四層崗消防巡檢員消防監(jiān)控室崗4號(hào)樓3號(hào)樓4號(hào)樓3號(hào)樓6號(hào)樓5號(hào)樓6號(hào)樓5號(hào)樓8號(hào)樓7號(hào)樓8號(hào)樓7號(hào)樓10號(hào)樓9號(hào)樓10號(hào)樓9號(hào)樓一層崗二層崗三層崗一層崗二層崗三層崗12號(hào)樓13號(hào)樓11號(hào)樓15號(hào)樓14號(hào)樓15號(hào)樓14號(hào)樓說(shuō)明:為門(mén)口崗(17個(gè)崗10×1.5＋7×2=29人)為路口崗(8個(gè)崗8×3=24人)為車輛指揮崗(2個(gè)崗2×2=4人)為消防員/消防巡檢員(4個(gè)崗4×3=12人)為樓層崗(7個(gè)崗7×2＋3=17人)為消防/監(jiān)控室（3個(gè)崗3×3=9人）以上95人中,為了保證不脫崗，需增加頂崗人數(shù)11人，共106人。第五節(jié)物業(yè)管理崗位職責(zé)物業(yè)管理崗位職責(zé)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)崗位名稱：總經(jīng)理助理所屬部門(mén)：商城物業(yè)部報(bào)告：管線副總/綜合管理部指導(dǎo)：經(jīng)理、物業(yè)主任、工程主任、保安主任崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)籌建商城物業(yè)部，接管樓宇并跟進(jìn)各項(xiàng)整改措施。在公司領(lǐng)導(dǎo)和創(chuàng)展家居項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)監(jiān)督下，全面主持物業(yè)部的日常工作。根據(jù)公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，制定物業(yè)部的工作計(jì)劃，合理分配各部門(mén)工作任務(wù)并組織督導(dǎo)下屬切實(shí)完成。監(jiān)督檢查公司各項(xiàng)規(guī)章制度、勞動(dòng)紀(jì)律的執(zhí)行落實(shí)，定期巡查各物業(yè)服務(wù)崗位尤其對(duì)保安崗的夜巡，負(fù)責(zé)每月考評(píng)及處理一般違紀(jì)行為。組織操作培訓(xùn)，規(guī)范物業(yè)部工作流程、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，全面提高員工的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。做好工作日志，參加公司例會(huì)，提交工作總結(jié)和各種合理化建議，主持物業(yè)部事務(wù)性會(huì)議，貫徹落實(shí)公司指令。參加項(xiàng)目公司例會(huì)，配合落實(shí)項(xiàng)目公司各項(xiàng)工作。參與控制物業(yè)部費(fèi)用開(kāi)支，降低物料損耗和各項(xiàng)成本。負(fù)責(zé)綠化、清潔等工程的發(fā)包及督導(dǎo)物業(yè)助理檢查合同的執(zhí)行情況。處理較嚴(yán)重之投訴及突發(fā)事件，每周定期探訪住戶，理順商戶與公司關(guān)系，樹(shù)立公司良好形象。督導(dǎo)保安部主任對(duì)保安部的管理，督導(dǎo)下屬遵守安全生產(chǎn)操作制度及其它安全防范工作。負(fù)責(zé)與專區(qū)民警或其它政府管理部門(mén)建立良好工作關(guān)系。協(xié)調(diào)與發(fā)展商、施工單位及周邊單位的關(guān)系。完成物業(yè)翁琢發(fā)展商安排的其他任務(wù)。商城物業(yè)經(jīng)理崗位名稱：物業(yè)部經(jīng)理所屬部門(mén)：商城物業(yè)部報(bào)告：商城物業(yè)總經(jīng)理助理指導(dǎo)：物業(yè)主任、工程主任、保安主任崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)并督導(dǎo)下屬正確有效地處理各類投訴及社會(huì)性事件，定期審查客戶服務(wù)記錄及各種工作表格并做出總結(jié)。2、協(xié)助總助對(duì)商成物業(yè)部的行政管理工作，包括員工儀容儀表、考勤管理、固定資產(chǎn)管理及文檔管理等，督導(dǎo)文員對(duì)公司指令的印發(fā)和學(xué)習(xí)。3、每周定期探訪商戶，聽(tīng)取商戶意見(jiàn)，協(xié)調(diào)與商會(huì)關(guān)系。4、檢查物業(yè)助理的工作情況并協(xié)調(diào)其相互間關(guān)系，引導(dǎo)掌握正確工作方法以提高工作效率。5、負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排收鋪的前期準(zhǔn)備及工作開(kāi)展。6、在權(quán)限范圍內(nèi)負(fù)責(zé)對(duì)商戶裝修申請(qǐng)的審批；督導(dǎo)用戶和物業(yè)檔案的建立。7、負(fù)責(zé)對(duì)空置商鋪的管理。8、負(fù)責(zé)與各相關(guān)基礎(chǔ)配套服務(wù)部門(mén)的工作橫向協(xié)調(diào)。9、負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)員工進(jìn)行各種服務(wù)意識(shí)、服務(wù)禮儀的培訓(xùn)，負(fù)責(zé)對(duì)新員工的帶動(dòng)和指引。10、協(xié)助上級(jí)完成管理部其它管理工作。物業(yè)部高級(jí)物業(yè)主任/物業(yè)主任崗位名稱：物業(yè)部高級(jí)物業(yè)主任/物業(yè)主任所屬部門(mén)：商城物業(yè)部報(bào)告：經(jīng)理/副經(jīng)理指導(dǎo)：高級(jí)物業(yè)助理崗位職責(zé)：1、督促指導(dǎo)物業(yè)部物業(yè)組的日常工作，保證辦公場(chǎng)所整潔有序，前臺(tái)無(wú)雜物。2、熟悉物業(yè)管理?xiàng)l例和規(guī)章制度、公司和管理部的工作目標(biāo)和指導(dǎo)方針等。3、負(fù)責(zé)帶領(lǐng)下屬做好交商鋪、商戶裝修、入住等手續(xù)。4、處理下屬未能有效解決的投訴、突發(fā)事件，對(duì)超出能力之外的問(wèn)題要立即向上級(jí)匯報(bào)。5、負(fù)責(zé)帶領(lǐng)下屬做好巡樓工作，檢查其工作記錄并整理匯報(bào)。6、督導(dǎo)下屬起草事件報(bào)告，給商戶的信函或相關(guān)公文；帶領(lǐng)下屬與商戶保持良好的工作關(guān)系。7、帶領(lǐng)下屬跟進(jìn)綠化、清潔等分包合同的執(zhí)行情況。8、負(fù)責(zé)與維修隊(duì)施工員建立良好的工作關(guān)系，整理、檢查